Decizia nr. 1934/2016
Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 342/C din 16 aprilie 2015, Tribunalul Brașov a admis, în parte, acțiunea formulată și precizată de reclamanții A. și B., ambii cu domiciliul procesual ales în Brașov, în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL Brașov, cu sediul social în Brașov, D. și E., cu domiciliul în Brașov.
A anulat contractul de închiriere nr. y din 15 decembrie 2006 încheiat între B. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov, înscris în CF z Brașov sub nr. de ordine A+9, contractul de închiriere nr. y1 din 27 decembrie 2006 încheiat între A. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov, înscris în CF z Brașov sub nr. de ordine A+16, contractul de închiriere nr. y2 din 27 decembrie 2006 încheiat între A. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov, înscris în CF z Brașov sub nr. de ordine A+18, contractul de închiriere nr. y3 din 14 mai 2007 încheiat între A., B. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov, contractul de închiriere nr. y4 din 25 mai 2007 încheiat între A., B. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov, precum și contractul de închiriere încheiat la data de 05 aprilie 2007 între A., B., D. și SC C. SRL având ca obiect imobilul din Brașov.
A obligat pârâtul D. la plata către reclamantul A. a sumei de 210.530,64 euro în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României de la data plății și la plata către reclamantul B. a sumei de 140.487,41 euro în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României de la data plății.
A obligat pârâtul D. la plata către fiecare dintre reclamanți a sumei de 69.561,535 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat.
A obligat pârâtul D. la plata către reclamantul A. a sumei de 13.449,3 lei și la plata către reclamantul B. a sumei de 10.342.46 lei, reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise fiecăruia dintre reclamanți.
A obligat pârâtul D. la plata către reclamantul A. a sumei de 28,5 lei și la plata către reclamantul B. a sumei de 28,5 lei, reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect anularea contractelor de închiriere.
A obligat pârâta E. la plata către fiecare dintre reclamanți a sumei de 28,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând taxă judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect anularea contractelor de închiriere.
A obligat fiecare dintre pârâții D. și E. la plata către experta F. a sumei de 3700 lei reprezentând diferență onorariu expert.
A respins restul pretențiilor reclamanților.
În motivarea sentinței, după prezentarea situației de fapt, analizând valabilitatea contractelor de închiriere în raport de motivele de anulare invocate, instanța a reținut că pentru administrarea imobilelor proprietatea lor din România, reclamanții A. și B. au împuternicit pârâții D. și SC C. SRL Brașov al cărei unic asociat și administrator acesta era, prin procuri ce, pentru motivele expuse anterior, sunt considerate de către instanță ca fiind valabil încheiate. De asemenea, aceștia au fost împuterniciți să desemneze un reprezentant fiscal, căruia i se putea transmite însă și dreptul de administrare a imobilelor.
Din conținutul procurilor a rezultat relația de încredere a reclamanților în cei mandatați, aceștia fiind liberi să închirieze spațiile către orice persoană, nefiind stabilit un cuantum minim al chiriei, sau alte clauze minime în favoarea acestora, care să le protejeze drepturile, ci prevăzându-se doar ca închirierea să aibă loc în interesul proprietarilor. De asemenea, aceștia puteau să aleagă în mod liber un reprezentant fiscal căruia să îi transmită dreptul de administrare a imobilelor, și chiar să cumpere alte imobile pentru aceștia. Toate aceste prevederi au conturat o relație de încredere între reclamanți și mandatarul D., acesta fiind la rândul său și unic asociat al celuilalt mandatar SC C. SRL Brașov.
S-a constatat că toate contractele de închiriere au fost încheiate între reclamanți reprezentați de D. și E. cu locatarul SC C. SRL Brașov, societate reprezentată de D. Practic, D. a încheiat contractele de închiriere în calitate de reprezentant, atât al locatorilor, cât și al locatarului.
Situația este cunoscută în doctrina de specialitate ca și "dubla reprezentare", și constă în aceea că mandatarul încheie actul cu o terță persoană pe care tot el o reprezintă. Nu este vorba despre actul cu sine însuși, întrucât persoana către care s-au închiriat imobilele este în toate cazurile SC C. SRL Brașov reprezentată de D., și nu D.
În acest caz există riscul neglijării intereselor mandantului, acesta putând fi eliminat dacă acesta reglementează expres în contractul de mandat situația, ori dacă sunt stipulate în așa fel clauzele contractului de mandat, încât este exclusă vătămarea intereselor acestuia.
S-a constatat că în speță, reclamanții, în calitate de mandanți, au permis închirierea imobilelor oricui se crede de cuviință de către mandatari, dar în condițiile cele mai avantajoase pentru proprietar, fără a fi reglementată expres situația închirierii către SC C. SRL Brașov, care era chiar mandatar. În consecință, instanța a analizat dacă prin clauzele contractelor de închiriere, astfel cum au fost încheiate, a avut loc o vătămare a intereselor mandanților.
Potrivit dispozițiilor art. 1539 C. civ., mandatarul este îndatorat a executa mandatul atât timp cât este însărcinat și este răspunzător de daune-interese ce ar putea deriva din cauza neîndeplinirii lui. De asemenea, mandatarul este obligat, potrivit dispozițiilor art. 1541 C. civ., să dea socoteală mandatarului, adică să dea socoteală despre îndeplinirea mandatului și să dea acestuia în primire tot ce i s-a predat în puterea mandatului pe care l-a executat, chiar dacă acestea nu s-ar fi cuvenit mandantului.
S-a constatat, în privința contractelor de închiriere, încheiate de către mandatarii D. și E., că acestea conțin clauze care afectează major interesele mandanților proprietari ai imobilelor.
Astfel, durata stabilită prin contractele de închiriere la perioade stabilite între 20 - 30 de ani, cu posibilitatea reînnoirii prin simpla voință a locatarului pentru încă 20 de ani, a fost prelungită în toate cazurile la 50 ani, cu posibilitatea prelungirii automate prin simpla voința a locatarului pentru perioade a câte 50 de ani, în aceleași condiții.
De asemenea, în toate contractele de închiriere a fost stipulat în favoarea pârâților D. și SC C. SRL Brașov un drept de preemțiune la cumpărare, a cărui nerespectare atrage obligarea proprietarilor reclamanți la plata de daune către aceștia, proporționale cu cota din dreptul de proprietate, și stabilite la sume cuprinse între 50.000 și 300.000 euro către fiecare.
Totodată, toate reparațiile necesare întreținerii imobilelor, indiferent de caracterul acestora, au fost lăsate în sarcina proprietarilor, stipulându-se prin actul adițional și interdicția pentru proprietar de a intra în spațiu fără aprobarea mandatarului și în absența unui reprezentant al acestuia, și de a contacta subchiriașii, fiecare abatere putând fi penalizată cu suma de 250 euro.
Analizând comparativ cuantumurile chiriei stabilite prin contractele de închiriere, respectiv contractele de subînchiriere, s-au constatat diferențe mari, chiria din contractele de închiriere reprezentând jumătate, sau chiar un sfert din chiria negociată cu subchiriașii.
De asemenea, comparând și alte clauze din contractele de închiriere cu cele din contractele de subînchiriere, instanța a reținut că prin actele de subînchiriere, locatorul, adică SC C. SRL Brașov și-a rezervat dreptul a intra oricând în spații, degradările provenind din uzul normal revenind spre reparație locatarului.
Contractele de subînchiriere conțin și prevederi referitoare la dreptul locatorului de a rezilia unilateral contractul de subînchiriere în situația în care locatarul nu respectă obligațiile asumate prin contract, acest drept nefiind prevăzut expres în contractele de închiriere, deși acesta poate fi prezumat în temeiul dispozițiilor art. 1020 C. civ.
Executarea contractului de mandat de către mandatar presupune încheierea actelor juridice pe seama mandantului, în limitele mandatului acordat, și cu urmărirea protejării intereselor acestuia. Mandatarul trebuie astfel să manifeste loialitate față de mandant, să își îndeplinească obligațiile cu bună-credință, dat fiind și caracterul intuitu personae al contractului de mandat, care se bazează pe relația de încredere existentă între părți.
Din analiza directă a clauzelor contractelor de închiriere și prin comparație cu cele prevăzute în contractele de subînchiriere, instanța a reținut că pârâții nu au acționat cu bună-credință și pentru protejarea intereselor mandanților, ci pentru protejarea propriilor interese, cu încălcarea obligației de loialitate față de mandanți.
Astfel, contractelor de închiriere a spațiilor comerciale ce fac obiectul prezentei acțiuni, le sunt aplicabile prevederile dreptului comun în materie de închiriere, respectiv art. 1410 și urm. C. civ. Întrucât imobilele închiriate sunt spații comerciale, și nu locuințe, astfel cum acestea sunt definite de art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, nu li se aplică legislația locativă.
În privința duratei unui contract de închiriere, dacă aceasta a fost determinată prin convenția părților, locațiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă, astfel cum rezultă din art. 1436 alin. (1) C. civ. Dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să îl împiedice, deci cu permisiunea lui, locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune.
În speță, deși durata contractelor de închiriere a fost stabilită prin acte adiționale la 50 ani, s-a prevăzut că la expirarea termenului, contractul se reînnoiește pe aceeași durată prin simpla voință a locatarului.
Desigur că astfel de clauze pot fi prevăzute în contractele de închiriere, atunci când voința proprietarului spațiului este exprimată în acest sens, însă în speță nu a intervenit o negociere reală între părți cu privire la condițiile contractului de închiriere, pârâții D., SC C. SRL Brașov și E. fiind împuterniciți să închirieze spațiile în condițiile cele mai bune pentru proprietar. Această clauză din contractul de mandat implică practic respectarea legislației în vigoare cu privire la închirierea spațiilor comerciale, și derogarea de la aceasta doar în favoarea proprietarului, desigur cu acordul chiriașului.
Practic, prin stabilirea unei durate atât de mari a închirierilor, de 50 ani, cu posibilitatea reînnoirii pe aceeași durată prin simpla voință a locatarului, este afectat chiar dreptul de proprietate al reclamanților asupra spațiilor din cauză.
În privința reparațiilor necesare spațiilor închiriate, art. 1421 alin. (2) C. civ. dă în sarcina locatarului toate reparațiile locative, mai puțin cele de amploare care revin proprietarului. S-a constatat că în speță, toate reparațiile sunt date în sarcina proprietarului, cu scăderea valorii acestora din chirie.
De asemenea, instituirea dreptului de preemțiune la cumpărarea spațiilor în favoarea pârâților D. și SC C. SRL Brașov, este de asemenea o clauză ce poate fi prevăzută în contractele de închiriere în urma negocierii directe între proprietar și chiriaș. În speță însă, astfel cum s-a arătat și anterior, prin contractul de mandat nu s-au stabilit condiții ale închirierii pe care mandatarii erau abilitați să o încheie în numele reclamanților, stipulându-se doar ca aceasta să aibă loc în interesul mandanților. În schimb, pe lângă faptul că este stipulată o asemenea clauză, pentru încălcarea sa sunt prevăzute daune în sarcina proprietarilor, plătibile pârâților D. și SC C. SRL Brașov, cu valori cuprinse între 50.000 euro și 300.000 euro.
Instanța a constatat de asemenea interdicția instituită în sarcina proprietarilor de a lua legătura cu subchiriașii, abatere ce putea fi sancționată prin plata sumei de 250 euro precum și clauza referitoare la posibilitatea de a se subînchiria spațiile în baza procurilor, chiar și dacă acestea vor fi revocate. În consecință, chiar dacă mandatul acordat urma să fie revocat, chiriașul SC C. SRL Brașov putea închiria spațiile către terți, contrazicându-se practic flagrant prevederile contractului de mandat.
Toate aceste clauze stipulate în favoarea locatarului și în dauna intereselor proprietarilor conduc la concluzia că cele 6 contracte de închiriere au fost încheiate de către mandatari cu încălcarea obligației de loialitate față de mandatari. Față de conținutul acestora, și în special văzând clauza privind durata excesivă a închirierii, cu posibilitatea prelungirii prin simpla voință a chiriașului, instanța a reținut că s-a produs o afectare a valabilității contractelor de închiriere în însăși esența acestora, practic concomitent momentului încheierii acestora.
În consecință, actele încheiate prin dublă reprezentare încalcă flagrant drepturile proprietarilor mandanți, astfel că în temeiul textelor legale invocate anterior, instanța a dispus anularea contractelor de închiriere încheiate în numele acestora.
Pârâții au invocat prin completarea la întâmpinare depusă la Dosarul nr. x/62/2013 vol. I al Tribunalului Brașov, faptul că încasarea unei chirii mai mari decât cea datorată reclamanților nu ar contraveni niciunei norme legale, dimpotrivă, este permisă, fiind vorba despre acte încheiate de un comerciant, acte care au caracter speculativ.
Instanța a reținut că o asemenea aserțiune ar putea fi valabilă doar în situația în care pârâții nu încheiau actul pentru care primiseră mandat cu ei înșiși, respectiv cu o societate care aparține lui D.
În privința petitelor privind anularea contractelor de subînchiriere încheiate între pârâta SC C. SRL Brașov și ceilalți pârâți persoane juridice chemate în judecată, instanța a constatat că inițial reclamanții i-au chemat în judecată pe subchiriași, dar ulterior au renunțat la judecata în contradictoriu cu aceștia.
În consecință, se pune problema admisibilității analizării valabilității unor contracte, în condițiile în care nu toate părțile semnatare sunt chemate în judecată.
Analizând aceste aspecte, instanța a reținut că cele 6 contracte de subînchiriere au fost încheiate pe de o parte între SC C. SRL Brașov în calitate de locator și, pe de altă parte, între locatarii SC H. SA București, SC I. SRL București, SC J. SRL Brașov, SC K. SRL Brașov, SC L. SRL Brașov și SC M. SRL București, la judecata în contradictoriu cu aceștia din urma luându-se act de renunțare. Fiind vorba despre contracte încheiate de către subchiriași, instanța a reținut că se impunea, pentru a se analiza valabilitatea acestora, ca toate părțile semnatare să fie chemate în judecată.
Față de considerentele expuse, s-a reținut că nu este admisibilă analiza acestor acte, față de absența în calitate de părți, a tuturor semnatarilor acestora, motiv pentru care instanța a respins acest petit.
Aceeași soluție se impune și în cazul petitului privind evacuarea spațiilor, având în vedere că subchiriașii cărora aceste spații li s-au închiriat nu mai sunt părți în proces, față de renunțarea la judecată. De asemenea, în privința acestui petit, reclamanții au declarat că au încheiat contracte de închiriere direct cu foștii subchiriași, mai puțin în privința spațiului din Brașov. În consecință, instanța va respinge și aceste pretenții.
Reclamanții au solicitat în cadrul ultimului petit, astfel cum a fost precizat, obligarea pârâtei SC C. SRL Brașov și a lui D. la plata în solidar a sumelor încasate cu titlul de chirie din contractele de subînchiriere, începând cu data de 01 octombrie 2007.
După cum s-a precizat anterior, reclamanții nu au solicitat în mod expres în precizări și obligarea pârâtei E. la plată.
De asemenea, trebuie observat și faptul că soluționarea acestui petit în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL Brașov a fost suspendată motivat de intrarea acestei pârâte în procedura insolvenței.
Față de revocarea contractului de mandat acordat pârâților D., SC C. SRL Brașov și E., și anularea contractelor de închiriere, fiind vorba despre spații proprietatea reclamanților închiriate în baza contractului de mandat, instanța a constatat că în cadrul contractelor de subînchiriere, locul locatorului SC C. SRL Brașov este ocupat de către reclamanți și se impunea ca mandatarul D., care este și reprezentant al SC C. SRL Brașov, să restituie mandanților tot ceea ce a încasat în baza contractului de mandat, potrivit dispozițiilor art. 1541 C. civ., respectiv chiria menționată în contractele de subînchiriere.
Instanța a reținut că, prin modul în care a procedat pârâtul-mandatar D., încheind contractele de închiriere cu o societate care îi aparține, pentru ca apoi să încheie contracte de subînchiriere pentru spațiile în discuție cu alte societăți de la care să încaseze chirii mai mari, acesta a pus reclamanții în situația de a nu încasa o chirie reală și corespunzătoare pieței, adică tocmai chiria pe care a încasat-o pârâtul-mandatar D. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere.
Instanța a reținut că reclamanții nu pot pretinde atât chiria stabilită în contractele de închiriere, cât și cea stabilită în contractele de subînchiriere, căci s-ar ajunge la o dublă plată.
Or, după cum s-a arătat, reclamanții sunt îndreptățiți să pretindă chiria reală pe care ar fi încasat-o pe spațiile în discuție dacă acestea nu ar fi fost închiriate prin intermediul societății aparținând pârâtului D.
Sub acest aspect, este relevantă perioada în care au fost încasate chiriile de către pârâtul D., pentru propria societate, de la subchiriași și sumele încasate cu acest titlu, respectiv calculul făcut de expert și perioadele indicate la Dosarul nr. x/62/2013 vol. XIII al Tribunalului Brașov, neavând relevanță calculul expertului cu privire la chiria datorată în temeiul contractelor de închiriere indicat la Dosarul nr. x/62/2013 vol. XIII al Tribunalului Brașov (unde se indică perioada 01 iunie 2007 - 01 august 2009) și la Dosarul nr. x/62/2013 vol. XIV al Tribunalului Brașov (unde se indică perioada 01 iunie 2007 - 15 iulie 2009).
În privința sumelor datorate de pârâtul D. fiecăruia dintre reclamanți, instanța a reținut următoarele:
Aceste sume se compun din chiriile încasate de pârâtul-mandatar D. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere, din care, ca regulă, ar trebui a fi scăzute sumele achitate de pârât reclamanților cu titlu de chirie, precum și impozitele și taxele achitate în numele acestora, în măsura în care se dovedește achitarea de către pârâți a unor astfel de sume.
Tribunalul a reținut că, în final, pârâtul D. datorează reclamantului A. suma de 210.530,61 euro (225.555,78 euro - 15.025,14 euro), iar reclamantului B. suma de 140.487,41 euro (147.167,21 euro - 6.679,80 euro).
După cum s-a menționat, reclamanții au solicitat în cadrul ultimului petit, astfel cum a fost precizat, obligarea pârâtei SC C. SRL Brașov și D. la plata în solidar a sumelor încasate cu titlul de chirie din contractele de subînchiriere, începând cu data de 01 octombrie 2007, nesolicitând în mod expres în precizări și obligarea pârâtei E. la plată, astfel că hotărârea de față îl vizează, sub acest aspect, doar pe pârâtul D.
Față de considerentele expuse, în temeiul textelor legale menționate, instanța a admis în parte acțiunea formulată, anulând, în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL Brașov, D. și E., contractele de închiriere în discuție și obligând pârâtul D. la plata sumelor menționate mai sus către reclamanți.
În privința cheltuielilor de judecată pretinse de către reclamanți, s-a constatat că, potrivit dovezilor depuse la dosar, inclusiv din cele anterioare Dosarului nr. x/62/2013 al Tribunalului Brașov și conform art. 274 C. proc. civ., pârâtul D., căzând în pretenții datorează către fiecare dintre reclamanți suma de 69.561,535 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat.
Totodată, instanța a redus taxa de timbru și timbrul judiciar cuvenite reclamanților cu titlu de cheltuieli de judecată și datorată de pârâtul D., prin raportare la pretențiile admise. Astfel, potrivit pretențiilor încuviințate reclamanților în euro echivalent în lei și raportat la cursul 1 euro = 4,4356 lei din data de 04 noiembrie 2013, a precizării reclamanților de la Dosarul nr. x/62/2013 vol. XII al Tribunalului Brașov, a rezultat că pârâtul D. datorează reclamantului A. suma de 13.449,3 lei și reclamantului B. suma de 10.342.46 lei, reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise fiecăruia dintre reclamanți.
În privința taxei de timbru datorate pentru anularea celor 6 contracte de închiriere, respectiv 73,8 lei, pârâții D. și E. trebuie să o suporte în mod egal, respectiv câte 57 lei fiecare, suma de 28,5 lei urmând a fi plătită de fiecare dintre acești doi pârâți fiecăruia dintre reclamanți.
Instanța a obligat fiecare dintre pârâții D. și E. la plata către experta F. a sumei de 3700 lei reprezentând diferență onorariu expert.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții D., E. și SC C. SRL.
Prin Decizia civilă nr. 294/Ap din 23 februarie 2016 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, s-a respins excepția tardivității motivării apelului pârâtei E.; s-a admis apelul declarat de pârâta E. împotriva Sentinței civile nr. 342/C din 16 aprilie 2015 a Tribunalului Brașov, secția a II-a civilă, contencios administrativ și fiscal, care a fost schimbată în parte în sensul că s-a înlăturat obligarea pârâtei E. la plata cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru în sumă de 28,5 lei și onorariu expert în sumă de 3700 lei; s-a păstrat restul dispozițiilor din sentință. A fost respins apelul declarat de pârâtul D. și anulat ca netimbrat apelul declarat de pârâta SC C. SRL împotriva aceleiași hotărâri.
În motivare, instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Prima instanță a făcut o analiză corectă în ceea ce privește valabilitatea contractelor de închiriere în raport de motivele de anulare invocate. În primul rând, în ceea ce privește valabilitatea procurilor, acestea au fost valabil încheiate, iar acest aspect nu a fost atacat în prezenta cale de atac. De asemenea, mandatarii au fost împuterniciți să desemneze un reprezentant fiscal, desemnare făcută în persoana pârâtei G.
Contractele de închiriere au fost încheiate între reclamanți reprezentați de D. și G. cu locatarul SC C. SRL, societate reprezentată de D. Mandatul a fost executat personal de către pârâtul D., care a semnat în această calitate contractele de închiriere, chiar dacă alături de el a semnat contractele în aceeași calitate și reprezentantul său fiscal. În aceste condiții, nu au fost reținute ca întemeiate criticile formulate de pârât prin apel referitoare la valorificarea contractului datorită semnăturii reprezentantului fiscal, în condițiile înlăturării semnăturii reprezentantului direct D. Contractul nu poate fi salvat numai prin aducerea unui alt reprezentant fiscal care semnează alături de reprezentantul desemnat de mandanți.
După cum se poate observa, D. a încheiat contractele de închiriere în calitate de reprezentant atât al locatorilor cât și al locatarilor, contractele fiind încheiate cu dublă reprezentare, situație în care există riscul vătămării intereselor proprietarilor mandanți. Din această perspectivă, prima instanță a analizat dacă a existat o vătămare a intereselor mandanților privită din perspectiva clauzelor contractului de mandat care obligau mandatarii să opereze închirierile în condițiile cele mai avantajoase pentru proprietari.
Din analiza clauzelor contractelor de închiriere în mod direct și prin comparație cu cele prevăzute în contractele de subînchiriere, prima instanță a reținut în mod corect că pârâții nu au acționat cu bună-credință și pentru protejarea intereselor mandanților, ci pentru propriile interese, cu încălcarea obligației de loialitate față de mandanți. Astfel, s-a avut în vedere durata foarte mare a închirierilor, respectiv 50 de ani cu posibilitatea reînnoirii pe aceeași durată prin simpla voință a locatarului; stabilirea obligației de efectuare a tuturor reparațiilor, inclusiv cele curente, în sarcina proprietarului, cu scăderea acestora din prețul chiriei; instituirea unui drept de preemțiune la cumpărarea spațiilor comerciale în favoarea pârâților mandatari, cu daune în sarcina proprietarilor cu valori cuprinse între 50.000 euro și 300.000 euro; interdicția instituită în sarcina proprietarilor de a lua legătura cu subchiriașii sub sancțiunea plății unei sume de 250 euro precum și clauza referitoare la posibilitatea de a subînchiria spațiile pe baza procurilor, chiar și în situația în care acestea ar fi revocate. Toate aceste clauze, deși neinterzise de către lege, ar fi putut fi consimțite prin negocierea părților; dar, în lipsa unor prevederi exprese în contractul de mandat, aceste clauze nu puteau fi încheiate fără a prejudicia în mod evident interesele proprietarilor.
Analiza vătămării intereselor proprietarilor mandanți este făcută apoi prin raportare la contractele de subînchiriere încheiate de către pârâta SC C. SRL, prima instanță reținând fără echivoc încasarea unor chirii substanțial mai mari decât cele stabilite prin contractele de închiriere, sume ajungând până la de patru ori mai mari decât cele stabilite prin contractele de închiriere. Curtea de apel nu a reținut criteriul economic speculativ invocat de către pârât prin motivele de apel întrucât mandatul acordat a fost cu titlu gratuit, iar subînchirierea la intervale scurte de timp în condițiile arătate nu confirmă rațiuni economice speculative ci conturează elementele dolului prin reticență reținut de instanța de fond.
S-a invocat prin motivele de apel că reclamanții au știut și au fost de acord cu încheierea contractelor de închiriere în condițiile date, invocându-se și înscrierea acestora în registrele fiscale și de publicitate. Din probele administrate nu rezultă că ar fi existat o asemenea ratificare a contractelor încheiate cu dublă reprezentare, nici expresă și nici tacită. Nu există dovezi care să ateste că reclamanții au luat la cunoștință în orice mod sau că mandatarii le-au adus la cunoștință despre existența și derularea contractelor de închiriere și subînchiriere. Comunicările registrelor de publicitate s-au realizat tot cu mandatarii proprietarilor, iar contractele de subînchiriere au fost depuse doar în fața instanței de judecată, la solicitarea expresă a acesteia.
În ceea ce privește momentul la care trebuie analizată producerea prejudiciului, instanța de apel a reținut că mandatarul este legat de obligațiile mandatului până la revocarea acestuia și desocotirea față de mandanți, astfel că producerea prejudiciului nu poate fi raportată strict la momentul încheierii contractelor de închiriere.
În ceea ce privește soluția suspendării acțiunii față de pârâta SC C. SRL, instanța de apel a reținut dispozițiile legale cuprinse în art. 1543 C. civ. potrivit cărora nu există solidaritate între mandatari, în lipsa unei stipulații exprese. Din această perspectivă, soluția suspendării acțiunii față de societatea în insolvență este posibilă, dar și obligatorie potrivit dispozițiilor legale cuprinse în art. 75 din Legea nr. 85/2014. De asemenea, curtea de apel a arătat că reclamanții nu au solicitat în mod expres obligarea pârâtei G. la plata de despăgubiri, astfel că judecătorul fondului a soluționat în mod corect acțiunea în limitele procesuale determinate de dispoziția reclamanților și prevederile legale privind suspendarea acțiunilor cuprinse în art. 75 din Legea insolvenței.
Referitor la motivele de apel privind obligarea pârâtului D. la plata sumelor stabilite de către prima instanță și a cheltuielilor de judecată, instanța de apel a reținut că prima instanță a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1541 C. civ., potrivit cărora mandatarul este dator a da seamă mandantului de lucrările sale și de a-i remite tot ceea ce ar fi primit în puterea mandatului, chiar când ce ar fi primit nu s-ar fi cuvenit mandantului. În aceste condiții, reclamanții sunt îndreptățiți să pretindă chiria reală pe care ar fi încasat-o pentru spațiile în discuție dacă acestea nu ar fi fost închiriate prin intermediul societății aparținând pârâtului D. În cuantificarea prejudiciului, prima instanță și-a bazat hotărârea pe concluziile expertizei tehnice dispuse în cauză, probă față de care instanța de apel nu a constatat motive de nulitate sau de natură a necesita refacerea sau completarea acesteia. Astfel, instanța de fond a cuantificat prejudiciul la nivelul sumelor compuse din chiriile încasate de pârâtul D. pentru propria societate în temeiul contractelor de subînchiriere, după scăderea sumelor achitate de către pârât reclamanților cu titlu de chirie din contractele de închiriere, în măsura existenței unor astfel de dovezi. Astfel, potrivit calculului expertului tehnic, a rezultat o sumă de 146.167,21 euro datorată reclamantului B. și o sumă datorată reclamantului A. de 225.555,78 euro, cu luarea în considerare a cotei de proprietate exclusivă de 44,73 mp a acestui reclamant după vânzarea unei părți și dezmembrarea unui spațiu comercial obiect al contractelor de subînchiriere. Pentru sumele indicate de către pârâți ca plătite în temeiul contractelor de închiriere, instanța de fond a considerat în mod corect că nu există dovezi care să ateste încasarea acestora de către reclamanți, în lipsa înscrisurilor doveditoare. Sumele pentru care există acte doveditoare sunt de 15.025,14 euro și 6.679,80 euro și prima instanță a reținut că reprezintă taxe achitate la bugetul de stat în numele reclamanților și le-a scăzut din suma totală datorată.
În consecință, a rezultat că pârâtul D. datorează reclamantului A. suma de 210.530,61 euro, iar reclamantului B. suma de 140.487, 41 euro.
În ceea ce privește apelul formulat de către pârâtă SC C. SRL, față de neplata taxelor de timbru stabilite de instanța de apel în sarcina acesteia, în baza art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, curtea de apel a dispus anularea apelului formulat de această parte.
În ceea ce privește apelul declarat de pârâta G., instanța de apel a respins excepția tardivității depunerii motivelor de apel, motivarea apelului făcându-se în termen, respectiv până la prima zi de înfățișare, în baza dispozițiilor procedurale cuprinse în art. 134 C. proc. civ., potrivit căruia, prima zi de înfățișare este termenul la care părțile, legal citate, pot pune concluzii. În speță, câtă vreme taxa de timbru nu era achitată, din punct de vedere procedural părțile nu puteau pune concluzii și acel termen nu putea fi considerat prima zi de înfățișare.
În ceea ce privește motivul de apel invocat, respectiv nelegala obligare la plata cheltuielilor de judecată, instanța de apel a reținut că împotriva acestei pârâte nu au fost formulate pretenții proprii și instanța de fond a reținut expres acest aspect iar hotărârea finală nu cuprinde nicio obligație în sarcina pârâtei. Pe cale de consecință, pârâta G. nu putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, nefiind în situația unei părți căzute în pretenții potrivit normelor cuprinse în art. 274 C. proc. civ.
Pentru aceste motive, în baza art. 296 C. proc. civ., apelul pârâtului D. a fost respins ca nefondat, apelul formulat de pârâta G. a fost admis în ceea ce privește înlăturarea obligației de plată a cheltuielilor de judecată, iar apelul pârâtei SC C. SRL a fost anulat pentru neplata taxelor de timbru.
Împotriva acestei decizii a declarant recurs pârâtul D., întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., solicitând în principal admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea administrării probelor solicitate prin cererea de apel, iar în subsidiar, admiterea recursului și modificarea deciziei apelate în sensul admiterii apelului cu consecința schimbării în parte a Sentinței civile nr. 342/C din 16 aprilie 2015 a Tribunalului Brașov, în sensul respingerii în tot a acțiunii civile, așa cum a fost precizată, cu care reclamanții A. și B. au învestit Tribunalul Brașov.
Cu privire la anularea contractelor de închiriere, recurentul arată că prin motivele de apel a criticat soluția instanței de fond care a dispus anularea contractelor de închiriere, defăimate de reclamanți, iar nu constatarea nulității absolute a acestora, cum au solicitat reclamanții. Astfel, deși s-a reținut că reclamanții nu și-au modificat petitul privind constatarea nulității absolute a contractelor, judecătorul fondului a acordat "ceea ce nu s-a cerut", respectiv a dispus "anularea contractelor de închiriere". Susține că asupra acestui motiv de apel, curtea de apel nu s-a pronunțat.
De asemenea, susține că prin motivele de apel a criticat soluția tribunalului cu privire la anularea contractelor de închiriere defăimate de reclamanți, care a fost motivată de "dubla reprezentare" a părților contractante, respectiv de semnarea tuturor contractelor, în numele ambelor părți, de același reprezentant legal, respectiv dl. D. Arată că aceste contracte nu au fost semnate numai de D. ci și de E. (în prezent G.), care le-a reprezentat interesele celor doi reclamanți. Prin urmare nu se mai poate susține existența "dublei reprezentări" și prin urmare nici "dolul prin reticență" - temei al anulării tuturor contractelor.
Consideră că instanța de apel a înlăturat aceste susțineri, fără o motivare convingătoare, reținând faptul că semnătura pârâtei G. nu este valabilă și nu poate produce consecințe juridice, respectiv nu poate salva contractele pe care le-a semnat în numele și pentru cei doi reclamanți.
Susține că, potrivit procurilor anterioare date de reclamanți lui D., acesta din urmă, în calitate de mandatar, putea substitui mandatul său oricărei persoane de cetățenie română, la libera sa alegere. Astfel, în baza îngăduinței celor doi mandanți, mandatarul D., în temeiul art. 1542 C. civ. de la 1864, a substituit-o pe E. să execute mandatul ce i-a fost încredințat, respectând întocmai limitele în care a fost împuternicit. Prin urmare, nominalizarea mandatarului substituit s-a făcut în limitele mandatului, care-i permitea mandatarului D. "să desemneze orice cetățean român va crede de cuviință" și care să semneze în numele mandanților contractele de închiriere pentru imobilele, proprietatea reclamanților.
În concluzie, recurentul consideră că este evident că toate contractele de închiriere au fost semnate în mod valabil, în numele reclamanților-locatori de către mandatarul substituit, E., iar ambele instanțe au nesocotit semnătura acesteia de pe contractele de închiriere, fără însă a motiva această nesocotire.
Mai arată și faptul că, deși toate contractele de închiriere poartă și semnătura lui D., dreptul de a semna aceste contracte în numele reclamanților A. și B., s-a născut în baza numeroaselor procuri, prin care aceștia l-au împuternicit pe D. și societatea al cărui asociat unic este, SC C. SRL, să achiziționeze pentru ei imobile pe teritoriul României, să le administreze și să le închirieze.
Ultimele două procuri în baza cărora D. a închiriat proprietățile intimaților au fost cele redactate și semnate de cei doi mandanți-reclamanți, la data de 15 noiembrie 2006. Aceste procuri, care au ca obiect încredințarea unor afaceri comerciale, respectiv închirierea unor spații comerciale, sunt prezumate de legea comercială a fi cu caracter oneros, iar nicidecum cu titlu gratuit, cum în mod greșit apreciază instanța de apel.
De altfel, în contul retribuției la care era îndreptățit mandatarul D., pentru ducerea la îndeplinire a mandatelor încredințate de cei doi mandanți, s-a acceptat ca spațiile comerciale, încredințate acestuia spre administrare și închiriere, să poată fi subînchiriate. Prețul subînchirierii, era practic remunerația cuvenită mandatarului.
Recurentul subliniază că, de vreme ce mandanții i-au permis lui D. să încheie contracte de închiriere, chiar cu societatea al cărui administrator unic este, este evident că nu se mai poate pune în discuție "dolul prin reticență".
De altfel, prin înlăturarea semnăturii recurentului, contractele de închiriere rămân valabile, fiind încheiate de mandatarul substituit, E., în numele celor doi reclamanți, cu SC C. SRL, reprezentată de D. - administratorul acestei societăți.
De altfel, chiar reclamanții au chemat-o în judecată pe E., pentru a dispune în contradictoriu și cu aceasta, anularea contractelor de închiriere, recunoscând că aceasta le-a reprezentat interesele, prin semnarea acestor contracte. Nu au solicitat recuperarea prejudiciului de la această pârâtă.
Sub aspectul legalității, apreciază că în condițiile mai sus expuse, contractele de închiriere sunt puse la adăpostul legii.
În măsura în care aceste contracte ar conține clauze nelegale, sancțiunea aplicabilă este anularea acestora, iar nu a întregului contract. În acest fel s-ar da eficiență principiului "salvgardării contractului".
Consideră că, în măsura în care prin aceste contracte s-ar fi prejudiciat interesele mandanților, existența prejudiciului nu constituie temei al anulării acestora. Mandantul, potrivit art. 1542 alin. (1) și (2) C. proc. civ., are o acțiune directă împotriva mandatarului cât și împotriva mandatarului substituit.
În ceea ce privește acordul ulterior al mandanților, în pofida celor reținute de instanța de apel, recurentul susține că mandanții au fost de acord cu cuprinsul contractelor de închiriere, asupra acelorași spații, fiind de acord cu derularea lor.
Motivarea instanței de apel este eronată, întrucât recurentul arată că a făcut dovada înregistrării la CF a tuturor contractelor de închiriere și subînchiriere asupra spațiilor în litigiu, iar înscrierea acestor contracte în evidențele de CF, valorează cu aducerea la cunoștință, "erga omnes" a acestor acte juridice. Prin urmare, nu era necesar a se face dovada comunicării către reclamanți a comunicărilor registrelor de publicitate, pentru ca aceștia să ia la cunoștință de existența contractelor. În fapt însă, intimaților reclamanți li s-au înmânat copii de pe aceste comunicări, cum de altfel și extrase de CF, obținute după efectuarea acestor înscrieri, precum și copii de pe documentele de plată a impozitelor datorate bugetului statului, cu care aceștia au fost de acord. Dovezile comunicării acestor ultime documente au fost depuse la dosarul cauzei, dar nu au fost examinate de nicio instanță. De asemenea, a fost respinsă fără o motivare corespunzătoare administrarea probei cu interogatoriul singurei persoane care a înmânat reclamanților copii de pe contractele de închiriere și subînchiriere, respectiv a pârâtei E. - reprezentantul fiscal al reclamanților. Astfel s-ar fi observat că reclamanții au luat la cunoștință de existența contractelor de închiriere în litigiu cu care au fost de acord și le-au ratificat.
Mai susține și că dolul prin reticență - temei al anulării contractelor de închiriere -, a fost motivat de instanța de fond și prin prejudiciul creat reclamanților, generat de diferența mare dintre prețul chiriei spațiilor comerciale, plătit acestora și prețul obținut de SC C. SRL din subînchirierea acestor spații, motivare împărtășită de instanța de apel.
Susține că prin motivele de apel, nu a contestat momentul producerii prejudiciului, ci a susținut că "dolul prin reticență" viciu de consimțământ, pe care se întemeiază anularea contractelor de închiriere, trebuie verificat anterior sau la momentul încheierii acestor contracte, iar nu pe toată durata derulării acestora, sau pe toată durata mandatului.
Totodată, dolul prin reticență trebuie să existe anterior sau concomitent cu încheierea unui act juridic, când una din părți a utilizat mijloace viclene (mașinațiuni, șireterii, etc), constând în fapte omisive, pentru a determina cealaltă parte să încheie acel act juridic. Ori, în cauza dedusă judecății nu s-a făcut dovada existenței acestor mașinațiuni la data perfectării contractelor de închiriere.
În ceea ce privește prețul chiriei, acesta a fost stabilit în raport de prețul practicat pe piața imobiliară la momentul încheierii spațiilor comerciale. Subînchirierea ulterioară a spațiilor comerciale, intervenită după mai mult timp de la data încheierii contractelor de închiriere (iar nu la câteva zile, după cum în mod greșit au susținut reclamanții) nu poate constitui un reper ce trebuie avut în vedere la aprecierea dolului prin reticență.
Apreciază că în cauză trebuia dovedit că la data încheierii contractelor de închiriere, mandatarul avea deja intenția de a obține o chirie mai mare, în dauna intereselor mandanților. SC C. SRL, în calitatea sa de comerciant și în lipsa interdicției de subînchiriere a "speculat" o oportunitate de obținere a profitului (esență a activității comerciale) apărută după mai mult timp de la încheierea contractelor de închiriere, respectiv a procedat la încheierea contractelor de subînchiriere asupra acelorași spații ca urmare a inițiativei subchiriașilor.
Referitor la obligarea recurentului-pârât la plata sumei de 210.530,64 euro, către reclamantul A. și a sumei de 140.487,41 euro către reclamantul B. și a cheltuielilor de judecată către reclamanți, recurentul susține că toate criticile pe acest aspect au fost respinse fără o motivare corespunzătoare.
Consideră că, prin aceste motive - ce urmau, în mare parte, să fie susținute de probele solicitate a fi refăcute în apel și de alte probe noi, respinse în mod nejustificat de instanța de apel - a arătat că sumele la care a fost obligat pârâtul D., nu sunt datorate.
În acest sens a arătat că judecătorul fondului a apreciat în mod greșit că, datorită anulării contractelor de închiriere, locul locatorului SC C. SRL este ocupat de reclamanți.
Prin urmare, în opinia aceluiași judecător, în atare condiții, se impune ca mandatarul D., care este și reprezentant al SC C. SRL să restituie mandanților tot ceea ce a încasat în baza contractelor de mandat, potrivit art. 1541 C. civ., respectiv chiria menționată în contractele de închiriere.
Din conținutul art. 1418 C. civ., rezultă că un contract de subînchiriere este condiționat de existența unui contract de închiriere. Prin urmare, atunci când contractul de închiriere este desființat (anulat, reziliat, etc.) în mod automat încetează și contractul de subînchiriere care a fost încheiat în considerarea existenței contractului de închiriere.
În cauză, odată cu anularea contractelor de închiriere, dispusă de instanța de fond, au încetat și contractele de subînchiriere subsecvente. De vreme ce aceste ultime contracte au încetat, nu se mai poate pune în discuție "schimbul de locuri" dintre reclamanți și sublocatorul SC C. SRL din contractele de subînchiriere, întrucât acestea nu mai există.
Arată că instanța de fond a apreciat că reclamanții urmează să ia locul sublocatorului SC C. SRL, în raportul de sublocațiune, însă care să fie rațiunea pentru care, reclamanții urmează să fie îndestulați de o altă persoană fizică decât cea care a fost înlocuită în raporturile juridice de sublocațiune și care a încasat chiria?
Instanța de fond nu dă nicio explicație în acest sens, mulțumindu-se în continuare să oblige mandatarul D. la plata unor sume de bani pe care le-a "încasat în baza contractului de mandat, potrivit dispozițiilor art. 1541 C. civ., respectiv chiria menționată în contractele de subînchiriere".
Recurentul D. susține că nu a încasat nicio sumă de bani cu titlu de chirie, iar actele încheiate de acesta în numele SC C. SRL sunt acte ale persoanei juridice, iar nu ale sale.
De altfel, înșiși reclamanții au apreciat că SC C. SRL este răspunzătoare de acest prejudiciu, sens în care s-au înscris la masa credală, pentru recuperarea sumelor de 193.253 lei (A.) și 126.929 lei (B.), aceste sume fiind aprobate de judecătorul sindic, așa cum rezultă din tabelul preliminar depus la dosar.
Consideră recurentul că motivarea instanței de apel este deficitară, ducându-ne la imposibilitatea identificării felului răspunderii ce se antrenează în sarcina lui D. (delictuală sau eventual contractuală), fiind consecința anulării contractelor de închiriere și înlocuirii (forțate) a sublocatorului din contractele de subînchiriere.
"Aparența" de mai sus este contrazisă în cele din urmă de precizarea instanței de fond potrivit cu care răspunderea mandatarului D. se antrenează în condițiile art. 1541 C. civ.
Însă, recurentul D. nu a primit absolut nimic în puterea mandatului.
Apoi, trebuie observat că, în cauza dedusă judecății, mandanții reclamanți au avut trei mandatari, respectiv D., SC C. SRL, reprezentată de administratorul D. și E.
Reclamanții au solicitat obligarea la plată doar a lui D. și SC C. SRL.
Acțiunea judiciară față de SC C. SRL a fost suspendată, în condițiile art. 75 din Legea nr. 85/2014.
În aceste condiții, arată că judecătorului fondului nu i-a mai "rămas" decât o singură persoană căreia să-i impute presupusul prejudiciu creat în patrimoniul reclamanților, și anume recurentul-pârât D.
Consideră că acțiunea reclamanților, "în restituirea fructelor civile" nu putea fi primită și nici nu putea fi judecată, decât în contradictoriu cu toți mandatarii desemnați în cauză.
Prin urmare, de vreme ce, față de E. (persoană substituită în mod legal de către mandatarul D.) nu s-au formulat pretenții (potrivit art. 1542 C. civ., mandatarul are o acțiune directă împotriva substituitului) iar față de SC C. SRL s-a dispus suspendarea cauzei, apreciază că soluționarea acestui capăt de cerere numai în contradictoriu cu D. nu era posibilă.
În cauza dedusă judecății, instanța de fond, deși nu a judecat cauza și în contradictoriu cu SC C. SRL, în mod implicit a apreciat că aceasta nu datorează nicio sumă de bani, așa încât întregul prejudiciu, de peste 350.000 euro urmează să fie suportat în totalitate de recurentul-pârât D.
Suspendarea de drept a judecății în contradictoriu cu SC C. SRL este pur și simplu formală, atâta timp, cât prin modul de soluționare a acestei cauze, s-a apreciat că numai D. răspunde de acoperirea întregului prejudiciu.
Toate aceste motive de apel nu au fost cenzurate de Curtea de Apel Brașov.
Aceasta s-a limitat doar să conchidă că pârâtul D. datorează sumele de bani la care a fost obligat. Într-un final a apreciat că, în mod corect, instanța de fond a suspendat judecarea cauzei, în temeiul art. 75 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 85/2014.
Nu a analizat însă criticile pârâtului D. cu privire la această suspendare.
Referitor la cuantumul acestor sume, arată că a învederat instanței de apel că ele sunt rezultatul caracterului subiectiv, care și-a pus amprenta asupra modului de efectuare a expertizei, precum și a asupra rezultatelor acesteia.
A susținut că expertiza s-a întocmit fără convocarea consilierului expert al pârâților, iar rezultatele acesteia au fost stabilite în mod greșit, prin majorarea artificială a prejudiciului reclamat de cei doi mandanți, cu sume de bani nejustificate și care exced obiectivelor expertizei. A mai arătat că, acest raport de expertiză "respectă" finalitatea urmărită de expertiza extrajudiciară întocmită de expertul consilier al reclamanților.
Având în vedere gravele erori strecurate în cuprinsul raportului de expertiză depus "în mare grabă" în ședința de judecată (fără a mai fi înregistrat la Biroul local de expertize) recurentul arată că a formulat "obiecțiuni" substanțiale, care au fundamentat și plângerea penală formulată împotriva expertului și a formulat cerere de recuzare a expertului, însă judecătorul fondului a apreciat că această cerere este tardiv formulată.
În ceea ce privește răspunsul la obiecțiunile încuviințate de instanța de fond, recurentul arată că a susținut faptul că expertul a omis să soluționeze cea mai mare parte din obiecțiuni. Desigur, judecătorul fondului, chiar dacă nu a împărtășit în totalitate constatările acestuia, și-a întemeiat soluția pe rezultatele unei expertize contestate cu argumente temeinice. În aceste condiții, sume de bani foarte importante achitate în conturile reclamanților au fost înlăturate de către judecătorul fondului, întemeindu-și soluția tocmai pe "omisiunea" expertului de a se pronunța cu privire la legalitatea acestor plăți.
Documentele justificative care fac dovada acestor plăți, înlăturate de judecător, însumează 117.450 euro; din această sumă reclamantului A. i s-au achitat 83.755 euro, iar lui B. i s-a plătit suma de 33.695 euro.
În ceea ce-l privește pe recurent acesta a apreciat că suma totală datorată cu titlu de prejudiciu este de 67.447 euro, din care 35.346,30 euro către reclamantul A. și 32.401 euro către reclamantul B.
De altfel, cu aceste sume de bani, cei doi reclamanți s-au înscris la masa credală a SC C. SRL, așa încât niciunul din pârâți nu mai datorează vreo sumă de bani.
Față de toate motivele de mai sus, cu care a fost învestită instanța de apel, a solicitat refacerea expertizei contabile dispuse în cauză.
Consideră recurentul că în măsura în care se admitea această probă, cum de altfel și proba cu interogatoriul pârâtei G. (fostă E.), Curtea de Apel Brașov avea suficiente temeiuri pentru admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
Intimații-reclamanți B. și A. au depus întâmpinare prin care au invocat excepția netimbrării recursului și au solicitat respingerea recursului ca fiind formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă în ceea ce privește anularea contractelor de închiriere nr. y din 15 decembrie 2006, nr. y1 din 27 decembrie 2006, nr. y2 din 27 decembrie 2006, nr. y3 din 14 mai 2007, nr. y4 din 25 mai 2007 și contractul de închiriere încheiat la data de 05 aprilie 2007, respingerea recursului ca inadmisibil având în vedere criticile privind aprecierea probelor care nu fac obiectul art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și respingerea recursului ca nefondat.
Având în vedere că la termenul din 16 noiembrie 2016, recurentul-pârât a timbrat cererea de recurs în cuantumul stabilit, intimații-reclamanți nu au mai susținut excepția netimbrării recursului, astfel cum s-a consemnat în practicaua deciziei.
Solicitările intimaților-reclamanți vizând respingerea recursului ca fiind formulat de o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă în ceea ce privește anularea contractelor de închiriere enunțate, precum și cele referitoare la inadmisibilitatea recursului având în vedere criticile privind aprecierea probelor sunt apărări de fond și vor fi analizate în soluționarea recursului.
Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate și de susținerile din întâmpinare, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Premergător, Înalta Curte observă că recurenta a invocat motive de recurs pe care le-a încadrat în dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Examenul pe care Înalta Curte este chemată să îl efectueze asupra deciziei recurate va fi circumscris motivelor de recurs invocate numai în măsura în care aceste motive vizează legalitatea deciziei atacate, în considerarea caracterului extraordinar al acestei căi de atac, în care nu se pot invoca aspecte ce vizează modul în care instanța de apel a interpretat și apreciat ansamblul probator ce a condus la stabilirea situației de fapt.
În ceea ce privește motivul de recurs prin care recurentul D. a susținut că prin hotărârea primei instanțe, menținută de instanța de apel, instanța a acordat "ceea ce nu s-a cerut", întrucât, deși reclamanții nu și-au modificat petitul privind constatarea nulității absolute a contractelor, instanța a dispus anularea contractelor de închiriere, Înalta Curte constată că acesta este funcțional numai în situația în care instanța de apel se pronunță, ea însăși, asupra fondului cererii de chemare în judecată, pentru că numai în acest caz poate să acorde mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.
Astfel, cazul de minus petita invocat, în urma modificării textului art. 304 pct. 6 C. proc. civ., prin O.U.G. nr. 138/2000, nu mai constituie motiv de recurs, prin urmare nu mai poate constitui obiect al verificărilor prin intermediul căii de atac deduse judecății.
Invocarea de către recurent a unei motivări superficiale nu poate fi încadrată în dispozițiile procedurale prevăzute de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - decizia cuprinzând motivele pe care se sprijină, acestea nu sunt contradictorii și nici străine de natura pricinii.
Deși recurentul invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., niciuna dintre criticile aduse deciziei recurate nu se circumscrie acestuia, respectiv greșitei interpretări a actului juridic dedus judecății, sau schimbării naturii ori înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Prin motivele formulate recurentul-pârât pune în discuție greșita reținere de către instanța de apel a depășirii limitelor mandatului de administrare prin îndeplinirea condițiilor dublei reprezentări și dolului prin reticență, de natură să ducă la anularea contractelor de închiriere, aspecte care vor fi examinate din perspectiva motivului prevăzut de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., deși nu le-a invocat expres.
Recurentul-pârât susține că argumentele instanței de apel referitoare la dubla reprezentare ar fi nefondate, deoarece contractele de închiriere încheiate între reclamanți și SC C. SRL, societate al cărei asociat unic și administrator este D. nu ar fi fost semnate în numele reclamanților doar de către recurentul D., ci și de către pârâta E.
Contrar acestor susțineri, instanța de apel, confirmând soluția tribunalului, a statuat că, în speță, prin procurile acordate, nu a fost permisă în mod expres posibilitatea mandatarului D. de a închiria către sine însuși și respectiv către propria societate SC C. SRL, la rândul său și ea mandatară a reclamanților B. și A., imobilele proprietatea acestora.
De principiu, în legislația noastră civilă, nu există o interdicție expresă a contractului cu sine însuși sau a contractului cu dublă reprezentare așa încât, din punct de vedere tehnico-juridic, aceeași persoană poate acționa în mai multe calități, exprimând interesele unor persoane diferite, care figurează cu calități diferite în actul astfel încheiat.
Cu toate acestea, în cazul autocontractului, sau al contractului cu dublă reprezentare exista riscul mai mare al vătămării drepturilor reprezentatului, mandantului, datorită conflictului de interese ce se poate ivi între mandant și partea pe care mandatarul o reprezintă în dubla sa calitate, în sensul că mandatarul ar putea să favorizeze pe una din părți în dauna celeilalte.
Așadar, în cadrul contractului cu dublă reprezentare, ipoteză pe care o relevă speța de față, esențial, în opinia curții, pentru aprecierea valabilității actelor astfel încheiat este modul în care mandatarul și-a îndeplinit mandatul, fiind exclusă cu desăvârșire lezarea intereselor mandantului.
Plecând de la această premisă a analizei contractelor de închiriere deduse judecății, mai trebuie spus, că, potrivit art. 1539 - 1541 C. civ. și art. 382 C. com. mandatarul are obligația să execute mandatul ce i-a fost încredințat conform puterilor conferite și să dea socoteală mandantului.
Cum, mandatul este un contract intuitu personae, bazat pe încrederea pe care mandantul o are în persoana aleasă ca mandatar, el implică obligația de loialitate a mandatarului față de mandant, astfel că în executarea mandatului, facultatea de inițiativă a mandatarului trebuie întotdeauna să se manifeste în interesul mandantului.
Așa fiind, în ipoteza unui dublu mandat, loialitatea și buna-credință a mandatarului sunt esențiale pentru valabilitatea actului încheiat.
În cauză, contractele de închiriere încheiate de mandatarul D. în dublă calitate de împuternicit al reclamanților și reprezentant al SC C. SRL, ea însăși mandatara reclamanților, nesocotesc aceste reguli de protecție a mandanților, interesele acestora fiind vătămate din perspectiva clauzelor contractului de mandat care obligau mandatarii să opereze închirierile în condițiile cele mai avantajoase pentru proprietari.
În acest context, în mod corect instanța de apel a reținut că nu pot fi valorificate contractele de închiriere prin aducerea unui alt reprezentant fiscal și anume G. (fostă E.) alături de reprezentantul D. desemnat de mandanți.
Aceste obligații exced evident puterilor conferite de mandanți prin procurile date, și ele, în mod indubitabil nu au fost aduse la cunoștința mandanților, chestiune de fapt statuată de prima instanță, confirmată în apel și neprobată de mandatar. Astfel, durata foarte mare a închirierilor, respectiv 50 de ani cu posibilitatea reînnoirii pe aceeași durată prin simpla voință a locatarului; stabilirea obligației de efectuare a tuturor reparațiilor, inclusiv cele curente, în sarcina proprietarului, cu scăderea acestora din prețul chiriei; instituirea unui drept de preemțiune la cumpărarea spațiilor comerciale în favoarea pârâților mandatari, cu daune în sarcina proprietarilor cu valori cuprinse între 50.000 euro și 300.000 euro; interdicția instituită în sarcina proprietarilor de a lua legătura cu subchiriașii sub sancțiunea plății unei sume de 250 euro precum și clauza referitoare la posibilitatea de a subînchiria spațiile pe baza procurilor, chiar și în situația în care acestea ar fi revocate, sunt clauze care, deși neinterzise de către lege, ar fi putut fi consimțite prin negocierea părților, însă în lipsa unor prevederi exprese în contractul de mandat, aceste clauze nu puteau fi încheiate fără a prejudicia în mod evident interesele proprietarilor.
În mod corect instanța de apel a analizat vătămarea adusă intereselor proprietarilor mandanți și prin raportare la contractele de subînchiriere încheiate de către pârâta SC C. SRL, reținându-se încasarea unor chirii substanțial mai mari decât cele stabilite prin contractele de închiriere, sume ajungând până la de patru ori mai mari decât cele stabilite prin contractele de închiriere.
Deși reiterează susținerile privind criteriul economic speculativ, s-a reținut corect că mandatul acordat a fost cu titlu gratuit, iar subînchirierea la intervale scurte de timp în condițiile arătate nu confirmă rațiuni economice speculative ci conturează elementele dolului prin reticență reținut de instanța de fond.
În același timp, ele relevă incontestabil existența unui conflict de interese dat fiind dubla reprezentare a mandatarului care în această calitate a acționat prin lezarea intereselor mandanților și în favoarea propriilor interese și ale societății SC C. SRL al cărei administrator este recurentul, stabilind numai în sarcina mandanților (reclamanții proprietari) și sancțiuni în caz de neexecutare, fără ca acestea să se regăsească, pentru echilibrul contraprestațiilor și în sarcina lor.
În sfârșit, chiar dacă s-ar considera că aparent mandatarul a rămas în limita procurilor, a împuternicirilor date, prin clauzele stabilite în sarcina mandanților a urmărit numai interesul celeilalte părți reprezentate, al societății SC C. SRL, încălcându-și obligația de loialitate față de mandanți și nu în ultimul rând abuzând de mandatul și puterile conferite.
Cu alte cuvinte, executarea mandatului nu s-a făcut cu bună-credință și loialitate, mandantul nu a fost informat de dubla calitate a mandatarului său, iar societatea, terțul beneficiar al contractelor de închiriere, al cărei administrator este însuși recurentul, a cunoscut aceste aspecte astfel cum rezultă din circumstanțele cauzei, ceea ce o plasează în sfera unei conivențe frauduloase cu mandatarul.
Contractele de închiriere încheiate în aceste condiții nu pot fi opuse mandanților, sancțiunea nulității absolute invocate de aceștia fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligațiilor sale esențiale.
Criticile privind greșita obligare a recurentului-pârât D. la plata sumelor cuvenite reclamanților și a cheltuielilor de judecată, nu pot fi reținute întrucât instanța de apel a constatat cu justețe că în speță s-au aplicat corect dispozițiile art. 1541 C. civ., potrivit cărora mandatarul este dator a da seamă mandantului de lucrările sale și de a-i remite tot ceea ce ar fi primit în puterea mandatului, chiar când ce ar fi primit nu s-ar fi cuvenit mandantului.
Astfel, în mod legal s-a statuat că reclamanții sunt îndreptățiți să pretindă chiria reală pe care ar fi încasat-o pentru spațiile în discuție dacă acestea nu ar fi fost închiriate prin intermediul societății aparținând pârâtului D., prejudiciul fiind stabilit la nivelul sumelor compuse din chiriile încasate de pârâtul D. pentru propria societate în temeiul contractelor de subînchiriere, după scăderea sumelor achitate de către pârât reclamanților cu titlu de chirie din contractele de închiriere, în măsura existenței unor astfel de dovezi.
Referitor la criticile privind cuantificarea efectivă a prejudiciului, Înalta Curte reține că susținerile prezentate nu pot face obiectul controlului judiciar în calea de atac a recursului întrucât reprezintă aspecte de netemeinicie ale hotărârii atacate și exced cazurilor de nelegalitate înscrise strict și limitativ în art. 304 C. proc. civ., apărările astfel invocate situându-se în afara competențelor instanței de recurs atâta timp cât se raportează în mod explicit la modul de interpretare și evaluare a dovezilor administrate (expertiza efectuată în cauză).
Pentru rațiunile mai sus înfățișate Înalta Curte în temeiul art. 312 (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat, constatând că motivele invocate nu relevă încălcarea dispozițiilor legale incidente.
Văzând dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., precum și solicitarea apărătorului intimaților-reclamanți B. și A., dovedită cu înscrisurile depuse la dosar, va fi obligat recurentul pârât D. la plata sumei de 14.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți (onorariu de avocat).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul D. împotriva Deciziei civile nr. 294/Ap din 23 februarie 2016 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.
Obligă pe recurentul pârât D. la plata sumei de 14.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți B. și A.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 noiembrie 2016.
Procesat de GGC - CT