Decizia nr. 1020/2016
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava, înregistrată sub nr. x/86/2012 la 26 iunie 2012, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții Statul Român, reprezentat de B., prin CN C. SA - D. Iași, com. Șcheia, prin primar și com. Șcheia, prin primar - E. Șcheia, solicitând să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 195 din 25 ianuarie 2012 dată în Dosarul nr. x/2011 de către E. a com. Șcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat și să se dispună anularea parțială a hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului Statul Român, reprezentat de B., prin CN C. SA - D. Iași, la plata acestora raportat la prețul de piață al imobilului expropriat de 28 euro/mp, în sumă totală de 22.820 euro; cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin hotărârea nr. 195 din 25 ianuarie 2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 815 mp, identică cu parcela nr. 34440, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 32728 din C.F. a com. Cadastrale Șcheia.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziția nr. 286 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000-Km 13+173”. Prin procesul verbal din 25 ianuarie 2012 a E. a com. Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât și faptul că a solicitat plata sumei la 2.800 euro pe ar de teren expropriat, în sumă totală de 22.820 euro. Despăgubirea a fost stabilită la suma de 1.006 lei pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
A invocat art. 18 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, art. 16 din Legea nr. 33/1994, art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, Decizia nr. 9760 din 2 decembrie 2009 a Înaltei Curții de Casație și Justiție.
Contestația vizează și solicitarea de expropriere suplimentară a suprafeței de teren ocupată efectiv pentru viitoarea șosea de centură și care va fi deservită acesteia și a suprafeței de circa 1.000 mp rămasă de o parte a șoselei de centură, care nu mai are nicio cale de acces și care nu mai poate fi folosită în niciun fel.
A solicitat, în situația în care instanța de judecată stabilește că nu se impune exproprierea suprafeței sus menționate, acordarea unei despăgubiri reprezentând diminuarea valorii terenului, atât pentru suprafața de 1.000 mp, cât și pentru cealaltă suprafață rămasă de circa 3.000 mp.
În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 2 alin. (1) lit. f) C. proc. civ.
La data de 4 octombrie 2013, reclamantul a depus precizări la acțiune, prin care a arătat că suma solicitată cu titlu de diminuare a valorii terenului rămas în urma exproprierii este de 3.000 euro.
Prin încheierea de ședință din data de 4 decembrie 2012, instanța a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei com. Șcheia, prin primar, prin E. și a dispus scoaterea acesteia din cauză.
Tot astfel, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Comuna Șcheia, prin primar și a dispus scoaterea acesteia din cauză, în calitate de pârâtă.
În cauză, s-a încuviințat proba cu înscrisuri și cu o expertiză topografică, cadastrală și evaluatorie, ce a fost efectuată de o comisie formată de trei experți, respectiv, F., G. și H.
La data de 10 februarie 2013, reclamantul A. a formulat precizări la acțiune prin care și-a restrâns pretențiile aferente primului capăt de cerere la suma de 20.375 euro (2.500 euro pe arul de teren expropriat).
Prin sentința civilă nr. 1873 din 25 octombrie 2013 Tribunalul Suceava, secția civilă, a admis acțiunea așa cum a fost restrânsă, în parte și, în consecință, a dispus anularea în parte a hotărârii nr. 195 din data de 25 ianuarie 2012 a E. Șcheia, județul Suceava și a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1.923 euro în echivalent lei la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând din suprafața de 815 mp teren arabil, învecinat cu I. la nord, imobilul cu nr. cadastral - proprietatea lui A. la Est, J. la Sud și imobilul cu nr. cadastral - proprietatea lui A. la Vest, imobil situat în extravilanul com. Șcheia, jud. Suceava, așa cum a fost identificat în raportul de expertiză tehnică de la fila 106 dosar; a respins celelalte capete de cerere ca neîntemeiate; a dispus obligarea pârâtului să achite reclamantului suma de 103,22 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, admise în parte.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele considerente:
Prin Hotărârea nr. 195 din data de 26 ianuarie 2012 a E. a com. Șcheia, jud. Suceava, s-a dispus exproprierea suprafeței de 815 mp teren arabil, învecinat cu I. la nord, imobilul cu nr. cadastral - proprietatea lui A. la Est, J. la Sud și imobilul cu nr. cadastral - proprietatea lui A. la Vest, imobil situat în extravilanul com. Șcheia, jud. Suceava, așa cum a fost identificat în raportul de expertiză tehnică de la fila 106 dosar și acordarea despăgubirilor în valoare de 1.006 lei reclamantului A., proprietarul suprafeței expropriate, imobilul fiind dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 15 august 2006 la B.N.P., K. din Suceava.
Imobilul a fost expropriat în temeiul art. 1 din H.G nr. 743/2010, modificată și completată prin H.G. nr. 614 din 16 iunie 2011 prin care s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava”, expropriator fiind Statul Român, prin CN C. SA, aflată sub autoritatea B.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
În considerarea Deciziei nr. 395 din data de 1 octombrie 2013 a Curții Constituționale (M. Of. nr. 685 din 7 noiembrie 2013), care a analizat excepția de neconstituționalitate a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, a reținut prima instanță că despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia la data întocmirii raportului de expertiză, nu o valoare anterioară, ci una contemporană realizării efective a exproprierii, tocmai pentru a asigura o reparație completă și integrală pentru cel expropriat, cu corectivul prevăzut de art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1.006 lei pentru suprafața de 815 mp teren, prin precizările la acțiune din data de 18 februarie 2013, reclamantul a pretins suma totală de 20.375 euro pentru primul capăt de cerere, iar prin raportul de expertiză întocmit inițial în cauză de către comisia de experți formată din expert F., G. și H., suprafața de teren expropriată a fost evaluată la suma de 0,50 euro/mp conform „calculatorului notarial 2012”, rezultând o valoare totală a terenului expropriat de 407,50 euro, pentru un curs valutar de 4,38444 lei/euro, echivalentul în lei fiind 1.787 lei și la suma de 1.923 euro pentru suprafața de 815 mp teren (2,36 euro/mp), prin raportare la prețul stabilit după Standardele Internaționale IVS la data întocmirii raportului de expertiză, 15 februarie 2013.
Expertul desemnat din partea reclamantului, G., și-a însușit inițial concluziile și valorile stabilite prin raportul de expertiză întocmit împreună cu experții F. și H., iar apoi a întocmit un raport de expertiză separat depus în data de 11 octombrie 2013, în care a arătat că valoarea suprafeței de teren expropriate de 815 mp prin raportare la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel conform calculatorului notarial pentru județul Suceava determinat la data întocmirii raportului de expertiză, 25 septembrie 2013 pentru un curs valutar de 4.4711 lei/euro este de 0,50 euro/mp pentru teren extravilan arabil, prețul fiind de 408 euro - 1824 lei. Tot în același raport de expertiză separat, expertul G. a arătat că valoarea de piață unitară a terenului expropriat, conform Standardelor de Evaluare IVS, la data întocmirii raportului - 25 septembrie 2013, curs valutar 4.4711 lei/euro este de 13,10 euro/mp (58,57 lei/mp), expertul parte concluzionând că valoarea de piață a terenului expropriat este de 10.677 euro-47736 lei.
A reținut prima instanță că, fără a absolutiza efectele pe care un punct de vedere majoritar ar trebui să le aibă în astfel de situații, pentru valoarea terenului expropriat, prin raportul de expertiză întocmit inițial, cei trei experți au avut un punct de vedere comun și au stabilit că valoarea de piață unitară a terenului expropriat de 815 mp este de 1.923 euro (2,36 euro/mp) prin raportare la prețul stabilit după Standardele Internaționale IVS la data întocmirii raportului de expertiză, 15 februarie 2013, și la criteriile prevăzute de 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au făcut o analiză de piață imobiliară a zonei, arătând că la data întocmirii raportului, piața imobiliară se află în stagnare, iar la data convocării sale în vederea expertizei dispuse în cauză, reclamantul era obligat să prezinte comisiei de experți dovezi din care să rezulte prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză și anume, contracte de vânzare-cumpărare, dar nu a oferit niciun exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă care să îi susțină punctul de vedere la data convocării în vederea expertizei dispuse în cauză.
S-a reținut că în suplimentul la raportul de expertiză întocmit la data de 11 octombrie 2013, expertul G. a susținut un punct de vedere cu totul diferit de cel din expertiza inițială, întocmită, semnată și însușită de toată comisia de experți, în care a arătat că valoarea de piață a terenului expropriat, la data de 25 septembrie 2013, în suprafață de 815 mp, este de 10.677 euro (13,10 euro/mp), conform Standardelor Internaționale de Evaluare IVS, prin comparația ofertelor în vederea vânzării, dar arată că nu s-au găsit tranzacții.
Tribunalul a constatat că în suplimentele la raportul de expertiză au fost formulate puncte de vedere comune de doi dintre cei trei experți desemnați, cel de-al treilea expert venind cu un punct de vedere diferit, cuantumul despăgubirilor indicate de acesta fiind superior.
Față de situația concretă astfel relevată, în conformitate cu dispozițiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, instanța de fond a apreciat ca fiind corect punctul de vedere exprimat de către comisia de experți prin raportul de expertiză întocmit la data de 15 februarie 2013, în ceea ce privește despăgubirile cuvenite pentru terenul expropriat de 815 mp în cuantum de 1.923 euro, sumă care nu este mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată, așa cum prevăd dispozițiile alin. (2) din același text de lege și care respectă criteriile prevăzute de art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.
Tribunalul a înlăturat concluziile suplimentului la raportul de expertiză întocmit de expertul G. în care se arată că valoarea de piață a terenului expropriat la data de 25 septembrie 2013 în suprafață de 815 mp este de 10.677 euro (13,10 euro/mp), conform Standardelor Internaționale de Evaluare IVS, prin comparația ofertelor în vederea vânzării, având în vedere că reclamantul nu a depus la dosar dovezi concrete în sprijinul afirmațiilor sale, iar în suplimentul la raportul de expertiză se arată că nu au fost găsite tranzacții concrete similare ori comparabile încheiate la acest preț și nu s-a făcut dovada că vreuna dintre ofertele anexate la suplimentul la raportul de expertiză s-a materializat, prin încheierea unor oferte concrete.
Metoda comparației prin limitare și metoda comparației directe nu se regăsesc printre criteriile prevăzute expres și neechivoc de Legea nr. 33/1994, și anume prețul cu care se vând în mod obișnuit, în zona în discuție, terenuri similare celui care urmează a fi expropriat. În condițiile în care expertul a analizat în cadrul,,metodei comparației directe” ofertele de vânzare, și nu vânzările efective, instanța nu a ținut seama, la stabilirea despăgubirilor, de suplimentul la raportul de expertiză astfel întocmit. Sintagma,,prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ teritorială, dată fiind inevitabila negociere dintre vânzător și cumpărător, prețul solicitat fiind întotdeauna mai mare.
În aceste condiții, tribunalul a apreciat ca fiind real cuantumul despăgubirii stabilit de experți prin raportul de expertiză inițial, de 1.923 euro pentru suprafața expropriată de 815 mp, fiind vorba de un teren arabil extravilan, imobilele cele mai apropiate sunt situate la o distanță de 316,73 mp față de laturile suprafeței expropriate și concluziile din analiza pieței imobiliare făcută de comisia de experți, din care rezultă că piața imobiliară în acea zonă este blocată la data întocmirii raportului de expertiză, iar în ceea ce privește cuantumul daunelor provenite din câștigul nerealizat de reclamant din punct de vedere al terenului privit ca investiție, comisia de experți a reținut că acestea nu pot fi identificate, în condițiile actuale de piață imobiliară și criză economică, iar instanța și-a însușit concluziile raportului de expertiză cu privire la acest aspect pentru considerentele de fapt și de drept evocate mai sus.
A reținut prima instanță că reclamantul a mai solicitat exproprierea suprafeței afectată în fapt exproprierii și a suprafeței de circa 1.000 mp rămasă în urma exproprierii care nu mai poate fi folosită conform destinației, fiind un loc înfundat, fără nicio cale de acces și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe raportat la prețul de piață de 28 euro/mp.
Tribunalul a reținut că sesizarea instanței de judecată de către expropriat poate fi făcută exclusiv în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, astfel cum în mod expres prevede art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010. În această materie, competențele instanței de judecată sunt limitate, în ipoteza în care este sesizată de persoana expropriată, exclusiv la cenzurarea cuantumului despăgubirilor acordate pentru imobilul ce-i aparține.
Prin urmare, instanța de fond a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
S-a mai reținut că a solicitat reclamantul obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, atât pentru suprafața de 1.000 mp, cât și pentru cealaltă suprafață rămasă de circa 3.000 mp, iar prin precizările la acțiune din data de 4 octombrie 2012, a arătat că suma solicitată cu titlu de diminuare a valorii terenului rămas în urma exproprierii este de 3.000 euro.
În raportul de expertiză tehnică judiciară din data de 21 februarie 2013 s-a arătat că certificarea caracterului de investiție al terenurilor, la data exproprierii sau la data întocmirii raportului, nu se susține și nu au fost identificate daune provenite din câștigul nerealizat de reclamant, din punct de vedere al terenului privit ca investiție, în condițiile actuale de piață imobiliară și criză economică.
În raportul de expertiză s-a arătat că prin expropriere, loturile rămase neexpropriate, respective lotul 1 - arabil, 2.682 mp, căruia i s-a atribuit numărul cadastral și lotul 3 - arabil, 1.403 mp, căruia i s-a atribuit nr. cadastral au suprafețe suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință,,arabil” și că prin expropriere, lotul nr. 3 - arabil, căruia i s-a atribuit, a rămas fără cale de acces, suprafața necesară pentru execuția unui nou acces din DN 17, prin servitute de trecere peste terenurile amplasate între DN 17 și lotul 3, fiind de 53,06 mp. Tot în raportul de expertiză s-a arătat că daunele provenite din câștigul nerealizat se identifică numai în cazul lotului 3 - arabil, 1.403 mp, deoarece acesta a rămas fără cale de acces în urma exproprierii.
Tribunalul a constatat că temeiul juridic pentru acest capăt de cerere este răspunderea civilă delictuală, respectiv art. 1385 C. civ. (în vigoare la data exproprierii) și art. 1386 alin. (2) C. civ.
Tribunalul a constatat că în cuantumul despăgubirii sunt incluse daunele efective, certe, cunoscute și determinate sau determinabile la momentul exproprierii, iar nu și daunele viitoare, incerte și care nu pot fi determinate sau determinabile la momentul exproprierii.
Nici prin cerere, nici prin precizările la acțiune ulterioare, reclamantul nu a indicat care este prejudiciul efectiv suferit ca urmare a exproprierii suprafeței de teren de 815 mp și data producerii acestui prejudiciu, suplimentar față de valoarea de piață a imobilului, având în vedere că nu a dovedit că terenul a fost expropriat în fapt anterior hotărârii nr. 195 din data de 21 ianuarie 2012 a E. Șcheia, iar transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii, după cum rezultă din dispozițiile art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010.
Din raportul de expertiză a rezultat că în urma exproprierii, loturile rămase neexpropriate de 2.682 mp și 1.403 mp sunt suficient de mari pentru a fi folosite în continuare conform categoriei de folosință,,arabil”, iar daune provenite din câștigul nerealizat se identifică numai în cazul lotului 3 - arabil de 1.403 mp deoarece acesta a rămas fără acces în urma exproprierii.
Tribunalul a reținut că nu poate fi obligat expropriatorul la plata sumelor reprezentând câștigul nerealizat pentru suprafața de 1.403 mp, având în vedere că reclamantul nu a făcut dovada că i s-a produs vreun prejudiciu concret suplimentar ca urmare a diminuării terenului ca efect al exproprierii suprafeței de 815 mp, data producerii acestui prejudiciu și perioada pentru care solicită despăgubirile și nici nu a dovedit că a arendat sau a închiriat terenul anterior exproprierii, veniturile realizate și faptul că, după exproprierea imobilului, nu a mai putut să arendeze sau să cultive această suprafață de teren neexpropriată și nu a făcut dovada beneficiului nerealizat pentru această perioadă, așa cum prevăd dispozițiile art. 1169 din V.C.C., în vigoare la data introducerii contestației, iar prin intermediul despăgubirilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/2004, nu se pot repara prejudiciile eventuale sau potențiale.
În ceea ce privește prejudiciul suferit de expropriat ca urmare a faptului că suprafața de 1.403 mp arabil reprezentând lotul 3, a rămas fără cale de acces, fiind necesară crearea unui nou drum de acces din DN 17, prin servitute de trecere peste terenurile amplasate între DN 17 și lotul 3, iar suprafața necesară execuției unui nou drum de acces este de 53,06 mp, tribunalul a constatat că nu se pot acorda despăgubiri pentru acest capăt de cerere, prejudiciul produs reclamantului nefiind cert, atâta timp cât nu este sigur că acesta va realiza acest drum de acces și se va institui vreo servitute de trecere, dispozițiile art. 1385 alin. (2) C. civ. prevăzând că se pot acorda despăgubiri pentru un prejudiciu viitor doar dacă producerea lui este neîndoielnică, iar în raportul de expertiză se arată că, în principiu, construirea,,variantei ocolitoare a municipiului Suceava” va conduce la dobândirea unui spor de valoare față de situația juridică actuală a terenului expropriat, cuantificarea sporului fiind imposibilă în prezent.
De asemenea, în suplimentul la raportul de expertiză din data de 19 septembrie 2013, experții F. și H. au arătat că execuția drumului de acces nou va diminua suprafața reală rămasă a lotului 3 cu 53,06 mp, iar suprafața reală utilizabilă rămasă a lotului 3 va fi de 1.350 mp, suficient de mare pentru utilizarea ulterioară exproprierii, terenul putând fi deci cultivat. Tot în suplimentul la raportul de expertiză s-a arătat că suprafața rămasă neexpropriată de 1.403 mp poate suferi o scădere de valoare egală cu valoarea terenului de 53,06 mp necesar execuției unui nou drum de acces în cazul în care expropriatorul nu are prevăzut refacerea drumurilor de acces, fiind vorba, deci, de un prejudiciu eventual și nu cert.
Prin urmare, și acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat.
În temeiul art. 274 C. proc. civ. prin raportare la dispozițiile art. 23 alin. (3) și art. 34 din Legea nr. 255/2010, tribunalul a dispus obligarea pârâtului să achite reclamantului suma de 103,22 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând din plata onorariului pentru experții desemnați în cauză și a onorariului de avocat, cheltuieli de judecată ce au fost admise în parte, proporțional cu gradul de admitere al acțiunii, așa cum a fost restrânsă.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul A. și pârâtul Statul Român, prin CN C. SA - D. Iași.
Prin Decizia civilă nr. 15 din 21 ianuarie 2014 Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, a admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat, în parte, sentința civilă nr. 1873 din 25 octombrie 2013 a Tribunalului Suceava, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.371,586 euro în echivalent lei la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri (în loc de suma de 1.923 euro) și suma de 534 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 lei). Au fost menține celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare prezentei decizii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin CN C. SA.
Prin Decizia nr. 2197 din 17 septembrie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel, cu recomandarea în sensul completării raportului de expertiză sau efectuarea unei noi expertize care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1194.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava sub nr. x/86/2012* la data de 25 noiembrie 2014.
În cauză s-a administrat proba cu un supliment la raportul de expertiză și proba cu înscrisuri.
Prin Decizia civilă nr. 146 din 11 februarie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin CN C. SA - D. Iași, a admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat în parte sentința civilă nr. 1873 din 25 octombrie 2013 a Tribunalului Suceava, în sensul că, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.371,586 euro în echivalent lei la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri (în loc de suma de 1923 euro); a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 534 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 lei), a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței.
În motivarea acestei soluții, curtea de apel a reținut următoarele considerente:
Art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011 reglementează faptul că în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/03 privind C. fisc., astfel cum susține și apelantul și cum s-a procedat și în procedura administrativă din prezenta cauză, raportul de evaluare realizat de evaluatorul M. având în vedere aceste dispoziții legale.
Instanța nu contestă susținerea pârâtului-apelant în sensul că, în materie de expropriere, Legea nr. 255/2010 este norma specială (cadrul aplicabil fiind indicat în art. 1), iar Legea nr. 33/1994 reprezintă norma generală, care se aplică doar în situația în care nu există reglementări derogatorii, conform principiului „specialia generalibus derogant”.
Pârâtul-apelant este în eroare însă atunci când susține că în cauză nu există o reglementare derogatorie de la aplicarea legii speciale (reglementare care trimite la legea generală) pentru stabilirea despăgubirii atunci când cuantumul acesteia se contestă în instanță.
În prezenta cauză este incidentă această situație, astfel:
Art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 stabilește că expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. Alin. (3) prevede că acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, iar „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Conform art. 27 alin. (1) din lege, instanța de judecată, primind rezultatul expertizei, îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.
Art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 face trimitere, pentru stabilirea despăgubirii, la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, deci inclusiv la art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevede expres cum se calculează despăgubirea.
În măsura în care legiuitorul ar fi dorit doar aplicarea regulilor de procedură din Legea nr. 33/1994, era suficient să facă trimitere doar la art. 21-24 din Legea nr. 33/1994 (care prevăd instanța competentă, obligativitatea prezenței procurorului, persoanele care se citează, căile de atac, efectul înțelegerii părților/unor părți, posibilitatea exproprierii totale), nefiind necesară trimiterea la art. 25-27 din Legea nr. 33/1994. Or, o dispoziție legală trebuie interpretată în sensul în care poate produce un efect, nu în sensul în care nu are nicio aplicabilitate.
În concluzie, pentru calculul despăgubirii, prima instanță a aplicat corect dispozițiile legii generale (art. 26-27 din Legea nr. 33/1994) la care face trimitere legea specială (art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010), principiul „specialia generalibus derogant” nefiind încălcat.
Întrucât raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii are în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici și nu reflectă valoarea de piață a terenului expropriat, astfel cum arată evaluatorul (fila 52 paragraf ultim), instanța constată că valoarea pe care o indică nu corespunde dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod corect fiind înlăturată de prima instanță.
Prin Hotărârea nr. 95 din 25 ianuarie 2012 a E. a com. Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.006 lei pentru exproprierea suprafeței de 815 mp teren, proprietatea reclamantului-apelant, hotărârea fiind contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirii stabilite.
Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale, criticile din apel fiind întemeiate sub acest aspect.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin reclamantului-apelant, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de CN C. SA la data de 14 septembrie 2011, fiind înregistrată sub nr. 1293-fila 34.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, s-au depus la dosar (de către birourile notariale din mun. Suceava sau de pârâtul-apelant) copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul com. Șcheia, din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011.
Înscrisurile depuse astfel la dosar au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la efectuarea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentul întocmit comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, instanța a avut în vedere următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1 este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriații.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Curtea a apreciat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, majoritatea contractelor puse la dispoziție spre analiză au prețuri de tranzacție de aproximativ 0,30 euro/mp, acestea fiind încheiate cu prețuri informative minimale recomandate în Calculatorul notarial și nu la valoarea de piață.
Or, în condițiile în care prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă niciun fel de deosebire între imobilele tranzacționate, în mod firesc caracterul identic și repetativ al prețului stipulat nu permite o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Din 23 de parcele care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare depuse la dosar, 19 au prețul de aproximativ 0,3 euro/mp, indiferent de amplasament, o parcelă are prețul de 0,09 euro/mp și doar trei parcele au prețuri mai mari (7,77 euro/mp, 2,5 euro/mp), analiza confirmând faptul că toate contractele de vânzare-cumpărare sunt încheiate la prețurile recomandate în „Calculatorul notarial”, lucrare întocmită pentru uzul notarilor publici cu scopul stabilirii pragului minim de preț la transferul dreptului de proprietate.
Comisia de experți a stabilit, având în vedere doar tranzacțiile comunicate, că valoarea terenului expropriat este de 244 euro.
Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. L. se menționează la pct. 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Nu se poate stabili că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie s-ar ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind considerate ca fiind neîntemeiate sub acest aspect.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanței de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, se constată că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Pentru aceasta, nu poate fi reținut argumentul privind efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin cost).
Nefondate au fost apreciate obiecțiunile în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Motivul de apel privind înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare nu mai subzistă, față de împrejurarea că, având în vedere decizia Curții Constituționale menționată anterior, la soluționarea cauzei nu va fi valorificat raportul de expertiză efectuat în dosarul de fond (și care are în vedere acești coeficienți).
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum s-a arătat anterior, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 13,40 euro/mp, adică suma 10.921 euro pentru terenul expropriat de 815 mp, valoarea fiind mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond (1.923 euro), situație în raport de care sunt nefondate criticile pârâtului-apelant privind valoarea terenului expropriat și se impune admiterea apelului declarat de reclamant, în baza art. 296 C. proc. civ. (1865), cu consecința schimbării cuantumului despăgubirilor acordate.
În ce privește suma la plata căreia va fi obligat pârâtul-apelant, Curtea a reținut că dosarul este în rejudecare, ca urmare a admiterii recursului declarat de Statul Român împotriva Deciziei nr. 15 din 22 ianuarie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Suceava cu ocazia primei judecăți a apelului.
În consecință, au fost aplicate dispozițiile art. 315 alin. (4) cu referire la art. 296 C. proc. civ. (1865) referitoare la neagravarea situației în propria cale de atac, dispoziții conform cărora la rejudecarea procesului după casarea hotărârii de către instanța de recurs nu i se poate crea părții care a declarat recurs (Statul Român) o situație mai grea decât aceea din hotărârea pronunțată în primul apel.
Or, având în vedere că prin Decizia nr. 15 din 22 ianuarie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Suceava s-a reținut un cuantum al despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat (815 mp) de 10.676,50 euro, iar decizia a fost recurată doar de Statul Român, despăgubirile ce vor fi acordate reclamantului cu acest titlu prin prezenta decizie vor fi limitate la această sumă (10.676,50 euro).
Curtea a constatat că este întemeiat și motivul de apel invocat de reclamant privind acordarea de daune pentru suprafața de 53,06 mp necesară pentru crearea unui drum de acces pentru utilizarea lotului 3.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în fața primei instanțe suprafața de 1.403 mp teren (lotul 3) a rămas fără cale de acces și poate fi folosită în continuare conform destinației actuale, de teren arabil numai cu condiția asigurării unui nou drum de acces. În același raport, membrii comisiei de experți stabilesc că pentru execuția drumului de acces este necesară o suprafață de 53,06 mp teren.
Raportat la prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în cuantumul despăgubirii ce se cuvine expropriatului intră, pe lângă valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului. Vorbim astfel de pagubele, daunele pe care le-a încercat ca urmare a exproprierii. Dispozițiile art. 26 sunt o expresie a principiului vizând repararea pagubei produse unei persoane, potrivit căruia această reparație trebuie să fie una integrală, constând în acoperirea pagubei efectiv produsă.
Or, în condițiile în care suprafața de 1.403 mp teren a rămas în proprietatea reclamantului-apelant, iar această suprafață poate fi folosită în continuare conform destinației prin amenajarea unui drum de acces, pentru care este necesară utilizarea unei suprafețe de 53,06 mp teren din totalul de 1.403 mp teren, rezultă că paguba, dauna pe care o încearcă proprietarul reclamant, raportat la această suprafață de teren, este materializată în contravaloarea suprafeței de 53,06 mp teren care își schimbă destinația în drum de exploatare.
Prin urmare, se impune includerea în valoarea despăgubirii și a sumei cu care s-a diminuat valoarea terenului de 1.403 mp ca urmare a necesității execuției drumului de acces pe o suprafață de 53,06 mp teren, această diminuare reprezentând o pagubă certă pe care expropriatorul a creat-o reclamantului, astfel că pentru repararea efectivă a acesteia se impune a se plăti și suma cu care s-a diminuat valoarea terenul în suprafață de 1.403 mp.
În ce privește cuantumul sumei acordat reclamantului-apelant cu acest titlu, aceleași argumente privind prețul de piață expuse cu privire la terenul expropriat sunt valabile și pentru prețul de circulație al suprafeței de 53,06 mp.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat în apel s-a stabilit pentru terenul necesar execuției drumului de acces valoarea de piață de 700 euro, care este mai mare decât cea acordată prin Decizia nr. 15 din 22 ianuarie 2014 a Curții de Apel Suceava pronunțată în primul ciclu procesual (695,086 euro).
Argumentele expuse anterior cu privire la neagravarea situației în propria cale de atac sunt valabile și cu privire la acest capăt de cerere, motiv pentru care despăgubirile ce vor fi acordate reclamantului cu acest titlu vor fi limitate la această sumă (695,086 euro).
În ceea ce privește motivele de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea a reținut următoarele:
În speță nu este aplicabil art. 276 C. proc. civ., astfel cum susține apelantul-pârât, întrucât conform acestui text de lege, când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere expresia folosită de legiuitor în art. 276 C. proc. civ. (1865), problema compensării cheltuielilor de judecată se pune numai atunci când părțile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconvențională ori au fost făcute cereri de intervenție, iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în parte. În cazul de față nu s-a formulat o cerere reconvențională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamantului, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.
În raport de aceasta, Curtea a constatat că în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile art. 276 C. proc. civ. (1865), ci cele ale art. 274 C. proc. civ. (1865) cu privire la cheltuielile de judecată.
Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. (2) și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, prevăd că cuantumul despăgubirilor se stabilesc de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Pentru aceste motive, este nefondată critica adusă de pârât cheltuielilor de judecată și este întemeiată cea formulată de reclamant, sens în care va fi schimbat și cuantumul cheltuielilor de judecate la plata cărora va fi obligat pârâtul-apelant.
Argumentele expuse anterior cu privire la neagravarea situației în propria cale de atac sunt valabile și cu privire la acest capăt de cerere, motiv pentru care cheltuielile de judecată ce vor fi acordate reclamantului prin prezenta decizie vor fi limitate la suma de 534 lei reținută prin Decizia nr. 15 din 22 ianuarie 2014 a Curții de Apel Suceava care a fost atacată cu recurs doar de pârât, nu și de reclamant.
Decizia curții de apel a fost atacată cu recurs de pârâtul Statul Român prin CN C. SA.
În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul a formulat următoarele critici:
Prin considerentele deciziei de casare pronunțate de instanța de recurs, ale cărei dezlegări au caracter obligatoriu potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., s-a statuat că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină seama numai de tranzacțiile concrete care au ca obiect imobile de pe raza unității administrativ teritoriale.
În condițiile în care în speță a fost identificat un număr de 23 tranzacții autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, se impunea a se reține, în acord cu disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu dezlegările cu caracter obligatoriu din decizia de casare, că despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții.
Interpretarea dată de instanța de apel sintagmei "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele"- în sensul că această sintagmă vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare cumpărare nu se circumscriu sintagmei sus menționate sunt nelegale întrucât în cuprinsul disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Câtă vreme textul de lege sus menționat se referă la "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", este evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, aceasta deoarece o ofertă de preț formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât în măsura în care acea ofertă de preț este acceptată de un cumpărător dispus să achite prețul solicitat de potențialul vânzător.
Din perspectiva interpretării sintagmei "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul pe care îl solicită sau speră să îl obțină un potențial vânzător este relevant numai în măsura în care există și cumpărători dispuși să accepte și să achite suma pretinsă de vânzător, în caz contrar prețul pretins de vânzător neputându-se materializa într-un preț de vânzare efectivă, el reflectând, în accepțiunea IVS 2011, "o piață imaginară și ipotetică, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată".
Pe de altă parte, atunci când a interpretat sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" și a reținut că aceasta semnifică prețul cel mai bun, instanța de apel a ignorat faptul că noțiunea sus menționată ("prețul cel mai bun") are conotații diferite pentru vânzătorul care încearcă să obțină prețul cel mai mare și pentru cumpărătorul care încearcă să achite un preț cât mai mic.
Așa fiind, interpretarea corectă a disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate fi alta decât cea potrivit căreia sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" se referă la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzători, cât și de cumpărători și care sunt achitate efectiv în scopul transferului dreptului de proprietate.
În mod evident, ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus menționate, din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a exista vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate. In contextul în care în perioada de referință nu s-a materializat nici o tranzacție autentică la un preț măcar apropiat de cel pretins prin ofertele de vânzare la care s-au raportat experții (cel mai mare preț efectiv fiind cel de 7,27 euro/mp, menționat într-un singur contract autentic, față de cel de 13,40 euro/mp estimat de experți), ofertele respective pot dovedi cel mult prețurile solicitate de potențialii vânzători (prețuri pretinse în mod unilateral), iar nu prețuri de vânzare practicate în mod obișnuit pe piață (prețuri convenite și acceptate atât de vânzător, cât și de cumpărător).
Susține recurentul că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și atunci când a reținut că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste pentru că, în marea lor majoritate, sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/mp), care ar reprezenta o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Concluzia instanței de apel este greșită, întrucât faptul că tranzacțiile efectiv materializate prin acte autentice de vânzare cumpărare evidențiază un preț apropiat de cel estimat prin expertiza notarială este de natură să demonstreze realitatea și exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întemeiat la rândul ei pe o estimare globală a valorilor de piață de la data întocmirii ei, iar nu de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele autentice nu ar fi realiste. Reținând că similitudinea dintre prețul practicat în majoritatea tranzacțiilor și cel stabilit prin expertiza notarială ar dovedi nerealitatea prețurilor de tranzacționare efectivă, instanța de apel a creat un silogism judiciar artificial, deducând o concluzie universală (cea a caracterului nereal al prețurilor de tranzacționare din contractele autentice) dintr-o premisă particulară (respectiv din faptul că unele tranzacții s-au realizat la prețuri egale cu cele din expertiza notarială).
Premisa pe care se întemeiază raționamentul sus menționat este la rândul ei falsă în contextul în care din centralizarea tranzacțiilor autentice rezultă că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, ci există și prețuri mai mari (2,49 euro/mp, 2,82 euro/mp, 7,77 euro/mp), dar și prețuri mai mici (0,09 euro/mp, 0,15 euro/mp, etc), împrejurare de natură a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.
Eventualele diferențe de preț față de actele autentice de vânzare cumpărare, rezultate din caracteristicile concrete ale imobilului expropriat, puteau fi cuantificate prin aplicarea metodei comparației directe și a coeficienților de individualizare specifici acestei metode.
Recurentul susține că, deși a solicitat să li se pună în vedere experților sa evalueze despăgubirile prin raportare la prețurile din contractele autentice, cu aplicarea metodei comparației directe, instanța de apel a cenzurat în mod nelegal acest obiectiv, nesocotind disp. art. 315 alin. (1) C. proc. civ. și reținând fără temei că nu poate impune experților o anumită metodă de evaluare.
Deosebit de aceasta, concluzia instanței de apel privind lipsa de relevanță a contractelor autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință nesocotește disp. art. 1173 C. civ. anterior (în vigoare la data încheierii contractelor respective), potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.
Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate de potențialii vânzători.
Susține recurentul că, în aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impunea ca la estimarea despăgubirilor să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă criteriul consacrat de textul de lege sus menționat și că varianta de estimare a despăgubirilor prin raportare Ia prețuri solicitate de potențiali vânzători nu respectă exigențele singurului criteriu legal de evaluare aplicabil în cauză.
Recurentul solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului reclamantului, admiterii apelului său, schimbarea în totalitate a hotărârii instanței de fond și respingerea acțiunii ca nefondată.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:
Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).
Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.
Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă și justă despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art. 44 din Constituție, dar și de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare atât la amplasamentul acestuia, la destinația lui, cât și prin raportare la poziționarea acestuia față de alte localități și de căile de acces.
În acest sens, este fondată critica recurentului din memoriul de recurs, potrivit căreia instanța de apel nu a ținut seama de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece expertiza pe care și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (…)”.
Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în M. Of. nr. 527 din 15 iulie 2015, s-a statuat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
Se constată astfel că, din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curții Constituționale, rezultă cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.
Recurentul a susținut încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994 întrucât concluzia pe care instanța de apel și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriile prevăzute de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Totodată, această sintagmă are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
În speță, contrar dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și deciziei de casare pronunțată în primul ciclu procesual, instanța de apel a interpretat sintagma "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" în sensul că aceasta vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, iar prețurile din contractele autentice de vânzare cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme, întrucât în cuprinsul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Această interpretare este greșită, întrucât prin sintagma "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, așa cum a reținut instanța de apel.
De altfel, aceasta a fost și îndrumarea dată prin decizia de casare pronunțată în primul ciclu procesual, prin care s-a dispus în sensul că, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință, instanța va manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și impozite Locale, iar pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, în condițiile unei piețe inactive, se vor avea în vedere, ca și criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experți.
Conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Așa fiind, instanța avea obligația de a cere experților să facă verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Având în vedere aceste considerente, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, instanța de apel nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și dispozițiile deciziei de casare pronunțată în primul ciclu procesual.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate.
Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu, la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârât, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, la aceeași curte de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin CN C. SA împotriva Deciziei nr. 146 din 11 februarie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 mai 2016.