Decizia nr. 511/2016
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. x/94/2007, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C. şi D., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 11,70 ha, situat în extravilanul com. Periş, sat Periş, judeţ Ilfov, înscris în cartea funciară a localităţii Periş, conform încheierii din 18 mai 2007 a O.C.P.I. Ilfov, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâţii C. şi D. au formulat cerere reconvenţională, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: obligarea reclamanţilor pârâţi să le remită procesul - verbal de punere în posesie, eliberat pentru terenul în litigiu, anexele acestui proces - verbal, documentaţia de cadastru şi încheierea de intabulare. De asemenea, au solicitat să se dispună anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, arătând că, la data încheierii acestuia, terenul nu era determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar D. nu deţinea certificat de moştenitor, precum şi că preţul plătit a fost unul neserios, promitenţii cumpărători urmărind să revândă acel teren, iar nu să-l alipească la terenul lor, astfel cum au pretins.
Pârâţii reclamanţi au solicitat ca, potrivit antecontractului, să fie obligaţi să restituie de 5 ori preţul încasat, întrucât nu mai doresc să vândă terenul.
Prin sentinţa civilă nr. 6788 din 27 decembrie 2010 a Judecătoriei Buftea, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi C. şi D.
A fost admisă acţiunea principală formulată de reclamanţii pârâţi A. şi B.
S-a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea terenului intravilan în suprafaţă de 11,70 ha, situat în com. Periş, sat Periş, jud. Ilfov, convenţie încheiată între reclamanţi, în calitate de cumpărători, şi pârâţi, în calitate de vânzători, pentru preţul de 11.700 lei achitat integral.
Au fost obligaţi pârâţii la plata sumei de 1.700,3 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.
Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel reclamantul pârât B. şi pârâţii reclamanţi C. şi D., apeluri înregistrate la Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Prin Decizia civilă nr. 1067 din 15 octombrie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au fost admise apelurile, a fost admisă excepţia de necompetenţă materială şi s-a dispus anularea sentinţei apelate, cu reţinerea cauzei spre rejudecare.
Litigiul a fost înregistrat pentru rejudecare sub un nou număr, respectiv x/3/2011.
Prin sentinţa civilă nr. 384 din 24 februarie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admisă acţiunea şi s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, conform convenţiei încheiate între reclamanţi, în calitate de cumpărători, și pârâţi, în calitate de vânzători, pentru preţul de 111.700 lei, achitat integral, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 2006, la B.N.P., E. din Bucureşti.
Cererea reconvenţională a fost respinsă ca neîntemeiată şi s-a luat act de faptul că reclamanţii îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a statua astfel, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că:
Reclamanţii au încheiat cu pârâţii un antecontract de vânzare - cumpărare pentru terenul în litigiu, pârâţii obligându-se, în calitate de vânzători, ca, până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, să obţină titlul de proprietate.
Preţul vânzării a fost de 111.700 lei, pe care vânzătorii l-au primit, termenul limită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare fiind stabilit la 06 iunie 2007.
Titlul de proprietate emis pe numele lui C. şi F. poartă data de 24 aprilie 2007, iar în Registrul de Impozite şi Taxe Locale al com. Periş, terenul extravilan de 11,7 ha a fost înscris la 30 mai 2007.
În cursul lunii iunie, reclamanţii i-au notificat pe promitenţii vânzători lca, la data de 06 iulie 2007, să se prezinte la B.N.P. G., pentru a încheia în formă autentică contractul, având asupra acestora titlul de proprietate din 24 aprilie 2007, eliberat de Comisia Judeţeană Ilfov de Aplicare a Legii 18/1991; procesul verbal de punere în posesie din 21 februarie 2007, emis de Comisia Locală Periş de Aplicare a Legii 18/1991; procura specială autentificată din 31 mai 2006 de B.N.P. E.; documentaţia cadastrală, încheierea de intabulare, extras de carte funciară şi certificatul de atestare fiscală pentru teren, dar pârâţii nu s-au prezentat în vederea încheierii actului.
Tribunalul a constatat că apărările pârâţilor privind caracterul neserios şi nesincer al preţului stabilit în antecontractul de vânzare - cumpărare nu sunt fondate; la momentul încheierii antecontractului, şi anume 06 iunie 2006, fiind vorba de un teren agricol extravilan, iar reclamanţii pârâţi fiind cei care s-au ocupat de eliberarea actelor de proprietate şi de intabularea terenului în cartea funciară.
Susţinerea pârâţilor reclamanţi că au acceptat vânzarea doar în considerarea calităţii cumpărătorilor, nu este un motiv de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare şi nici împrejurarea că pârâţii reclamanţi ar fi fost dezinformaţi la momentul încheierii actului nu poate constitui un astfel de motiv, întrucât anularea unui act juridic pentru eroare, potrivit art. 1165 C. civ., nu poate fi invocată de către o persoană majoră, cu atât mai mult cu cât aceştia sunt persoane cu studii superioare şi aveau posibilitatea să se informeze cu privire la preţul de vânzare al terenurilor în circumscripţia respectivă.
Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părţi nu cuprinde nici o clauză care să conducă la anularea acestuia sau la nelegalitatea sa, obligaţiile părţilor fiind clar stabilite, terenul în cauză fiind determinat, şi anume teren arabil extravilan, liber de construcţii, în suprafaţă de 11,7 ha, situat în com. Periş, jud. Ilfov; preţul a fost achitat de către cumpărători, iar aprecierea ca abuzivă a clauzei penale de restituire a preţului de 5 ori nu poate fi făcută, în condiţiile în care promitenţii vânzători sunt de acord să restituie acest preţ, într-un termen de 40 zile de la investirea cu titlu executoriu a hotărârii, ceea ce demonstrează că aceştia nu mai doresc vânzarea terenului, deci sunt în culpă exclusivă.
Nici împrejurarea că D., la momentul încheierii antecontractului, nu ar fi avut calitatea de proprietar al terenului nu este întemeiată, întrucât titlul de proprietate s-a emis pe numele lui F. şi C., iar, conform certificatului de moştenitor din 13 noiembrie 2002, emis de B.N.P., E., D. este moştenitoarea defunctului F., în calitate de soţie supravieţuitoare, cu o cotă de 1/1 din moştenire.
A mai constatat prima instanţă că, potrivit dispoziţiilor art. 1073, 1075 C. civ., creditorul obligaţiei are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă obligaţiei, şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare, deci promitenţii cumpărători sunt singurii care au posibilitatea de a alege între pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate intervenită vânzarea - cumpărarea, reţinând şi art. 5 pct. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
În condiţiile în care promitenţii cumpărători au achitat preţul terenului şi au înţeles să solicite pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, aceştia având interesul în a dobândi întocmai îndeplinirea obligaţiei asumate prin antecontract de către promitenţii vânzători, se impune admiterea cererii principale.
Cererea reconvenţională a fost respinsă ca nefondată, reţinându-se că toate documentele ce privesc terenul în litigiu, ca urmare a admiterii cererii principale şi a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, rămân în posesia de drept a proprietarilor terenului.
Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel pârâţii reclamanţi, apel care a fost înregistrat pe rolul secţiei a III-a civile a Curţii de Apel Bucureşti.
În motivarea apelului, s-a invocat excepţia de netimbrare a cererii de chemare în judecată şi excepţia necompetenţei teritoriale a Tribunalului Bucureşti, arătându-se că instanţa de fond, în mod arbitrar, i-a scutit pe reclamanţi de plata taxei de timbru, încălcând în mod flagrant prevederile art. 35 al Ordinului nr. 790/C/1999, şi că, la data de 2 noiembrie 2011, s-a înfiinţat Tribunalul Ilfov, iar, dat fiind locul în care este amplasat terenul - judeţul Ilfov, instanţa competentă să se pronunţe asupra acestei cauze era Tribunalul Ilfov.
Soluţia primei instanţe a fost criticată, susținându-se că a fost pronunţată cu încălcarea dreptului la apărare, întrucât instanţa a refuzat pârâtului C. posibilitatea de a-şi angaja un apărător.
Pe fondul cauzei, apelanţii pârâţi au criticat soluţia primei instanţe, sub aspectul că aceasta a soluţionat cauza la primul termen de judecată, numai în baza unor probe care au stat la baza unei sentinţe dispusă de o instanţă necompetentă material şi care a refuzat să administreze şi să interpreteze într-un mod imparţial probele aflate la dosar. Au susţinut apelanţii că instanţa de fond a ignorat, într-o manieră vădit nelegală, toate motivele de nulitate susţinute de aceştia. Or, din probe, reiese cert că încheierea antecontractului a stat sub imperiul art. 954 alin. (1) C. civ. - error în substantiam -, întrucât, la data perfectării acestuia, apelanţii pârâţi nu cunoşteau amplasamentul real al terenului, precum şi structura acestuia și se presupunea că va fi retrocedat teren din Moşia Sticlăria, dar, la eliberarea titlului de proprietate, s-a constatat că acesta este amplasat în vecinătatea com. Corbeanca, iar reclamanţii au profitat de această situaţie, cu sprijinul unor funcţionari din cadrul primăriei.
S-a susținut că motivarea sentinţei este contradictorie, iar probele administrate în cauză demonstrează în mod indubitabil că preţul este derizoriu, neserios şi indus de către reclamanţi.
S-a mai invocat că acţiunea este neîntemeiată şi prin prisma interpretării dispoziţiilor art. 954 alin. (2) C. civ. - error în personam, întrucât, anterior încheierii antecontractului, reclamanţii îşi declinaseră calitatea de descendenţi ai unei familii de moşieri din Periş, ceea ce a condus la o eroare a pârâţilor asupra calităţii lor ca parte contractantă.
Dispoziţia art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 are caracter dispozitiv, şi nu imperativ, iar instanţa este suverană în a aprecia condiţiile de formă şi fond în care s-a încheiat contractul, ceea ce implică şi faptul că dispoziţiile sale se aplică în situaţia unui antecontract valabil încheiat şi care mai este în vigoare între părţi. Stipularea unui termen pentru executarea obligaţiei de către una dintre părţi antrenează, în cazul depăşirii sale, desfiinţarea de drept a convenţiei, împrejurare ce determină inaplicabilitatea acestui text legal.
Prin Decizia civilă nr. 4281 din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, a fost respins apelul, ca nefondat.
Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că:
Taxa de timbru a fost stabilită de prima instanţă prin raportare la data primirii acţiunii, respectiv 8 iunie 2007, şi în conformitate cu principiul disponibilităţii procesului civil, reclamanţii indicând valoarea obiectului material al litigiului ca fiind suma de 111.700 lei, respectiv valoarea preţului achitat integral în avans, la data semnării antecontractului.
Prin urmare, astfel evaluat obiectul material al litigiului, instanţa a aplicat corect dispoziţiile art. 20 alin. (2) şi 3 din Legea nr. 146/1997 şi, în măsura în care valoarea ar fi fost contestată, se putea ajunge la o majorare a taxei judiciare de timbru, în modalitatea pe care instanţa de fond a stabilit-o, numai dacă, prin expertiză, se reţinea o altă valoare decât aceea indicată de reclamanţi.
În condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 108 C. proc. civ., cât timp neregularitatea actelor de procedură nu a fost invocată la prima zi de înfăţişare, ce a urmat după aceasta, şi înainte de a se pune concluzii în fond, nu se mai poate invoca nulitatea actelor de procedură.
Acţiunea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 04 martie 2011, iar, prin Hotărârea Plenului Consiliului Suprem al Magistraturii nr. 676 din 27 septembrie 2011, s-a dat avizul pentru punerea în funcţiune a Tribunalului Ilfov, cu începere însă din data de 01 noiembrie 2011, astfel că, în acest context, Curtea a constatat că, în mod corect, Tribunalul Bucureşti a soluţionat cauza ca instanţă de fond, a cărei competenţă a fost stabilită prin Decizia civilă nr. 1067/A din 15 octombrie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, necontestată de părți; fiind incidente și dispoziţiile art. 725 alin. (2) C. proc. civ.
Dreptul la apărare al părţilor a fost pe deplin asigurat în faţa primei instanţe care, într-adevăr, la termenul de judecată din 17 februarie 2012, a respins cererea formulată de pârâţii reclamanţi, prin care solicitau amânarea judecăţii din lipsă de apărare, tribunalul arătând, în mod corect, că pârâţii au fost citaţi încă din luna mai 2011, pentru termenul de judecată menționat, iar cererea de amânare nu era temeinic justificată, prin raportare la ipoteza art. 156 C. proc. civ. În plus, tribunalul a aplicat dispoziţia alin. (2) a art. 156 C. proc. civ. şi a amânat pronunţarea, în vederea depunerii de concluzii scrise.
În limitele principiului disponibilităţii procesului civil, care a fost în mod corect aplicat de prima instanţă, avându-se în vedere cererile concrete formulate de părţi, în condiţiile art. 82 C. proc. civ., s-a limitat analiza în cauză doar la nesinceritatea preţului, întrucât acesta era singurul motiv de nulitate al convenţiei părţilor, pe care pârâţii l-au invocat cu respectarea cerinţelor formale; lipsa consimţământului datorat erorii asupra persoanei şi asupra obiectului material al acestei convenţii fiind afirmată doar pe calea unui răspuns la notificare, pe care promitentul vânzător l-a adresat reclamantului la data de 04 iunie 2007.
Or, formularea unor argumente noi care să fundamenteze cererile apelanţilor pârâţi de constatare a nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare sunt inadmisibile, potrivit dispoziţiilor art. 294 C. proc. civ.
S-a mai reţinut că, în mod corect, prima instanţă a interpretat ansamblul probator administrat în cauză. Astfel, în condiţiile în care probele administrate în faţa primei instanţe au fost câştigate cauzei, prin hotărârea tribunalului care s-a pronunţat asupra competenţei judecătoriei în soluţionarea pe fond a litigiului şi nu a făcut nici o menţiune cu privire la actele de procedură îndeplinite până la acel moment, în mod corect, tribunalul a coroborat acele probe şi a stabilit situaţia de fapt.
S-a reţinut că, în cauză, nu sunt aplicabile cerinţele art. 954 alin. (1) C. civ., fiind evident că, atât timp cât obiectul convenţiei îl constituia suprafaţa de 11,70 ha, apelanţii pârâţi nu s-au aflat în eroare cu privire la substanţa obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare. Tocmai acesta a fost raţionamentul care, la data de 06 iunie 2006, a constituit fundamentul antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând ca, după obţinerea titlului de proprietate, părţile să încheie în forma autentică actul de vânzare-cumpărare.
Prin raportare la dispoziţiile art. 1303 C. civ., tribunalul a reţinut în mod corect că preţul este sincer, fiind preţul real convenit de părţi.
S-a mai reţinut că, în mod corect, prima instanţă a aplicat dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, şi, câtă vreme a reţinut că s-a probat dreptul de proprietate al promitenţilor vânzători asupra terenului din litigiu, faptul că intimaţii reclamanţi şi-au executat obligaţia asumată, precum şi refuzul promitenţilor vânzători de a încheia convenţia de vânzare, a suplinit consimţământul vânzătorilor şi a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren extravilan arabil în suprafaţă de 11,70 ha, astfel cum acesta a fost individualizat prin raportul de expertiză efectuat în cauză.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat recurs pârâţii C. şi D.
Prin Decizia civilă nr. 3196 din 10 iunie 2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I-a civilă, a fost admis recursul astfel exercitat, dispunându-se casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.
Pentru a dispune astfel, instanţa de recurs a reţinut, în esenţă, următoarele:
Criticile vizând situaţia de fapt şi probele administrate nu se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., fiind critici de netemeinicie, situaţie în care nu pot face obiect de analiză în recurs.
În ce priveşte critica privind stabilirea taxei de timbru şi sancţiunea aplicabilă, s-au reţinut următoarele aspecte:
Potrivit art. 34 teza a II-a din Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect al activităţii de judecată.
Ca atare, faţă de aceste dispoziţii legale, criticile legate de stabilirea taxei de timbru nu puteau fi valorificate în căile de atac, instanţa de control judiciar neputându-le analiza, partea interesată având deschisă doar calea reexaminării, în condiţiile art. 18 din Legea nr. 146/1997.
Instanţa supremă a constatat că nu poate fi primită nici critica legată de greşita aplicare a dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., întrucât, într-adevăr, eroarea asupra persoanei cocontractanţilor şi asupra obiectului material al convenţiei a fost invocată direct în apel, ca motiv de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, şi nu prin cererea reconvenţională.
Au fost găsite însă fondate criticile legate de nepronunţarea instanţei de apel asupra motivului de apel ce vizează preţul neserios.
Prin cererea reconvenţională, pârâţii reclamanţi au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, motivat de faptul că, la data perfectării acestuia, imobilul teren de 117.000 mp, promis a fi înstrăinat, nu era determinat şi nu avea la bază un titlu de proprietate, că exista doar un certificat de calitate de moştenitor, că terenul obiect al antecontractului nu a fost individualizat şi determinat sub aspectul vecinătăţilor, că preţul a fost unul derizoriu, nesincer şi neserios şi că acest act a intervenit numai ca urmare a inducerii lor în eroare privind preţul terenului.
Faţă de limitele învestirii instanţei prin cererea reconvenţională, se impunea analizarea raporturilor juridice dintre părţi, prin prisma aspectelor învederate, cu referire la preţul de vânzare - cumpărare, despre care pârâţii au susţinut că este neserios şi nesincer; aceste critici nefiind examinate de instanţa de apel, fiind analizat doar aspectul legat de nesinceritatea preţului, impunându-se, în acest sens, administrarea unor probe pentru aflarea adevărului obiectiv.
Prin preţ serios, se înţelege acea caracteristică a preţului, în virtutea căreia, cuantumul menţionat în contract trebuie să corespundă realităţii, să fie stabilit cu intenţia reală de a fi cerut şi plătit, iar nu doar fictiv. Preţul trebuie să fie, de regulă, proporţional cu valoarea lucrului vândut.
Prin noţiunea de preţ serios, în sensul art. 1303 C. civ., se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut; aceasta înseamnă că el nu trebuie să fie derizoriu, adică atât de mic, raportat la valoarea bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului.
Din această perspectivă, este de reţinut că echivalenţa valoare - preţ este relativă, în sensul că, în aprecierea acestei condiţii de validitate a preţului, instanţa trebuie să ţină seama şi de factori de natură subiectivă care pot determina părţile să fixeze un preţ mai mic decât valoarea bunului.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 16 aprilie 2014, sub nr. x/3/2011.
În etapa rejudecării apelului, a fost administrată proba cu expertiză pentru evaluarea terenului în litigiu.
Prin Decizia nr. 430 din 29 septembrie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins apelul formulat de apelanţii-pârâţi C. şi D. împotriva sentinţei civile nr. 384 din 24 februarie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2011, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi A. şi B. şi a luat act că intimaţii şi-au rezervat dreptul la cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Evaluarea care se impune a fi realizată în contextul rejudecării pendinte este limitată la chestiunea preţului neserios, care a fost invocată de apelanţii pârâţi reclamanţi drept cauză de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare, dat fiind faptul că celelalte chestiuni susţinute în cadrul criticilor prin care apelul este susţinut au fost analizate cu ocazia judecăţii acestei căi de atac, în primul ciclu procesual, iar instanţa de casare nu a constatat vreun viciu al judecăţii realizate relativ la acestea.
Pe de altă parte, în analiza seriozităţii preţului stabilit prin antecontractul a cărui anulare se solicită, este necesar a fi avute în vedere reperele de interpretare a prevederilor art. 1303 C. civ. ce sunt evidenţiate în decizia de casare, aceste repere având natura unor dezlegări al căror regim obligatoriu pentru instanţa de rejudecare este stabilit prin art. 315 alin. (1) din C. proc. civ.
În considerarea acestor coordonate ale rejudecării apelului, Curtea a reţinut că prima instanţă a apreciat că este neîntemeiată teza prezentată de pârâţii reclamanţi privind neseriozitatea prețului, faţă de situaţia imobilului asupra căruia s-a convenit, şi anume aceea de teren agricol situat în extravilanul localităţii, precum şi faţă de împrejurarea că reclamanţii pârâţi au fost cei care s-au ocupat de eliberarea titlului de proprietate şi de intabularea terenului.
Această apreciere a instanţei de fond este justă prin raportare la situaţia pe care o avea în concret bunul asupra căruia s-a încheiat convenţia (antecontract), la data acordului de voinţă.
Dreptul de proprietate al pârâţilor reclamanţi nu numai că nu era definitivat prin deţinerea de către aceştia a unui titlu de proprietate care să le configureze, fără niciun echivoc, dreptul pe care s-au obligat să îl transmită, dar nici amplasamentul concret al terenului nu era cunoscut, fiind cunoscute părţilor contractante numai localitatea în care acesta era situat şi categoria de folosinţă – arabil extravilan.
Nulitatea unui act juridic este sancţiunea de drept civil care lipseşte actul respectiv de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă.
Cauza de nulitate este guvernată de regula „tempus regit actum", adică ea trebuie să se regăsească în legea în vigoare la momentul încheierii actului. Din regula enunţată derivă şi constatarea potrivit căreia cauzele de nulitate trebuie să fie anterioare sau concomitente actului juridic. Ca atare, regularitatea antecontractului de vânzare - cumpărare, a cărui anulare a fost solicitată de pârâţii reclamanţi în speţă, se impune a fi analizată în considerarea circumstanţelor existente la data perfectării lui.
Din această perspectivă, Curtea a reţinut că aprecierea relativă la seriozitatea preţului trebuie să se realizeze prin raportare la contextul faptic şi juridic de la data realizării acordului de voinţă consemnat în antecontract, şi nu prin raportare la circumstanţe ulterioare respectivei date.
Situaţia terenului în privinţa căruia a fost încheiat antecontractul, asupra căruia nu exista vreo certitudine relativă la amplasamentul lui concret, dar şi împrejurarea că efortul antrenat de obţinerea titlului de proprietate - ca act care marchează definitivarea procedurii speciale reglementate prin legislaţia fondului funciar şi consolidarea calităţii de proprietar a beneficiarilor reconstituirii unui astfel de drept - a fost transferat promitenţilor cumpărători, constituie elemente care diferenţiază imobilul asupra căruia s-a tranzacţionat de unul care ar fi fost gata de vânzare şi care, în consecinţă, ar fi implicat cu necesitate un preţ similar prețurilor la care s-ar fi vândut în mod obişnuit terenuri similare.
Preţul, ca element al unei convenţii de vânzare - cumpărare, reprezintă contraprestaţia cumpărătorului pentru dreptul de proprietate pe care îl dobândeşte ca efect al perfectării unei astfel de tranzacţii, rolul lui fiind acela de a înlocui în patrimoniul vânzătorului bunul/dreptul transmis. Astfel, preţul plătit de cumpărător pentru un bun reprezintă costul acestuia.
Pe de altă parte, valoarea reprezintă un concept economic abstract, care se referă la preţul probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun, respectiv la optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile, la data evaluării.
Făcând aplicarea acestor repere teoretice la situaţia de fapt descrisă în precedent, Curtea a apreciat că stabilirea unui preţ pentru care părţile au convenit că ar urma să se realizeze vânzarea, preţ care nu este similar valorii (echivalente preţului probabil) unui teren gata de vânzare, ce ar avea un amplasament comparabil celui pentru care pârâţilor reclamanţi li s-a reconstituit dreptul de proprietate, nu are valenţele unui preţ neserios.
Sub acelaşi aspect, Curtea a reţinut că, în lumina principiului liberului acord de voinţă care guvernează materia contractuală, preţul stabilit printr-o convenţie nu poate fi calificat ca neserios, doar în considerarea faptului că acesta este inferior preţului care a fost plătit în cadrul altor tranzacţii de vânzare-cumpărare.
Atâta vreme cât preţul constituie cauza juridică a obligaţiei asumate de vânzător, el poate fi calificat ca neserios, numai în măsura în care este infim sau atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât să nu existe preţ.
Or, în condiţiile în care preţul stabilit prin convenţia analizată a fost corelativ promisiunii de vânzare a unui bun care era afectat de elementele de incertitudine descrise anterior; promitentul vânzător C. (care a încheiat convenţia atât în nume propriu, cât şi în calitate de mandatar al promitentei D.) era o persoană cu studii economice superioare, care avea astfel un nivel de instruire suficient pentru a conştientiza consecinţele încheierii unui contract, şi, în acest context, de a acţiona cu prudenţă şi diligenţă, prin identificarea unor surse de informare pertinente, în vederea unei evaluări adecvate a bunului în privinţa căruia şi-a exprimat consimţământul de vânzare viitoare, precum şi împrejurarea că suma stabilită cu titlu de preţ a fost primită integral de promitenţii vânzători, încă de la momentul perfectării acestei convenţii, Curtea a apreciat că preţul convenit a reprezentat tocmai cauza juridică ce a corespuns voinţei reale a părţilor pentru a-şi asuma obligaţia de vânzare-cumpărare (însăşi apelanta D. precizând, prin răspunsul la întrebarea nr. 7 din interogatoriu, că preţul din antecontract era un „preţ bun” în anul 2006), neconstituind deci un preţ neserios.
Pe de altă parte, Curtea a notat că expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului a reliefat faptul că terenuri similare celui la care se referă antecontractul analizat (situate în extravilanul comunei Periş) au fost vândute efectiv cu preţuri cuprinse între 0,28 şi 2,77 lei. Reţinând că pentru terenul în litigiu, având situaţia descrisă mai sus, în suprafaţă de 11,7 ha, a fost convenit un preţ de 111.700 lei, care corespunde unui preţ unitar de 0,954 lei/m.p., Curtea a apreciat că acesta se circumscrie marjei de preţ care a fost achitată pentru tranzacţii translative de proprietate certe, astfel că nu există temei spre a se reţine că preţul analizat este neserios.
În ce priveşte solicitarea apelanţilor pârâţi reclamanţi, dar şi recomandarea expertului, de a fi avută în vedere evaluarea făcută terenului, prin raportare la ofertele de vânzare, Curtea a apreciat că nu poate fi primită, în condiţiile în care au fost administrate probe legate de tranzacţii efectuate în realitate, iar acestea din urmă se bucură de o prezumţie relativă de regularitate, atâta vreme cât sunt constatate prin acte instrumentate de un notar public, şi astfel ele conferă certitudine cu privire la comportamentul în piaţa imobiliară al persoanelor hotărâte să vândă şi, respectiv, să cumpere, spre deosebire de ofertele de vânzare care exprimă numai probabilitatea ca proprietarul ofertant să găsească în termen scurt un cumpărător şi să şi încaseze preţul solicitat prin ofertă.
Având în vedere considerentele expuse şi dispoziţiile legale menţionate, Curtea a constat că este nefondată critica prin care apelanţii susţin greşita apreciere a primei instanţe relativ la teza neseriozităţii preţului, teză evocată ca motiv de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 2006.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâţii C. şi D., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei instanţei de apel şi, pe fond, admiterea cererii prin care au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, încheiat la data de 06 iunie 2006, întrucât preţul achitat de către intimaţi a fost un preţ neserios, ce nu reflectă valoarea reală a imobilului în litigiu; în mod nelegal, instanţa de apel respingând calea de atac formulată şi pronunţând o decizie care nu respectă decizia de casare a Înaltei Curți de Casaţie şi Justiţie.
În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenții au susținut că instanţa de apel a reţinut, ca o cauză de respingere a apelului, motive contradictorii faţă de probele existente în dosarul cauzei. În acest sens, au arătat că instanţa a motivat următoarele: „Curtea notează că expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului reliefează faptul că terenuri similare celui la care se referă antecontractul analizat, situate în extravilanul com. Periș, au fost vândute efectiv cu prețuri cuprinse între 0,28 şi 2,77 lei”. În realitate, expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului a reliefat faptul că terenurile pentru care s-au prezentat acte de vânzare-cumpărare nu sunt comparabile cu terenul în litigiu, expertul propunând, conform art. 39 din Ghidul Metodologic de Evaluare, valoarea stabilită prin compararea ofertelor de vânzare, stabilind pentru teren, în anul 2006, preţul de 24 lei/mp
Faţă de această motivare, recurenții au apreciat că instanţa de apel a încuviinţat pur formal suplimentarea probatoriilor, deşi, în virtutea rolului său activ, avea posibilitatea să cenzureze valoarea probatorie a acestora, având în vedere decizia de casare pronunţată și că motivele ce stau la baza unei hotărâri judecătoreşti nu se limitează strict la aprecierile şi interpretările date de instanţa de judecată anumitor prevederi legale, ci acestea se coroborează cu probele administrate.
Probatoriul existent în dosar, cu precădere rapoartele de expertiză administrate, sunt concludente şi stabilesc în mod cert valoarea derizorie a preţului terenului ce a făcut obiectul antecontractului, aceste probe fiind administrate numai ca urmare a faptului că instanţa le-a apreciat ca pertinente şi concludente în soluţionarea cauzei.
Analizând cu obiectivitate probele de specialitate administrate în faza de rejudecare, potrivit îndrumărilor deciziei de casare, rezultă cert următoarele: expertiza judiciară efectuată de doamna expert H. a stabilit preţul terenului în litigiu, în anul 2006, anul semnării antecontractului, la valoarea de 24 lei/mp; faţă de această evaluare, preţul din antecontract reprezintă 3,87%; punctul de vedere al domnului consilier Î. stabileşte preţul terenului în litigiu, în anul 2006, la valoarea de 32.75 lei/mp; faţă de această evaluare, preţul din antecontract reprezintă 2,90%; expertiza extrajudiciară efectuată de I. stabileşte preţul terenului, în anul 2006, la valoarea de 21,1 lei/mp; faţă de această evaluare, preţul din antecontract reprezintă 4,51 %; valoarea de impozitare a terenului, consemnată pe planul de amplasare (planşa de cadastru) depus în dosar, este de 15 lei/mp; faţă de aceasta evaluare, preţul din antecontract reprezintă 6,35 %; preţul prezentat în expertiza doamnei H., pentru varianta prin comparaţia contractelor de vânzare-cumpărare, este de 2,78 lei/mp; faţă de această evaluare, preţul din antecontract reprezintă 40 %; preţul prezentat de domnul I., raportat la acelaşi an 2006, este de 2,21 lei/mp; faţă de această evaluare, preţul din antecontract reprezintă 42,98%.
În aceste condiţii, în care nu se pune problema unor aprecieri subiective ale părților, ci a unor documente şi evaluări efectuate de specialişti în baza unor studii de piaţă, a unor normative şi metode de specialitate, cantonarea instanţei în a se raporta la o metodă neagreată de expert, dar care şi aceasta reliefează un preţ de 2,32 mai mic decât valoarea reală a imobilului înstrăinat, nu poate sprijini motivarea instanţei.
În continuare, recurenții au susținut că doamna expert a confirmat încadrarea legală a terenului în litigiu în prevederile art. 39 din Ghidul Metodologic de Evaluare 630, fapt neluat în considerare de către instanţa de apel, deşi, prin obiectivele stabilite, chiar instanţa de apel a stabilit că sunt aplicabile prevederile acestui ghid.
Atât analiza contractelor de vânzare-cumpărare, efectuată în cadrul expertizei, cât şi completările din răspunsul doamnei expert H. arată cu claritate că terenurile în discuţie, din satul Cocioc, nu sunt terenuri similare celui la care se referă antecontractul în litigiu, așa cum, netemeinic şi nelegal, a reţinut instanţa de apel, în contradicţie cu probatoriul din dosar.
Așa cum instanţa a valorificat răspunsurile la interogatoriul administrat de o instanţă necompetentă (Judecătoria Buftea), instanţa de apel trebuia să reţină că expertiza I. a stabilit, prin metoda comparaţiei contractelor de vânzare-cumpărare, preţul de 2,21 lei/mp, iar expertiza H. preţul de 2,37 lei/mp Cu toate acestea, instanţa de apel, neținând cont de probatoriul administrat, a procedat la o apreciere globală a contractelor de vânzare-cumpărare prezentate, încălcând standardele de evaluare pe care le-a stabilit ca aplicabile prin obiectivele fixate.
Raţionamentul instanţei, în aprecierea preţului neserios, nu a ţinut cont de proba cu expertiză administrată, instanţa de apel a preluat din hotărârile instanţelor din primul ciclu procesual, hotărâri casate, şi are la baza consideraţii rezultate prin denaturarea interpretării probelor din dosarul de rejudecare şi valorificarea unor probe din Dosarul nr. x/94/2007 al Judecătoriei Buftea.
Astfel, instanţa a reţinut cu precădere afirmaţia din interogatoriu a doamnei D. - „preţ bun în anul 2006” - ca probând faptul că, în anul 2006, preţul nu ar fi fost neserios, în condiţiile în care, din probele administrate, rezultă cert faptul că pârâţii nu cunoşteau amplasamentul real al terenului la data interogatoriului, deoarece documentaţia de cadastru le-a fost transmisă prin instanţă, la o dată ulterioară, fapt consemnat prin încheiere de şedinţă.
Instanţa a reţinut, în mod nelegal, că disproporţia de preţ nu ar fi existat la momentul semnării antecontractului, ci ar fi survenit prin creşterea ulterioară a preţului real. Această susţinere reprezintă o denaturare a probatoriului administrat, având în vedere că obiectivele expertizelor administrate în cauză au analizat situaţia valorii terenurilor din anul 2006, anul semnării antecontractului, nicidecum la o dată ulterioară.
Instanţa nu a ţinut cont nici de conjunctura în care a operat semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu şi, în acest sens, recurenții au precizat că adresa din 08 august 2005, emisă de Primăria com. Periș, pe baza căreia s-a semnat antecontractul, arăta faptul că validarea propunerii de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului s-a făcut prin Hotărârea nr. 524 din 17 iulie 2002, iar Primăria com. Periș avea obligaţia, conform Legii nr. 18/1991, să transmită metoda de stabilire a preţului imobilului.
Intimaţii-reclamanţi B. şi A. au formulat întâmpinare, obligatorie în condițiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ., prin care au solicitat respingerea, ca inadmisibil, a recursului, iar, în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat.
În susținerea inadmisibilității recursului, intimații au argumentat că, deși recurenţii au invocat prevederile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în realitate, aceştia s-au rezumat la a invoca motive de netemeinicie privind aprecierea probelor, şi nu de nelegalitate ale deciziei recurate.
Referitor la pretinsa încălcare a prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., intimații au susținut că instanța de apel a expus pe larg motivele pentru care a apreciat că preţul stabilit de părţi prin antecontractul autentificat din 30 iunie 2006 a fost unul serios, iar toate argumentele reţinute de aceasta sunt pertinente, având deplină relevanţă în soluţionarea litigiului.
Referitor la pretinsa încălcare a prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., intimații au susținut că, în mod legal, Curtea de Apel Bucureşti a hotărât că valoarea terenului este cea stabilită în raport de vânzările efectiv realizate, și nu cea stabilită în raport de ofertele de vânzare, iar diferenţa dintre valoarea de piaţă a terenului, stabilită prin răspunsul la obiecțiuni, depus la dosar la termenul de judecată din 29 septembrie 2015, și cea efectiv plătită este justificată de: situaţia terenului (promitenții vânzători nu aveau actele necesare vânzării); faptul că preţul a fost plătit odată cu semnarea contractului, în timp ce transferul dreptului de proprietate urma să fie efectuat peste un an; faptul că promitenții-cumpărători s-au ocupat de obţinerea actelor; faptul că singurele oferte pe care apelanţii le-au primit pentru teren au fost prea mici (8.000 lei/ha) faţă de pretenţiile lor (10.000 lei/ha).
În etapa procesuală a recursului, nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art. 305 C. proc. civ.
Recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede:
Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii - este nefondat, în considerarea principiilor care se degajă din interpretarea dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., care reglementează conținutul hotărârii judecătorești, și a art. 6 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, care instituie și protejează dreptul la un proces echitabil, cu garanția sa procesuală esențială, motivarea unei hotărâri judecătorești (a se vedea în acest sens cauza Albina contra României, hotărârea din 28 aprilie 2005).
Astfel, garanția procesuală a motivării hotărârii judecătorești este consacrată expres în dispozițiile de drept intern, respectiv art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care statuează cu valoare de principiu că hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă „motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor”, art. 304 pct. 7 C. proc. civ. sancționând ca fiind nelegală o hotărâre ce nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau pe cea care cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii.
Motivarea hotărârii judecătoreşti, care trebuie realizată într-o manieră clară şi coerentă, este indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicţia ierarhic superioară şi constituie, printre altele, o garanţie împotriva arbitrarului pentru părţile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile şi mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de judecător.
În același sens, jurisprudența instanței de contencios european a drepturilor omului stabilește că problema motivării unei hotărâri judecătorești nu este o problemă de întindere, de amploare, ci de conținut, de substanță, instanțele având sarcina de a răspunde argumentelor esențiale ale părților care determină deznodământul judiciar într-o cauză dedusă judecății.
Aplicând aceste principii la prezentul litigiu, Înalta Curte constată că instanța de apel, cu respectarea limitelor rejudecării, fixate prin decizia de casare - Decizia civilă nr. 3196 din 10 iunie 2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I-a civilă, raportate strict la analiza caracterului serios al prețului impus prin antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 2006, a expus în mod coerent și sistematic argumentele substanțiale ce au întemeiat raționamentul judiciar ce a condus la soluția pronunțată în cauză, raportându-se atât la dispozițiile normative ale art. 1303 C. civ. și ale Ghidului metodologic de evaluare emis de X, cât și la contextul faptic și juridic de la data realizării acordului de voință consemnat în antecontractul menționat.
Tot astfel, a existat o adecvare a acestor argumente juridice la situația de fapt stabilită în cauză pe baza probelor administrate, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel, situație de fapt ce nu mai poate fi modificată în recurs, în considerarea naturii acestei căi de atac, și nici într-o eventuală rejudecare, în absența unor motive fundamentale care să determine casarea deciziei recurate pentru reconsiderarea acestei situații, pe deplin stabilite, în sensul art. 314 C. proc. civ., ce a conturat circumstanțele particulare în care s-a convenit încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv faptul că nu exista o certitudine relativă la amplasamentul concret al imobilului, că efortul obținerii titlului de proprietate asupra terenului în litigiu a fost transferat cumpărătorilor, că prețul cerut s-a plătit odată cu încheierea convenției bilaterale, iar transmiterea dreptului de proprietate urma să fie efectuată peste un an, elemente ce, în ansamblul lor, diferențiază imobilul asupra căruia s-a tranzacționat de unul care ar fi fost gata de vânzare.
În plus, instanța a expus argumentele pentru care a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit în rejudecarea apelului privind evaluarea terenului prin raportare la ofertele de vânzare, considerând că se impune evaluarea terenului prin raportare la tranzacțiile efectiv efectuate având ca obiect terenuri cu caracteristici similare.
În consecință, împrejurarea că recurenții sunt nemulțumiți de aceste argumente și de soluția pronunțată în cauză nu determină per se incidența niciuneia dintre tezele reglementate de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - absența motivării, contradicția argumentelor sau invocarea unor motive străine de natura pricinii.
Din perspectiva art. 304 pct. 5 coroborat cu art. 304 pct. 7 C. proc. civ., nu există nicio vătămare procesuală prin faptul că instanța de apel s-a sprijinit pe probele administrate de prima instanță, a cărei hotărâre a fost casată, câtă vreme aceste probe nu au fost infirmate de instanța de casare, iar, în principiu, în sistemul procedural național, este permis ca a doua instanţă, cercetând cauza şi constatând că toate chestiunile de fapt şi toate problemele de drept care i-au fost supuse sunt aceleaşi ca şi cele discutate în primă instanţă, să se refere la argumentele acesteia din urmă, adoptându-le în mod explicit, atunci când acestea sunt valide și nu sunt contrazise de probele administrate în etapa devolutivă a apelului.
Asupra motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, instanța de recurs reține că acesta nu este operant în cauză, întrucât, din analiza argumentelor expuse de recurenții pârâţi C. şi D., Înalta Curte observă că acestea se constituie într-o reiterare a situației de fapt și se referă exclusiv la analiza şi aprecierea probelor de către instanţa de apel, în special a expertizelor administrate în cauză, recurenții criticând situaţia de fapt reţinută de către această instanţă, consecutivă aprecierii pretins eronate a probelor.
Astfel, eroarea gravă de fapt, subsecventă greşitei aprecieri a probelor, pe care o invocă, în realitate, recurenții, a constituit motiv de recurs, numai până în anul 2000, când pct. 11 al art. 304 C. proc. civ., care se referea la această neregularitate, a fost abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005.
Având în vedere că, în actuala reglementare a articolului 304 C. proc. civ., recursul apare ca o cale de atac ce poate fi exercitată exclusiv pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, iar criticile de fapt, ce nu pot fi structurate în critici de nelegalitate, exced cadrului articolului 304 C. proc. civ., vizând doar netemeinicia hotărârii atacate, acest motiv de recurs apare ca nefondat.
Pentru considerentele expuse, constatând că motivele de recurs tind, în esență, spre o reanalizare a situației de fapt și a probelor administrate în cauză, incompatibilă cu structura recursului, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva Deciziei nr. 430 din 29 septembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva Deciziei nr. 430 din 29 septembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 09 martie 2016.