Decizia nr. 1081/2016
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin contestația înregistrată la data de 10 septembrie 2010 pe rolul Tribunalului Prahova, contestatorul A. a chemat în judecată pe intimatul Statul Român, prin CN B. SA, solicitând modificarea hotărârilor de stabilire a despăgubirilor din 27 aprilie 2010 și a proceselor verbale din 23 aprilie 2010, din 23 aprilie 2010 și din 23 aprilie 2010, în sensul acordării despăgubirilor în valoare de 269.080 lei, echivalentul a 67.270 euro, pentru terenul expropriat în suprafață de 961 mp
Prin sentința nr. 2475 din 25 octombrie 2011, Tribunalul Prahova a admis în parte contestația și a modificat în parte hotărârile de stabilire a despăgubirilor și procesele-verbale emise de intimat, stabilind în favoarea con testatorul ui dreptul de a încasa despăgubiri pentru terenurile expropriate în suprafață totală de 961,15 mp situate în com. Bărcănești, sat Bărcănești, jud. Prahova, în valoare totală de 86.960 lei, în loc de 14.982 lei, cât oferise expropriatorul.
În esență, s-a avut în vedere raportul de expertiză efectuat în cauză, reținându-se că punctul de vedere al expertei C., care a stabilit valoarea totală a terenului expropriat ca fiind de 86.960 lei, la data exproprierii, adică 22,32 euro/mp, respectă criteriile legale de evaluare. S-a ținut cont și de raptul că la o valoare apropiată a ajuns și experta D.
Prin Decizia nr. 38 din 22 mai 2012, Curtea de Apel Ploiești a respins ca nefondate apelurile declarate de contestatorul A., de intimatul Statul român, prin CN B. SA și de Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova. Prin Decizia nr. 2042 din 9 aprilie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile formulate de intimații Statul român, prin CN B. SA și Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, a casat hotărârea atacată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
La adoptarea soluției, instanța a reținut că nu au fost respectate criteriile instituite de art. 26 din Legea nr. 33/1994 referitor la calcularea cuantumului despăgubirilor.
Astfel a constatat că punctul de vedere exprimat de expertul tehnic C., omologat de prima instanță, a avut la bază evaluarea prin comparație, fiind evidențiată valoarea de piață estimată, în contextul stagnării pieței imobiliare, deși la dosarul cauzei nu s-au depus niciun fel de dovezi din care să rezulte că la momentul efectuării expertizei (martie-septembrie 2011) nu au fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel cu terenul expropriat. în această situație, valoarea de despăgubire a imobilului în litigiu a fost calculată pe baza altor date și criterii decât cele prevăzute de lege, motiv pentru care, raportul de expertiză judiciară omologat de instanțe a nesocotit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Față de caracterul explicit al normei legale incidente în cauză și față de jurisprudența unitară a instanței supreme, care a confirmat înțelesul acestei norme, Înalta Curte a stabilit că nu poate fi avut în vedere decât prețui cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, preț ce reiese din tranzacții încheiate Ia momentul efectuării expertizei (preț plătit și consemnat ca atare în contracte autentice de vânzare-cumpărare).
Drept urmare, s-a considerat că se impun verificări ia toate instituțiile care dețin date privind încheierea tranzacțiilor cu terenuri în zonă: administrația financiară, primăria, camera notarilor publici, oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, precum și efectuarea unei expertize de specialitate, după obținerea acestor relații, pentru evaluarea suprafeței de teren expropriate.
În ceea ce privește prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere, s-a reținut că, din punctele de vedere formulate de cei trei experți, nu reiese modul în care au fost calculate despăgubirile pentru prejudiciu cauzat proprietarului și nici ce daune au fost produse acestuia și au fost avute în vedere la stabilirea valorilor propuse cu titlu de despăgubire. S-a mas reținut că terenul expropriat și cel rămas în proprietatea contestatorului au situații și regimuri juridice diferite: terenul efectiv expropriat în suprafață de 961 mp iese din proprietatea persoanei expropriate și intră în proprietatea Statului român, în timp ce diferența de teren din parcela în suprafață totala de 2.300 mp rămâne în proprietatea și posesia reclamantului. Valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului nu poate fi determinată prin folosirea aceleiași unități de măsură, aceleiași valori/ mp de teren pentru întreaga parcelă, când cele două terenuri au regimuri juridice diferite și nu se poate considera că proprietarul suferă același prejudiciu pentru terenul care rămâne în continuare în proprietatea și posesia sa, ca și pentru cel efectiv expropriat și care iese din proprietatea sa.
Ca atare, pentru respectarea cerințelor prevăzute de dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, s-a considerat că și sub acest aspect se impune refacerea raportului de expertiză, pentru defalcarea valorilor calculate pentru imobil.
Referitor la despăgubirile solicitate pentru lipsa de folosință a suprafeței de teren rămasă în continuare în proprietatea contestatorului, instanța de casare a dat îndrumare curții de ape! să verifice și să stabilească dacă contestatorul mai poate folosi în continuare terenul, independent de expropriere, conform categoriei de folosință, urmând ca eventualul prejudiciu să fie calculat în legătură directă cu beneficiul actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.
În rejudecarea apelului, instanța a dispus efectuarea uneî noi expertize, solicitând experților numiți să facă verificări ia instituțiile care dețin date cu privire la tranzacționarea terenurilor.
Curtea de Apel Ploiești, prin Decizia nr. 1120 din 17 octombrie 2014, în rejudecare, a respins ca nefondat apelul declarat de contestatorul A., a admis apelurile declarate de intimatul Statul Român, prin CN B. SA și de Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova, a schimbat în tot sentința și a respins contestația ca neîntemeiată.
În motivarea deciziei, s-a reținut că valoarea despăgubirilor stabilite în primă instanță de expertul desemnat de contestator, inginer D., este mult prea mare față de suprafața terenului de 961,15 mp și față de valoarea determinată prin hotărârile de stabilire a despăgubirilor emise de intimat. De asemenea, și valoarea stabilită de comisia de experți în rejudecare este disproporționată față de aceleași hotărâri mai sus menționate. Prin decizia de casare s-a dispus ca instanța, pe baza probelor administrate, să verifice dacă contestatorului i se produce un prejudiciu pentru care se pot acorda despăgubiri cu privire la lipsa de folosință a suprafeței de teren rămasă în continuare în proprietatea Iui, urmând să verifice și să stabilească dacă acesta mai poate folosi în continuare terenul independent de expropriere, conform categoriei de folosință.
În acest sens, expertul E., numit de apelant, în raportul de expertiză - răspuns obiecțiuni a precizat că în prezent se înregistrează o scădere a pieței imobiliare în zonă, iar în perioada 2012 - 2014 nu s-au efectuat tranzacții cu imobile asemănătoare, astfel încât la calcularea cuantumului despăgubirilor la data întocmirii raportului de expertiză, experții nu au putut ține seama de prețuri înscrise în contracte autentice de vânzare-cumpărare cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, folosind însă prețuri de ofertă ajustate cu coeficienți de depreciere.
Ca atare, a ajuns la concluzia că terenul rămas în proprietatea contestatorului este poluat prin noxe dezvoltate de traficul intens rutier, efectele negative sunt în primul rând emisiile circulației rutiere, materialele poluante, prinse de fire de praf și particulele de praf cu ulei care poluează de-a lungul autostrăzii.
Expertul a stabilit că valoarea terenului expropriat este de 10.942 euro, iar valoarea terenului inutilizabil este de 12.050 euro.
Experta F., în raportul de expertiză - răspuns la obiecțiuni, având în vedere obiectivele expertizei trasate de instanță pe linia deciziei de casare, a răspuns că, din adresa Camerei Notarilor Publici din 4 aprilie 2014, reiese că aceștia nu dețin o situație centralizată a actelor de vânzare-cumpărare a terenurilor, dar i s-a transmis un extras din studiul valorii-etalon minim informativ, teren și construcții pe județul Prahova, valabil pe 2014.
Același expert a menționat că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin adresa din 17 aprilie 2014, i-a comunicat o copie a contractului de vânzare-cumpărare din 2013 a unui teren situat în com. Bărcănești, al cărui preț de vânzare-cumpărare este de 10.000 lei pentru un teren în suprafață de 2.600 mp.
De asemenea, G., prin adresa din 08 aprilie 2014 i-a transmis că nu deține informațiile solicitate privind prețurile de tranzacție încheiate pentru terenuri extravilane Bărcănești, iar Primăria com. Bărcănești nu a răspuns solicitării.
S-au mai depus, în acest sens, la dosar adresele menționate în raportul de expertiză, studiul privind estimarea valorilor etalon minime de piață a Camerei Notarilor Publici Ploiești, contractul de vânzare cumpărare autentificat din 2013 de către Biroul Notarial Notalex.
Expertul H., desemnat din partea apelantei-intimate, prin punctul de vedere exprimat inițial, a stabilit o valoare de 76.525 lei, care cuprinde valoarea terenului expropriat și prejudiciul pentru restul de teren rămas fără acces ulterior, iar, ca urmare a încuviințării obiecțiunilor în ședința din data de 12 martie 2014, a stabilit valoarea terenului ca fiind 5.022 euro, la data efectuării expertizei, iar prejudiciul calculat pe o perioada de 3 ani, 9.639 lei, întrucât, din studierea și analiza schimbărilor produse pe piața imobiliară din 2008 și până în. prezent, prețurile terenurilor au scăzut anual cu 10%, în prezent piața imobiliară fiind blocată, nemaifăcându-se tranzacții din lipsă de credite financiare.
Întrucât cei trei experți nu au stabilit în lucrările efectuate prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele, astfel cum se prevede în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci au stabilit valori de despăgubiri estimate, Curtea a apreciat că valoarea corectă a despăgubirilor este cea stabilită prin Hotărârile nr. 1117 din 27 aprilie 2010, nr, 1118 din 23 aprilie 2010 și nr. 1119 din 23 aprilie 2010 a CN B. SA.
S-a impus astfel respingerea apelului ca nefondat și pentru faptul că, așa cum a stabilit și Înalta Curte de Casație și Justiție, apelantul-contestator trebuia să facă dovada prejudiciului, însă acesta nu a făcut vreo dovadă în acest sens pentru restul terenului rămas neexpropriat.
Mențiunile experților E. și H., în sensul că terenul este poluat prin noxe datorită traficului intens, materialelor poluate care poluează de-a lungul autostrăzii, precum și faptul că terenul este greu accesibil, fiind în zona limitrofa a autostrăzii (mențiunile expertului H.) nu pot fi avute în vedere la stabilirea unui eventual prejudiciu produs contestatorului, întrucât acest prejudiciu nu poate fi cuantificat, iar susținerile experților nu se coroborează cu alte probe din dosar.
Curtea a mai reținut ca, la dosarul de apel s-a depus un anunț din partea Cabinetului de Avocat „I.", în care se menționează existența unei oferte a expropriatorului Statul român - prin CN B. SA, pentru teren extravilan de 16 euro/mp și teren intravilan de 36 euro/mp, însă acest anunț nu poartă ștampila, nici a Primăriei com. Bărcănești și nici a expropriatorului, astfel că nu a fost luată în considerare la stabilirea unei valori reale a despăgubirilor.
Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia civilă nr. 599 din 26 februarie 2015, a admis recursul declarat de contestatorul A., a casat Decizia civilă nr. 1120 din data de 17 octombrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, trimițând cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, în vederea stabilirii pe deplin a situației de fapt și determinării corecte a prejudiciului corespunzător valorii terenului expropriat.
La raportul de expertiză efectuat în rejudecare, au fost formulate obiecțiuni de către intimatul Statul român, prin CN B. SA și reprezentantul Parchetului, iar experții au răspuns fiecare câte un răspuns propriu la obiecțiuni.
Astfel, expertul H. a concluzionat, în răspunsul la obiecțiuni, că valoarea terenului la data expertizei era de 22.395 lei (echivalentul a 5.022 euro), iar la data exproprierii de 36.089 lei (echivalenții! a 9.728 euro), evaluarea fiind realizată pe baza prețurilor din contractele de vânzare-cumpărare comunicate de Primăria comunei Bărcănești prin adresa din 29 octombrie 2012, prețuri la care s-au făcut corecții în funcție de diferențele de poziție, datele de contractare, categoria de folosință a terenurilor și individualizarea acestora.
În ceea ce privește prejudiciul suferit prin expropriere, același expert a reținut că acesta constă în producția agricolă nerealizată, datorită faptului că suprafața de teren de 1.338,85 mp, rămasă neexpropriată este greu accesibilă și se situează în zona limitrofa autostrăzii, cu noxele caracteristice, fiind calculat în două variante: pe o perioadă de trei ani -9.639 lei și pe o perioadă de 6 ani - 19.278 lei.
Expertul E. a concluzionat, în răspunsul la obiecțiuni, că valoarea justă a despăgubirii se compune din valoarea terenului expropriat, de 48.598 lei și valoarea terenului neexpropriat, devenit inutilizabil, de 53.520 lei. Pentru a ajunge la aceste valori, a avut în vedere răspunsurile transmise de instituțiile de la care s-au solicitat relații, potrivii celor dispuse de instanță, precum și faptul că piața imobiliară este inactivă, neputând fi identificate contracte de vânzare-cumpărare care să aibă o dată apropiată de cea a efectuării expertizei, situație în care s-a raportat la prețuri din oferte de vânzare, ajustate cu coeficienți de depreciere. De asemenea, s-a constatat că terenul rămas neexpropriat nu are cale de acces, din cauza construirii autostrăzii și a sensului giratoriu din vecinătate, iar terenul este poluat de noxele dezvoltate de traficul rutier intens.
Experta F. a efectuat trei variante de calcul: varianta I - conform standardelor internaționale de evaluare stabilind o valoare de 25.940 lei, ia data exproprierii, respectiv, 76.525 lei, la data efectuării expertizei; varianta a lI-a - conform hotărârilor de stabilire a despăgubirilor emise de comisia de expropriere pentru terenuri din aceeași localitate : 36,099 lei la data exproprierii, respectiv, 97.974 lei la data efectuării expertizei; varianta a IlI-a - conform adreselor emise de CN B. SA în 2009 cu oferte de preț; 324,503 lei la data exproprierii, respectiv, 297.933 iei la data efectuării expertizei. Experta a propus instanței varianta a doua ca fiind mai concludentă, deoarece reflectă prețul practicat la expropriere pentru teren similar adiacent proprietății contestatorului. S-a menționat că a avut la dispoziție un singur contract de vânzare-cumpărare, comunicat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, însă nu se poate stabili valoarea despăgubirii pe baza prețului menționat în acest contract, deoarece este singular și reprezintă un preț de tranzacționare determinat pe piața liberă de orice constrângeri, ceea ce nu este cazul în ipoteza exproprierii.
S-a apreciat greșită concluzia curții de apel prin care a înlăturat toate cele trei puncte de vedere exprimate de experți, întrucât instanța de recurs, în primul ciclu procesual, a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare pe motiv că instanțele anterioare concluzionaseră în lipsa vreunor probe că la momentul efectuării expertizei nu existau contrate de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel cu cel expropriat. De aceea, s-a stabilit în sarcina instanței de rejudecare să efectueze verificări în acest sens și să dispună o nouă expertiză, care să aibă în vedere rezultatele acestor verificări.
Ca atare, ceea ce s-a imputat instanței a fost faptul că nu a verificat existența unor tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci a validat un raport de expertiză care avusese în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare.
Însă, dacă în urma verificărilor efectuate, se constată că nu există contracte de vânzare-cumpărare, sau acestea sunt sporadice astfel încât nu sunt în măsură sa releve prețul obișnuit de tranzacționare al imobilelor de același fel cu cel expropriat, acțiunea reclamantului nu poate fi respinsă pur și simplu, menținându-se despăgubirea oferită de expropriator, în condițiile în care nici aceasta din urmă nu este rezultatul unei evaluări pe bază de contracte de vânzare-cumpărare.
Așa cum Înalta Curte a menționat expres în considerentele deciziei de casare, s-au apreciat relevante orice alte relații care sunt compatibile normelor legale incidente, relații din care să rezulte informații concludente privind prețul de vânzare al unor astfel de imobile, în acest caz, atât experții, cât și instanța de judecată, trebuind să valorifice toate probele administrate în vederea determinării valorii despăgubirii.
În lipsa unor contracte de vânzare-cumpărare, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, hotărâri de stabilire a despăgubirilor emise de comisiile de expropriere sau de instanțele de judecată pentru terenuri de același fel din aceeași localitate sau învecinate, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.
În speță, cei trei experți au făcut mai multe propuneri de evaluare, în raport de diverse criterii, folosind, de exemplu, drept variabile de comparație, ofertele de pe piața imobiliară, la care s-au efectuat corecții în raport de elementele caracteristice ale proprietății în condițiile unei piețe imobiliare inactive, sau a fost. propusă varianta de evaluare bazată pe valorile despăgubirilor propuse chiar de către intimat pentru terenuri din aceeași localitate (unui dintre aceste terenuri învecinându-se cu terenul în litigiu).
Instanța de apel nu a analizat niciuna dintre aceste propuneri, din considerentele deciziei recurate nerezultând care sunt considerentele pentru care instanța a refuzat să valideze una dintre variantele propuse de experți.
În acest context al analizei, s-a reținu că lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina respingerea acțiunii reclamantului și nici amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Dacă s-ar limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, în contextul riscului ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient.
În concluzie, s-a constatat că soluția pronunțată de curtea de apel nu se bazează pe o analiză completă a probatoriului administrat, opiniile celor trei experți fiind înlăturate în totalitate, fără ca instanța să motiveze și să argumenteze de ce niciuna dintre propunerile făcute nu pot constitui temei pentru stabilirea justă a despăgubirilor, ceea ce echivalează cu nelămurirea pe deplin a situației de fapt.
De asemenea, s-a mai reținut că prin invalidarea în totalitate a raportului de expertiză, astfel cum a fost completat în urma obiecțiunilor, tară a se dispune în acest caz un nou raport de expertiză care să respecte criteriile legale, instanța s~a aflat în situația de a se pronunța asupra despăgubirilor tară a avea un raport de expertiză valid, element obligatoriu prevăzut de art. 25-27 din Legea nr. 33/1994.
Referitor Ia prejudiciul suferit prin expropriere, au fost respectate indicațiile deciziei de casare, în sensul că a încuviințat părților administrarea de probe în acest sens, însă a respins pretențiile formulate cu acest titlu de contestator, cu motivarea că nu s-a făcut dovada că terenul rămas neexpropriat ar fi fost cultivat și că, prin expropriere, s-ar fi provocat vreun prejudiciu.
Prin Decizia nr. 193 din 2 februarie 2016 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, a fost respins apelul declarat de contestatorul A. împotriva sentinței civile nr. 2475 din 25 octombrie 2011, pronunțată de Tribunalul Prahova. Au fost admise apelurile declarate de Statul român prin SC B. SA și Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova împotriva aceleiași sentințe, fund schimbată în parte hotărârea, în sensul că s-a stabilit în favoarea contestatorului dreptul de a încasa despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață totală de 961,15 mp în valoare totală de 36.099 lei, conform raportului de expertiză întocmit de experta F., în răspunsul la obiecțiuni, varianta a Il-a. Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței. S-a luat act că pârâtul Statul român prin SC B. SA va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
în motivarea deciziei s-au reținut următoarele.
Pe linia considerentelor deciziei de casare, instanța, în rejudecare, a procedat la punerea în discuția părților a necesității administrării altor probatorii, dispunând completarea raportului de expertiză, de către expertul propus de contestator - E. - singurul expert care, în punctul său de vedere, nu a propus o evaluare a imobilului expropriat și la momentul exproprierii.
În soluționarea cauzei, a fost avută împrejurarea că, prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015, publicată în M. Of. al României nr. 152 din 3 martie 2015, Curtea Constituțională a constatat neconstituționalitatea dispozițiilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Potrivit acestei decizii, calcularea cuantumului despăgubirilor urmează a se efectua prin raportare la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate, și nu la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel s-a reținut că această decizie este obligatorie pentru instanțele judecătorești, iar față de momentul publicării în M. Of. - ulterior pronunțării deciziei de casare de către Înalta Curte de Casație și Justiție, ea vine să completeze considerentele acestei decizii. în acest sens, au fost avute în vedere, Ia pronunțarea hotărârii, exclusiv evaluările efectuate de către cei trei experți prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate.
Analizând raportul de expertiză efectuat de experta F., s-a constatat că acesta a fost întocmit 3 variante: într-o primă variantă, efectuată în baza standardelor internaționale de evaluare-2011, imobilul expropriat a fost evaluat la suma de 25.940 lei, într-o a doua variantă, în funcție de alte hotărâri de expropriere pentru imobile similare, imobilul expropriat a fost evaluat la suma de 36.099 lei, iar în a treia variantă de evaluare, in funcție de adresele SC B. SA, din 2009 privind ofertele de preț/mp, la suma de 124.503 lei.
Expertul H., propus de către apelantul-intimat Statul Român prin CN B. SA a evaluat imobilul expropriat la momentul exproprierii la suma de 36.089 lei (fila 137 dosar apel).
Expertul E., propus de către apelantul-contestator, a stabilit o valoare a terenului expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate (aprilie 2010) de 41.958 lei.
În cauză, raportat la prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a constatat că, în perioada de referință pentru expropriere - anul 2010, nu au avut ioc tranzacții al căror preț să constituie un criteriu pentru stabilirea valorii terenului expropriat, piața imobiliară fiind blocată.
În aceste condiții, având în vedere și considerentele deciziei de casare, s-au dat eficiența altor criterii, și anume : ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobilele de același fel, hotărâri de stabilire a despăgubirilor emise de comisiile de expropriere sau de instanțele de judecată pentru terenuri de același fel din aceeași localitate sau învecinate, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.
Analizând punctele de vedere exprimate de către cei trei experți, instanța de apel a apreciat că evaluarea efectuată de experta F. în varianta a II-a - răspuns la obiecțiuni corespunde criteriilor mai sus menționate. În acest sens, experta a avut în vedere evaluarea comparativă a cuantumului despăgubirilor aplicate în alte hotărâri de expropriere din perioada 2007-2010, pentru terenuri similare în aceeași zonă, și anume: Hotărârea nr. 410 din 05 iunie 2008 - J. - 36,008 lei/mp; Hotărârea nr. 1131 din 27 aprilie 2010 - J. - 47,900 lei/mp; Hotărârea nr. 1130 din 27 aprilie 2010 - J. - 44,530 lei/mp; Hotărârea nr. 53 din 10 ianuarie 2007 - K. - 281,41 lei/mp; Hotărârea nr. 1119 din 27 aprilie 2010 - A. - 15,586 lei/mp.
S-a avut în vedere și faptul că cei doi experți proptiși de către părți, au propus evaluări ale terenului expropriat apropiate, ca și cuantum, de cea efectuată de experta judiciară F., după cum urmează : expertul H. a propus o valoare de 36.089 lei, iar expertul E., a evaluat imobilul expropriat la suma de 41,958 lei.
În aceste condiții, în mod corect, experta F. a efectuat evaluarea terenului în litigiu prin raportare la prețul de expropriere/mp oferit pentru terenul limitrof prin Hotărârea nr. 410/2008, și anume: 36,008 lei/mp, această variantă fiind cea care reflectă prețul practicat la expropriere pentru teren similar celui în litigiu.
Totodată s-a apreciat că varianta a III-a întocmită de experta F., în care imobilul expropriat este evaluat la suma de 124.503 lei, prin raportare la adresele CN B. SA din 2009 referitoare la oferta de preț/mp, nu reflectă valoarea de expropriere a unui teren similar cu cel al contestatorului.
Împotriva aceste decizii au declarat recurs contestatorul A. și intimatul Statul român prin CN B. SA.
Recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, iar, pe fond admiterea acțiunii și omologarea, în principal, a punctului de vedere al expertului E., care a stabilit pentru terenul expropriat o despăgubire în valoare de 99.810 lei+tva, iar, în subsidiar, a punctului de vedere întocmit de expertul F. (numit de instanță), varianta nr. 3, în cadrul căruia despăgubirea este de 97.974 lei, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în motivarea recursului s-au arătat următoarele.
Decizia nr. 193 din 02 februarie 2016 a Curții de Apel București a fost dată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii, în speță a dispozițiilor art. 25-26 din Legea nr. 33/1994, fiind ignorate, de asemenea și considerentele Deciziei nr. 599 din 26 februarie 2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
Instanța de apel, în mod greșit, a omologat varianta a II-a din raportul de expertiză întocmit de experta F., care constituie singura variantă care se raportează la prețurile de ofertare, și nu de vânzare.
Prin raportul de expertiză întocmit, cei trei experți desemnați au ajuns la concluzia unanimă, că terenul expropriat este unul valoros, evaluându-i la suma de 97.974 lei (expertul F., în varianta a II-a și expertul H.), respectiv la 99.810 lei (expertul E.).
Curtea de apel a omologat singurul raport de expertiză întocmit cu eludarea prevederilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, ignorând astfel îndrumările Deciziei nr. 599 din 26 februarie 2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a dispus ca, la stabilirea valorii despăgubirii, să fie avute în vedere toate înscrisurile relevante în cauză, precum și prețurile de vânzare pentru terenuri similare.
Deși în cuprinsul hotărârii de stabilire a despăgubirilor se menționează că despăgubirea a fost stabilită în conformitate cu art. 6 din Legea nr. 198/2004, conform căruia despăgubirea se acordă „ de comun acord cu proprietarul", expropriatorul a eludat aceste dispoziții, stabilind ca despăgubire o sumă derizorie de 3,6 euro pe mp, fără a avea în vedere următoarele criterii:
1. Prețul de circulație a terenului în zona (18 euro, conform contractului de vânzare-cumpărare anexat la pag. 35 din dosarul Înaltei Curți de Casație și Justiție, respectiv 36 euro după cum rezultă din oferta CN B. SA anexată la pag. 100-101 din dosar).
2. Amplasamentul acestui teren (terenul se află în imediata vecinătate a municipiului Ploiești, are deschidere la drumul național și la cel județean).
3. Pagubele produse; după cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, terenul are deschidere la două străzi (drumul național și cel județean) și poate fi cu ușurință parcelat și valorificat ca teren construibil.
4. Prin exproprierea unei părți din terenul respectiv, scade considerabil valoarea terenului rămas în proprietatea contestatorului, fără a mai exista posibilitatea de valorificare în viitor, întrucât nu mai există cale de acces Ia drumul public, iar efectuarea de construcții este interzisă de-a lungul autostrăzii.
Recurentul mai arată că, la stabilirea cuantumului despăgubirii, trebuie să fie avute în vedere valorile terenurilor intravilane din zonă. Dacă contestatorul ar vinde acest teren, cu siguranță pe piața liberă ar obține un preț echivalent cu acela al unui teren intravilan (30-40 euro pe mp). A fost anexat prezentului Dosar contractul nr. x din 27 mai 2011, prin care pentru un teren inferior categoriei de folosință a celui expropriat, vânzătorul a obținut în plin declin al pieței imobiliare 18 euro pe mp
De asemenea, mai precizează că, prin exproprierea unei părți din terenul respectiv, scade considerabil valoarea imobilului rămas în proprietatea reclamantului, fără a-l mai putea valorifica ulterior.
Pentru terenurile expropriate proprietarilor din Bărcănești, aflate la distanță mare de DN1, prin hotărârile pronunțate în Dosarele nr. x/105/2010, nr. x/105/2008, nr. x/105/2008 și nr. x/105/2009, instanțele au acordat despăgubiri conform hotărârilor irevocabile anexate la dosarul cauzei.
Prețul de circulație al terenului în zonă este mult mai mare decât cel stabilit de expropriator, care a evaluat la aceeași valoare majoritatea terenurilor din zona de sud-est a. țării, tară a avea în vedere pagubele produse prin expropriere, categoria de folosință a acestor terenuri, precum și valoarea de circulație.
În ceea ce privește prejudiciul cauzat prin expropriere, se apreciază că este dovedit în cauză, ținând cont și de prevederile art. 25-26 din Legea nr. 33/1994. După cum a arătat mai sus, dacă acest teren ar fi înstrăinat, pe piața liberă s-ar obține un preț echivalent cu acela al unui teren intravilan (30-40 euro pe mp). A fost anexat Dosarului contractul nr. x din 27 mai 201 S prin care pentru un teren inferior categoriei de folosință a celui expropriat, vânzătorul a obținut în plin declin al pieței imobiliare 18 euro pe mp.
Ca atare, aceste afirmații sunt susținute și de oferta de despăgubire a CN B. SA înregistrată la Primăria com. Bărcănești sub nr. 9691 din 15 decembrie 2009, prin care s-a propus ca despăgubire pentru terenurile expropriate pe teritoriul administrativ al com. Bărcănești o valoare de 36 euro pe mp
Recurentul mai arată faptul că, în deciziile de expropriere depuse la dosarul cauzei, despăgubirile au fost stabilite diferențiat și fără un criteriu stabilit, în sensul acordării unor sume de patru ori mai mari persoanelor ale căror terenuri se aflau la mare distanță față de DN1, iar prin expropriere nu s-au produs prejudicii mari, cum se întâmplă în cazul de față.
Totodată, intimatul Statul român prin CN B. SA a achitat despăgubirea acordată prin decizia atacată, conform dovezii depuse la dosarul cauzei.
Prin recursul promovat în cauză, intimatul Statul român prin SC B. SA a solicitat desființarea Deciziei nr. 193/2016 a Curții de Apel Ploiești și a sentinței nr. 2475/2011 a Tribunalului Prahova, în sensul respingerii în fond a cererii de chemare în judecată, în temeiul ari 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, învederează că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care stipulează că „la calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială".
Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" nu poate indica decât prețul de tranzacționare al acestora, menționat în contractele de vânzare-cumpărare, și nicidecum „prețul de ofertare" postat pe diverse pagini de internet sau în diferite ziare din județul Prahova, de care, în mod greșit, a ținut seama atât instanța de apei, cât și experții desemnați să efectueze raportul de expertiză.
Aceste prețuri de tranzacționare trebuiau luate în considerare la data la care imobilul respectiv a intrat în proprietatea statului, și anume la data la care a fost consemnata suma stabilită ca despăgubire.
Recurentul-intimat mai susține că, în fața instanței de apel, a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, arătând că cei trei experți nu au avut în vedere la calcularea despăgubirilor prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială, și anume în comuna Bărcănești, obiecțiuni care au fost respinse.
A fost omologat punctul de vedere al expertei F., care a avut în vedere la stabilirea despăgubirilor prețuri de ofertare din diferite publicații imobiliare, și nu prețurile de tranzacționare.
Astfel, există o mare diferența între prețurile de „ofertare" și cele reale de „tranzacționare", care trebuiau avute în vedere de instanța de apel ca valori de comparație la stabilirea despăgubirilor.
Pe cale de consecință, solicită a se constata că despăgubirile acordate prin hotărârile de stabilire în cauză sunt îndestulătoare, și ca atare se admiterea recursului.
Recurentul-intimat Statul român prin CN B. SA a formulat întâmpinare prin care a invocai, pe cale de excepție, nulitatea recursului pentru neindicarea de către contestator a motivelor de casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ., iar, pe fond, respingerea acestuia. ca nefondat.
Înalta Curte a constatat nefondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos.
În ceea ce privește excepția nulității recursului invocată de recurentul-intimat Statul român prin CN B. SA, urmează a fi apreciată ca nefondată, întrucât au fost formulate de contestator, în temeiul art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, critici referitoare la modul de stabilire a despăgubirilor, care pot fi subsumate art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel cum a indicat și recurentul prin cererea de recurs.
Din analiza criticilor formulate de ambii recurenți, se constată că încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 reprezintă un motiv comun al ambelor recursuri exercitate în cauză, sens în care acestea vor fi tratate împreună.
În cauză, obiectul acestei critici îi reprezintă modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor prin raportul de expertiză, prin încălcarea dispozițiilor legale anterior menționate, în sensul stabilirii valorii terenului expropriat în raport de prețurile de ofertare, și nu pe baza celor de tranzacționare, impuse de exigențele art. 26 alin. (2).
Așa cum rezultă din dispozițiile legale invocate, Înalta Curte constată că acest motiv de recurs se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind analizat în continuare din această perspectivă.
Critica în discuție nu poate fi primită, determinarea valorii terenului expropriat fiind făcută cu respectarea criteriilor legale de stabilire a cuantumului despăgubirii, prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit acestui text, ’’Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză."
Ca atare, criteriul ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită în conformitate cu prevederile art. 25 din aceeași lege este acela că evaluarea imobilului supus exproprierii se face prin raportare la prețul de tranzacționare al unor imobile similare.
Față de caracterul explicit al acestei norme legale, prin Decizia de casare nr. 2042 din 09 aprilie 2013, instanța supremă a stabilit că, pentru determinarea prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, se impun verificări la instituțiile care dețin date privind încheierea tranzacțiilor cu terenuri în zona respectivă: administrația financiară, primăria, camera notarilor publici, oficiul de cadastru și publicitate imobiliara, precum și efectuarea unei expertize de specialitate după obținerea acestor informații.
Din verificările efectuate în cauză, s-a constatat că în perioada de referință pentru expropriere, anul 2010, nu au avut loc tranzacții al căror preț să constituie un criteriu pentru stabilirea valorii terenului expropriat, piața imobiliară fiind blocată.
În această situație, prin Decizia de casare nr. 599 din 26 februarie 2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că, în lipsa unor contracte de vânzare-cumpărare, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobilele de aceiași fel, hotărâri de stabilire a despăgubirilor emise de comisiile de expropriere sau de instanțele de judecată pentru terenuri de același fel din aceeași localitate sau învecinate, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății.
Totodată, în acest context, lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina respingerea acțiunii reclamantului și nici amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Ca atare, respectând indicațiile deciziei de casare mai sus menționate, la evaluarea terenului expropriat s-a dat eficiență criteriilor subsidiare impuse, potrivit cărora, experta F. în varianta a II-a răspuns la obiecțiuni a avut în vedere evaluarea comparativă a cuantumului despăgubirilor aplicate în alte hotărâri de expropriere din perioada 2007-2010, pentru terenuri similare din aceeași zonă. Așa fiind, evaluarea terenului în litigiu a fost făcută prin raportare Ia prețui de expropriere oferit pentru terenul limitrof prin Hotărârea nr. 410/2008, 36,008 lei pe mp, valoarea reflectând prețui practicat la expropriere pentru un teren similar celui în discuție, conform dispozițiilor instanței supreme.
În contextul acestei analize, Înalta Curte urmează să respingă ca nefondată susținerea recurentului A., potrivit căreia instanța de apel nu a respectat dispozițiile ultimei decizii de casare, în ceea ce privește criteriile de determinare a valorii imobilului.
Din prisma celor analizate mai sus, nu pot fi primite în cauză nici susținerile recurentului Statul român prin SC B. SA, referitoare la formularea obiecțiunilor la raportul de expertiză (prin care a arătat că cei trei experți nu au avut în vedere la calcularea despăgubirilor prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială, com. Bărcânești) precum și faptul că acestea au fost respinse.
În cadrul acestei critici, recurentul A. mai arată că cei trei experți desemnați să efectueze raportul de expertiză au ajuns Ia concluzia că terenul în discuție este unul valoros, evaluat la suma de 97,974 lei de către experții F., în varianta a III-a, și H., respectiv la suma de 99.810 lei de expertul E., solicitând pe fond admiterea acțiunii și omologarea acestor variante.
Înalta Curte reține că, potrivit variantelor întocmite de acești experți, valorile pretinse reprezintă atât prețul de despăgubire pentru terenul expropriat (961,15 mp), cât și pentru suprafața neexpropriată (1.338,85 mp), la data întocmirii raportului de expertiză.
La soluționarea cauzei, în fața instanței de apel, a fost avută în vedere Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curții Constituționale, prin care 3-a constatat neconstituționalitatea dispozițiilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate ia sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, stabilindu-se că determinarea cuantumului despăgubirilor se face prin raportare Ia prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de aceiași fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului de proprietate și nu la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe de altă parte, problema prejudiciului cauzat prin expropriere pentru terenul neexpropriat a fost tranșată în mod irevocabil prin Decizia de casare nr. 599/2015, în sensul că în apel au fost respinse pretențiile formulate de contestator cu acest titlu, întrucât nu s-a făcut dovada că terenul în discuție ar fi fost cultivat și că prin expropriere, s-ar fi provocat vreun prejudiciu, iar în recurs contestatorul a formulat simple afirmații care nu au putut fi calificate ca motive de nelegalitate încadrabile în art. 304 C. proc. civ.
Având în vedere considerentele expuse, precum și faptul că validarea raportului de expertiză reprezintă un atribut exclusiv al instanței de fond, Înalta Curte urmează să respingă solicitarea contesta torului.
Au mai fost formulate în cauză de către recurentul A. critici împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor emisă de expropriator, acesta susținând că suma stabilită este derizorie, întrucât nu au fost avute în vedere anumite criterii, cum ar fi: valoarea de circulație a terenului în zonă, amplasamentul acestuia, pagubele produse, precum și prejudiciul suferit prin expropriere în legătură cu restul de teren rămas în proprietatea contestatorului,
Or, aceste critici se concretizează în veritabile aspecte de netemeinicie, neputând fi cenzurate de instanța de recurs care este îndrituită să cerceteze doar aspectele de nelegalitate ale deciziei atacate, pentru ipotezele expres prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Ca atare, în calea extraordinară de atac a recursului nu are loc reluarea fondului, și anume judecarea contestației, ceea ce constituie obiect al judecății fiind doar legalitatea hotărârii pronunțate în apel.
Cu privire la criticile contestatorului referitoare la analiza cuantumului despăgubirilor, Înalta Curte constată că acestea pun în discuție o problemă de apreciere a probatoriului, care nu se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care nu va proceda la examinarea lor.
În fine, afirmația recurentului A., potrivit căreia ar fi fost achitată de către pârâtul Statul român prin SC B. SA, suma menționată cu titlu de despăgubire în decizia atacată, trecând peste faptul că este nedovedită, apare ca nerelevantă în speță, în raport de criticile analizate în prezentul recurs.
În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul Statul român prin CN B. SA.
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de contestatorul A. și de intimatul Statul român prin CN B. SA, împotriva Deciziei nr. 193 din data de 2 februarie 2016 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 mai 2016.