Decizia nr. 2137/2016
Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 925 din 26 martie 2014, Tribunalul Specializat Cluj a admis în parte cererea de chemare în judecată precizată de reclamanta SC A. SRL Cluj-Napoca, în contradictoriu cu pârâta SC B. SRL, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 14.060,25 RON reprezentând contravaloarea mărfurilor deteriorate și 866.000 RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat; a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei în ceea ce privește suma de 25.585,36 RON reprezentând costuri închiriere generator, 13.200 RON reprezentând costuri funcționare generator, 282.088,60 RON reprezentând beneficiu nerealizat, precum și capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SC B. SRL în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională SC A. SRL, și a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat la 17 aprilie 2009 între SC B. SRL și SC A. SRL începând cu data de 24 februarie 2010; a respins ca neîntemeiate capetele de cerere privind evacuarea pârâtei-reclamante reconvenționale din imobil și obligarea aceleiași pârâte reconvenționale la demolarea construcțiilor și a lucrărilor edificate pe terenul contractului de închiriere situat în Cluj-Napoca, a obligat pârâta SC B. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 56.160,26 RON cu titlul de cheltuieli de judecată; a obligat reclamanta-pârâtă reconvențională SC A. SRL să plătească pârâtei-reclamantei reconvenționale SC B. SRL suma de 23.276 RON cu titlul de cheltuieli de judecată; a dispus compensarea cheltuielilor de judecată până la concurența sumei celei mai mici și a obligat pârâta SC B. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 32.884,26 RON cu titlul de cheltuieli de judecată; a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată conexată formulată și precizată de SC C. SRL, în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL, având ca obiect constatare nulitate absolută și repunere în situația anterioară; a admis în parte cererea reconvențională formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu SC C. SRL și a obligat SC C. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 36.998,94 RON reprezentând chirie aferentă perioadei ianuarie - februarie 2011, a sumei de 1.919,35 euro, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând daune interese contractuale, și a respins cererea pentru suma de 5.080,65 euro reprezentând daune interese contractuale; a obligat SC C. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 9.344,22 RON cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut în esență următoarele:
La data de 17 aprilie 2009 între pârâta SC B. SRL în calitate de locator și reclamanta SC A. SRL s-a încheiat contractul de închiriere cu privire la spațiul situat în Cluj-Napoca, spațiul urmând a avea destinația de complex de divertisment și alimentație publică și activități conexe.
Pârâta și-a îndeplinit obligația de predare a folosinței bunurilor închiriate iar reclamanta nu și-a îndeplinit întocmai și la timp obligația de plată a chiriei, motiv pentru care, instanța a dat eficiență pactului comisoriu de grad IV convenit de părți în cadrul art. 9.2 raportat la art. 9.1 din contractul de închiriere și a constatat că începând cu data de 23 februarie 2010, contractul de închiriere a încetat urmare a rezilierii unilaterale de către pârâta SC B. SRL.
Deși pârâta locatoare a denunțat contractul încheiat, ulterior datei de 23 februarie 2010, aceasta a continuat să emită facturi fiscale pentru plata chiriei, să accepte plata acestora și să nu se opună utilizării imobilului de către reclamantă. Instanța a apreciat în această situație că între părți s-a încheiat un nou contract de închiriere pe durată nedeterminată, al cărui conținut este prefigurat de chiria menționată în facturile fiscale emise și dispozițiile C. civ.
În privința prejudiciului suferit de reclamantă, s-a reținut că potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat se ridică la suma de 866.000 RON.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1990, obligația de obținere a autorizației de construire revine proprietarului imobilului, astfel că nu poate fi admisă cererea pârâtei de obligare a reclamantei SC A. SRL la demolarea construcțiilor și a lucrărilor edificate pe terenul contractului de închiriere.
Cu privire la suma de 25.585,36 RON reprezentând costuri închiriere generator și cea de 13.200 RON reprezentând costuri funcționare generator, reclamanta nu a depus documente justificative, motiv pentru care această pretenție a fost respinsă.
Prejudiciul în sumă de 282.088,60 RON nu este unul cert căci reprezintă un prejudiciu eventual.
Una din condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a se dispune instituirea unui drept de retenție constă în aceea ca imobilul să se afle în stăpânirea retentorului, ori în ceea ce privește hala 2, aceasta a fost predată pârâtei în luna iunie 2010 și se află în detenția SC C. SRL, astfel că reclamanta nu mai este în posesia imobilului închiriat, motiv pentru care a fost respinsă atât cererea privind instituirea unui drept de retenție cât și cererea de evacuare a reclamantei-pârâte reconvenționale din imobilul închiriat.
La data de 4 noiembrie 2010, între SC C. SRL, în calitate de chiriaș, și SC A. SRL, în calitate de locator s-a încheiat un contract de închiriere (în fapt un contract de subînchiriere) cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, compus din restaurant la parter - 150 mp și etaj -150 mp, subsol 100 mp, bucătărie și anexe - 100 mp, terasă - 200 mp și 50 de locuri de parcare, pentru o perioadă de 2 ani începând cu data de 1 decembrie 2010, respectiv până la 30 noiembrie 2012.
SC C. SRL a invocat nulitatea absolută a contractului de subînchiriere invocând lipsa obiectului.
Instanța a reținut că obiectul contractului de subînchiriere încheiat între SC C. SRL și SC A. SRL întrunea toate cerințele de valabilitate prevăzute de art. 962 - 965 C. civ. O eventuală neexecutare a obligației de asigurare a folosinței bunului subînchiriat de către locator nu echivalează cu lipsa obiectului și nu reprezintă o cauză de nulitate a contractului.
Cu privire la suma de 11.000 RON reprezentând profit brut nerealizat cu titlul de despăgubiri comerciale, reclamanta nu a făcut dovada că acest prejudiciu este cert, lichid și exigibil.
Nu există o creanță a SC C. SRL față de SC A. SRL, creanță care să aibă legătură cu bunul asupra căruia poartă dreptul de folosință ce face obiectul contractului dintre părți, astfel că nu s-a putut reține îndeplinirea condițiilor pentru instituirea unui drept de retenție în favoarea SC C. SRL.
Potrivit clauzelor contractului de subînchiriere, SC C. SRL a fost obligată la plata facturilor fiscale reprezentând chiria aferentă lunilor ianuarie - februarie 2011 în sumă de 36.998,44 RON.
Reclamanta-reconvențională este îndreptățită la daune interese contractuale doar pentru perioada 1 martie - 17 martie 2011, dată la care a încetat contratul de subînchiriere, respectiv suma de 1.919,35 euro, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând daune interese contractuale.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel SC B. SRL, SC A. SRL și SC C. SRL.
Prin Decizia civilă nr. 431 din 20 aprilie 2016, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, a admis apelul declarat de apelanta SC B. SRL Cluj-Napoca împotriva Sentinței civile nr. 925 din 26 martie 2014 a Tribunalului Specializat Cluj pe care a schimbat-o în parte în sensul că a obligat pârâta SC B. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 672.031 RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat și suma de 54.075,57 RON cheltuieli de judecată în primă instanță; a respins ca tardiv apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva aceleiași sentințe; a respins apelul declarat de SC C. SRL Bistrița împotriva aceleiași sentințe; a menținut restul dispozițiilor hotărârii atacate; a obligat intimata SC A. SRL să plătească apelantei SC B. SRL suma de 23.170,2 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel; a respins cererea reclamantei SC A. SRL de acordare a cheltuielilor de judecată în apel.
Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel a reținut în esență următoarele:
Cererea de apel formulată de reclamanta SC A. SRL a fost înregistrată după expirarea termenului legal de declarare a apelului, motiv pentru care acesta a fost respins ca tardiv declarat.
Prin contractul de închiriere încheiat la data de 14 aprilie 2009, închirierea spațiului de către reclamantă s-a făcut pe o durată de 5 ani în vederea desfășurării unor activități de divertisment și alimentație publică (cafenea, restaurant, sală de evenimente, terasă) și activități conexe acestora.
Raportat la starea imobilului din momentul predării chiriașului și la destinația efectivă ce urma a fi dată de către chiriaș spațiului închiriat, se poate concluziona că pârâta a cunoscut și a acceptat că se vor efectua lucrări de îmbunătățiri semnificative în interiorul imobilului pentru a se putea realiza obiectivul de complex divertisment și alimentație publică, lipsind amenajările interioare necesare desfășurării unor astfel de activități, spațiul având destinația de serviciu auto anterior perfectării acestui raport de locațiune.
Plata contravalorii îmbunătățirilor solicitate de reclamantă este consecința directă a angajării răspunderii contractuale a pârâtei pentru neexecutarea obligației de predare a bunului închiriat în stare de funcționare, pentru destinația specificată în contractul de închiriere.
Voința comună a părților prin înserarea clauzei de la art. 6.1 lit. b) a fost de a se asigura că îmbunătățirile executate de locatar vor fi preluate de proprietarul clădirii și că restituirea spațiului către proprietar se va face în starea în care acesta va fi amenajat la momentul încetării locațiunii.
Pretențiile reclamantei de a fi dezdăunată pentru lucrările efectuate și care cădeau în sarcina locatorului sunt întemeiate, apelantei angajându-i-se răspunderea contractuală dedusă din obligația de a preda bunul în stare de a fi folosit de către locatar.
Prin "obiecte de inventar, mijloace fixe" părțile au avut în vedere toate acele îmbunătățiri care puteau fi ridicate fizic de către locatar la încheierea contractului fără deteriorarea spațiului închiriat.
Referitor la întinderea obligației de despăgubire ce incumbă reclamantei, în etapa apelului au fost administrate două expertize tehnice, în specialitatea construcții și, respectiv contabilitate.
Curtea de Apel a apreciat că principiul reparării integrale operabil în materia răspunderii contractuale obligă instanța să se raporteze la valoarea lucrărilor executate, stabilită prin raportul de expertiză, în specialitatea construcții de doamna expert D., deoarece reflectă, în modul cel mai fidel, prejudiciul real suferit de reclamantă prin investițiile efectuate în spațiul închiriat.
Lipsa autorizației de construire pentru investițiile efectuate nu poate conduce la exonerarea apelantei de la plata contravalorii acestora deoarece inexistența unei autorizații administrative nu anihilează valoarea patrimonială a lucrărilor executate, ci doar expune proprietarul acestora unor sancțiuni pecuniare. Nu există niciun impediment legal ca autorizarea lucrărilor să se efectueze după încetarea raporturilor de locațiune, la cererea proprietarului clădirii, așa încât această neregulă administrativă poate fi înlăturată printr-o conduită proactivă din partea apelantei.
S-a apreciat că apelantei îi revine obligația de a o despăgubi pe reclamantă pentru toate lucrările de amenajare realizate în spațiul închiriat, chiar dacă o parte au fost executate ulterior datei de 24 februarie 2010, când prima instanță a stabilit că a intervenit rezilierea contractului de închiriere perfectat în 2009.
Reclamanta a folosit hala II până în luna iunie 2010 și restaurantul amenajat în hala I până în luna decembrie, când l-a subînchiriat celeilalte părți litigante, SC C. SRL.
Odată ce reclamanta a continuat să utilizeze spațiul, având convingerea că apelanta îi îngăduie acest lucru în schimbul chiriei plătite, locațiunea putea fi considerată reînnoită. Curtea a apreciat că din acel moment au devenit aplicabile dispozițiile legale care guvernează locațiunea încheiată pe termen nedeterminat.
Conform prevederilor art. 1436 alin. (2) C. civ., prima manifestare neîndoielnică de denunțare a contractului de locațiune derulat în formă simplificată pentru Hala I emană de la apelantă și coincide cu momentul în care a decis să lipsească de efecte juridice contractul de subînchiriere încheiat între reclamantă și SC C. SRL și să perfecteze ea însăși un contract de închiriere cu SC C. SRL - 1 martie 2011.
Pentru hala II, raporturile de locațiune au încetat prin acordul părților cel târziu la finalul lunii iunie 2010, fără a se putea stabili data exactă, ocazie cu care reclamanta a restituit hala II proprietarului, iar apelanta nu a mai emis facturi pentru folosința acestei hale.
Reclamanta se află în continuare în momentul de față în posesia sălii de evenimente care a fost amenajată în cadrul halei I.
Stabilirea unei stări de fapt contrare în etapa apelului nu poate conduce la admiterea cererii de evacuare cât timp instanța de control judiciar a confirmat dreptul reclamantei de a obține o despăgubire bănească pentru îmbunătățirile aduse spațiului închiriat, stare de fapt care obligă la recunoașterea dreptului reclamantei de a reține spațiul litigios până la dezdăunarea sa.
Reclamanta SC A. SRL deținea un drept de folosință legal asupra imobilului situat în Cluj-Napoca la data de 4 noiembrie 2010, data perfectării contractului de subînchiriere cu apelanta SC C. SRL și i-a transmis în mod efectiv folosința acestui spațiu, astfel că este neîntemeiată solicitarea de a se constata nulitatea absolută a contractului de subînchiriere perfectat, în considerarea nevalabilității obiectului actului juridic - Obiectul material al contractului de subînchiriere era în circuitul civil, iar din punct de vedere juridic folosința spațiului aparținea reclamantei SC A. SRL, neexistând la momentul respectiv niciun impediment pentru a fi transmisă apelantei SC C. SRL.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC C. SRL și pârâta SC B. SRL.
Reclamanta SC C. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:
Instanța a interpretat greșit valoarea juridică a facturilor emise de către locatorul SC B. SRL în sarcina locatarului SC A. SRL începând cu data de 24 februarie 2010, apreciind că aceste documente contabile ar fi avut valoarea de oferte de închiriere. Motivul de recurs se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Astfel, la obiectul facturării s-a consemnat că suma reprezintă "drept de folosire temporară din lipsă de contract". Când s-a înscris denumirea "chirie" aceasta a fost făcută în sens contabil și nu poate fi interpretată ca o manifestare de voință pentru o ofertă de închiriere.
Instanța a încălcat dispozițiile art. 948 și urm., art. 969 și urm. C. civ. atunci când a stabilit că începând cu data de 24 februarie 2010 între locatorul SC B. SRL și locatarul SC A. SRL s-a încheiat un nou contract de locațiune pe durată nedeterminată, în formă nescrisă. Motivul de recurs se circumscrie art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Manifestarea de voință a SC B. SRL și SC A. SRL nu a fost expresă, neechivocă și necondiționată în sensul încheierii unui nou contract de locații nu după data de 24 februarie 2010.
Instanța de apel a stabilit în mod nelegal că după data de 24 februarie 2010 locatorul SC B. SRL nu a interzis în mod expres subînchirierea conform art. 1418 alin. (2) C. civ.
SC A. SRL nu avea dreptul să subînchirieze imobilul restaurant după data de 24 februarie 2010 în condițiile în care la data de 23 februarie 2010 a încetat Contractul de închiriere încheiat în anul 2009 de către locatorul SC B. SRL și locatarul SC A. SRL.
Pârâta SC B. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:
Instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății, schimbând înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Soluția instanței de apel în ce privește obligarea pârâtei la achitarea despăgubirilor cerute de SC A. SRL este rezultatul interpretării greșite a actului juridic dedus judecății, respectiv a contractului de închiriere încheiat între părți.
Părțile contractante, în calitate de comercianți profesioniști au înțeles să utilizeze în redactarea clauzei 6.1 lit. b) pentru a stabili categoria de lucrări ce intră în patrimoniul pârâtei, termeni de specialitate din domeniul fiscal, respectiv "obiecte de inventar" și "mijloace fixe".
SC B. SRL consideră că nu poate fi obligată la plata niciunei sume cu titlu de contravaloare investiții, în condițiile în care aceste investiții trebuie să fie amortizate integral de chiriaș.
Sensul real al dispozițiilor contractuale din clauza 6.1 lit. b) din contract a fost acela de a se prelua spațiul de către proprietar, în orice configurație ar fi fost acesta lăsat de către chiriaș la momentul încetării contractului, fără însă ca acest lucru să presupună plata vreunei sume de bani.
Mai mult, la clauza 5.1 s-au prevăzut expres care sunt lucrările de amenajare a spațiului ce cad în sarcina proprietarului.
Contractul a încetat de plin drept la data de 24 februarie 2010 ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale din partea SC A. SRL, respectiv neplata chiriei.
Curtea de Apel a folosit argumente contradictorii în cuprinsul motivării soluției sale - art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
Dacă s-ar fi născut un drept de creanță al chiriașului având obiect contravaloarea investițiilor realizate în imobilul proprietatea SC B. SRL, acest drept de creanță trebuia să se compenseze cu dreptul acesteia de creanță având ca obiect chiria lunară.
Prin efectul modalității de interpretare a clauzelor contractuale, Curtea ajunge să se pronunțe ultra petita - art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Nicăieri în cuprinsul cererii de chemare în judecată sau în motivele de apel, reclamanta nu a susținut că SC B. SRL nu și-ar fi îndeplinit o obligație de amenajare a spațiului pentru a corespunde destinației de restaurant - spațiu de evenimente.
Este absurd să se susțină de către instanța de apel că efectul executării contractului de închiriere ar fi fost pentru proprietarul imobilului acela de a nu realiza niciun profit și a suporta o pierdere de 25.000 euro.
Părțile contractante nu au convenit asupra unui proiect de amenajare sau asupra unui buget de investiții, toate aceste elemente fiind decise unilateral de către chiriaș.
Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
Nu se poate pune problema de a acorda reclamantei-intimate niciun fel de sume cu titlu de daune interese, atât timp cât ea este partea care se face vinovată de întreruperea raportului contractual. Principala obligație contractuală a reclamantei era aceea de a plăti la timp și în cuantumul stabilit chiria.
Soluția instanței de apel este nelegală deoarece a calificat greșit raporturile dintre părți ulterioare rezilierii din 23 februarie 2010.
Statuările referitoare la existența între părți, ulterior datei de 23 februarie 2010 a unor raporturi contractuale sunt greșite. Continuarea folosinței este un fapt care nu are relevanță la încheierea, prin voința explicită a părților, a unui nou contract. Sumele înscrise în facturile fiscale reprezintă contravaloarea folosinței exercitată din lipsă de contract.
Soluția de respingere a pretenției de demolare a lucrărilor de extindere realizate fără autorizației de construcție este nelegală. Instanța a interpretat și aplicat greșit prevederile legale incidente.
Efectul achizitiv de proprietate al accesiunii este condiționat de exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul terenului.
Existența unui contract de închiriere nu este suficientă pentru a ieși din sfera de aplicare a dispozițiilor legale cât timp locatorul nu l-a autorizat pe locatar să efectueze lucrarea.
Lucrările au fost efectuate nu numai fără autorizație de construire ci și în pofida unei opuneri exprese a proprietarului.
În cauză SC A. SRL a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursurilor declarate de SC C. SRL și SC B. SRL.
Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate și urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:
Între SC B. SRL, în calitate de locator și SC A. SRL, în calitate de locatar s-a încheiat la data de 17 aprilie 2009 un contract de închiriere cu privire la spațiul situat în Cluj-Napoca, compus din hala I, hala II și anexe pentru o perioadă cuprinsă între 1 iulie 2009 - 1 iulie 2014, pentru prețul convenit la art. 4.1 din contract, spațiul urmând a avea destinația de complex divertisment și alimentație publică și activități conexe acestora.
Recurenta SC B. SRL susține că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 6.1 lit. b) din contractul încheiat între părți.
Această dispoziție prevede: "locatorul ... devine proprietar al îmbunătățirilor executate de către locatar conform prezentului contract, exclus obiecte de inventar, mijloace fixe sau similare".
SC B. SRL consideră că nu poate fi obligată la plata niciunei sume cu titlu de contravaloare investiții, în condițiile în care aceste investiții trebuie să fie amortizate integral de chiriaș.
Înalta Curte apreciază că instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a clauzelor contractuale. Aceasta deoarece, având în vedere starea imobilului din momentul predării chiriașului, precum și destinația efectivă ce urma a fi dată de către chiriaș spațiului închiriat, este evident că pârâta a cunoscut și a acceptat că se vor efectua lucrări de îmbunătățiri semnificative în interiorul imobilului pentru a se realiza obiectivul de complex divertisment și alimentație publică. Cu atât mai mult cu cât, anterior perfectării contractului de locațiune, spațiul avea destinația de service auto.
Locatorul are, potrivit acestui contract, obligația de predare a bunului în stare de funcționare, iar toate lucrările executate de reclamanta SC A. SRL în spațiul închiriat sunt necesare și utile pentru activitatea de alimentație publică. Chiriașul nu putea să-și desfășoare activitatea în lipsa acestor lucrări de amenajare interioare.
Interpretarea clauzei art. 6.1 lit. b) din contract este aceea că îmbunătățirile executate de locatar vor fi preluate de către proprietarul clădirii și că restituirea spațiului către proprietar se face în starea în care acesta va fi amenajat la momentul încetării locațiunii. În contractul încheiat între părți nu este inserată obligația de a se readuce spațiul în starea existentă la momentul încheierii contractului de locațiune.
Un argument în plus pentru această interpretare este dat de dispozițiile art. 5.1 lit. o) potrivit cărora locatorul are obligația de a da acordul locatarului necesar efectuării amenajărilor interioare și exterioare ale imobilului conform activităților desfășurate de către locatar.
Așadar, în cauză sunt întrunite condițiile pentru atragerea răspunderii contractuale a SC B. SRL în calitate de locator, astfel că în mod legal a fost obligată aceasta la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat.
Hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. și cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cerințele părților.
Chiria stabilită de părți privește obiectul contractului, respectiv folosința spațiului având destinația de complex alimentar și divertisment, astfel că spațiul trebuie să fie propriu utilizării sale drept complex divertisment și alimentație publică, astfel cum este stipulat în contract.
Recurenta SC B. SRL consideră că în măsura în care s-ar fi născut un drept de creanță al chiriașului având obiect contravaloarea investițiilor realizate în imobil acest drept de creanță trebuie să se compenseze cu dreptul de creanță al proprietarului având ca obiect chiria lunară.
Nici la instanța de fond și nici în apel nu s-a solicitat compensarea creanțelor părților, și nici nu s-a dovedit că sunt întrunite cerințele compensației legale.
SC B. SRL arată că reclamanta nu a susținut că nu și-ar fi îndeplinit o obligație de amenajare a spațiului pentru a corespunde destinației de restaurant-spațiu de evenimente. Reclamanta-intimată nu a susținut faptul că neexecutarea contractului de locațiune constă în neamenajarea spațiului, ci a susținut că proprietarul spațiului trebuie să suporte costurile amenajărilor pe care le-a efectuat și care au intrat și rămân în proprietatea SC B. SRL.
Așa fiind, în cauză instanța nu s-a pronunțat ultra petita.
Criticile recurentei privind acordarea de daune interese câtă vreme intimata este partea vinovată de întreruperea raportului contractual nu pot fi primite.
În primul rând, este de menționat faptul că în recurs nu se poate reanaliza situația de fapt, nu se pot reaprecia probele și nici nu se poate verifica modalitatea în care instanța de apel a apreciat materialul probator administrat în cauză.
Raportul de locațiune inițiat după data de 24 februarie 2010 este supus dispozițiilor C. civ. S-a reținut în mod corect de către instanța de apel că SC B. SRL nu se poate prevala de propria conduită oscilantă care a creat convingerea reclamantei-intimate că i s-a dat acceptul pentru continuarea lucrărilor pentru a o constrânge ulterior să demoleze această construcție. Aceasta deoarece nu poate să-și invoce propria culpă pentru a obține ulterior beneficii de orice natură.
SC A. SRL, în calitate de locator al spațiului, avea dreptul să subînchirieze imobilul către SC C. SRL. În contractul de locațiune încheiat cu SC B. SRL nu este cuprinsă interdicția subînchirierii spațiului. Mai mult, după data de 24 februarie 2010 nu mai exista niciun contract scris, raporturile de locațiune derulându-se în formă simplificată.
Critica SC C. SRL privind interpretarea în mod greșit a valorii juridice a facturilor emise de locatorul SC B. SRL în sarcina locatarului SC A. SRL începând cu data de 24 februarie 2010 nu poate fi primită. Pe de o parte, această critică vizează situație de fapt, astfel încât aceasta nu constituie un motiv de nelegalitate a deciziei recurate. Pe de altă parte, instanța de apel a analizat într-un mod exhaustiv modalitatea în care s-au desfășurat raporturile de locațiune după data încetării contractului de închiriere încheiat între recurenta SC B. SRL și intimata SC A. SRL.
Așa fiind, critica vizând denumirea de "chirie" sau "drept de folosire temporară din lipsă de contract" este nefondată.
Situația de fapt nu mai poate fi analizată de instanța de recurs, astfel că, deși recurenta SC C. SRL invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în realitate criticile invocate privesc îndeosebi temeinicia deciziei atacate.
Este adevărat că nu a existat o manifestare de voință a SC B. SRL și SC A. SRL expresă, neechivocă și necondiționată în sensul încheierii unui nou contract de locațiune după data de 24 februarie 2010.
Însă, astfel cum în mod corect a reținut instanța de apel, au existat ulterior acestei date raporturi de locațiune între părți în formă simplificată.
SC A. SRL deținea un drept de folosință legal asupra imobilului situat în Cluj-Napoca la momentul în care a perfectat contractul de subînchiriere cu recurenta SC C. SRL și a transmis în mod efectiv folosința acestui spațiu.
Față de toate aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate, și pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile urmează să fie respinse, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC C. SRL împotriva Deciziei civile nr. 431 din 20 aprilie 2016, pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, ca nefondat.
Respinge recursul declarat de pârâta SC B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 431 din 20 aprilie 2016, pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 15 decembrie 2016.
Procesat de GGC - N