Decizia nr. 1750/2016
Prin Sentința civilă nr. 683/2014 din 26 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul Iași, secția I civilă, s-a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâtul Județul Iași reprezentat de Consiliul Județean Iași; s-au anulat în parte Hotărârile nr. 9 din 18 martie 2011 și nr. 202 din 27 iulie 2011 emise de pârât în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate; s-a dispus obligarea pârâtului să plătească reclamantei suma de 1.612.943 lei cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat situat în Iași, compus din teren în suprafață de 4.724,32 mp și construcții în suprafață totală de 563,68 mp; s-a dat în debit reclamanta cu suma de 5.150 lei, reprezentând diferențe onorarii experți, sumă ce va fi achitată în contul Biroului de Expertize Tehnice și Contabile de pe lângă Tribunalul Iași astfel: suma de 1.250 lei în contul d-nei expert B., suma de 2.500 de lei în contul d-lui expert C. și suma de 1.400 de lei în contul expertului D. și s-a dispus obligarea pârâtului să plătească reclamantei suma de 4.000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat diminuat.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin cererea adresată instanței de judecată, reclamanta SC A. SRL a contestat Hotărârile nr. 9/2011 și nr. 202/2011 emise de pârât prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2011 raportat la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
În fapt, prin Hotărârile nr. 9/2011 și nr. 202/2011 atacate în cauză s-a verificat proprietatea reclamantei supusă exproprierii sub aspectul validității titlului de proprietate precum și îndreptățirea reclamantei la primirea unei despăgubiri în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 255/2010.
S-a constatat că expropriata nu este de acord cu despăgubirea astfel stabilită și s-a dispus consemnarea sumei aferente cu titlu de despăgubire, în conformitate cu prevederile art. 19 alin. (11) și art. 20 din Legea nr. 255/2010 pe numele expropriatei într-un cont deschis la Trezoreria Iași.
A reținut instanța că potrivit dispozițiilor constituționale dreptul de proprietate privată este ocrotit și garantat de Constituția României prin art. 44, iar în alin. (3) se arată că "nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire", condiții reafirmate și prin Legea nr. 255/2010.
Despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de expropriați, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra terenului supus exproprierii, pierderile înregistrate din neexploatarea corespunzătoare a investițiilor realizate de proprietarul expropriat, beneficiul nerealizat ca urmare a exproprierii și alte pierderi suferite de proprietarul expropriat.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Din raportul de expertiză tehnică în construcții întocmit și semnat de experți rezultă o valoare a construcției expropriate de 1.602.263 RON (351.852 euro).
Această valoare a fost reținută de instanță, suma fiind stabilită prin modalitatea comparației valorilor.
Pentru stabilirea prejudiciului suferit de SC A. SRL, prejudiciu reprezentat de neîncasarea contravalorii chiriilor aferente imobilelor expropriate, s-au efectuat expertize tehnice contabile la care reclamanta a formulat obiecțiuni.
Instanța a reținut că valoarea prejudiciului este în sumă de 10.680 lei, așa cum a fost calculată și defalcată în primă expertiză.
Cea de-a doua expertiză nu a fost reținută de instanță deoarece în costurile de relocare în valoare de 14.832,33 lei sunt incluse și facturi din anul 2013.
Instanța a observat că prin scoaterea sumei de 4.914 RON reprezentând contravaloare factură din 22 iunie 2013 se obține suma de 9.918,33 RON, apropiată de suma stabilită de prima expertiză.
Astfel, instanța a reținut că valoarea despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta se compune din valoarea imobilului expropriat, la care se adaugă prejudiciul nerealizat (1.602.262,88 lei + 10.6800,4 lei) rezultând suma de 1.612.944,28 RON.
Instanța a dat în debit reclamanta cu sumele reprezentând onorariile de experți neachitate pentru expertizele efectuate în cauză.
Cât privește cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă constând în onorariul de avocat, tribunalul a reținut ca fiind aplicabile dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., potrivit cu care instanța poate să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților ori de câte ori constată că sunt nepotrivit de mici sau de mari față de valoarea pricinii sau de munca îndeplinită.
Acest text de lege este menit să împiedice abuzul de drept prin deturnarea onorariului de avocat de la finalitatea sa firească, aceea de a permite justițiabilului să beneficieze de o asistență judicioasă, calificată pe parcursul procesului.
În speță, având în vedere implicațiile, caracterul pricinii, dată fiind frecvența acestui tip de cauze pe rolul instanței, volumul de muncă prestat de avocat precum și necesitatea respectării proporționalității între munca depusă și cuantumul onorariului și respectarea dreptului de "acces la instanță", prevăzută de art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului pentru partea care ar fi descurajată să-și valorifice drepturile sale procesuale de teama suportării unor cheltuieli de judecată exorbitante, instanța a apreciat că un onorariu de 4000 RON păstrează un just echilibru între toate aceste criterii de referință.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel Consiliul Județean Iași prin reprezentantul său legal, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Apelantul a susținut că valoarea terenului expropriat nu a fost corect stabilită de instanța de fond.
Terenul care constituie obiectul exproprierii, situat în extravilanul Municipiului Iași, are un caracter special deoarece se află amplasat în zona de dezvoltare a Aeroportului Internațional Iași, iar pentru astfel de terenuri nu există o piață specifică în sensul că ele nu se tranzacționează în mod obișnuit, acestea neavând o utilitate obișnuită. În conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată: "(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
La stabilirea valorii terenului Comisia de experți a utilizat două metode de evaluare, respectiv metoda comparației vânzărilor și metoda comparației prin bonitate, metoda care reprezintă a abatere de la Standardele de evaluare.
Potrivit dispozițiilor legale, valoarea despăgubirilor se stabilește prin expertiza evaluatorie, iar experții trebuie să aibă drept criteriu valoarea de circulație a imobilelor de aceeași natură cu imobilul expropriat aflate în aceeași unitate administrativă. Astfel spus, comisia de experți trebuie să folosească metoda comparației directe, iar nu metoda bonității. Deși a precizat acest lucru în obiecțiunile depuse la cel de-al doilea raport de expertiză, prima instanță nu a avut în vedere precizările făcute.
De asemenea, experții nu au ținut cont de condiția impusă de legiuitor (imobile de același fel, adică afectate de restricții de construire și reglementări în domeniul aviației civile), luând în considerare pentru comparare patru oferte de proprietăți, situate în intravilanul Municipiului Iași, care însă nu sunt afectate de restricții urbanistice și reglementări din domeniul aviației. Restricțiile despre care face vorbire existau de la data înființării Aeroportului Iași și nu de la data exproprierii datorită amplasării acestei proprietăți în vecinătatea Aeroportului Internațional Iași. Așa fiind, oricine ar fi cumpărat proprietatea respectivă trebuia să cunoască existența acestor restricții, care influențau atât oferta de cumpărare cât și posibilitatea de utilizare a acesteia.
Ofertele pentru terenurile utilizate ca și comparabile în determinarea prețului unitar prin metoda comparației vânzărilor sunt și acum variabile și nu sunt precizate caracteristicele geometrice ale terenurilor (comparabila 1 are front stradal 0 m), nu este specificată categoria intravilan sau extravilan, dotarea cu utilități, tipul căii de acces. De altfel, așa cum se precizează în răspunsul la obiecțiunile la Raportul de expertiză tehnică depus la data de 03 mai 2013, comisia de experți precizează că pentru comparare au utilizat patru oferte de proprietăți situate în intravilanul municipiului Iași dar, în același timp au fost consultate și alte rapoarte de expertiză tehnică judiciară elaborate de colegi pentru terenurile supuse exproprierii, din zonă.
Planul Urbanistic General (PUG) al Municipiului Iași, întocmit pe baza Regulamentului general de urbanism, prevede că în zona de amplasare a terenului ce face obiectul prezentului litigiu să se realizeze lucrarea de utilitate publică "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași și nu există premise ca această destinație (amplasamentul) să se schimbe în viitor.
Astfel, pentru stabilirea unei drepte despăgubiri pentru exproprierea acestei proprietăți, trebuia să se țină cont de restricțiile la care acesta este supusă, conform Ordinului Ministrului Transporturilor nr. 493/2007 pentru aprobarea Reglementării aeronautice civile române, terenul - indiferent dacă era sau nu expropriat - neputând fi utilizat fără opreliști pentru realizarea unor noi construcții cu orice destinație ci, din contra, sunt argumente puternice în a considera că există restricții serioase în ceea ce privește folosirea sa ca teren pentru construcții, astfel încât prețul pentru acesta urmează să fie stabilit prin comparație cu terenuri de același fel (supuse restricțiilor urbanistice și de poluare sonoră). Conform Buletinului documentar editat de Corpul Experților Tehnici din România, Martie 2006, anul 2014, nr. 1 corecțiile acordate pentru poluare sonoră (industrie, circulație aeriană, feroviară, rutieră) în cazul terenurilor situate în localități cu o populație de peste 10.000 locuitori sunt de - (3 - 5%), astfel încât se impune aplicare unei corecții negative de - 5%. (52 euro/mp).
În această situație, consideră apelantul că la momentul întocmirii raportului de expertiză nu s-a avut în vedere faptul că terenurile situate în imediata vecinătate a aeroporturilor sunt supuse unor restricții urbanistice, fiind afectate de reglementările din domeniul aviației cu privire la construcțiile ce ar putea fi amplasate pe aceste iar datorită apropierii de pista de aterizare a aeroportului, zona este afectată de poluarea sonoră, aspect care nu a fost avut în vedere la compararea acestui teren cu cele trei proprietăți situate în zone diferite ale Municipiului Iași, zone care nu se încadrează în categoria terenurilor pentru care există restricții de construire.
La întocmirea raportului de expertiză refăcut nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobilele cu caracteristici similare terenului expropriat ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte. Rezultă, astfel, că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe, pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.
Experții aveau obligația de a face verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacții încheiate în zonă la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Cu privire la stabilirea valorii construcțiilor existente pe terenul expropriat, a menționat că indicii de individualizare a construcțiilor care condus la creșterea valorii acestora cu 42% conduc la ideea că acestea se află în extravilan localitate, ceea ce presupune și o reconsiderare a prețului.
Totodată, apelanta a susținut că în mod greșit instanța de fond a anulat Hotărârile nr. 9 din 18 martie 2011 și nr. 202 din 27 iulie 2011 emise de Consiliul Județean Iași.
Hotărârea nr. 9 din 18 martie 2011 a fost adoptată de Comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real pentru proprietarii privați, persoane fizice și juridice ale căror proprietăți sunt afectate de expropriere în vederea realizării lucrării de utilitate publică "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași", și nu de plenul Consiliului Județean Iași.
Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 202/2011 privind modificarea și completarea și Hotărârile Consiliului Județean Iași nr. 37 și 38 din 11 februarie 2011 sunt acte administrative adoptate de autoritatea publică județeană - Consiliul Județean Iași în regim de putere publică, în conformitate cu prevederile Legii nr. 215/2001 privind administrația publică locală, și au fost emise în vederea realizării lucrărilor de dezvoltare a infrastructurii aeroportului din cadrul Aeroportului Internațional Iași.
Consideră că Tribunalul Iași, secția I civilă, și-a depășit competența atunci când a dispus anularea Hotărârii Consiliului Județean Iași nr. 202/201, încălcându-se astfel prevederile Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004.
Proiectul de utilitate publică "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" a fost inițiat de Județul Iași - Consiliul Județean Iași încă din anul 2007, când prin Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 188/2007 a fost aprobată documentația tehnico-economică Studiu de fezabilitate "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" întocmit de E. SRL București. Această documentație a fost actualizată prin Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 248/2008.
Prin Hotărârea nr. 334 din 31 octombrie 2008, Consiliul Județean Iași a declarat utilitatea publică de interes local pentru lucrarea"Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" iar indicatorii tehnico-economici a lucrării de utilitate publică "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" au fost aprobați prin Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 284/2008.
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași a avizat documentația cadastrală privind terenul necesar pentru realizarea investiției "Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași" emițând în acest sens Avizul nr. 2845/2007.
Apelantul a susținut că procedura administrativă prevăzută de legiuitor se încheie cu emiterea deciziei de expropriere, care constituit titlu executoriu pentru predarea bunului imobil, iar contestația nu transferă dreptul de proprietate.
Apelantul a invocat dispozițiile art. 18 și art. 22 din Legea nr. 255/2010 care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.
În opinia apelantului, adoptarea Hotărârii nr. 4 din 16 martie 2011 s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale.
Împotriva aceleiași hotărâri a declarat apel și reclamanta SC A. SRL, criticând-o pentru netemeinicie.
Reclamanta a susținut că despăgubirile acordate de instanța de fond au fost stabilite fără o analiză justă și realistă a prejudiciilor create expropriatorului, invocând prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
A învederat reclamanta-apelantă că, deși terenul în litigiu are caracteristici identice cu cele ale terenului aparținând SC F. SA, titular inițial al dreptului de proprietate anterior vânzărilor succesive, iar terenul acestei societăți a fost evaluat la valoarea de 98 euro/m.p. în Dosarul nr. x/40/2011 al Tribunalului Botoșani, terenul reclamantei a fost evaluat prin expertiză la o valoare derizorie de aproximativ jumătate din valoarea arătată.
Deși instanța a apreciat drept pertinente obiecțiunile, expertul a menținut valoarea inițială indicată.
În răspunsul formulat, expertul a făcut trimitere la expertiza G. realizată în 2008, cu toate că susținerile reclamantei nu au făcut trimitere la aceasta expertiză, ci la expertize realizate de instituții bancare, expertize extrajudiciare și respectiv expertiza realizată în dosarul Tribunalului Botoșani.
Față de valorile vădit discrepante, consideră necesară administrarea probei cu expertiză, spre a se calcula o valoare reală, obiectivă a contravalorii terenului supus exproprierii.
Sentința apelată are în vedere concluziile unui raport de expertiză ce conține greșeli flagrante; astfel, expertul aplică coeficienți de diminuare diferiți pentru locația în care sunt situate imobilele, deși clădirile supuse expertizării se află în aceeași locație, (s-a aplicat fie minus 10%, fie minus 20%); clădirile supuse evaluării nu se află în zona periferică a localității. Este evident că nu se poate reține existența unei zone periferice câtă vreme vorbim despre o zonă cu un potențial economic deosebit, zonă ce urmează a fi tranzitată de un număr important de călători, o zonă esențială pentru dezvoltarea economică a municipiului Iași, a întregii zone. Coeficientul de diminuare se aplică când vorbim despre o zonă într-adevăr periferică, o zonă neatractivă din punct de vedere economic.
A considerat necesar ca expertul să ofere explicații complete, ample (bibliografie, referiri concrete la situația de fapt) pentru coeficienții aplicați, fie ei pozitivi sau negativi, pentru ca instanța de judecată, dar și părțile să poată face aprecieri privind pertinența aplicării acestora.
În pofida faptului că și aceste obiecțiuni au fost admise și de asemenea, în pofida faptului că expertul nu a reușit să ofere un minim de explicație vizavi de aspectele anterior învederate, prima instanță a înțeles a avea în vedere în fundamentarea sentinței concluziile acestui raport de expertiză.
În ceea ce privește costurile de relocare, prima instanță a avut în vedere concluziile expertului D., înlăturând totodată concluziile raportului B.
Situația creată este una paradoxală în condițiile în care chiar prima instanță a admis necesitatea și utilitatea efectuării unei noi expertize în cauză, înlăturând concluziile expertizei D. și a dispus efectuarea expertizei B.
Expertiza contabilă a avut drept obiective stabilirea prejudiciului generat de neîncasarea contravalorii chiriilor facturilor aferente imobilelor expropriate și stabilirea costurilor de relocare. Așa cum a arătat, obiectivul expertizei îl reprezintă stabilirea unor împrejurări de fapt asupra căruia i se cere expertului să-și exprime părerea, să dea lămuriri, să le constate ca specialist, împrejurări care au legătură cu obiectul pricinii și ajută la soluționarea acesteia. Expertiza nu poate avea ca obiect lămurirea unei probleme de drept.
În schimb, expertul D. înțelege a formula concluzii vizând maniera de interpretare și de aplicare a unor dispoziții legale, fără a se preocupa de a formula răspunsuri concrete la obiectivele stabilite de instanța de judecată, urmând să lase la aprecierea instanței dacă anumite sume ar trebui sau nu înlăturate prin raportare la dispozițiile incidente în cauză.
Astfel, prejudiciul suferit de A. rezidă în faptul că, urmare a aducerii la cunoștința a exproprierii, nu s-a mai putut proceda la închirierea spațiilor situate în Iași, patrimoniul A. SRL suferind un prejudiciu semnificativ în acest mod.
În pofida acestui aspect, expertul se erijează într-un adevărat judecător și expune argumente privind pretinsa lipsă de valabilitate a contractelor de închiriere, confundă noțiuni precum cea de reziliere cu cea de lipsă de validitate a contractelor.
Referitor la contractul de închiriere nr. 4 din 05 ianuarie 2009 încheiat între SC A. SRL și SC H. SRL, a arătat că, în pofida faptului că SC A. SRL și-a îndeplinit obligația de a asigura folosința spațiului ce reprezintă obiectul material al contractului de închiriere, expertul concluzionează ca urmare a exproprierii nu s-a înregistrat niciun prejudiciu. S-au predat expertului facturile 1990.0004, 1990.0008, 1990.0011, 1190.0012, facturi neavute în vedere la calcularea prejudiciului.
Părțile sunt cele care prin voința lor concordantă pot modifica dispozițiile contractuale. În atare situație, voința lor comună este cea care a generat modificarea contractului în sensul că nu s-a mai facturat lunar chiria ci pe două, respectiv 3 luni calendaristice, în mod cumulat, centralizat.
Cu referire la contractul de închiriere nr. 5 din 05 ianuarie 2009 încheiat între A. SRL și H. SRL - mențiunile pe care le face expertul sunt cel puțin tendențioase. Astfel, se arată că SC H. SRL și-a stabilit sediul în str. (...) în iunie 2006 și, în atare situație, nu ar fi putut încheia un contract de închiriere la nivelul lunii ianuarie 2009 cu proprietarul A. SRL Mențiunea contravine oricăror dispoziții legale și logicii firești. Stabilirea sediului s-a realizat inițial în temeiul unui contract de comodat, pentru ca mai apoi în anul 2009 sa intervină între părți un nou raport contractual circumscris dispozițiilor contractului de închiriere din 05 ianuarie 2009.
Cu referire la contractul de închiriere încheiat între SC A. și I. (ulterior și-a schimbat denumirea în SC I.1) se fac trimiteri lipsite de o minimă relevanță din perspectiva obiectivului stabilit de instanța. Astfel, se arată că I. SRL era în curs de înmatriculare. Este un aspect firesc, societatea contractând inclusiv spre a-și stabili sediul.
Prejudiciul suferit de A. este unul indiscutabil și rezidă tocmai în imposibilitatea închirierii spațiilor ce au fost expropriate. Chiar în care nu s-ar fi respectat art. 155 C. fisc., așa cum pretinde expertul, nu se poate vorbi despre absența unui prejudiciu, facturarea realizată cu întârziere atrăgând cel mult sancțiuni de ordin fiscal, fără a putea concluziona că nu s-ar fi înregistrat un prejudiciu în patrimoniul A.
În ceea ce privește costurile de relocare, acestea nu au fost calculate într-o manieră firească, echitabilă de către expert.
Faptul că nu a răspuns obiectivului stabilit de instanță este de natura evidenței mai ales în condițiile în care răspunsul expertului J. este unul diametral opus. Acesta identifică costuri cu chiriile spațiilor în care A. a fost nevoită să se mute, cheltuieli cu mutarea activelor, costuri cu finanțarea aferente contractelor de credit; creditele au fost contractate tocmai pentru a se realiza această relocare temporară.
Este de precizat faptul că expertiza J. conturează concluzii diametral opuse, astfel, consideră că și din această perspectivă sentința primei instanțe prezintă un caracter netemeinic și nelegal.
Exproprierea bunului și lipsirea reclamantei de contravaloarea acestuia, de prerogativele dreptului de proprietate asupra acestuia reprezintă o ingerința ce a avut ca efect privarea reclamantei de bunul său în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.
Privarea de proprietate, pentru a nu fi considerată o încălcarea a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite în scopul vizat; privarea de proprietate trebuie să aibă în vedere și un just echilibru între exigențele de interes general și imperativele fundamentale ale individului, în special prin indemnizarea rezonabilă și proporțională a valorii bunului, acordată titularului acestuia.
Această ultimă condiție, respectiv cea a asigurării unui raport de proporționalitate și a unui just echilibru prin indemnizarea rezonabilă și proporțională a valorii bunului nu este îndeplinită și respectată.
Ingerința trebuie să fie proporțională cu scopul legitim urmărit. Ingerința este proporțională cu scopul legitim urmărit dacă s-a menținut un just echilibru între cerințele interesului general și imperativele apărării drepturilor fundamentale ale omului. (Hotărârea din 21 iulie 2005 în Cauza Străin și alții împotriva României, publicată în M. Of. nr. 99/2.02.2006). Pentru a determina dacă măsura litigioasă, respectiv justul echilibru necesar și, în special, dacă nu obligă reclamanții să suporte o sarcină disproporționată, trebuie să se ia în considerare modalitățile de compensare prevăzute de legislația națională.
În această privință, Curtea a statuat deja că, fără plata unei sume rezonabile în raport cu valoarea bunului, privarea de proprietate constituie, în mod normal, o atingere excesivă care nu poate fi justificată în domeniul art. 1 din Protocolul nr. 1 decât în împrejurări excepționale.
Consideră ca fiind justă valoarea evidențiată de expertul K. în expertiza extrajudiciară depusă la dosarul cauzei, în condițiile în care expertiza judiciară prezintă numeroase și grave lacune, surprinse de altfel în obiecțiunile realizate.
Prin Decizia civilă nr. 248 din 14 aprilie 2016, Curtea de Apel Iași, secția civilă, a admis apelurile și a schimbat în parte Sentința civilă nr. 683 din 26 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul Iași, secția civilă, în sensul că a anulat în parte Hotărârea nr. 9 din 18 martie 2011 și Hotărârea nr. 202 din 27 iulie 2011 emise de Consiliul Județean Iași în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor prevăzute la art. 2 din Hotărârea nr. 9/2011, respectiv la art. 2 lit. a) din Hotărârea nr. 202/2011.
A fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 1.038.925,34 lei cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat, situat în Iași, str. (...), compusă din: 464.149,11 lei reprezentând valoarea terenului în suprafață de 4.724,32 mp, 268.374 lei reprezentând contravaloarea construcțiilor și 306.402,23 lei reprezentând alte prejudicii cauzate prin expropriere.
S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței și s-au compensat cheltuielile de judecată efectuate în apel, constând în onorariile experților tehnici și a fost obligată intimata-apelantă Consiliul Județean Iași la plata către apelanta-intimată a sumei de 8.800 lei cu titlu de onorariu de avocat.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut, în esență, că valoarea terenului ce a făcut obiectul exproprierii, în suprafață de 4.724,32 mp, a fost greșit stabilită de prima instanță prin cele două metode (metoda de comparație a vânzărilor și metoda comparației prin bonitare), fără a se raporta la prețul efectiv cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, astfel cum prevăd dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În plus, curtea a reținut că prin raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, comisia de experți stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 nu a avut în vedere valoarea terenului la momentul exproprierii lui, ci valoarea la momentul întocmirii raportului de expertiză, conform dispozițiilor art. 26 alin. (2), nesocotind Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportat la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" (cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994) și s-a constatat că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului.
Față de dispozițiile obligatorii ale Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015, ce a reluat constatările făcute anterior prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015, instanța de control judiciar a admis cererea de efectuare a unei alte expertize tehnice de evaluare a imobilelor teren și construcții, la data realizării transferului de proprietate, solicitând Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași contracte de vânzare-cumpărare pentru bunuri similare, încheiate în perioada relevantă (2011).
Analizând constatările făcute de cei trei experți (opinia majoritară și opinia separată), curtea de apel a reținut că valoarea de circulație reală a terenului expropriat în anul 2011 este de 23,57 euro/m.p., acest teren, situat în extravilanul Municipiului Iași având un caracter special deoarece este amplasat în zona de dezvoltare a Aeroportului Internațional Iași, iar pentru astfel de terenuri nu există o piață specifică.
În ce privește valoarea construcțiilor edificate pe terenul expropriat, instanța de apel a avut, de asemenea, în vedere Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015 și a reținut că, întrucât clădirile fuseseră demolate la momentul întocmirii expertizei, evaluarea s-a făcut după descrierile și fotografiile existente la dosar, luându-se în calcul și vechimea acestora.
În ceea ce privește construcțiile C12 (cu destinația de magazie) și C13 (post trafo) ce au făcut obiectul expertizei, instanța de apel a reținut că nu au fost evaluate și nu fac obiectul cererii (C 12 neexistând, iar C 13 aparținând RENEL), astfel cum a rezultat din precizările experților.
Curtea a constatat ca fiind întemeiate, în parte și criticile apelanților cu privire la valoarea prejudiciilor cauzate prin expropriere.
În ceea ce privește suma de 1.751.132,90 lei, solicitată cu titlu de prejudiciu suferit prin neîncasarea contravalorii chiriilor calculate conform Contractelor de închiriere nr. 3 din 5 ianuarie 2009, 4 din 5 ianuarie 2009, 5 din 5 ianuarie 2008 și nr. 22 din 15 august 2010, s-a reținut că reclamanta nu a făcut dovada acestui prejudiciu, contractele invocate nefiind urmate de emiterea de facturi.
De asemenea, s-a avut în vedere că, începând cu anul 2010, societățile comerciale cărora apelanta le-a închiriat spațiile respective (SC H. SRL și SC I. SRL.) nu mai desfășoară activitate din anul 2010, primele două intrând în insolvență la cererea lor.
În ceea ce privește costurile de relocare, s-a constatat că apelanta a solicitat atât chiriile aferente spațiilor închiriate de reclamantă (766.009,34 lei), cheltuielile ocazionate de mutarea patrimoniului (43.305,67 lei), alte cheltuieli specifice operațiunilor de relocare (4.129,40 lei) cât și suma de 41.297,99 lei reprezentând cheltuieli cu dobânzi și comisioane bancare contractate pentru plata chiriilor și pentru finanțarea costurilor de relocare.
Referitor la aceste sume, s-a constatat ca fiind dovedit prejudiciul invocat doar cu privire la suma de 210.158,38 lei reprezentând chirii calculate potrivit Contractului de închiriere nr. 183/2010, având ca obiect hală de producție, închiriată cu prețul de 3 euro/m.p., și cu privire la suma de 48.808,78 lei, cuvenită din Contractul de închiriere nr. 8/2010, reprezentând un procent de 10% din valoarea chiriei calculate pentru suprafața închiriată de 260,37 m.p., apreciindu-se că acesta corespunde unei suprafețe de 26 m.p., apropiată de spațiul cu destinație de sediu deținut anterior.
Instanța a acordat, pe lângă cele două sume calculate în temeiul contractelor de închiriere menționate, și suma de 43.305,67 lei cu titlu de cheltuieli de mutare, precum și suma de 4.129,40 lei (impozite, T.V.A.).
Instanța de apel a respins ca neîntemeiată solicitarea reclamantei-apelante de acordare a sumei de 41.297,99 lei, reprezentând cheltuieli cu dobânzi și comisioane bancare contractate pentru plata chiriilor și finanțarea costurilor de relocare, constatând că nu s-a făcut dovada existenței legăturii de cauzalitate între faptul exproprierii imobilelor și avansarea de cheltuieli cu acest titlu.
Curtea de apel a constatat că motivul de apel invocat de Consiliul Județean Iași, prin care se contestă competența instanței de a stabili despăgubirile în cazul exproprierii este nefondat, în considerarea art. 23 din Legea nr. 33/1994, care reglementează etapa judiciară a procedurii exproprierii și care stabilește, în mod expres, competența instanței de a verifica dacă sunt întrunite toate condițiile cerute de lege pentru expropriere și de a stabili cuantumul despăgubirilor și suma cuvenită fiecărei părți, din cele menționate la art. 22, iar, în cazul învoirii părților, asupra exproprierii și asupra despăgubirii, în fața instanței, atributul de a lua act de învoială și de a pronunța o hotărâre definitivă.
Având în vedere faptul că cele două hotărâri contestate cuprind prevederi care se referă și la alte persoane și imobile decât cele în litigiu, instanța a constatat ca fiind întemeiată critica pârâtului apelant referitoare la depășirea limitelor investirii instanței.
Împotriva deciziei menționate au declarat recurs, în termenul legal, Județul Iași - Consiliul Județean Iași și SC A. SRL.
Dezvoltând motivele sale de recurs, Județul Iași a susținut că instanțele de fond și apel și-au depășit competența atunci când au dispus anularea Hotărârii Consiliului Județean Iași nr. 202/2011, încălcând astfel prevederile Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004, respectiv ale art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanei fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consumării sumelor aferente despăgubirii".
S-a susținut că procedura administrativă se încheie cu emiterea deciziei de expropriere care constituie titlu executoriu pentru predarea bunului imobil, iar contestația împotriva acestuia nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor în cauză.
Acceptarea sau neacceptarea despăgubirilor de către proprietar este verificată de către comisia numită în condițiile art. 18 din Legea nr. 255/2010 de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real în temeiul căruia cererea a fost formulată, comisie care, în urma verificării actelor privind dovada dreptului de proprietate va constata acceptarea sau neacceptarea despăgubirilor stabilite de expropriator, emițând în acest sens o hotărâre.
Cu privire la prejudiciul produs prin expropriere, recurentul Județul Iași - Consiliul Județean Iași a susținut că SC A. SRL a cumpărat terenul și clădirile din str. (...) cu numai trei luni înainte de expropriere precum și faptul că societatea și-a stabilit sediul social în str. (...), abia la data de 15 mai 2009 într-o clădire de numai 16,81 m.p. și având în vedere obiectul principal de activitate al societății (7022) activități de consultanță pentru afaceri și management, sumele cuvenite pentru relocarea SC A. SRL sunt cele stabilite de prima instanță prin omologarea raportului de expertiză contabilă D., respectiv suma de 10.680 lei.
Recurenta a mai arătat că eventualul cost al relocării este nejustificat, spațiul închiriat ce excede suprafeței de 16,81 m.p. reprezentând dorința societății de a avea un confort în plus, iar cheltuiala cu chiria suportată în plus face parte din cheltuielile activității curente prin trecerea acestora pe costurile lunare afectând astfel profitul prin diminuarea acestuia. S-a susținut că spațiile din str. (...) și str. (...), constituie puncte de lucru-birou și depozit, conform rapoartelor de expertiză contabilă întocmite în faza judecării fondului. S-a învederat că este injustă și imorală acordarea unor despăgubiri pentru expropriere în condițiile în care societatea respectivă deținea spații libere în str. (...), urmare intrării în insolvență a celor trei societăți chiriașe, iar până în luna martie 2011 și-a exercitat nestingherită dreptul de proprietate în clădirile din str. (...).
Recurenta SC A. SRL a criticat decizia recurată pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocând încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor O.G. nr. 24/2011, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 99/2013, a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor Deciziilor nr. 12/2015 și 380/2015 ale Curții Constituționale.
Recurenta a arătat, în ceea ce privește valoarea terenului expropriat că instanța de apel și-a însușit concluziile unui raport de expertiză întocmit cu încălcarea Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015, în vigoare, începând cu 1 iulie 2015, în condițiile în care imobilele (proprietatea subiect și cea aleasă de experți) sunt situate în zone diferite și au caracteristici fizice, juridice și economice distincte.
Astfel, s-a arătat că, în mod eronat, experții s-au raportat la tranzacții având ca obiect imobile ale căror caracteristici nu permit încadrarea în categoria proprietăților comparabile cu imobilul ce a făcut obiect al exproprierii.
Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare din 23 septembrie 2011, s-a susținut că imobilul obiect al acestei tranzacții este situat în localitatea Tomești, la o distanță foarte mare de centrul orașului și are o valoare economică improprie pentru a fi utilizat ca și comparabilă pentru determinarea valorii terenului supus exproprierii.
S-a mai învederat că nici imobilul ce a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare din 22 iunie 2011 nu îndeplinește condițiile necesare pentru a fi o proprietate comparabilă, în condițiile în care nu se cunoaște poziția acestuia.
Experții au eliminat valorile minime și maxime și au stabilit valoarea terenului prin raportare la prețul de tranzacționare al imobilului ce a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare din 24 mai 2011, motivând că aceasta ar fi cea mai apropiată de caracterul obișnuit al tranzacțiilor din unitatea administrativ-teritorială.
S-a susținut că, mai mult decât atât, experții au stabilit valoarea terenului prin raportare la prețul de tranzacționare al unui imobil situat într-o altă zonă, fără a opera corecții.
Recurenta SC A. SRL a susținut că, raportat la criteriile prevăzute de art. 50 din standardele de evaluare ANEVAR, imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 7 martie 2011 este singura proprietate comparabilă admisibilă, astfel încât valoarea de piață a terenului expropriat trebuie raportată la 142 euro/m.p., acesta fiind prețul cu care s-a tranzacționat imobilul situat în intravilanul Municipiului Iași, str. (...), proprietate care are caracteristici fizice, juridice și economice cât mai apropiate de proprietatea subiect.
S-a criticat decizia recurată și în ceea ce privește valoarea construcțiilor edificate pe terenul expropriat, având în vedere că experții, care au folosit metoda costului sau metoda valorii de înlocuire, nu au luat în considerare coeficienții de majorare a valorii construcțiilor, respectiv creșterea valorii inițiale a acestora datorită accesului la un drum modernizat, a utilității sale economice prin luarea în considerare a întregii infrastructuri, în condițiile în care, în raportul de expertiză ce stă la baza Sentinței civile nr. 683/2014 a Tribunalului Iași, expertul L. a stabilit coeficienți de majorare și de 42%.
Prin decizia recurată, instanța de apel și-a însușit concluziile unui raport de expertiză întocmit cu încălcarea dispozițiilor O.G. nr. 24/2011, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 99/2013 și a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, situația de fapt dedusă judecății nefiind pe deplin lămurită, astfel încât s-a susținut necesitatea readministrării probei cu expertiză evaluatorie în vederea stabilirii corecte a valorii imobilelor expropriate.
Critica formulată prin ultimul motiv de recurs întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. a vizat încălcarea și aplicarea greșită a legii în privința stabilirii prejudiciului suferit de recurenta reclamantă ca urmare a exproprierii, sens în care s-a invocat încălcarea prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României și a art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, s-a arătat că pentru calculul prejudiciului suferit de SC A. SRL, reprezentat de neîncasarea contravalorii chiriilor aferente imobilelor expropriate, perioada justă pentru despăgubire este cuprinsă între momentul de la care nu s-au mai facturat chirii, pentru fiecare contract în parte și momentul la care societatea a primit la schimb o altă proprietate sau a încasat o justă despăgubire. Prin urmare, s-a susținut că mutarea sediului societății, cu toate costurile legate de această împrejurare, s-a produs din motive independente de voința sa, pentru finanțarea costurilor considerabile impuse de relocarea activității, recurenta contractând două credite bancare, astfel încât valoarea totală a costurilor aferente stabilită de experți este de 41.297,99 lei.
S-a susținut că soluția instanței de apel în sensul respingerii cererii reclamantei de acordare a acestei sume pentru lipsa legăturii de cauzalitate cu faptul exproprierii încalcă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și ale art. 44 alin. (3) din Constituția României.
Examinând criticile invocate de recurentul Județul Iași prin Consiliul Județean, raportat la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., căruia acestea i se circumscriu, Curtea va constata că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Invocând caracterul administrativ al actelor emise de autoritatea publică, respectiv al Hotărârilor Consiliului Județean Iași nr. 9 din 18 martie 2011 și nr. 202 din 27 iulie 2011, recurentul a susținut că acestea pot fi supuse cenzurii doar pe calea contenciosului administrativ și, prin urmare, nu ar putea face obiectul judecății în prezenta cauză.
Contrar susținerilor recurentului, instanța de apel a răspuns acestei critici, apreciind în mod legal, prin raportare la dispozițiile Legii nr. 33/1994 că instanța învestită este competentă să se pronunțe cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate persoanelor expropriate.
În realitate, necompetența invocată de recurent nu vizează competența de ordine publică a altei instanțe, ci o necompetență funcțională ce tinde la contestarea competenței instanței de a verifica dacă sunt întrunite toate condițiile cerute de lege pentru expropriere și de a stabili cuantumul despăgubirii cuvenite fiecărei persoane expropriate.
Art. 23 din Legea nr. 33/1994 reglementează etapa judiciară a procedurii exproprierii stabilind, în mod expres, atribuțiile instanței în acest sens, astfel încât critica recurentului în sensul menționat nu poate fi primită.
Criticile Județului Iași prin Consiliul Județului Iași invocate prin cel de-al doilea motiv de recurs nu vor fi examinate având în vedere că nu se circumscriu motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ., urmărind reaprecierea probelor administrate în faza rejudecării apelului, în scopul pronunțării unei noi soluții cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate societății expropriate.
În ceea ce privește recursul reclamantei SC A. SRL, Curtea va constata că acesta este nefondat.
Critica recurentei reclamante în sensul stabilirii eronate a valorii terenului expropriat prin însușirea concluziilor unui raport de expertiză întocmit cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și ale O.G. nr. 24/2011, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 99/2013, nu poate fi primită.
La expertiza tehnică judiciară efectuată în faza apelului și depusă la dosar la 13 martie 2015, apelanta reclamantă SC A. SRL a formulat obiecțiuni, în primul rând raportat la Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, în sensul ca valoarea avută în vedere să fie cea de la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv anul 2011, pentru terenuri similare. Aceste obiecțiuni au fost încuviințate prin încheierea de la termenul din 2 mai 2015, prin care s-a pus în vedere experților, totodată, să se raporteze la tranzacții efective cu privire la aceste terenuri.
Suplimentul la raportul de expertiză tehnică judiciară prin care s-a răspuns obiecțiunilor încuviințate de instanța de apel a avut în vedere valoarea de piață a imobilelor supuse exproprierii, proprietatea reclamantei, ținând seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv în anul 2011 și, prin urmare având în vedere Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.
La această ultimă completare a expertizei, reclamanta apelantă SC A. SRL nu a formulat alte critici în condițiile art. 212 C. proc. civ., respectiv nu a solicitat efectuarea unei contraexpertize, ci cu ocazia dezbaterilor asupra apelurilor a pus concluzii în sensul de a nu fi avute în vedere în totalitate concluziile expertizei, viciate în opinia sa sub două aspecte; neraportarea la imobile cu caracteristici similare cu cele ale imobilului expropriat și aplicarea eronată a metodei de evaluare în sensul refuzului de selectare ca și comparabilă a proprietății cu caracteristicile cele mai apropiate, situate în str. (...) și tranzacționată la prețul de 142 euro/m.p.
Prin motivele de recurs, reclamanta recunoaște că tranzacțiile avute în vedere de experți, în varianta stabilită prin răspunsul la obiecțiuni sunt contemporane momentului transferului dreptului de proprietate, contestând însă modalitatea de stabilire a valorii terenului, prin raportare la definiția "proprietății comparabile" date prin Standardele de evaluare ANEVAR 2015, în vigoare începând cu data de 1 iulie 2015.
În realitate criticile recurentei reclamante se referă la valorile terenurilor selectate ca și comparabile de către experți, critici analizate de instanța de apel prin considerentele deciziei recurate. Astfel, instanța de apel a înlăturat în mod justificat opinia separată a expertului M. cuprinsă într-un raport propriu, motivat de faptul că aceasta a avut la bază oferte de vânzări de terenuri în zonă și nu tranzacții efective, considerând nerelevante cele 13 contracte de vânzare-cumpărare analizate de experții cu opinia majoritară.
În aceste condiții, s-a procedat în mod legal la omologarea opiniei majoritare a experților care au stabilit o valoare de 23,57 euro/m.p., determinată de regimul juridic al terenului ce a făcut obiectul exproprierii, situat în extravilanul Municipiului Iași, având un caracter special prin amplasarea în zona de dezvoltare a Aeroportului Internațional Iași, ce conduce la inexistența unei piețe specifice.
Reținând că prețurile cu care s-au tranzacționat terenuri similare sunt cuprinse între 7,82 euro/m.p. și 142 euro/m.p., instanța de apel a apreciat corect că solicitarea reclamantei de a se stabili o valoare a terenului expropriat de 142 euro/m.p. întemeiată pe contractul de vânzare-cumpărare din 7 martie 2011, nu poate fi primită, fiind disproporționată față de prețurile prevăzute în celelalte contracte și reprezentând prețul global al înstrăinării unui teren de 406 m.p., împreună cu construcția de 128 m.p. și anexa de 32 m.p. edificate pe acesta.
Prin urmare, Curtea va constata că instanța de apel a aplicat corect dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, reținând, totodată, că valoarea stabilită de 23,57 euro/m.p. respectă prevederile art. 27 din lege și dispozițiile obligatorii ale Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015, ce a reluat constatările făcute anterior prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015.
Dispozițiile O.G. nr. 24/2011, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 99/2013, pretins încălcate de instanța de recurs, nu se referă la o altă modalitate de evaluare decât cea avută în vedere de experții evaluatori la efectuarea expertizei și suplimentului la aceasta, reafirmând obligația evaluatorilor de a-și realiza activitatea de estimare a valorii bunurilor "în conformitate cu standardele specifice (...) și cu deontologia profesională (...)" (art. 2).
Celelalte critici aduse deciziei recurate prin primul motiv de recurs nu vor fi examinate având în vedere că nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate, ci vizează modul de apreciere a probelor administrate cu referire la modul de selectare de către experți a proprietăților comparabile, și, prin urmare exced motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Nici critica recurentei reclamante referitoare la modul de stabilire a valorii construcțiilor nu poate fi primită. Se susține necesitatea readministrării probei cu expertiză evaluatorie, întrucât situația de fapt dedusă judecății nu ar fi fost pe deplin lămurită, în condițiile în care partea nu a solicitat o nouă expertiză conform art. 212 C. proc. civ., motiv pentru care o astfel de cerere nu poate fi primită în recurs.
De altfel, în ceea ce privește construcțiile demolate C11 și C14, expertul tehnic M., propus de reclamantă a fost de acord cu valorile calculate de ceilalți experți, iar valorile construcțiilor C9, C10 și C18, stabilite de cei trei experți (cu opinie separată de M.) au fost expropriate, fiind determinate prin aceeași metodă de evaluare, metoda costului, stabilită pe baza cataloagelor de evaluare (întrucât la data întocmirii raportului, clădirile erau deja demolate).
Nici criticile formulate de recurenta reclamantă prin ultimul motiv de recurs nu pot fi primite.
Instanța de apel a apreciat corect ca fiind dovedit doar prejudiciul suferit prin neîncasarea chiriilor în sumă de 210.158,38 lei, calculate potrivit Contractului de închiriere nr. 183/2010, având ca obiect hala de producție și cu privire la suma de 48.808,78 lei cuvenită din contractul de închiriere nr. 8/2010.
Soluția instanței de apel nu încalcă prevederile art. 44 alin. (3) din Constituția României și nici pe cele ale art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Este adevărat că potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat, însă pentru ca acesta să fie susceptibil de reparare integrală, este necesar ca acesta să îndeplinească condițiile de a fi cert și real, atât în ceea ce privește existența sa, cât și posibilitatea de a fi evaluat.
Nu se poate vorbi de un prejudiciu cert în condițiile în care societățile cu care reclamanta a încheiat contractul de închiriere, au intrat în insolvență la un an după momentul încheierii contractelor. Aceeași este situația prejudiciilor nedovedite cu facturi emise conform art. 155 din C. fisc.
Referitor la solicitarea acordării prejudiciului cauzat prin mutarea sediului societății și cheltuielile determinate de aceasta, Curtea va constata că soluția de respingere a cererii de acordare a sumei de 41.297,99 lei reprezentând cheltuieli cu dobânzi și comisioane bancare contractate pentru finanțarea costurilor de relocare este legală întrucât nu s-a făcut dovada legăturii de cauzalitate dintre măsura exproprierii imobilelor și avansarea de cheltuieli cu acest titlu.
SC A. SRL a cumpărat terenul și clădirile din str. (...) cu trei luni înainte de expropriere, stabilindu-și sediul social la această adresă la data de 15 mai 2009, într-o clădire în suprafață de 16,81 m.p.
Despăgubirile stabilite prin hotărârea Consiliului Județean Iași au fost consemnate la 13 aprilie 2011, ulterior transmiterii dreptului de proprietate conform Hotărârii Consiliului Județean nr. 37/2011, astfel încât prejudiciul se datorează pentru perioada ulterioară transmiterii dreptului de proprietate și până la data introducerii acțiunii.
Eventualul cost al relocării nu ar fi putut fi acordat decât cu condiția verificării destinației sumelor obținute prin contractul de credit din 25 martie 2010. Or, din contractul de credit menționat rezultă că acesta a fost acordat pentru finanțarea de ansamblu a activității curente.
Prin urmare, în raport de situația de fapt stabilită, instanța de apel a reținut corect lipsa legăturii de cauzalitate dintre măsura exproprierii și solicitarea de acordare a sumei de 41.297,99 lei reprezentând cheltuieli cu dobânzi și comisioane bancare pentru finanțarea costurilor de relocare.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va constata că recursurile declarate de reclamanta SC A. SRL, prin administrator judiciar N. SPRL și Județul Iași reprezentat de Consiliul județean Iași sunt nefondate și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a fi respinse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC A. SRL, prin administrator judiciar N. SPRL și Județul Iași, reprezentat de Consiliul județean Iași împotriva Deciziei nr. 248 din 14 aprilie 2016 a Curții de Apel Iași, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2016.
Procesat de GGC - NN