Decizia nr. 1314/2016
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 2101 din 03 decembrie 2013, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins excepția inadmisibilității capătului de cerere vizând revendicarea imobiliară, invocată de pârâta A., ca lipsită de temei.
A admis excepția inadmisibilității capetelor de cerere vizând daunele cominatorii.
A admis în parte cererea astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul B. în contradictoriu cu pârâta A., cu chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice și cu intervenientul în nume propriu C.
A admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâta A.
A admis cererea de intervenție voluntară principală formulată de intervenientul C.
A admis în parte cererea conexă astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul B. în contradictoriu cu pârâții D., E. și F., prin reprezentant legal D.
A obligat pe pârâții A., D., E. și F. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului imobilul situat în București, sector 2, ce a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 21 decembrie 1996, compus din construcție și teren situat sub aceasta de 105,27 mp, împreună cu cota indiviză de 37,73% din părțile de folosință comună.
A respins capetele de cerere vizând daunele cominatorii, ca inadmisibile.
A respins cererea conexă formulată în contradictoriu cu pârâta F., pentru lipsa capacității procesuale de folosință.
A obligat pe chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice la plata către pârâta A. și către intervenientul principal C. a sumei totale de 215.000 euro, în echivalent lei la cursul BNR din data efectuării plății, cu titlu de preț de piață al imobilului menționat anterior.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut, în esență, următoarele:
Cu referire la circumstanțele litigiului, în ceea ce privește dovada dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat existent în patrimoniul autorilor reclamantului B. anterior preluării în proprietatea statului, s-a reținut că prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11089 din 14 aprilie 1927 de Tribunalul Ilfov, Secția Notariat, numitul G. a dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil, compus din teren și construcție (două corpuri de clădire), situat în București.
În privința legitimării procesuale active, s-a constatat că, potrivit certificatului de calitate de moștenitor din 07 decembrie 1998, emis de B.N.P. H., unicul moștenitor al numitului G. este numita I., iar aceasta, la rândul său, are ca unic moștenitor pe numita J. Moștenitorul legal al numitei J. este reclamantul B., potrivit certificatului de moștenitor din 30 ianuarie 2001, emis de B.N.P. K.
Relativ la modalitatea de preluare a imobilului aparținând autorilor reclamantului în patrimoniul statului, aceasta a avut loc în temeiul Decretului nr. 92/1950 pentru naționalizarea unor imobile.
În privința demersurilor făcute de reclamant și de autorii săi pentru restituirea imobilului, s-a reținut că prin Sentința civilă nr. 13485 din 07 octombrie 1999, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, irevocabilă, a fost obligat Consiliul General al Municipiului București să-i lase numitei J. imobilul situat în București, sector 2, compus din teren în suprafață de 480 mp și construcție formată din două corpuri de clădire.
Ca urmare a pronunțării acestei hotărâri judecătorești, a fost emisă Dispoziția Primarului General nr. 813 din 29 mai 2000, prin care s-a dispus restituirea în proprietatea numitei J. a imobilului menționat anterior.
Cu ocazia aducerii la îndeplinire a dispoziției specificate, s-a constatat că două locuințe au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, prin Contractele de vânzare-cumpărare nr. 3704/1997 și nr. 1840/1996, astfel încât aceasta nu poate fi executată integral.
În aceste condiții, prin Sentința civilă nr. 6648 din 13 iunie 2001, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, irevocabilă, numitul C. a fost obligat să restituie reclamantului B. imobilul situat în București, sector 2, cota indiviză de 37,73% din părțile de folosință comună și 105,27 mp teren situat sub construcție. De asemenea, numitul L. a fost obligat către reclamant la restituirea corpului A, a cotei indivize de 24,09% din părțile de folosință comună și a 67,21 mp, teren situat sub construcție.
În ceea ce privește situația juridică a imobilului ulterior preluării în proprietatea statului, s-a constatat că între Municipiul București, în calitate de vânzător, prin mandatar SC M. SA, și pârâta A. și intervenientul în nume propriu C., în calitate de cumpărători, s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1840 din 21 decembrie 1996, în temeiul Legii nr. 112/1995, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat în prezenta cauză - corp B situat în București, sector 2, împreună cu 105,27 mp, teren situat sub construcție, și 37,73% din părțile de folosință comună.
Excepția inadmisibilității capetelor de cerere vizând revendicarea imobiliară, invocată de pârâta A., este lipsită de temei. Astfel, în contextul speței de față, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun este pe deplin admisibilă, întrucât negarea de către instanțele judecătorești a posibilității de valorificare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra unui bun preluat de stat în mod abuziv în condițiile în care procedura specială a Legii nr. 10/2001 nu-i recunoaște reclamantului dreptul de a obține restituirea în natură a imobilului vândut în temeiul și cu respectarea Legii nr. 112/1995, ar constitui o încălcare a accesului liber la justiție garantat de art. 6 din Convenția europeană.
Excepția inadmisibilității capetelor de cerere vizând daunele cominatorii este întemeiată, având în vedere că daunele cominatorii nu pot fi solicitate în ipoteza în care obligația poate fi adusă la îndeplinire pe calea executării silite, cum este cazul obligației de a lăsa imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie, ce poate fi executată prin predare silită.
În ceea ce privește temeinicia cererilor principale vizând revendicarea imobiliară, tribunalul a constatat că în prezenta cauză atât reclamantul, cât și pârâta A. se prevalează de titluri de proprietate valabile, cele specificate în enunțarea situației de fapt, considerent pentru care se impune analiza comparativă a situației juridice a părților litigante, care comportă anumite particularități față de regulile clasice stabilite de doctrina juridică pentru compararea titlurilor de proprietate în cadrul acțiunii în revendicare.
Ipoteza dedusă judecății este una particulară, caracterizată prin aplicarea unor reguli distincte, decurgând din caracterul de bun preluat abuziv al imobilului și de incidența unei reglementări speciale de reparație, a unui recurs în interesul legii și a unei bogate jurisprudențe a Curții Europene a Drepturilor Omului transpuse într-o practică judiciară în plan intern ce tinde spre dezideratul uniformizării sale.
Comparând situațiile juridice în care se găsesc ambele părți litigante, raportat la principiul aplicării directe în dreptul intern a jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, tribunalul a analizat cererea în revendicare în lumina art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
Astfel, reclamantului și autorilor săi le-a fost recunoscut în mod definitiv un drept de a i se restitui imobilul în litigiu de către instanțele judecătorești și de către autoritățile administrative, motiv pentru care reclamantul se poate prevala de existența unui bun actual în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.
Hotărârea judecătorească prin care instanța a dispus restituirea bunului în patrimoniul autoarei reclamantului, chiar dacă revendicarea imobiliară nu a fost pronunțată în contradictoriu cu pârâții din cauza de față, constituie o realitate juridică, statuând cu putere de lucru judecat asupra raportului juridic stabilit între autoarea reclamantului și statul român, autor cu titlu particular al pârâtei și intervenientului principal, raport juridic constând în preluarea abuzivă a bunului litigios, hotărârea judecătorească în discuție având caracter declarativ, iar nu constitutiv de drepturi.
Tribunalul a apreciat că admiterea prezentei acțiuni în revendicare este singura cale prin care se poate concretiza speranța legitimă a reclamantului de redobândire a posesiei asupra imobilului în litigiu. În caz contrar, acesta ar fi privat, în mod definitiv, de orice posibilitate de a redobândi posesia asupra imobilului vândut foștilor chiriași, ceea ce ar reprezenta o ingerință în exercitarea efectivă a dreptului de proprietate recunoscut de o instanță judecătorească și garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.
Mai mult decât atât, dreptul la restituirea în natură a proprietății asupra imobilului în cauză nu poate fi înlocuit cu un drept subsidiar de dezdăunare prin echivalent bănesc, ce a fost instituit printr-o lege intrată în vigoare ulterior recunoașterii dreptului de proprietate în patrimoniul autoarei reclamantului.
Într-un astfel de caz, a oferi exclusivitate mecanismului instituit de Legea nr. 10/2001 ar conduce la consecința ignorării unei hotărâri judecătorești irevocabile, ale cărei efecte ar fi înlăturate prin intermediul unei legi ulterioare, interpretată ca excluzând de la restituire bunurile imobile vândute prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995.
De asemenea, trebuie avută în vedere particularitatea cauzei, și anume confirmarea judiciară a titlului reclamantului anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001. În mod esențial, rațiunile Legii nr. 10/2001 trebuie legate de repararea nedreptăților create de regimul comunist, fie prin restituirea în natură, fie, subsidiar, prin acordarea de măsuri reparatorii în caz de imposibilitate de restituire, fără însă a se permite pe cale de interpretare validarea unor situații de fapt născute din culpa autorităților. În acest sens, se impune a fi subliniată diferențierea dintre interesul și dreptul unui astfel de reclamant de a obține restituirea bunului în natură, în materialitatea sa, confirmat judiciar în mod irevocabil, și situația persoanei care urmează procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001, fără a fi întreprins niciun alt demers în precedent.
Din această perspectivă, autoarea reclamantului apare indiscutabil ca având un drept preferabil, câtă vreme a dobândit bunul ca urmare a unor transmiteri succesive voluntare, prin acte juridice încheiate cu respectarea condițiilor de validitate, și care, nedesființate în justiție, beneficiază de prezumția de valabilitate. În plus, prin Sentința civilă nr. 13485 din 07 octombrie 1999, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, dreptul de proprietate al autoarei reclamantului a fost confirmat judiciar.
Poziția statului, ca autor al pârâtei și intervenientului principal, este diametral opusă, întrucât acesta a intervenit în circuitul juridic civil prin abuz, invocând un act normativ pe care l-a aplicat greșit și care oricum era vădit neconstituțional, pentru a-și justifica actul de preluare a unui bun aflat în mod legitim în patrimoniul altui subiect de drept, pe care nu l-a despăgubit în prealabil și proporțional cu pierderea suferită.
Totodată, buna-credință a pârâtei și a intervenientului principal, ca atitudine subiectivă manifestată de aceștia la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, deși poate salvgarda, în anumite condiții, actul juridic, apare ca irelevantă în cauza de față, în contextul în care Legea nr. 10/2001 a intrat în vigoare ulterior confirmării judiciare a dreptului de proprietate în patrimoniul părții reclamante, iar valorificarea legii ca și mod de dobândire a dreptului de proprietate în condițiile art. 645 C. civ. ar implica o aplicare retroactivă, de natură a o prejudicia pe aceasta, în ipoteza în care statul nu i-a acordat nicio despăgubire pentru o astfel de lipsire de proprietate.
Pentru aceste motive, tribunalul a acordat preferință dreptului de proprietate al reclamantului, în calitate de succesor în drepturi a proprietarului inițial, în detrimentul pârâtei A. care a dobândit proprietatea unui bun asupra căruia statul nu și-a constituit un titlu valabil. De menționat că împotriva intervenientului principal există deja pronunțată Sentința civilă nr. 6648 din 13 iunie 2001 de Judecătoria Sectorului 2 București, prin care acesta a fost obligat la restituirea imobilului către reclamant.
În consecință, tribunalul a apreciat că se impune admiterea acțiunii în revendicare în contradictoriu cu pârâții A., D., E. și F., aceștia urmând a fi obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului imobilul litigios. Este de subliniat faptul că pârâtele D., E. și F. nici nu au un titlu de proprietate opozabil reclamantului, singura pârâtă care poate opune un atare drept fiind A.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâta A. și cererea de intervenție voluntară principală formulată de intervenientul C., tribunalul le-a apreciat întemeiate, raportat la dispozițiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată.
Potrivit acestor dispoziții legale, pentru acordarea prețului de piață al imobilului este necesar ca actul juridic să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, deci să nu fie lovit de nulitate ca sancțiune aplicabilă în ipoteza nesocotirii prevederilor acestei legi speciale. Ca atare, desființarea contractului la care face referire textul legal și implicit lipsirea cumpărătorului de proprietatea imobilului trebuie să fie consecința soluționării unei acțiuni în revendicare în favoarea foștilor proprietari al bunului preluat în patrimoniul statului.
În cazul dedus judecății, prin admiterea acțiunii în revendicare contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a cărui nulitate nu a fost declarată judiciar până în prezent, a fost desființat, iar cumpărătorii (pârâta A. și intervenientul C.) sunt îndreptățiți la obținerea prețului de piață al imobilului.
Ca atare, tribunalul a obligat chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice la plata către pârâta A. și către intervenientul principal C. a sumei totale de 215.000 euro, în echivalent lei la cursul BNR din data efectuării plății, cu titlu de preț de piață al imobilului litigios, valoarea imobilului rezultând din expertiza tehnică imobiliară în specialitatea construcții întocmită în cauză.
Întrucât pârâta F. a decedat anterior introducerii cererii conexe pe rolul instanței, cererea conexă formulată în contradictoriu aceasta va fi respinsă pentru lipsa capacității procesuale de folosință.
Împotriva sentinței tribunalului a declarat apel chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o sub aspectul obligării sale la restituirea prețului de piață al imobilului către chiriașii-cumpărători.
Prin Decizia nr. 195A din 01 aprilie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul, ca nefondat, pentru următoarele considerente:
Critica privind lipsa de calitate procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice în cererea de chemare în garanție formulată de către pârâta A. și în cererea de intervenție principală formulată de intervenientul C. - în calitate de cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 ai imobilului în litigiu și care au pierdut dreptul de proprietate în acțiunea în revendicare (prin compararea de titluri) formulată de reclamantul B. - este nefondată, având în vedere prevederile legii speciale incidente în materie de evicțiune, invocate, derogatorii de la dreptul comun (art. 1337 și urm. C. civ.), respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.
Prin textul de lege sus-menționat, legiuitorul a conferit legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice în acțiunile având ca obiect despăgubirea cumpărătorilor de bună-credință în baza Legii nr. 112/1995, care și-au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în urma revendicării fostului proprietar, despăgubire constând în valoarea reală a imobilului, astfel cum s-a statuat și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, reprezentată de valoarea de circulație a bunului (cauza Raicu c. României).
Susținerea apelantului în sensul că în cauză nu sunt îndeplinite cerințele art. 501 din Legea nr. 10/2001 (modificată prin Legea nr. 1/2009) nu poate fi primită, întrucât textul de lege are în vedere, pentru obținerea de către cumpărătorii-chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995 a contravalorii bunului, inclusiv situația "desființării" contractului de vânzare-cumpărare, în sensul lipsirii lui de eficiență, într-o acțiune de revendicare prin compararea de titluri, fără constatarea nulității titlului, dar care nu va putea fi valorificat pentru a se obține restituirea în natură a bunului.
Este ceea ce s-a întâmplat în chiar pricina pendinte prin sentința apelată și care nu a suferit critici în apel sub aspectul admiterii acțiunii în revendicare - pe acest capăt de cerere, hotărârea primei instanțe a rămas definitivă și irevocabilă de la data expirării termenului pentru declararea apelului - 23 noiembrie 2014 (pentru toate părțile, hotărârea fiindu-le comunicată la data de 07 noiembrie 2014, potrivit dovezilor de la dosarul de apel).
Contrar aprecierii apelantului asupra faptului că expertiza tehnică trebuia să evalueze imobilul la data achiziționării lui (anul 1996), invocând o decizie izolată a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Curtea a constatat dimpotrivă, că evaluarea imobilului trebuie să se situeze la data pierderii dreptului de proprietate (care s-a realizat în pricina pendinte prin admiterea acțiunii în revendicare), data achiziționării fiind un criteriu arbitrar care nu are legătură cu evicțiunea care s-a produs.
Întrucât la fond a fost avută în vedere valoarea de circulație a imobilului printr-o expertiză administrată în anul 2009, sentința apelată fiind pronunțată 4 ani mai târziu, în anul 2013, și văzând criticile apelantului de contestare a valorii reale a imobilului, sugerând o descreștere a valorii pieței imobiliare în perioada sus-menționată, care ar atrage nulitatea sentinței pe acest aspect, instanța de apel a administrat o nouă expertiză în această fază procesuală, pentru a verifica aceste critici.
S-a stabilit ca obiect al expertizei evaluarea imobilului în raport de prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, iar valoarea reală a imobilului constatată în raportul de expertiză (depus la data de 22 ianuarie 2016 la dosar și respectiv la 15 februarie 2016 - în completare), efectuat de către expertul tehnic în specialitatea construcții/evaluare imobiliară N., fiind stabilită, în baza documentației cadastrale a imobilului obținute de la direcțiile de specialitate din cadrul Primăriei Municipiului București, a folosirii comparabilelor - un act de înstrăinare a unui imobil învecinat și respectiv a ofertelor din zonă, aplicându-se apoi corecțiile legale, ținându-se seama și de faptul că imobilul a fost consolidat în anul 1992, nefiind pe lista publică a imobilelor cu risc seismic - la suma de 226.389 euro (1.026.945,78 RON, 1 € = 4,53,62 RON), cu aproximativ 11.000 euro mai mult decât valoarea stabilită în 2009 în expertiza de la fond și acordată prin sentința apelată.
Curtea a apreciat astfel, pe de o parte, că piața imobiliară în zonă nu a scăzut semnificativ din 2009 în 2014 - 2015, iar, pe de altă parte, că piața este una fluctuantă, astfel că sunt scăderi ori majorări relativ firești, de la o perioadă analizată la alta, astfel că valoarea de circulație a imobilului stabilită prin expertiza din apel nu este exagerat de mare față de cea stabilită prin expertiza din 2009.
Curtea a avut în vedere și faptul că apelantul nu s-a prezentat în apel spre a-și susține criticile și a formula obiective în cadrul expertizei tehnice dispuse din oficiu de către instanță, pentru a se verifica susținerile chematului în garanție în apelul formulat.
Critica privind faptul că acordarea valorii de circulație a imobilului foștilor cumpărători-chiriași, care au pierdut dreptul de proprietate în acțiunea în revendicare a fostului proprietar, constituie o îmbogățire fără justă cauză și că reparația echitabilă (invocând și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în materie pentru un alt stat - Bulgaria) ar fi doar prețul achitat de cumpărători actualizat, eventual diferența dintre valoarea imobilului și acest preț achitat, este vădit nefondată și contrară prevederilor legii speciale aplicabile și invocate în speță.
Or, judecătorul nu are abilitarea de a amenda textul legal, ci de a-l aplica în litera și spiritul lui, potrivit cu voința legiuitorului.
Așadar, nici criticile pe fond nu pot fi primite.
Cum valoarea imobilului acordată în sentința apelată cu titlu de despăgubire foștilor cumpărători-chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995 se situează sub valoarea imobilului stabilită prin expertiza tehnică administrată în apel, Curtea a constatat că apelul exercitat în cauză nu este fondat.
Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice, invocând nelegalitatea ei în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., având în vedere următoarele motive:
1. În mod greșit s-a stabilit în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația de plată a prețului de piață al imobilului litigios, în absența îndeplinirii celor două condiții cumulative prevăzute de art. 501 din Legea 10/2001, și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995; aceste contracte să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Intimații nu se pot prevala de dispozițiile art. 501 din Legea 10/2001, întrucât prin Sentința civilă nr. 13485 din 07 octombrie 1999 s-a dispus obligarea CGMB la restituirea către reclamant a întregului imobil, ceea ce presupune că la data încheierii contractului de vânzare de către intimați era depusă notificarea de restituire în natură a imobilului de către adevăratul proprietar.
Faptul că intimații nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună-credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă, de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, și anume validitatea cauzei. Reaua-credință determină în realitate ilicitatea cauzei, or prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.
Mai mult, existența sau inexistența bunei-credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare-cumpărare.
În consecință, având în vedere că intimații își invocă propria turpitudine, și anume încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru a obține recunoașterea unui drept, aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață.
Nici cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege nu este îndeplinită în speță, întrucât deposedarea intimaților de imobilul în litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul lor de vânzare-cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
2. În ceea ce privește valoarea reținută în raportul de expertiză, în mod eronat instanța a omologat raportul de expertiză, întrucât acesta nu reflectă prețul real al imobilului în litigiu.
Astfel, așa cum s-a arătat în obiecțiunile formulate la raportul de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, valoarea stabilită de expert pentru apartamentul în litigiu este exorbitantă pentru un imobil construit în anul 1940.
În urma evaluării apartamentului de cinci camere, 172,82 mp suprafață utilă, amplasat într-un imobil cu un regim de înălțime de S+P+E, imobil construit în anul 1940, expertul tehnic a estimat o valoare de piață de 216.546 euro (982.295,97 RON), rezultând o valoare de 1253 euro/mp. Această valoare exagerată depășește chiar prețul la care sunt propuse spre vânzare apartamentele amplasate în zona din clădiri noi, cu finisaje de lux.
La calculul metodei prin comparații directe, expertul tehnic a avut în vedere un preț mediu care variază între 1373 euro/mp și 2373 euro/mp, provenit de la 3 oferte pentru apartamente situate în zona cu apartamentul în litigiu.
Această aplicare simplistă a metodei comparațiilor directe, fără a ține cont de caracteristicile ofertelor, suprafața apartamentelor, gradul de finisare, anul construirii, numărul de etaje ale clădirilor, dotările etc., a condus la valoarea de piață propusă, valoare exorbitantă. Valorile ofertelor luate în calcul, care se situează între 1373 euro/mp și 2373 euro/mp, sunt mai mari decât cele care privesc imobile noi, cu finisaje de lux.
Mai mult, expertul a avut în vedere comparabile care au valori unitare ce nu mai corespund cu realitatea actuală a tranzacțiilor imobiliare din zona de amplasare a imobilului. În plus, expertul nu a menționat dacă a avut posibilitatea de a viziona imobilul și în interior.
Or, în aceste condiții, ar fi trebuit să ia în calcul o variantă precaută a evaluării, respectiv ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru imobilul aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă.
În condițiile în care Standardele internaționale de evaluare GN1 precizează expres că, în situația în care se utilizează tehnica comparațiilor, este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că în"parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor" evaluatorul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta, expertul tehnic a colectat informații reprezentând exclusiv oferte publicate pe site-uri de pe internet, omițând informațiile referitoare la tranzacțiile recente, precum și la cererea de pe piață.
La evaluarea apartamentului, expertul trebuia să aibă în vedere și uzura fizică a imobilului, acesta având o uzură fizică aferentă vechimii acestuia, care conduce la scăderea valorii de piață a imobilului.
Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, intimații achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieței.
Evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței imobiliare.
În mod eronat expertul a evaluat terenul de sub clădire, propunând prețuri separate atât pentru apartament cât și pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creștere artificială a valorii de piață a imobilului. Astfel, terenul aferent construcției nu a fost dobândit de intimați în baza unui act juridic civil prin plata prețului aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu art. 33 din H.G. nr. 20/1997, care dispune că, în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub construcții.
De asemenea, în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare.
Prin urmare, în speță operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind aberant ca intimații să încaseze în 2016 o diferență de sumă exagerată față de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult însăși valoarea imobilului pe piața imobiliară de la ora actuală.
Astfel, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind garanția pentru evicțiune, respectiv a stabilirii sporului de valoare ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:
- stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți);
- stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii;
- diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, aceasta diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial, diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus. În caz contrar, ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, care au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
În spiritul protejării drepturilor intimaților în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.
Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de intimați și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.
Prin urmare, această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.
Pentru aceste din urmă situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei) ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României).
Recurentul a redat, în continuare, cauza Velikovi și alții c. Bulgariei, concluzionând în sensul că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii, deoarece prețul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995 este mult inferior valorii de piață a acestor imobile, la data edictării legii, precum și în perioada cumpărării lor de către chiriași, începând cu anul 1996.
Astfel, situația cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esențial diferită de situația celor care cumpără un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piață, așadar la valoarea de piață.
Intimații A. și C. au depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele:
1. Criticile prin care se invocă greșita obligare a Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al imobilului, față de neîntrunirea, în speță, a condițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, sunt nefondate.
Dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 instituie, într-adevăr, două condiții pentru restituirea prețului de piață al imobilului, respectiv contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și acest contract să fie desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Contrar însă celor afirmate prin motivele de recurs, ambele condiții sunt îndeplinite în speță.
Cu privire la prima condiție, vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, este de observat că intimații A. și C., chiriași cumpărători în baza Legii nr. 112/1995, au pierdut imobilul în cadrul acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor de proprietate aflate în conflict, dându-se câștig de cauză fostului proprietar, ca având un titlu mai bine caracterizat (față de intimata A., acțiunea în revendicare a fost admisă în cadrul prezentului litigiu, sentința de fond rămânând irevocabilă pe aspectul revendicării urmare a neatacării acestei soluții în căile de atac; față de intimatul C., acțiunea în revendicare a fost admisă prin Sentința civilă nr. 6648 din 13 iunie 2001 a Judecătoriei sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă prin respingerea recursului - Dosar nr. x/300/2008 sector 2 București).
În plus, nefiind atacat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de intimați în termenul special de prescripție prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, acesta s-a consolidat retroactiv, nemaiputând fi cenzurate în prezentul litigiu aspecte referitoare la buna sau reaua credință a părților contractante la momentul încheierii actului juridic sau la încălcarea altor dispoziții legale sub imperiul cărora actul a fost perfectat.
În consecință, susținerile recurentului în sensul că intimații nu ar fi fost de bună-credință la încheierea contractului și că actul juridic nu ar fi fost perfectat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu pot fi avute în vedere de prezenta instanță.
Cu privire la cea de-a doua condiție, vizând desființarea contractului de vânzare-cumpărare prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, recurentul a susținut că nu este îndeplinită, întrucât deposedarea intimaților de imobil s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul lor de vânzare-cumpărare nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Altfel spus, din punctul de vedere al recurentului, admiterea unei acțiuni în revendicare împotriva intimaților cumpărători pe Legea nr. 112/1995 nu semnifică o "desființare" a contractului de vânzare-cumpărare al acestora, condiție prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru angajarea răspunderii Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al imobilului.
Acest punct de vedere este greșit, întrucât ignoră sensul real al termenului de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 501 al Legii nr. 10/2001, care rezultă din analiza sistematică a dispozițiilor acestei legi.
Astfel, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului actualizat, iar art. 50 alin. (21) și art. 501 din aceeași lege, prevăd că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se restituie prețul de piață al imobilelor.
Art. 20 alin. (21) din aceeași lege prevede că "În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul (...)." Acest din urmă text, introdus prin Legea nr. 1/2009, explicitează, așadar, termenul de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare, prevăzând în mod expres că "desființarea" poate fi urmarea atât a unei acțiuni în anularea contractului, cât și a unei acțiuni în revendicare.
Prin urmare, interpretarea sistematică a normelor legale enunțate impune concluzia că termenul de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare, folosit în cuprinsul art. 501 al Legii nr. 10/2001, are în vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 nu doar urmare a unei acțiuni în anulare, ci și unei acțiuni în revendicare, cum este cazul în speță.
2. Criticile referitoare la valoarea sumei de bani acordate intimaților chiriași cumpărători pe Legea nr. 112/1995, cu titlu de preț de piață al imobilului, în parte nu se încadrează în art. 304 C. proc. civ., iar în parte sunt neîntemeiate.
Recurentul invocă faptul că instanța de apel a omologat, în mod eronat, raportul de expertiză efectuat în cauză în faza procesuală a apelului, întrucât nu reflectă prețul real al imobilului în discuție, sens în care a contestat acest raport de expertiză din perspectiva factorilor de individualizare necesari la evaluare, reiterând obiecțiunile formulate în apel.
Aceste critici pun în discuție temeinicia deciziei atacate, neputând face obiect de analiză în recurs, față de actuala structură a art. 304 C. proc. civ.
Astfel, prin intermediul recursului, care, în actuala reglementare, are natura unei căi extraordinare de atac de reformare, și care poate fi introdus exclusiv pentru motive de nelegalitate, iar nu de netemeinicie, motive reglementate în mod exhaustiv la art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., nu pot fi criticate probele sau aprecierea acestora dată de către instanțele fondului, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 11 (când hotărârea se întemeiază pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate) fiind abrogat prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005.
În consecință, susținerile recurentului privind greșita calculare a valorii de piață a imobilului raportat la vechimea și starea acestuia și solicitarea de a se aplica corecții ale valorii de circulație prin raportare la blocajul pieței imobiliare nu reprezintă critici de nelegalitate, întrucât nu sunt raportate la criterii de legalitate, ci sunt simple susțineri de fapt, care nu mai pot fi invocate într-o cale extraordinară de atac nedevolutivă.
În susținerea greșitei calculări a valorii de piață a imobilului, recurentul invocă și faptul că, în mod eronat, s-a evaluat terenul de sub construcție, întrucât terenul de sub construcție nu a fost dobândit de intimați în baza unui act juridic civil prin plata prețului aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu dispozițiile art. 33 din H.G. nr. 20/1996.
Această critică este neîntemeiată, raportat la titlul de proprietate al intimaților A. și C. și la dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, incidente în cauză.
Dreptul de proprietate al intimaților, consfințit prin act juridic translativ de proprietate, vizează atât construcția, cât și terenul de sub aceasta. Astfel, conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 21 decembrie 1996, imobilul dobândit în proprietate de intimații A. și C. este compus din construcție și 105,27 mp teren situat sub aceasta.
Prin admiterea acțiunii în revendicare a fostului proprietar, intimații A. și C. au pierdut dreptul de proprietate dobândit în baza acestui contract de vânzare-cumpărare, ceea ce îi plasează în ipoteza reglementată de art. 501 din Legea nr. 10/2001, care le dă dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului pierdut. Față de această reglementare, cum în obiectul dreptului de proprietate pierdut de intimați intră atât construcția, cât și terenul situat sub aceasta, în mod corect la calcularea valorii de piață a imobilului s-a avut în vedere nu doar construcția, ci și terenul de sub construcție.
Criticile potrivit cărora intimații nu ar fi îndreptățiți la restituirea valorii actuale de piață a imobilului, întrucât astfel ar opera o îmbogățire fără justă cauză, având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul social, preferențial, inferior valorii de piață a imobilului, sunt neîntemeiate. Aceasta deoarece, dispozițiile legale incidente în cauză, respectiv dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, determină întinderea despăgubirii cuvenite proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, la nivelul prețului de piață al imobilului. Rațiunea unei asemenea reglementări este aceea de a asigura o despăgubire justă și echitabilă pentru privarea de proprietate suferită de chiriașii cumpărători pe Legea nr. 112/1995, ceea ce nu se poate realiza decât prin acordarea unei compensații care să fie în mod rezonabil corelată cu"valoarea pecuniară" a bunului de la momentul pierderii acestuia, și anume o sumă care să corespundă cu valoarea actuală de circulație a bunului, soluție în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în materia protecției dreptului de proprietate, astfel cum este acesta reglementat prin art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului (cauza Raicu c. României, hotărârea din 19 octombrie 2006).
Ca atare, față de reglementarea din legea specială, aserțiunile recurentului privind determinarea despăgubirii cuvenite intimaților după alte criterii decât valoarea actuală de piață a imobilului, nu pot fi primite.
Referitor la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului invocată de recurent, și aceasta trimite tot la legislația internă privind indemnizarea cumpărătorului evins, or, așa cum s-a arătat deja, norma internă aplicabilă speței reglementează despăgubirea cumpărătorului evins cu valoarea de piață a imobilului, corect avută în vedere de curtea de apel.
Împrejurarea că intimații vor primi valoarea de circulație a unui imobil pentru care au plătit un preț social nu poate fi imputată instanțelor de judecată, ci este expresia marjei de apreciere a statului, care, în materia despăgubirilor foștilor chiriași care au dobândit cu bună-credință un bun de la stat, în temeiul Legii nr. 112/1995, dar au fost evinși de fostul proprietar, prin efectul admiterii unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, a înțeles să adopte o legislație de protecție a acestor cumpărători, respectiv Legea nr. 1/2009, permițându-le să obțină valoarea de circulație a bunului imobil pe care l-au pierdut.
A nega acest drept prin intermediul justiției ar echivala cu o interferență nepermisă în sfera puterii legiuitoare, a cărei voință a fost exprimată în actul normativ menționat, și cu o încălcare a principiului constituțional al separației puterilor în stat.
Față de considerentele prezentate, constatând că nu sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice ca nefondat, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice împotriva Deciziei nr. 195A din 01 aprilie 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 09 iunie 2016.
Procesat de GGC - NN