Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 15183/3 din 10 aprilie 2009 reclamanţii G.M. şi G.Mi. au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor Publice să pronunţe o hotărâre prin care să dispună obligarea acestuia la instituirea preţului actualizat plătit prin contractul de vânzare cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1997 pentru apartamentul situat în Bucureşti, calea D., iar în subsidiar, restituirea preţului de piaţă al aceluiaşi imobil.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat ca au dobândit cu bună credinţă şi cu respectarea cerinţelor prevăzute de lege, apartamentul situat în Bucureşti, Calea D. prin contractul de vânzare cumpărare nr. zz/1997, însă prin sentinţa civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 a Judecătoriei sector 1, rămasă irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de foştii proprietari, numiţii G.O.I. şi G.A.M.

În susţinerea acţiunii, reclamanţii au depus la dosarul cauzei sentinţa civilă nr. 13811/2006 pronunţată de Judecătoria sector 1 Bucureşti, decizia civilă nr. 314/2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, decizia civilă nr. 457/2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti şi contractul de vânzare cumpărare nr. zz/1997, invocând ca temei de drept dispoziţiile art. 50, 50¹ din Legea nr. 10/2001.

Pârâtul prin întâmpinarea formulată în cauză a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive, arătând că între aceste şi reclamanţi nu s-a format niciun raport juridic obligaţional, că nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care doar Primăria municipiului Bucureşti a avut calitatea de vânzătoare.

De asemenea, acelaşi pârât a mai învederat că nu există culpa acestei instituţii, faţă de prevederile art. 50 Legea nr. 10/2001, întrucât nu s-a făcut dovada încheierii valabile a unui contract de vânzare-cumpărare, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, care să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, sens în care arată că în temeiul art. 1337 C. civ., ar trebui să se atragă răspunderea vânzătorului pentru evicţiune. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acţiunii.

La termenul de judecată din 11 noiembrie 2011, instanţa a unit excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului cu fondul cauzei.

Astfel prin sentinţa civilă nr. 491 din 2 martie 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respinsă ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesual pasive, a fost admisă acţiunea şi obligat pârâtul la plata sumei de 726648 RON (170000 euro) reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, Calea D., stabilit conform raportului de expertiză omologat în cauză.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele aspecte:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1997, CGMB-DPI-DAFI, în calitate de reprezentant al vânzătorului, a înstrăinat reclamanţilor G.M. şi G.Mi. cumpărători, locuinţa situată în Bucureşti, Calea D., compusă din vestibul, 3 camere, bucătărie, baie, cămară, două logii şi două balcoane, în suprafaţă utilă de 79,33 m.p., în schimbul preţului de 18.912.555 ROL. Preţul locuinţei a fost achitat parţial-30%, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar diferenţa, în rate.

De asemenea instanţa de fond a mai reţinut că prin sentinţa civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sector 1 Bucureşti, în dosarul civil nr. 24931/2005, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii G.O.l. şi G.A.M. în contradictoriu cu pârâţii G.M. şi G.Mi., fiind obligaţi aceştia clin urmă să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în Bucureşti, calea D.

Prin sentinţa sus evocată, s-a reţinut astfel că, titlul numiţilor G.O.l. şi G.A.M., este mai caracterizat şi preferabil, având în vedere că au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar, în timp ce reclamanţii din prezenta cauză au dobândit de la stat, un neproprietar.

Sentinţa civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sector 1 Bucureşti, dosar civil nr. 24911/2005, a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 457 din 11 septembrie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă.

Faţă de situaţia rezultată din hotărârile judecătoreşti sus evocate, instanţa de fond a reţinut că, reclamanţii au investit instanţa cu o acţiune în restituirea preţului la valoarea de piaţă a apartamentului situat în Bucureşti, Calea D., situaţie în care, în cauză, pârâtul are calitate procesuală pasivă, întrucât această calitate rezultă din lege, respectiv din dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care dispune că restituirea preţului se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, indiferent dacă restituirea preţului se solicită în condiţiile art. 50 alin. (2), sau în condiţiile art. 50 alin. (2¹), motiv pentru care, excepţia invocată a fost respinsă ca neîntemeiată.

Pe fond, tribunalul a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările şi completările ulterioare, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză".

În conformitate cu dispoziţiile art. 50 alin. (2¹) din Legea nr. 10/2001, „Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi, ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxa de timbru”, iar potrivit art. 50 alin. (3) din acelaşi act normativ „Restituirea preţului prevăzut ia alin. (2) şi (2¹) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.”

Din economia textelor de lege mai sus menţionate, rezultă că legiuitorul a prevăzut dreptul chiriaşilor cumpărători la restituirea preţului de piaţă, numai în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, în timp ce pentru situaţia contractelor de vânzare-cumpărare desfiinţate şi care fuseseră încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, a prevăzut doar dreptul la restituirea preţului plătit, actualizat în funcţie de indicele de inflaţie.

Instanţa de fond a mai reţinut că, în speţă, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au dobândit imobilul situat în Bucureşti, Calea D. a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, (neexistând nicio probă în sens contrar) acesta fiind lipsit de efecte ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare formulată de foştii proprietari ai imobilului.

Prin urmare, tribunalul a constatat că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilului, în conformitate cu dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001.

Prin raportul de expertiză privind evaluarea proprietăţii imobiliare, efectuat în cauză, s-a stabilit că valoarea de piaţă a imobilului situat în Bucureşti, Calea D., potrivit standardelor internaţionale de evaluare este de 726.648 RON (echivalentul a 170.000 euro).

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiul Bucureşti, iar prin decizia nr. 52 A din 14 martie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale, a fost admis apelul, modificată în parte sentinţa în sensul stabilirii despăgubirilor cuvenite reclamanţilor la suma de 148.860 euro echivalent în RON la data plăţii, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei. Au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâtului suma de 1500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre au fost reţinute următoarele considerente:

Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice în cauzele ce au ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, este stabilită prin dispoziţiile art. 50 alin. (3), coroborat cu dispoziţiile art. 50 alin. (2¹) din Legea nr. 10/2001.

Dispoziţiile legale sus-menţionate au caracter special şi derogator de la dreptul comun în materia evicţiunii, astfel că se aplică în mod prioritar.

Instanţa de apel a reţinut că este eronată susţinerea pârâtului în sensul că de la dispoziţiile de drept comun cuprinse în art. 1337 şi art. 1341 C. civ. nu se poate deroga, având în vedere că şi în această materie îşi găseşte deplin aplicaţia principiul potrivit căruia norma specială derogă de ia norma generală.

Nu poate fi reţinută nici susţinerea potrivit căreia în prezenta cauză nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Finanţelor Publice, întrucât nu există culpa acestei instituţii.

Astfel, obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de a restitui preţul actualizat, respectiv valoarea de piaţă a imobilelor menţionate în art. 50 din Legea nr. 10/2001 este instituită independent de existenţa vreunei culpe a recurentului pentru rămânerea fără efecte a contractelor de vânzare -cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

Totodată, noţiunea de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile este folosită de legiuitor în Legea nr. 10/2001 într-un sens specific, sens care rezultă fără dubiu din dispoziţiile art. 20 alin. (2¹) din această lege, care prevăd că, „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor.”

Prin urmare, instanţa de apel a reţinut că în sfera noţiunii de desfiinţare a contractelor de vânzare-cumpărare, intră atât anularea acestor contracte prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, cât şi lipsirea de efecte a acestor contracte ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare formulate împotriva cumpărătorilor din aceste contracte, tot prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Instanţa de apel a mai reţinut că, sunt irelevante susţinerile cu privire la reaua-credinţă a reclamanţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în prezenta cauză, întrucât ”desfiinţarea” contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor s-a realizat ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare, acţiune în cadrul căreia nu a intrat şi analiza bunei sau relei credinţe a cumpărătorilor la încheierea contractului, iar buna-credinţă în aceste condiţii se prezumă. Pe de altă parte, susţinerile pârâtului tind la invocarea unei nulităţi a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi prin invocarea nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 312/1995 la încheierea contractului. Or, reţine instanţa de apel, pârâtul nu a formulat cerere reconvenţională în prezenta cauză şi, pe de altă parte, unei astfel de cereri i se opun dispoziţiile cuprinse în art. 45 alin. (5) din Legea nr. 112/1995.

În ce priveşte criticile referitoare la valoarea imobilului stabilită prin raportul de expertiză, instanţa de apel le-a apreciat ca fiind doar parţial fondate.

Astfel, recurentul invocă ”blocajul actual al tranzacţiilor imobiliare”. Or, momentul în care s-a produs prejudiciul în patrimoniul reclamanţilor este momentul rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii pronunţate în acţiunea în revendicare îndreptată împotriva lor şi, totodată, în lipsa unor norme speciale, evaluarea despăgubirilor pentru evicţiune se face prin raportare la momentul avut în vedere de dreptul comun, respectiv ”epoca evicţiunii”, moment prevăzut de art. 1342 şi 1344 C. civ.

Susţinerile privind modalitatea de calcul a despăgubirii cuvenite reclamanţilor sunt contrare dispoziţiilor exprese cuprinse în art. 50¹ C. proc. civ., care stabilesc că despăgubirea cuvenită în situaţia în care se găsesc şi reclamanţii din prezenta cauză, este reprezentată de valoarea de piaţă a imobilului, stabilită prin expertiză, potrivit standardelor internaţionale de evaluare.

Instanţa de apel a mai reţinut că nu pot fi primite nici susţinerile potrivit cărora o valoare mai mică a despăgubirilor, decât valoarea de piaţă nu ar fi de natură să contravină dispoziţiilor art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Astfel, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului garantează doar drepturile minimale.

Astfel, potrivit art. 53 din Convenţie, ”Nicio dispoziţie din prezenta Convenţie nu va fi interpretată ca limitând sau aducând atingere drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale care ar putea fi recunoscute conform legilor oricărei părţi contractante, sau oricărei alte convenţii la care această parte contractantă este parte.”

Prin urmare, reţine instanţa de apel, în caz de conflict între normele interne şi dispoziţiile Convenţiei, sunt aplicabile dispoziţiile care sunt mai favorabile părţii care solicită recunoaşterea şi respectarea dreptului.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 20 alin. (2) din Constituţia României, potrivit cărora "Dacă există neconcordanţe între pactele şi tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, şi legile interne, au prioritate reglementările internaţionale, cu excepţia cazului în care Constituţia sau legile interne conţin dispoziţii mai favorabile”.

Ca atare, chiar în măsura în care dreptul la despăgubiri recunoscut de Legea nr. 10/2001 ar avea o valoare mai mare decât cea minim garantată de C.E.D.O., acest drept nu poate fi cenzurat în sensul solicitat de pârât.

Cât priveşte cuantumul concret al despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, instanţa de apel a constatat că, potrivit raportului de expertiză realizat în apel, valoarea de circulaţie a imobilului la momentul evicţiunii a fost 148.860 euro.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar pe fond s-a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, recurentul susţine nelegalitatea hotărârii în ce priveşte obligarea la plata sumei de 148.860 euro în echivalent în RON la data plăţii, reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, Calea D., în condiţiile incidenţei excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice.

Sub acest aspect se învederează că în cauză Ministerul Finanţelor Publice nu are legitimare procesuală pasivă, raportat la principiul relativităţii efectelor contractului, în condiţiile în care acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dauna unui terţ.

Or, Ministerul Finanţelor Publice nefiind parte la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1997 dintre reclamanţi şi Primăria Municipiului Bucureşti, este terţ faţă de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti.

În acelaşi sens se mai arată că nici dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi să acorde calitate procesuală acestor instituţii, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului.

Deposedarea reclamanţilor de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întruneşte condiţiile unei tulburări de drept prin fapta unui terţ.

Ca atare, susţine recurentul, această tulburare de drept, este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti, faţă de pretenţiile privind restituirea valorii preţului pentru imobilul în cauză la preţul de circulaţie, neputând fi antrenată răspunderea Ministerului Finanţelor Publice.

În aceeaşi idee, se învederează că, instanţa de apel, trebuia să aibă în vedere dispoziţiile art. 1336 şi urm. C. civ., cu atât mai mult cu cât contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă şi, prin urmare, este în vigoare obligaţia reglementată de art. 1336 pct. 1 C. civ. de garanţie pentru evicţiune.

Or, arată recurentul, în această situaţie, calitate procesuală poate avea doar vânzătorul imobilului, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General. În situaţia evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să fie instituită obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătoarei Primăria Municipiului Bucureşti, în conformitate cu dispoziţiile art. 1337 C. civ.

În ce priveşte incidenţa prevederilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, se susţine că acestea nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate procesuală pasivă Ministerului Finanţelor Publice.

Prin urmare, susţine acelaşi recurent, având în vedere că în cauză, nu există o sentinţă definitivă şi irevocabilă în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. zz/1997 încheiat de reclamanţi cu Primăria Municipiului Bucureşti, nu este justificată calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice.

O altă critică adusă hotărârii instanţei de apel vizează obligarea Ministerului Finanţelor Publice la plata preţului de piaţă al imobilului, fără a avea în vedere dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, unde se prevăd expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de către chiriaşi.

Astfel, pentru a fi aplicabile dispoziţiile legale menţionate şi pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare, având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite, cumulativ două condiţii şi anume: încheierea contractelor de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În aceeaşi idee se arată că dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 reglementează plata preţului de piaţă, de existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

În caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.

În ceea ce priveşte respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul susţine că această condiţie nu este îndeplinită în cauză, întrucât prin decizia civilă nr. 314 din 08 martie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a statuat că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil în baza Decretului nr. 223/1974, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză.

Or, susţine acelaşi recurent, nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanţi rezidă în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărători al unui bun important, respectiv un apartament, să nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu, s-a făcut fără titlu valabil şi prin urmare nu putea face obiectul Legii nr. 132/1995.

Faptul că reclamanţii nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 132/1995 având în vedere că exercitarea cu bună credinţă a drepturilor conferite de lege, reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua credinţă determină în realitate ilicitatea cauzei, ori prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăşi validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât, se susţine că existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare.

Or, în cauză s-a statuat prin hotărâre judecătorească că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel, că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză şi prin urmare, rezultă fără putinţă de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Recurentul mai arată că, reclamanţii îşi invocă propria turpitudine şi anume încălcarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare, pentru a obţine recunoaşterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, motiv pentru care aceştia nu pot beneficia de restituirea preţului la valoarea de piaţă.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege, se arată că deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu, s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanţi şi Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatar SC H.N. SA, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Prin urmare, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se susţine că instanţa de fond cât şi cea de apel au făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii.

O altă critică adusă hotărârii instanţei de apel vizează faptul că în mod eronat instanţa a respins obiecţiunile la expertiza efectuată în cauză, omologând raportul de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului.

Astfel, se susţine că valoarea stabilită de expert este exorbitantă pentru un imobil construit în anii 1976-1977.

Din contractul de vânzare cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1977 rezultă că suprafaţa utilă a apartamentului este de 77,33 m.p., din care 21,17 m.p. reprezintă suprafaţa balconului şi a logiei, prin urmare, suprafaţa de calcul a apartamentului evaluat este de 63,57 m.p.

La momentul actual, arată recurentul, pe site-ul I.ro pentru apartamentele situate în zona Calea D. cu suprafaţa utilă între 60 mp - 69 mp, preţurile variază între 60.000 şi 90. 000 euro, iar un apartament modernizat, reconsolidat şi reabilitat termic situat pe Calea D., cu toate utilităţile incluse, valorează cel mai mult 94.000 de euro.

Prin urmare, expertul trebuia să aibă în vedere că preţurile sunt negociabile în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentului (în speţă de numai 63,57) precum şi de vechimea acestuia care datează din anii 1976-1977.

De asemenea, cu privire la stabilirea valorii tehnice a locuinţei expertul a folosit metoda costului standard care are la baza Decretul-Lege nr. 61/1990, deşi expertul trebuia să aibă în vedere faptul că un imobil cu caracteristici similare celui aflat în litigiu, situat pe Calea D., construit în anul 1976, se află pe lista imobilelor expertizate tehnic încadrate în clasa de risc seismic care prezintă pericol public iar în ce priveşte amplasarea apartamentului la etajul 4, expertul trebuia să stabilească o corecţie de -5% (astfel cum rezultă din tabelul nr. 2 anexa 2 din Decretul Lege nr. 61/1990) şi nu de + 3%, astfel cum în mod eronat a reţinut expertul în raportul de expertiză.

În ceea ce priveşte evaluarea terenului, recurentul susţine că, în mod eronat expertul a evaluat terenul aferent imobilului, propunând preţuri separate atât pentru apartament cât şi pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creştere artificială a valorii de piaţă a imobilului.

În aceeaşi idee se mai arată că, în condiţiile în care la data achiziţionării imobilului, reclamanţii nu au achitat valoarea defalcată pentru construcţie şi teren, asupra terenului având doar un drept de folosinţă, în mod greşit expertul a evaluat terenul separat prin raportul de expertiză.

În urma evaluării apartamentului de trei camere, 63,57 mp suprafaţă utilă, amplasat la etajul 4 al unei clădiri din anii 1976-1977, expertul judiciar estimează o valoare de piaţă de 122.490 euro, rezultând o valoare de 1584 euro/m.p. Această valoare exagerată depăşeşte chiar preţul la care sunt propuse spre vânzare apartamentele amplasate în zona din clădiri noi, moderne cu finisaje de lux.

Astfel, la calculul metodei prin comparaţii directe, se arată că expertul judiciar ia un preţ mediu de 1925 euro/m.p. provenit de la 3 oferte. Aceasta aplicare simplistă a metodei comparaţiilor directe, fără a ţine cont de caracteristicile ofertelor, suprafaţa apartamentelor, gradul de finisare, anul construirii, numărul de etaje ale clădirilor, dotările, a condus la valoarea de piaţă propusă, valoare exorbitantă.

În plus, arată recurentul, în condiţiile în care expertul nu a putut viziona apartamentul, nefiindu-i permis accesul, trebuia să ia în calcul o variantă precaută a evaluării, respectiv ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru un apartament aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă.

În această situaţie expertul trebuia să adauge corecţia de -10% având în vedere situaţia juridică actuală a apartamentului (existând un litigiu în curs de soluţionare) faţă de comparabilele utilizate în calcul de către expert pentru imobilele exemplificate care sunt libere de orice sarcină judiciară.

În condiţiile în care Standardele Internaţionale de evaluare GN1 precizează expres că, în situaţia în care se utilizează tehnica comparaţiilor este necesară o comparaţie directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacţionale recent pe piaţă, precum şi faptul că în „parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară şi în culegerea şi selectarea informaţiilor” evaluatorul trebuie să colecteze informaţii privind cererea şi oferta, domnul expert S.I. a colectat informaţii reprezentând exclusiv oferte publicate pe site-uri de pe internet, omiţând informaţiile referitoare la tranzacţiile recente precum şi la cererea de pe piaţă.

De asemenea, recurentul susţine că obligaţia de garanţie pentru evicţiune, nu presupune în nici un caz valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

Din această perspectivă, recurentul susţine că o aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamanţi); stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiunii; diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

Din perspectiva celor expuse, recurentul susţine că având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, diferenţa dintre preţul plătit şi sporul de valoare, nu se poate stabili decât în condiţiile arătate mai sus.

În caz contrar, susţine recurentul, ar fi lipsite de eficienţă dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune, acestea desigur au în vedere plata unui preţ real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piaţă la momentul încheierii contractului de vânzare, se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la preţul efectiv plătit de chiriaşul - cumpărător.

Astfel, în ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, susţine recurentul, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum, aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţui de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Recurentul mai învederează că în mod nejustificat instanţa i-a respins obiecţiunile făcute la raportul de evaluare a imobilului.

În spiritul protejării drepturilor reclamanţilor în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 şi a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, recurentul arată că aceştia ar fi îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite, susţine recurentul, s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanţi şi pierdut ca urmare a evicţiunii, şi nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piaţă a imobilului, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune funcţionează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului faţă de pierderea dreptului dobândit, iar reparaţia pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă şi reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

În situaţia în care din acest patrimoniu nu a ieşit o sumă de bani suficientă pentru achiziţionarea unui imobil în condiţii de piaţă, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuaţiilor pieţei, valoarea prejudiciului şi limitele obligaţiei de garanţie nu pot fi decât în condiţiile arătate mai sus.

Prin urmare, această cauză se deosebeşte de alte situaţii, în care titlul chiriaşului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare.

Pentru aceste din urma situaţii, arată recurentul, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţă a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României).

Din perspectiva celor expuse, recurentul susţine că operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanţii să încaseze în 2014 o diferenţă de sumă în plus faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult însăşi valoarea de piaţă a imobilului pe piaţa imobiliară de la ora actuală.

Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Criticile vizând lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice sunt nefondate.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a făcut o aplicare corectă a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, apreciind că în raport de acestea pârâtul Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.

Astfel, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) (preţul actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 132/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) şi alin. (2¹) (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, în prezent Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Se instituie, aşadar, ex lege, obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului pe Legea nr. 112/1995, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează şi, implicit, calitatea procesuală pasivă a acestei instituţii în astfel de litigii.

Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine pârâtului în temeiul dispoziţiei legale sus enunţate, astfel încât nu prezintă relevanţă persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriaşul cumpărător,

Nu acesteia din urmă îi revine obligaţia de plată, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, în condiţiile arătate mai sus. Ca atare, nu interesează nici aspectul culpei la încheierea actului juridic în cauză.

Nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei pentru reţinerea lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului de piaţă.

Cât priveşte susţinerile recurentului privind lipsa calităţii sale procesuale pasive în raport de normele de drept în materie de evicţiune (art. 1337 şi urm. C. civ.), acestea nu pot fi primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la dreptul comun, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001.

Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 au caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1337 şi urm. C. civ. şi, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale C. civ., conform principiului de drept „specialia generalibus derogant".

Or, faţă de dispoziţiile legii speciale, aplicabile în cauză, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice are calitate procesuală pasivă, potrivit celor expuse deja.

Referitor la natura normei instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta stabileşte, în mod clar, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice în cererile de restituire a preţului actualizat plătit sau, după caz, a preţului de piaţă al imobilului, această dispoziţie are caracter procesual, legiuitorul nerezumându-se doar la identificarea sursei din care se va face plata, contrar susţinerilor recurentului.

În raport de aceste considerente, urmează a se constata că pârâtul Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză, sens în care în mod corect şi legal a reţinut de altfel şi instanţa de apel.

În ce priveşte criticile vizând greşita obligare a Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al imobilului, faţă de neîntrunirea în cauză a condiţiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, sunt de reţinut următoarele aspecte:

Dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 instituie, într-adevăr, două condiţii pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, respectiv contractul de vânzare - cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi ca acest contract, să fie desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Contrar însă celor afirmate prin motivele de recurs, ambele condiţii sunt îndeplinite în cauză.

Astfel, referitor la prima condiţie, recurentul a susţinut că nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanţi rezidă în reaua credinţă la contractare, decurgând din faptul că la acel moment nu au depus minime diligente pentru a cunoaşte titlul statului vânzător.

Reaua - credinţă a reclamanţilor nu a fost însă reţinută în hotărârea irevocabilă de admitere a acţiunii în revendicare a foştilor proprietari (sentinţa civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti) care a lipsit de efecte juridice contractul de vânzare - cumpărare al reclamanţilor, hotărâre în raport de care se verifică aspectele legate de respectarea/nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, de către chiriaşul - cumpărător, la încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

Aşa fiind, în contextul realizării, prin hotărârea irevocabilă dată în acţiunea în revendicare, a poziţiei subiective a chiriaşilor cumpărători la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1189 C. civ., potrivit cărora buna - credinţă se prezumă, urmează a se reţine că reclamanţii au fost de bună credinţă la încheierea contractului.

Pe cale de consecinţă, nu poate fi primit argumentul recurentului privind reaua-credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Referitor la cea de-a doua condiţie instituită de art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, recurentul a susţinut că admiterea unei acţiuni în revendicare împotriva chiriaşilor cumpărători pe Legea nr. 112/1995, nu semnifică o desfiinţare a contractului de vânzare - cumpărare al acestora, motiv pentru care în cauză nu poate fi angajată răspunderea Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al imobilului.

Această susţinere a recurentului nu poate fi primită, întrucât s-ar ignora sensul real al termenului de „desfiinţare” a contractelor de vânzare - cumpărare” din cuprinsul art. 50¹ al Legii nr. 10/2001, sens ce rezultă din analiza sistematică a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Astfel, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractelor de vânzare - cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii - cumpărători au dreptul Ia restituirea preţului actualizat, iar art. 50 alin. (2¹) şi respectiv art. 50¹ din acelaşi act normativ, prevede că în situaţia contractelor de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri irevocabile definitive şi irevocabile, se restituie preţul de piaţă al imobilelor.

De asemenea este de reţinut că art. 20 alin. (2) din aceeaşi lege prevede că ” în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare - cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul (...)”

Acest din urmă text introdus prin Legea nr. 1/2009, explicitează, ca atare, termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare - cumpărare, prevăzând expres că „desfiinţarea” poate fi urmarea atât a unei acţiuni în anularea contractului, cât şi a unei acţiuni în revendicare.

Din această perspectivă, interpretarea sistematică a normelor legale enunţate impune concluzia că termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare, din cuprinsul art. 50² al Legii nr. 10/2001, are în vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu doar urmare a unei acţiuni în anulare, ci şi a unei acţiuni în revendicare.

În ce priveşte susţinerile recurentului potrivit cărora reclamanţii nu ar fi îndreptăţiţi la restituirea valorii actuale de piaţă a imobilului, motivat de o îmbogăţire fără justă cauză, având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, acestea sunt neîntemeiate raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză, respectiv art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, care determină întinderea despăgubirii la nivelul preţului de piaţă ai imobilului.

Din această perspectivă, raportat la reglementarea din legea specială, susţinerile privind determinarea despăgubirii cuvenite reclamanţilor după alte criterii decât valoarea de piaţă a imobilului, nu pot fi primite.

Referitor la jurisprudenţa C.E.D.O. invocată de recurent, este de reţinut că trimiterile la cauzele Tudor Tudor c. României, Velikovi şi alţii c. Bulgariei, nu se pliază pe situaţia de fapt dedusă judecăţii, iar pe de altă parte instanţa de contencios european, în aceste cauze a verificat dacă remediile juridice interne confereau reclamanţilor posibilitatea obţinerii unor despăgubiri adecvate şi suficiente pentru a nu fi încălcate dispoziţiile art. 1 din Protocol 1 Adiţional la Convenţie.

Pe de altă parte este de reţinut că, nu este posibilă aplicarea altor principii rezultând din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, cât timp legislaţia internă prevede expres modul în care se stabilesc aceste despăgubiri, iar jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu a identificat reglementări internaţionale care să conţină dispoziţii mai favorabile, pentru a fi aplicate prevederile art. 20 alin. (2) din Constituţia României.

Or, aşa cum deja s-a arătat, norma internă aplicabilă cauzei, reglementează despăgubirea cumpărătorului evins cu valoarea de piaţă a imobilului, cum de altfel corect şi legal a reţinut şi instanţa de apel.

Critica vizând cuantumul despăgubirii acordate reclamanţilor ridică o problemă ce ţine strict de aprecierea probelor, chestiune sustrasă competenţei instanţei de recurs faţă de actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie.

Ca atare, critica în discuţie nu poate fi analizată de prezenta instanţă, întrucât nu se încadrează în nici unul din cazurile de nelegalitate prevăzute expres şi limitativ de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.

În ce priveşte susţinerile recurentului potrivit cărora reclamanţii nu ar fi îndreptăţiţi la restituirea valorii de piaţă a imobilului, întrucât ar opera o îmbogăţire fără justă cauză, (având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial) este de reţinut că aceste susţineri sunt nefondate raportat în principal la dispoziţiile legale incidente în cauză, respectiv art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, care determină întinderea despăgubirii la nivelul preţului de piaţă al imobilului.

Ca atare, faţă de reglementarea din legea specială, aserţiunile recurentului privind determinarea despăgubirii cuvenite reclamanţilor după alte criterii decât valoarea actuală de piaţă a imobilului, nu pot fi primite.

Nefondate sunt şi criticile legate de respingerea nejustificată a obiecţiunilor la expertiza de evaluare a imobilului, în condiţiile în care această măsură a fost motivată de instanţă.

Din perspectiva celor expuse, cum nici una din criticile recurentului nu se circumscrie dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge în majoritate recursul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

În majoritate;

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 52 A din 14 martie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauza plivind poprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 septembrie 2014,

Cu opinia separată a doamnei judecător M.V. în sensul admiterii recursului declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 52 A din 14 martie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale, modificării, în parte, a deciziei recurate, cu consecinţa obligării pârâtului la plata preţului actualizat la data efectuării plăţii şi menţinerii celorlalte dispoziţii ale deciziei.

OPINIE SEPARATĂ

Pentru considerentele ce vor fi prezentate în cele ce urmează, arăt că mă distanţez parţial de soluţia impusă în cauză de majoritate doar în ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor prevăzute de dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001. În legătură cu celelalte critici aduse deciziei recurate, precizez că mă raliez punctului de vedere exprimat prin opinia majoritară, în măsura în care mai este necesară analizarea acestora faţă de soluţia minoritară adoptată.

În opinia mea, în mod greşit pârâtul Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat la restituirea preţului de piaţă al imobilului, faţă de neîntrunirea în cauză a uneia dintre condiţiile prevăzute de art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, respectiv aceea ca încheierea contractului de vânzare cumpărare de către reclamanţii să se fi făcut fără eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce priveşte respectarea prevederilor acestui din urmă act normativ, recurentul susţine că această condiţie nu este îndeplinită în cauză, întrucât, prin decizia civilă nr. 314 din 08 martie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V~a civilă, s-a statuat că preluarea imobilului în litigiu s~a realizat fără titlu valabil în baza Decretului nr. 223/1974 astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente.

În raport de înscrisurile depuse la dosar, constat că, prin sentinţa civilă nr. 13811 din 26 septembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, a fost admisă acţiunea formulată de G.A.M. şi G.O.I. s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului nr. 24 din Bucureşti, Calea D. şi au fost obligaţi reclamanţii de faţă să lase foştilor proprietari în deplină proprietate şi posesie imobilul în litigiu. Instanţa a dat preferabil itate titlului invocat de reclamanţii G., în condiţiile în care pârâţii, reclamanţii de faţă, au cumpărat imobilul de la o persoană care nu avea calitatea de proprietar.

Această soluţie a fost menţinută prin decizia civilă nr. 457 din 11 septembrie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, instanţa care, în considerente, concluzionează că, la momentul vânzării imobilului către reclamanţii G.M. şi G.Mi. statul nu avea un titlu valabil, aşa încât ingerinţa produsă prin vânzarea acestui bun către chiriaşi era lipsită de bază legală din moment ce Legea nr. 112/1995 nu permitea decât înstrăinarea bunurilor dobândite cu titlu.

În aceste condiţii, se observă că nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 de către reclamanţi, cei care aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unui apartament, să nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil şi, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, consacră dreptul chiriaşilor cumpărători, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti, la restituirea preţului actualizat, în timp ce dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din acelaşi act normativ - introduse în corpul legii prin art. I pct. 18 din Legea nr. 1/2009 - consacră dreptul chiriaşilor cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, de a obţine restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Demarcând sfera de aplicare între cele două texte legale, jurisprudenţa a stabilit că se înscriu deopotrivă în ipoteza art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 atât chiriaşii cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost constatate nule prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile pentru motivul încheierii lor cu eludarea Legii nr. 112/1995, cât şi cei ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost lipsite de efecte prin admiterea acţiunilor în revendicare prin comparare de titluri, când, pe cale incidentală, instanţele au reţinut în privinţa titlurilor reprezentate de contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995, motive de ineficacitate decurgând din încheierea lor cu încălcarea legii, condiţii ce au favorizat recunoaşterea preferabilităţii titlurilor înfăţişate de foştii proprietari.

Or, în speţa dedusă judecăţii o astfel de situaţie se regăseşte, instanţele, în cadrul acţiunii în revendicare, reţinând motive de ineficacitate cât priveşte titlul opus de reclamanţi, decurgând din încheierea contractului de vânzare cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 cu încălcarea normelor legale, condiţii ce au favorizat recunoaşterea preferabilităţii titlului înfăţişat de foştii proprietari.

Extinderea sferei de aplicare a art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 la această categorie de subiecte (deci nu numai la situaţia chiriaşilor cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti), nu poate fi altfel explicată decât prin recunoaşterea caracterului special al răspunderii statului instituită prin dispoziţii legale (art. 50 alin. (2) şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001) şi caracterizată prin aceea că, independent de buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului la încheierea actului, obligaţia de despăgubire există, fiind expres prevăzută de legiuitor.

Ceea ce diferă este doar cuantumul despăgubirii, care urmează a fi stabilit prin hotărâre judecătorească, în raport de criteriile legale indicate şi probele administrate, din care poate să rezulte respectarea sau nerespectarea Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În plus, apreciez că existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de acest act normativ pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare.

În cauză, s-a statuat cu putere de lucru judecat că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel ca încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Cum dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 instituie două condiţii pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, respectiv contractul de vânzare - cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi ca acest contract să fie desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, prima dintre acestea nefiind respectată, consider că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii, fără a avea în vedere şi reglementarea adusă prin art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, cu atât mai mult cu cât o astfel de cerere se constituia într-un petit al acţiunii.

Reclamanţii, în calitate de chiriaşi cumpărători al căror contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, aşa cum s-a reţinut mai sus, sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului actualizat plătit prin contractul de vânzare cumpărare nr. zz din 14 ianuarie 1997 pentru apartamentul situat în Bucureşti, Calea D.

Pentru aceste considerente, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se impunea admiterea recursului declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 52 A din 14 martie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă şi asigurări sociale, modificarea, în parte, a deciziei recurate, în sensul obligării pârâtului la plata preţului actualizat la data efectuării plăţii, cu consecinţa menţinerii celorlalte dispoziţii ale deciziei.