Decizia nr. 1254/2016
Asupra recursului de faţă. din actele şi lucrările dosarului constată următoarele:
La data de 19 februarie 2010, reclamanţii Oraşul Băbeni şi Primăria Băbeni, judeţul Vâlcea, au chemat în judecată pârâta SC A. SA Rm. Vâlcea, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 635.235 lei, c/v chirie restantă şi dobânzi aferente trim. IV al anului 2005 şi pentru cei 3 ani anteriori cererii. Tribunalul Vâlcea a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Râmnicu Vâlcea apreciindu-se contractul ca fiind un act tipic de gestiune, cu valoare sub un miliard de lei.
Prin sentinţa civilă nr. 7669 din 03 septembrie 2010 Judecătoria Rm. Vâlcea a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalul Vâlcea având în vedere cuantumul pretenţiilor solicitate, respectiv 635.235 lei.
Prin sentinţa nr. 55 din 08 octombrie 2010, Curtea de apel Piteşti, în soluţionarea conflictului negativ a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Vâlcea care, prin sentinţa civilă nr. 5460 din 18 decembrie 2012, a admis în parte cererea şi a obligat pârâta la plata sumei de 3.600 lei chirie către reclamanţi şi la 200 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că părţile din proces au încheiat contractul de închiriere din 30 ianuarie 2002, având ca obiect terenul de 5.000 mp din Oraşul Băbeni, pct. Malul Drept al Bistriţei, iar durata închirierii a fost de doi ani. Acest contract a fost prelungit până la data de 30 ianuarie 2005, prin actul adiţional depus în dosar.
Pârâta SC A. SA, s-a apărat în sensul că în cauză contractul a expirat şi nu operează tacita relocaţiune, fiind vorba de un teren din domeniul public. Legea nr. 213/1998 precizează în art. ll, în vigoare la momentul promovării cererii - 19 februarie 2010 - precum şi al încheierii contractului dintre părţi, că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi sunt supuse închirierii, în anumite condiţii stabilite de lege, care în speţă nu sunt respectate. A mai precizat că, terenul ce a făcut obiectul contractului are alt amplasament decât cel din acţiunea reclamantului. Pârâta a mai susţinut în întâmpinare şi că nu există obligaţia sa de a plăti chirie ulterior anului 2005.
Tribunalul a constatat că pârâta, a achitat suma de 900 lei chirie, către reclamantă, în anul 2007 care a întrerupt prescripţia dreptului la acţiune şi dovedeşte că pârâta a exploatat terenul ulterior anului 2005.
Expertiza contabilă a stabilit că preţul chiriei de 3600 lei, este datorat reclamantei şi se circumscrie perioadei de 3 ani, anteriori introducerii cererii de chemare în judecată, astfel pârâta datorează această sumă de bani către reclamantă, cu titlu de chirie.
În raportul suplimentar de expertiză contabilă expertul a făcut precizarea că nu a găsit în posesia vreuneia din părţi procesul verbal de predare-primire al terenului ce a tăcut obiectul contractului de închiriere, deci că lipsind acest act, rezultă că pârâta a utilizat terenul după anul 2005.
Având în vedere aceste concluzii, tribunalul a admis acţiunea, suma de 3.600 lei fiind purtătoare de dobândă legală, în cuantumul prevăzut de lege, pentru perioada de 3 ani, anterior cererii de chemare în judecată.
Excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată de pârâtă a fost respinsă ca nefondată, reclamanta fiind parte a contractului de închiriere.
împotriva sentinţei, la data de 26 februarie 2013 au formulat apel reclamanţii Oraşul Băbeni şi Primăria Oraşului Băbeni, reprezentaţi prin primar.
La data de 10 aprilie 2013 a formulat cerere de aderare la apelul formulat pârâta SC A. SA, solicitând desfiinţarea în întregime a sentinţei civile, iar pe fond respingerea acţiunii.
La termenul de judecată din 12 iunie 2013, Curtea de Apel Piteşti, secţia a Il-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a pus în discuţie excepţia de netimbrare a apelului şi prin Decizia nr. 23/A/Com din 12 iunie 2013 a anulat ca netimbrat apelul formulat, reţinând că potrivit prevederilor art. 20 din Legea nr. 146/1997 cu modificările ulterioare, cererile introduse la instanţele judecătoreşti sunt supuse taxelor judiciare de timbru şi timbrului judiciar, care se plătesc anticipat. S-a constatat că petenţii nu au plătit anticipat taxa judiciară de timbru în sumă de 5.214 lei şi timbrul judiciar în valoare de 5 lei, deşi achitarea sumelor respective a fost pusă în vedere prin citaţie. Obligaţia legală nefiind îndeplinită, s-a apreciat că excepţia este fondată astfel că apelul a fost anulat ca netimbrat.
Împotriva deciziei au formulat recurs reclamanţii, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia, astfel cum a fost formulat, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Piteşti.
Prin Decizia nr. 1400 din 8 aprilie 2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul formulat de reclamanţi, a casat decizia şi a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe. Curtea de Apel Piteşti.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că potrivit art. 304 pct. 5 C. proc. civ., decizia recurată este susceptibilă de casare atunci când a fost pronunţată cu încălcarea formelor de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) din acelaşi cod. care prevăd că: ''actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale sau de un funcţionar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. In cazul nulităţilor prevăzute anume de lege. vătămarea se presupune până la dovada contrarie."
Cum normele prevăzute în materia taxei de timbru sunt norme de procedură, iar în speţă, în faza procesuală a apelului, instanţa a sancţionat apelantele cu anularea apelului ca şi consecinţă a neîndeplinirii acestei obligaţii stabilite în sarcina acestora, reţinând că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile speciale prevăzute la 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, Înalta Curte a reţinut că părţii i s-a produs o vătămare, care nu poate fi înlăturată decât prin anularea actului de procedură îndeplinit cu neobservarea formelor legale.
Analizând textul art. 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, s-a reţinut că scutirea de plata taxelor de timbru are caracter general, în sensul că priveşte toate acţiunile promovate de instituţiile publice, indiferent de calitatea procesuală a acestora, când au ca obiect venituri publice, astfel încât, nici una dintre aceste acţiuni nu poate fi anulată ca netimbrată.
Din această perspectivă, Înalta Curte a apreciat ca fiind fondate criticile formulate în cauză şi a constatat că în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa de apel, făcând o aplicare greşită prevederilor art. 17 Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, având în vedere că, sumele încasate cu titlu de chirie se varsă la bugetul de stat şi devin venituri publice, iar potrivit dispoziţiilor evocate apelul era scutit de plata taxelor judiciare de timbru, cum de altfel a apreciat şi prima instanţă, fiind greşită dispoziţia instanţei de apel de dare în debit a reclamantelor prin încheierea de la termenul din 15 mai 2013.
Faţă de considerentele expuse. Înalta Curte a constatat că soluţia pronunţată de instanţa de apel este nelegală, recursul fiind admis, casată decizia atacată şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
În rejudecare, analizându-se probatoriul administrat, cât şi criticile invocate, instanţa a apreciat apelul ca fiind fondat iar prin Decizia nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014, Curtea de Apel Piteşti, secţia a Il-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa în sensul că a obligat pârâta şi la plata sumei de 9.105 lei cu titlu de chirie, plus 636,25 lei penalităţi, fiind menţinută în rest sentinţa.
Pentru a se pronunţa astfel, s-a reţinut că instanţa de fond nu a avut în vedere toate clauzele contractuale, nici perioada pentru care se pretinde chirie şi care se reţine şi în raportul Curţii de conturi, ci s-a limitat doar la înmulţirea sumei de 1.200 lei anuală cu cei trei ani, dispunând inutil în acest sens efectuarea expertizei contabile.
Instanţa de fond a apreciat în mod corect că operează tacita relocaţiune şi întreruperea termenului de prescripţie, deoarece ambele părţi au stat în pasivitate, reclamanţii emiţând nişte notificări generice Iară a le da eficienţă ulterioară, pârâta utilizând terenul, iară a plăti chirie.
Pentru a fi posibilă obţinerea sumei din acţiunea introductivă, calculată în baza Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005, reclamanţii trebuiau să o notifice pe pârâtă în legătură cu renegoeierea preţului şi în cazul unui refuz, să-i interzică să utilizeze terenul sau să-i pretindă suma din Hotărârii Consiliului Local. Adresele din 8 martie 2001 şi din 2 iulie 2006 o invită să participe la licitaţie pentru închirierea terenului, punându-i în vedere că neconformarea reprezintă refuzul încheierii contractului.
Instanţa a concluzionat că aceste adrese sunt formale, iar continuarea utilizării s-a făcut în baza convenţiei iniţiale, pârâta, dacă nu ar mai fî continuat să folosească terenul, în urma aşa - ziselor somaţii ar fi trebuit să-i notifice pe reclamanţi despre încetarea contractului pentru lipsa obiectului.
Prin contractul de închiriere, întocmit la data de 30 ianuarie 2002, prelungit prin tacita relocaţiune în aceleaşi condiţii, la cap. IV, art. 1 şi 2 se specifică faptul că preţul este de 12.000.000 lei/an (lei vechi), preţ ce se va echivala în dolari la cursul din ziua facturării, iar neplata în termen, dtice la plata de penalităţi de câte 5% din valoarea rămasă neachitată.
S-a apreciat că suma de 3.630 lei trebuie raportată la cursul dolarului din reglementările Băncii Naţionale a României aplicându-se penalităţile stipulate în contract. S-a reţinut chiria ca fiind în sumă este de 12.705 lei pentru perioada de raportare, iar penalităţile în sumă de 635,25 lei, din această sumă scăzându-se suma reţinută de instanţa de fond, prin menţinerea sentinţei.
Curtea nu a reţinut apărările intimatei formulate în apel, conform cărora recurenţii nu mai sunt proprietarii terenului, ci „Apele Române şi alte persoane fizice cu care a contractat deja, întrucât aceste aspecte nu au fost dovedite, existând hotărâre privind dovada proprietăţii, în timp ce închirierile se referă la alte amplasamente şi alte perioade.
În ceea ce priveşte apărarea privitoare la inopozabilitatea Hotărârii a Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005, care modifică preţul chiriei/mp. Curtea a reţinut că acesta este act normativ care nu trebuia să fie comunicat ci doar publicat şi, cum până în prezent această hotărâre nu a fost anulată, ea este opozabilă tuturor, cu atât mai mult cu cât nu s-a dovedit nefndeplinirea procedurilor de publicitate.
Instanţa nu a avut în vedere sumele stabilite în această hotărâre, deoarece recurenţii au stat în pasivitate, nu au făcut niciun demers pentru a da eficienţă acestui act administrativ şi susţinând menţinerea efectelor contractului şi nu lipsa de folosinţă a acestuia, instanţa nu poate admite acţiunea decât în măsura în care a fost învestită. In caz contrar, ar însemna să se substituie voinţei părţilor şi să modifice contractul, ceea ce nu este permis.
Apelanţii se află în culpă, deoarece o eventuală notificare a pârâtei cu privire la preţ ar fi determinat-o să-şi precizeze poziţia, în sensul de a încheia o nouă convenţie sau de a renunţa la teren. Pasivitatea recurenţilor a fost stabilită şi prin raportul Curţii de Conturi, însă recuperarea sumei reale în acord cu hotărârea menţionată ar trebui să se facă de la cei vinovaţi iar nu de la pârâtă.
Faţă de cele menţionate, în temeiul art. 296 C. proc. civ., a fost admis apelul, schimbată în parte sentinţa, în sensul că a fost obligată pârâta la plata sumei de 9.105 lei, cu titlu de chirie şi la 636,25 lei penalităţi, menţinându-se în rest sentinţa de la instanţa de fond.
La data de 8 decembrie 2014, SC A. SA Rm. Vâlcea a învestit instanţa cu cererea de completare a Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014. pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în sensul de a se pronunţa asupra cererii sale de aderare la apelul părţii potrivnice.
În motivare, a susţinut că, la termenul de judecată de la data de 10 aprilie 2013, a formulat cerere de aderare la apelul pârtii potrivnice, însă instanţa a omis să se pronunţe.
Prin Decizia nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015, Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins cererea de completare, reţinând din probatoriul administrat, că petenta a formulat o „cerere de aderare la apelul părţii potrivnice", care doar se intitulează astfel, întrucât în conţinutul acesteia se solicită respingerea cererii de chemare în judecată, cu motivarea că intimaţii nu dispun de titlu de proprietate pentru a putea solicita chiria pentru teren, că în speţă nu operează tacita relocaţiune în privinţa contractului, că intimatul Oraşul Băbeni nu are calitate procesuală activă, etc.
Aceste susţineri şi argumentări au fost făcute atât la instanţa de fond, cât şi cu ocazia soluţionării apelului, instanţele răspunzând criticilor formulate.
Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra acestei cereri, întrucât a apreciat că nu poate constitui o cerere de aderare la apel, ci simple concluzii şi apărări, având caracterul unei întâmpinări, neavând astfel niciun fel de relevanţă denumirea legală care i s-a atribuit. S-a constatat că cererea petentei nu s-a încadrat în aceste dispoziţii legale, aceasta nu a fost în niciun fel vătămată. întrucât au fost analizate susţinerile sale şi, prin urmare, nu s-a impus completarea deciziei invocate, cererea fiind astfel respinsă ca nefondată.
Împotriva Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014, cât şi împotriva Deciziei nr. 105/Com din 3 februarie 2015 a formulat recurs SC A. SA, iar Oraşul Băbeni prin primar, a formulat recurs împotriva Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014.
Recursul formulat împotriva Deciziei nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015 de recurenta-pârâtă a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., solicitându-se admiterea acestuia, desfiinţarea în întregime a deciziei recurate, admiterea cererii de aderare la apel. desfiinţarea în întregime a sentinţei civile nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Vâlcea în Dosarul nr. x/90/2012 şi, pe fond, respingerea acţiunii ce constituie obiectul Dosarului nr. x/90/2012*.
În recursul formulat de reclamantul Oraşul Băbeni prin primar s-a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate şi, pe fond, admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată cu consecinţa obligării pârâtei SC A. SRL la plata sumei de 635.235 lei ce reprezintă contravaloarea chiriei restante şi a dobânzilor aferente trim. IV al anului 2005 şi pentru cei 3 ani anteriori prezentei cereri, chirie cerută pentru folosinţa terenului proprietatea reclamantului în suprafaţă de 5.000 mp situat în Băbeni, punctul „Malul Drept al Bistriţei".
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, prin Decizia nr. 1277 din 8 mai 2015, a admis recursurile, a casat deciziile recurate şi a trimis cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare.
Pentru a se pronunţa astfel, s-au reţinut următoarele:
În ce priveşte recursul formulat de pârâtă împotriva Deciziei nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015 a Curţii de Apel Piteşti s-a constatat că în primul ciclu procesual, la data de 10 noiembrie 2013. recurenta-pârâtă SC A. SA a înregistrat pe rolul Curţii de Apel Piteşti, învestită cu soluţionarea apelului declarat de reclamantul Oraşul Băbeni, împotriva sentinţei nr. 5460 din 18 decembrie 2012 a Tribunalului Vâlcea, o cerere de aderare la apel.
Prin apelul formulat, apelantul-reclamant Oraşul Băbeni, Primăria Oraşului Băbeni a criticat hotărârea instanţei de fond din perspectiva soluţiei de respingere a pretenţiilor aferente perioadei ulterioare datei de 30 ianuarie 2005 pentru care reclamanta a pretins că a operat tacita relocaţiune.
În cererea de aderare la apelul reclamantei, pârâta a adus argumente în sensul că în speţă nu a operat tacita relocaţiune, justificându-şi astfel interesul în promovarea apelului incident prin faptul că prin acest demers judiciar a tins la schimbarea hotărârii primei instanţe în raport de sensul avut în vedere de apelul principal.
Înalta Curte a apreciat că cererea formulată de pârâtă îndeplineşte cerinţele legale, fiind o veritabilă cerere de aderare la apel în sensul avut în vedere de legiuitor în art. 293 alin. (1) C. proc. civ. A considerat astfel se că impune casarea ambelor decizii atacate de către recurenta-pârâtă, dat fiind faptul că, prin calificarea eronată de către instanţă a cererii formulată în temeiul art. 293 C. proc. civ., examenul de legalitate şi temeinicie a hotărârii apelate a fost incomplet exercitat de către instanţa de apel.
Critica referitoare la inopozabilitatea Hotărârii Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005, a fost corect dezlegată de instanţa de apel faţă de faptul că în speţă trebuia îndeplinită, pentru opozabilitate, cerinţa publicării actului normativ şi nu cea a comunicării acestuia.
Faţă de faptul că recursul reclamantei conţine critici ce tind la lămurirea situaţiei de fapt a cauzei, în raport de caracterul fondat al recursurilor declarate de recurenta-pârâtă. Înalta Curte în temeiul art. 312 C. proc. civ. a admis cele trei recursuri, a casat deciziile recurate şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe care să aibă în vedere şi criticile de netemeinicie invocate de recurentul-reclamant în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei de fapt proprie speţei.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curţii de Apel Piteşti la data de 12 iunie 2015 sub nr. x/90/2010**.
Prin Decizia nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au fost respinse, ca nefondate, apelurile formulate de reclamanţii Oraşul Băbeni şi Primăria Oraşului Băbeni, prin primar, precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SA. împotriva sentinţei nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Vâlcea, secţia a II-a civilă, în Dosarul nr. x/90/2010. A fost respinsă cererea privind plata cheltuielilor de judecată solicitate de SC A. SA.
Cu privire la apelul reclamanţilor Oraşul Băbeni, Primăria Oraşului Băbeni s-a reţinut că, potrivit probatoriului administrat în cauză, rezultă că la data de 30 ianuarie 2002 între Primăria Oraşului Băbeni, în calitate de proprietar şi SC A. SA, în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul pentru o perioadă de 2 ani, având ca obiect cedarea-preluarea în chirie a terenului în suprafaţă de 5.000 mp situat în oraşul Băbeni punctul „Malul drept al Bistriţei'*. Preţul concesiunii a fost stabilit la suma de 12.000.000 lei, care a fost dispus a fi plătit de chiriaş trimestrial.
Prin actul adiţional s-a prelungit durata contractului de închiriere de la 30 ianuarie 2004 până la 30 ianuarie 2005.
Prin cererea de chemare în judecată din data de 19 februarie 2010 reclamanta apelantă a solicitat obligarea pârâtei intimată la plata sumei de 635.235 lei contravaloarea chiriei restante şi a dobânzilor aferente trim. al IV-lea al anului 2005 şi pentru cei 3 ani anterior sesizării instanţei, pentru folosinţa terenului în suprafaţă de 5.000 mp.
În susţinerea pretenţiilor formulate s-a invocat tacita relocaţiune şi Hotărârea Consiliului Local Băbeni nr. 71/2005, în temeiul căruia s-a pretins chiria de 5 lei/mp/lună, începând cu 1 octombrie 2005.
Curtea, în analiza criticilor de nelegalitate a sentinţei, a reţinut că în cazul contractului de locaţiune (închiriere), toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii. Intre obligaţiile principale ale contractului de locaţiune sunt şi cele conform cărora locatarul are obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale, să plătească preţul locaţiunii la termenele stabilite, dar şi obligaţia ca la încetarea locaţiunii să predea bunul în starea în care a fost preluat. Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune, conform dispoziţiilor art. 1437 şi 1452 C. civ. de la 1864 aplicabile la data încheierii contractului. Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract, inclusiv cu chiria iniţială, dar se va considera fără termen, cu excepţia cazului în care termenul este arătat de lege.
În litigiul dedus judecăţii, pârâta-intimată SC A. SA nu a făcut dovada prin niciun mijloc de probă că a predat bunul la expirarea duratei contractului astfel cum a fost prelungit.
Potrivit art. 2 din contract. cap. V Obligaţiile părţilor - chiriaşul are obligaţia ca la expirarea contractului să predea terenul după executarea unor lucrări de reamenajare. astfel încât acesta să corespundă stării iniţiale"'. în raportul de expertiză contabilă întocmit în cauză expertul desemnat a reţinut că nu a fost respectată clauza contractuală din cap. V la contract privind condiţiile de predare a bunului la încetarea locaţiunii, s-a precizat expres că nu există proces-verbal de predare-primire a terenului care era folosit de SC A. SA şi la data sesizării instanţei.
Intimata pârâtă nu a făcut dovada prin probe concludente că a predat bunul la încetarea locaţiunii.
Prin urmare, apărările apelantei, în sensul că a operat tacita relocaţiune. sunt fondate. Nu au fost primite, însă, pretenţiile acesteia cu privire Ia plata chiriei în temeiul dispoziţiilor Hotărârii Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005 pentru că tacita relocaţiune operează în condiţiile clauzelor primului contract, inclusiv cu privire la chiria iniţială, în cuantum de 12.000.000 lei şi pentru că, contractul de locaţiune este un contract consensual care se încheie prin acordul fie şi tacit al pârtilor (solo consensus).
În expertiza contabilă s-a reţinut că prin adresele din 08 martie 2005 şi din 12 iulie 2006, SC A. SA a fost invitată de locator - Primăria Băbeni, să se prezinte pentru lămurirea situaţiei privind expirarea contractului din 2002, în sensul de a preciza expres dacă mai participă la licitaţie în vederea unei noi închirieri a terenului, în caz contrar, urmând ca până la 28 iulie 2006, să elibereze terenul. Aceste adrese au fost recunoscute de intimată, însă, din susţinerile acesteia din notele scrise depuse în 31 octombrie 2014, nu rezultă că s-a prezentat la negocieri, deşi potrivit probatoriului administrat, a rămas în continuare în folosinţa terenului.
Preţul chiriei nu poate fi impus prin voinţa unilaterală a uneia dintre părţî. Nu s-a făcut dovada că SC A. SA a acceptat, fie şi tacit chiria stabilită prin Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005.
În raport de cele reţinute, Curtea a constatat că în mod legal instanţa de fond a dispus obligarea la plata sumei de 3.600 lei contravaloarea chiriei pentru cei 3 ani anterior cererii de sesizare a instanţei- 19 februarie 2010.
Capătul de cerere privind plata chiriei aferentă trim. al IV-lea al anului 2005 a fost găsit nefondat, întrucât pentru această perioadă a intervenit prescripţia dreptului de a cere plata chiriei. Conform actului adiţional, contractul a fost prelungit de la data de 30 ianuarie 2004 până la data de 30 ianuarie 2005. Preţul de 12.000.000 lei anual trebuia să fie plătit de chiriaş trimestrial. Prin O.P. nr. 243 din 20 februarie 2007 pârâta a plătit chiria pentru trei trimestre - perioada ianuarie - septembrie 2005. Pentru chiria aferentă perioadei octombrie - decembrie 2005, termenul de prescripţie de 3 ani era împlinit în decembrie 2008, iar cererea a fost adresată instanţei la data de 19 februarie 2010, la mai mult de 1 an după împlinirea termenului de prescripţie.
Plata tăcută la 20 februarie 2007, nu poate fi considerată că a întrerupt termenul de prescripţie pentru plata aferentă trim. al IV-lea, întrucât termenele eşalonate de plată impun calcularea separată a termenul de prescripţie pentru fiecare rată, pentru fiecare prestaţie succesivă, conform dispoziţiilor art. 3 şi art. 12 din Decretul nr. 167/1958, în vigoare la data încheierii contractului. Or. plata făcută prin O.P. nr. 243/2007 a vizat chiria pentru primele 3 trimestre ale anului 2005, prin urmare, pentru a se produce efectul întreruptiv de prescripţie, trebuia făcută o plată parţială în contul datoriei aferente trim. 4.
Curtea a reţinut, totodată că în considerentele sentinţei instanţa a arătat că suma de 3600 lei este purtătoare de dobândă legală, însă în dispozitivul sentinţei nu s-a reluat această dispoziţie. Apelanta reclamantă prin cererea de apel nu a fomiulat critici cu privire la dobânzi, prin urmare, în virtutea principiului disponibilităţii, Curtea nu le-a putut analiza.
Cu privire la cererea de aderare la apel s-a reţinut că aceasta este reglementată de art. 293 C. proc. civ. ca o posibilitate pentru intimatul care nu a declarat apel în termenul legal de a obţine totuşi schimbarea hotărârii primei instanţe.
O astfel de cerere poate fi formulată de partea care are poziţia procesuală de intimat în apelul principal. Prin definiţie, cererea intimatului de aderare la apelul părţii potrivnice trebuie să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe, conform art. 293 alin. (1) C. proc. civ., motiv pentru care titularul unei asemenea cereri va indica în conţinutul ei prin ce aspecte urmăreşte schimbarea hotărârii atacate.
Analizând cererea de aderare la apel formulată de intimata pârâtă SC A. SA, prin prisma criticilor invocate, a probatoriului administrat în cauză şi a normelor de drept incidente Curtea a constatat că este nefondată.
Critica privind tacita relocaţiune nu a fost primită pentru considerentele arătate în analiza criticilor din apelul formulat de reclamanţi.
Totodată, Curtea a constatat că dispoziţiile Legii nr. 213/1998 vizează regimul juridic al bunurilor proprietate publică. „Domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, conform art. 4 din lege, este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată. Critica intimatei, potrivit căreia Oraşul Băbeni nu a avut şi nu are în proprietate terenul închiriat, este fără relevanţă juridică în prezenta cauză.
Acţiunea întemeiată pe contractul de locaţiune este o acţiune personală, nu este o acţiune reală astfel că nu interesează calitatea de proprietar al locatorului.
Pentru încheierea valabilă a unui contract cu acest obiect, nu aparenţa sau natura dreptului este esenţială, ci situaţia de fapt constând în predarea bunului, menţinerea acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea folosinţei bunului pe toată durata contractului. Procurarea folosinţei bunului nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de proprietate. Locaţiunea fiind. în principiu, un act juridic de administrare prin care se transmite temporar folosinţa bunului, neproprietarul are capacitatea de a încheia un contract de închiriere în calitate de locator.
Cererea privind plata cheltuielilor de judecată formulată de SC A. SA a fot respinsă, ca nedovedită întrucât în cauză nu s-a depus chitanţa privind plata acestora.
Împotriva Deciziei nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au formulat recurs reclamantul Oraşul Băbeni prin primar şi pârâta SC A. SA Râmnicu Vâlcea.
Prin recursul propriu reclamantul Oraşul Băbeni prin primar a solicitat admiterea acestuia, modificarea deciziei recurate iar pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, cu consecinţa obligării intimatei SC A. SRL la plata sumei de 635.235 lei ce reprezintă contravaloarea chiriei restante şi a dobânzilor aferente trim. IV al anului 2005 şi pentru cei 3 (trei) ani anteriori prezentei cereri, luând in considerare raportul de expertiză în varianta a ll-a - în cuantum de 900.000 lei, chirie cerută pentru folosinţa terenului proprietate în suprafaţă de 5.000 mp situat în Băbeni, Punctul „Malul Drept al Bistriţei". în drept a invocat aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurentul critică faptul că instanţa de apel nu a validat pretenţiile sale cu privire la plata chiriei în temeiul dispoziţiilor Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 considerând că preţul chiriei nu poate fi impus prin voinţa unilaterală a uneia dintre părţi şi întrucât nu s-a făcut dovada că SC A. SA a acceptat fie şi tacit chiria stabilită prin acest act normativ.
Arată recurentul că după data expirării perioadei contractuale şi până la data introducerii acţiunii, intimata a fost înştiinţată de nenumărate ori, în scris, în vederea clarificării situaţiei sale juridice cu privire la acest teren însă. aceasta nu a răspuns niciuneia dintre aceste adrese, continuând să folosească terenul chiar şi în prezent, aspect reţinut şi de instanţele anterioare.
La data de 20 septembrie 2005, Consiliul Local al Oraşului Băbeni a hotărât actualizarea tarifului de bază lunar/mp al chiriilor aferente spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, fiindu-i comunicată pârâtei factura din 16 aprilie 2008 prin care se calculează valoarea chiriei - în cuantum de 635.235 lei, aşa cum este stabilită prin Hotărârii Consiliului Local din 2005, pentru perioada anterioară aferentă folosirii efective a terenului. Faptul că i-a fost comunicată factura din 16 aprilie 2008 cu preţul chiriei rezultă din cuprinsul notificării emisă de intimată în care face menţiunea expresă că o retransmite în original expeditorului şi că o refuză la plată, aceasta neînţeîegând să achite nici chiria contractuală iniţială deşi a continuat să folosească terenul ulterior emiterii acestei facturi şi luării la cunoştinţă a chiriei actualizate, dând dovadă de rea-credinţă.
Printr-o altă critică se arată că instanţa de apel a analizat numai obligaţiile reclamantei referitoare la notificarea chiriei actualizate, însă nu a luat în considerare în niciun fel obligaţiile corelative contractuale ale intimatei: plata chiriei, predarea terenului. Faptul că intimata nu a predat terenul nici la data luării la cunoştinţă a chiriei actualizate - 16 aprilie 2008 - dată la care i-a fost comunicată factura din 16 aprilie 2008, reprezintă acceptarea tacită a preţului chiriei şi chiar dacă a restituit factura în original, aceasta echivalează totuşi cu luarea la cunoştinţă a cuantumului chiriei. Chiar dacă s-a considerat de către instanţă că o eventuală notificare a intimatei cu privire la preţ ar fi determinat-o să-şi precizeze poziţia, fie să încheie o noua convenţie, fie să renunţe la teren, se constată că numeroasele notificări nu au avut niciun efect asupra intimatei, aceasta comportându-se ca şi cum ar fi proprietarul terenului, tară a înţelege să plătească chiria.
Cu privire la termenul de prescripţie a dreptului de a cere plata chiriei restante, arată recurentul că intimata datorează chiria parţial, pentru trim. IV din anul 2005 şi în continuare până la data introducerii acţiunii. La data de 20 februarie 2007 intimata a tăcut o plată a chiriei, iar 19 februarie 2010 este data introducerii acţiunii pentru plata chiriei, astfel că plata efectuată de intimata reprezintă un act de întrerupere a tennenului de prescripţie de la care începe să curgă un nou termen de prescripţie de 3 ani, prin urmare, acţiunea este introdusă înăuntrul termenului de prescripţie, instanţa apreciind în mod nelegal că, în speţă, a intervenit prescripţia pentru plata chiriei pentru trim. IV al anului 2005.
Prin recursul propriu, recurenta pârâtă a solicitat admiterea acestuia, desfiinţarea în întregime a hotărârii atacate pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
În ceea ce priveşte modul în care Curtea de Apel Piteşti a soluţionat cererea de aderare la apelul formulat de Oraşul Băbeni, jud. Vâlcea, consideră că această soluţie este una nelegală şi netemeinică, având în vedere că oraşul Băbeni nu a făcut dovada proprietăţii nici măcar asupra presupusului teren ce ar fi făcut obiectul contractului, acest teren fiind inventariat doar în anul 2006, la patru ani după încheierea contractului şi după încetarea efectelor acestuia prin ajungere la termen.
Terenul pentru care localitatea Băbeni a formulat prezenta cerere de chemare în judecată în cursul anului 2010, nu se afla şi nu se află în proprietatea acesteia, fiind doar inventariat în mod abuziv, fără a deţine titlu de proprietate, la data de 21 noiembrie 2006.
Printr-o altă critică se susţine faptul că nu s-a făcut dovada că terenul aflat în litigiu este acelaşi cu cel ce a făcut obiectul contractului de închiriere cu toate că s-a solicitat acest lucru în toate fazele procesuale. Terenul închiriat prin contractul din 2002, având alt amplasament decât cel din acţiune, a fost folosit pentru exploatarea de balast (art. 4 din Contract) pe o suprafaţă de 5.000 mp, iar după epuizarea cantităţii de balast. în anul 2005. acest imobil a devenit proprietate privată, prin punere în posesie de către Comisia locală de fond funciar, în temeiul legilor fondului funciar. Terenul la care se face referire în acţiune nu exista fizic la data încheierii Contractului din 2002 şi nu se afla în proprietatea oraşului Băbeni, Ia data încheierii contractului şi a actului adiţional, deoarece este rezultatul modificării albiei râului şi al realizării lucrărilor de apărare şi îndiguire, fiind introdus în inventarul oraşului Băbeni. prin Hotărârii Consiliului Local nr. 72 din 21 noiembrie 2006.
Arată recurenta-pârâtă că prin adresa din 12 iulie 2006 a fost notificată să se prezinte la licitaţie pentru închirierea terenului. însă nu s-a prezentat, deci nu a prelungit contractul, pentru că se epuizase cantitatea de balast iar terenul ce făcuse obiectul contractului aparţinea altor persoane decât (Oraşul Băbeni, persoane de la care ulterior acţionarul majoritar al societăţii 1-a cumpărat. Ţinând seama de aceste aspecte, precum şi de faptul că terenul ce face obiectul litigiului a fost inventariat de oraşul Băbeni doar în anul 2006 (la patru ani de la încheierea contractului), nu se poate pretinde că tacita relocaţiune a operat în cauză.
Nu se poate pretinde aplicarea tacitei relocaţiuni şi pentru alte două considerente: nu se aplică în situaţia proprietăţii unităţilor administrativ-teritoriale şi nu era prevăzută în contract, dovadă că am fost notificaţi să ne prezentăm la licitaţie.
Terenurile folosite sunt proprietatea acţionarului majoritar al recurentei pârâte, aşa cum rezultă chiar din înscrisurile depuse de Băbeni la termenul din 8 octombrie 2015, iar extragerea balastului se face din albia râului Bistriţa. aşa cum rezultă din contractele de închiriere încheiate cu B., depuse anterior la dosar, pe cale de consecinţă nu se poate aplica Hotărârii Consiliului Local de majorare a tarifelor şi chiar dacă ar fi folosit terenul în speţă, consideră că Hotărârii Consiliului Local prin care au fost majorate tarifele nu i se poate aplica şi pentru că acest teren nu este cuprins în aria de reglementare a acesteia.
Nu în ultimul rând, arată recurenta pârâtă, nu s-a făcut dovada că Hotărârii Consiliului Local i-a fost adusă Ia cunoştinţă, potrivit art. 7 din Contractul de închiriere, respectiv prin scrisoare trimisă cu poştă şi nu s-a făcut dovada publicităţii Hotărârii Consiliului Local până la acest moment, această hotărâre neaflându-se publicată pe site-ul Primăriei Băbeni, jud. Vâlcea.
Înalta Curte, analizând recursurile prin prisma criticilor formulate, constată că acestea sunt nefondate pentru considerentele ce succed.
În ceea ce priveşte recursul reclamantului Oraşul Băbeni prin primar;
Raporturile juridice dintre părţi au la bază contractul de închiriere din 30 ianuarie 2002 având ca obiect terenul de 5.000 mp din Oraşul Băbeni, pct. Malul Drept al Bistriţei, iar durata închirierii a fost de doi ani, fiind prelungită prin actul adiţional până la data de 30 ianuarie 2005.
Având în vedere că la data expirării contractului, părţile nu şi-au notificat reciproc încetarea acestuia, locatarul rămânând în folosinţa lucrului fără ca locatorul să-i împiedice, urmează a se analiza în ce măsură a operat tacita relocaţiune.
Conform dispoziţiilor art. 1437 C. civ. de la 1864, aplicabile contractului potrivit regulii tempus regit acnim, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen.
Potrivit art. 1452 C. civ. de la 1864 dacă locatarul, şi după expirarea termenului locaţiunii, continuă a rămâne în spaţiul închiriat, fără nicio împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voieşte a le ocupa sub aceleaşi condiţii şi pentru un timp determinat de obiceiul locului.
Aceste dispoziţii prevăd, aşadar condiţiile în care se apreciază că operează tacita relocaţiune, şi anume: locatarul să rămână şi să fie lăsat în posesie. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite efectul tacitei relocaţiuni intră în vigoare în sensul menţinerii raporturilor contractuale în limitele contractului iniţial, mai puţin durata acestuia care nu este determinată în timp.
Analizând datele cauzei raportat la aceste dispoziţii legale se constată că în cauză contractul de închiriere a fost prelungit prin tacita relocaţiune acest lucru rezultând din comportamentul părţilor ulterior datei de 30 ianuarie 2005.
Astfel, locatarul a rămas în spaţiul închiriat, aspect reţinut de instanţele de fond în urma administrării probatoriului şi rezultat din faptul că pârâta-intimată SC A. SA nu a făcut dovada prin niciun mijloc de probă că a predat bunul la expirarea duratei contractului astfel cum a fost prelungit dar şi din faptul că a înţeles să plătească locatorului suma de 900 lei cu titlu de chirie ulterior datei de 30 ianuarie 2005.
Locatorul nu a somat locatarul să părăsească spaţiul închiriat ci a încercat o modificare a nivelului chiriei însă locatarul nu a acceptat.
Prin cererea de chemare în judecată formulată după 5 ani de la data expirării contractului reclamanta a recunoscut prelungirea acestuia prin tacită relocaţiune însă pretinde plata unei chirii diferite de cea stabilită în contract invocând dispoziţiile unei hotărâri a Consiliului Local Băbeni emisă ulterior momentului încheierii contractul care formează obiectul disputei dintre părţi.
Rezultă astfel că în speţă sunt întrunite condiţiile tacitei relocaţiuni aceasta având drept efect menţinerea nivelului chiriei stabilită iniţial.
Înalta Curte, va reţine ca nefondată critica prin care se susţine că instanţa de apel în mod greşit nu a făcut aplicarea dispoziţiilor Hotărârii consiliului Local nr. 71/2005 în sensul stabilirii nivelului chiriei raportat la indicatorii prevăzuţi de această hotărâre.
În mod corect a aplicat instanţa de apel dispoziţiile privind tacita relocaţiune şi a reţinut că preţul chiriei nu poate fi impus prin voinţa unilaterală a uneia dintre părţi atâta timp cât nu s-a făcut dovada că locatorul a acceptat chiria stabilită prin acest act normativ.
Nu pot fi primite aprecierile recurentului reclamant că prin trimiterea corespondenţei şi a facturii prin care se calculează valoarea chiriei - în cuantum de 635.235 lei, aşa cum este stabilită prin Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 pârâta a devenit obligată să plătească un cuantum diferit al chiriei faţă de cel stabilit contractual.
De asemenea, lipsa de diligentă a recurentului reclamant şi neluarea măsurilor legale de valorificare a drepturilor care decurg din calitatea de locator prin exercitarea acţiunii în evacuare la momentul când locatarul şi-a exprimat refuzul expres de a plăti chiria conform Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005, nu sunt argumente de natură să înfrângă efectele tacitei relocaţiuni.
Contrar susţinerilor recurentului reclamant, instanţa de apel a analizat drepturile şi obligaţiile părţilor raportat la efectele tacitei relocaţiuni astfel cum acestea sunt reglementate de lege, dând eficienţă acestor efecte.
Instanţa de judecată analizează cauza prin prisma efectelor legale pe care legea le atribuie comportamentului părţilor, acestea având obligaţia de a urmări realizarea drepturilor conferite de lege în termenul stipulat şi de a alege calea legală aptă să conducă la valorificarea acestora.
În aceste condiţii, apărările recurentului reclamant prin care încearcă să atribuie comportamentului propriu dar şi părţii adverse alte efecte decât cele expres prevăzute de lege nu pot fi primite.
Cu privire la termenul de prescripţie a dreptului de a cere plata chiriei restante, în mod greşit susţine recurentul că plata făcută la data de 20 februarie 2007 reprezintă un act de întrerupere a termenului de prescripţie de la care începe să curgă un nou termen de prescripţie.
Conform art. 12 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, în cazul în care debitorul este obligat la prestaţii succesive, dreptul la acţiune cu privire la fiecare dintre aceste prestaţii se stinge printr-o prestaţie deosebită. Astfel, plata făcută prin O.P. din 2007 a vizat chiria pentru primele 3 trimestre ale anului 2005, prin urmare, pentru a se produce efectul întreruptiv de prescripţie, trebuia făcută o plată parţială în contul datoriei aferente trim. 4.
Referitor la recursul formulat de recurenta pârâtă, Înalta Curte reţine următoarele:
Critica privind modul în care Curtea de Apel Piteşti a soluţionat cererea de aderare la apelul formulat de Oraşul Băbeni, jud. Vâlcea raportat la faptul că reclamantul oraşul Băbeni nu a făcut dovada proprietăţii terenului ce ar fi făcut obiectul contractului, este nefondată.
Contractul de locaţiune nu prevede ca şi condiţie esenţială ca locatorul să aibă calitatea de proprietar, prin urmare, chiar dacă proprietatea imobilului în litigiu ar aparţine altei persoane, locatarul nu ar putea fi absolvit de plata chiriei atâta timp cât nu a predat imobilul închiriat în baza contractului.
Printr-o altă critică se susţine faptul că nu s-a făcut dovada că terenul aflat în litigiu este acelaşi cu cel ce a făcut obiectul contractului de închiriere cu toate că s-a solicitat acest lucru în toate fazele procesuale.
Şi această critică este nefondată având în vedere că instanţele de fond au administrat probele solicitate de părţi şi au reţinut că afirmaţiile recurentei pârâte nu sunt dovedite.
Contrar susţinerilor recurentei, faptul că aceasta nu s-a prezentat la licitaţie pentru închirierea terenului nu a avut drept efect înfrângerea efectelor tacitei relocaţiunii atâta timp cât nu a înţeles să predea terenul.
Nu are relevanţă pentru obiectul cererii istoricul bunului închiriat, nici faptul că s-a epuizat cantitatea de balast iar terenul ce făcuse obiectul contractului aparţinea altor persoane decât Oraşul Băbeni ci efectele raporturilor juridice generate de contractul de închiriere, astfel cum s-a arătat mai sus.
Tacita relocaţiune operează în temeiul legii atunci când părţile nu înţeleg să înlăture din contract incidenţa acesteia, neexistând o interdicţie legală că nu se aplică în situaţia proprietăţii unităţilor administrativ-teritoriale.
Susţinerile conform cărora terenul în cauză ar aparţine unor terţi nu sunt de asemenea relevante, pentru că astfel cum s-a arătat, nu pot avea înrâurire asupra locaţiunii, locatarul având la îndemână alte căi de acţiune,
Având în vedere că nu au fost reţinute efectele Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 asupra raporturilor juridice dintre părţi, criticile pe acest aspect nu mai au relevanţă.
Faţă de considerentele reţinute, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ. va respinge recursurile, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamantul oraşul Băbeni prin primar şi de pârâta SC A. SA Râmnicu Vâlcea împotriva Deciziei nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 iunie 2016.