Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, la data de 11 februarie 2013, sub nr. 1724/62/2013, reclamanţii D.A. şi D.R.L. au chemat în judecată pe pârâta SC R. SRL Braşov, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 915.394 RON, cu titlu de despăgubiri în temeiul răspunderii pentru evicţiune, conform art. 1337 C. civ.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, iar, pe fond, a solicitat respingerea acţiunii.
De asemenea, pârâta a formulat cerere de chemare în garanţie a Ministerului Finanţelor Publice, solicitând ca, în cazul admiterii acţiunii, chematul în garanţie să fie obligat să-i plătească suma la care ea va fi obligată către reclamanţi.
Prin Sentinţa civilă nr. 175/S din 12 decembrie 2013, Tribunalul Braşov, secţia I civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC R. SRL.
A respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.
A admis, în parte, acţiunea.
A obligat pe pârâtă să plătească reclamanţilor suma de 742.810 RON, cu titlu de răspundere pentru evicţiune şi suma de 5.143 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând onorariu de expert şi parte din taxa judiciară de timbru rămasă în sarcina sa.
A obligat pe pârâtă să plătească statului suma de 7.265 RON, pentru care reclamanţii au beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de plata parţială a taxei judiciare de timbru.
A respins celelalte pretenţii ale reclamanţilor.
A anulat, ca netimbrată, cererea de chemare în garanţie a Ministerului Finanţelor, formulată de pârâta SC R. SRL.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut următoarele:
La data de 6 ianuarie 1997, reclamanţii au încheiat contract de vânzare-cumpărare, prin care au dobândit de la SC R. SRL dreptul de proprietate asupra apartamentului din Braşov, str. B.; acest imobil fusese naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950.
Prin Sentinţa civilă nr. 10780/2001, rămasă irevocabilă, pronunţată de Judecătoria Braşov în Dosarul nr. 993/2001, a fost respinsă acţiunea moştenitorilor foştilor proprietari şi admisă cererea de intervenţie a dobânditorilor D.A. şi D.R.L., cu consecinţa constatării că reclamanţii din prezenta cauză sunt proprietarii imobilului. Această hotărâre judecătorească a rămas irevocabilă.
Ulterior, prin Decizia civilă nr. 419/2006 pronunţată de Tribunalul Braşov în Dosarul nr. 5239/1999, într-o nouă acţiune a moştenitorilor fostului proprietar, s-a constatat nulitatea titlului statului asupra imobilului din C.F. nr. x Braşov, nr. top x şi s-a dispus rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român.
Ca efect al Deciziei nr. 419/2006 pronunţată de Tribunalul Braşov, moştenitorii fostului proprietar şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar la data de 23 noiembrie 2011 reclamanţii, împreună cu membrii familiei lor, au pus la dispoziţia noilor proprietari imobilul în discuţie.
Prin Sentinţa civilă nr. 12022/2002 pronunţată de Judecătoria Braşov în Dosarul nr. 6611/197/2008, a fost admisă acţiunea şi obligat Statul Român la plata sumei de 915.300 RON. Această hotărâre judecătorească a fost anulată de Tribunalul Braşov, prin Decizia nr. 157/2010, pentru necompetenţa după valoarea pricinii. Apoi, judecând în primă instanţă, a pronunţat Sentinţa civilă nr. 348/S/2010, în Dosarul nr. 11220/62/2010, prin care a admis acţiunea reclamanţilor şi a obligat Statul Român la plata sumei de 915.394 RON. În apel, Curtea de Apel Braşov a redus suma la 611.520 RON. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, judecând în recurs, a respins acţiunea reclamanţilor ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără legitimare procesuală pasivă.
În considerentele deciziei mai sus menţionată, instanţa supremă a reţinut că potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total, are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea preţului cât şi daune interese. În speţă, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condiţiile evicţiunii de drept comun este exclusă.
Caracterul special şi derogator al dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 este irelevant în condiţiile în care acţiunea reclamanţilor nu avea ca temei aceste dispoziţii speciale. Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice, în calitate de reprezentant al statului, s-ar fi putut reţine numai în condiţiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale şi a celor de drept comun în materie de evicţiune.
În continuare, s-a reţinut că este greşit raţionamentul conform căruia obligaţia răspunderii pentru evicţiunea vânzătorului, aşa cum este ea stabilită de dispoziţiile art. 1337 şi urm. din C. civ., ar putea fi absorbită în această ipoteză de obligaţia Ministerului Finanţelor Publice, în calitate de reprezentant al Statului Român, de a achita preţul către chiriaşul evins.
Cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi şi înregistrată în prezentul dosar s-a întemeiat pe prevederile art. 1337 C. civ., temei de drept invocat şi în cauza anterioară.
Pârâta SC R. SRL a invocat în prezenta cauză excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive.
Excepţia invocată nu este întemeiată deoarece, deşi instanţa supremă nu a reţinut că SC R. SRL este cea de la care au cumpărat reclamanţii, în contractul de vânzare-cumpărare aceasta este menţionată în calitate de vânzător.
În considerentele deciziei de recurs se arată, în mod expres, că nici Statul Român, nici Ministerul Finanţelor Publice nu au calitate procesuală în litigiul având ca obiect răspunderea pentru evicţiune, ci persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în calitate de vânzător.
Prin contractul de vânzare-cumpărare, aceasta şi-a arogat calitatea de vânzător, nu de mandatar al vânzătorului.
Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi nu a fost anulat în instanţă, însă a încetat să îşi producă efectele, în sensul că reclamanţii au pierdut posesia imobilului la data de 23 noiembrie 2011.
Faţă de circumstanţele cauzei, aceasta este data de la care începe să curgă termenul de prescripţie şi care nu s-a împlinit până la înregistrarea cauzei, 11 februarie 2013.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, pârâta, în calitate de vânzător, este ţinută a răspunde pentru evicţiune în temeiul art. 1337 C. civ.
În conformitate cu prevederile art. 1341 raportat la art. 1344 C. civ., deoarece la data evicţiunii imobilul avea valoare mai mare faţă de preţul plătit, pârâta va fi obligată să plătească reclamanţilor preţul de piaţă al imobilului.
Prin expertiza de evaluare întocmită în cauză s-a stabilit preţul de piaţă al imobilului. În aceasta s-a strecurat o eroare de calcul, reţinându-se unele suprafeţe utile de două ori, aceasta a fost însă înlăturată printr-un calcul matematic simplu, apreciindu-se că nu este necesară intervenţia expertului.
În aceste condiţii, preţul de piaţă al imobilului este de 742.810 RON pentru aria desfăşurată de 189,88 mp în loc de 210,18 mp, pârâtul urmând a fi obligat să plătească reclamanţilor suma de 742.810 RON, cu titlu de despăgubiri pentru evicţiune.
Prin cererea iniţială, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 915.394 RON, iar prin concluziile scrise au solicitat de la pârâtă suma de 823.000 RON, astfel că cererea reclamanţilor va fi admisă în parte, iar pretenţiile privind diferenţa 80.190 RON vor fi respinse.
Cererea de chemare în garanţie a Ministerului Finanţelor Publice, formulată de pârâtă, va fi anulată, deoarece nu a fost timbrată, fiind incidente prevederile art. 20 din Legea nr. 146/1997.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta.
Prin Decizia civilă nr. 142/AP din 2 aprilie 2014, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, a respins apelul, ca nefondat, pentru următoarele considerente:
Prin acţiunea formulată, reclamanţii D.A. şi D.R.L. au chemat în judecată pe pârâta SC R. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 915.394 RON, cu titlu de răspundere pentru evicţiune.
Contractul de vânzare al pârâtei nefiind desfiinţat, ci menţinut prin Sentinţa civilă nr. 10780 din 11 octombrie 2001 pronunţată de Judecătoria Braşov în Dosarul nr. 993/2001, nu se aplică dispoziţiile art. 48 şi art. 501 ale Legii nr. 10/2001, ci dreptul comun, respectiv art. 1336 - 1354 C. civ. privind răspunderea pentru evicţiune
Astfel, a existat o tulburare de drept provenind de la un terţ, tulburarea a avut o cauză anterioară vânzării - nevalabilitatea titlului statului, iar tulburarea nu a fost cunoscută de vânzător la data încheierii contractului.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă a pârâtei SC R. SRL, autoritatea de lucru judecat prevăzută de art. 1202 alin. (2) C. civ. se poate manifesta sub două aspecte procesuale, aceea de excepţie procesuală şi aceea de prezumţie, mijloc de probă de natură să dovedească ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părţi. În manifestarea sa de excepţie procesuală, autoritatea de lucru judecat reprezintă un efect negativ, extinctiv, de natură a opri a doua judecată şi presupune o triplă identitate de elemente: există a doua cerere având acelaşi obiect, este întemeiată pe aceeaşi cauză şi este între aceleaşi părţi, făcută de ele şi în contra lor în aceeaşi calitate. În speţă, principiul autorităţii de lucru judecat, căruia în mod corect i s-a dat întâietate de către instanţele anterioare, corespunde necesităţii de stabilitate juridică şi ordine socială, fiind interzisă readucerea în faţa instanţelor a unor chestiuni litigioase deja rezolvate.
Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătura cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Această reglementare a autorităţii/puterii de lucru judecat, în forma prezumţiei, vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele a două sau mai multor hotărâri judecătoreşti.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, judecând în recurs, a respins acţiunea reclamanţilor ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără legitimare procesuală pasivă.
În considerentele deciziei mai sus menţionată, instanţa supremă a reţinut că potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total, are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea preţului cât şi daune interese. În speţă, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condiţiile evicţiunii de drept comun este exclusă.
Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice, în calitate de reprezentant al statului s-ar fi putut reţine numai în condiţiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale şi a celor de drept comun în materie de evicţiune.
Considerentele deciziei instanţei supreme se impun cu putere de lucru judecat în soluţionarea prezentei cauze, fiind considerente determinante care au fundamentat soluţia dată.
Rezultă din decizia instanţei supreme că, pe drept comun, în temeiul art. 1337 C. civ., poate răspunde pentru evicţiune doar vânzătorul, care nu este Statul Român.
Chiar dacă instanţa supremă nu indică expres că are calitate procesuală pasivă pârâta SC R. SRL, menţionând că răspunderea Statului în condiţiile evicţiunii de drept comun este exclusă întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, rezultă că are calitate procesuală pasivă pârâta SC R. SRL, având în vedere că în contractul de vânzare-cumpărare vânzătoare este pârâta SC R. SRL.
Actul jurisdicţional (ca orice act juridic, în general) produce pe lângă efecte obligatorii între părţi, întemeiate pe principiul relativităţii, şi efecte de opozabilitate faţă de terţi.
Ca element nou apărut în ordinea juridică şi în cea socială, hotărârea nu poate fi ignorată de către terţi, sub motiv că nu au participat în procesul finalizat prin adoptarea ei. Faţă de aceştia însă, hotărârea se va opune cu valoarea unui fapt juridic şi cu valoarea unui mijloc de probă, respectiv de prezumţie relativă.
Pârâta nu a răsturnat în prezenta cauză prezumţia calităţii procesuale sale pasive ce reiese din dosarul anterior.
Astfel, în contractul de vânzare-cumpărare vânzătoare este pârâta SC R. SRL.
Pârâta are de la lege situaţia juridică a comisionarului care contractează în nume propriu, însă pe seama comitentului care în speţă este Statul, aspecte ce rezultă din dispoziţiile art. 13 lit. a) din Legea nr. 112/95, care stabilesc un comision în favoarea sa de 1%, art. 33 şi 41 din H.G. nr. 20/1996, potrivit cărora vânzarea apartamentelor se face de unităţile specializate care vor urmări şi încasarea preţului.
Faptul că suma încasată cu titlu de preţ, din care se scade comisionul de 1%, a fost vărsată în contul Ministerului Finanţelor, potrivit H.G. nr. 20/1996, priveşte raporturile juridice dintre vânzătorul SC R. SRL şi proprietarul imobilului vândut reclamanţilor, care este Statul Român, raporturi care, în situaţia anulării cererii de chemare în garanţie formulate de pârâtă, nu pot fi soluţionate în prezenta cauză.
În ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune, termenul de prescripţie al acţiunii în evicţiune curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba şi pe cel care a produs paguba, potrivit art. 8 din Decretul nr. 167/1958.
În speţă, termenul de prescripţie curge de la data notificării adresate reclamanţilor, de către terţul evingător N., la data de 18 iulie 2011, prin care erau somaţi să părăsească imobilul sub sancţiunea unei acţiuni în evacuare, notificare care nu este o tulburare de fapt, ci o tulburare de drept ce vizează o acţiune în evacuare a reclamanţilor.
Este neîntemeiată susţinerea apelantei în sensul că termenul de prescripţie curge de la data pronunţării deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi că de la această dată cumpărătorii au calitate de detentori precari, pierzând posesia, în condiţiile în care prin această decizie reclamanţii din prezenta cauză nu au fost obligaţi să predea imobilul şi nu s-a procedat la compararea titlurilor.
Pe fond, pârâta a fost obligată la plata valorii de piaţă a imobilului, potrivit art. 1341 raportat la art. 1344 C. civ.; deoarece la data evicţiunii imobilul avea valoare mai mare faţă de preţul plătit, pârâta a fost obligată să plătească reclamanţilor preţul de piaţă al imobilului.
În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, contractul de vânzare nefiind desfiinţat, ci menţinut prin Sentinţa civilă nr. 10780 din 11 octombrie 2001 pronunţată de Judecătoria Braşov în Dosarul nr. 993/2001, nu se aplică dispoziţiile art. 48 şi art. 501 ale Legii nr. 10/2001, ci dreptul comun, respectiv art. 1336 - 1354 C. civ. privind răspunderea pentru evicţiune.
Plata unui preţ protecţionist de către reclamanţi nu înlătură dreptul acestora de a fi despăgubiţi cu preţul de piaţă al imobilului, faţă de dispoziţiile art. 1337 C. civ., potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi fost declarate la facerea contractului.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că titlul de proprietate al dobânditorului de bună-credinţă, constituit în Legea nr. 112/1995 şi validat în dreptul intern printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă, este protejat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, arătând că diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporţionate astfel încât persoanele ce şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă să nu fie aduse în situaţia de a suporta pierderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Raicu versus România; cauza Pincova şi Pina versus Republica Cehă).
Decizia curţii de apel a fost atacată cu recurs, în termen legal, de către pârâtă, care a criticat-o pentru următoarele motive:
1. În mod greşit instanţa de apel a reţinut calitatea procesuală pasivă a SC R. SRL, cu motivarea că, în speţă, "principiul autorităţii de lucru judecat, căruia în mod corect i s-a dat întâietate de către instanţele anterioare, corespunde necesităţii de stabilitate juridică şi ordine socială, fiind interzisă readucerea în faţa instanţelor a unor chestiuni litigioase deja rezolvate."
Vânzarea imobilului litigios s-a realizat în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Deşi nu este menţionat, în mod expres, în conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, calitatea de vânzător al imobilului a avut-o Statul Român prin mandatarul său legal R.A. R. Braşov, împuternicit în acest sens potrivit art. 9 alin. (4) din Legea nr. 112/1995 şi art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1997.
În conformitate cu art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 ("Vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale şi/sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele existente la data intrării în vigoare a legii"), R.A. R. Braşov, societatea comercială care administra locuinţele aflate în patrimoniul Statului Român, a vândut în numele şi pentru Statul Român către chiriaşi aceste imobile, folosind acelaşi formular de contract pentru toţi cumpărătorii, care, în speţa dedusă judecăţii, s-a dovedit a fi cel care a condus la această situaţie ce nu corespunde realităţii de fapt.
Fiind vorba de un mandat legal, cu titlu oneros, probabil s-a apreciat la momentul elaborării acelui formular de contract că se subînţelege că Statul Român are calitatea de vânzător al imobilelor atât timp cât la cap. II al contractului se indica în mod expres temeiul de drept în baza căruia se încheie contractul, respectiv Legea nr. 112/1995.
Niciodată R.A. R. Braşov, antecesoarea recurentei-pârâte SC R. SRL, nu s-a considerat ca fiind vânzătorul-proprietar, ci întotdeauna a lucrat ca mandatar al Statului Român, fapt pentru care şi cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997 s-a conformat dispoziţiilor art. 39 şi 41 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 şi a virat în contul deschis la dispoziţia Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, sumele de bani încasate cu titlu de preţ [în baza prevederilor art. 13 din Legea nr. 112/1995, se constituie la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice fondul extrabugetar care se alimentează, potrivit dispoziţiilor de la lit. a), din sumele obţinute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, după deducerea comisionului de 1%, ce reprezintă însuşi preţul mandatului] din valoarea apartamentelor, inclusiv penalităţile pentru nevărsarea în termen a sumelor obţinute din vânzarea apartamentelor.
2. Instanţa de apel a soluţionat greşit excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, reţinând că "termenul de prescripţie al acţiunii în evicţiune curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba şi pe cel care a produs paguba, potrivit art. 8 din Decretul nr. 167/1958", că "în speţă, termenul de prescripţie curge de la data notificării adresate reclamanţilor, de către terţul evingător N., la data de 18 iulie 2011, prin care erau somaţi să părăsească imobilul sub sancţiunea unei acţiuni în evacuare, notificare care nu este o tulburare de fapt, ci o tulburare de drept ce vizează o acţiune în evacuare a reclamanţilor" şi că "este neîntemeiată susţinerea apelantei în sensul că termenul de prescripţie curge de la data pronunţării deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi că de la această dată cumpărătorii au calitate de detentori precari, pierzând posesia în condiţiile în care prin această decizie reclamanţii din prezenta cauză nu au fost obligaţi să predea imobilul şi nu s-a procedat la compararea titlurilor".
Opinia instanţei de apel privind faptul că "termenul de prescripţie curge de la data notificării adresate reclamanţilor" este greşită.
Nu trebuie să se confunde tulburarea de drept, care determină incidenţa răspunderii pentru evicţiune şi o simplă tulburare de fapt. Pierderea de către reclamanţi a stăpânirii faptice asupra imobilului nu echivalează cu o tulburare de drept, ci reprezintă doar o consecinţă a acesteia. Reclamanţii au fost parte în Dosarul civil nr. 5239/1999 al Tribunalului Braşov în care, prin Decizia nr. 419/AP din 7 decembrie 2006, s-a constatat "nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în C.F. nr. nr. x Braşov, nr. top. x, cu restabilirea situaţiei de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu."
Nu are relevanţă împrejurarea că reclamanţii nu şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, data producerii evicţiunii coincide cu momentul la care proprietarii revendicanţi (membri ai familiei N.) au reintabulat dreptul de proprietate asupra imobilului pe numele antecesorului lor, V.N. În acel moment, odată cu radierea din evidenţele de publicitate imobiliară a dreptului vânzătorului Statul Român, a intervenit indubitabil evicţiunea.
Poate fi adusă în discuţie o dată chiar şi mai timpurie a evicţiunii, legată de momentul rămânerii irevocabile a hotărârii prin care cererea de chemare în judecată formulată de moştenitorii foştilor proprietari a fost admisă cu putere de lucru judecat, cu consecinţa constatării nulităţii titlului de proprietate al statului şi a dispunerii revenirii la situaţia de carte funciară anterioară.
Faptul că reclamanţii au mai păstrat detenţia asupra imobilului o anumită perioadă nu are nicio însemnătate în economia speţei, dat fiindcă respectiva stăpânire faptică putea să continue şi cu un alt titlu decât acela de proprietari (toleraţi ai proprietarilor reali, de exemplu), fără însă ca termenul de prescripţie al acţiunii în antrenarea răspunderii pentru evicţiune să fie împiedicat a curge.
Excepţia de prescripţie a dreptului la acţiune constituie o excepţie de fond.
În speţă, reclamanţii, în calitate de chiriaşi cumpărători ai imobilului situat în Braşov, str. B., au fost evinşi în cadrul unei acţiuni de constatare a nulităţii titlului statului, de către moştenitorii fostului proprietar al imobilului, deposedat abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Prin Decizia civilă nr. 149/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, a fost admisă în parte acţiunea formulată de apelanţii N.Ş. şi N.M.I. împotriva pârâţilor Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Municipiul Braşov prin Primar şi SC R. SRL şi, în consecinţă: s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în C.F. nr. nr. x Braşov, nr. top. x, cu restabilirea situaţiei de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu; s-a dispus rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român cu titlu de naţionalizare şi reînscrierea autorului reclamanţilor, N.V.; s-a constatat dreptul de proprietate al autorului reclamanţilor asupra imobilului mai sus menţionat; s-a respins cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii D.R.L. şi D.A. Împotriva acestei decizii au formulat recurs şi intervenienţii în interes propriu D.R.L. şi D.A. Instanţa de recurs, Curtea de Apel Braşov, prin Decizia nr. 131/R din 2 aprilie 2007, a admis "recursul declarat de intervenienţii D.A. şi D.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, pe care o modifică sub aspectul constatării dreptului de proprietate al autorului reclamanţilor N.Ş. şi N.M.I. asupra imobilului situat în Braşov, str. B., înscris în C.F. nr. x Braşov, nr. top. x. Înlătură această menţiune din dispozitivul deciziei recurate." Aşadar, chiar de la acea dată D.A. şi D.R.L. au cunoscut că s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului din care face parte şi apartamentul cumpărat de ei.
În speţă, sunt incidente dispoziţiile art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă. Contrar celor reţinute de instanţa de apel, prevederile art. 8 alin. (1) din acelaşi act normativ nu sunt aplicabile, dat fiindcă acestea din urmă se referă la o altă formă a răspunderii civile, şi anume la cea delictuală. Dimpotrivă, în speţă, răspunderea are caracter contractual, sens în care pot deveni aplicabile doar prevederile de principiu ale art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Astfel, termenul de prescripţie este de 3 ani şi a început să curgă de la data naşterii dreptului la acţiunea în evicţiune, respectiv de la momentul în care reclamanţii au pierdut în mod efectiv posibilitatea de a-şi consacra dreptul de proprietate pe calea intabulării [în sistem de carte funciară funcţiona, la acea dată, efectul constitutiv de drept al intabulării, potrivit prevederilor art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, raportate la cele ale art. 17 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938]. Acest moment este echivalent cu data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului şi s-a dispus rectificarea cărţii funciare în care era înscris imobilul, în sensul radierii dreptului de proprietate al statului şi reînscrierea dreptului de proprietate al autorului reclamanţilor, N.V. Concret, este vorba despre data de 2 aprilie 2007, când a fost pronunţată Decizia civilă nr. 131/R din 2 aprilie 2007 a Curţii de Apel Braşov.
Pentru stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de prescripţie a dreptului la acţiune nu are relevanţă dacă reclamanţii şi-au înscris sau nu dreptul de proprietate în evidenţele de carte funciară, de la momentul dobândirii în proprietate a imobilului aveau timp suficient să îşi înscrie dreptul de proprietate dobândit în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Omisiunea culpabilă lor, aceea de a-şi proteja dreptul de proprietate prin consacrarea acestuia pe calea intabulării, nu este imputabilă pârâtei şi nu poate fi nici folosită în apărare de partea potrivnică (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
Acţiunea, ce vizează angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune totală, este o acţiune cu caracter patrimonial, supusă termenului general de prescripţie de 3 ani, conform art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Data la care a rămas irevocabilă hotărârea pronunţată de instanţa de judecată în Dosarul civil nr. 5239/1999 constituie momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie, nicidecum data la care au pierdut posesia imobilului, aşa cum au apreciat instanţa de fond şi instanţa de apel.
Per a contrario, dacă reclamanţii ar fi folosit şi în prezent apartamentul (în calitate de toleraţi) înseamnă că aceştia, având posesia imobilului, nu ar fi putut promova acţiunea în evicţiune din prezenta cauză, deoarece, prin ipoteză, nu ar fi existat o tulburare de drept. O astfel de concluzie este lipsită de logică, contrazicând tocmai tezele susţinute de partea potrivnică.
Chiar dacă s-ar împărtăşi opinia instanţei de fond, în sensul că termenul de prescripţie a dreptului la acţiune ar începe să curgă de la data la care s-a pierdut posesia, faţă de definiţia dată de C. civ. "posesiei", data la care a devenit irevocabilă Decizia civilă nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, respectiv tot data de 2 aprilie 2007, reprezintă momentul la care reclamanţii au pierdut unul dintre elementele esenţiale ale posesiei (animus) şi de la care a început să curgă termenul de prescripţie a dreptului la acţiune.
C. civ. român defineşte posesia ca fiind "deţinerea unui lucru" sau "folosirea unui drept", de noi înşine sau de altul în numele nostru.
Aşadar, posesia nu trebuie confundată cu detenţia. Esenţial pentru posesie este existenţa elementului intenţional - "animus", adică stăpânirea unui lucru pentru sine, spre deosebire de detenţie, numită şi detenţie precară, unde lipseşte elementul intenţional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adică deţinerea materială a lucrului.
Astfel, de la data de 2 aprilie 2007, pierzând unul dintre elementele componente ale posesiei, reclamanţii au devenit doar detentori precari.
Data la care chiriaşii cumpărători-evinşi în acţiunea promovată de către moştenitorii fostului proprietar al locuinţei dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995 - au cunoscut atât micşorarea irevocabilă a patrimoniului lor, cât şi îmbogăţirea vânzătorului, care este ţinut să îi garanteze pentru evicţiune, este data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, respectiv data de 2 aprilie 2007.
Începând cu acest moment s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că cei doi chiriaşi cumpărători nu justifică un drept de proprietate asupra imobilului, actul lor de vânzare-cumpărare fiind ineficient în raport de titlul fostului proprietar, privat de proprietatea sa prin măsurile dispuse de Statul Român în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Dreptul de a cere restabilirea situaţiei anterioare încheierii actului se naşte odată ce a fost constatată ineficienţa actului juridic.
Ulterior soluţionării irevocabile a acţiunii moştenitorilor vechiului proprietar, reclamanţii au continuat să locuiască în imobil nu în calitate de proprietari ai locuinţei, ci în calitate de chiriaşi, conform O.U.G. nr. 40/1999, act normativ care a prevăzut măsuri de protecţie socială pentru chiriaşii cumpărători ai locuinţelor dobândite conform Legii nr. 112/1995, evinşi de "adevăraţii" proprietari ai imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (a se vedea procesul-verbal de predare-primire din 17 aprilie 2008, încheiat cu moştenitorii N.).
Lăsarea locatarilor să folosească în continuare imobilul nu înseamnă imposibilitatea acestora de a acţiona şi nici imposibilitatea cunoaşterii prejudiciului şi a celui care datorează reparaţia lui, astfel că această situaţie nu a fost de natură să întrerupă cursul prescripţiei, aceştia fiind parte în Dosarul civil nr. 5239/1999 al Tribunalului Braşov.
În concluzie, întrucât nu a operat niciunul din cazurile de întrerupere sau suspendare a prescripţiei extinctive prevăzute de art. 13 - 16 din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie era împlinit la data formulării prezentei acţiuni.
3. În ceea ce priveşte soluţionarea fondului cauzei, instanţa de apel apreciază că "plata unui preţ protecţionist de către reclamantă nu înlătură dreptul acesteia de a fi despăgubită cu preţul de piaţă al imobilului, faţă de dispoziţiile art. 1337 C. civ., potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi fost declarate la facerea contractului."
De altfel, pârâta nici nu a susţinut aşa ceva, ci a arătat că reclamanţii au achitat un preţ protecţionist pentru faptul că acel contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat conform dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Ceea ce nu a reţinut instanţa de apel este faptul că, în contractul de vânzare-cumpărare este stipulat în mod expres că acesta s-a încheiat conform dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, nicidecum potrivit dispoziţiilor dreptului comun. Or, potrivit acestei legi, calitatea de vânzător o are numai Statul Român şi prin plata sumelor încuviinţate de către instanţa de fond se va crea un grav prejudiciu în patrimoniul societăţii pârâte şi mărirea patrimoniului "adevăratului" vânzător - Statul Român.
Totodată, instanţa de apel a reţinut că "Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că titlul de proprietate al dobânditorului de bună-credinţă, constituit în Legea nr. 112/1995 şi validat în dreptul intern printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă, este protejat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, arătând că diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporţionate astfel încât persoanele ce şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă să nu fie aduse în situaţia de a suporta pierderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Raicu versus România; cauza Pincova şi Pina versus Republica Cehă)."
În speţă, se pare că "diminuarea vechilor atingeri" a creat noi prejudicii, în sensul că SC R. SRL are obligaţia de a achita contravaloarea unui imobil pentru care nu a păstrat pentru sine nici măcar preţul calculat la momentul vânzării, ci numai comisionul de 1%.
Aplicarea art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţie, în favoarea reclamanţilor, presupune acordarea preţului de circulaţie a imobilului de care au fost evinşi, ce se poate realiza în condiţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, pe criteriul proporţionalităţii.
Legiuitorul român şi-a adaptat legislaţia specifică acestui domeniu (al caselor naţionalizate) la exigentele Convenţiei Europene şi jurisprudenţei Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, astfel că restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi alin. (21) al art. 50 din Legea nr. 1/2009 se face de către Ministerul Finanţelor Publice.
Cumpărătorii au achiziţionat apartamentul aflat în proprietatea Statului Român beneficiind de dreptul de preemţiune la cumpărare stabilit prin dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi astfel şi preţul de vânzare a fost unul stabilit strict în temeiul acestei legi, care este unul net inferior preţului de piaţă pentru anul 1997 pentru un astfel de apartament.
Este elocvent faptul că preţul de vânzare a fost unul protecţionist - în 1997 apartamentul s-a vândut la un preţ de 24.097.294 ROL, iar în anul 2013 acelaşi apartament valorează 74.2810 RON, respectiv 7.428.100.000 ROL, definit de instanţa de fond ca fiind preţul de piaţă al imobilului.
Dacă R.A. R. Braşov ar fi vândut apartamentul în calitate de proprietar şi nu de mandatar, atunci acesta nu era obligat la calcularea preţului conform prevederilor Legii nr. 112/1995, ci ar fi vândut la preţul pieţei, iar sumele încasate ar fi rămas în conturile societăţii şi nu ar fi fost vărsate în contul extrabugetar constituit la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice
Atât valoarea de piaţă, cât şi sporul de valoare adus imobilului (care a fost vândut în baza unei legi speciale - Legea nr. 112/1995) sunt recunoscute de o lege specială (Legea nr. 10/2001), care indică condiţiile şi persoanele care le restituie.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
În ce priveşte încadrarea în drept a recursului, este de menţionat că motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. a fost invocat numai formal de către recurentă, nefiind dezvoltată nicio critică de natură a se subsuma ipotezelor pe care acest motiv le reglementează - nemotivarea hotărârii atacate, motivarea contradictorie ori străină de natura pricinii.
În fapt, criticile formulate aduc în discuţie pronunţarea hotărârii atacate cu aplicarea greşită a legii, ceea ce permite încadrarea lor în motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., din a cărui perspectivă vor fi analizate în continuare.
1. Criticile privind greşita menţinere în apel a sentinţei fondului, sub aspectul soluţiei de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC R. SRL, sunt neîntemeiate.
Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a justificat corect calitatea procesuală pasivă în cauză pe efectul pozitiv al lucrului judecat, raportat la Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.
Astfel, asupra calităţii procesuale pasive în acţiunea în garanţie pentru evicţiune există deja o statuare jurisdicţională irevocabilă, cea regăsită în Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, pronunţată în litigiul anterior promovat de reclamanţii D.A. şi D.R.L. împotriva Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice, întemeiat tot pe dreptul comun. Prin această decizie, s-a admis recursul pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi s-a modificat decizia atacată, în sensul respingerii acţiunii în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, reţinându-se în considerente că "potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea preţului cât şi daune-interese. În speţă, contractul de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997 nu a fost încheiat de pârât, în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condiţiile evicţiunii de drept comun este exclusă", respectiv că, "calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice, în calitate de reprezentant al statului, s-ar fi putut reţine numai în condiţiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale şi a celor de drept comun în materie de evicţiune."
Prin urmare, instanţa supremă a apreciat asupra calităţii procesuale pasive în raportul juridic privind garanţia pentru evicţiune de drept comun, în persoana vânzătorului, cu excluderea acestei calităţi în persoana Statului Român, care nu figurează în contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor în calitate de vânzător, or faţă de aceste considerente rezultă calitatea procesuală pasivă a SC R. SRL, menţionată ca vânzătoare în contract.
Asemenea considerente, determinante, care au fundamentat soluţia pe aspectul calităţii procesuale pasive în raportul juridic întemeiat pe răspunderea pentru evicţiune de drept comun, se bucură de autoritate de lucru judecat ca şi dispozitivul, impunându-se unei judecăţi ulterioare care, chiar şi de o manieră incidentală readuce judecăţii acelaşi aspect.
Este vorba despre efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, care se manifestă ca prezumţie, mijloc de probă ce vine să demonstreze modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase, fără posibilitatea de a se statua diferit.
Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate - de părţi, obiect şi cauză - cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.
Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumţiei vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătoreşti, după cum corect a reţinut şi instanţa de apel. Prezumţia nu opreşte judecata celui de-al doilea proces, ci doar uşurează sarcina probaţiunii, aducând în faţa instanţei constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecăţii anterioare şi care nu pot fi ignorate, neputându-se statua contrar celor stabilite deja de o instanţă de judecată.
Potrivit art. 1200 pct. 4, cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., în relaţia dintre părţi, prezumţia lucrului judecat are caracter absolut, însemnând că ceea ce s-a dezlegat jurisdicţional într-un prim litigiu va fi opus părţilor din acel litigiu, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluţionat.
Faţă de terţi însă, prezumţia lucrului judecat are caracter relativ (juris tantum), astfel că ceea ce s-a statuat deja într-un proces va fi opus terţului cu valoarea unui fapt juridic, supus dovezii contrare.
Altfel spus, în ipoteza în care părţile sau cel puţin unele dintre ele diferă în cele două procese, pentru partea care nu a participat în primul proces şi nici nu este succesoare în drepturi a părţii din acel litigiu, hotărârea irevocabilă anterioară reprezintă un mijloc de probă, cu valoarea unei prezumţii relative, pe care o poate combate prin proba contrară. Dacă proba contrară celor reţinute în hotărârea anterioară nu a fost administrată, această hotărâre va produce consecinţe juridice în noul proces, chiar şi pentru partea care nu a fost implicată în litigiul anterior.
Această din urmă ipoteză se regăseşte în speţă, în ceea ce o priveşte pe recurenta-pârâtă SC R. SRL, care, deşi nu a participat în litigiul soluţionat irevocabil prin Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, suportă consecinţele juridice ale acestei hotărâri judecătoreşti, cât timp nu a putut proba o altă situaţie de fapt decât cea în raport de care, în litigiul anterior, întemeiat tot pe răspunderea pentru evicţiune de drept comun, s-a tranşat problema calităţii procesuale pasive în favoarea vânzătorului.
Astfel, conform menţiunilor din contractul de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997, calitatea de vânzător a avut-o R.A. R. Braşov, antecesoarea recurentei-pârâte, iar faptul că vânzarea s-a realizat în temeiul Legii nr. 112/1995 nu conduce la o altă concluzie.
Art. 9 alin. (5) din Legea nr. 112/1995 vorbeşte de comisionul cuvenit unităţilor specializate care evaluează şi vând apartamente, iar art. 13 alin. 6 lit. a) din aceeaşi lege prevede constituirea, la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice, a unui fond extrabugetar, care se va alimenta din sumele obţinute din vânzarea apartamentelor, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor.
Corelativ, art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 prevede că vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale şi/sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele, existente la data intrării în vigoare a legii, iar art. 41 alin. (1) din aceleaşi norme prevede că unităţile specializate, care evaluează şi vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligaţia să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să reţină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din lege, iar suma rămasă să o vireze în contul fondului extrabugetar conform Legii nr. 112/1995.
Raportat la aceste dispoziţii legale, rezultă că unităţile specializate în vânzarea locuinţelor în temeiul Legii nr. 112/1995 au calitatea de vânzător în contract, ele acţionând ca mandatari fără reprezentare ai statului; ca atare, recurenta-pârâtă are, ope legis, situaţia juridică a comisionarului care contractează în nume propriu, însă pe seama comitentului, care în speţă este statul.
În cazul mandatului fără reprezentare, deşi mandatarul lucrează în interesul mandantului, încheie totuşi actul în numele său propriu, fără a-l reprezenta pe mandant, astfel că mandatarul apare ca adevăratul contractant în raport cu persoana cu care a contractat, fiind direct obligat către aceasta, regulile de la mandat urmând a se aplica numai în raporturile dintre mandant şi mandatar.
Aşa fiind, în raporturile cu cumpărătorii, recurenta-pârâtă are calitatea de vânzătoare şi, în această calitate, conform art. 1337 C. civ. este ţinută să răspundă faţă de cumpărători pentru evicţiune, ceea ce o legitimează procesual pasiv în cauză.
2. Criticile privind greşita dezlegare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune sunt neîntemeiate.
Aşa cum susţine şi recurenta, răspunderea pentru evicţiune este o răspundere contractuală, nu delictuală, astfel că acţiunii deduse judecăţii, întemeiate pe răspunderea pentru evicţiune, nu îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 8 din Decretul nr. 167/1958, care stabilesc regula privind începutul prescripţiei extinctive în cazul acţiunii în răspundere delictuală ("prescripţia dreptului la acţiune în repararea pagubei pricinuită prin faptă ilicită, începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba cât şi pe cel care răspunde de ea").
În speţă, deşi instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, aplicabilitatea dispoziţiilor art. 8 din Decretul nr. 167/1958, soluţia pe care a pronunţat-o pe prescripţie este corectă şi va fi menţinută.
Astfel, confirmând sentinţa fondului sub aspectul soluţiei de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente - art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.
Potrivit textului evocat, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, or dreptul la acţiunea în răspundere pentru evicţiune se naşte la data producerii evicţiunii, deoarece până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţională şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze.
Pe cale de consecinţă, în speţă, termenul de prescripţie - care este cel general de 3 ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 - se calculează de la data producerii evicţiunii.
Sub acest din urmă aspect, în mod corect instanţa de apel a reţinut că termenul de prescripţie a început să curgă de la data de 18 iulie 2011, când reclamanţii au fost notificaţi de moştenitorul proprietarului tabular al imobilului să părăsească imobilul, sub sancţiunea unei acţiuni în evacuare.
Contrar susţinerilor recurentei, tulburarea astfel produsă reclamanţilor cumpărători în exercitarea prerogativelor de proprietari este o tulburare de drept, iar nu de fapt, nefiind vorba despre o reclamaţie oarecare din partea unui terţ, ci de una întemeiată pe o iminentă acţiune în justiţie pentru evacuarea cumpărătorilor de către proprietarul înscris în cartea funciară, ceea ce i-a determinat pe cumpărători să renunţe la lucru fără judecată, predând imobilul terţului evingător la data de 23 noiembrie 2011, conform procesului-verbal de predare-primire de la dosar.
Deci, evicţiunea s-a produs pe data acţiunii neechivoce a terţului împotriva cumpărătorilor, prin care acesta şi-a afirmat dreptul de proprietate şi i-a somat pe cumpărători să-i predea imobilul sub sancţiunea acţiunii în evacuare, respectiv pe data notificării din 18 iulie 2011. Aşa fiind, în conformitate cu dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, de la această dată a început să curgă termenul de prescripţie de 3 ani pentru exercitarea dreptului la acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorilor împotriva vânzătorului.
Întrucât acţiunea reclamanţilor a fost formulată la data de 11 februarie 2013, rezultă că termenul de prescripţie de 3 ani nu era împlinit la data sesizării instanţei, astfel că în mod corect a fost respinsă, în speţă, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.
Recurenta susţine că reclamanţii au fost evinşi în cadrul acţiunii de constatare a nulităţii titlului statului, promovată de către moştenitorii fostului proprietar al imobilului, deposedat abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, litigiu în care reclamanţii din prezenta cauză au avut calitatea de intervenienţi.
Este adevărat că prin Decizia civilă nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, secţia civilă, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 131/R din 2 aprilie 2007 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a admis acţiunea moştenitorilor fostului proprietar al imobilului litigios şi s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra acestui imobil, cu restabilirea situaţiei de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu.
Contrar însă susţinerilor recurentei, evicţiunea nu s-a produs la data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, secţia civilă, respectiv la data de 2 aprilie 2007, deoarece prin această hotărâre judecătorească cumpărătorii pe Legea nr. 112/1995 nu au fost obligaţi să predea imobilul, nefiind constatată ineficacitatea titlului lor în raport cu cel al reclamanţilor din acel litigiu, pe calea comparării celor două titluri.
Prescripţia dreptului la acţiunea în garanţie pentru evicţiune nu curge de la data la care s-a constatat nulitatea titlului vânzătorului, cum pretinde în fapt recurenta, ci de la data când cumpărătorii au fost tulburaţi efectiv în exercitarea stăpânirii asupra imobilului de către terţul al cărui drept de proprietate a fost recunoscut în litigiul de constatare a nulităţii titlului statului, dat fiindcă evicţiunea semnifică garanţia pentru liniştita posesiune şi folosinţă a lucrului vândut. Or, în speţă, aşa cum s-a arătat deja, tulburarea efectivă a reclamanţilor cumpărători în stăpânirea bunului dobândit prin cumpărare de la stat s-a produs pe data notificării prin care terţul şi-a afirmat dreptul de proprietate şi i-a somat să-i predea imobilul sub sancţiunea acţiunii în evacuare, aceasta fiind o tulburare de drept, întrucât s-a întemeiat pe o pretenţie juridică din partea terţului tulburător - exercitarea acţiunii în evacuare, care i-a determinat pe cumpărători să renunţe la lucru fără judecată şi să predea imobilul terţului evingător. Distincţia între posesie şi detenţie precară pe care o face recurenta în încercarea de a justifica faptul că reclamanţii au fost evinşi la data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Braşov, secţia civilă, este irelevantă în speţă, cât timp prin această hotărâre nu s-a constatat ineficacitatea titlului cumpărătorilor, neputându-se astfel reţine că aceştia au devenit detentori precari după pronunţarea respectivei hotărâri.
În concluzie, în aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie a început să curgă de la data notificării din 18 iulie 2011, aceasta fiind data producerii evicţiunii şi, deci, data când s-a născut dreptul la acţiunea în garanţie pentru evicţiune, iar în raport de această dată, acţiunea reclamanţilor, promovată la data de 11 februarie 2013, nu este prescrisă.
3. Recurenta critică şi soluţia pe fondul cauzei, susţinând că aceasta este nelegală, pentru că în condiţiile în care contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor s-a încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, potrivit acestei legi calitatea de vânzător o are Statul Român, astfel că prin obligarea sa, şi nu a statului, la plata contravalorii unui imobil din al cărui preţ nu a reţinut decât un comision de 1%, se va crea un prejudiciu în patrimoniul său şi se va mări patrimoniul statului vânzător.
Problema calităţii de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor, din perspectiva dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, a fost deja analizată în cadrul primului motiv de recurs, aşa încât pentru considerentele expuse pe larg în analiza acelui motiv urmează a se reţine că nu Statul Român, ci autoarea recurentei are calitatea de vânzătoare în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanţii, iar faţă de această calitate a autoarei sale, recurenta este ţinută să răspundă faţă de cumpărători pentru evicţiune, potrivit dispoziţiilor art. 1337 C. civ.
Autoarea recurentei a acţionat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 ca un mandatar fără reprezentare al statului, încheind contractul în nume propriu, dar pe seama statului, astfel că în raporturile cu cumpărătorii ea are calitatea de vânzătoare şi răspunde în mod direct faţă de aceştia, revenindu-i obligaţia de garanţie pentru evicţiune, criticile pe acest aspect nefiind întemeiate.
Cealaltă problemă pe care o ridică recurenta, aceea a prejudiciului ce i se creează prin obligarea la plata preţului de circulaţie, în condiţiile în care ea nu a reţinut din preţul vânzării decât comisionul de 1%, nu vizează raporturile dintre părţile contractului de vânzare-cumpărare, ce fac obiectul prezentului litigiu, ci raporturile de mandat dintre vânzătorul din contract şi statul pe seama căruia a contractat, dar acestea nu pot fi soluţionate în prezenta cauză, cât timp cererea de chemare în garanţie grefată pe aceste raporturi a fost anulată.
Pe de altă parte, contrar susţinerilor recurentei, faptul că preţul din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este unul protecţionist nu are nicio relevanţă în speţă, unde cumpărătorii cer angajarea răspunderii pentru evicţiune a vânzătorului potrivit dreptului comun. Or, potrivit dreptului comun, în caz de evicţiune, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului atât preţul primit (art. 1341 pct. 1 C. civ.), cât şi diferenţa între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare, dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credinţă (art. 1344 C. civ.).
De asemenea, sunt lipsite de relevanţă în speţă şi trimiterile recurentei la dispoziţiile Legii nr. 10/2001 care instituie în sarcina Ministerului Finanţelor Publice obligaţia de a restitui preţul de piaţă şi sporul de valoare adus imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, în condiţiile în care reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile dreptului comun, iar recurenta nu aduce nicio critică prin care să combată aplicabilitatea, în cauză, a dreptului comun în materie de evicţiune.
Faţă de considerentele prezentate, reţinând că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu aplicarea corectă a legii sub toate aspectele criticate prin motivele de recurs, nefiind astfel îndeplinite cerinţele cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtei, ca nefondat, conform dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC R. SRL Braşov împotriva Deciziei nr. 142/AP din 2 aprilie 2014 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 ianuarie 2015.
Procesat de GGC - AS