Decizia nr. 839/2016
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 11 noiembrie 2010 sub nr. x/3/2010 reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând instanţei să dispună rezilierea parţială a contractului mixt de împrumut şi de închiriere sub condiţie din 23 aprilie 2004, sub aspectul locaţiunii, rezilierea contractului de locaţiune din 1 decembrie 2004, rezilierea parţială a contractului mixt de împrumut şi de locaţiune sub condiţie din 1 decembrie 2004, sub aspectul locaţiunii, din culpa exclusivă a pârâtei.
Reclamanta a solicitat şi daune-interese în valoare de 85.000 lei reprezentând contravaloarea distrugerilor şi a utilităţilor neachitate, precum şi evacuarea pârâtei din spaţiul etajelor 2, 3 şi 4 aflat în posesia pârâtei.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1429, alin. (1), art. 1439 alin. (2), art. 1447 - 1449 C. civ.
La termenul din data de 11 noiembrie 2011 reclamanta a formulat cerere completatoare, prin care a solicitat introducerea în cauză a pârâtului , precum şi constatarea nulităţii contractului mixt de împrumut şi închiriere sub condiţie din 23 aprilie 2004 întrucât modul de atestare a acestuia nu este în conformitate cu prevederile Legii nr. 51/1995, teza a III-a, art. 3. alin. (1), lit. c).
S-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului mixt de împrumut şi închiriere sub condiţie din 23 aprilie 2004 aşa cum a fost modificat prin actul adiţional atestat din 1 decembrie 2004 şi actul adiţional din 4 februarie 2005 şi a contractului de cesiune din 1 decembrie 2004 a contractului mixt din 23 aprilie 2004, constatarea nulităţii absolute a contractului de locaţiune atestat din 1 decembrie 2004 şi constatarea nulităţii absolute a contractului mixt de împrumut şi locaţiune sub condiţie atestat din 1 decembrie 2004 întrucât acesta a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor legale imperative sau cu încălcarea condiţiilor de validitate ale actului respectiv.
În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 132 alin. (1), art. 1203 C. civ., art. 273 C. proc. civ. şi art. 1 şi 3 din Decretul nr. 31/1954, art. 966 C. civ., art. 962 C. civ.
Pârâta SC B. SRL a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.
Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea cererii formulate de reclamantă ca neîntemeiată, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
Prin cererea reconvenţională s-a solicitat instanţei obligarea SC A. SRL, la plata sumei de 2.002.600 lei contravaloarea sumei de 620.000 dolari SUA la cursul 1 dolari SUA=3,23 lei reprezentând dublul chiriei achitate de către pârâtă.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115-118, art. 119 C. proc. civ.
Prin precizarea depusă la 30 martie 2012 pârâta-reclamantă a arătat că temeiul juridic de drept substanţial al cererii reconvenţionale este reprezentat de prevederile art. 1530, art. 1270 alin. (1), art. 1271 alin. (1) C. civ.
Prin precizarea depusă la 27 aprilie 2012, pârâta-reclamantă a arătat că temeiul juridic al cererii reconvenţionale îl constituie prevederile art. 1073 C. civ., coroborat cu art. 1075 C. civ., art. 969 C. civ., art. 970 C. civ. din 1864.
Prin sentinţa civilă nr. 3160 din 17 aprilie 2013 instanţa a respins excepţia prescripţiei invocată cu privire la cererea reconvenţională ca neîntemeiată, a constatat imposibilitatea administrării probei cu expertiza în construcţii, a respins cererea formulată de reclamanta-pârâtă privind emiterea unei adrese către avocaţii care au atestat contractele a căror nulitate se solicită a fi declarată. A respins acţiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC B. SRL şi pârâtul ca neîntemeiată şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă SC B. SRL, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, cu privire la excepţia prescripţiei invocate cu privire la cererea reconvenţională, că pretenţiile afirmate prin aceasta au fost întemeiate pe prevederile art. 6.1 lit. f) din contractul de locaţiune atestat din 1 decembrie 2004, încheiat între pârâta-reclamantă în calitate de locatar şi reclamanta-pârâtă SC A. SRL, în calitate de locator, că excepţia nu este întemeiată, în speţă fiind incidente dispoziţiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 şi cele ale art. 7 alin. (1) şi (3) din acelaşi act normativ.
Referitor la proba cu expertiză în construcţii, încuviinţată de reclamanta-pârâtă, tribunalul a constatat imposibilitatea administrării acesteia având în vedere împrejurarea că expertul nu a avut acces în imobilul în litigiu, între etajele 2 şi 3, fiind montată o uşă metalică, conform constatărilor acestuia.
Tribunalul a reţinut şi că atât reclamanta-pârâtă, cât şi pârâta-reclamantă au susţinut că nu exercită, în fapt, dreptul de folosinţă asupra imobilului în litigiu, fiecare susţinând că partea adversă ar folosi imobilul în litigiu.
În privinţa cererii formulată de reclamanta-pârâtă privind emiterea unei adrese către avocaţii care au atestat contractele din 23 aprilie 2004 şi din 1 decembrie 2004 Tribunalul a apreciat că această probă a fost formulată tardiv în raport de prevederile art. 138 alin. (1) C. proc. civ., nefiind propusă prin cererea de chemare în judecată şi nici la prima zi de înfăţişare. De asemenea, nu a fost susţinută şi probată niciuna dintre situaţiile reglementate de art. 138 pct. 2-4 C. proc. civ. drept excepţii de la aplicarea sancţiunii decăderii, iar partea adversă s-a opus la administrarea acestor probe.
Drept urmare, s-a constatat că reclamanta-pârâtă este decăzută, conform art. 103 şi art. 138 alin. (1) C. proc. civ., din dreptul de a propune această probă.
În ceea ce priveşte cererea principală, astfel cum a fost completată, Tribunalul a reţinut că reclamanta-pârâtă a solicitat să se constate nulitatea contractului mixt de împrumut şi închiriere sub condiţie atestat din 23 aprilie 2004, susţinând că acesta încalcă prevederile art. 3 alin. (1) lit. c) teza a III-a din Legea nr. 51/1995.
Cu privire la fondul cauzei tribunalul a reţinut, în ceea ce priveşte cererea principală, că modul de atestare a actului juridic de către avocat nu poate să atragă nulitatea acestuia, sancţiunea nulităţii unui act juridic intervenind numai în ipoteza încălcării normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, adică numai a acelor norme care reglementează condiţiile de validitate, de fond şi de formă ale actului juridic.
Tribunalul a apreciat ca fiind neîntemeiate şi susţinerile reclamantei-pârâte cu privire la nulitatea absolută a contractelor încheiate între părţi pentru fraudă la lege, modalitatea în care a fost acordat împrumutul reprezentând un mod de executare a convenţiei, neputând afecta valabilitatea contractelor de împrumut şi locaţiune perfectate între părţi.
Tot nefondate s-au apreciat a fi şi susţinerile reclamantei-pârâte cu privire la nulitatea absolută a contractelor încheiate între părţi pentru neplata împrumutului, respectiv a chiriei, instanţa reţinând că în cadrul contractului mixt de împrumut şi de închiriere sub condiţie, atestat din 23 aprilie 2004.
s-a menţionat că la data încheierii convenţiei, s-a achitat suma de 60.000 dolari SUA, cu titlu de avans chirie pe primii 10 ani, în cadrul aceluiaşi contract fiind predată împrumutatului suma de 50.000 dolari SUA la data de 23 aprilie 2004.
S-a reţinut că prin actul adiţional atestat din 1 decembrie 2004 s-a stipulat că din împrumutul de 310.000 dolari SUA (care include şi suma de 60.000 dolari SUA reprezentând avans chirie) a fost restituită de către SC A. SRL suma de 150.000 dolari SUA la data de 1 noiembrie 2004 către . Totodată s-a arătat că din suma totală ce a făcut obiectul contractului atestat sub nr. 7 din 23 aprilie 2004, valoarea de 150.000 dolari SUA a fost achitată de SC B. SRL „în natură, reprezentând materiale de construcţii”, părţile stabilind că suma de 160.000 dolari SUA a rămas neachitată de către SC A. SRL.
Prima instanţă a avut în vedere că prin art. 1.2 al contractului de cesiune s-a precizat că odată cu această cesiune încetează orice obligaţie de plată şi orice altă obligaţie a SC A. SRL către , decurgând din contractul mixt de împrumut şi închiriere atestat de avocat D., aşa cum a fost modificat prin actul adiţional atestat de avocat N., că în conformitate cu prevederile art. 5 din contractul de locaţiune atestat din 1 decembrie 2004 preţul contractului pentru întreaga perioadă menţionată la art. 2 este 310.000 dolari SUA şi se consideră achitat prin compensarea debitului pe care SC A. SRL îl are la SC B. SRL faţă de faptul că SC B. SRL în calitate de cesionar a dobândit debitul SC A. SRL către , conform contractului de cesiune.
În acelaşi timp, instanţa a reţinut că prin art. 1.2 din contractul mixt de împrumut şi locaţiune atestat din 1 decembrie 2004 s-a precizat că la data semnării acestui contract a fost acordată suma de 80.000 euro din valoarea totală a împrumutului de 180.000 euro, urmând ca diferenţa de 100.000 euro să fie acordată până la data de 10 ianuarie 2005 de către pârâtul , în calitate de împrumutător. Prin acelaşi contract părţile au stabilit că valoarea chiriei este 180.000 euro şi că, în situaţia în care condiţia suspensivă se împlineşte, în sensul că împrumutatul SC A. SRL se află în imposibilitatea de a restitui împrumutul şi nu returnează împrumutul la data de 30 noiembrie 2005, suma împrumutată, în cuantum de 180.000 euro se compensează de drept cu contravaloarea chiriei de 180.000 euro.
În ceea ce priveşte lipsa cauzei invocată de reclamanta pârâtă, tribunalul a constatat că, pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să existe, să fie reală, să fie licită şi morală.
S-a apreciat că, în speţă, cauza actelor juridice a căror nulitate absolută se solicită a fi constatată există şi este reală, fiecare parte având reprezentarea contraprestaţiei celeilalte părţi, în ceea ce priveşte locaţiunile perfectate (părţile au inserat obligaţii referitoare la plata chiriei şi transmiterea dreptului de folosinţă), cât şi reprezentarea remiterii sumelor împrumutate de către împrumutător şi a obligaţiei de restituire a sumelor de către împrumutat (în contractele analizate părţile au inserat clauze care reglementează drepturile şi obligaţiile părţilor specifice unui contract de împrumut).
Referitor la acordarea împrumutului, în tranşe, conform contractului atestat din 23 aprilie 2004 şi celui atestat din 1 decembrie 2004, pentru sumele a căror remitere urma a fi făcută ulterior perfectării convenţiilor, s-a apreciat că actele atestate din 23 aprilie 2004 şi din 1 decembrie 2004 au valoarea unor antecontracte de împrumut de consumaţie, în virtutea principiului conversiunii actului juridic (contractul de împrumut de consumaţie este un contract care implică, pe lângă realizarea acordului de voinţă şi tradiţiunea bunului care formează obiectul contractului).
Tribunalul a reţinut că prin dispoziţiile art. 967 C. civ. din 1864 au fost instituite două prezumţii: prezumţia de valabilitate a cauzei (independent de aspectul expunerii ei în înscrisul probator) şi prezumţia de existenţă a cauzei (ceea ce presupune că ea nu trebuie dovedită). În acest context, reclamantei-pârâte îi revenea sarcina de a dovedi lipsa ori nevalabilitatea cauzei. Prin probele administrate în cauză, reclamanta-pârâtă nu a răsturnat aceste prezumţii relative.
Cu privire la ultimul motiv de nulitate invocat de reclamanta-pârâtă, care se referă la nevalabilitatea obiectului actului juridic, Tribunalul a reţinut că obiectul actului juridic civil este definit drept conduita părţilor acelui act, respectiv acţiunile ori inacţiunile la care părţile sunt îndreptăţite sau de care sunt ţinute. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie să întrunească următoarele condiţii (art. 948 pct. 3, art. 963 şi art. 964 C. civ. din 1864): să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat ori determinabil şi să fie posibil.
În opinia tribunalului, obiectul contractelor cercetate din perspectiva nulităţii respectă aceste cerinţe legale, aşa cum s-a arătat deja în consideraţiile expuse cu privire la remiterea sumelor ce au făcut obiectul împrumutului de consumaţie.
Referitor la capetele de cerere privind rezilierea parţială a contractului mixt de împrumut şi închiriere sub condiţie din 23 aprilie 2004 sub aspectul locaţiunii, rezilierea contractului de locaţiune din 1 decembrie 2004 şi rezilierea parţială a contractului mixt de împrumut şi de locaţiune sub condiţie din 1 decembrie 2004 sub aspectul locaţiunii, tribunalul a reţinut că rezilierea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă. Desfiinţarea contractului, în temeiul art. 1020-1021 C. civ. din 1864, poate fi cerută numai de către creditorul obligaţiei neexecutate culpabil.
În privinţa capătului de cerere referitor la plata daunelor-interese s-a constatat că, deoarece din probele administrate în cauză nu rezultă săvârşirea de către pârâta-reclamantă a unor fapte ilicite (constând în distrugerea instalaţiilor electrice, sanitare, de ventilaţie, a toaletelor şi a panourilor de geam termopan, neplata utilităţilor, distrugerea spaţiului de la etajul 5), acesta este neîntemeiat. Totodată, din probele administrate în cauză nu reiese întinderea prejudiciului, iar reclamanta-pârâtă nu a depus un mod de calcul al sumei de 85.000 lei, în conformitate cu prevederile art. 7203 lit. c) C. proc. civ.
Neîntemeiat s-a apreciat a fi şi capătul de cerere referitor la evacuare, având în vedere caracterul accesoriu al acestuia. Pe de altă parte, tribunalul a reţinut că dovezile administrate nu conturează folosirea de către pârâta-reclamantă în prezent, a spaţiilor ce au făcut obiectul contractelor de locaţiune (în acest sens, tribunalul ţinând seama de declaraţiile martorilor audiaţi).
Referitor la cererea reconvenţională, Tribunalul a constatat că şi aceasta este neîntemeiată, aşa cum a fost precizată sub aspectul temeiului juridic.
Tribunalul a observat şi că un refuz de predare a spaţiului, conform declaraţiei martorului Robert Paraschiv, a fost exprimat de reprezentantul legal al SC A. SRL în anul 2007, anterior momentului în care pârâta-reclamantă susţine că a executat lucrările de finisaje.
Totodată, tribunalul nu a ţinut seama de împrejurările relatate de martorul Tilică Ilie referitoare la discuţiile purtate la întâlnirea dintre pârâtul şi asociaţii SC A. SRL, în măsura în care martorul nu a putut preciza exact momentul la care au avut loc aceste discuţii şi nici numele persoanelor care ar fi avut calitatea de asociaţi ai SC A. SRL.
În privinţa cheltuielilor de judecată, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât cererea principală a fost respinsă, tribunalul a apreciat neîntemeiată cererea reclamantei-pârâte de acordare acestora. În ceea ce priveşte onorariul de avocat solicitat, s-a reţinut că reclamanta-pârâtă nu a făcut dovada achitării acestuia.
Totodată, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât cererea reconvenţională a fost respinsă, tribunalul a apreciat neîntemeiat şi capătul de cerere accesoriu formulat de pârâta-reclamantă referitor la acordarea cheltuielilor de judecată reprezentând valoarea taxei de timbru şi a timbrului judiciar.
Împotriva acestei soluţii, în termen legal, au formulat apel atât reclamanta pârâtă SC A. SRL cât şi apelanţii pârâţi SC B. SRL şi;
În privinţa apelului formulat de reclamanta-pârâtă SC A. SRL, faţă de faptul că la dosarul cauzei au fost depuse două seturi distincte de motive de apel, instanţa a luat act că partea a înţeles să susţină motivele depuse la filele 111-134 vol. I dosar apel.
Prin apelul formulat de reclamanta pârâtă SC A. SRL, a solicitat admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei civile cu consecinţa admiterii cererii principale, astfel cum a fost formulată şi precizată, iar în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, în principal admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, iar în subsidiar, respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată, în ceea ce priveşte excepţia prescripţiei invocată cu privire la cererea reconvenţională, că faţă de cele reţinute referitor la faptul înfiinţării punctelor de lucru ale pârâtei reclamantă SC B. SRL şi lucrările de finisaje interioare demarate de aceasta în anul 2008, instanţa de fond putea să tragă concluzia că momentul de la care începea să curgă termenul de prescripţie este data înfiinţării punctelor de lucru. De la această dată, în mod cert rezultă că pârâta avea folosinţa spaţiului, chiar dacă nu fusese încheiat un proces-verbal de predare-primire, instanţa înlăturând procesul-verbal din 13 iunie 2007, din care rezultă că, la acea dată, construcţia era finalizată în structura 5+P+5E.
În ceea ce priveşte proba cu expertiza în construcţii, a considerat că în mod greşit a apreciat instanţa de fond imposibilitatea administrării acesteia, apelanta arătând că a fost formulată şi o cerere de asigurare de dovezi care are legătură cu dosarul de fond, a depus expertului o serie de înscrisuri din care se poate trage o concluzie referitoare la starea imobilului, evaluarea acestuia şi stabilirea legalităţii construcţiei edificate, astfel că nu s-au aflat în situaţia imposibilităţii obiective de administrare a probei, ci a unei îngreunări în administrarea acesteia, generată tocmai de pârâtă.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, referitor la frauda la lege, apelanta a arătat că şi dacă instanţa de fond a apreciat că O.G. nr. 15/1996 nu-şi găseşte aplicabilitatea, aceasta a analizat lapidar acest motiv de nulitate absolută.
În ceea ce priveşte neplata împrumutului, respectiv a chiriei, se arată că din procesul-verbal încheiat în data de 26 octombrie 2005, din care rezultă situaţia soldurilor conturilor la data de 30 septembrie 2005, clasa a 7-a, unde ar fi trebuit să se regăsească veniturile din chirii, este absentă.
O altă critică vizează faptul că în mod eronat Tribunalul a calificat ca nedovedite susţinerile apelantei privind încălcarea obligaţiei pârâtei de a întrebuinţa lucrul închiriat ca un bun proprietar, producând degradări şi distrugeri spaţiului închiriat.
Prin apelul formulat de pârâţii reclamanţi SC B. SRL şi s-a solicitat desfiinţarea în parte a sentinţei civile nr. 3160 din 17 aprilie 2013, în sensul admiterii cererii reconvenţionale şi acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul apel.
În motivare s-a arătat că stabilirea punctelor de lucru la etajele 3 şi 4 ce au format obiectul contractului de locaţiune nu echivalează cu predarea folosinţei imobilului, astfel cum a apreciat în mod greşit instanţa de fond, deoarece înregistrarea punctelor de lucru la Registrul Comerţului se face în baza unor înscrisuri, şi nu în baza constatării situaţiei de fapt de către Registrul Comerţului, în sensul ocupării efective a spaţiului, după cum rezultă din prevederile Ordinului nr. 2594/C din 10 octombrie 2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind modul de tinere a registrelor comerţului, de efectuare a înregistrărilor şi de eliberare a informaţiilor, emis de Ministerul Justiţiei şi publicat în M. Of. nr. 704 din 13 octombrie 2008.
S-a mai arătat că instanţa de fond a interpretat în mod greşit susţinerea prezentată în concluziile scrise din Dosarul nr. x/3/2009 cu privire la realizarea lucrărilor de finisaje interioare de către apelantă, întrucât, în continuarea declaraţiei din respectivele concluzii scrise, a menţionat faptul că SC A. SRL nu şi-a mai îndeplinit obligaţia de realizare a finisajelor interioare, cel mai probabil pentru a continua să îi îngrădească apelantei şi în acest mod accesul la folosinţa imobilului, motiv pentru care a fost obligată să realizeze pe propria cheltuială finisarea imobilului, efectuând lucrări de aproximativ 20.000 euro.
Totodată, s-a arătat, instanţa de fond a considerat în mod nelegal că aceste aspecte pot suplini acordul de voinţa al părţilor, şi astfel se poate încălca art. 2 din contractul de locaţiune din 1 decembrie 2004, prin care părţile de comun acord au stabilit că durata contractului începe cu data predării de către locator şi primirii de locatar consemnată într-un proces-verbal.
A susţinut apelanta şi că instanţa de fond a considerat în mod netemeinic şi nelegal faptul că nu rezultă că ar fi fost împiedicată, după efectuarea finisajelor, să folosească spaţiul în litigiu, în condiţiile în care întregul probatoriu administrat în cauză dovedeşte contrariul.
S-a mai criticat sentinţa apelată şi sub aspectul faptului că instanţa avea îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin Decizia nr. 456 din 18 martie 2015 a respins ambele apeluri, ca nefondate.
Analizând apelul SC A. SRL, Curtea a reţinut, în ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocat de apelantă cu privire la pretenţiile solicitate prin cererea reconvenţională, că atâta timp cât cererea reconvenţională a avut ca obiect plata de despăgubiri pentru nepredarea imobilului, în niciun caz punctul de plecare pentru calculul termenului de prescripţie nu îl poate constitui data predării (situaţie de fapt contrară celei invocată de pârâtă în susţinerea pretenţiilor sale), ci numai data la care ar fi trebui să aibă loc predarea, potrivit dispoziţiilor contractuale, aşa cum în mod corect a reţinut şi prima instanţă.
În privinţa expertizei tehnice evaluatorie în specialitatea construcţii civile, instanţa de apel a reţinut că această probă a fost solicitată din nou şi în apel, fiind respinsă ca neutilă soluţionării cauzei.
Critica privind respingerea de către prima instanţă a probei constând în efectuarea unor adrese către avocaţii care au atestat contractele invocate în cauză a mai fost analizată, faţă de reiterarea solicitării acestei probe în faţa instanţei de apel precum şi faptul că instanţa a încuviinţat-o, fiind depuse la dosar copii certificate de pe registrele în care au fost înregistrate acestea, aşa cum a solicitat apelanta.
În ce priveşte înscrierea în fals sub aspectul datei certe a contractelor, instanţa de apel a reţinut că apelanta nu a mai insistat în această probă în faţa instanţei de apel, iar pe altă parte, în măsura în care apelanta pretinde că data încheierii contractelor ar fi fost alta, în materie comercială, potrivit dispoziţiilor art. 57 coroborat cu art. 46 C. com. 1887, data contractului se poate dovedi cu orice mijloc de probă. În plus, apelanta nici nu a indicat relevanţa consecinţei juridice a pretinsei antedatări a contractelor.
Referitor la critica privind greşita nereţinere de către prima instanţă a fraudei la lege, instanţa a constatat că apelanta a susţinut că toate indiciile converg spre concluzia că de fapt contractele invocate au fost încheiate cu scopul de a obţine ulterior sume de bani importante de la apelantă.
Nefondată a fost găsită şi critica privind lipsa condiţiilor pentru reţinerea dării în plată.
Sub aspectul inexistenţei dovezilor privind furnizarea de materiale de construcţii instanţa de apel a constatat că nici nu era necesară administrarea unor astfel de dovezi, câtă vreme în cuprinsul actului adiţional la Contractul mixt de împrumut şi de închiriere sub condiţie atestat de avocat D. la data de 23 aprilie 2004, apelanta, prin reprezentantul legal de la acea dată, recunoaşte în mod expres achitarea sumei de 150.000 dolari SUA în natură.
S-a mai reţinut de asemenea că actul adiţional este semnat de administratorul de la acea dată al apelantei, E., astfel că faţă de recunoaşterea expresă a apelantei şi de dispoziţiile legale evocate, aceasta nu poate invoca nici lipsa consimţământului şi nici faptul că plata sub forma predării unor materiale de construcţii nu ar fi avut loc, fără a face nicio referire la consecinţele juridice ale recunoaşterii făcută prin reprezentant legal.
Nu a fost reţinută nici critica privind faptul că în mod greşit instanţa de fond, deşi a reţinut că o eventuală neexecutare a obligaţiei de plată a chiriei nu constituie motiv de nulitate, ci conferă dreptul locatorului de a cerere rezilierea contractului, când analizează capătul de cerere privind rezilierea contractelor nu mai ţine cont de acest raţionament, respingând capătul de cerere privind rezilierea.
Nefondate au fost apreciate şi criticile privind respingerea capetelor de cerere privind rezilierea contractelor.
Referitor la rezilierea contractelor pentru neplata preţului, instanţa nu a analizat susţinerile apelantei câtă vreme, rezilierea a fost solicitată prin cererea de chemare în judecată pentru alte motive decât neplata chiriei, apelanta reclamantă neînvestind niciodată prima instanţă cu un astfel de capăt de cerere.
Faţă de împrejurarea că potrivit situaţiei de fapt dovedite în cauză intimata pârâtă SC B. SRL nu se află în prezent în posesia imobilului, a fost considerată nefondată şi critica privind greşita respingere a capătului de cerere având ca obiect evacuarea acesteia din imobil.
Cu privire la apelul pârâţilor SC B. SRL şi probele administrate în cauză, Curtea a constatat că nici acesta nu este fondat.
Astfel, instanţa de apel a constatat că potrivit considerentelor primei instanţe, aceasta nu şi-a bazat concluzia predării imobilului exclusiv pe faptul că apelanta pârâtă şi-a înregistrat punctele de lucru la Oficiul Registrului Comerţului, ci a coroborat această împrejurare cu însuşi susţinerile apelantei pârâte şi cu celelalte înscrisuri depuse la dosar.
Nu a fost reţinută nici critica în sensul că prima instanţă ar fi interpretat greşit susţinerile apelantei din concluziile scrise depuse în cadrul Dosarului nr. x/3/2009 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Sub aspectul interpretării susţinerilor apelantei pârâte, Curtea a apreciat că în mod corect a apreciat prima instanţă că acestea dovedesc faptul că SC B. SRL s-a aflat la un moment dat în posesia spaţiului.
Nefondată a fost găsită şi critica privind nepunerea în discuţie de către prima instanţă a acestui înscris, câtă vreme în cauză a fost încuviinţată proba cu înscrisuri, iar acestea au fost depuse la dosarul cauzei la termenul din data de 14 septembrie 2012 în şedinţă publică, partea având timp suficient până la soluţionarea pe fond a pricinii şi să le studieze şi să le conteste eventual dacă ar fi apreciat că este cazul, sau să formuleze apărări în consecinţă, cu atât mai mult cu cât era vorba de un înscris provenit chiar de la ea.
În privinţa încălcării dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ. de către prima instanţă, Curtea a constatat că potrivit dispoziţiilor alin. (5)1 al acestui articol, în forma în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată, părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta SC A. SRL cât şi pârâta SC B. SRL.
I. Recurenta-reclamantă SC A. SRL a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi retrimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă, în vederea stabilirii corecte a naturii juridice a raporturilor stabilite între părţile implicate în cauză.
Recurenta-reclamantă formulează o singură critică pe care o subsumează motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., aceasta vizând faptul că hotărârea a fost pronunţată de instanţa de fond în condiţiile greşitei calificări a naturii juridice a actelor juridice deduse judecăţii, respectiv a contractelor pretinse a fi fost de locaţiune, ceea ce înseamnă că situaţia de fapt în temeiul căreia a fost soluţionat apelul nu a fost corect stabilită.
Recurenta-reclamantă aduce în susţinere următoarea argumentaţie:
Analizând corect natura juridică a contractelor la care face referire cauza dedusă judecăţii, trebuie observat şi reţinut că acestea nu au calificarea juridică dată de părţi şi reţinută de instanţele anterioare, de apel şi de fond, încadrarea lor juridică fiind cu totul alta.
Din această perspectivă, cu referire la contractul mixt de împrumut şi de închiriere din 2004, recurenta-reclamantă face următoarele precizări:
Contractul din 2004 a fost semnat de în nume personal, nu în calitate de reprezentant al SC B. SRL.
De asemenea, contractul din 2004 a fost semnat de E. în nume personal, nu în calitate de reprezentant al SC A. SRL, sens în care trebuie avut în vedere că la „obiectul complex al contractului”, E. este menţionat ca fiind „împrumutatul”, iar nu ca fiind reprezentantul „împrumutatului SC A. SRL”.
Încheierea de atestare se referă la E. ca persoană fizică, nu ca reprezentant al SC A. SRL.
Contractul nu poartă ştampila recurentei-reclamante.
Conform menţiunii exprese cuprinse în contract, potrivit cu care acesta a produs efecte juridice pentru părţile semnatare, singurele obligate să execute întocmai obligaţiile asumate, rezultă cei care s-au obligat prin contractul din 2004 au fost doar , pe de o parte, şi E., pe de altă parte.
Împrejurarea că în contract apare şi numele reclamantei se datorează exclusiv împrejurării că E. a promis numitului locaţiunea unor spaţii din Complexul F., imobil aflat în administrarea subscrisei, mai exact a promis că va face demersuri astfel încât să obţină, de la recurentă, locaţiunea spaţiilor.
Prin contract, E. şi-a asumat obligaţia finalizării construcţiei, deşi această obligaţie revenea SC A. SRL, iar nu asociatului unic sau administratorului reclamantei şi, totodată, s-a obligat să nu „înstrăineze” a imobilului, în condiţiile în care, conform Contractului de asociere din 21 mai 2003, încheiat de reclamantă cu Administraţia Pieţelor sector 2, reclamanta nu avea acest drept şi, cu atât mai puţin, E.
Contractul a avut o natură mixtă, civilă şi comercială, astfel cum s-a menţionat expres în pag.2/parag. 3 din Contract.
Analizând atent cuprinsul Contractului, rezultă că natura civilă a acestuia a fost dată de împrumutul dintre cele două persoane fizice (împrumutător) şi E. (împrumutat).
În acelaşi timp, natura comercială a Contractului a fost dată de promisiunea făcută de E. privind îndeplinirea demersurilor necesare astfel încât recurenta să închirieze numitului spaţiul comercial de la ultimul etaj al Complexului F.
Părţile Contractului din 2004 au delimitat foarte exact obligaţiile civile de cele comerciale ale lui E., obligaţia civilă a acestuia fiind de restituire a împrumutului de 400.000 dolari SUA, care nu s-a regăsit niciodată în evidenţele contabile ale reclamantei, dovadă că a fost un împrumut personal, în timp ce obligaţia comercială asumată de acesta a fost să facă posibilă încheierea de către reclamantă către împrumutător, a ultimului etaj al Complexului comercial.
Ipoteza avansată de apelanţi, potrivit cu care calitatea de „împrumutat” a revenit recurentei, iar nu lui E., nu poate fi primită, nu numai că interpretarea corectă a clauzelor contractuale conduce la o altă concluzie juridică, dar mai ales pentru că pretinsul împrumut acordat recurentei nu a fost dovedit cu acte contabile şi nici nu se regăseşte în evidenţele contabile pe care le deţine recurenta.
Numitul E., nu a predat noilor asociaţi contabilitatea societăţii din perioada anterioară şi nici apelanţii nu au depus la dosar dovezi indubitabile din care să rezulte că au achitat chiria recurentei.
Chitanţele sub semnătură privată întocmite, pro causa nu fac dovada indubitabilă a plăţii chiriei, deci a executării de către apelanţi a Contractelor de locaţiune, căci unei societăţi nu i se poate opune un înscris sub semnătură privată în dovedirea executării activităţilor comerciale, ci doar acte contabile justificative.
Chitanţele sub semnătură privată nu pot fi opuse recurentei în lipsa depunerii la dosar a documentelor contabile şi a Registrelor cerute de lege, aceasta fără a mai discuta faptul că reclamanta nu a semnat niciodată cu vreun Contract de închiriere pentru spaţiile în discuţie.
Contractul din 2004 şi chitanţele sub semnătură trebuie interpretate exclusiv în sensul unui împrumut personal contract de E., nicidecum ca fiind un împrumut contractat de reclamantă.
Interpretarea şi încadrarea juridică a Contractului din 2004, care nu se face după titlul dat de părţi, ci după conţinutul acestuia, conduce la concluzia indubitabilă că acest act nu poate fi interpretat decât ca fiind:
- pe de o parte, un act de împrumut în nume personal, contractat de E. de la;
- pe de altă parte, ca fiind promisiunea faptei altuia (convenţia de porte-fort), respectiv promisiunea făcută de E. numitului că va face demersurile necesare pentru ca recurentei să-i închirieze acestuia spaţiile de la ultimul etaj al Complexului Comercial F..
Se arată că, în aceste condiţii, chiar dacă s-ar admite, prin absurd, că şi SC B. SRL nu au avut posesia staţiilor, recurenta nu poate fi sancţionată în nici un mod, deoarece nu a semnat cu apelanţii Contracte de închiriere, context în care angajamentul de porte-fort asumat de E. produce efecte juridice numai în ceea ce îl priveşte, iar nu şi în sarcina SC A. SRL.
Natura juridică reală a Contractului din 2004 (convenţie de porte-fort) este confirmată inclusiv de calitatea declinată pentru E., respectiv de „împrumutat şi promitent al locaţiunii care se va constitui în favoarea împrumutătorului”.
Rezultă deci, odată în plus, din terminologia folosită de părţi, respectiv „promitent al locaţiunii”, că acestea au încheiat o convenţie de porte-fort (promisiunea faptei altuia), în care E. a avut calitatea de „promitent”, denumire consacrată juridic pentru cel care se angajează faţă de o persoană (în cazul de faţă ) să determine un terţ (în cazul de faţă, recurenta) să încheie un act juridic (în cazul de faţă, un Contract de închiriere).
Împrejurarea că părţile au făcut trimitere expresă la contractul de asociere din 21 mai 2003, încheiat cu Administraţia Pieţelor sector 2 şi la Autorizaţia de construire din 31 iulie 2003 dovedeşte că părţile, cu referire expresă la , au avut reprezentarea exactă a realităţii, respectiv că beneficiarul locaţiunii era recurenta iar nu E., ceea ce confirmă că E. nu putea fi decât un „promitent al locaţiunii”, respectiv un promitent al faptei altuia (promitent al cedării de către recurentă a locaţiunii).
Cum la data semnării Contractului din 2004, E. era unicul asociat şi administrator al recurentei, rezultă că acesta putea să-şi asume obligaţia de a determina recurenta să închirieze numitului spaţiile comerciale vizate, deoarece îndeplinirea promisiunii depindea de simpla sa voinţă, care urma a se materializa într-o decizie a asociatului unic al societăţii SC A. SRL.
Referindu-se la actul adiţional la Contractul din 2004, atestat din 1 decembrie 2004, recurenta-reclamantă precizează următoarele:
Actul nu poartă ştampila recurentei.
La rubrica „Părţile contractante”, E. este menţionat, şi de această dată, în calitate de „împrumutat” şi „promitent al locaţiunii”, ceea ce demonstrează, odată în plus, că părţile au încheiat un contract mixt, de împrumut şi de promisiune a faptei altuia, iar nu de împrumut şi de închiriere.
Actul adiţional este semnat de E., în calitate de „împrumutat”, fiind menţionată şi sintagma „prin administrator SC A. SRL”, care este lipsită de orice semnificaţie juridică.
Societatea SC B. SRL este menţionată în calitate de împrumutat, deşi din cuprinsul actului rezultă că este împrumutător.
Actul adiţional din 1 decembrie 2004 la Contractul din 2004 a fost încheiat între , E. şi SC B. SRL, deşi contractul pe care l-a însoţit a fost încheiat doar între şi E.
Ceea ce interesează este că părţile actului nu precizează dacă SC B. SRL a dat materialele de construcţii recurentei sau lui E.
La dosarul cauzei nu a fost depus de către recurenta SC B. SRL nici un act contabil (facturi, chitanţe, Avize de însoţire a mărfii, Certificat de calitate a materialelor etc.) din care să rezulte că recurenta şi-a însuşit materialele în valoare de 150.000 dolari SUA şi că acestea nu au folosite în interes personal de E., pentru alte imobile.
Aşa cum rezultă din actul analizat, la data de 1 decembrie 2004, E. administrator al SC A. SRL a achitat lui suma de 150.100 dolari SUA, nefiind însă dincolo de orice dubiu dacă plata a fost făcută în nume personal, caz în care s-ar confirma caracterul de împrumut personal al sumei de 400.000 dolari SUA, sau în numele recurentei.
Dacă se pretinde că restituirea sumei de 150.000 dolari SUA s-a făcut în numele său, recurenta solicită instanţei să reţină că plata nu poate fi avută în vedere, deoarece societăţile comerciale le este interzis, prin normă imperativă, să efectueze plăţi, pe teritoriul României, în altă monedă decât cea naţională şi în sume ce depăşesc 5.000 lei.
Arată recurenta că dacă însă se pretinde că restituirea sumei de 150.000 dolari SUA s-a făcut în numele său, dar din patrimoniul numitului E., plata nu poate fi opusă recurentei câtă vreme nu este dovedită cu documente contabile justificative, care să reflecte că E. a împrumutat recurenta cu suma în discuţie, pentru o anumită perioadă şi în anumite condiţii, şi că a fost luat în evidenţele societăţii ca şi creditor.
Cu referire la contractul de cesiune din 1 decembrie 2004, recurenta-reclamantă precizează următoarele:
În contractul de cesiune, reclamanta apare în calitate de debitor cedat, în condiţiile în care nu şi-a asumat prin nici un act anterior nicio obligaţie, de nicio natură, pecuniară sau de închiriere a spaţiilor comerciale din Complexul F., faţă de cedentul .
În contractul de cesiune atestat din 1 decembrie 2004 nu este menţionat preţul cesiunii.
Este de neprimit ipoteza că o persoană fizică, în speţă , a cedat gratuit societăţii SC B. SRL suma de 160.000 dolari SUA, pe care trebuia de fapt să o primească de la recurentă, chiar dacă avea calitatea de administrator al noului creditor.
Dacă însă cedarea gratuită a creanţei urma a se compensa cu o altă datorie a societăţii SC B. SRL către , apelanţii trebuiau să facă o astfel de dovadă pentru a proba că operaţiunile pretinse au fost reale şi că nu au avut o cauză ilicită, de spălare de bani sau de devalizare, de conivenţă cu E., a reclamantei.
Pentru a proba autenticitatea contractului de cesiune din 2004, SC B. SRL trebuia să facă dovada înregistrării acestuia în contabilitatea proprie, căci singura dovadă a activităţii unei societăţi se reflectă exclusiv în evidenţele sale contabile şi în Registrele dispuse de legea specială în materie, nicidecum din acte sub semnătură privată, nedublate de înregistrări contabile oficiale şi opozabile organelor fiscale şi părţilor cu care se pretinde că s-a contractat, recurenta raportându-se la art. 22-34 C. com.
Se arată că prin acest act, cu rea-intenţie, în frauda legii şi a intereselor reclamantului E., de conivenţă cu apelanţii, care nu îşi mai puteau recupera împrumutul de la acesta, i-au schimbat calitatea din parte terţă a promisiunii de închiriere a spaţiilor aflate în administrarea reclamantei, pe care E. s-a angajat să o facă posibilă, în împrumutat al sumei de 310.000 dolari SUA, în condiţiile în care din actele anterioare şi din evidenţele contabile ale recurentei nu rezultă că reclamanta a contractat un împrumut de 400.000 dolari SUA, diminuat, ulterior, la 310.000 dolari SUA.
În ceea ce priveşte contractul de locaţiune din 2004 recurenta-reclamantă precizează:
Contractul nu poartă ştampila sa.
Obiectul contractului din 2004 l-a reprezentat închirierea spaţiilor de la etajele 3 şi 4 ale Complexului Comercial F., deşi aşa cum rezultă din Autorizaţia de construire din 31 iulie 2003, la data încheierii contractului, clădirea nu avea decât 3 etaje, neexistând nici măcar autorizaţia sau Studiul de proiect pentru supraetajarea clădirii, acestea fiind obţinute de noii asociaţi ai recurentei abia în 2007.
Trimiterea la etajul 4, care nu exista, dar care a fost, într-adevăr, construit ulterior, denotă că actul în discuţie, ca de altfel, posibil, toate celelalte acte anterioare şi ulterioare, au fost făcute pro causa, după cedarea de către E. a 75% din părţile sociale, în scopul delapidării şi fraudării intereselor sale şi a noilor asociaţi.
Chiria pentru 24 de ani a fost stabilită prin Contract la 310.000 dolari SUA, ceea ce înseamnă o chirie de 1.075 dolari SUA/lună pentru ambele etaje, adică 1.076 dolari SUA/mp.
Chiria de 1 dolari SUA/mp a reprezentat o chirie neserioasă, dispusă în detrimentul recurentei de E. şi al asociatului Administraţia Pieţelor sector 2, deci a statului, fiind un caz clasic de delapidare şi în acest contract vorbindu-se de dreptul reclamantei de vânzare a imobilului, în condiţiile în care ea nu a avut niciodată acest drept.
Prin art. 6.1 lit. c) din Contract, reclamanta s-a obligat să asigure intrări separate pentru etajele 3 şi 4 prin montarea unui lift de serviciu, ceea ce s-a realizat ulterior prin montarea unei uşi metalice, care nu face posibil accesul la etajele superioare, aşa după cum s-a constatat în procesul-verbal întocmit la 7 noiembrie 2012 de expertul desemnat în cauză, ceea ce demonstrează că apelanta SC B. SRL a avut cu adevărat posesia imobilului şi că închirierea a fost însoţită şi de realizarea celorlalte condiţii menţionate în contractul din 2004.
În ceea ce priveşte contractul mixt nr. 14/2004 recurenta-reclamantă arată următoarele:
Obiectul contractului a fost, pe de o parte, împrumutarea reclamantei de către cu suma de 180.000 dolari SUA, şi pe de altă parte, închirierea de către reclamantă în favoarea împrumutătorului a etajului 2 al Complexului Comercial F.
Conform art. 1.2 din contract, suma de 80.000 dolari SUA a fost remisă reclamanta la data de 1 decembrie 2004, diferenţa de 100.000 dolari SUA urmând a fi achitată prin transfer bancar până la data 10 ianuarie 2005.
Apelanta SC B. SRL nu a făcut dovada că a transferat prin bancă suma de 100.000 dolari SUA, iar din istoricul conturilor bancare ale reclamantei nu rezultă că aceasta ar fi încasat suma de 100.00 dolari SUA.
Mai mult, apelanta SC B. SRL nu a făcut nici dovada că şi-a achitat în numerar suma de 100.000 dolari SUA, chitanţele depuse la dosar nefiind datate în intervalul 1 decembrie 2004 - 10 ianuarie 2005, ceea ce înseamnă că nu însoţesc Contractul din 2004.
Împrumutul trebuia restituit în perioada 1 iunie 2005 - 30 noiembrie 2005, în tranşe lunare de câte 30.000 dolari SUA, în caz contrar, suma împrumutată urmând a se compensa cu contravaloarea chiriei pe 24 de ani a etajului 2 din Complexul Comercial F.
Preţul locaţiunii a fost de 180.000 dolari SUA pentru 24 de ani de închiriere, însemnând o chirie de 1,25 dolari SUA/mp, cu mult sub preţul pieţei, ceea ce reprezintă o chirie neserioasă.
La data de 30 mai 2005, deci în momentul în care trebuia să înceapă plata tranşelor de 30.000 dolari SUA, E. a cesionat 75% din părţile sociale către SC G. SRL, SC H. SRL şi SC , fără a prezenta înţelegerile încheiate cu şi SC B. SRL.
Noii asociaţi nu au avut posibilitatea să afle în ce raporturi reclamanta fusese implicată de E., deoarece contractele de locaţiune nu erau notate în Cartea funciară a imobilului şi în evidenţele contabile ale recurentei nu se regăsesc nici operaţiunile de împrumut ale societăţii şi nici înregistrarea contractelor în care reclamanta era parte.
După semnarea contractului de cesiune a părţilor sociale, E. a refuzat să predea actele societăţii, evitând astfel să îi ofere posibilitatea de a proba cu acte contabile că împrumuturile mai sus arătate au fost contractate în nume personal, nu în numele reclamantei, şi că, nesemnând nici un contract de închiriere şi neprimind nicio sumă de bani, recurenta nu are nicio obligaţie faţă de şi/sau faţă de SC B. SRL.
Dacă împrumutul de 180.000 dolari SUA ar fi fost într-adevăr contractat de reclamantă, ar fi trebuit să se regăsească în evidenţele contabile, cu atât mai mult cu cât obligaţia de restituire era prevăzută pentru perioada 1 iunie 2005 - 30 noiembrie 2005.
Recurenta-reclamantă concluzionează în sensul că toate probele administrate de celelalte părţi nu demonstrează susţinerile acestora, fiind menite să distragă atenţia de la lipsa flagrantă a documentelor contabile care trebuiau depuse în cauză pentru a certifica raporturile comerciale pretinse a fi existat între părţile cauzei.
Pentru argumentele mai sus arătate, a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii pronunţate de instanţa de apel şi retrimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
II. Recurenta-pârâtă SC B. SRL solicită admiterea recursului său, admiterea cererii reconvenţionale şi obligarea recurentei-reclamante la plata sumei de 60.000 dolari SUA echivalent în lei la data plăţii cu cheltuieli de judecată.
Recurenta-pârâtă îşi circumscrie criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct. 4, 6, 7, 8 şi 9 C. proc. civ., acestea vizând următoarele aspecte:
Analizând întreg conţinutul hotărârii atacate se observă că instanţa deşi reţine aceea că în mod cert imobilul nu se afla în posesia societăţii pârâte şi nici nu este în stare de degradare, acelaşi spaţiu fiind închiriat unui alt locatar, respectiv numitei J., pentru o perioadă de 18 ani, începând cu data de 30 mai 2005, în momentul în care înţelege să analizeze apelul din prisma motivelor invocate, reţine aceea că societatea pârâtă s-a aflat la un moment dat în posesia spaţiului, considerent pentru care i-a respins apelul.
Arată recurenta-pârâtă că înregistrarea la Registrul Comerţului presupune existenţa unui titlu purtativ şi nu verificarea efectivă a folosinţei.
Arată recurenta-pârâtă că prin contractele încheiate între părţi, unul dintre acestea fiind contractul de locaţiune autentificat din 1 decembrie 2004, reclamanta în calitate de locator, s-a obligat să închirieze şi asigure societăţii-pârâte în calitate de locatar, pe o perioadă de 24 de ani, în schimbul unui preţ deja plătit la data încheierii contractului, „folosinţa” integrală a spaţiului stipulat în contract, iar termenul „folosinţă” reprezintă facultatea recunoscută titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce formează obiectul dreptului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit. Dreptul de folosinţă este atributul dreptului de proprietate, în temeiul căruia proprietarul are putere de a utiliza bunul în propriul său interes, dobândind în proprietate fructele şi veniturile pe care le poate obţine din acesta.
Arată recurenta-pârâtă că nu a fost niciodată beneficiarul dreptului de folosinţă a spaţiului închiriat, iar faptul că în anul 2008 a efectuat în spaţiu lucrări de finisaje, nu poate fi interpretat că a avut dreptul efectiv de folosinţă aşa cum este acesta definit mai sus, aceste lucrări fiind efectuate pe cheltuiala proprie, după aproximativ 4 ani de zile, deci o perioadă extrem de mare de la data încheierii contractelor, în scopul de grăbi lucrările şi a putea beneficia de folosinţa unui spaţiu al căruia preţ fusese plătit cu 4 ani în urmă.
Precizează recurenta-pârâtă că prin contractele a căror reziliere s-a cerut de către partea reclamantă, a avut calitatea atât de împrumutător, cât şi de beneficiar al locaţiunii spaţiului comercial, nefiind respectată de către reclamantă nici clauza de restituire a împrumutului, nici clauza privind punerea la dispoziţie a spaţiului (beneficiul locaţiunii), nici clauza referitoare la interdicţia de a nu înstrăina imobilul ce a făcut obiectul contractului.
Recurenta-pârâtă precizează că a plătit sume importante de bani încă din anul 2004, în ideea că va obţine în baza unor contracte, folosinţa spaţiului ce făcea obiectul acestora şi deşi se afla la momentul formulării prezentului recurs în anul 2015, nu a fost respectat nici până la această dată obiectul contractului, respectiv închirierea spaţiului situat la etajele 3 şi 4 ale obiectivului comercial.
Consideră recurenta-pârâtă că, întrucât s-a făcut pe deplin dovada faptului că reclamanta nu şi-a respectat dispoziţiile contractuale, devin aplicabile dispoziţiile art. 6.1, lit. f) din contractul de locaţiune autentificat din 1 decembrie 2004, care stipulează faptul că, în situaţia în care nu se executa contractul de locaţiune, locatorul va achita dublul chiriei achitate şi anume suma de 620.000 dolari SUA.
Se arată că din economia dispoziţiilor Legii nr. 26/1990 privind Registrul Comerţului, rezultă că, cu ocazia înregistrării unui sediu, se verifica aparenţa dreptului şi nu altceva, or, aparenţa dreptului nu poate constitui culpa recurentei-pârâte aceasta având un contract valabil şi nerespectat, care o obligă să înregistreze punctele de lucru, că numai în ipoteza stabilită de Codul fiscal al înregistrări ab initio în scopul de T.V.A. se presupune verificarea efectivă a funcţionării a punctului de lucru, ipoteză neincidentă în prezenta cauză.
În continuare recurenta-pârâtă face următoarele precizări:
- declaraţiile dreptului ce constituie izvorul prezentului recurs, al apelului anterior şi cererii reconvenţionale, înregistrarea la Oficiul Registrului Comerțului nefiind declarative de drepturi faptice ci doar declarative de drepturi scriptice;
- executarea lucrărilor de finisaj conform pactului comisoriu pus în executare face pe deplin dovada neobţinerii folosinţei. Nu se poate interpreta că recurenta-pârâtă s-a aflat la un moment dat în posesia spaţiului, când însăşi instanţa de apel a reţinut că spaţiul nu a fost finalizat şi punând în aplicare un pact comisoriu în dorinţa exercitării contractului şi al posesiei, recurenta-pârâtă a făcut finisaje tocmai în scopul de a urgenta predarea acestuia;
- pot fi interpretate actele materiale de punere în executare a unui pact comisoriu de o natură substanţial diferită, respectiv de existenţa unei posesii contractuale, motivarea instanţei de apel, fiind contradictorie şi străină de natura pricinii.
Recurenta-pârâtă arată că deşi instanţa a reţinut că recurenta-pârâtă nu a avut folosinţa imobilului, în motivare îşi contrazice propria constatare.
Din această perspectivă recurenta-pârâtă punctează asupra următoarelor aspecte:
- contractul mixt de împrumut şi închirierea sub condiţie, încheiat în data de 23 aprilie 2004 stipulează în mod expres aceea că se poate opta inclusiv pentru vânzarea complexului cu titlu de daune morale pentru imposibilitatea de a se folosi spaţiul comercial pentru imposibilitatea împrumutatului de a se folosi de spaţiul comercial, or fiind în anul 2015 este evidentă incidenţa acestei clauze;
- contractul din 1 decembrie 2004 - mixt de împrumut şi locaţiune sub condiţie - stipulează în mod expres aceea că nu se închiriază şi nu se înstrăinează bunul, or, faţă de închirierea şi notarea în Cartea funciară a contractelor de închiriere şi subînchiriere încă de la data edificării imobilului rezultă reaua credinţă a reclamantei prin administratorul E.
Conchide recurenta-pârâtă, în sensul că această acţiune dolozivă elaborată, având ca efect imediat lipsa neîntemeiată de folosinţă a bunului, contravene dispoziţiilor contractuale şi face pe deplin aplicabilitatea art. 299 - 316 C. proc. civ., fiind incidente dispoziţiile art. 304, pct. 4, 6, 7, 8 şi 9.
În fapt, recurenta-pârâtă solicită să se constate că din probatoriul administrat, rezultă faptul că deşi cu bună credinţă a respectat dispoziţiile contractuale ale contractelor de împrumut, pârâţii cu rea-credinţă au pus spaţiile la dispoziţie altor persoane, recurenta-pârâtă neavând niciodată folosinţa respectivelor spaţii.
Extrăgând esenţa situaţiei obiective de fapt, recurenta-pârâtă precizează:
- la data de 23 aprilie 2004, a încheiat un contract de împrumut şi închiriere atestat din 23 martie 2004 de avocatul D., contract în temeiul căruia ar fi fost îndreptăţit să primească posesia ultimului nivel al complexului comercial, iar prin contractul de locaţiune încheiat ulterior din 1 decembrie 2004, posesia etajelor 3 şi 4 ale aceluiaşi complex comercial, cu drept de folosinţă pentru o perioadă de 24 ani;
- deşi în mod indubitabil SC A. SRL a primit sumele de bani stipulate în contracte, administratorul de la acel moment al societăţii a semnat pentru aceasta, cu rea-credinţă, manifestată ab initio, în scopul vădit de a se lipsi recurenta-pârâtă de folosinţa promisă prin contract;
- la numai câteva luni de la încheierea contractului de locaţiune din 1 decembrie 2004 şi a încheierii contractului mixt de împrumut şi locaţiune atestat din 1 decembrie 2004 SC A. SRL, încheie cu J. contractul de locaţiune din 30 mai 2005 prin care închiriază etajul 2 al imobilului pentru o perioadă de 18 ani, contract în care este stipulat în mod expres obligaţia locatorului de a continua investiţiile necesare pentru amenajarea spaţiului, până nu mai târziu de 30 aprilie 2010;
- tot în data de 30 mai 2005 se încheie şi contractul prin care sunt puse la dispoziţie şi etajele 3 şi 4 din imobil, tot pentru o perioadă de 18 ani;
- contractele au fost întocmite şi semnate după încheierea contractului cu recurenta-pârâtă, iar ulterior acestui moment, înscrise în Cartea funciară, pentru a împiedica recurenta-pârâtă în mod practic să intre vreodată în posesia imobilului;
- din economia actelor dosarului, rezultă că niciodată societatea sau prepuşii acesteia nu au folosit vreodată spaţiile promise, urmărindu-se ab initio de către SC A. SRL că acest fapt să nu fie posibil;
- nu poate fi reţinută afirmaţia SC A. SRL după care recurenta-pârâtă ar fi avut vreodată posesia, când în mod obiectiv rezultă aceea că la nici 6 luni după încheierea contractelor s-au încheiat pentru exact aceleaşi spaţii contracte cu J., contracte înscrise în Cartea funciară şi ulterior de către J., contracte de sublocaţiune;
- din probele administrate în apel rezultă aceea că posesia efectivă a et. 2, 3 şi 4 a fost exercitată de J., precum şi de către persoanele cărora aceasta le-a subînchiriat folosinţa, apărând astfel neplauzibile afirmaţiile după care în cauză ar fi incidente dispoziţiile în materie ale C. civ., cu privire la blocarea societăţii care nu ar putea să realizeze profit şi folosi bunul, ele fiind totuşi aplicabile în ceea ce priveşte contractele cu J.;
- cu privire la momentul probabil al finalizării construcţiilor şi amenajărilor, instanţa trebuie să ia în considerare contractul din data de 13 martie 2008 încheiat cu SC K. SA prin care aceasta a acordat un credit în valoare de 1.850.000 lei, pentru finalizarea lucrărilor de investiţie la imobil, coroborând existenţa contractului de credit cu aceea că exista deja încheiat un contract de închiriere la parter cu SC L., contractul din 20 aprilie 2005, cu siguranţă că investiţiile priveau etajele superioare;
- din contractul încheiat cu J., rezultă aceea ca să efectueze executarea în continuare a lucrării de construire, prin care locatorul se obligă să le finalizeze până la 30 aprilie 2010;
- procesul-verbal din 13 iunie 2007, conţine precizarea expresă a faptului că la acea dată nu exista un etaj 5 şi că în imobil nu au existat lucrări de compartimentare, finisaje şi instalaţii; ulterior, în data de 12 septembrie 2013 cu ocazia asigurării de dovezi, executorul Tănăsescu George, constata că la et. 4 nu erau finalizate lucrările de construcţii;
- facturile depuse la dosar sunt din anul 2008, ceea ce conduce la ideea că cel puţin până în luna august, SC M. SRL, s-a aflat în spaţiu, în scopul de executări lucrări de instalaţii şi amenajări, ceea ce exclude posibilitatea că recurenta-pârâtă să fi avut cândva folosinţa spaţiului.
Faţă de toate probele existente la dosar, recurenta-pârâtă solicită să se constate încălcarea gravă a obligaţiilor contractuale de către SC A. SRL, că prin contractele de către SC A. SRL, că prin contractele înscrise în Cartea funciară există o perpetuă dovadă a faptului că obligaţia de a nu închiria sau înstrăina fără consimţământul recurentei, a fost încălcată.
Recurenta-reclamantă SC A. SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recurentei-pârâte SC B. SRL.
Înalta Curte, examinând decizia recurată din perspectiva criticilor formulate constată următoarele:
I. Recursul reclamantei SC A. SRL Bucureşti este nefondat pentru motivele ce se vor arăta:
Prin acţiunea principală, reclamanta a solicitat rezilierea contractului mixt de împrumut şi de închiriere, încheiate între părţi numai sub aspectul locaţiunii, motivele vizând faptul că pârâta SC B. SRL nu a respectat destinaţia şi scopul închirierii.
Prin precizarea de acţiune s-au modificat atât cadrul procesual, prin introducerea în cauză şi a pârâtului , cât şi obiectul cererii de chemare în judecată, reclamanta solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului mixt de împrumut şi de închiriere încheiat între părţi şi a actelor subsecvente acestuia, motivele de nulitate invocate vizând frauda la lege, lipsa preţului, lipsa cauzei, simularea datei actului juridic şi încălcarea formei cerută ad validitatem.
Criticile formulate de reclamantă în apel şi care s-au raportat la fondul cauzei au vizat faptul că instanţa de fond nu a făcut o corectă analiză a condiţiilor invocate în susţinerea nulităţii absolute a contractelor menţionate.
În recurs, recurenta-reclamantă formulează o singură critică, aceasta vizând faptul că instanţa de fond a dat o greşită calificare a actelor juridice deduse judecăţii, aspect ce a condus la stabilirea de către instanţa de apel a unei situaţii de fapt greşite.
Deşi argumentaţia adusă în sprijinul acestei critici reiterează aspectele prezentate în acţiune şi în cererea proprie de apel, abordarea juridică propusă se caracterizează prin noutate, ea nefăcând obiectul analizei instanţei de prim control judiciar.
Recursul se poate exercita numai pentru motive ce au făcut obiectul analizei instanţelor anterioare, în condiţiile în care atât apelul cât şi recursul sunt exercitate de aceeaşi parte iar soluţia primei instanţe a fost menţinută în apel.
Astfel, în aplicarea principiului legalităţii căilor de atac prevăzut şi de art. 129 din Constituţie, în recurs pot fi invocate doar critici ce au fost aduse şi în apel.
În cauză considerentele de fapt şi de drept pentru care prima instanţă a respins cererea principală reţinând că nu operează cauzele de nulitate absolută invocate nu au fost contestate de apelanta-reclamantă din perspectiva schimbării naturii juridice a actelor deduse judecăţii, astfel că această critică nu poate fi invocată direct în faza procesuală a recursului, aceasta fiind o critică nouă, formulată omisso medio şi care nu permite exercitarea controlului de legalitate în prezentul recurs.
II. Recursul-pârâtei SC B. SRL este nefondat.
Cu titlu prealabil trebuie precizat că faţă de argumentaţia adusă în susţinerea criticilor formulate, motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 4, 6, 7 şi 8 C. proc. civ. sunt indicate pur formal, nefiind fundamentate potrivit normelor pe care legiuitorul le-a avut în vedere la edictarea lor.
Astfel, deşi a indicat ca temei art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă nu indică dispoziţiile instanţei de apel care să releve cazuri de plus petita sau de minus petita.
De asemenea, invocarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 4 C. proc. civ. este improprie în condiţiile în care prin această normă legiuitorul sancţionează depăşirea atribuţiilor judecătoreşti din perspectiva încălcării de către magistraţi a ordinii constituţionale.
Tot în mod formal este indicat şi motivul de modificare reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condiţiile în care recurenta-pârâtă nu argumentează nemotivarea hotărârii atacate şi nu arată care sunt considerentele contradictorii ori străine de natura pricinii.
În acelaşi sens nu au putut fi identificate nici critici care să poată fi examinate din perspectiva art. 304 pct. 8 C. proc. civ., întrucât recurenta-pârâtă nu a indicat actul juridic greşit interpretat sau ca având o altă natură juridică sau un alt înţeles.
Înalta Curte va examina criticile de nelegalitate existenţa din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care deşi nesistematizate şi argumentate în proporţie covârşitoare prin raportare la aspecte de netemeinicie, vizează, în esenţă, nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva menţinerii soluţiei de respingere a cererii reconvenţionale întemeiată pe neexecutarea culpabilă a contractului de locaţiune din 2004 de către reclamanta-pârâtă reconvenientă sub aspectul nepredării folosinţei asupra spaţiului ce formează obiectul menţionatului contract.
Instanţa de control judiciar a făcut o judicioasă analiză a acestei obligaţii, fundamentându-se soluţia pe baza materialului probatoriu administrat în cauză şi care nu pot face obiect de analiză în această fază procesuală în raport de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.
Astfel semnificaţia stabilirii de către recurenta-pârâtă a punctelor de lucru la etajele 3 şi 4 ce au format obiectul contractului de locaţiune la Oficiul Registrului Comerţului a fost corect examinată de instanţa de apel din perspectiva efectelor produse, statuările instanţei cu privire la predarea imobilului şi posesia spaţiilor fiind susţinută de probele administrate, respectiv înscrisuri şi declaraţiile făcute la Oficiul Registrului Comerțului pentru înregistrarea punctelor de lucru.
Instanţa de apel a făcut o corectă analiză şi cu privire la posesia şi folosinţa temporară în condiţiile în care probatoriul administrat a relevat că pârâta a efectuat lucrări de finisaje în spaţiul respectiv în lipsa unui proces-verbal, aspect ce conduce în mod neechivoc la concluzia că pârâta a achiesat la executarea contractului în condiţiile neîncheierii procesului-verbal, aceste lucrări neputând fi executate dacă pârâta nu ar fi avut posesia şi folosinţa spaţiului închiriat.
Mai mult decât atât, din actele şi lucrările dosarului nu rezultă că, după finalizarea acestor lucrări, că recurenta-pârâtă ar fi fost împiedicată să utilizeze spaţiul.
Aşadar întreg probatoriul administrat relevă exercitarea de către recurenta-pârâtă a dreptului de folosinţă a spaţiului în absenţa întocmirii procesului-verbal de predare-primire, situaţie în care s-a reţinut o executare parţială a contractului de locaţiune, împrejurare care nu a determinat activarea cauzei penale prevăzută de art. 6 pct. 1 lit. f) din contract.
În considerarea celor ce preced Înalta Curte, constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată din perspectiva criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge ambele recursuri, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 456 din 18 martie 2015, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.
Respinge recursul declarat de pârâta SC B. SRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 456 din 18 martie 2015, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 21 aprilie 2016.