Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 14 mai 2009 sub nr. 20426/3/2009, reclamanta B.V. a solicitat, în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, al Legii nr. 33/1994, art. 998-999 C. civ., art. 480 C. civ., în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiul Bucureşti, anularea hotărârii nr. 8 din 06 aprilie 2009 privind stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru imobilul supus exproprierii din Şos. O., Bucureşti; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor privind exproprierea imobilului (casa 51,53 m.p. şi teren 94,39 m.p.) aflat în proprietatea sa în cuantum de 300.000 euro; la plata despăgubirilor pentru rezilierea forţată a contractului de închiriere pe care îl avea reclamanta pentru acest spaţiu şi pentru lipsirea nelegală de exercitarea dreptului de proprietate asupra acestui imobil din 2006 şi până în prezent, prejudicii pe care le-a evaluat la 100.000 de euro; la plata despăgubirilor pentru preluarea forţată a dreptului de proprietate în cuantum de 50.000 euro şi plata daunelor morale în sumă de 50.000 de euro.
La data de 07 octombrie 2009 reclamanta B.V. a formulat precizări la acţiunea dedusă judecăţii în sensul indicării pârâtului, respectiv, Municipiul Bucureşti prin primar general. În ceea ce priveşte capătul de cerere privind nelegalitatea hotărârii atacate, precum şi a O.U.G. nr. 12/2009, a arătat că acesta face obiectul Dosarului nr. 33483/3/2009 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti cu termen la 17 noiembrie 2009, astfel încât înţelege să renunţe la judecarea acestui capăt de cerere în această cauză. Cu privire la cererea de daune morale, arată că aceasta priveşte prejudiciul produs prin exproprierea întemeiată pe Legea nr. 198/1994, adică pentru restrângerea abuzivă, în afara limitelor exproprierii stabilite de Constituţie, a dreptului fundamental la proprietate.
La data de 18 ianuarie 2010, reclamanta B.V. a formulat cerere completatoare, prin care a solicitat contravaloarea bunurilor mobile aflate în locuinţa expropriată, contravaloarea îmbunătăţirilor imobilului, a instalaţiilor de furnizare a gazelor, apei potabile, curentului electric, ce au fost distruse la demolarea casei. Evaluează toate bunurile mobile la suma de 28.950 euro. A solicitat să fie achitată şi contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului care i-a rămas în proprietate de la începutul exproprierii şi până la pronunţarea hotărârii irevocabile în acest proces. Solicită obligarea expropriatorului să exproprieze şi terenul care a rămas în proprietatea reclamantei de 37.88 m.p., întrucât acesta numai poate fi folosit pentru nimic, fiind un teren aflat aproape sub pod şi mult prea mic. Solicită să fie obligat expropriatorul la plata contravalorii acestui teren. Această lipsă de folosinţă a fost evaluată la suma de 150 euro lunar, de la data demolării 4 noiembrie 2009 până la finalizarea lucrărilor şi eliberarea terenului.
Prin sentinţa nr. 1656 din 21 septembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis în parte acţiunea modificată; a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, la plata, în favoarea reclamantei, a sumei de 454.150 RON, reprezentând contravaloarea imobilului expropriat, lipsa de folosinţă a terenului rămas în proprietatea acesteia şi contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere aferent imobilului, conform raportului de expertiză tehnică imobiliară omologat în cauză şi a respins celelalte pretenţii, ca neîntemeiate.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5483 din 16 septembrie 1998, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat în Bucureşti, str. O., având o suprafaţă utilă de 29,31 m.p. La data de 18 aprilie 2007, reclamantei i s-a emis titlul de proprietate privind imobilul teren în suprafaţa de 94,39 m.p., aferent apartamentului nr. 1 din str. O.
Reclamanta obţinea venituri din cedarea folosinţei imobilului apartament descris mai sus, conform contractului de închiriere din 1 octombrie 2005 şi a actului adiţional din data de 10 martie 2006, convenţia fiind reziliată înainte de termen din cauza exproprierii.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 6 aprilie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a constatat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului format din teren în suprafaţă de 56,51 m.p. şi construcţii de 29,31 m.p. situat în str. O. şi s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 245.529,42 RON stabilită pentru imobilul menţionat, pe numele reclamantei, care nu a fost de acord cu cuantumul acesteia.
Împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, reclamanta a formulat contestaţie susţinând că despăgubirile propuse sunt inferioare, iar actul juridic atacat nu respectă prevederile legale. La termenul de judecată din data de 16 noiembrie 2009, instanţa a luat act că reclamanta a renunţat la judecata acestui capăt de cerere, faţă de existenţa pe rolul tribunalului a unui alt dosar, având acelaşi obiect.
Prin sentinţa civilă nr. 1176 din 9 aprilie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IX-a de contencios administrativ şi fiscal, a fost anulată hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti nr. 160 din 6 iulie 2006 privind declararea de utilitate publică a lucrării de interes local „Pasaj Denivelat Superior Basarab”, hotărâre care a stat la baza emiterii actului juridic în baza căruia s-a dispus exproprierea reclamantei-hotărârea nr. 8/2009.
Potrivit menţiunilor din extrasul de carte funciară pentru informare privind imobilul care face obiectul cauzei, extras emis la data de 23 martie 2011, pârâtul Municipiul Bucureşti prin primar general este înscris cu drept de proprietate cu titlu de expropriere asupra suprafeţei de teren de 56,51 m.p., în baza hotărârii nr. 8 din 6 aprilie 2009.
Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în vigoare la momentul promovării acţiunii, „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii consemnate se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 30 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a despăgubirilor, sub sancţiunea decăderii”, fără ca exercitarea căilor de atac să suspende transferul dreptului de proprietate asupra terenului.
Din economia textelor prevăzute de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care stabilesc modalitatea de calcul a despăgubirii prin efectuarea unei expertize tehnice, rezultă că, în cadrul contestaţiilor formulate de persoanele supuse exproprierii împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobil se stabileşte prin expertiză, de către o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul desemnat de persoanele supuse exproprierii, în funcţie de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Instanţa de fond nu a reţinut raportul de expertiză întocmit de expert parte B.A.M.D., propus de către pârât, având în vedere că lucrarea întocmită de experţii V.M. şi O.C. analizează valoarea imobilului din perspectiva mai multor metode de calcul, prin raportare şi la oferta de piaţă. Astfel, expertul parte B.A.M.D., având în vedere doar metoda comparaţiei directe (deşi în cuprinsul lucrării ataşate, face vorbire şi despre metoda costurilor, fără a indica în concret răspunsurile la obiectivele stabilite), ajunge la o valoare a proprietăţii imobiliare expropriate şi neexpropriate de 67.116 euro, respectiv, 275.773 RON.
Prin coraportul de expertiză întocmit de expertul O.C. propus de reclamantă s-a stabilit o valoare a despăgubirilor la suma de 396.958 RON. Expertul a folosit metoda comparaţiei (prin raţionament statistic, bonitate şi a ofertelor) pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă. De asemenea, expertul parte a avut în vedere şi prejudiciul generat reclamantei de rezilierea contractului de închiriere şi valoarea lipsei de folosinţă a terenului, cuantificat la suma de 11.900 euro.
Totodată amplasamentul terenului expropriat a fost determinat de acest expert împreună cu cel judiciar cu precizie, prin raportare la planurile cadastrale, evaluarea fiind raportată la preţuri ale unor terenuri amplasate în aceeaşi zonă de utilităţi ca şi cel expropriat.
Tribunalul şi-a însuşit concluziile raportului de expertiză împreună cu răspunsul la obiecţiuni, astfel cum au fost formulate de expertul tehnic M.V., desemnat de instanţă, constatând că acesta a avut în vedere metoda costului standard şi metoda comparaţiei prin bonitate, ajungând la un nivel al despăgubirii de 399.848 RON, apropiat de cel stabilit de expertul tehnic O.C. De asemenea, expertul judiciar a avut în vedere şi prejudiciul generat reclamantei de rezilierea contractului de închiriere şi valoarea lipsei de folosinţă a terenului, cuantificat la suma de 54.302 RON.
În consecinţă, în baza dispoziţiilor art. 481 C. civ. potrivit cărora nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire, precum şi a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis în parte cererea formulată de reclamantă şi a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 454.150 RON, reprezentând contravaloarea imobilului expropriat, lipsa de folosinţă a terenului rămas în proprietatea reclamantei şi contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere aferent imobilului.
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea expropriatorului să exproprieze şi terenul în suprafaţă de 37,88 m.p. rămas în proprietatea reclamantei, tribunalul, faţă de prevederile art. 4 din Legea nr. 198/2004, a constatat netemeinicia acestei pretenţii. Astfel, s-a constatat că textul de lege stabileşte în mod cert legitimarea activă în demararea procedurilor de expropriere exclusiv în favoarea Guvernului sau a autorităţii publice locale, care, în considerarea competenţei speciale atribuite de lege, aprobă, prin hotărâre, indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanţare, suma globală a despăgubirilor, realizarea documentaţiei cadastrale-juridice. Instanţa a constatat că reclamanta nu mai poate folosi terenul în discuţie, motiv pentru care a admis pretenţia acesteia având ca obiect contravaloarea lipsei de folosinţă. Însă a apreciat că, în exercitarea controlului de legalitate, nu se poate substitui autorităţii publice.
Neîntemeiată a fost constatată de către tribunal şi pretenţia având ca obiect obligarea pârâtului la plata daunelor morale justificate de demolarea abuzivă şi distrugerea bunurilor aflate în locuinţă, întrucât legea specială nu prevede o asemenea reparaţie, cuantumul despăgubirii aferente exproprierii, chiar dacă aceasta se realizează prin demolare, fiind menit să asigure acoperirea întregului prejudiciu ce ar putea fi încercat de persoana expropriată.
Instanţa de fond a reţinut că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii cerinţelor pentru atragerea răspunderii delictuale. Astfel reclamanta nu a probat care este fapta ilicită, măsura exproprierii nefiind o faptă ilicită şi nu a indicat care valoare nepatrimonială a suferit o gravă atingere.
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel atât reclamanta cât şi pârâtul.
Reclamanta B.V. a formulat următoarele critici:
1. Instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 atunci când a apreciat că nu este competentă să soluţioneze cererea reclamantei de expropriere totală a proprietăţii sale. În temeiul acestei dispoziţii legale instanţa de fond era competentă să cerceteze cererea reclamantei de expropriere totală a terenului în suprafaţă de 37,88 m.p. deoarece terenul nu mai poate fi folosit şi nici vândut sau închiriat întrucât nu are valoare nici comercială, nici de locuire.
2. Instanţa de fond a încălcat reclamantei dreptul la apărare, respingând acele probe prin care putea dovedi temeinicia solicitării sale de plată a unor daune morale. Astfel, reclamanta are dreptul la recuperarea daunelor de orice natură produse în cursul exproprierii, aşa cum dispune art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care nu distinge între daunele materiale sau morale. Pentru dovedirea daunelor morale suportate, reclamanta a solicitat proba cu martori care a fost respinsă de instanţa care a motivat că legea nu ar permite acordarea de daune morale pentru cauzele de expropriere.
3. Instanţa a indicat în hotărâre numai contravaloarea în RON a sumelor de bani calculate în expertiză ca despăgubiri, deşi reclamanta a solicitat ca suma de bani să se raporteze la valoarea în euro a imobilului. Instanţa a încălcat principiul disponibilităţii, obligând expropriatorul la o valoare de plată mai mică datorită devalorizării monedei naţionale până la sfârşitul acestui litigiu şi la acţiuni suplimentare pentru actualizarea acesteia.
Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, a arătat că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcţie de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat, iar instanţa de fond şi-a însuşit concluziile unei expertize care nu a verificat modul de calcul al despăgubirii, ci a calculat valoarea despăgubirii în baza unui alt mod de calcul, ceea ce este profund greşit.
Dacă valoarea din grila notarilor publici din martie 2012, data efectuării raportului de expertiză, era mai mare decât valoarea din grila notarilor publici de la data emiterii hotărârii de expropriere, instanţa de judecată ar fi putut acorda suma mai mare, iar dacă s-ar fi considerat că trebuie acordată valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, atunci ar fi trebuit respectate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Aşa cum rezultă din raportul de expertiză judiciară omologat şi din considerentele sentinţei civile nr. 1656 din 21 septembrie 2012, instanţa de judecată a acordat contravaloarea imobilului stabilită pe baza comparaţiei ofertelor de vânzare, ceea ce contravine regulii menţionate de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv, valorii din acte juridice translative de proprietate.
Pe de altă parte, instanţa a acordat reclamantei şi contravaloarea despăgubirii pentru o parte din teren pentru care reclamanta nu a fost expropriată, ceea ce încalcă orice regulă în materia exproprierii. Nu este posibil ca reclamanta să rămână şi cu o parte din teren şi să primească în acelaşi timp şi contravaloarea terenului respectiv.
În apel s-a administrat proba cu înscrisuri, cu martori şi expertiză de evaluare a imobilului în raport de criteriile art. 26 din Legea nr. 33/1994, avându-se în vedere preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile în zonă la data întocmirii raportului de expertiză.
Prin decizia nr. 26/A din 29 ianuarie 2014 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelurile; a schimbat în parte sentinţa în sensul că a dispus exproprierea şi trecerea în proprietatea publică a Municipiului Bucureşti şi a suprafeţei de 37,88 m.p. situat în Bucureşti, str. O.; a obligat pârâtul să plătească reclamantei echivalentul în RON la cursul Băncii Naţioanle a României din ziua plăţii a sumei de 84.735 euro (contravaloarea întregului teren şi a construcţiei) a sumei de 982,8 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă de 37,88 m.p. pe perioada septembrie 2009 - ianuarie 2014 şi a sumei de 11.900 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că, potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, va dispune exproprierea totală.
Prin titlul de proprietate din 18 aprilie 2007 emis de Prefectul Municipiului Bucureşti s-a stabilit dreptul de proprietate în favoarea reclamantei pentru terenul în suprafaţă de 94,39 mp - cotă indiviză din suprafaţa totală de 316,32 m.p. aferent apartamentului nr. 1, proprietatea acesteia conform contractului de vânzare-cumpărare din 16 septembrie 1998.
Din această suprafaţă de 94,39 m.p. s-a dispus exproprierea numai a suprafeţei de 56,51 m.p., rămânând în proprietatea reclamantei suprafaţa de 37,88 m.p.
Instanţa de apel a apreciat că această suprafaţă nu va putea fi exploatată de către proprietar, întrucât nu poate fi utilizată pentru edificarea unei locuinţe, dată fiind suprafaţa redusă şi amplasamentul acestui teren - Podul Basarab.
Mai mult, acest teren reprezintă o cotă indiviză dintr-o suprafaţă mai mare (508,21 m.p.), diferenţa aparţinând în principal Municipiului Bucureşti.
Aşa fiind şi având în vedere că acest teren a fost folosit de către reclamantă ca şi teren aferent unui apartament, cu destinaţia de farmacie, că terenul rămas nu poate primi o altă destinaţie din punctul de vedere al reclamantei, instanţa de apel a constatat că în mod greşit instanţa de fond nu a admis şi acest capăt de cerere privind exproprierea toată a imobilului, deşi legea specială permite acest lucru.
Dispunând exproprierea totală a imobilului, pârâtul a fost obligat la plata contravalorii acestei suprafeţe de teren, potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit în faza de judecată a apelului, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Nu au fost primite susţinerile pârâtului în sensul că se aplică numai dispoziţiile Legii speciale nr. 198/2004, având în vedere că aceeaşi lege, în art. 9 alin. (3), stipulează că acţiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui art. se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte despăgubirea.
Având în vedere că reclamanta nu a putut folosi terenul neexpropriat de la data când s-a efectuat demolarea construcţiei, respectiv, septembrie 2009 şi până la data pronunţării prezentei hotărâri prin care se dispune exproprierea întregului teren, instanţa de apel a apreciat că, pentru această perioadă, pârâtul datorează reclamantei contravaloarea lipsei de folosinţă.
La stabilirea cuantumului lipsei de folosinţă instanţa a avut în vedere raportul de expertiză întocmit în faza de judecată a fondului, respectiv, 0,5 euro/m.p. pe lună.
Instanţa de apel a mai apreciat că este întemeiat motivul de apel formulat de reclamantă privind stabilirea valorii despăgubirilor prin raportare la contravaloarea în euro, având în vedere, pe de o parte, principiul disponibilităţii (astfel cum s-a cerut prin acţiune), cât şi faptul că moneda naţională poate suferi fluctuaţii mari.
În ceea ce priveşte acordarea daunelor morale, instanţa de apel a reţinut că declaraţiile martorilor audiaţi în cauză nu sunt concludente pentru a se stabili în sarcina pârâtului o atare obligaţie, în condiţiile în care trauma suferită de către reclamantă ca urmare a exproprierii este inerentă, dar despăgubirea nu trebuie să constituie izvorul unei îmbogăţiri fără justă cauză.
În speţă, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 06 aprilie 2009, în art. 3, este prevăzut că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu operează de drept la data consemnării despăgubirilor pentru expropriere în baza art. 15 din Legea nr. 198/2004, completată şi modificată. Prin aceeaşi hotărâre s-a dispus consemnarea despăgubirilor în sumă de 245.529,42 RON, sumă consemnată la Banca B. conform convenţiei din 27 mai 2009, în contul reclamantei.
Din procesul-verbal întocmit la data de 24 aprilie 2009 rezultă că reclamanta a primit această hotărâre şi procesul-verbal din 06 aprilie 2009, dar că nu a fost de acord cu noua lege de expropriere şi nici cu suma oferită.
Astfel, de la data trecerii imobilului în proprietatea statului, până la data de 05 noiembrie 2009 au trecut mai multe luni până a intervenit demolarea, timp în care reclamanta nu a mai locuit în imobil, dar în care ar fi putut să îşi ridice bunurile pe care le-ar fi avut în locuinţa expropriată.
Prin urmare, instanţa de apel a reţinut că pârâtul a acţionat în temeiul legii, chiar dacă reclamanta nu este de acord cu această lege care nu prevede somarea persoanelor care nu mai locuiesc în imobil cu un anumit interval de timp înainte de demolare, astfel încât nu se poate reţine exercitarea abuzivă a dreptului.
Or, abuzul de drept presupune exercitarea unui drept cu intenţia de a produce vătămarea unei persoane, iar nu în vederea realizării finalităţii sale.
Împotriva acestei hotărâri precum şi sentinţei de primă instanţă a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general.
În motivare s-a arătat că hotărârea instanţei de apel este nelegală întrucât a dispus exproprierea diferenţei de teren în suprafaţă de 37,88 m.p., deşi legea specială în baza căreia s-a făcut exproprierea permitea criticarea în faţa instanţei de judecată doar a cuantumului despăgubirii; a stabilit despăgubirea corespunzătoare întregului imobil, inclusiv a suprafeţei de 37,88 m.p. ce nu a făcut obiectul hotărârii nr. 8 din 06 aprilie 2009; a stabilit despăgubirea corespunzătoare imobilului expropriat în baza unui raport de evaluare ce nu a ţinut cont de valorile cu care se vând imobile în unitatea administrativ-teritorială şi care nu a respectat dispoziţiile Legii nr. 198/2004 şi ale Legii nr. 33/1994; calcularea despăgubirii s-a făcut prin metoda costurilor standard sau prin metoda comparaţiei prin bonitate conform raportului de expertiză efectuat în apel, fără a corespunde exigenţelor Legii generale nr. 33/1994 sau ale Legii speciale nr. 198/2004. Arată recurentul că despăgubirea trebuia stabilită cu respectarea Legii nr. 198/2004 în funcţie de grila notarilor publici.
Susţine că prin acordarea sumei de 11.900 euro reprezentând despăgubirea pentru încetarea contractului de închiriere a fost acoperită şi lipsa de folosinţă a porţiunii din imobil neexpropriate întrucât chiria reprezintă contravaloarea cedării folosinţei unui bun, astfel că instanţa de apel a despăgubit reclamanta de două ori pentru lipsa folosinţei terenului de 37,88 m.p.
Recurentul critică distinct şi sentinţa nr. 1656 din 21 septembrie 2012 care a stabilit despăgubirea prin raportare la oferte de vânzare şi nu la grila notarilor publici aşa cum prevede Legea nr. 198/2004.
Precizează că art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce priveşte competenţa instanţei şi componenţa comisiei de experţi, dar nu în ceea ce priveşte persoana care învesteşte instanţa, dispunerea exproprierii sau criteriile de stabilire a despăgubirii.
Intimata reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
Sunt întemeiate, în parte, susţinerile recurentului referitoare la aplicarea greşită, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor Legii nr. 33/1994 prin coroborare cu cele ale Legii nr. 198/2004 incidente în cauză.
Astfel, invocând dispoziţiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a dispus exproprierea unei suprafeţe suplimentare de teren faţă de hotărârea expropriatorului, de 37,88 m.p., reţinând imposibilitatea obiectivă de utilizare a terenului de către fostul proprietar.
O astfel de măsură încalcă, însă, prevederile legii speciale în baza căreia a fost dispusă exproprierea, respectiv Legea nr. 198/2004, care în art. 4 stabileşte exclusiv în sarcina Guvernului sau a autorităţii publice locale competente atribuţii în ceea ce priveşte aprobarea, prin hotărâre, a indicatorilor tehnico-economici, a amplasamentului lucrării, a sursei de finanţare, precum şi declanşarea procedurii de expropriere.
Art. 9 alin. (1) din lege prevede că expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Alin. (3) al art. 9 precizează că acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului art. se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Prin urmare, în mod clar şi fără echivoc, Legea nr. 198/2004, lege specială în materia exproprierii, limitează aplicarea Legii nr. 33/1994, dreptul comun în această materie, exclusiv la procedura de stabilire a despăgubirilor, fără a mai acorda posibilitatea, prevăzută de art. 24 alin. (4), expropriatului de a solicita el însuşi exproprierea indiferent de motiv şi instanţei de a dispune în consecinţă. Exproprierea suprafeţelor de teren în scop de utilitate publică, reprezintă un drept recunoscut de lege în sarcina organului administrativ şi nu poate fi asimilată problemei stabilirii întinderii despăgubirilor, cum a susţinut reclamanta.
Sub acest aspect, constatând greşita aplicare a legii, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi va modifica decizia recurată în sensul că va înlătura dispoziţia instanţei privind exproprierea şi trecerea în proprietatea publică a Municipiului Bucureşti a suprafeţei de 37,88 m.p. teren.
În consecinţă, vor fi reduse şi despăgubirile acordate pentru întregul imobil de la 84.735 euro la 65.340 euro (cuprinzând valoarea terenului în suprafaţă de 56,51 m.p. de 28.800 euro şi a construcţiei de 36.630 euro, cu excluderea sumei de 19.305 euro reprezentând valoarea suprafeţei neexpropriate).
Înalta Curte va menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate, înlăturând criticile formulate de recurent, pentru următoarele considerente:
În ceea ce priveşte modul de stabilire a despăgubirilor, recurentul susţine că acestea trebuie să se raporteze exclusiv la nivelul grilei notarilor publici şi nu la valoarea pieţei de la momentul efectuării expertizei, în aceste limite urmând a fi efectuat şi controlul de legalitate.
În formularea acestei critici, deşi recurentul indică formal decizia recurată dar şi sentinţa instanţei de fond, sunt vizate considerentele instanţei de apel din decizia recurată, prin care aceasta reţine că, în ceea ce priveşte despăgubirea, acţiunea în faţa instanţei se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Înalta Curte constată că aceste dispoziţii, la care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, ca normă specială, trimite, au fost corect aplicate în ceea ce priveşte stabilirea cuantumului efectiv al despăgubirii.
Teza invocată de către recurentul-pârât, cu referire la art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, potrivit căreia „raportul de evaluare se întocmeşte având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) C. fisc.”, reglementează modul de stabilire a despăgubirilor realizat în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanţei cu contestaţia împotriva hotărârii expropriatorului.
În lipsa unei dispoziţii legale exprese, modalitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi în procedura judiciară, în cadrul căreia instanţa are de analizat, cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea reală de circulaţie a bunului şi acoperă integral prejudiciul produs prin expropriere.
Prin urmare, la stabilirea cuantumului despăgubirilor în faţa instanţei, trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, aşa cum de altfel, în mod corect a statuat şi instanţa de apel.
Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu poate fi restrânsă, cum greşit pretinde recurentul-pârât, doar la aspectele de competenţă şi de control al modului de stabilire a despăgubirilor în faza administrativă, întrucât legiuitorul a statuat explicit că, în procedura jurisdicţională, se aplică dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirile se stabilesc ţinând cont de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Prin urmare procedura în faţa instanţei este distinctă de cea administrativă, legiuitorul instituind criterii diferite de evaluare.
Referitor la critica privind greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că instanţele anterioare au valorificat concluziile unui raport de expertiză întocmit cu nerespectarea criteriilor reglementate de textul legal arătat, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată.
Se constată că, în speţă, în aplicarea disp. art. 26 alin. (2) menţionate anterior, instanţa de apel a dat dovadă de rol activ, efectuând demersuri în vederea identificării tranzacţiilor apte a releva preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială unde este situat imobilul, solicitând relaţii instituţiilor care deţin astfel de date.
Astfel din răspunsul Direcţiei de impozite şi taxe locale şi al Oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară ale sectorului 1 Bucureşti, a rezultat că nu există comparabile, respectiv tranzacţii care să aibă ca obiect imobile similare terenului expropriat, fiind depuse, cu raportare la anul 2013, tranzacţii privind apartamente din blocurile din zona urbanistică I, unde se află imobilul în litigiu şi terenuri cu construcţii din zona urbanistică II, aflate la limita sectorului 1 cu comuna Chitila.
Experţii au exclus motivat aceste tranzacţii, arătând că nu prezintă caracteristici similare cu imobilul în cauză, însă au precizat că au avut în vedere contractele de vânzare cumpărare din zona 3 şi au aplicat coeficienţii zonei 1. De asemenea au procedat la verificarea unor oferte de vânzare, ajungând la o valoare apropiată de cea obţinută prin metoda anterioară.
În consecinţă, Înalta Curte apreciază că expertiza la care instanţa de apel s-a raportat în conturarea soluţiei adoptate, în situaţia în care s-a probat inexistenţa unor tranzacţii efective, respectă dispoziţiile legale. În lipsa tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere metoda costului standard pentru construcţie şi metoda comparaţiei prin bonitate pentru teren, calculele fiind în conformitate cu recomandările privind determinarea valorii de piaţă a imobilelor cuprinse în buletinul documentar al Corpului experţilor tehnici din România şi se apropie, în opinia instanţei, de preţul de vânzare-cumpărare practicat pe piaţa liberă.
Prin urmare, Înalta Curte apreciază că evaluarea făcută prin expertiza însuşită de instanţa de apel respectă criteriile legale reglementate prin Legea nr. 33/1994, în determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, astfel încât critica recurentului nu poate fi reţinută.
Recurentul a contestat şi modul de calcul al lipsei de folosinţă pentru terenul neexpropriat, susţinând că prin acordarea sumei de 11.900 euro reprezentând despăgubirea pentru încetarea contractului de închiriere a fost acoperită şi lipsa de folosinţă a porţiunii din imobil neexpropriate astfel că instanţa de apel ar fi despăgubit reclamanta de două ori pentru lipsa folosinţei terenului de 37,88 m.p.
Intimata reclamantă a solicitat să nu fie analizate în recurs criticile referitoare la contravaloarea lipsei de folosinţă şi contravaloarea rezilierii forţate a contractului de închiriere lor, ca fiind formulate omisso medio.
Verificând criticile dezvoltate în apel sub acest aspect, se constată că recurentul a invocat dubla despăgubire acordată reclamantei pentru terenul neexpropriat sub forma contravalorii lipsei de folosinţă, cu motivarea că reclamanta a rămas în posesia terenului respectiv. Răspunzând acestui motiv, instanţa de apel confirmat temeinicia acordării lipsei de folosinţă pe perioada septembrie 2009- ianuarie 2014, pentru terenul neexpropriat, calculată la valoarea de 0,5 euro/m.p. stabilită de expertiza efectuată în primă instanţă, reţinând că reclamanta nu a mai putut să îşi exercite dreptul de proprietate asupra acestuia.
În actuala fază procesuală, recurentul critică acordarea dublei despăgubiri însă prin raportare la o altă împrejurare şi anume aceea că lipsa de folosinţă pentru terenul neexpropriat ar fi fost acordată şi sub forma prejudiciului recunoscut pentru rezilierea intempestivă a contractului de închiriere în perioada mai 2009-octombrie 2010.
Or această împrejurare nu a fost invocată în apel, motiv pentru care instanţa de apel nici nu a mai procedat la verificarea modului în care a fost cuantificat prejudiciul rezultat din încetarea, înainte de termen, a contractului de închiriere.
În aceste condiţii, critica privind stabilirea acestui prejudiciu apare a fi formulată cu încălcarea unui grad de jurisdicţie, motiv pentru care nu poate fi analizată de către instanţa de recurs.
Pentru considerentele expuse anterior, Înalta Curte va admite recursul şi va modifica în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., în parte, decizia recurată înlăturând dispoziţia privind exproprierea suprafeţei de 37,88 m.p. teren şi plata despăgubirilor aferente acestei suprafeţe, menţinând celelalte dispoziţii ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general împotriva deciziei nr. 26/A din 29 ianuarie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Modifică în parte decizia recurată în sensul că înlătură dispoziţia instanţei privind exproprierea şi trecerea în proprietatea publică a Municipiului Bucureşti şi a suprafeţei de 37,88 m.p. teren.
Obligă pe pârât să plătească reclamantei B.V. echivalentul în RON la cursul Băncii Naţionale a României din ziua plăţii a sumei de 65.430 euro (contravaloarea terenului expropriat şi a construcţiei).
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 octombrie 2014.