Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 24 februarie 20 i 1, reclamanţii G.M. şi G.C. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin CN A.D.N.R. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, în temeiul Legii nr. 198/2004 şi art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, să se dispună anularea Hotărârii nr. 54 din 13 octombrie 2010 emisă de comisia de specialitate sub autoritatea expropriatorului, în ce priveşte despăgubirile propuse pentru suprafaţa de teren suspusă exproprierii, obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în cuantum de 84 lei/mp.
in motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii unui teren în suprafaţă de 421 mp, teren situat în extravilanul oraşului Murfatlar, parcela având număr cadastral, iar comisia de specialitate, încâlcind regulile de procedură stabilite de lege, nu a permis nicio intervenţie a lor în elaborarea şi fundamentarea valorii despăgubirii. Astfel, deşi terenul se află în extravilanul localităţii Murfatlar, este situat în apropierea unor importante căi de acces dispunând de toate utilităţile pe care le impune regimul său agricol, încât, în prezent, valoarea terenului este de 84 lei/mp (aproximativ 2 euro/mp) şi nu 4,99 lei/mp (1 euro), cum a stabilit comisia.
Statul Român a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor, motivând că întreaga procedură de expropriere a fost realizată cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, respectiv Legea nr. 198/2004, act derogatoriu de la legea generală Legea nr. 33/1994; cuantumul despăgubirilor acordate fiind în deplină concordanţă cu preţul de circulaţie al imobilelor, aspect rezultat din rapoartele de expertiză A.N.E.V.A.R., din care rezultă că metoda comparaţiei directe a reprezentat prima metodă de evaluare, fiind folosită şi metoda capitalizării rentei funciare şi cea a comparaţiei prin bonitate.
La termenul de judecată din 05 mai 2011, reclamanţii şi-au completat acţiunea în sensul că au solicitat exproprierea totală a terenului care face parte din parcela, cu motivarea că prin hotărârea de expropriere le-a fost expropriat peste 80% din terenul pe care îl deţineau, astfel ca diferenţa de teren rămasa nu mai prezintă interes economie şi, nu mai poate fi exploatată agricol, datorită suprafeţei rămase ce are forma unei benzi de eca 10 m şi care se află în mijlocul câmpului, unde accesul practic, este imposibil.
Cu privire la cererea completatoare, pârâtul Statul Român a invocat excepţia inadmisibilităţii acesteia motivând, în esenţă, că potrivit dispoziţiilor legale aplicabile, art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, expropriatul poate cere exproprierea totală a imobilului când i-a fost expropriat parţial. Or, reclamanţii cărora le-a fost expropriată parţial o suprafaţă, prin prezenta acţiune mai solicita o expropriere parţială a imobilului. Astfel, se arată că din suprafaţa totală a parcelei de 6.143 mp, a fost expropriată suprafaţa de 421 mp, rămânând în proprietatea reclamanţilor două parcele: una care se află la hotarul localităţii Ciocârlia cu o suprafaţă de 881 mp şi alta la hotarul D.N. 3 în suprafaţă de 4.841 mp.
Prin sentinţa civilă nr. 1241 din 08 martie 2012, Tribunalul Constanţa a respins excepţia inadmisibilităţii cererii de expropriere a suprafeţei de 881 mp, reprezentând parcela şi a admis, în parte acţiunea, anulând, astfel în parte, Hotărârea nr. 54 din 13 octombrie 2010 a M.T.I. - CN A.D.N.R. SA, respectiv numai în ce priveşte menţiunile cuprinse în art. 2, referitoare la cuantumul despăgubirilor şi la modalitatea de plată a acestora; a stabilit despăgubirile cuvenite reclamanţilor pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 421,00 mp, parte din imobilul situat în extravilanul localităţii Murfatiar, jud. Constanţa, la suma de 4.633 lei.
A fost respinsă ca nefondată cererea de expropriere a suprafeţei de 881 mp reprezentând parcela şi a fost obligat pârâtul Statul Român la plata către reclamant a sumei de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocat 1.500 lei şi onorariu experţi- 1.500 lei.
Pentru a ajunge la concluzia netemeiniciei excepţiei inadmisibilităţii cererii de expropriere a suprafeţei de 881 mp, tribunalul a reţinut că potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, în caz contrar, va dispune exproprierea totală.
Instanţa de fond a reţinut că, cererea de expropriere a suprafeţei de 881 mp rămasă din parcela expropriată nu este întemeiată, deoarece concluziile raportului de expertiză învederează că o exproprierea parţială, (astfel cum a şi fost înfăptuită), este posibilă, din suprafaţa totală a parcelei de 6.143 mp, fiind expropriată suprafaţa de 421 mp, rămânând în proprietatea reclamanţilor două parcele; una care se află la hotarul localităţii Ciocârlia cu o suprafaţă de 881 mp - şi alta la hotarul D.N. 3 în suprafaţă de 4.841 mp.
Instanţa de fond a mai apreciat că parcela expropriată este niai mică decât fiecare dintre parcelele rămase şi, potrivit concluziilor experţilor, parcela solicitată a fi expropriată în suprafaţă de 881 mp, poate fi lucrată cu utilaje agricole de dimensiuni mici. sau poate fi dată în arendă ca şi până acum, astfel că nu se impune a fi expropriată, în completarea suprafeţei de 421 mp, nefîind indestructibil legată de aceasta.
In ce priveşte anularea a Hotărârii nr. 54 din 13 octombrie 2010, cu referire la cuantumul despăgubirilor, tribunalul a reţinut că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 6.143 mp situat în extravilanul oraşului Murfatlar, jud. Constanţa prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 aprilie 2003 la B.N.P., C.B., din care s-a expropriat suprafaţa de 421 mp, stabilindu-se despăgubiri în cuantum de 2.100 Iei.
Prima instanţă a mai constatat că din raportul de expertiză întocmit în cauză a rezultat (cu opinia unanimă a experţilor) că pentru terenul expropriat preţul este de 4.633 lei, că la stabilirea despăgubirii, experţii au avut în vedere valoarea reală a terenului expropriat, prin stabilirea preţului folosind metoda comparaţiei relative şi metoda rentei funciare, potrivit căreia evaluarea terenului supus exproprierii are la bază elemente de calcul reale, pornind de Ia capacitatea de producţie a terenului respectiv şi preţul produsului obţinut pe teren.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii G.M. şi G.C., precum şi pârâtul Statul Român, prin D.P.I.I.S., prin CN A.D.N.R. SA.
Prin Decizia civilă nr. 3 din 18 decembrie 2013 Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins apelul reclamanţilor, ca nefondat, şi a admis apelul pârâtului Statul Român, prin D.P.I.I.S., prin CN A.D.N.R. SA, fiind schimbată în parte sentinţa, în sensul respingerii acţiunii de anulare a hotărârii de expropriere şi de plată a despăgubirilor.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:
În motivarea căii de atac, reclamanţii au arătat că, în mod greşit instanţa de fond nu a dispus exproprierea totală a terenului, iar suprafaţa rămasă este una care nu mai prezintă interes economie şi nu poate fi lucrată în limite fireşti, deoarece terenul rămas are forma unei benzi late de circa 10 metri, aflându-se undeva în mijlocul câmpului, unde accesul este practic imposibil.
Reclamanţii au mai învederat că instanţa de fond nu a luat în considerare faptul ca, prin expertiză, nu au fost calculate prejudiciile aduse prin actul de expropriere, cum ar fi: distrugerea culturilor, blocarea accesului pe care l-au avut la teren, prin secţionarea acestuia.
Reclamanţii au solicitat instanţei de apel desfiinţarea hotărârii instanţei de fond privind cuantumul despăgubirii acordate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, pentru efectuarea unui supliment de expertiză, care să aibă în vedere tranzacţiile imobiliare de pe piaţa liberă, conform înscrisurilor depuse în cauza dedusă judecăţii şi nu în raport de ofertele din ziare sau de pe internet, întrucât aceste oferte nu vizează tranzacţii imobiliare efective.
În critica sentinţei apelate s-a mai arătat că, In realitate, expropriatorul nu a făcut dovada consemnării tuturor sumelor cu titlu de despăgubire proprietarilor de drept, în condiţiile Legii nr. 255/2010. În expertiza efectuată de experţii A.N.E.V.A.R., pentru Nota de fundamentare ce stă la baza emiterii H.G. nr. 415/2010, s-a stabilit o despăgubire de 22 lei/mp., iar din expertizele depuse la dosarul cauzei, rezultă o subevaluare a despăgubirii, de numai 7,2 lei/mp.
În aceste condiţii, reclamanţii au susţinut că experţii au respectat obiectivele încuviinţate de instanţa de fond la realizarea expertizei dispuse în cauză, cu excepţia expertului propus de pârât, care, în opinia separată, a expus o teorie evident părtinitoare. De asemenea, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă fără putinţă de tăgadă că, pentru cauza de utilitate publică pe raza administrativ teritorială a aceleiaşi localităţi (Murfatlar) există o societate de interes naţional şi internaţional (SC M. SA) care a vândut terenuri la valoarea de 15 euro/mp.
Într-un alt motiv de critică a sentinţei apelate s-a mai arătat că prima instanţă nu a luat în considerare înscrisurile depuse de reclamanţi cu referire la stabilirea valorii de circulaţie prin metoda comparaţiilor directe cu alte proprietăţi comparabile similare, că expertul pârâtei a ignorat înscrisurile depuse de reclamanţi, luând în calcul doar ofertele de preţuri pentru terenuri arabile din ziare şi internet, eludând astfel dispoziţiile Legii nr. 33/1994, sens în care s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 5881/201.1.
Reclamanţii au învederat că, în virtutea faptului că menţionează în considerentele hotărârii dispoziţiile art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a omis să facă aplicabilitatea acestora, interpretând greşit înscrisurile şi probatoriile administrate.
În motivarea căii de atac formulate de pârâtul Statul Român, s-a arătat că experţii ar fi trebuit să se raporteze la ofertele existente la nivelul localităţii Murfatlar, în anul 2010 şi nu la parcelele expropriate, întrucât despăgubirile acordate terenurilor menţionate anterior fac la rândul lor obiectul unor litigii înregistrate pe rolul Tribunalului Constanţa. S-a mai susţinut că în tabelul de comparaţie se face aplicarea unor coeficienţi în cuantum de -10%, -5%, tară a se specifica ce reprezintă aceşti coeficienţi.
Pârâtul, în motivele de apel, a mai învederat că, în mod greşit, prin metoda capitalizării rentei funciare, preţul grâului se calculează Ia nivelul anului 2011, deşi prin obiectivul la expertiză s-a stabilit exact momentul de referinţă ia determinarea valorii de piaţă, iar preţui mediu pe piaţa din Muntenia a fost de 0,449 lei/kg. În argumentarea căii de atac, s-a mai precizat că raportul de expertiză nu a fost întocmit cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu atât mai mult cu cât aceste dispoziţii trebuiau coroborate cu Decizia civilă nr. 5881/2011 a Înaltei Curții de Casație și Justiție.
Faţă de motivele de apel invocate de reclamanţi şi pârât, instanţa de apel a reţinut că pentru cele două imobile - terenuri în suprafaţă totală de 5.340 mp, număr cadastral, măsurând 5.199 mp şi respectiv 141 mp, la prima instanţă, experţii au folosit două metode pentru stabilirea valorii pentru cea mai bună utilizare (teren arabii) adică: metoda capitalizării rentei funciare şi abordarea prin comparaţia vânzărilor.
Prin metoda capitalizării rentei funciare s-a ajuns la valoarea de 46.130 lei pentru terenul de 5.199 mp şi de 1.250 lei pentru terenul de 141 mp, iar prin comparaţiile de preţ, la valoarea de 48.145 lei şi respectiv 1.305 lei. Deşi nu rezultă explicit din motivare, prima instanţă a considerat că rezultatele stabilite prin metoda comparaţiei ar reprezenta valoarea reală a imobilului.
De aceea, faţă de împrejurarea că tribunalul nu a folosit rezultatele raportului de expertiză privind valoarea terenurilor conform metodei rentei funciare, criticile pârâtei care se referă la această modalitate de întocmire a lucrării nu au fost analizate din moment ce nu au tăcut obiectul judecăţii în primă instanţă. Conform aceluiaşi principiu tanium apelattum quantum judicaium, nici nemulţumirile care se referă la „renta anuală" nu au putut fi cercetate de instanţa de apel, atât timp cât nici prima instanţă nu a le-a acordat reclamanţilor.
Referitor la suma ce se cuvine celui expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului pentru cauze de utilitate publică, s-a reţinut că aceasta cuprinde două componente: „valoarea reală a imobilului" şi „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în drept".
Astfel, instanţa de apel reţine că această concluzie rezultă din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 (aplicabil în speţă conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004), potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor tine seama de: preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia, urmând ca experţii să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
Ca atare, reţine instanţa de apel, „prejudiciul cauzat proprietarului" este altceva decât echivalentul valoric al bunului precum „pierderi pentru recolta neadunată", „pierderi din subvenţii", „compensaţii referitoare la secţionarea terenului" sau „compensaţii referitoare la prejudicii triangulare", dar fără a se limita la acestea, putându-se încadra în această categorie orice pierdere cauzată în mod direct de expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea unei viitoare modificări a regimului juridic al bunului; avansul care nu mai poate fi recuperat pentru lucrările de terasament sau de natură agricolă; întocmirea unei documentaţii pentru lotizare sau trecere în intravilan, etc).
Instanţa de apel a mai reţinut că în ce priveşte componenta despăgubirii „valoarea reală" a bunului expropriat, aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare,
Prin urmare, valoarea de piaţa a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la S-V de localitatea Murfatlar., la limita de hotar cu localitatea Siminoc), destinaţia terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul octombrie 2010 (teren agricol extravilan ce era cultivat cu plante tehnice) şi, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă la momentul expertizăriî în faza administrativă.
Or, această analiză a tranzacţiilor pentru bunurile comparabile presupunea dovedirea (de către orice parte interesată), a unor tranzacţii certe cu terenuri având caracteristici comparabile, tranzacţii care să se fi produs într-o epocă cât mai apropiată exproprierii (11 noiembrie 2010). S-a reţinut că pârâtul, în solicitarea sa de probatorii, a dovedit încheierea unor acte de vânzare-cumparare ce priveau altfel de bunuri ca localizare ori ca dată a tranzacţionării.
Instanţa de apel a mai constatat că Hotărârile nr. 47 şi nr. 48 din 12 august 2010 emise de CN A.D.N.R. SA Comisia Murfatlar vizează suprafeţe făcând parte din aceeaşi parcelă ce a fost dobândită de cei expropriaţi (R.Ş. şi A.l.), prin acelaşi act care constituie, de altfel, şi titlul de proprietate al reclamanţilor, respectiv contractul de partaj voluntar autentificat din 05 martie 2003.
S-a mai reţinut de către instanţa de apel, că deşi acest criteriu de stabilire a calităţii drept „comparabil" pare a fi unul obiectiv şi perfect justificat pentru a se calcula despăgubirea cuvenită reclamanţilor, o analiză atentă a Hotărârilor nr. 47 şi nr. 48 din 12 august 2010, constituie un argument în sensul respingerii apelurilor reclamanţilor şi a înlăturării expertizei efectuate în apel ca nefiind pertinentă pentru soluţionarea pricinii.
În acest sens, instanţa de apel a reţinut că, într-adevăr, în Hotărârea nr. 47/2010, s-a stabilit valoarea totală a despăgubirilor plătibile numitei R.Ş. la suma de 6.200 lei, însă, aşa cum reiese din raportul de expertiză care a stat la baza stabilirii acestei sume valoarea despăgubirilor se compune din valoarea terenului de 1.800 lei şi valoarea daunelor de 4.400 lei. Or, faţă de împrejurarea că, în prezenta cauză, se contestă exclusiv valoarea terenului şi a despăgubirilor, rezultă ca în categoria „comparabile" ar fi trebuit inclusă valoarea de 1 euro/mp, fapt ce reiese din cele două hotărâri şi expertizele aferente (raport de evaluare pentru Hotărârea nr. 48, filele 157 şi unnătoareie, cu valoarea terenului de 1.800 lei şi valoarea daunelor de 4.900 lei).
S-a reţinut de către instanţa de apel că, analizând comparativ aceste două rapoarte cu cel în baza căruia comisia a calculat despăgubirile datorate reclamanţilor, prima instanţă a constatat că pentru toate loturile expropriate din parcelă, statul a evaluat un mp la suma de 1 euro. Apoi, comparabilele 3, 4 şi 5 sunt oferte culese de pe internet, două postate în februarie 2013 (3 şi 4) şi una Iară dată (oferta 5); acestea cuprind preţuri situate între 0,0316 euro/mp şi 8 euro/mp, dar experţii nu arată de ce se opresc asupra unui preţ de 3,5 euro/mp. în fine, instanţa de apel a mai reţinut că nu se arată de ce nu a fost reţinută nici comparabila 7 (contractul de vânzare-cumpărare din 06 martie 2013 al B.N.P., B.L.) din care rezultă un preţ de 0,75 euro/mp.
Pentru aceste considerente, în principal pentru că la dosar există date concrete despre tranzacţii reale cu terenuri având aceleaşi caracteristici ca şi cel expropriat şi pentru că, în Hotărârile nr. 47 şi 48, preţul terenurilor nu este de 3,46 sau 3,63 euro/mp., ci de 1 euro/mp, instanţa de apel a reţinut că apelul pârâtului în care se contestă valoarea stabilita de prima instanţă este întemeiat, probele administrate în apel demonstrând că, în mod corect, în etapa administrativa s-a stabilit valoarea terenului expropriat. Pentru aceleaşi considerente apelul reclamanţilor care au criticat şi ei valoarea reţinută de prima instanţă drept despăgubire pentru teren, a fost respins ca nefondat.
În privinţa solicitării reclamanţilor ca instanţa să dispună exproprierea totală a terenului deţinut de aceştia, respectiv lotul de 881 mp din partea de sud a lotului iniţial, s-a apreciat că, în mod corect, această solicitare a fost respinsă de instanţa de fond, avându-se în vedere concluziile raportului de expertiză din care rezultă că această parcelă „poate fi lucrată numai cu utilaje agricole mici „cum a fost lucrată şi până. în prezent".
Instanţa de apel a mai reţinut că este adevărat că terenul reclamanţilor, care măsura iniţial 6.143 mp, este împărţit acum în două loturi de 4841 mp şi 881 mp despărţite de parcela expropriată, însă trebuie observat că, de ia început, acest lot avea o formă atipică (lungime de aprox. 950 m şi lăţime de numai 6,4 m) care, din start, îi făcea impropriu utilizării individuale,
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii G.M. şi G.C., solicitând modificarea hotărârii în sensul admiterii apelului lor şi respingerii recursului pârâtului.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispoziţiilor art. 304 pet.9 C. proc. civ.
Astfel, reclamanţii au susţinut că instanţa de apei în mod greşit a reţinut că nu au depus înscrisuri şi acte doveditoare în ce priveşte valoarea mai mare a unor terenuri similare din raza teritorială a localităţii Murfatlar, întrucât la dosarul cauzei există astfel de dovezi,
O altă critică vizează faptul că experţii nu au apreciat corect valoarea terenului situat în zona Murfatlar, întrucât valoarea de circulaţie a terenurilor din zonă este apreciată între 5 şi 15 euro/mp
Reclamanţii mai susţin că, au fost încălcate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât experţii nu au avut în vedere la stabilirea valorii terenului expropriat înscrisuri autentice prin care terenurile din zonă au fost tranzacţionate, ci doar oferte din ziare şi de pe internet.
În aceeaşi idee se mai învederează că prin expertiză nu s-au calculat nici prejudiciile aduse prin actul de expropriere cum ar fi distrugerea culturilor, blocarea accesului la terenul rămas neexpropriat.
Ca atare, reclamanţii susţin că procedura de expropriere şî demararea lucrărilor, reprezintă o încălcare a dreptului de proprietate, că în această situaţie prejudiciul constă în lipsirea folosului, dar şi în valorificarea tuturor beneficiilor materiale, motiv pentru care susţin că acordarea despăgubirilor se datorează de la data când proprietarul a fost împiedicat în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, aspect ce a fost ignorat de instanţă.
O altă critică vizează faptul că nu s-au luat în calcul despăgubirilor nici aspectele ce vizează posibilităţile de irigare ale terenului şi nici faptul că parcela rămasă neexpropriată de 881 mp nu mai prezintă interes economie datorită, formei şi suprafeţei mici, cu atât mai mult cu cât nu mai poate fî lucrată cu utilaje agricole, fiind situată în mijlocul câmpului, unde accesul este imposibil.
De asemenea, reclamanţii au mai susţinut că în mod greşit instanţa a acordat prioritate opiniei separate a expertului V. (propus de pârâtă) întrucât preţul corect, în ce priveşte evaluarea terenurilor, este cel stabilit de comisia de experţi.
Se mai arată că preţul rezultat din contractele depuse de la Notariatul din Murfatlar nu reprezintă o probă absolută, în condiţiile în care acest preţ este rezultatul negocierilor dintre părţi ce au avut în vedere anumite interese.
În concluzie, reclamanţii au solicitat modificarea hotărârii în sensul acordării despăgubirilor în cuantum de 84 lei/mp pentru terenul de 421 mp, situat în parcelă, obligarea pârâtului şi ia exproprierea terenului de 881 mp, precum şi la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat şi experţi.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, reţine următoarele;
Este real ca finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă şi justă despăgubire, în condiţiile în care exproprierea reprezintă o ingerinţă permisă nu numai de art. 44 din Constituţie, dar şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Or, o justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a preţului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bunăvoie terenul, acesta fiind preţul pieţii, adică preţul cu care se vând sau se cumpără, în mod obişnuit, astfel de terenuri.
Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toaie caracteristicile bunului prin raportare atât la amplasamentul acestuia, destinaţia lui, cât şi poziţionarea acestuia faţă de alte localităţi şi de căile de acces.
Astfel, potrivit articolului 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane", iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de aceiaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză."
Rezultă astfel, că textul legal mai sus menţionat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a despăgubirilor, astfel încât, la calcularea acestora trebuie să se ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, îa data întocmirii raportului de expertiză.
Aşa cum s-a cristalizat în practica judiciară sintagma „preţui cu care se vând în mod obişnuit imobilele" are în vedere preţul de piaţă, respectiv cel de tranzacţionare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
„Preţul de piaţă" este considerat preţul cel mai probabil, la o anumita dată, ia care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând ca niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea preţului de piaţă presupune astfel administrarea unor probatorii pertinente.
Or, din această perspectivă, este de reţinut că instanţa de apel a examinat cauza atât prin prisma dispoziţiilor art. 26, cât şi ale art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ce priveşte momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat şi anume cea de îa data întocmirii raportului de expertiză, cât şi în ce priveşte criteriile ce se impun a fi avute în vedere la stabilirea valorii de piaţă a imobilului.
Astfel, este de reţinut că la stabilirea valorii de piaţă a imobilului expropriat, instanţa de apel a avut în vedere toate caracteristicile bunului, prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la S-V de localitatea Murfatlar, la limita de hotar cu localitatea Siminoc), destinaţia terenului îa momentul evaluării, teren agricol extravilan, prin raportare şi la valorile rezultate din tranzacţii reale cu terenuri având aceleaşi caracteristici ca şi terenul expropriat.
În raport de aceste aspecte şi, prin raportare la dispoziţiile art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel în mod legal s-a raportat la evaluarea de 1 curo/mp pentru terenul din litigiu, în condiţiile în care la această valoare au fost evaluate de altfel toate terenurile din parcela ce au fost expropriate.
Ca atare, din această perspectivă, este de reţinut că în mod corect şi legal instanţa de apel a înlăturat din expertiza efectuată în apel, comparabilele 3, 4 şi 5, ce vizau oferte luate de pe internet.
Nefondată este şi susţinerea reclamanţilor legată de faptul că nu s-au calculat şi respectiv nu au fost acordate nici prejudiciile aduse prin actul de expropriere, cum ar fi distrugerea culturilor, blocarea accesului la terenul rămas neexpropriat, în condiţiile în care, în mod corect şt legal a reţinut instanţa de apel că în prezenta cauză a fost contestată doar valoarea terenului expropriat şi a despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 54 din 13 octombrie 2010. emisa de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii Murfatlar.
Nefondată este şi critica legată de suprafaţa de 881 mp rămasă neexpropriată, în condiţiile în care aşa cum rezultă din expertiza efectuată în cauză, această suprafaţă nu este indestructibil legată de suprafaţa expropriată, putând fi lucrată cu utilaje agricole de dimensiuni mici, sau poate fi dată în arendă, cum de altfel s-a procedat şi anterior exproprierii.
În ce priveşte suprafaţa de 881 mp rămasă neexpropriată, mai este de reţinut că terenul de 6143 mp din care făcea parte anterior exproprierii şi parcela de 881 mp, a avut încă de la început o formă atipică faţă de dimensiunile avute, respectiv de aproximativ 950 mp lungime şi de numai 6,4 mp lăţime.
Or, faţa de forma atipică iniţială a trenului, în raport de dimensiunile sus arătate, este nefondată şi susţinerea reclamanţilor că parcela de 881 mp are acum forma unei benzi, ce face imposibilă exploatarea ei, întrucât suprafaţa de 881 mp este raportată tot la forma atipică iniţială a terenului. De altfel, expertiza efectuată în cauză a avut în vedere atât forma atipică a terenului iniţial cât şi forma parcelei rămasă neexpropriată de 881 mp, ce poate fi exploatată în condiţiile deja expuse.
Cum din perspectiva celor expuse, niciuna din criticile reclamanţilor nu se circumscrie dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat în temeiul art. 312 alin (3) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii G.M. şi G.C. împotriva Deciziei nr. 3/C din 18 decembrie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 24 octombrie 2014.