Decizia nr. 330/2017
Prin cererea înregistrată la data de 5 februarie 2008 pe rolul Tribunalului Neamț, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SA solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună obligarea acesteia să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie spațiul de vânzare în suprafață de 26,49 mp și spațiul de depozitare în suprafață de 3,76 mp, împreună cu terenul aferent, pe care le-a evaluat la suma de 80.000 RON și, respectiv, să fie obligată pârâta la plata sumei de 30.000 RON, reprezentând lipsa de folosință pentru ultimii 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în anul 2001 a achiziționat un spațiu comercial compus din mai multe încăperi, respectiv, spațiu de vânzare și grup social, în suprafață construită de 117 mp și suprafață utilă de 98,85 mp. Prin același contract, a dobândit și suprafața de 44,8 mp teren, în proprietate exclusivă și 21,36 mp teren în proprietate indiviză, iar din spațiul achiziționat și terenul proprietatea sa, pârâta ocupă o suprafață totală de 30, 27 mp, respectiv 26,49 mp din spațiul de vânzare și 3,78 mp din spațiul de depozitare, împreună cu terenul aferent, precizând că pârâta refuză să elibereze aceste încăperi, invocând vicii ale actelor de proprietate încheiate în anul 1993, acte prin care SC C. SA, a vândut spații atât pârâtei, cât și societății de la care a cumpărat reclamanta.
Pârâta SC B. SA a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constatate nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară cu privire la imobilul proprietatea reclamantei și rectificarea, de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii ce va fi pronunțată în cauză, în mod corespunzător, a înscrierii din cartea funciară, în ceea ce privește imobilul proprietatea reclamantei.
Prin Sentința civilă nr. 52/COM din 14 iulie 2015 a Tribunalului Neamț au fost respinse acțiunea reclamantei și cererea reconvențională a pârâtei, ca neîntemeiate.
În considerentele hotărârii, s-a reținut că, în raport de dispozițiile art. 480 C. civ., în vigoare la data nașterii raportului juridic dintre părți, acțiunea în revendicare poate fi formulată numai de către titularul dreptului real de proprietate și numai împotriva celui care deține bunul, fără niciun just titlu.
În cauză însă, deși reclamanta este în posesia Contractului de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, contract în care se menționează că vânzătoarea SC D. SRL îi vinde "Magazinul Alimentar" în suprafață de 117 mp, acesta nu îi conferă un drept valabil de proprietate pentru suprafața pentru care vânzătoarea nu a justificat dreptul de proprietate la data vânzării.
Prima instanță a apreciat că Actul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001 nu are valoare de titlu de proprietate al cumpărătorului, deoarece vânzătorul nu a deținut un titlu translativ de proprietate pentru respectiva suprafață. Susținerea reclamantei, potrivit căreia pârâta nu are un titlu valabil pentru spațiul deținut în folosință, nu este de natură să ducă la admiterea acțiunii, întrucât în cauză nu se analizează justul titlu al pârâtei pentru spațiul ocupat, ci dovada dreptului de proprietate al reclamantei pentru spațiul revendicat.
Așa fiind, reținând că reclamanta nu a făcut dovada unui titlu valabil de proprietate pentru suprafața de teren revendicată, Tribunalul Neamț a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei soluții, reclamanta SC A. SRL a formulat apel, invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.
Prin Decizia nr. 298 din 17 decembrie 2015, Curtea de Apel Bacău a respins ca nefondat apelul.
În considerentele hotărârii pronunțate, s-a reținut că, în mod corect, a stabilit prima instanță că, în speță, reclamanta nu a făcut dovada că este proprietara spațiilor identificate cu nr. crt. 4 și 5 în schița anexată cererii de chemare în judecată, având suprafețe utile de 26,49 mp, respectiv 3,78 mp.
S-a reținut, de asemenea, că reclamanta este în posesia unui act autentic în care se atestă că ar fi dobândit de la SC D. SRL un spațiu de vânzare, depozit și grup social în suprafață de 117 mp, însă, din nicio probă a cauzei nu a rezultat că SC D. SRL ar fi avut în proprietate un spațiu de o asemenea suprafață și, cu atât mai puțin, având forma pretinsă de reclamantă conform releveului, ci dimpotrivă, din probele existente la dosar (Autorizația de executare lucrări din 25 noiembrie 1991, Contract antrepriză din 13 decembrie 1991, documentație evaluare active din anul 1993) rezultă că SC D. SRL nu a posedat vreodată spațiile nr. 4 și 5, pentru a se putea pretinde că a pierdut posesia acestora, că aceasta a cumpărat în anul 1993 de la SC C. SA (a cărei succesoare cu titlu universal este pârâta) Magazinul, în suprafață de 75,60 mp, care, la momentul vânzării, se afla în deținerea SC E. SRL.
Potrivit principiului nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are), reclamanta nu putea dobândi de la SC D. SRL un spațiu mai mare decât aceasta putea transmite.
Astfel, Curtea de Apel a constatat că apelanta și-a fundamentat acțiunea pe o eroare materială săvârșită cu ocazia întocmirii documentației cadastrale ce a stat la baza întocmirii Contractului de vânzare-cumpărare din 6 iulie 2001, iar în raport de materialul probator administrat în cauză, criticile apelantei privind interpretarea greșită a probelor de către prima instanță, motivarea confuză, greșită și aprecierile eronate ale instanței față de titlul de proprietate al reclamantei sunt vădit nefondate, prima instanță motivând în mod succint, dar clar, de ce nu este fondată acțiunea reclamantei, iar față de concludența probelor administrate, nu se impunea o analiză detaliată a motivelor și argumentelor invocate de reclamantă.
De asemenea, Curtea de Apel a reținut că, din moment ce cererea principală privind revendicarea nu este fondată, nu se justifica în cauză o motivare a capătului de cerere accesorie privind plata contravalorii lipsei de folosință a suprafeței revendicate. În ceea ce privește celelalte critici susținute prin motivele de apel, referitoare menționarea greșită a termenului de apel și a datei pronunțării încheierii de amânare a pronunțării, s-a apreciat că acestea reprezintă erori săvârșite de prima instanță ce nu sunt de natură a atrage desființarea hotărârii.
Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel, reclamanta a declarat recurs, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ. și art. 6 Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Prin Decizia nr. 761 din 31 martie 2016, pronunțată în Dosarul nr. x/103/2008*, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul reclamantei și a casat Decizia civilă nr. 298 din 17 decembrie 2015 a Curții de Apel Bacău, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului, la aceeași instanță.
Înalta Curte a reținut că pentru termenul de judecată la care a fost soluționat apelul, părțile au fost citate cu mențiunea că instanța urmează a se pronunța asupra excepției necompetenței materiale, motiv pentru care instanța de apel trebuia să analizeze și să se pronunțe, cu prioritate, asupra excepției invocate din oficiu.
Or, Curtea de Apel nu s-a mai pronunțat asupra excepției menționate, și, omițând faptul că pentru respectivul termen de judecată părțile au fost citate doar pentru verificarea aspectelor legate de competență, s-a pronunțat pe fondul cauzei.
Astfel, s-a reținut că nesoluționarea de către instanța de apel a excepției necompetenței materiale, pune instanța de control judiciar în imposibilitatea de a verifica legalitatea și temeinicia deciziei recurate, iar vătămarea produsă părților nu poate fi înlăturată în alt mod decât prin casarea deciziei atacate, ca o condiție necesară a respectării dreptului la un proces echitabil.
Înalta Curte a constatat, prin urmare, că sunt întemeiate criticile reclamantei, legate de încălcarea principiilor dreptului la apărare și al contradictorialității, care se circumscriu motivului de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., motiv pentru care, a admis recursul formulat și, în temeiul dispozițiilor art. 312 și art. 315 C. proc. civ., a casat în tot hotărârea Curții de Apel, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, pentru a soluționa motivat excepția invocată din oficiu, după punerea acesteia în discuția contradictorie a părților.
Totodată, Înalta Curte a reținut că sunt fondate și criticile vizând nemotivarea deciziei instanței de apel, ce se circumscriu motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., având în vedere faptul că, motivarea instanței de apel este una prolixă, astfel încât nu rezultă în mod clar motivele pentru care a fost pronunțată soluția redată în dispozitivul hotărârii.
Prin urmare, s-a stabilit că, în rejudecarea cauzei, urmează a se verifica în ce măsură s-a încălcat autoritatea de lucru judecat dedusă din hotărârea pronunțată în litigiul având ca obiect nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al reclamantei, respectiv, în ce măsură în considerentele acelei decizii s-a arătat că reclamanta are un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, urmând ca, după stabilirea acestui aspect, a se proceda la compararea titlurilor.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Bacău sub nr. x/103/2008**.
Prin Decizia civilă nr. 218 din 13 octombrie 2016 a Curții de Apel Bacău, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, apelul formulat de reclamantă a fost respins ca nefondat; s-a dispus obligarea apelantei la plata sumei de 2.000 RON către intimată, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, în raport de susținerile părților, de dispozițiile legale incidente și ținând seama de considerentele deciziei de casare, Curtea de Apel a constatat următoarele:
În ceea ce privește excepția de necompetență materială a primei instanțe în soluționarea litigiului de față (invocată ca motiv de ordine publică de instanța de apel în ciclul procesual anterior), s-a arătat că această chestiune a fost clarificată prin Decizia civilă nr. 203 din 5 martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel Bacău în Dosarul nr. x/103/2008. Prin această decizie, s-a admis recursul formulat împotriva Sentinței civile nr. 1.071 din 18 noiembrie 2008 (prin care Tribunalul Neamț a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Roman) și s-a trimis cauza Tribunalului Neamț, pentru continuarea judecății. În motivarea deciziei menționate, s-a arătat că în aprecierea criteriului valoric, competența se stabilește în funcție de valoarea indicată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, iar daunele pretinse fac parte din obiectul acțiunii, determinând astfel valoarea acesteia și - implicit - instanța competentă, respectiv tribunalul.
Prin urmare, instanța de apel a constatat că Decizia civilă nr. 203 din 5 martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel Bacău are autoritate de lucru judecat în ceea ce privește excepția necompetenței materiale a instanței de fond în soluționarea litigiului de față, astfel că se impune ca motivul de ordine publică invocat din oficiu, să fie respins.
Cu privire la prima critică din cererea de apel, care vizează menționarea greșită a datei de 17 martie 2015, în loc de 17 iulie 2015 ca dată la care s-a pronunțat încheierea de amânare a pronunțării și indicarea greșită a termenului de apel, Curtea de Apel a constatat că aceste erori puteau fi corectate doar pe calea unei cereri de îndreptare eroare materială, formulată în procedura reglementată de art. 281 C. proc. civ., având în vedere că potrivit art. 2812a C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 202/2010 (în vigoare la data pronunțării sentinței): "Îndreptarea, lămurirea, înlăturarea dispozițiilor potrivnice sau completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condițiile art. 281 - 2812."
Totodată, s-a reținut că erorile menționate, deși reale, nu au provocat apelantei o vătămare a intereselor sale legitime, întrucât nu s-a invocat tardivitatea apelului ori o altă neregulă raportată la aspectele arătate.
Pe fondul cauzei, Curtea de Apel a reținut că soluția primei instanțe, de respingere a acțiunii în revendicare are în vedere, ca argument principal, faptul că reclamantul este cel care trebuie să facă dovada că este proprietarul bunului revendicat; în speță, s-a apreciat că, deși reclamanta a invocat Contractul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, potrivit căruia a dobândit un spațiu comercial în suprafață de 117 mp, acesta nu are valoare de titlu de proprietate pentru întreaga suprafață, întrucât vânzătoarea de la care a dobândit imobilul - SC D. SRL - deținea un drept de proprietate doar pentru spațiul de 75,60 mp, astfel că nu putea transmite reclamantei din prezenta cauză mai multe drepturi decât avea.
Legat de acest titlu de proprietate al reclamantei, instanța de apel a constatat că pârâta din prezenta cauză a promovat o acțiune ce a format obiectul Dosarului nr. x/291/2009 al Judecătoriei Roman; în respectiva cauză, reclamanta SC B. SA Roman, a chemat în judecată pe pârâții SC A. SRL și F., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută parțială a Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte și autentificat la data de 16 iulie 2001 la BNP G. din Roman, să se dispună rectificarea înscrierii în cartea funciară nr. x/N a localității Roman cu privire la spațiul comercial Magazinul Alimentar, în sensul radierii suprafeței utile de 31 mp.
Prin Sentința civilă nr. 3.221 din 18 noiembrie 2010, pronunțată în Dosarul nr. x/291/2009, Judecătoria Roman a respins acțiunea pentru constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, reținând că, pentru a se aplica sancțiunea nulității contractului pentru vânzarea lucrului altuia, este necesar să se facă dovada relei-credințe a părților care au încheiat tranzacția, iar în speță, judecătoria a apreciat că "buna-credință a cumpărătoarei pârâte SC A. SRL, care se prezumă - potrivit art. 1899 C. civ., nu a fost răsturnată."
Această sentință a fost casată, cu trimitere spre rejudecare, prin Decizia nr. 144/RCOM din 26 septembrie 2011 a Tribunalului Neamț, iar, în rejudecare, prin Sentința civilă nr. 825 din 29 martie 2013, pronunțată de Judecătoria Roman, s-a admis acțiunea, în sensul că, s-a constatat nulitatea absolută parțială a Contractului de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, cu privire la suprafața construită de 42 mp din spațiul comercial Magazin alimentar și s-a constatat nulitatea absolută a documentației cadastrale nr. x/106 din 12 aprilie 2000, privind amplasarea și delimitarea bunului imobil Magazin alimentar, fiind dispusă rectificarea înscrierii în Cartea funciară nr. x/N a localității Roman, referitoare la spațiul comercial Magazin alimentar, în sensul radierii suprafeței de 42 mp, avându-se în vedere delimitarea și amplasamentul acesteia, astfel cum au fost evidențiate în raportul de expertiză construcții și anexa acestuia (această cerere a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Roman în dosarul ce a fost inițial înregistrat sub nr. x/291/2011, pentru a primi ulterior nr. x/291/2011, care a fost conexat, la 23 martie 2012, la dosarul nr. x/291/2011).
Prin Decizia civilă nr. 229 din 3 noiembrie 2014, pronunțată în Dosarul nr. x/110/2011, Tribunalul Neamț a admis recursul împotriva Sentinței civile nr. 825 din 29 martie 2013, pe care a modificat-o în tot, în sensul că a respins atât acțiunea pentru constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, cât și cererea conexă având ca obiect constatarea nulității absolute a documentației cadastrale și rectificarea înscrierii în cartea funciară.
În considerentele acestei decizii, s-au reținut următoarele aspecte: "Din probele administrate în cauză, se reține faptul că, în anul 1993, fosta SC C. SA a vândut către SC D. SRL, magazinul alimentar în suprafață de 75,60 mp, prin Contractul de vânzare-cumpărare din 23 iunie 1993. Prin Contractul de vânzare-cumpărare din 17 februarie 1995, SC D. SRL a devenit proprietară și pe terenul aferent spațiului comercial de mai sus, de 66,16 mp. Ulterior, prin Contractul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, pârâta SC A. SRL a devenit proprietară a terenului în suprafață de 66,16 mp și a spațiului comercial Magazin alimentar în suprafață de 117 mp, vânzătoare fiind SC D. SRL.
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma "în cunoștință de cauză" relevă, semantic, înțelesul că părțile contractului au știut bine că bunul individual determinat nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia. În acest caz, contractul încheiat, ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua-credință a părților.
Or, în cauză, la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat au stat: Contractul de vânzare-cumpărare din 23 iunie 1993, documentația cadastrală și extrasul de carte funciară. Deși în Contractul de vânzare-cumpărare din 23 iunie 1993, spațiul comercial ce a făcut obiectul înstrăinării este în suprafață de 75,60 mp, potrivit documentației cadastrale și extrasului de carte funciară, acest spațiu este în suprafață de 117 mp. În această situație, cumpărătorul a considerat în mod întemeiat că suprafața reală a imobilului este cea care rezultă din măsurătorile efectuate pentru întocmirea documentației cadastrale, precum și din înscrierea în cartea funciară, având credința că proprietar al imobilului în litigiu, este SC D. SRL, astfel că, în momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare, pârâta-cumpărătoare a fost de bună-credință.
Cum în cauză nu au fost administrate probe certe de natură a răsturna prezumția de bună-credință a pârâtei-cumpărătoare, cererea formulată privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare se impune a fi respinsă ca neîntemeiată, implicit, și cererea accesorie pentru rectificarea înscrierii în carte funciară."
Analizând considerentele care au condus la soluția de respingere a acțiunii în constatarea nulității contractului de vânzare, instanța de apel a constatat că acestea vizează insuficiența probelor care ar fi condus la răsturnarea prezumției de bună-credință a cumpărătoarei SC A. SRL, dar, în același timp, s-a avut în vedere că SC D. SRL a avut în proprietate magazinul alimentar în suprafață de 75,60 mp, prin Contractul de vânzare-cumpărare din 23 iunie 1993, dar a transmis, prin vânzare, spațiul comercial magazin alimentar în suprafață de 117 mp.
Curtea de Apel a apreciat că și în condițiile în care, din perspectiva bunei-credințe a cumpărătoarei SC A. SRL, contractul de vânzare-cumpărare este valabil, nu se poate face abstracție de faptul că există o inadvertență evidentă, și anume, aceea că prin Contractul din 16 iulie 2001 aceasta a dobândit un spațiu construit în suprafață de 117 mp, situat pe un teren în suprafață de 66,16 mp; chiar dacă o parte din terenul aferent spațiului construit este în proprietate indiviză cu alți proprietari, 44,8 mp teren fiind în proprietate exclusivă și 21,36 mp teren în proprietate indiviză, prin însumarea celor două suprafețe rezultă suprafața de 66,16 mp teren pe care vânzătoarea l-a transmis reclamantei din prezenta cauză, fără a se identifica o explicație pentru faptul că s-a vândut o construcție cu o suprafață mai mare decât terenul aferent acesteia.
Legat de acest aspect, Curtea de Apel a avut în vedere expertiza tehnică efectuată în Dosarul nr. x/291/2009 al Judecătoriei Roman, în care s-a analizat actul de vânzare prin care SC D. SRL a dobândit spațiul denumit magazinul alimentar, constatându-se că acesta a avut ca anexă un memoriu justificativ, în care se menționa că suprafața desfășurată construită este de 75,60 mp, identificată pe schița releveu, respectiva suprafață fiind identificată de expert la fața locului; așa cum s-a consemnat în expertiză și astfel cum a rezultat din actele Dosarului atașat nr. x/291/2011, inadvertențele actuale pornesc de la documentația cadastrală NCP x/106, în care s-a trecut pentru magazin o suprafață construită de 117 mp, față de 75,60 mp, cât rezulta din actul de proprietate, iar planul de amplasament și delimitare a bunului din documentația cadastrală este identic cu schița Contractului de vânzare din 17 februarie 1995, pentru terenul de 66,16 mp, coordonatele de delimitare a spațiului fiind aceleași cu cele din schiță.
Pe de altă parte, Curtea de Apel a apreciat că nu se poate omite faptul că toate expertizele efectuate în prezenta cauză, ca și în dosarul atașat, au confirmat că cele două spații comerciale pe care le dețin părțile din litigiu se învecinează, limita dintre aceste spații nu s-a modificat din momentul dobândirii lor de către autoarea reclamantei și, respectiv, de către pârâtă. Astfel, s-a stabilit că limita dintre cele două spații este "pe axul 22 din planul inițial al blocului, având poziționați stâlpii și grinzile structurii de rezistență a blocului", că "în urma construirii în anul 1991 a peretelui despărțitor din axul 22 s-au creat două spații distincte: unitatea comercială și spațiul nou creat denumit "magazin", că "zidul care desparte magazinele se află în același loc ca și la momentul cumpărării de către SC D. SRL"; așadar, din aceste probe, coroborate cu situația mai sus explicată, în care s-a ajuns la vânzarea unei construcții cu o suprafață mai mare decât cea asupra căreia vânzătoarea era proprietară, concluzia ce s-a impus instanței de apel a fost aceea că reclamanta a dobândit magazinul care avea - în fapt - o suprafață inferioară celei menționate în contract și era clar delimitată de cea a pârâtei prin zid despărțitor, suprafață ce nu s-a modificat înainte sau după cumpărare, dar, profitând de anumite erori în evidențele de Carte Funciară, ce au fost preluate în actul său de cumpărare, a promovat acțiunea în revendicare de față.
S-a apreciat a fi relevant și faptul că, deși în Contractul de vânzare din 16 iulie 2001 se face mențiunea că la data autentificării contractului cumpărătoarea intră în stăpânirea de drept și de fapt a imobilului și că a luat la cunoștință de situația acestuia, înțelegând să îl dobândească pe riscul său, până în anul 2008, reclamanta nu a făcut niciun demers pentru pretinsa diferență de suprafață a spațiului; or, în condițiile în care constata că deține cu aproximativ 30 mp mai puțin decât în contract (aproximativ 25% mai puțin decât cumpărase), era de presupus că ar fi acționat mai curând pentru respectarea dreptului său de proprietate.
Așadar, deși în Dosarul nr. x/291/2011 a fost respinsă acțiunea în constatarea nulității parțiale a Contractului de vânzare din 16 iulie 2001 (act ce constituie titlu de proprietate al reclamantei în revendicarea de față), instanța de apel a avut în vedere că respectiva soluție s-a întemeiat pe argumente ce vizau buna-credință a părților la încheierea contractului, însă, în raport de considerentele anterior expuse, faptul că reclamanta nu stăpânește imobilul dobândit, așa cum este menționat în contract, nu este ca rezultat al ocupării fără just titlu de către pârâtă a vreunei suprafețe, astfel că, nu poate conduce la admiterea cererii de revendicare.
Curtea de Apel a mai reținut că pârâta SC B. SA are în proprietate magazinul alimentar, cu teren aferent de 117,23 mp, preluat prin actul de divizare al fostei SC C. SA (Actul adițional din 6 ianuarie 1997, Sentința civilă nr. 10 din 23 ianuarie 1997 a Judecătoriei Roman, Actul de dezmembrare din 6 martie 2008, cu Încheierea de intabulare nr. x/2008), spațiul fiind în aceeași formă stabilită prin compartimentarea ce a avut loc în anul 1991, fără a suferi modificări ulterioare.
Din probele administrate în cauză, nu a rezultat că pârâta ar ocupa o suprafață construită mai mare decât cea evidențiată în aceste acte de proprietate, având în vedere că în Raportul de expertiză nu se face nicio referire la actele de proprietate ale pârâtei, concluzia că aceasta ar ocupa "o suprafață în plus" nefiind raportată la titlurile prezentate de părți; de asemenea, s-a constatat că nici în expertiză nu se face referire la o suprafață de teren pe care pârâta ar ocupa-o în plus față de actele sale de proprietate, ci se stabilește doar că terenurile deținute de cele două părți, prin actele prezentate, se suprapun pe o suprafață construită de 33 mp.
În ceea ce privește imobilele menționate în actul de dezmembrare înscris în Cartea Funciară, instanța de apel a înlăturat ca nefondate criticile apelantei reclamante, potrivit cărora acest act nu ar avea la bază o măsurătoare; așa cum a rezultat din înscrisurile depuse la dosar fond, pentru imobilul proprietatea intimatei-pârâte s-a întocmit încă din anul 2000 documentația cadastrală, cu plan de încadrare în zonă, releveu spațiu comercial, plan de amplasament și delimitare, acesta din urmă purtând mențiunea că "se confirmă suprafața din măsurători."
În opinia instanței de apel, toate aceste aspecte sunt în măsură să susțină concluzia că problemele actuale sunt generate de intabularea dreptului de proprietate al autoarei reclamantei pe o suprafață construită mai mare decât avea în proprietate, însă, chiar dacă titlul reclamantei a fost supus analizei instanței și menținut (pentru considerentul că nu s-a dovedit reaua-credință a părților), în speță, nu s-a dovedit că pârâta ar ocupa o suprafață construită pentru care să nu dețină dreptul de proprietate.
Sub aspectul criticii din apel potrivit căreia Tribunalul de fond a omis să se pronunțe asupra capătului privind lipsa de folosință, Curtea de Apel a constatat că nici aceasta nu poate fi reținută, întrucât despăgubirile pentru lipsa de folosință puteau fi analizate numai în ipoteza admiterii capătului principal de cerere privind revendicarea, prima instanță lăsând să se înțeleagă că, respingând primul capăt de cerere, implicit a respins și capătul de cerere accesoriu privind lipsa de folosință.
Față de toate aceste considerente, Curtea de Apel a apreciat că soluția de respingere a acțiunii, în întregul ei, este legală și temeinică, în raport de dispozițiile art. 480 C. civ., astfel că, se impune a fi menținută, în aplicarea dispozițiilor art. 295 alin. (1) și art. 296 C. proc. civ.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat (Chitanța depusă în Dosarul nr. x/103/20018*).
Împotriva acestei decizii, reclamanta SC A. SRL a declarat recurs, prevalându-se de motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., dar și de dispozițiile art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Sub aspectul încălcării prevederilor art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, recurenta-reclamantă a arătat că înțelege să critice decizia sub aspectul încălcării dreptului la apărare, ceea ce presupune că nu a beneficiat de un proces echitabil.
Se arată de către recurentă că prin decizia de casare s-a reținut încălcarea dreptului său la apărare în ciclul procesual anterior, în apel, precum și nemotivarea deciziei atacate, totodată, stabilindu-se în sarcina instanței de rejudecare și necesitatea verificării eventualei încălcări a autorității de lucru judecat dedusă din hotărârea dată în litigiul având ca obiect nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al reclamantei respectiv, în ce măsură, în considerentele acelei decizii, s-a arătat că reclamanta are un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, urmând ca, după stabilirea acestui aspect, să se procedeze la compararea titlurilor opuse de părți.
Recurenta arată că primul termen de judecată în rejudecare a fost stabilit în data de 1 septembrie 2016, dată pentru care apelantul a primit citație fără a se face vorbire despre discutarea vreunei excepții sau obligații din partea apelantului. Pentru acest termen, apelanta-reclamantă a depus cerere de acordare a unui termen pentru angajare apărător, însă nu această cerere a condus la amânarea judecării cauzei, ci motivul amânării a privit solicitarea de la Judecătoria Roman a dosarului în care s-a solicitat anularea contractului său de vânzare-cumpărare în vederea atașării lui la prezenta cauză.
Următorul termen de judecată în apel a fost fixat în data de 6 octombrie 2016, dată la care apărătorul ales a depus la dosar cerere de amânare, însoțită de o adeverință din care rezulta că în perioada 3 octombrie 2016 - 20 octombrie 2016, este în concediu de odihnă. Instanța de judecată a apreciat, la cererea avocatului advers, că în cauză a mai fost acordat un termen pentru lipsa de apărare a apelantei și, prin urmare a trecut la soluționarea cauzei, punând în discuție (în lipsa apelantei și fără citarea părților pentru discutarea acestei excepții), excepția necompetenței materiale a Curții de Apel Bacău; s-a acordat un termen de o săptămână pentru ca apelantul să depună concluzii scrise, respectiv 13 octombrie 2016, fără a se observa însă că perioada concediului de odihnă a apărătorului său era 3 octombrie 2016 - 20 octombrie 2016.
În opinia recurentei, greșit instanța de apel a respins cererea de amânare formulată de apărătorul său motivată pe prevederile art. 156 C. proc. civ., întrucât primul termen de judecată în rejudecarea apelului nu a fost acordat pentru lipsă apărare, ci pentru atașarea dosarelor de la Judecătoria Roman, iar la termenul din 6 octombrie 2016, nu s-a solicitat termen de către apelant, ci de către apărătorul său ales care, din motive obiective, nu putea fi prezent în instanță.
Recurenta susține că dreptul la concediu este valabil atât pentru apărare cât și pentru celelalte părți implicate în actul de justiție, iar pricina de față nu este una care se judecă în regim de urgență, pentru a se justifica judecata chiar în lipsa apărătorului apelantei plecat din țară; în acest sens, recurenta arată că atașează motivelor de recurs în copie, biletul de avion, adeverința de concediu, bilet din care se poate observa că apărătorul a revenit în țară în data de 16 octombrie 2016, dată la care în prezentul dosar era deja pronunțată decizia de către instanța de apel.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta arată că instanța de apel nici de această dată nu a motivat decizia, întrucât nu a comparat titlurile de proprietate ale părților, nu a analizat în niciun mod titlul de proprietate al pârâtei și nu a motivat de ce a dat eficiență unui titlu care, din punctul său de vedere, nu este valabil.
Mai mult decât atât, Curtea de Apel nu a explicat în niciun mod de ce față de actul de divizare pe care instanța l-a considerat ca fiind titlu valabil, intimata stăpânește în plus 53,95 mp suprafață utilă și 73 mp suprafața construită.
Instanța de apel s-a mărginit la a copia considerentele sentinței date de Tribunalul Neamț în dosarul având ca obiect anularea contractului de vânzare- cumpărare, iar atunci când argumentează, chiar dacă din perspectiva bunei-credințe, prin însumarea celor 2 suprafețe rezultă suprafața de 66,16 mp teren pe care vânzătoarea l-a transmis reclamantei din prezenta cauză, nu a identificat o explicație pentru faptul că s-a vândut o construcție mai mare decât terenul aferent acesteia, astfel încât recurenta concluzionează că instanța de apel a fost în confuzie cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată.
Se subliniază că pârâta nu a contestat niciodată actul de vânzare-cumpărare a terenului deținut de autoarea recurentei, nu a pretins un drept de proprietate asupra acestui teren, iar suprafața de teren (în indiviziune cu restul imobilului, care este un imobil cu 7 etaje și spații comerciale la parter) nu poate fi egală cu suprafața spațiului comercial.
De asemenea, instanța de apel a arătat că nici expertiza nu a făcut referire la o suprafață de teren pe care pârâta ar ocupa-o în plus față de actele sale de proprietate, ci a stabilit doar că terenurile deținute de cele 2 părți, se suprapun pe o suprafață construită de 33 mp.
În mod evident, instanța de judecată a făcut confuzie între teren și suprafața construită, analizând titlurile din punct de vedere al terenului și nu al suprafeței desfășurate a spațiilor comerciale, suprafețe desfășurate construite, cărora le revin anumiți metri pătrați de teren și care nu au fost contestați niciodată de părțile cauzei. Suprafața de teren 66,16 mp este suprafața aferentă unei suprafețe construite de 117 mp, așa cum rezultă din documentația cadastrală și actul de vânzare-cumpărare, iar în legătură cu terenul nu au existat niciodată litigii, pârâta oferindu-se să cumpere de la recurentă cota indiviză de teren, aferentă spațiului construit pe care îl deține în plus față de acte și care este proprietatea recurentei-reclamante.
Pe de altă parte, Curtea de Apel a înșiruit mai multe documente, autorizații de executare lucrări, documentație evaluare active, pentru a încerca să demonstreze că SC D. SRL, autoarea recurentei, nu a avut în proprietate magazinul și terenul aferent pe care i le-a vândut.
Curtea de Apel nu a motivat în niciun fel faptul că reclamanta a arătat că este proprietară asupra terenului aferent celor 117 mp spațiu comercial și că, atât pentru teren cât și pentru spațiul comercial, pârâta nu deține un titlul de proprietate.
Pentru a demonstra că instanța de apel s-a aflat în confuzie și că nu a comparat titlurile de proprietate ale părților, astfel cum a stabilit instanța de casare, recurenta procedează la prezentarea unui istoric al titlului său de proprietate (redat și în motivele de apel).
Astfel, prin Actul autentic de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001, recurenta a cumpărat de la vânzătoarea SC D. SRL, suprafața totală de 66,16 mp teren, împreună cu spațiul comercial în suprafața de 117 mp.
La data achiziționării acestui imobil, cumpărătorii au verificat înscrierile făcute de vânzătoare în Cartea Funciară, precum și documentația anexată acestor acte, toate fiind înscrise în Cartea Funciară sub nr. x/N, conform Încheierii nr. 1.478/2000 a Judecătoriei Roman.
Întrucât recurenta a constatat că atât din spațiul comercial achiziționat cât și din terenul său intimata ocupă, fără a poseda acte de proprietate, o suprafață de 26,49 mp din spațiul de vânzare și 3,78 mp din spațiul de depozitare, precum și terenul aferent acestor suprafețe ocupate, a formulat prezenta acțiune în revendicare, pentru a se dispune obligarea intimatei să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul și spațiile ocupate.
Motivat de faptul că pe parcursul judecării cererii de revendicare, intimata a formulat o acțiune în anularea actului său de vânzare-cumpărare, judecata prezentei cauze a fost suspendată până la soluționarea acestei acțiuni, acțiune ce s-a finalizat cu menținerea actului de vânzare-cumpărare al reclamantei, ca fiind perfect valabil.
Pe parcursul judecații, intimata a încercat să acrediteze ideea că ea este proprietara părții ocupate din spațiul recurentei, întrucât, din construcție a existat un zid despărțitor, iar spațiul a fost folosit în modalitatea în care intimata ocupa parte din spațiul recurentei.
Recurenta arată că aceasta susținere a intimatei nu poate fi primită, întrucât dovada proprietății este făcută cu acte de proprietate și nu cu un mod de posesie care a încetat la data la care SC C. SA s-a divizat.
În continuare, recurenta explică modalitatea în care autoarea sa (vânzătoarea) a achiziționat acest spațiu, pe care ulterior l-a vândut recurentei, precum și de ce susține recurenta că intimata nu posedă un titlu pentru spațiul revendicat.
Atât spațiul recurentei, cât și spațiul deținut de către intimată, au aparținut SC C. SA, societate care, în anul 1993, a organizat o licitație prin care a vândut o parte dintre spațiile pe care le avea în proprietate. Licitația a avut loc în data de 10 iunie 1993, iar autoarea recurentei a adjudecat spațiul pe care, ulterior, l-a cumpărat în data de 21 iunie 1993, cu contractul de vânzare-cumpărare, transcris în Registrul de transcripțiuni din 25 august 1993. Atât licitația, cât și vânzarea au fost făcute fără ca spațiul achiziționat să fie identificat și măsurat, ceea ce rezultă din Procesul-verbal de licitație încheiat în data de 10 iunie 1993.
În anul 1996, SC C. SRL, prin Hotărârea nr. 2 din 21 decembrie 1996, s-a divizat, iar ca urmare a divizării, intimata a primit în proprietate mai multe spații, printre care și spațiul învecinat cu cel al autoarei recurentei.
Această divizare a fost publicată în M. Of. nr. 54 din 13 ianuarie 1997, unde, la punctul clădiri, se arată că, printre altele, intimata primește în deplină proprietate și liniștită posesie magazinul, în suprafață utilă de 541 mp și suprafață construită 629 mp.
Aceasta suprafață se regăsește și în Hotărârea nr. 2 a Adunării Generale a Acționarilor din 21 decembrie 1996, precum și în Sentința civilă nr. 10 PJC din 23 ianuarie 1997, pronunțată în Dosarul nr. x/1997 al Judecătoriei Roman.
Cu toate că suprafața din actul de dezmembrare, cât și din publicația la M. Of. este de 541 mp, respectiv 629 mp, intimata stăpânește în fapt 712,53 mp suprafață construită din care, 594,95 mp, suprafață utilă.
Nicio suprafață din spațiile divizate și din terenul vândut nu a fost măsurată, singurele acte de proprietate în cadrul cărora s-au făcut măsurători sunt actele recurentei-reclamante. Actul de vânzare-cumpărare a terenului aferent spațiului s-a încheiat în formă autentică în anul 1995 și, din acest moment, prin accesiune, proprietarul terenului a devenit și proprietarul construcțiilor aflate pe acesta.
În aceste condiții, în mod corect în momentul în care s-a întocmit documentația cadastrală prin raportare la terenul cumpărat, s-a constatat că spațiul aferent suprafeței de 66,16 mp teren, este de 117 mp.
În C. civ. în vigoare în prezent, se arată că dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de Carte Funciară (art. 565), dovadă pe care recurenta a făcut-o, în timp ce intimata nu deține niciun titlu asupra spațiului ocupat.
Instanța de apel a mai reținut că din probele administrate, nu rezultă că pârâta ar ocupa o suprafață construită mai mare decât cea evidențiată în actele de proprietate - pe care le indică - actul de divizare, Sentința civilă nr. 10 din 23 ianuarie 1997, actul de dezmembrare etc. -, când tocmai din aceste înscrisuri rezultă că la această dată pârâta stăpânește o suprafață construită în plus față de actele prezentate de 53,95 mp, respectiv 73 mp.
Această suprafață în plus deținută de pârâtă, față de actele de proprietate, instanța nu o explică, ci, mai mult, în contradicție cu probele administrate, arată că pârâta nu deține în plus suprafața construită.
De asemenea, s-a mai reținut că reclamanta a rămas în pasivitate și nu a acționat împotriva intimatei după achiziționarea spațiului, în sensul recuperării suprafeței ocupate de aceasta, motiv pentru care, recurenta precizează instanței de recurs că imediat după achiziționarea spațiului, i-a solicitat pârâtei să-i elibereze suprafața ocupată și am acționat-o în judecată într-o acțiune în evacuare; de asemenea, recurenta susține că a încercat rezolvarea acestui litigiu pe cale amiabilă, iar intimata s-a oferit să cumpere terenul aferent spațiului pe care l-a ocupat de la reclamantă, sens în care va face dovada cu înscrisuri.
În concluzie, recurenta-reclamantă solicită admiterea recursului și, prin rejudecarea apelului, să se dispună desființarea sentinței pronunțate de prima instanță, iar pe fond, să se admită acțiunea în revendicare și să i se acorde lipsa de folosință.
Recurenta-reclamantă a anexat motivelor de recurs copia biletelor de avion ale apărătoarei sale din 6 octombrie 2016 și, respectiv 16 octombrie 2016, copie proces-verbal de conciliere încheiat între părți la data de 3 ianuarie 2008, copia Contractului de vânzare-cumpărare din 17 februarie 1995 încheiat între SC C. SA și SC D. SRL având ca obiect suprafața de teren de 66,16 mp, din care 44,80 mp teren în proprietate exclusivă și 21,36 mp în proprietate indiviză cu ceilalți proprietari ai imobilului, situat în mun. Roman, jud. Neamț și Proces-verbal de licitație din 10 iunie 1993.
Intimata-pârâtă SC B. SA, în termen legal, a depus întâmpinare la motivele de recurs, prin care a solicitat, pentru argumentele dezvoltate în cuprinsul întâmpinării, respingerea recursului reclamantei ca nefondat.
Nu au fost administrate alte înscrisuri decât cele deja menționate de către părțile cauzei.
Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce urmează.
Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă, prin recursul de față, a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. și, în plus, a invocat și o pretinsă încălcare a prevederilor art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului sub aspectul dreptului său la apărare și la un proces echitabil.
În ceea ce privește cea din urmă susținere, Înalta Curte constată, prin prisma argumentelor arătate de către recurentă, că aceasta se impune a fi recalificată în motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., întrucât respectarea dreptului la apărare se înscrie în rândul principiilor ce guvernează desfășurarea procesului civil, iar o încălcare a principiilor procesului civil este susceptibilă a fi analizată în recurs pe temeiul invocat, text potrivit căruia - prin hotărârea dată, instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2), nulitate virtuală, în acest caz.
În argumentarea acestui motiv de recurs, recurenta a susținut că instanța de apel a respins cererea sa pentru lipsă de apărare (imposibilitate de prezentare a apărătorului său) de la termenul din 6 octombrie 2016, în condițiile în care, la primul termen în rejudecare, Curtea de Apel nu s-a pronunțat asupra cererii de amânare formulată de apelanta-reclamantă pentru lipsă de apărare; în plus, la termenul acordat s-a pus în dezbatere (în lipsa apelantei și fără citarea părților pentru discutarea acestei excepții) excepția necompetenței materiale a Curții de Apel Bacău, iar după respingerea cererii pentru lipsă de apărare, s-a dispus amânarea pronunțării la 13 octombrie 2016, dată la care apărătorul său, se afla în continuare în concediu de odihnă.
Înalta Curte constată că art. 156 alin. (1) C. proc. civ. are valoarea unei norme dispozitive, neavând caracter imperativ; ca atare, admiterea sau respingerea unei cereri pentru lipsă de apărare - imposibilitatea de prezentare a apărătorului unei părți fiind asimilată cererii pentru lipsă de apărare - reprezintă o chestiune de apreciere a instanței în fața căreia cererea este susținută.
Pe de altă parte, potrivit mențiunilor din încheierea de ședință din 1 septembrie 2016, rezultă că ambele părți au solicitat termen pentru lipsă de apărare, cerere care a fost admisă de Curtea de Apel prin formularea "având în vedere cererile de amânarea formulate de părți", iar instanța, suplimentar, a dispus și măsura atașării dosarelor de la Tribunalul Neamț și, respectiv Judecătoria Roman.
Mai mult decât atât, Curtea de Apel, deși mai acordase un termen pentru lipsă de apărare și la solicitarea apelantei, anterior menționat, la termenul de judecată din 6 octombrie 2016 nu a amânat judecata cauzei pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului apelantei, însă, în aplicarea dispozițiilor art. 156 alin. (2) C. proc. civ., a dispus amânarea pronunțării la data de 13 octombrie 2016.
Înalta Curte apreciază că este lipsită de relevanță, din perspectiva respectării dreptului la apărare și a standardelor procesului echitabil, împrejurarea că și la data menționată apărătorul apelantei-reclamante era în continuare în concediu de odihnă, întrucât dispozițiile art. 234 din Statutul profesiei de avocat, aprobat prin Hotărârea nr. 64/2011 a UNBR prevăd astfel:
"(1) Avocatul are obligația să depună toate diligențele necesare pentru îndeplinirea serviciului profesional ce i-a fost încredințat.
(2) În cazul în care avocatul este împiedicat să îndeplinească serviciul profesional, își va asigura substituirea, inclusiv printr-un avocat care își desfășoară activitatea într-o altă formă de exercitare a profesiei, dacă în prealabil obține acordul clientului în acest scop. Modelul delegației de substituire este prevăzut la anexa nr. V. Prevederile art. 122 alin. (4) se aplică în mod corespunzător și formularului delegației de substituire."
Mai mult decât atât, art. 129 alin. (1) C. proc. civ. stabilește: "Părțile au îndatorirea ca, în condițiile legi, să urmărească desfășurarea și finalizarea procesului. De asemenea, ele au obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și termenele stabilite de lege sau de judecător, să-și exercite drepturile procedurale conform dispozițiilor art. 723 alin. (1), precum și să-și probeze pretențiile și apărările."
În consecință, potrivit textului anterior citat, părțile au obligația îndeplinirii actelor de procedură în termenele stabilite de lege sau de judecător, astfel că, apelanta era ținută, în măsura în care aprecia că în acest sens era interesul său procesual, să formuleze concluzii scrise la termenul acordat de instanța de apel în acest scop fie personal, fie prin intermediul unui alt apărător, nou angajat ori în substituirea celui pe care deja îl avea, obligația de substituire fiind în sarcina apărătorului său.
Înalta Curte constată că dreptul legal la concediu de odihnă al apărătorului nu poate fi analizat în contextul acestei critici de nelegalitate, întrucât dreptul de apărare aparține părții, iar părțile își pot exercita drepturile procesuale personal sau prin mandatar, potrivit art. 67 alin. (1) C. proc. civ., avocatul părții fiind un mandatar convențional al părții, în condițiile art. 68 C. proc. civ. și ale Legii nr. 51/1995 privind organizarea și exercitarea profesiei de avocat.
Recurenta-reclamantă a mai susținut că la termenul din 6 octombrie 2016 instanța de apel a pus în discuție și excepția necompetenței materiale a Curții de Apel Bacău fără citarea sa în acest scop, susținere eronată întrucât în realitate, excepția ce trebuia discutată era cea a necompetenței materiale a primei instanțe, și care, în ciclul procesual anterior a fost invocată din oficiu și pentru a cărei nesoluționarea (între altele), decizia pronunțată în apel a fost casată.
Înalta Curte constată că aceste susțineri nu sunt conforme celor consemnate în încheierea de la termenul de dezbatere a apelului, întrucât instanța de apel a acordat cuvântul pe fond, procedura de citare fiind completă, potrivit art. 153 alin. (1) teza finală C. proc. civ., în timp aspectul privind autoritatea de lucru judecat a Deciziei civile nr. 229 din 3 noiembrie 2014 a Tribunalului Neamț, ca și excepția necompetenței materiale a primei instanțe, erau chestiuni a căror dezbatere obligatorie în rejudecare era stabilită prin decizia de casare, date fiind dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ.
Potrivit celor anterior arătate, Înalta Curte va înlătura ca nefondat motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., având în vedere și faptul că recurenta se află în situația de a-și invoca propria culpă, date fiind argumentele susținute, contrar art. 108 alin. (4) C. proc. civ.
Nici motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu se verifică în cauză, întrucât instanța de apel, prin considerentele deciziei recurate, a arătat motivele pentru care nici excepția necompetenței materiale a primei instanțe nu a putut fi reținută ca motiv de ordine publică invocat din oficiu, în ciclul procesual anterior, modalitatea în care în cauza de față operează efectul pozitiv al puterii de lucru judecat a Deciziei civile nr. 229 din 3 noiembrie 2014 a Tribunalului Neamț; de asemenea, au fost arătate motivele pentru care nici criticile susținute de reclamantă prin motivele de apel nu sunt fondate.
Înalta Curte reține că decizia recurată expune în mod clar, coerent și convingător motivele pentru care Curtea de Apel a confirmat soluția de respingere a acțiunii în revendicare, arătând elementele relevante ale situației de fapt a cauzei, normele de drept incidente, realizând analiza motivelor de apel susținute de reclamantă și conformându-se celor stabilite prin decizia de casare, cu deplina respectare a prevederilor art. 315 C. proc. civ., într-un raționament logico-juridic ce corespunde exigențelor prevăzute de art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.
Recurenta pretinde că instanța de apel nu a motivat decizia, întrucât nu a comparat titlurile de proprietate ale părților, nu a analizat în niciun mod titlul de proprietate al pârâtei și nu a motivat de ce a dat eficiență unui titlu care, din punctul său de vedere, nu este valabil.
Contrar acestor susține, Înalta Curte constată că instanța de apel, într-o corectă aplicare a regulilor doctrinare dezvoltate pentru soluționarea acțiunii în revendicare.
Astfel, reclamanta a promovat acțiunea în revendicare împotriva pârâtei cu privire la două spații comerciale în suprafață de 26,49 mp din (spațiu de vânzare) și, respectiv de 3,78 mp (spațiu de depozitare), precum și referitor la terenul aferent acestor suprafețe pretins ocupate fără temei.
Acțiunea în revendicare reprezintă mijlocul procedural cel mai energic prin care se tinde la apărarea și restabilirea dreptului de proprietate, fiind o acțiune reală petitorie prin care reclamantul - proprietar neposesor solicită restituirea bunului său de la posesorul neproprietar ori de la un detentor precar.
Întrucât este o acțiune petitorie, prin exercitarea acesteia se tinde la stabilirea directă a dreptului de proprietate al reclamantului, în timp ce redobândirea posesiei ca urmare a revendicării, este numai un efect accesoriu al acțiunii în revendicare.
În acțiunea în revendicare derulată între două părți care au titluri provenind de la autori diferiți, regula de soluționare presupune compararea titlurilor de proprietate ale autorilor părților.
Or, din analizarea considerentelor deciziei recurate, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut aplicarea acestei reguli, comparând titlurile de proprietate ale autorilor părților, iar nu ale părților, cum eronat susține recurenta că ar fi trebuit a se proceda, în timp ce instanța de casare a enunțat doar premisa de evaluare a fondului cererii.
În realizarea acestei analize, conform celor anterior arătate, este necesar a se stabili mai întâi dreptul de proprietate al reclamantului - implicit și întinderea lui sau limitele materiale externe ale dreptului - regulă care, parțial, corespunde și imperativului procedural al dovedirii sau justificării prioritare a calității procesuale active a reclamantului, așadar, mai înaintea verificării calității procesuale pasive a pârâtului acționat în judecată (iar, pe fond a titlului autorului său).
Analiza pe fond a acțiunii în revendicare însă, a presupus, potrivit situației de fapt a cauzei, compararea titlurilor de proprietate ale autorilor părților, ceea ce ar fi atras soluția de a se da preferință titlului mai bine caracterizat, în condițiile în care fiecare dintre părți opune un titlu valabil cu privire la bun.
În situația în care dreptul de proprietate al autoarei cu titlu particular a recurentei-reclamante - SC D. SRL - a fost dovedit în limitele reținute de instanța de apel - 66,16 mp teren și 75,80 mp suprafața construită a spațiului comercial (iar nu de 117 mp, astfel cum s-a menționat în Contractul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001) - în mod evident nici recurenta-reclamantă nu poate opune în mod eficient unui terț un drept de proprietate pe care autoarea sa nu i l-a putut transmite, întrucât nu l-a deținut în patrimoniul său la data perfectării contractului, potrivit principiului nemo plus juris ad alium tranferre potest, quam ipse habet.
Mai mult decât atât, și titlul de proprietate al antecesoarei reclamantei - SC D. SRL - constând în Contractul de vânzare-cumpărare din 23 iunie 1993 încheiat cu SC C. SA (asupra construcției), precum și în Contractul de vânzare-cumpărare din 17 februarie 1995 (cu privire la teren) - relevă aceeași întindere a dreptului de proprietate atât cu privire la construcție - 75,60 mp, cât și cu privire la teren - 66,16 mp.
În plan teoretic, independent de împrejurarea că pârâta ar putea exercita în fapt posesia asupra unui imobil într-o suprafață mai mare decât ea însăși deține în mod valabil de la autoarea sa, potrivit titlului său de proprietate, în soluționarea acțiunii în revendicare de față este esențial că această suprafață mai mare nu provine din acapararea sau uzurparea dreptului de proprietate al reclamantei.
În concret însă, în speță, instanța de apel a reținut că pârâta nu ocupă în fapt o suprafață construită mai mare decât cea evidențiată în actele sale de proprietate provenind de la SC C. SA.
Înalta Curte nu poate reține nici susținerile recurentei privind pretinsa nemotivare de către instanța de apel a împrejurării că expertiza a stabilit că terenurile deținute de cele două părți, prin actele prezentate, se suprapun pe o suprafață construită de 33 mp, întrucât în mod evident aceste concluzii se bazează pe titlurile de proprietate prezentate de părți, iar nu de titlurile de proprietate ale autoarelor părților, așadar, pentru reclamantă fiind luată în considerare suprafața construită de 117 mp inserată în Contractul din 16 iulie 2001, iar nu cea dobândită în mod efectiv de la autoarea sa de 75,60 mp.
Totodată, Înalta Curte mai constată că imperativul respectării art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. privește obligația instanței de a expune toate împrejurările de fapt relevante pentru soluționarea pricinii cu care este învestită și arătarea modalității de aplicare la speță a normelor sau regulilor de drept aplicabile, iar nu a tuturor nelămuririlor existente între părți, colaterale situației de fapt proprie cauzei.
Ca atare, Înalta Curte constată că nu făcea obiectul învestirii instanței de apel necesitatea lămuririi inadvertențele dintre suprafața de teren dobândită de reclamantă de la SC D. SRL (66,16 mp, din care 44,8 mp proprietate exclusivă și 21,36 mp proprietate indiviză) și suprafața construcției transmisă - 117 mp conform contractului, sau chiar 75,60 mp, în mod real, potrivit actelor de proprietate ale autoarei reclamantei.
Cu toate acestea, Înalta Curte reține nu este relevantă comparația suprafaței de teren de 66,16 mp cu suprafața construită de 75,60 mp dobândită în mod efectiv de reclamantă (iar nu cea de 117 mp menționată ca atare în contract, pe baza unei documentații cadastrale eronate), întrucât terenul cumpărat de reclamantă nu este dobândit numai în proprietate exclusivă, ci are două componente - 44,8 mp proprietate exclusivă și 21,36 mp proprietate indiviză -, ceea ce înseamnă că, suprafața indiviză nu este materializată sau concretizată prin limite externe, astfel încât acestea nu pot fi însumate, întrucât rezultanta nu oferă vreun element util pentru soluționarea speței, din perspectiva aspectului relevat de instanța de apel.
Acest argument eronat al Curții de Apel nu are însă valoare hotărâtoare în soluția adoptată prin decizia recurată, fiind chiar un considerent indiferent, astfel încât nu este de natură a conduce la modificarea hotărârii, ci doar se va considera a fi înlăturat din ansamblul motivării, potrivit celor arătate anterior.
Înalta Curte mai constată că instanța de apel, prin considerentele deciziei recurate, a făcut o corectă aplicare și analiză a celor dezlegate prin hotărârea dată în litigiul având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2001 (efectul pozitiv al puterii de lucru judecat), cererea care, a fost respinsă, în esență, pentru faptul că nu a fost răsturnată prezumția de bună-credință a reclamantei și nici nu s-a dovedit frauda la lege a părților contractante (pârâtele din acea cauză, anume reclamanta din prezentul dosar și SC D. SRL).
În acest context, instanța de apel a reținut că pentru imobilul proprietatea intimatei-pârâte s-a întocmit documentația cadastrală încă din anul 2000, cu plan de încadrare în zonă, releveu spațiu comercial, plan de amplasament și delimitare, acesta din urmă purtând mențiunea că "se confirmă suprafața din măsurători", în timp ce documentația cadastrală NCP x/106, în care pentru magazinul deținut de recurentă s-a trecut în mod eronat și nejustificat o suprafață construită de 117 mp, față de 75,60 mp, cât rezultă din actul de proprietate.
Aceste constatări au permis instanței de apel stabilirea concluziei că disputa dintre părți a fost generată de intabularea dreptului de proprietate al autoarei reclamantei pe o suprafață construită mai mare decât avea în proprietate (aspect reținut și prin decizia pronunțată cu privire la respingerea cererii în constatarea nulității absolute parțiale a titlului reclamantei), însă, chiar dacă titlul reclamantei a fost supus analizei instanței și menținut (pentru considerentul că nu s-a dovedit reaua-credință a părților), în speță, nu s-a dovedit că pârâta ar ocupa o suprafață construită pentru care să nu dețină dreptul de proprietate.
Mai mult decât atât, instanța de apel a mai constatat din expertizele efectuate în prezenta cauză, precum și în dosarul atașat, că acestea au confirmat că cele două spații comerciale pe care le dețin părțile din litigiu se învecinează, limita dintre aceste spații nu s-a modificat din momentul dobândirii lor de către autoarea reclamantei și, respectiv, de către pârâtă.
S-a mai reținut din aceleași expertize că limita dintre cele două spații este "pe axul 22 din planul inițial al blocului, având poziționați stâlpii și grinzile structurii de rezistență a blocului", că "în urma construirii în anul 1991 a peretelui despărțitor din axul 22 s-au creat două spații distincte: unitatea comercială 24 și spațiul nou creat denumit "magazinul nr. 62", că "zidul care desparte magazinul 24 de magazinul 62 se află în același loc ca și la momentul cumpărării de către SC D. SRL".
Prin urmare, instanța de apel, pe baza acestor probe coroborate cu împrejurarea vânzării către reclamantă a unei construcții cu o suprafață mai mare decât cea asupra căreia vânzătoarea era proprietară, a concluzionat că reclamanta a dobândit magazinul nr. 62 care avea - în fapt - o suprafață inferioară celei menționate în contract și era clar delimitată de cea a pârâtei (magazinul nr. 24) prin zid despărțitor, suprafață ce nu s-a modificat înainte sau după cumpărare, dar, profitând de anumite erori în evidențele de Carte Funciară, ce au fost preluate în actul său de cumpărare, a promovat acțiunea în revendicare de față.
În acest context, sunt lipsite de relevanță demersurile întreprinse de către recurentă în raport cu intimata la nivelul anului 2008 pentru soluționarea amiabilă a situației litigioase dintre părți, astfel cum reiese din procesul-verbal de conciliere anexat în copie motivelor de recurs, întrucât această împrejurare nu contrazice constatarea instanței de apel cu referire la pasivitatea reclamantei în intervalul dintre momentul încheierii contractului său de vânzare-cumpărare - 16 iulie 2001 - și momentul promovării acțiunii de față, 5 februarie 2008, în timp ce încercarea de conciliere datează din 3 ianuarie 2008, așadar, imediat anterior promovării acțiunii în justiție.
Înalta Curte constată că cele dezvoltate prin memoriul de recurs de către reclamantă pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate, ci, în realitate, recurenta solicită instanței de recurs reaprecierea materialului probator al cauzei, ceea ce nu poate fi primit.
Potrivit dispozițiilor legale, instanța de recurs nu are competența de a realiza un control de temeinicie a hotărârii recurate, atunci când este pronunțată de o instanță de apel (excepția referindu-se la recursul reglementat de art. 3041 C. proc. civ., inaplicabilă speței), nu poate schimba situația de fapt a cauzei atunci când aceasta este complet reținută, ci controlul judiciar efectuat în recurs este exclusiv unul de legalitate, circumscris motivelor expres și limitativ reglementate prin dispozițiile art. 304 C. proc. civ., normă imperativă și de ordine publică.
Așa fiind, având în vedere și cele arătate deja, Înalta Curte constată că nu are corespondent în situația de fapt reținută de instanța de apel, cele afirmate de recurentă cu privire la împrejurarea că pârâta ar ocupa o suprafață construită în plus față de actele prezentate de 53,95 mp, respectiv 73 mp, în condițiile în care Curtea de Apel a reținut că pârâta nu ocupă în fapt o suprafață construită mai mare decât cea evidențiată în actele sale de proprietate provenind de la SC C. SA, concluzie stabilită prin analizarea și coroborarea materialului probator al cauzei.
Înalta Curte urmează a înlătura ca nefondată și referirea recurentei-reclamante la dispozițiile art. 565 (proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară) din Legea nr. 287/2009 privind C. civ., întrucât textul invocat nu este incident în speță, având în vedere că litigiul de față a fost inițiat în anul 2008, în timp ce noul C. civ. a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, sens în care prevede art. 6 alin. (2) din Legea nr. 287/2009: "Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi."
Potrivit celor ce preced, Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul promovat de către reclamantă.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., se va dispune obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către intimată în această etapă procesuală, în sumă de 4.490 RON, constând în onorariu de avocat, potrivit dovezii de la dosar recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 218 din 13 octombrie 2016 a Curții de Apel Bacău, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.
Obligă pe recurenta-reclamantă la plata sumei de 4.490 RON către intimata-pârâtă SC B. SA, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 17 februarie 2017.
Procesat de GGC - N