Decizia nr. 1214/2016
Asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 2561 din 04 decembrie 2012, Tribunalul Suceava, secția civilă, a admis, în parte, contestația reclamanților A. și B., a modificat în parte hotărârile nr. 20 din 18 octombrie 2011, nr. 21 din 18 octombrie 2011 și nr. 188 din 6 decembrie 2011 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, a dispus plata către contestatori a sumei totale de 25.800 euro, la cursul oficial al B.N.R. din ziua plății, cu titlu de despăgubire, pentru exproprierea imobilelor situate în comuna Șcheia, jud. Suceava, identice cu: parcela nr. 34515 din C.F. 32737, teren liber de construcții în suprafață de 920 m.p. (hotărârea nr. 20 din 18 octombrie 2011); parcela nr. 34458 din C.F. 32717, teren liber de construcții în suprafață de 309 m.p. (hotărârea nr. 21 din 18 octombrie 2011); parcela nr. 35650 din C.F. 32732 (parcelă formată din dezmembrarea parcelei nr. 747/2440), teren liber de construcții în suprafață de 922 m.p. (hotărârea nr. 188 din 6 decembrie 2011), a respins capetele de cerere având ca obiect exproprierea totală și obligarea expropriatorului la plata de despăgubiri pentru prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În fapt, s-a reținut că imobilele în litigiu au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011, pozițiile nr. 366, 365 și 364, anexă a hotărârii privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul variantei de ocolire a Municipiului Suceava.
În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 481 C. civ., respectiv dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituția României și ale art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Potrivit raportului de expertiză, având în vedere zonarea, construcțiile limitrofe unui cartier rezidențial și comercial cu utilități de apropiere cu două drumuri de acces exploatate, valoarea celor trei suprafețe de teren expropriate se ridică la 25.800 euro. Aceste concluzii au fost însușite de toți cei trei experți care au format comisia de evaluare și se întemeiază pe standardele internaționale de evaluare și pe piața imobiliară locală, stabilirea valorii terenurilor fiind făcută în conformitate cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Susținerea pârâtei conform căreia data emiterii hotărârii de expropriere este data la care a operat transferul dreptului de proprietate nu poate fi reținută, având în vedere că acest transfer este condiționat de plata de despăgubiri, conform dispozițiilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010.
Prin încheierea din 26 februarie 2013, Tribunalul Suceava, secția civilă, a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în conținutul deciziei, în sensul că, în dispozitivul acesteia s-a trecut corect: „Dispune plata de către pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași către contestatori a sumei totale de 25.800 euro la cursul oficial al B.N.R. din ziua plății, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilelor situate în comuna Șcheia, jud. Suceava”.
Prin decizia civilă nr. 14 din 25 aprilie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei.
În esență, s-a reținut că textele invocate de pârâtă referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare a acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
Nu constituie o încălcare a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 faptul că s-au folosit de către experți oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare, cât timp textul de lege se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce însemnă că pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător, prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă.
S-a reținut totodată, că pârâta nu a pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012), având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia. Pârâta a depus, o dată cu cererea de apel, patru contracte de vânzare-cumpărare din perioada 2008-2009, ce nu pot fi luate în considerare, față de data efectuării raportului de expertiză.
Valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 3 iunie 2013, pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
Prin decizia nr. 5787 din 12 decembrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul, a casat decizia Curții de Apel Suceava și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a se pronunța astfel, Înalta Curte a avut în vedere următoarele:
Instanța de apel a apreciat corect că Legea nr. 255/2010 nu conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii de către instanță a despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință, sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate, respectiv acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, stabilește că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Nu poate fi reținută susținerea conform căreia data întocmirii raportului de expertiză, la care face trimitere art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, este data întocmirii raportului de expertiză în procedura administrativă, în cazul exproprierilor efectuate în temeiul Legii nr. 255/2010.
În condițiile în care art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 face trimitere expresă și explicită la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nici o altă distincție, concluzia ce se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin raportare la data întocmirii raportului de expertiză efectuat în procedura judiciară.
Interpretarea sistematică a prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 conduce la o astfel de concluzie, în condițiile în care art. 25 reglementează modul de constituire a comisiei de experți care va avea ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor, în condițiile prescrise de art. 26.
Este întemeiată însă critica subsecventă referitoare la încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, pentru considerentele ce urmează:
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme - în sensul că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului; sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - nu pot fi validate concluziile unui raport de expertiză care vin să le nesocotească.
Faptul că această dispoziție legală a primit, în aplicarea ei practică, o anumită interpretare nu putea fi ignorat de către instanță, dată fiind nevoia de previzibilitate și predictibilitate a jurisprudenței, ca parte a procedurii echitabile.
S-a susținut corect că aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.
Sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate, hotărârea instanței de apel este însă legală.
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul despăgubirilor se tine seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiza.
Textul de lege prevede cu claritate și fără posibilitate de interpretare care este momentul în raport cu care experții au a calcula și instanțele de judecată au a stabili cuantumul despăgubirii, anume momentul „întocmirii raportului de expertiză”.
Acest text de lege, în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, nu permite interpretului să stabilească un alt moment în raport cu care să se calculeze valoarea despăgubirilor pentru terenurile expropriate.
Instanța de apel, în rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare, orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente, din această perspectivă solicitarea de relații de la oricare alte instituții ale statului - Camera Notarilor Publici, Cartea funciară, instituțiile fiscale etc. - cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.
În operațiunea de valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul de urmărit în evaluarea imobilului, instanța fondului este obligată să-și motiveze opinia, pentru a demonstra că expertiza, prin concluziile sale și prin coroborarea cu înscrisurile ce o însoțesc, impune un raționament precis și pe deplin verificabil, nu simple aprecieri ale expertului/experților.
Expertiza însușită de instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări. Or, în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.
Pe de altă parte, în cercetarea judecătorească, sarcina probei revine în egală măsură pârâtei, sens în care acesta avea interesul și obligația potrivit art. 1169 C. civ. să depună contractele menite să-i susțină punctul de vedere în disputa judiciară pendinte.
Cum prin hotărârea atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept consecință, de neacceptat.
Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul pârâtei, a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava la data de 14 aprilie 2014.
Conform dispozițiilor instanței de recurs s-a dispus efectuarea de adrese către Birourile notariale de pe raza municipiului Suceava pentru a depune la dosar contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia din perioada întocmirii raportului de expertiză, acestea fiind depuse la dosar.
La termenul de judecată din data de 21 octombrie 2014 s-a dispus efectuarea unui supliment la raportul de expertiză având ca obiectiv stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat având în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, acesta fiind depus la dosar la data de 22 ianuarie 2015.
Prin încheierea din 10 martie 2015 s-a dispus sesizarea Curții Constituționale cu excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, invocată de pârâtă, excepție admisă prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale.
Față de considerentele Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, la termenul de judecată din data de 2 aprilie 2015 s-a dispus efectuarea unor adrese către birourile notariale din municipiul Suceava pentru a înainta la dosar contracte de vânzare-cumpărare din perioada transferului dreptului de proprietate, 14 iulie-14 septembrie 2011, acestea fiind depuse la dosar.
La termenul de judecată din data de 11 iunie 2015 s-a dispus efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză prin care să se stabilească cuantumul despăgubirilor la data transferului dreptului de proprietate, acesta fiind depus la data de 26 octombrie 2015.
Față de obiecțiunile părților s-a dispus efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză, depus la dosar la data de 14 ianuarie 2016.
Prin decizia civilă nr. 282 din 15 martie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a fost admis apelul pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, a fost schimbată în parte sentința apelată în sensul că a fost dispusă plata către contestatori a sumei totale de 22 800 euro la cursul oficial al B.N.R. din ziua plății cu titlu de despăgubire (în loc de 25.800 euro); au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare acestei decizii; au fost obligați contestatorilor la plata cheltuielilor de judecată de 3.280 RON către apelantă.
Prin Hotărârea nr. 20 din 18 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.135 RON în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în com. Scheia, jud. Suceava, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 920 m.p., prin Hotărârea nr. 21 din 18 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 381 RON în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în com. Scheia, jud. Suceava, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 309 m.p., iar prin Hotărârea nr. 188 din 6 decembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.138 RON în favoarea reclamanților cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în com. Scheia, jud. Suceava, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 922 m.p., hotărârile fiind contestate în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii [art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010].
Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate. Chiar dacă prin decizia de casare cu trimitere s-a stabilit, potrivit dispozițiilor legale în vigoare în acel moment, că valoarea despăgubirilor se stabilește la data întocmirii raportului de expertiză, instanța de apel a aplicat în rejudecare dispozițiile legale modificate în concordanță cu decizia Curții Constituționale menționată.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14 septembrie 2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite [art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică].
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite [art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994].
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la birourile notarilor publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie-14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de birourile notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentele întocmite de comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie evidențiate la început următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O., statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Instanța de apel a apreciat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc, iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. C. se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Or, nu se poate stabili că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie s-ar ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența C.E.D.O., care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu, ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, instanța de apel a constatat că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile pârâtei referitore la stabilirea unei alte tipuri de valoare (de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare (abordarea prin venit, abordarea prin cost).
Nefondate sunt și obiecțiunile pârâtei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum s-a arătat anterior, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 10,6 euro/m.p., respectiv valoarea de 22.800 euro, o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, unde s-a stabilit o valoare totală de 25.800 euro.
În concluzie, în ceea ce privește despăgubirea acordată de prima instanță criticile pârâtei sunt întemeiate.
Împotriva deciziei nr. 282 din 15 martie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, au formulat recurs atât reclamanții A. și B., cât și pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA reprezentată de Statul Român, prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
Recursul reclamanților a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanții susțin, în esență, că instanța de apel, în mod greșit și-a însușit concluziile suplimentelor II și III de expertiză tehnică judiciară efectuate de comisia de experți la datele de 21 octombrie 2015, respectiv 09 ianuarie 2016.
În primul rând, cu privire la corecția aplicată la mărimea suprafeței de teren analizate, se arată că, dacă în primul raport de expertiză efectuat de experți la instanța de fond a fost luată în calcul suprafața 2.151 m.p., ce reprezintă suprafața efectiv expropriată și formată din adunarea celor trei suprafețe de teren expropriate, în suplimentul efectuat la data de 21 ocotmbrie 2015, a fost luată în calcul suprafața de 9.089 m.p., respectiv suprafața din care provin terenurile expropriate.
Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.”
Prin urmare, legiuitorul a stabilit ca în cadrul procesului să se stabilească valoarea reală a imobilului expropriat și nu valoarea întregii suprafețe de teren din care a făcut parte suprafața expropriată.
Se mai arată că o suprafață de teren mai mică va avea o valoare mai mare raportată la metrul pătrat față de o suprafață mai mare, care va avea o valoare mai mică raportată la metrul pătrat.
În acest sens, se apreciază că experții trebuiau să aibă în vedere și să aplice toții coeficienții de corecție cu privire la fiecare bucată de teren expropriată, în suprafață de 922 m.p., 309 m.p. și respectiv 920 m.p.
Această eroare a experților a dus la scăderea valorii de piață a terenurilor expropriate prin aplicarea coeficientului negativ de 9% (de la 11.07 euro la 10.6 euro).
Din contră, dacă experții ar fi avut în vedere cele trei suprafețe de teren expropriate, privite în mod individual, ar fi aplicat o corecție pozitivă cu privire la caracteristica mărimii, care ar fi dus la o creștere a valorii terenului expropriat.
În al doilea rând, răspunsurile la obiecțiunile formulate față de aplicarea corecției negative de 10% cu privire la utilități și față de aplicarea corecției negative de 20% cu privire la localizare din suplimentul III sunt evazive, contradictorii și nefundamentate științific. Experții s-au limitat în a preciza ce au considerat că înseamnă „în zonă” și ce înseamnă „în apropriere”.
Astfel, experții au aplicat coeficientul privind utilitățile de 10% în mod excesiv. Chiar dacă aceștia explică că noțiunea „în zonă” a fost extinsă până la limita de 1.000 m.p., iar terenul expropriat se afla la distanța de 1,2 km față de comparabila de referință (cu 200 m mai mult) aplică o corecție negativă de 10% care a dus la scăderea valorii terenurilor expropriate cu 1,3 euro/m.p.
Același lucru s-a întâmplat și cu aplicarea corecției privind localizarea. Chiar dacă terenul expropriat se află la o distanță de 1.200 m.p. față de comparabila de referință, primește o corecție negativă de 20% sub pretextul că este o distanță foarte mare.
În concluzie, având în vedere că toate aceste erori în stabilirea valorii de piață a terenurilor expropriate, erori care au fost însușite în mod greșit de instanța de apel, nu pot fi îndreptate în cadrul unui nou raport de expertiză în recurs, recurenții-reclamanți solicită casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel pentru efectuarea unui raport corect, care să țină cont de suprafețele de teren strict expropriate și să aplice ceilalți coeficienți în funcție de mărimea acestor suprafețe de teren.
De asemenea, se mai susține că, în mod greșit, instanța de apel i-a obligat pe reclamanți la plata cheltuielilor de judecată în apel, întrucât nu le sunt imputabile consecințele Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015, cu privire la data transferului de proprietate la care să se raporteze expertiza, ce au condus în mod clar la scăderea cuantumului despăgubirilor acordate.
În ce privește recursul pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, acesta a fost întemeiat pe motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă a formulat următoarele critici:
Prin considerentele deciziei de casare pronunțate de instanța de recurs, ale cărei dezlegări au caracter obligatoriu potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., s-a statuat că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină seama numai de tranzacțiile concrete care au ca obiect imobile de pe raza unității administrativ-teritoriale.
În condițiile în care în speță a fost identificat un număr de 23 tranzacții autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, se impunea a se reține, în acord cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu dezlegările cu caracter obligatoriu din decizia de casare, că despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții.
Interpretarea dată de instanța de apel sintagmei „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele” - în sensul că această sintagmă vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu sintagmei sus-menționate sunt nelegale întrucât în cuprinsul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Câtă vreme textul de lege sus menționat se referă la „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, este evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, aceasta deoarece o ofertă de preț formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât în măsura în care acea ofertă de preț este acceptată de un cumpărător dispus să achite prețul solicitat de potențialul vânzător.
Din perspectiva interpretării sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul pe care îl solicită sau speră să îl obțină un potențial vânzător este relevant numai în măsura în care există și cumpărători dispuși să accepte și să achite suma pretinsă de vânzător, în caz contrar prețul pretins de vânzător neputându-se materializa într-un preț de vânzare efectivă, el reflectând, în accepțiunea IVS 2011, „o piață imaginară și ipotetică, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată”.
Pe de altă parte, atunci când a interpretat sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” și a reținut că aceasta semnifică prețul cel mai bun, instanța de apel a ignorat faptul că noțiunea sus menționată („prețul cel mai bun”) are conotații diferite pentru vânzătorul care încearcă să obțină prețul cel mai mare și pentru cumpărătorul care încearcă să achite un preț cât mai mic.
Așa fiind, interpretarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate fi alta decât cea potrivit căreia sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” se referă la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzători, cât și de cumpărători și care sunt achitate efectiv în scopul transferului dreptului de proprietate.
În mod evident, ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus menționate, din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a exista vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate. În contextul în care în perioada de referință nu s-a materializat nici o tranzacție autentică la un preț măcar apropiat de cel pretins prin ofertele de vânzare la care s-au raportat experții (cel mai mare preț efectiv fiind cel de 7.27 euro/m.p., menționat într-un singur contract autentic, față de cel de 13.40 euro/m.p. estimat de experți), ofertele respective pot dovedi cel mult prețurile solicitate de potențialii vânzători (prețuri pretinse în mod unilateral), iar nu prețuri de vânzare practicate în mod obișnuit pe piață (prețuri convenite și acceptate atât de vânzător, cât și de cumpărător).
Susține recurenta-pârâtă că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și atunci când a reținut că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste pentru că, în marea lor majoritate, sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/m.p.), care ar reprezenta o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Concluzia instanței de apel este greșită, întrucât faptul că tranzacțiile efectiv materializate prin acte autentice de vânzare-cumpărare evidențiază un preț apropiat de cel estimat prin expertiza notarială este de natură să demonstreze realitatea și exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întemeiat la rândul ei pe o estimare globală a valorilor de piață de la data întocmirii ei, iar nu de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele autentice nu ar fi realiste. Reținând că similitudinea dintre prețul practicat în majoritatea tranzacțiilor și cel stabilit prin expertiza notarială ar dovedi nerealitatea prețurilor de tranzacționare efectivă, instanța de apel a creat un silogism judiciar artificial, deducând o concluzie universală (cea a caracterului nereal al prețurilor de tranzacționare din contractele autentice) dintr-o premisă particulară (respectiv din faptul că unele tranzacții s-au realizat la prețuri egale cu cele din expertiza notarială).
Premisa pe care se întemeiază raționamentul sus menționat este la rândul ei falsă în contextul în care din centralizarea tranzacțiilor autentice rezultă că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, ci există și prețuri mai mari (2,49 euro/m.p., 2,82 euro/m.p., 7,77 euro/m.p.), dar și prețuri mai mici (0,09 euro/m.p., 0,15 euro/m.p., etc), împrejurare de natură a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.
Eventualele diferențe de preț față de actele autentice de vânzare-cumpărare, rezultate din caracteristicile concrete ale imobilului expropriat, puteau fi cuantificate prin aplicarea metodei comparației directe și a coeficienților de individualizare specifici acestei metode.
Recurenta-pârâtă susține că, deși a solicitat să li se pună în vedere experților sa evalueze despăgubirile prin raportare la prețurile din contractele autentice, cu aplicarea metodei comparației directe, instanța de apel a cenzurat în mod nelegal acest obiectiv, nesocotind dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. și reținând fără temei că nu poate impune experților o anumită metodă de evaluare.
Deosebit de aceasta, concluzia instanței de apel privind lipsa de relevanță a contractelor autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință nesocotește dispozițiile art. 1173 C. civ. anterior (în vigoare la data încheierii contractelor respective), potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator, iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.
Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate de potențialii vânzători.
Se mai arată că, în aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impunea ca la estimarea despăgubirilor să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă criteriul consacrat de textul de lege sus menționat și că varianta de estimare a despăgubirilor prin raportare Ia prețuri solicitate de potențiali vânzători nu respectă exigențele singurului criteriu legal de evaluare aplicabil în cauză.
În concluzie, recurenta-pârâtă solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul menținerii dispoziției de admitere a apelului pârâtei, schimbarea în totalitate a hotărârii instanței de fond și respingerea acțiunii ca nefondată.
Părțile nu au formulat întâmpinări.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a excepției nulității recursului reclamanților, invocată din oficiu la termenul din 27 mai 2016, Înalta Curte reține următoarele:
În ce privește recursul declarat de reclamanții A. și B.
Conform art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.
Recursul se motivează, conform art. 303 alin. (1) C. proc. civ., prin însăși cererea de recurs sau înăuntrul termenului de recurs, motivele de recurs sunt prevăzute limitativ în art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., iar art. 306 alin. (1) C. proc. civ. prevede că recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute la alin. (2), care se referă la motivele de ordine publică, precum și în situația în care criticile dezvoltate sunt susceptibile de încadrare în dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea motivului de recurs prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ., iar pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici privind judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea recurată, raportat la motivul de nelegalitate invocat.
Față de faptul că nu constituie motiv de recurs orice nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată, instanța de recurs poate examina numai criticile privitoare la decizia atacată care fac posibilă încadrarea în art. 304 C. proc. civ.
În speță, recurenții-reclamanți au invocat ca temei al cereri de recurs prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit cărora se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, susținând că instanța de apel, în mod greșit, și-a însușit concluziile suplimentelor II și III de expertiză tehnică judiciară efectuate de comisia de experți la datele de 21 octombrie 2015, respectiv 09 ianaurie 2016, sens în care se detaliază erorile de calcul făcute de experți, și că, în mod greșit au fost obligați reclamanții la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în apel.
Însă, pentru a fi incident acest motiv de recurs, se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs o încălcare expresă și reală a legii, anume ca soluția pronunțată să fie în contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie cu putință, în raport de fapte, astfel cum au fost acestea de judecătorii fondului.
În analiza acestui motiv, instanța de recurs nu poate verifica modul în care instanțele fondului au analizat și apreciat probatoriile administrate, cu consecința statuării cu privire la săvârșirea de către acestea a unei greșeli de fapt, întrucât o astfel de verificare era permisă numai în cadrul motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.
Calitatea probatoriilor administrate de părți în susținerea criteriilor legale de evaluare a despăgubirii și, respectiv, aprecierea dată de judecători valorii probatoriilor administrate în acest scop pun în discuție o chestiune de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanței de recurs.
Astfel, criticile privind modalitatea de efectuare a expertizei tehnice, modul de aplicare a corecțiilor la valoarea de piață a terenurilor expropriate, înscrisurile care au fundamentat concluziile experților, admiterea sau respingerea obiecțiunilor la raportul de expertiză, precum și criticile invocate de recurenții-reclamanți vizând plata cheltuielilor de judecată reprezintă chestiuni de apreciere și interpretare a probatoriilor administrate, ce nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, întrucât sunt aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, care exced verificărilor pe care le presupune soluționarea recursului, în raport de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
Prin urmare, Înalta Curte constată că indicarea ca temei al recursului și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este pur formală, întrucât, în cuprinsul memoriului de recurs, recurenții nu dezvoltă critici concrete de natură a se circumscrie acestei teze de nelegalitate.
Ca atare, în speță, se constată că recurenții-reclamanți nu au formulat și alte critici care să poată fi încadrate, din oficiu, în vreunul dintre cazurile de casare sau modificare prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Astfel, în cuprinsul cererii de recurs, nu se regăsesc veritabile critici la adresa deciziei pronunțate în apel și nici nu se arată în ce constă nelegalitatea deciziei atacate, prin raportare la soluția pronunțată în apel și la argumentele arătate de instanță în fundamentarea acesteia, în acest fel, recurenții nesocotind existența judecății anterioare.
Or, în calea extraordinară de atac a recursului nu are loc o devoluare a fondului cauzei, această cale extraordinară de atac putând fi exercitată în condițiile expres și limitativ prevăzute de C. proc. civ. prin dispoziții speciale, de strică interpretare.
Condiția legală a dezvoltării motivelor de recurs implică determinarea greșelilor anume imputate instanței și încadrarea lor în motivele de nelegalitate limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ. ori a unor critici susceptibile de o astfel de încadrare juridică.
Față de cele expuse mai sus, conform art. 306 alin. (1) C. proc. civ., se va constata nul recursul declarat de reclamanți.
Cu privire la recursul formulat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA reprezentată de Statul Român, prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași
Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).
Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.
Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă și justă despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art. 44 din Constituție, dar și de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare atât la amplasamentul acestuia, la destinația lui, cât și prin raportare la poziționarea acestuia față de alte localități și de căile de acces.
În acest sens, este fondată critica recurentei-pârâte din memoriul de recurs, potrivit căreia instanța de apel nu a ținut seama de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece expertiza pe care și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în M. Of. nr. 527 din 15 iulie 2015, s-a statuat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
Se constată astfel că, din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curții Constituționale, rezultă cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.
Recurenta-pârâtă a susținut încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994 întrucât concluzia pe care instanța de apel și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriile prevăzute de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Totodată, această sintagmă are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
În speță, contrar dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și deciziei de casare pronunțată în primul ciclu procesual, instanța de apel a interpretat sintagma „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele” în sensul că aceasta vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, iar prețurile din contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme, întrucât în cuprinsul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Această interpretare este greșită, întrucât prin sintagma „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, așa cum a reținut instanța de apel.
De altfel, aceasta a fost și îndrumarea dată prin decizia de casare pronunțată în primul ciclu procesual, prin care s-a dispus în sensul că, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință, instanța va manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și impozite Locale, iar pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, în condițiile unei piețe inactive, se vor avea în vedere, ca și criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experți.
Prin urmare, această construcție juridică a instanței de apel cu privire la sintagma „prețurile cu ce se vând în mod obișnuit imobilele” nu respectă îndrumările date prin decizia de casare, motivarea fiind una străină cauzei, față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și în raport de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestei sintagme, fiind astfel încălcate prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. cu privire la dezlegările date de instanța de recurs problemei de drept incidente în speță.
Conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Așa fiind, instanța avea obligația de a cere experților să facă verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Având în vedere aceste considerente, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, instanța de apel nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și dispozițiile deciziei de casare pronunțată în primul ciclu procesual.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate.
Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu, la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtă, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelului pârâtei, la aceeași curte de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Constată nul recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 282 din 15 martie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Admite recursul formulat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, reprezentată de Statul Român, prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași împotriva aceleiași decizii.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 mai 2016.