Decizia nr. 1542/2016
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la data de 27 februarie 2012, reclamanții A., B. și C. au chemat în judecată Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, și Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună anularea hotărârii nr. 179 din 24 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor din comuna Șcheia și obligarea pârâtei să le achite cu titlu de despăgubiri suma de 391.380 RON reprezentând contravaloarea reală a suprafeței de 1779 mp situată în comuna Șcheia, identică cu parcela nr. XX, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. YY din C.F. ZZ.
Prin sentința nr. 472 din 07 martie 2013, Tribunalul Suceava, secția civilă, a admis în parte acțiunea, a desființat hotărârea nr. 179 din 24 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia și a obligat Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București la plata, către reclamanți, a sumei de 19.925 euro în echivalent RON la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile. A obligat același pârât la plata, către reclamanți, a sumei de 3500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Tribunalul a reținut că expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 2196 RON, expropriații au pretins suma de 391.380 RON, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a propus într-o variantă suma de 19925 euro (11,20 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 889,50 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Tribunalul și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,20 euro/mp, valoare pe care a apreciat-o ca fiind rezonabilă dacă ar fi avute în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță mică de Primăria municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, tribunalul a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, calificat ulterior drept apel, pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, iar prin decizia nr. 28 din 13 iunie 2013 Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul ca nefondat.
Instanța de apel a reținut că, deși în speță sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010.
Referitor la critica vizând nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, instanța de apel a reținut că experții au folosit oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare, însă în acest fel nu se încalcă dispozițiile legale care se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce nu însemnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile.
Referitor la data în raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, instanța de apel a reținut că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Decizia nr. 28 din 13 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava a fost casată prin decizia civilă nr. 362 din 04 februarie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție care a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Înalta Curte a reținut că, deși cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 24 februarie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, fiind publicată în M. Of. nr. 853/20.12.2010, norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, și anume, cele conținute în legea cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994.
Se constată că în speța supusă analizei, instanța de apel în mod corect a raportat momentul stabilirii despăgubirilor la momentul întocmirii raportului de expertiză, așa cum prevăd dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, însă nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială”.
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și contrar considerentelor instanței de apel, nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
Stabilirea prețului de piață presupune administrarea unor probatorii pertinente, unul dintre cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare.
Înalta Curte de Casație și Justiție a recomandat efectuarea unei noi expertize cu ocazia rejudecării, care să aibă în vedere prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, în acest sens urmând ca instanța de rejudecare să administreze orice alte probatorii pe care la va considera utile clarificării aspectelor arătate.
Rejudecând cauza, prin decizia civilă nr. 319 din 22 martie 2016, Curtea de Apel Suceava a admis apelul declarat de Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a schimbat în parte sentința civilă nr. 472 din 07 martie 2013 a Tribunalul Suceava, în sensul că a obligat pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA să plătească reclamanților suma de 17.345 euro cu titlu de cheltuieli de despăgubiri civile, în loc de 19.925 euro, și a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, instanța de apel a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Curtea de apel a apreciat că problema care se pune în speță este aceea a modului în care se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează calculul cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, a considerat că trebuie avute în vedere prevederile art. 44 alin. (3) din Constituția României, ale art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere și ale art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a concluzionat că o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă deoarece prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există; caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nu permite o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Instanța de apel a reținut că, deși comisia de experți a stabilit, raportat strict la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp., care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate este de 534 euro, în cauză trebuie aplicată metoda abordării de piață care are la bază definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile. Prin aplicarea acestei metode, membrii comisiei de experți au stabilit o valoare de piață de 9,75 euro/mp, respectiv valoarea de 17.345 euro pentru terenul expropriat în suprafață de 1779 mp, o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața primei instanțe, unde s-a stabilit o valoare de 19.925 euro.
Curtea de apel a apreciat că în determinarea prețului cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie avută în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare și că sunt nefondate obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Soluția instanței de apel se bazează pe o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare din perioada de referință, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Interpretarea menționată este confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțate de instanța de recurs în prezenta cauză, decizie ale cărei dezlegări au caracter obligatoriu potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., și care statuează că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină seama numai de tranzacțiile concrete care au ca obiect imobile de pe raza unității administrativ teritoriale și că metoda de evaluare a despăgubirilor prin raportare la oferte de vânzare nu respectă exigențele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prin urmare, în condițiile în care în speță a fost identificat un număr de 20 tranzacții autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții.
Interpretarea dată de instanța de apel sintagmei „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, în sensul că această sintagmă vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare cumpărare nu se circumscriu sintagmei sus menționate sunt nelegale întrucât în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționale și achitate.
În mod evident, ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale menționate din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a exista vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate.
Prin urmare, în aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impunea ca la estimarea despăgubirilor să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă criteriul consacrat de textul de lege sus menționat.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat, urmând a fi admis, pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială (…)”.
În condițiile în care, textul de lege menționat face în mod expres referire la „vânzarea” imobilelor și în condițiile în care, prin decizia de casare nr. 362 din 04 februarie 2014 pronunțată în finalizarea primului ciclu procesual, Înalta Curte a delegat problema de drept atrasă de interpretarea acestui text de lege, stabilind că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are „semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare”, decizia pronunțată de instanța de apel apare ca vădit nelegală, atât din perspectiva modului de interpretare a art. 26 din Legea nr. 33/1994, cât și din cea a aplicării art. 315 C. proc. civ.
Astfel, considerațiile instanței de apel în sensul că „în determinarea prețului cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie avută în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare”, neexistând o obligație legală a experților de a „efectua verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții” deoarece „prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există”, încalcă atât prevederile exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cât și dezlegările obligatorii stabilite de instanța de recurs prin decizia de casare.
Față de caracterul expres al normei cuprinse în art. 26 din Legea nr. 33/1994 și de obligația stabilită în sarcina sa prin decizia nr. 362 din 04 februarie 2014 a Înaltei Curți, instanța de apel trebuia să își fundamenteze soluția pe concluziile raportului de expertiză care a avut în vedere tranzacțiile efectiv realizate, concretizate în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar și pe baza cărora experții au stabilit o valoare de 0,30 euro/mp.
Având în vedere această valoare și cursul valutar de la data în raport cu care s-a făcut evaluarea, despăgubirile cuvenite reclamanților pentru suprafața de 1779 mp expropriată, stabilite cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și în acord cu decizia de casare pronunțată în cauză, sunt în cuantum de 2.285 RON (echivalent a 534 euro).
Cum prin hotărârea de expropriere nr. 179 din 24 noiembrie 2011, expropriatorul a oferit o valoare mai mică a despăgubirilor (de 2.196 RON), în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. raportat la art. 26 din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte va admite recursul declarat și, în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va modifica, în parte, decizia atacată, în sensul că va obliga pârâul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților suma de 534 euro, echivalentul în RON la data plății, cu titlu de despăgubiri civile, menținând celelalte dispoziții ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași împotriva deciziei civile nr. 319 din 22 martie 2016 pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția I civilă.
Modifică, în parte, decizia atacată, în sensul că obligă pârâul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamanților suma de 534 euro, echivalentul în RON la data plății, cu titlu de despăgubiri civile.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22 septembrie 2016.