Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României

Decizia nr. 981/2017

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă sub nr. x/3/2010, la data de 07 septembrie 2010, reclamanta SC A. SA a formulat contestație privind anularea Hotărârii Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004 din 26 iulie 2010, împotriva Municipiului București prin primarul general și a Consiliului General al Municipiului București, solicitând obligarea emitentei să îi acorde o despăgubire calculată în conformitate cu prevederile art. 25, 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, în moneda euro, în scopul acoperirii în întregime a prejudiciului cauzat prin expropriere, respectiv: 1. exproprierea în întregime a imobilului care se compune din teren intravilan în suprafață de 1.018 mp (1.085,71 mp rezultați din măsurători cadastrale) și trei corpuri de construcții situate pe acest teren, din care: C1 - în suprafață construită la sol de 501,21 mp, C2 - în suprafață construită la sol de 143,94 mp și C3 - în suprafață construită la sol de 12,18 mp și acordarea valorii reale a imobilului, în cuantum de 1.809.433 euro; 2. echivalarea cuantumului despăgubirilor în moneda europeană (euro) din data plății; 3. contravaloarea prejudiciului cauzat societății prin expropriere, compus din: a) 10 % din valoarea imobilului, reprezentând echivalentul prejudiciului constând în contravaloarea taxelor notariale, de publicitate, de intermediere imobiliară și avocațiale, necesare pentru achiziționarea unui alt imobil similar; b) 442.800 euro, reprezentând valoarea prejudiciului cauzat societății prin efectele declanșării procedurii de expropriere.

În drept, s-au invocat prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, art. 25, 26, 27 și 30 din Legea nr. 33/1994, art. 480 și 481 C. civ., art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României și art. 1 Protocolul 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Tribunalul, la termenul de judecată din 15 februarie 2011, pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii de la acea dată, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul General al Municipiului București.

La data de 21 ianuarie 2014, reclamanta a depus la dosar, în temeiul art. 132 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ., cerere precizatoare, prin care a arătat că înțelege să mărească câtimea obiectului cererii, în sensul solicitării și a dobânzii legale aferente sumelor de bani datorate de pârâtul Municipiul București cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat, precum și a celor aferente contravalorii lipsei de folosință a acestui imobil.

Prin sentința civilă nr. 102 din 4 februarie 2014, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte cererea, astfel cum a fost modificată și completată; a dispus anularea parțială a Hotărârii Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 de stabilire a despăgubirilor nr. 26 din 26 iulie 2010, în ceea ce privește Art. 1, în sensul că despăgubirile pentru imobilul expropriat situat în București, sector 1, compus din teren în suprafață de 404 mp și construcții în suprafață de 657,33 mp, vor fi în cuantum de 1.931.738 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, și nu de 2.795.388 lei; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a diferenței de despăgubiri dintre suma cuvenită în temeiul hotărârii de expropriere și suma de 2.795.388 lei, achitată reclamantei prin Ordinul de plată nr. 4619 din 1 octombrie 2010 emis de Banca Română de Dezvoltare, precum și la plata dobânzii legale aferente sumei astfel calculate, de la data de 26 iulie 2010 până la data plății efective; a obligat pârâtul, la plata către reclamantă, a despăgubirilor constând în lipsa de folosință a imobilului expropriat în perioada 3 noiembrie 2006-26 iulie 2010, în cuantum de 439.110 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, precum și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, de la data de 3 noiembrie 2006 până la data plății efective; a respins restul pretențiilor, ca neîntemeiate, și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 11.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat și onorarii de experți.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta a devenit proprietar al imobilului situat în București, sector 1, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 20 aprilie 2006 de B.N.P., B. Imobilul se compune din teren în suprafață de 1.018 mp (1.085,71 mp din măsurători cadastrale) și 3 corpuri de construcții (C1, C2, C3).

La data de 29 septembrie 2006, reclamanta, în calitate de proprietar, a încheiat contractul de închiriere cu SC C. SRL, în calitate de chiriaș, având ca obiect închirierea imobilului situat în București, sector 1, pentru o perioadă de 6 ani, începând cu data de 1 octombrie 2006, chiria convenită fiind de 8.200 euro + T.V.A./lună. Contractul a încetat ca urmare a notificării din data de 3 noiembrie 2006, emisă de reclamantă către SC C. SRL în temeiul art. 7 pct. 1 din contract.

S-a reținut că reclamanta avea ca principal domeniu de activitate „dezvoltare (promovare) imobiliară”, astfel cum rezultă din Certificatul constatator din 20 iulie 2010 emis de Oficiul Național pentru Registrul Comerțului.

Prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 2 noiembrie 2006, a fost declarată de utilitate publică lucrarea de interes local „Dublarea Diametralei N-S pe Tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan, etapa 1 din tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei”.

Prin Notificarea din 4 iunie 2010, Primăria Municipiului București a comunicat expropriatului (reclamantei), faptul că imobilul în cauză urmează a fi expropriat pentru cauză de utilitate publică, propunându-i suma de 3.696.968 lei, cu titlu de despăgubiri.

Prin adresa din 16 iulie 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București a invitat expropriatul să se prezinte la data de 26 iulie 2010 la sediul comisiei, comunicându-i, totodată, că valoarea despăgubirilor este de 2.795.388 lei, sumă stabilită în baza raportului de evaluare întocmit conform art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004.

Prin întâmpinarea - cerere reconvențională din 21 iulie 2010 la Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262/2006, la Notificarea nr. 626/2010 și la adresa din 2010, reclamanta a contestat pe cale administrativă cuantumul despăgubirilor propuse.

Prin Procesul-verbal din 26 iulie 2010, întocmit de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București, s-a consemnat că expropriatul nu este de acord cu valoarea despăgubirii în cuantum de 2.795.388 lei, propusă de expropriatorul Municipiul București.

Prin Hotărârea nr. 26 din 26 iulie 2010 (menționat din eroare anul 2009) a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 2.795.388 lei, la dispoziția expropriatului.

Prin Ordinul de plată nr. 4619/1 octombrie 2010, Municipiul București a achitat expropriatului suma de 2.795.388 lei, reprezentând despăgubiri în temeiul Hotărârii nr. 26/2010.

Certificatul de urbanism din 4 iulie 2013, eliberat de Primăria Municipiului București pentru restul suprafeței de teren de 682 mp, rezultată după expropriere, atestă faptul că terenul rămas reclamantei este construibil, indicând regimul tehnic al construcțiilor ce pot fi edificate în acest perimetru.

Expertiza efectuată în cauză de către comisia de experți, desemnată potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 25 din Legea nr. 33/1994, a avut drept obiective: stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat (defalcat teren, respectiv construcții), a întregului imobil, toate aceste evaluări luând în considerare momentul exproprierii - 26 iulie 2010, data efectuării primului raport de expertiză - 9 noiembrie 2011, precum și data efectuării raportului de expertiză refăcut - 5 septembrie 2013; stabilirea dacă terenul rămas este construibil; stabilirea valorii medii a chiriilor în perioada septembrie 2006 - septembrie 2010.

Raportul de expertiză refăcut a fost depus la dosar la 12 septembrie 2013. De asemenea, a fost depusă și opinia separată a doamnei expert D.

Tribunalul a încuviințat parțial obiecțiunile formulate de părți, astfel cum s-a consemnat în încheierea de ședință din data de 29 octombrie 2013. Răspunsul comisiei de experți la obiecțiuni a fost depus la data de 5 decembrie 2013.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză, valoarea de circulație a imobilului expropriat era la 9 noiembrie 2001 de 1.931.738 euro, din care 1.534.650 euro pentru construcție și 397.089 euro pentru terenul de 404,09 mp. În opinia separată a doamnei expert D., valoarea imobilului expropriat este de 794.324 euro, din care construcții 476.635 euro și teren 317.690 euro. De asemenea, valoarea chiriilor medii pentru perioada 20 aprilie 2006 - 26 iulie 2010 a fost de 995.176 euro, iar, potrivit opiniei separate a expertului D., a fost de 509.135 euro.

Sub aspectul momentului la care se raportează stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat, tribunalul a avut în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în vigoare la data emiterii Hotărârii nr. 26 din 26 iulie 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București, și anume data întocmirii raportului de expertiză.

În ceea ce privește această dată, instanța de fond s-a raportat la data efectuării în cauză a primului raport de expertiză judiciară în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare, chiar dacă acesta a fost înlăturat ulterior, dispunându-se refacerea de două ori a lucrării, fiind astfel fără relevanță data efectuării următoarelor rapoarte de expertiză. Împrejurarea legată de necesitatea refacerii raportului de expertiză a fost considerată drept culpabilă comisiei de experți, astfel că reclamanta nu poate fi vătămată în dreptul său de a obține evaluarea imobilului la o dată cât mai apropiată celei de expropriere.

În cauză, primul raport de expertiză a fost întocmit la data de 9 noiembrie 2011.

În privința modului de calcul al despăgubirilor, tribunalul a reținut că experții au calculat valoarea acestora ținând cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind indicate în cuprinsul raportului de expertiză oferte pentru vânzarea unor imobile similare, provenind de la diferite agenții imobiliare. Comisia de experți a avut în vedere gradul de uzură al imobilului, faptul că nu era încă consolidat și renovat, faptul că imobilul nu era încă clasificat pe Lista Monumentelor Istorice de categoria B, deși îndeplinea aceste criterii. De asemenea, s-a avut în vedere că încăperile nu aveau integral finisaje interioare de epocă, ci doar holul de intrare 16 și biroul de colț 11. De asemenea, pentru stabilirea valorii reale, comisia de experți a reținut corecțiile necesare aplicate ofertelor de vânzare, astfel cum se indică la filele 6-7 din raportul de expertiză.

Referitor la imobilele de comparație, prima instanța a apreciat că particularitatea imobilului în speță constă în valoarea sa deosebită din mai multe puncte de vedere, astfel cum reține doamna expert E., istoric de artă, care a întocmit în luna septembrie 2008 Memoriul istoric privind imobilul din București, sector 1, atașat cererii de clasare în regim de urgență a acestui imobil, adresată de Uniunea Arhitecților din România, Direcției pentru Cultură și Patrimoniului Cultural Național a Municipiului București, înregistrată la Uniunea Arhitecților din România sub nr. 1158 din 8 noiembrie 2010, iar la Primăria Municipiului București sub nr. 1941 din 8 noiembrie 2010. S-a reținut, astfel, că imobilul datează din anii 1892-1893, fiind construit în stil eclectic academic cu predominanța repertoriului neoclasic, se încadra într-un ansamblu reprezentativ perioadei ca funcțiune și expresie stilistică și contribuia în mod semnificativ la definirea unei încrucișări de drumuri importante ale orașului, participând compozițional la Ansamblul de arhitectură „Strada x”. Din punct de vedere memorial-simbolic, imobilul este asociat cu două personalități ale vremii, Nicolae Dobre și Toma Dobrescu, care au contribuit activ la conturarea arhitecturală și constructivă a Bucureștiului; clădirea aparține memoriei orașului prin prezența volumetrică și expresia arhitecturală pe parcursul unor trasee istorice. Ca o concluzie, expertul și implicit Uniunea Arhitecților din România au propus clasificarea imobilului în Lista monumentelor istorice - București la categoria B.

În speță, tribunalul nu a avut în vedere evaluarea imobilului propusă de expropriator sau de către expert D. în cadrul opiniei separate, care nu iau în calcul semnificația particulară a imobilului astfel cum rezultă din Memoriul istoric menționat anterior. Expertul D. reține doar faptul că imobilul nu figura pe Lista Monumentelor Istorice, precum și faptul că expertiza extrajudiciară efectuată de către expert E. datează din data de 9 noiembrie 2011, adică după data demolării. Faptul că nu s-au parcurs toate etapele necesare clasificării imobilului pe lista monumentelor istorice se explică prin demolarea imediată a imobilului, fără a se da curs cererii de clasificare venite din partea Uniunii Arhitecților din România. Lipsa clasificării nu duce însă la pierderea valorii aparte a imobilului, potrivit detalierilor de mai sus. În cauză, reclamanta a depus și expertiza extrajudiciară întocmită de expert E. efectuată în data de 9 noiembrie 2011, dar aceasta reia constatările și concluziile din Memoriul istoric realizat în septembrie 2008 de același expert, în cadrul Uniunii Arhitecților din România, ca urmare a cercetării efective a imobilului înainte de demolare. Mai mult, expert D. afirmă despre propriile constatări că au fost făcute după demolarea imobilului, respectiv la 5 septembrie 2013, doar pe baza actelor depuse la dosar. De asemenea, expertul mai precizează că a avut în vedere, ca elemente de comparație, oferte imobiliare, fără însă a le atașa sau a indica data anunțurilor imobiliare, sursa ofertelor, fotografii și date de contact pentru verificare, astfel cum au avut în vedere ceilalți doi experți din comisie, în virtutea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Din concluziile raportului de expertiză s-a constatat că valoarea de circulație a imobilului expropriat de 1.931.738 euro se încadrează între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamantă, astfel cum a fost precizată.

Cât privește despăgubirile constând în contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, tribunalul a reținut că prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a estimat o chirie totală, în intervalul 20 aprilie 2006 - 26 iulie 2010, de 995.176 lei. În raportul de expertiză și în răspunsul la obiecțiuni, comisia de experți a precizat că nu există prea multe oferte de închiriere pentru imobile similare în perioada de referință, iar piața închirierilor este mai volatilă decât cea a vânzărilor. În consecință, comisia a stabilit valoarea chiriei raportat la valoarea de piață a imobilului.

În cauză, însă, instanța de fond a constatat că reclamanta a încheiat un contract de închiriere a imobilului în cauză, cu SC C. SRL, pentru o perioadă de 6 ani, începând cu data de 1 octombrie 2006, chiria convenită fiind de 8.200 euro + T.V.A./lună. Contractul a încetat ca urmare a notificării din data de 3 noiembrie 2006, emisă de SC C. SRL în temeiul art. 7 pct. 1 din contract.

Prin urmare, tribunalul s-a raportat la un element cert cu privire la care a apreciat că poate face o estimare mult mai apropiată de realitate în ceea ce privește evaluarea lipsei de folosință a imobilului expropriat.

Astfel, la art. 3 din contract, părțile stabilesc condiții detaliate de plată a chiriei, însă nu se specifică și posibilitatea renegocierii chiriei. Desigur că acestui contract i se aplică regulile generale în materia contractului de locațiune în ceea ce privește denunțarea unilaterală, precizare reluată chiar la art. 7.2 din contract, astfel încât atât chiriașul, cât și proprietarul puteau denunța oricând contractul, iar plata chiriei nu mai era certă în cuantumul stabilit. Cu toate acestea, din clauzele contractuale se poate interpreta că voința părților a fost fermă în ceea ce privește durata de 6 ani a închirierii. Acest fapt se deduce din acordul acestora ca, pentru primii 3 ani, chiriașul să achite doar jumătate din chirie, iar diferența de bani să fie reprezentată de plata cheltuielilor de reparații (art. 3.4). Din moment ce părțile s-au angajat să efectueze reparații timp de 3 ani, pe cheltuiala chiriașului, cu deducerea corespunzătoare a chiriei, printr-o prezumție simplă se poate reține că intenția proprietarului a fost să mențină contractul pe întreaga perioadă convenită. Mai mult, obiectul de activitate al societății reclamante era dezvoltare (promovare) imobiliară, astfel încât se poate presupune cu ușurință că, în ipoteza în care ar fi dorit modificarea clauzelor privind cuantumul chiriei sau ar fi estimat o creștere a acesteia, de neacceptat pentru chiriaș, reclamanta, beneficiind de cunoștințe de specialitate în domeniul imobiliar, ar fi prevăzut în contract posibilitatea renegocierii chiriei sau un motiv distinct de încetare/denunțare a contractului, determinat de creșterea cuantumului chiriei. Prin clauza inserată la art. 7.3. părțile au prevăzut și imposibilitatea încetării contractului în primii 6 ani de închiriere, în cazurile prevăzute la art. 7.1. din contract.

În ceea ce-l privește pe chiriaș, instanța a reținut aceeași determinare de a menține contractul pe întreaga perioadă convenită de 6 ani. Împrejurarea că s-a angajat să deconteze cheltuielile de reparații timp de 3 ani este relevantă sub acest aspect, dar mai mult, prin clauza inserată la art. 7.3, acesta a acceptat ca, în cazul în care dorește rezilierea contractului, va avea obligația plății chiriei pentru o perioadă de minim 6 ani. Aceasta reprezintă o clauză penală, prin care părțile estimează anticipat prejudiciul suferit de proprietar din cauza încetării contractului, înainte de împlinirea termenului contractual, din culpa chiriașului. Or, toate acestea, deși clauza penală nu poate fi pusă în discuție, deoarece contractul nu a încetat ca urmare a rezilierii contractului din culpa chiriașului, demonstrează voința chiriașului de a menține contractul pe durata celor 6 ani.

Din coroborarea aspectelor de fapt reținute anterior, tribunalul a apreciat că prejudiciul cert suferit de reclamantă din cauza imposibilității de a mai închiria imobilul expropriat este de 8.200 euro + T.V.A./lună în perioada 3 noiembrie 2006 (data încetării contractului de închiriere) - 26 iulie 2010 (data transferului de proprietate, ca urmare a exproprierii). Tribunalul nu a avut în vedere data de 20 aprilie 2006 (data cumpărării imobilului de către reclamantă), deoarece, până la data încheierii contractului de închiriere cu SC C. SRL (29 septembrie 2006), reclamanta era liberă să culeagă beneficiile folosinței imobilului astfel cum considera necesar, nefiind îngrădită de pârât, iar, în perioada derulării contractului (1 octombrie 2006 - 3 noiembrie 2006), societatea reclamantă era îndreptățită să primească chiria de la chiriaș, astfel cum se convenise, proporțional cu perioada folosirii imobilului.

În perioada celor 45 de luni cât a durat lipsa de folosință, reclamanta a cumulat un prejudiciu de 369.000 euro. T.V.A. se calculează până la data de 31 iunie 2010, în procent de 19%, iar, de la 1 iulie 2010, în procent de 24%, potrivit prevederilor O.U.G. nr. 58/2010. Suma totală datorată cu titlu de prejudiciu este de 439.110 euro.

În legătură cu temeiul legal privind plata contravalorii lipsei de folosință, tribunalul a făcut trimitere la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Acestea se completează cu dispozițiile de drept comun în materia executării indirecte a obligațiilor de a nu face (obligația terților de a nu aduce atingere exercițiului dreptului de proprietate), potrivit cărora (art. 1075 C. civ.) orice obligație de a nu face se schimba în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului. Potrivit art. 1084 C. civ., daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind, în genere, pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit. Or, beneficiul de care a fost lipsită reclamanta în cauza de față constă în imposibilitatea închirierii imobilului de la data încetării contractului de închiriere până la data exproprierii.

În ceea ce privește exproprierea întregului imobil și acordarea despăgubirilor constând în valoarea de circulație a întregului imobil, această solicitare a fost apreciată ca neîntemeiată și respinsă de către instanța de fond, deoarece prin concluziile raportului de expertiză se precizează că restul imobilului - Lotul 2 format din teren liber în suprafață de 681,60 mp este construibil. De altfel, pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei, s-a emis și Certificatul de Urbanism nr. 932/1150239 din 4 iulie 2013.

Referitor la cererea de acordarea dobânzii legale la sumele reprezentând despăgubiri, solicitarea a fost considerată întemeiată, dat fiind că părțile sunt libere să stabilească, în convenții, rata dobânzii pentru întârzierea la plata unei obligații bănești. În cazul în care, potrivit dispozițiilor legale sau prevederilor contractuale, obligația este purtătoare de dobânzi fără să se arate rata dobânzii, se va plăti dobânda legală. Aceste dispoziții sunt conținute de art. 1 și 2 din O.G. nr. 9/2000, act în vigoare la data nașterii dreptului de a solicita plata despăgubirilor cauzate de expropriere.

În cazul de față, izvorul obligației de plată a dobânzii pentru despăgubirile cauzate prin expropriere este legea, respectiv art. 26 din Legea nr. 33/1994. Acestea se completează cu dispozițiile de drept comun în materia executării cu întârziere a obligațiilor de a da o sumă de bani, respectiv art. 1088 C. civ. Ca atare, pentru suma datorată de pârât cu titlu de despăgubiri, constând în valoarea de circulație a imobilului expropriat, dobânda penală se datorează de la data de 26 iulie 2010, când s-a decis exproprierea, iar reclamanta ar fi trebuit să primească integral valoarea imobilului. Pentru suma reprezentând contravaloarea lipsei de folosință, plata dobânzii se datorează de la data la care proprietarul a fost împiedicat să mai poată folosi imobilul, în cauză data încetării contractului de închiriere pentru imposibilitatea proprietarului de a asigura folosința imobilului.

În ceea ce privește capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor determinate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului expropriat,tribunalul a constatat că este neîntemeiat. Reclamanta a dobândit un imobil care doar parțial a fost expropriat, rămânând în proprietate cu Lotul 2. Pentru Lotul 1, reclamanta a primit o parte din despăgubiri la data de 1 octombrie 2010, iar diferența urmează să o primească prin prezenta sentință, astfel încât va fi despăgubită integral pentru privarea de proprietate. În consecință, reclamanta nu a dovedit că prin achiziționarea imobilului situat în București, sector 1, a înregistrat vreo pierdere.

În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., reținând culpa procesuală a pârâtului, instanța de fond l-a obligat să plătească reclamantei suma de 11.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de onorarii de expert (9.500 lei) și onorariu de avocat (1.500 lei).

Prin Decizia nr. 698/A din 26 octombrie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta reclamantă SC A. SA împotriva sentinței civile nr. 102 din 4 februarie 2014, pronunțate de Tribunalul București, secția a IV-a civilă. A admis apelul formulat de apelantul pârât Municipiul București prin primarul general, împotriva aceleiași sentinței și, în consecință, a schimbat,în parte, sentința apelată, în sensul că despăgubirile pentru imobilul expropriat în suprafață de 404 mp și construcții în suprafață de 657,33 mp vor fi în cuantum de 879.311,905 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății. De asemenea, plata dobânzii legale aferente sumei diferență vizează perioada cuprinsă între data de 01 octombrie 2010 și data achitării efective a sumei diferență. A respins și cererea privind acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosință, ca nefondată. A constatat că cuantumul cheltuielilor de judecată acordate la fond, conform art. 276 C. proc. civ., va fi de 5.007,11 lei. A menținut celelalte dispoziții relative admiterii, în parte, a acțiunii modificate și completate, anulării parțiale a hotărârii comisiei, obligării pârâtului la plata diferenței de despăgubiri, respingerii restului pretențiilor, ca neîntemeiate. A luat act că, în apel, apelanta reclamantă nu a solicitat cheltuieli de judecată, iar apelantul pârât și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

În considerentele hotărârii, instanța de apel a reținut următoarele:

Prin expertiza efectuată în primă instanță, la data de 09 noiembrie 2011, s-a stabilit, în opinie majoritară, că valoarea la data efectuării expertizei, a întregului imobil expropriat, este de 1.931.738 euro, iar cea a prejudiciului cauzat prin lipsa de folosință este de 439.110 euro.

Curtea a observat că, prin Decizia sa definitivă și general obligatorie nr. 12 din 15 ianuarie 2015, Curtea Constituțională a admis excepția de neconstituționalitate formulată și a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale. Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este "dreaptă" (nu are un caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu cu valoare constituțională, reținută de Curte prin Deciziile nr. 984 din 22 noiembrie 2012 și nr. 395 din 1 octombrie 2013. Pe cale de consecință, valoarea care trebuie avută în vedere în algoritmul juridic al stabilirii despăgubirilor, în caz de expropriere, este cea corespunzătoare datei transferului dreptului de proprietate, dată care, potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004, este data consemnării despăgubirilor de către expropriator, în speță conform Hotărârii de stabilire și consemnare a despăgubirilor nr. 26/2010 din 26 iulie 2010, adică data de 01 octombrie 2010 (dată la care potrivit susținerii necontestate a înseși apelantei reclamante din motivele sale de apel, i-a fost achitată, prin O.P. din 01 octombrie 2010, suma de bani stabilită ca despăgubire).

Ca atare, în cadrul apelului s-a efectuat o nouă expertiză tehnică de specialitate, care a procedat la determinarea valorii imobilului la data exproprierii.

Instanța de apel a dat eficiență acestei noi expertize adnotat (astfel cum se va expune în continuare), în detrimentul celei efectuate la fond, care a circumscris valoarea momentului realizării lucrării științifice. Drept consecință, a apreciat că criticile din apelul formulat de pârât, orientate către contestarea expertizei efectuate la fond, devin lipsite de eficiență.

Curtea a mai reținut că prețul (sau valoarea) de circulație (piață) a unei proprietăți imobiliare reprezintă suma estimată la care ar putea fi vândută aceasta, printr-o tranzacție liberă între părți (vânzător și cumpărător) informate, decise și prudente. Valoarea de circulație este dată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării.

Referitor la metoda de evaluare folosită de către comisia care a efectuat expertiza din apel, curtea a apreciat că aceasta este conformă prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” de același fel în unitatea administrativ-teritorială are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat în contractele autentice de vânzare-cumpărare, acesta neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet, astfel cum eronat au procedat experții în cursul judecății în primă instanță. Din acest motiv, a constatat că nu poate fi primită apărarea reclamantei de a se proceda doar la o corecție la zi a valorii stabilite de expertul Romanița Bălășoiu, pentru termenul de judecată de la fond, din data de 17 decembrie 2013.

 Procedând la analiza concretă a raportului de expertiză efectuat în cursul fazei de judecată a apelului, curtea a observat că întreaga comisie de experți a ales din multitudinea de comparabile depuse la dosar trei contracte individualizate în cadrul raportului de expertiză, cu lit. A), B), C). Inclusiv expertul parte desemnat de apelantul pârât, D., a precizat sub acest aspect (în cadrul răspunsului din 29 septembrie 2016, la obiecțiunile formulate de reclamantă față de opinia sa separată la raportul de expertiză), la pct. 2 (pag. 4 a răspunsului), că a sa concluzie nu a fost fundamentată prin prisma comparabilelor din baza sa proprie (care fuseseră menționate inițial, în opinia sa separată), evaluarea sa fiind raportată la cele trei comparabile pe care le-a analizat critic.

Dintre acestea trei, curtea, în mod similar expertului parte D., a apreciat că actul juridic comparabila notată C, încheiată la data de 08 martie 2011 - dată relativ apropiată de data exproprierii efective - trebuie înlăturat din silogismul juridic al cauzei, întrucât, potrivit înscrisului extras din M. Of. aflat la filele 86 - 87 dosar apel vol. II, părțile acestui contract de vânzare-cumpărare sunt coasociați ai unei societăți comerciale cu răspundere limitată. Or, din această perspectivă a relației de apropiere (caracteristică asociaților unei societăți comerciale cu răspundere limitată) - nespecifică situației unei vânzări obișnuite, când, ca regulă cvasiunanimă, părțile contractante nu se cunosc de dinainte - curtea a considerat că prețul aferent acestei operațiuni juridice nu a fost unul obișnuit, în sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci unul prezumat negociat în considerarea inclusiv a acestei relații speciale.

Rămân așadar, în calcul, comparabilele A și B. Verificând corecțiile realizate de către comisia de experți, curtea a adnotat, în privința comparabilei B, următoarele elemente. În primul rând, corecția pentru starea tehnică - clasa I de risc seismic, + 213 (+ 30%), se impune a fi înlăturată. Astfel, în opinia majoritară a expertizei, nu s-a realizat în niciun fel dovada faptului că imobilul obiect al acestei comparabile B este încadrat în clasa I de risc seismic. Pe de altă parte, expertul parte D. a ilustrat fotografic acest imobil cu 5 fotografii din care se poate observa faptul că imobilul din această comparabilă este unul obișnuit din acest punct de vedere, neîntrezărindu-se niciun simbol aplicat de risc seismic. Nu mai puțin, curtea a observat faptul că singur faptul că acest imobil a fost edificat anterior 1940 nu este de natură a determina această încadrare din punct de vedere al structurii de rezistență, atât timp cât și imobilele obiect al celorlalte comparabile selectate de comisia de experți - A și C - sunt indicate în grila de comparație ca fiind, de asemenea, edificate anterior anului 1940, fără însă a fi corectate de experți, din punct de vedere al structurii de rezistență. Suplimentar, curtea a observat că experții din opinia majoritară nu au realizat dovada faptului că au constatat în temeiul propriei percepții, la fața locului, structura de rezistență a imobilului din comparabila B, astfel încât în considerarea tuturor acestor argumente, curtea - în consonanță cu expertul D. - a considerat că nefundamentat a fost aplicată această corecție în privința comparabilei B, motiv pentru care a înlăturat-o.

În ceea ce privește corecția aferentă finisajelor, curtea a constatat, în prealabil, că doar imobilul din actul juridic intitulat B este unul comparabil sub acest aspect cu cel din prezenta cauză, întrucât, potrivit mențiunilor experților, el este situat în zona imediat adiacentă a imobilului expropriat, prezintă o arhitectură mai deosebită (stil brâncovenesc) și reprezintă o construcție interbelică integrată în trendul arhitectural urbanistic al zonei construite adiacent, prezentând decorațiuni exterioare care pun în valoare fațada, volumetria specifice perioadei istorice în care a fost construit (a se vedea răspunsul defalcat, însă al tuturor celor trei experți, din 29 septembrie 2016). Imobilele obiect al celorlalte comparabile nu au finisaje deosebite.

În privința coeficientului concret care trebuie aplicat în această privință, curtea a considerat că valoarea reținută în opinia majoritară nu converge cu realitatea faptică. Astfel, punctul de vedere majoritar s-a grefat pe o valoare de 145 euro (+ 15%), justificând-o, potrivit răspunsului secund la obiecțiuni (a se vedea răspunsul din 29 septembrie 2016, la obiecțiunea 5), prin prezența finisajelor cu valoare artistică recunoscută exterioare și interioare, conform expertizei extrajudiciare și Memoriului istoric întocmit de doctor istoric de artă E.

Or, sub acest aspect, curtea a observat că, astfel cum a sesizat în mod fundamentat și expertul parte D., între cele două documente pe care s-au grefat experții din opinia majoritară există diferențe semnificative, care nu pot fi ignorate. De exemplu, în expertiza extrajudiciară efectuată în 2011 (când imobilul construcție fusese deja demolat) se atestă că valoarea de vechime autenticitate era mare, în vreme ce în memoriul tehnic întocmit în 2008 (când imobilul construcție exista) se atestă doar o valoare medie. De asemenea, în expertiza extrajudiciară se indică valoare memorial - simbolistică mare, în vreme ce în memoriu valoarea este apreciată de același doctor istoric de artă ca fiind una medie. Nu mai puțin, valoarea arhitecturală este indicată a fi mare în expertiza extrajudiciară, în vreme ce în memoriul istoric este indicată a fi medie (în finalul considerentelor punctului 6.4 trecându-se valoare mare).

Curtea a apreciat (convergent opiniei separate a expertului parte D.) că în urma comparării celor două documente pe care s-au grefat experții opiniei majoritare se impune a se acorda prevalență memoriului istoric, pentru următoarele considerente: memoriul este un document foarte elaborat (23 pagini cu anexe, fotografii, schițe), realizat în timpul existenței construcției, la solicitarea unei instituții publice, în timpul unei proceduri oficiale, fiind amplu documentat inclusiv pe baza de bibliografie, în vreme ce expertiza extrajudiciară a fost realizată succint (2 pagini), la un moment ulterior demolării imobilului și în temeiul chiar al memoriului istoric precedent (a se vedea prima mențiune a pct. V din expertiză).

În mod normal, concluziile aceluiași expert în artă ar fi trebuit să coincidă în cele două lucrări realizate de dumnealui, dintre care una menționat a fi efectuată în baza primei. Cu toate acestea, expertul E. precizează că, la realizarea expertizei extrajudiciare, informația care a stat la baza memoriului istoric a fost completată cu noi date de arhivă și fotografii ale interioarelor. Chiar dacă s-ar aprecia că fotografiile interioarelor ar fi unele noi, care nu ar fi fost avute în vedere la realizarea memoriului tehnic, totuși curtea a constatat că, în cadrul expertizei extrajudiciare, nu s-a arătat prin niciun considerent și nici nu au fost depuse atașat acele noi date de arhivă care ar justifica, în mod coroborat cu pozele din interior, o modificare a valorilor în sensul precizat. Nu mai puțin, expertul nu a indicat nici faptul că pozele de interior ar fi fost determinante în schimbarea evaluării sale anterioare, pentru ca prezenta instanță de apel să facă abstracție de lipsa atașării noilor date de arhivă. De asemenea, curtea a observat că expertul istoric de artă nu a explicat în expertiza extrajudiciară, în niciun fel, de ce noile poze de interior au determinat reevaluarea aprecierii sale anterioare, pentru ca, astfel, instanța să le poată considera elemente esențiale, generatoare ale unei reaprecieri. În fine, curtea a mai observat că inclusiv valoarea memorial simbolică a fost modificată de expertul în artă, în pofida faptului că apartenența construcției la familia prestigioasă Dobrescu era cunoscută de expert încă de la momentul realizării memoriului istoric, familia respectivă fiind, din punct de vedere istoric, notorie la nivel local. Această observație nu ar putea justifica, în mod rezonabil, o reevaluare în sens ascendent, a valorii memorial - simbolistică atribuite inițial.

Așadar, în temeiul tuturor acestor considerente expuse, curtea a apreciat că determinarea coeficientului relativ finisajelor se impune a fi raportată la concluziile memoriului istoric și nu ale expertizei extrajudiciare.

Or, media valorilor rezultate în cadrul memoriului istoric analizat este „medie”, luând în considerare valoarea de la punctul 6.4 din memoriu - valoarea arhitecturală ca fiind medie. De altfel, chiar dacă raportarea s-ar face la valoarea arhitecturală ca fiind mare, curtea a constatat, și în această situație, că în raport de celelalte valori stabilite (valoare de vechime - autenticitate medie; valoare memorial - simbolistică medie; valoare urbanistică - mare; valoare de raricitate - unicitate mică), valoarea per ansamblu a imobilului ar fi tot una predominant medie.

Această concluzie este subliniată și de aspectul că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 20 aprilie 2006, reclamanta a recunoscut că „Având în vedere vechimea construcției de aproximativ 114 ani, gradul de uzură, starea fizică și tehnică în care se află, cumpărătoarea declară că are cunoștință că în viitor se pot impune după expertizare, proiectare, avizare, autorizare lucrări de reabilitare raportat la destinația ce o va da construcției”, convenind chiar cu chiriașul realizarea de astfel de lucrări de renovare. De asemenea, din raportul de expertiză realizat pentru desființarea construcției, la data de 02 decembrie 2010, rezultă că starea imobilului este de degradare avansată, fiind părăsit, „construcția are o mare vechime și nu a mai fost consolidată, rezistența acesteia fiind scăzută. Având în vedere că imobilul nu a mai fost întreținut, acesta are finisajele și zidăria degradată (tencuiala crăpată prin care apa pătrunde în zidărie când plouă, învelitoare spartă, etc.). În prezent, deși construcția este racordată la utilități, aceste instalații nu mai sunt întreținute și pot genera oricând un accident care se poate solda cu victime. Totodată, imobilul a devenit insalubru, fiind des frecventat de oameni ai străzii (…). Datorită lipsei de pază, clădirea a început să fie vandalizată (…) Imobilul se află într-o stare de degradare fizică avansată, astfel încât în cazul unui cutremur poate provoca pagube materiale și chiar victime. (…) Clădirea (…) este o clădire cu structura în stare avansată de degradare. Structura acestei clădiri nu a fost consolidată și este avariată datorită acțiunilor seismice succesive și a tasărilor terenului, a acțiunilor climatice de îngheț dezgheț și a acțiunilor dinamice”.

Or, toate cele expuse ilustrează conjugat necesitatea atât a diminuării coeficientului aferent finisajelor, reținut în opinia majoritară, cât și procentul concret de scădere de 50% care trebuie aplicat, coeficientul inițial fiind stabilit de experți, în referire la valoarea rezultantă (media valorilor) din raportul de expertiză extrajudiciară, adică predominant mare. Pe cale de consecință, raportându-ne la o valoare rezultantă medie (deci nu mare) a clădirii - ce nu a fost declarată monument istoric (astfel încât acest fapt nu poate constitui premisa silogismului juridic al cauzei, reclamanta încercând, în mod neîntemeiat, să acrediteze ideea astfel) - noul coeficient aferent finisajelor a fost stabilit de instanță de apel la jumătate din cel inițial, adică la 72,5 euro în loc de 145 euro cât s-a apreciat în opinia majoritară.

Drept urmare, însumând toate corecțiilor realizate de instanța de apel în raport de comparabila B se ajunge la un preț corectat de 828,5 euro (= 1.114 euro - 213 euro – 145 euro: 2).

Procedând, în continuare, la compararea prețurilor corectate rezultate în privința comparabilelor A și B, cu adnotările anterior expuse, curtea a constatat că prețul corectat (828,5 euro/mp) aferent comparabilei B are corecția cea mai mică (circa 31%) față de cel aferent comparabilei A (care nu are nici finisaje distincte, deosebite, astfel cum s-a arătat în paragrafele precedente), de .1250 euro, corecția acestuia din urmă fiind 48,19%. Drept urmare, algoritmul juridico - matematic urmat și de comisia de experți trebuia să se raporteze la acest preț comparat corectat mai apropriat, de 828,5 euro/mp. Înmulțind acest preț unitar cu suprafața de 1.061,33 mp (total teren și construcții) stabilită de instanța de fond (și pe care părțile au acceptat-o fără niciun fel de obiecțiuni, niciunul dintre motivele de apel formulate în cauză necriticând această suprafață concretă totală reținută de tribunal), curtea a apreciat că valoarea despăgubirilor aferente imobilului expropriat va fi de 879.311,905 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, cu plata pe cale de consecință și a fructelor civile reprezentate de dobânda legală aferentă diferenței de despăgubiri neplătite, dobândă plătibilă de la data exproprierii efective (01 octombrie 2010, determinată potrivit considerentelor expuse anterior), până la data plății efective, în virtutea acelorași argumente juridice (arondate dobânzii) prezentate de prima instanță de judecată, pe care curtea le-a apreciat corecte și pe care nu le-a mai reluat.

Curtea a mai reținut că, în cauză, se invocă de reclamantă drept prejudiciu cauzat lipsa de folosință a imobilului în perioada 20 aprilie 2006 - 26 iulie 2010, criticându-se inclusiv cuantumul despăgubirilor acordate cu acest titlu.

Astfel, curtea a observat că reclamanta a cumpărat imobilul a cărui expropriere parțială s-a dispus la data de 20 aprilie 2006, închiriindu-l în temeiul contractului de închiriere din 29 septembrie 2006, începând cu data de 01 octombrie 2006, pentru o durată de 6 ani. Cu toate acestea, la data de 03 noiembrie 2006, deci după o lună, reclamanta a notificat chiriașului încetarea de drept a contractului de închiriere.

Pentru perioada 20 aprilie 2006 - 01 octombrie 2006, reclamanta și-a folosit în mod discreționar, ca un veritabil proprietar, bunul imobil, procedând, în finalul acestei perioade, la închirierea sa, potrivit celor expuse, astfel încât aferent acestei perioade nu se poate înregistra niciun prejudiciu.

În privința perioadei 01 octombrie 2006 - 03 noiembrie 2006, curtea reținut faptul că, de asemenea, proprietarul s-a folosit, prin închiriere, de imobilul în litigiu, concluzia fiind similară ca în precedent.

Relativ la perioada 03 noiembrie 2006 - 26 iulie 2010, curtea a observat, convergent celor statuate anterior, că nu s-a înregistrat niciun prejudiciu.

Astfel, deși prin Hotărârea nr. 262 din 02 noiembrie 2006 a Consiliului General al Municipiului București s-a declarat de utilitate publică lucrarea de interes local care viza și proprietatea reclamantei, cu toate acestea exproprierea efectivă a intervenit la data de 01 octombrie 2010, deci 4 ani mai târziu, potrivit considerentelor expuse anterior. Ca atare, în tot acest interval de circa 4 ani imobilul a fost în posesia proprietarului său ce putea să se folosească de el în mod liber și neîngrădit, nimic nerestricționându-l în această direcție. Așadar, nimic nu îl îngrădea să continue pe mai departe contractul de închiriere încheiat la data de 29 septembrie 2016.

Concluzia se impune cu atât mai mult cu cât între timp fuseseră declanșate măsuri prealabile clasificării imobilului, drept monument istoric, astfel încât nu se poate aprecia că reclamanta era îndreptățită să considere, în mod automat, că și imobilul său urma a fi afectat de expropriere și că nu ar mai prezenta, astfel, interes pentru potențialii chiriași.

Revenind la notificarea de reziliere din 03 noiembrie 2006, curtea a observat că ea a fost realizată de către reclamantă, deci de locator, în temeiul art. 6 și art. 7.1 din contractul de închiriere, deși, în mod firesc, vreun eventual impediment de folosire a imobilului (impediment care, la acea dată, nu exista, locatorul fiind în continuare, vreme de încă circa 4 ani, proprietarul imobilului în litigiu) trebuia învederat și opus locatorului de către chiriaș, fapt care, în speță, nu s-a întâmplat.

Nu mai puțin, chiar dacă s-ar aprecia că reclamanta a dorit (deși în aprecierea curții, nu era cazul, astfel cum s-a ilustrat) să fie foarte riguroasă în aplicarea clauzelor contractuale în raport de chiriașul său, instanța de apel a apreciat că această societate comercială putea beneficia de asistență juridică de specialitate care să îi lămurească eventuala distincție între efectele juridice ale doar declarării de utilitate publică și cele ale exproprierii efective, posibilitate subordonată aceleiași obligații proprii de diligență și informare la care însăși face referire în contractul de cumpărare a imobilului, atunci când reclamanta a apelat și la experți tehnici imobiliari pentru a se pune la adăpost de eventuale aspecte negative ale operațiunii juridice de vânzare-cumpărare. Or, dacă la momentul cumpărării imobilului (în vederea scopului declarat de reclamantă, al închirierii) și-a respectat obligația de diligentă informare și verificare, tot astfel pe parcursul folosirii sale prin închiriere (în concret, la momentul emiterii notificării din 03 noiembrie 2006), reclamanta trebuia să își respecte aceeași obligație analizată. Concluzia se impune cu atât mai mult cu cât obiectul său principal de activitate, este „dezvoltare (promovare) imobiliară”, fapt care impune, în mod evident, cunoștințe specifice legate de folosirea imobilelor și, pe cale de simetrie, legate de impedimentele faptice sau juridice de folosire a lor.

Din perspectiva acestor argumente, curtea a apreciat în mod negativ graba cu care locatorul în continuare proprietar a procedat unilateral la rezilierea contractului de închiriere, la doar o zi după declararea lucrării de interes public local, în condițiile evidente în care această declarare nu a determinat devenirea inutilizabilă a imobilului, potrivit clauzei art. 7.1 din contractul de închiriere.

Suplimentar, curtea a observat faptul că reclamanta nu a realizat în niciun fel - deși această obligație procesuală îi revenea conform art. 129 alin. (1) C. proc. civ., dovada faptului că, ulterior datei de 03 noiembrie 2006 și până la data de 01 octombrie 2010, când imobilul a trecut în proprietatea pârâtului, ca urmare a plății despăgubirilor stabilite, a mai încercat, fără succes, să închirieze imobilul, deși o astfel de dovadă putea fi lesne realizată: de exemplu, anunțuri specifice pe internet, pe site-urile de specialitate sau în ziare, la secțiunile de publicitate, simpla presupunere, opinie a experților opiniei majoritare, în sensul că imobilul nu mai era atractiv pentru chiriași, ca urmare a faptului că se organiza șantier în zonă, că nu mai avea acces la drum public, nefiind suficientă și pertinentă în acest sens în lipsa oricărei dovezi asupra acestor fapte concrete invocate.

Din această perspectivă, a lipsei de probe în sensul invocat de reclamantă, curtea a constatat că dovezile administrate cauzei converg spre aprecierea faptului că imobilul nu a mai fost închiriat de către locatorul proprietar datorită stării de degradare în care se afla încă de la momentul cumpărării sale de către această parte, conform mențiunilor cuprinse în contractul de cumpărare, stare ulterior accentuată prin părăsirea sa, conform descrierii din raportul de expertiză întocmit în vederea demolării, toate aceste mențiuni fiind citate în precedent.

Curtea a considerat, astfel, că, în cauză, nu s-a realizat dovada niciunui prejudiciu înregistrat de către reclamantă, ca urmare a exproprierii imobilului litigios, aceasta rămânând în posesia și folosința sa până la momentul transferului dreptului de proprietate, reziliind, în mod intempestiv și lipsit de o rațiune rezonabilă din punct de vedere juridic, contractul de închiriere pe care îl avea în derulare (la numai o lună de la încheierea sa) și nemaiîncercând ulterior să închirieze imobilul pe care l-a și părăsit (conform atestărilor din raportul de expertiză întocmit în vederea desființării construcției). Așadar, și din această perspectivă, se impune reformarea sentinței civile pronunțate, în sensul respingerii cererii relative acordării lipsei de folosințe, neputând fi primite motivele de apel formulate de reclamantă.

Instanța de apel a constatat că cuantumul cheltuielilor de judecată acordate la fond, conform art. 274 și art. 276 C. proc. civ., va fi de 5.007,11 lei, sumă care a rezultat prin reducerea proporțională a sumei cu titlu de cheltuieli de judecată acordate de tribunal (11.000 lei) cu procentul de diminuare în apel a despăgubirilor.

Curtea a menținut celelalte dispoziții relative admiterii, în parte, a acțiunii modificate și completate, anulării parțiale a hotărârii comisiei, obligării pârâtului la plata diferenței de despăgubiri (evident cu luarea în considerare a noului cuantum al despăgubirilor stabilit în apel), precum și cea relativă respingerii restului pretențiilor, ca neîntemeiate.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., a luat act că, în apel, reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată, iar pârâtul și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC A. SA și pârâtul Municipiul București, prin primarul general.

Recurenta-reclamantă SC A. SA a solicitat, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea în tot a deciziei,admiterea apelului declarat de această parte împotriva sentinței civile nr. 102 din 4 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, modificarea în parte a sentinței apelate numai în ceea ce privește despăgubirile reprezentând lipsa de folosință a imobilului, în sensul acordării sumei stabilite prin raportul de expertiza de 995.176 euro, la cursul de schimb al Băncii Naționale a României din data plății efective, și nu suma de 439.110 euro, și respingerea, ca neîntemeiat, a apelului formulat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general, împotriva aceleiași sentințe civile.

În drept a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a susținut că în mod greșit instanța de apel a apreciat că trebuie înlăturată de la analiză comparabila C, întrucât părțile acestui contract sunt asociați în aceeași societate comercială. Astfel, această instanță, fără niciun temei legal, a refuzat să analizeze această comparabilă, motivând faptul că între părțile acestui contract există o relație de asociere în cadrul unei societăți comerciale, fapt care ar genera o tranzacție nevalabilă, cu un preț nereal. Or, comparabilă C este perfect valabilă și poate fi luată în considerare la stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat atât timp cât aceasta reprezintă un contract de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică, părțile s-au prezentat în fața unui notar public, și-au asumat declarațiile făcute, au plătit acest preț al vânzării și au achitat taxele aferente acestei tranzacții. Mai mult decât atât, recurentul-pârât nu a făcut dovada invalidării sau a constatării nulității absolute a acestei vânzări, prin urmare acesta este un contract perfect valabil.

Recurenta-reclamantă a învederat că nu este corectă și nici nu este motivată în drept simpla suspiciune a Municipiului București, prin primarul general - preluată ca atare și de către instanța de apel - cu privire la faptul că părțile acestui contract sunt asociați în aceeași societate comercială, situație nespecifică unei vânzări obișnuite, când de regulă părțile nu se cunosc, ceea ce face ca și prețul acestei vânzări să nu fie unul obișnuit.

Un argument în plus în sensul nelegalei aplicări a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este, astfel, restrângerea nejustificată a sferei noțiunii de "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială".În cauză, pentru a exclude comparabila C instanța de apel s-a raportat la o eventuală apropiere între vânzător și cumpărător caracteristică unei societăți comerciale cu răspundere limitată, caracterizând această situație în care dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis drept una nespecifică și de natură să invalideze comparabila C.

Or, această interpretare dată de către instanța de apel dispozițiilor legale mai sus invocate este contrară însăși interpretării jurisprudențiale date sintagmei ce face subiectul analizei prezentului paragraf. "Prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" include și situația în care părțile se cunoșteau din raporturi juridice anterioare cu condiția ca niciuna dintre părți să nu fie supusă unor constrângeri exagerate.

Prin urmare, tocmai raportarea instanței supreme la constrângeri exagerate și nu la simple constrângeri care ar putea fi date de orice tip de raport între părți este de natură să genereze concluzia că simpla existență a relației de apropiere caracteristică asociaților unei societăți comerciale cu răspundere limitată nu este suficientă să determine excluderea de către instanța de control a comparabilei C.

În concluzia celor de mai sus, recurenta-reclamantă a arătat că, pentru o aplicare corectă a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel nu trebuia să se limiteze doar la constatarea unei situații "nespecifice", ci, analizând situația în profunzime, trebuia să urmeze spiritul legii reliefat de Înalta Curte de Casație și Justiție și să arate în ce măsură această situație nespecifică ar putea fi catalogată drept o constrângere exagerată. Însă, așa cum rezultă din întreaga motivare a acestei excluderi a comparabilei C, nu există niciun argument al instanței de apel care să conveargă în sensul că stabilirea prețului aferent a operat într-o situație de constrângere exagerată a uneia dintre părțile contractante. De altfel, eludarea unui element esențial din cadrul definiției date conceptului analizat poate genera un precedent periculos și, în anumite cazuri, ar putea exista situația de a nu găsi comparabile în funcție de care bunul să fie evaluat în mod corespunzător, cu atât mai mult cu cât în cazul de față s-a ajuns la raportarea valorii imobilului expropriat la o singură comparabilă.

Recurenta-reclamantă a precizat, de asemenea, că în mod eronat, fără un temei legal, instanța de apel, la comparabila B, a apreciat că trebuie înlăturată corecția pentru starea tehnică - clasa I de risc seismic +213(+30%),întrucât nu s-a făcut dovada faptului că acest imobil este încadrat în clasa de risc seismic I și pentru că expert D. (numită la propunerea recurentului-pârât) a depus fotografii cu acest imobil din care rezultă că nu are aplicat simbolul de risc seismic.

În realitate, expertul parte a atașat fotografii ale corpului A din București, care nu este listat ca fiind cu grad de risc seismic, dar comparabila B se află exact în corpul B, care a fost expertizat încă din anul 1995 ca având risc seismic de gradul I.

Or, în acest context, aspectele reținute de către instanța de apel sunt contradictorii în raport de însăși probatoriul administrat în cauză, respectiv de concluziile raportului de expertiză efectuat în apel.

La concluzia aplicării unei corecției pentru starea tehnică - clasa I de risc seismic +213 (+30%) a ajuns, în primul rând, un expert prezumat a fi independent și cu o reputație neștirbită în fața instanței, însuși expertul numit de către instanța de apel, persoana care, în situația dată, avea obligația să verifice toți parametrii în care se încadrează clădirile care fac obiectul comparației pentru a putea efectua o estimare a valorii imobilului expertizat.

Mai mult decât atât, simpla rațiune pentru care legiuitorul a instituit posibilitatea instanței de a apela la un expert tehnic desemnat de instanță este aceea că însăși instanța, pentru lămurirea unor împrejurări de fapt, a considerat necesară consultarea unui expert, iar încadrarea unei clădiri într-un anumit grad de risc seismic este o informație care, nu numai că este publică și ușor verificabilă, dar un expert independent în domeniu și nu unul transformat în avocat al uneia dintre părți, putea să o confirme cu ușurință. Este evident faptul că simpla vechime a unui imobil nu poate determina, fără alți factori, dacă acesta prezintă sau nu pericol/risc seismic de gradul I sau II.

În cauză, instanța de apel a reținut că experții nu au constatat direct, la fața locului, care este stadiul structurii de rezistență a imobilului ce reprezintă comparabila B. Or, acest lucru este firesc deoarece experții numiți în cauză sunt experți evaluatori, aceștia nu au competență pentru a analiza structura unui imobil, care, în niciun caz, nu se poate efectua doar privind imobilul. De altfel, ulterior, instanța de apel s-a contrazis și a arătat că imobilul care a fost expropriat se află în stare de degradare și prezintă risc seismic pentru că are o vechime de 112 ani.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că în mod greșit instanța de apel a considerat că valoarea finisajelor este medie și nu mare,a constatat că există diferențe între expertiza extrajudiciară întocmită în anul 2011 (când imobilul fusese deja demolat) și memoriul istoric redactat în anul 2008 (când imobilul construcție exista), motiv pentru care trebuie diminuat coeficientul aferent finisajelor cu 50%, adică 72,5 euro, în loc de 145 euro, cât apreciaseră experții în opinia majoritară.

Drept consecință, recurenta-reclamantă a solicitat modificarea hotărârii și în funcție de acest argument,dat fiind că instanța de apel a apreciat asupra concluziilor raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de doctor în arta E. realizat în anul 2011 tocmai pe baza memoriului redactat tot de acesta în anul 2008.

A menționat, astfel, că nu este corectă afirmația instanței de apel cu privire la faptul că dna. Mucenic nu a prezentat datele noi de arhivă care au determinat descrierea valorilor imobilului ca fiind medii în anul 2008, față de descrierea acestor valori ca fiind mari în anul 2011, având în vedere că motivul acestei ușoare upgradări este menționat de expert - fotografiile de interior care au prezentat în detaliu aspecte necunoscute la momentul 2008. Pe de altă parte, este total irelevant faptul că mențiunile din 2008 au fost făcute la cererea unei instituții publice în cadrul unui demers oficial - memoriu pentru clasificarea imobilului în clasa de monumente istorice categoria B, iar cele din 2011 au fost realizate la cererea unei persoane juridice de drept privat, tot în cadrul unui demers oficial determinat de contestarea valorii despăgubirilor acordate de recurentul-pârât pentru imobilul expropriat.

În opinia recurentei-reclamante, instanța de apel a făcut aplicarea greșită a legii și a arătat că trebuie corectat prețul stabilit pentru comparabila B, înlăturând atât coeficientul de +30% pentru risc seismic, care trebuia păstrat așa cum s-a precizat mai sus, întrucât această comparabilă B este listată ca fiind un imobil cu grad I de risc seismic, cât și scăzând la jumătate coeficientul pentru finisajele interioare, 72,5 euro în loc de 145 euro.

Prin urmare, dacă totuși s-ar fi apreciat că trebuie scăzut coeficientul pentru finisajele interioare, atunci un expert ar fi trebuit să spună și cu cât, întrucât 50% este mult prea mult.

Recurenta-reclamantă a susținut, totodată, că în mod eronat instanța de apel a stabilit pentru comparabila B un preț corectat de 825,5 euro (= 1.114 euro-213 euro-145 euro:2). Or, această instanță a constatat că această comparabilă are corecția cea mai mică (31%) față de comparabila A, care are o corecție de 48,19%. Curtea a considerat că acest calcul trebuie se raportează la valoarea de 825,5 euro/mp x 1061,33 mp (total teren și construcții), pe care părțile au acceptat-o fără niciun fel de obiecțiuni, niciunul dintre motivele de apel necriticând aceasta suprafața concretă totală reținută de tribunal, rezultând valoarea despăgubirilor de 879.311,905 euro.

Este greșită, astfel, afirmația instanței de apel cu privire la faptul că suprafața de 1.061,33 mp (total teren și construcții) a fost acceptată fără niciun fel de obiecțiuni. În cauză, apelanta-reclamantă câștigase la fond, deci nu avea interes să formuleze motive de apel pe capătul de cerere privind evaluarea imobilului expropriat, fiind mulțumită de suma obținută prin sentința tribunalului în urma expertizei efectuate la fondul cauzei, în sumă de 1.931.738 euro, care exprimă valoarea corectă de piață a imobilului expropriat. Pe de altă parte, experții în opinie majoritară au indicat în expertiza efectuată în apel suprafața corectă atunci când au stabilit valoarea despăgubirilor la valoarea de piață (abordarea prin comparație directă) = 1.534 euro/mp x 1.264,12 mp = 1.939.160 euro, care, de asemenea, reprezintă valoarea corectă de piață a imobilului expropriat. Or, dacă în apel experții ar fi stabilit o altă suprafață expropriată, cu siguranță reclamanta ar fi formulat obiecțiuni față de acest aspect, așa cum a formulat și la expertizele efectuate la fondul cauzei, explicând faptul că trebuie avută în vedere suprafața desfășurată a construcției și nu doar suprafața construită la sol.

Recurenta-reclamantă a învederat că în mod greșit instanța de apel a constatat că nu s-a realizat dovada vreunui prejudiciu cauzat acesteia prin lipsa de folosința a imobilului în perioada 20 aprilie 2006 - 26 iulie 2010, urmare exproprierii. Sub acest aspect, a arătat că decizia recurată cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, iar instanța de apel a făcut aplicarea greșită a legii în ceea ce privește respingerea petitului legat de acordarea contravalorii lipsei de folosință.

Astfel, în speță, instanța de apel a reținut că reclamanta a rămas în posesia și folosința bunului până la momentul transferului dreptului de proprietate, că reclamanta a reziliat în mod intempestiv și lipsit de o rațiune rezonabilă din punct de vedere juridic contractul de închiriere pe care îl avea în derulare (la numai o luna de la încheierea sa) și nu a mai încercat ulterior să îl mai închirieze.

Or, este evident că aceasta este data de la care trebuie calculat prejudiciul suferit de recurenta-reclamantă pentru lipsa de folosința a imobilului expropriat, deoarece din momentul apariției Hotărârii Consiliului Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 toată lumea a aflat că urmează să fie demolat acest imobil, deci nimeni nu mai era interesat să investească în acest imobil nici prin închirierea și amenajarea lui pentru a fi folosit în scopul pentru care ar fi fost închiriat, dar nici să îl cumpere.

Prin urmare, deși acest imobil era în proprietatea și posesia recurentei-reclamante, el nu mai putea fi folosit în niciun mod care să aducă un venit. Mai mult decât atât, însăși instanța de apel a reținut că pentru folosirea imobilului conform destinației sale era necesară renovarea acestuia. Or, ce rațiune s-ar putea găsi în renovarea unui imobil care, cel mai probabil la finalizarea acesteia, ar fi fost demolat.

Ca atare, în mod greșit instanța de apel o sancționează pe recurenta-reclamantă în condițiile în care aceasta a fost corectă și a aplicat bunele practici comerciale de a nu își înșela partenerul de afaceri (chiriașul), pe care l-a notificat în cel mai scurt timp posibil cu privire la imposibilitatea continuării locațiunii având în vedere declanșarea procedurilor de expropriere.

Pe de altă parte, în mod greșit instanța de apel a arătat că imobilul edificat în 1892 era într-o stare de degradare, acreditând ideea că acesta oricum nu valora prea mult, fiind foarte vechi, precum și faptul că de aceea nu s-a mai închiriat, nu pentru ca urma să fie demolat, deși din fotografiile depuse la dosar rezultă că imobilul se afla într-o stare bună, cu atât mai mult cu cât, la achiziționare, în anul 2006, în locație funcționa o policlinică.

La fel de surprinzător este faptul că instanța de apel a cenzurat riguros raportul de expertiza extrajudiciară întocmit de doctor în artă E., dar nu a verificat deloc raportul de expertiză întocmit pro causa de recurentul-pârât înainte de demolare.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că în mod greșit instanța de apel a redus cheltuielile de judecată acordate de tribunal de la 11.000 lei la suma de 5.007,11 lei, proporțional cu procentul de diminuare în apel a despăgubirilor. Or, această instanță a făcut aplicarea greșită a legii atunci când a dispus reducerea proporțională a tuturor cheltuielilor de judecată efectuate de apelanta-reclamantă la etapa fondului, deși dispozițiile legale invocate - art. 274 și art. 276 C. proc. civ. - permit reducerea doar a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariile avocaților (instanța nu poate reduce cheltuielile efectuate cu taxa de timbru, taxe de procedură și impozit, plata experților, despăgubirea martorilor și orice alte cheltuieli pe care partea care a câștigat va dovedi ca le-a făcut).

În cauză, așa cum rezultă din actele de la dosar, cheltuielile de judecată acordate la fond în suma de 11.000 lei reprezintă: 1.500 lei onorariu avocat; 9.500 lei onorarii de experți, având în vedere că au fost efectuate două expertize în comisie de 3 experți; 3.500 lei - chitanța CEC Bank din 14 februarie 2011 (2.000 lei) și din 01 aprilie 2011 (1.500 lei); 3.500 lei - chitanța CEC Bank din data de 23 noiembrie 2012; 2.500 lei - chitanța CEC Bank din data de 29 mai 2013, ceea ce înseamnă că suma de 9.500 lei nu putea fi deloc micșorată, întrucât există la dosar chitanțele care atestau avansarea acestor sume de către recurenta-reclamantă, necesare efectuării expertizelor de la judecata în fond a cauzei în fața primei instanțe.

Recurentul-pârât Municipiul București, prin primarul general a criticat decizia recurată ca fiind dată în parte cu aplicarea greșită a legii - situație ce se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. A susținut că, sub aspectul modalității de stabilire a despăgubirilor acordate de către instanța de apel, precum și în ceea ce privește cuantumul acestora, hotărârea atacată este nelegală. A solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea, în parte, a deciziei recurate, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, precum și relativ la dobândă și cheltuielile de judecată și, pe cale de consecință, pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată.

În motivarea recursului, recurentul-pârât a arătat că, procedând la analiza concretă a raportului de expertiză efectuat în cursul judecații apelului, instanța de apel a verificat și a cenzurat corecțiile realizate de către comisia de experți. Din analiza efectuată, cu toate că instanța de apel s-a raliat opiniei separate a expertului D., opinie pe care în repetate rânduri a apreciat-o ca fiind convergentă cu opinia instanței, a rezultat o valoare stabilită chiar de către curte mai mare decât valoarea indicată în opinia separată a acestui expert. Astfel, expertul D. (opinie separată) a stabilit o valoare a despăgubirilor de 513.574 euro, respectiv 2.191.522 lei, iar instanța de apel de 879.311,905 euro.

Această ultimă valoarea a fost determinată de către instanța de apel în mod eronat și profund nelegal, aceasta înțelegând să se substituie comisiei de experți și să procedeze la aplicarea unor coeficienți de corecție a valorii în mod greșit, respectiv să diminueze coeficientul aferent finisajelor cu 50%, în condițiile în care în mod legal și corect acest coeficient trebuia înlăturat în totalitate, construcțiile asupra cărora s-a aplicat coeficientul pentru finisaje aflându-se într-o avansată stare de degradare, constatată și dovedită prin înscrisurile existente la dosarul cauzei; instanța de apel a confundat valoarea arhitecturală a construcției, pe care a analizat-o și asupra căreia a concluzionat în mod corect, cu finisajele construcțiilor, care reprezintă următoarele categorii de lucrări: centrala termică proprie, pardoseli din gresie, parchet laminat, placaj din faianță, zugrăveli în var lavabil, tâmplărie din aluminiu sau PVC cu geam termopan, etc.

Datorita acestei erori instanța de apel a procedat în mod greșit la diminuarea coeficientului aplicat pentru finisaje cu 50%, acest coeficient în mod corect impunându-se a fi eliminat în totalitate prin raportare la situația de fapt, respectiv la inexistența unor finisaje la clădirile expropriate, edificate în 1892 și aflate într-o stare avansată de degradare la data exproprierii. Destinația acestor construcții la data exproprierii era aceea de depozite și laboratoare nefuncționale, degradările suferite din lipsa întreținerii fiind ireversibile.

În opinia recurentului-pârât, prin aplicarea raționamentului anterior expus, instanța de apel a încălcat prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994 ("pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unui desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii"), valoarea despăgubirilor acordate societății expropriate nefiind stabilită de către comisia de experți desemnată în cauză, ci de către instanța de apel.

Totodată, prin aplicarea greșită a coeficienților de corecție, instanța de apel a încălcat și prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că prin metoda aplicată de către aceasta nu se regăsește situația unor imobile comparabile similare, rolul coeficienților de corecție fiind acela de a genera similitudini între caracteristicile imobilelor comparate și nu de a genera diferențe mai mari decât cele deja existente.

De asemenea, recurentul-pârât a învederat că stabilirea greșită a valorii despăgubirilor rezultată din însumarea terenului cu construcțiile a determinat adoptarea unei decizii nelegale.

Astfel, prin modalitatea de stabilire a valorii acordate cu titlu de despăgubire instanța de apel a denaturat valoarea despăgubirilor acordate, rezultatul obținut fiind în mod cert greșit. Astfel, instanța a înțeles să procedeze la adunarea suprafeței de teren expropriată de 404 mp cu suprafața construcțiilor de 657,33 mp, suprafața rezultată fiind 1.061,33 mp, valoarea stabilită de către instanță, respectiv 828,5 euro/mp fiind aplicată atât terenului, cât și construcțiilor.

Chiar dacă părțile nu au contestat suprafețele expropriate, situație perfect adevărată, la stabilirea valorii acordate cu titlul de despăgubire valoarea terenului expropriat ocupat integral de construcții nu poate fi egală cu valoarea unui mp de construcție, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare ediția 2013, valorile estimate fiind stabilite în cazul în care terenul este ocupat integral de construcție pentru fiecare mp construit, astfel încât valoarea stabilită pentru construcție înglobează și terenul pe care aceasta se află edificată. Stabilirea unei valori pentru mp de teren egală cu un mp de construcție determina o ipoteza de evaluare falsă, terenul din prezenta cauză neputând fi considerat teren liber de construcții, așa încât acesta să valoreze 825,8 euro/mp.

Urmând raționamentul instanței de apel, valoarea despăgubirilor acordate trebuia raportată la suprafața de 657,33 mp construcții, așa cum au procedat și experții evaluatori, valoarea rezultată fiind de 544.597 euro și nu de 879.311,905 euro, cum din eroare a stabilit instanța de apel. În condițiile în care valoarea stabilită de către instanța de apel, respectiv 825,5 euro/mp ar fi fost corect aplicată imobilului subiect, s-ar fi observat cu ușurința faptul că nu există diferențe semnificative între valoarea indicată în opinia separată a expertului D. și valoarea calculată de către instanța (valoare opinie separată = 513.574 euro, valoare instanța de apel = 544.597 euro). Aceste valori fiind aproape similare, decizia instanței de apel nu putea fi decât în sensul respingerii în integralitate a cererii de chemare în judecată, curtea neavând a observa decât faptul că valoarea imobilului, potrivit propriilor calcule este de 2.323.850 lei (curs valutar 1 euro = 4,2671 lei), valoare inferioară sumei propuse cu titlu de despăgubire de către expropriator.

În ceea ce privește dobânda legală aferenta sumei stabilită de către instanța de apel, recurentul-pârât a arătat că în decizia civilă atacată nu se regăsesc argumentele avute în vedere de către instanță atunci când a decis asupra faptului că,începând din data de 01 octombrie 2010, expropriatorul datorează societății expropriate, pentru suma diferență stabilită prin decizia de apel, dobândă. Or, dobânda legală nu este datorată,întrucât suma finală a despăgubirilor stabilite de către instanța de judecată nu putea fi cunoscută la data transferului dreptului de proprietate, situație față de care, sub acest aspect, decizia recurată apare ca fiind excesivă și nelegală. Însuși legiuitorul a prevăzut faptul că eliberarea despăgubirilor se face doar pe baza actelor autentice și/sau a hotărârilor judecătorești definitive și irevocabile (art. 5 alin. (5) din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare).

Relativ la cheltuielile de judecată acordate, recurentul-pârât a solicitat să fie respinse, având în vedere faptul că cele cu expertiza efectuate la fondul cauzei sunt în sarcina reclamantei, care a solicitat proba, raportul de expertiză opinie majoritară efectuat la fond, dar și cel efectuat în apel fiind înlăturate de către instanțele de judecată.

Referitor la toate celelalte aspecte analizate de către instanța de apel, recurentul-pârât a precizat că acestea sunt legale și corecte și, pe cale de consecință, a solicitat menținerea lor.

Examinând motivele de recurs formulate, cu referire la dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

În ceea ce privește recursul declarat de către reclamantă, Înalta Curte constată că acesta este fondat doar relativ la modalitatea de determinare a cuantumului cheltuielilor de judecată acordate acestei părți la judecata în fond, celelalte critici neputând fi primite pentru considerentele ce succed.

Printr-o primă critică formulată, făcând trimitere la dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea este nelegală, fiind pe de o parte nemotivată, iar, pe de altă parte, dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, și anume a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Potrivit prevederilor textului de lege contestat, a căror încălcare - prin raportul de expertiză de evaluare a despăgubirilor cuvenite recurentei-reclamante - a fost invocată, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Înalta Curte reține că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul cu care se vând efectiv imobilele, fiind vorba de prețul consemnat în contracte de vânzare-cumpărare.

Norma legală evocată stabilește criteriile legale de evaluare a despăgubirilor cuvenite celor ce au fost expropriați de proprietățile lor, între care și raportarea la prețul consemnat în acte autentice de vânzare cumpărare, criteriu ce a fost respectat de cei trei experți ce au întocmit raportul de expertiză pe care instanța de apel și-a întemeiat, în parte, soluția pronunțată.

De altfel, curtea, referitor la metoda de evaluare folosită de către comisia care a efectuat expertiza în apel, a apreciat că aceasta este conformă prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Instanța de apel a constatat că întreaga comisie de experți a ales din multitudinea de comparabile depuse la dosar trei contracte individualizate în cadrul raportului de expertiză, cu lit. A), B), C). Dintre acestea trei, curtea, în mod similar expertului parte D., a apreciat că actul juridic comparabila notată C, încheiat la data de 08 martie 2011, trebuie înlăturat din silogismul juridic al cauzei, întrucât, potrivit înscrisului extras din M. Of. aflat la filele 86 - 87 dosar apel vol. II, părțile acestui contract de vânzare-cumpărare sunt coasociați ai unei societăți comerciale cu răspundere limitată. Instanța de apel, din această perspectivă a relației de apropiere (caracteristică asociaților unei societăți comerciale cu răspundere limitată) - nespecifică situației unei vânzări obișnuite, când, ca regulă cvasiunanimă, părțile contractante nu se cunosc de dinainte - a considerat că prețul aferent acestei operațiuni juridice nu a fost unul obișnuit, în sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci unul prezumat negociat în considerarea inclusiv a acestei relații speciale.

În aceste condiții, văzând conținutul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impune criteriul prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în estimarea valorii imobilelor ce fac obiectul exproprierii, Înalta Curte constată că raportul de expertiză ce a stat la baza pronunțării deciziei din apel este întocmit în acord cu exigențele prevăzute de norma legală sus menționată, sens în care nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. invocat de recurenta-reclamantă (când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii).

În speță, având la dispoziție o evaluare tehnică de specialitate întocmită cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data pronunțării hotărârii, instanța de apel a optat pentru una din variantele propuse de experți și a motivat judicios de ce punctul de vedere al expertului D. este singurul care poate fi omologat în raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În cadrul prezentului recurs recurenta-reclamantă își exprimă nemulțumirea pentru faptul că instanța de apel a înlăturat de la analiză comparabila C și a utilizat o justificare fără niciun suport.

Or, Înalta Curte reține că raportul de expertiză este un mijloc de probă care trebuie evaluat de instanță în contextul celorlalte mijloace de probațiune. Concluziile expertizei sunt lăsate la libera apreciere a judecătorului, în timp ce constatările expertului poartă numai asupra elementelor de fapt ale judecății, activitatea acestuia încetând acolo unde începe activitatea de valorizare de către judecător a constatărilor de fapt ale cauzei.

În situația de față, instanța de judecată era îndreptățită a stabili cuantumul despăgubirilor prin aprecierea coroborată a probelor administrate, în cadrul cărora raportului de expertiză întocmit în cauză nu i s-ar putea recunoaște o poziție superioară, aceasta din perspectiva valorificării unei sau alteia dintre opiniile exprimate de experții desemnați să întocmească raportul de expertiză.

În acest sens, art. 27 din Legea nr. 33/1994 prevede că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile părților, fără ca despăgubirea acordată să poată fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat. Astfel, legiuitorul a conferit instanței de judecată dreptul de a hotărî cu privire la cuantumul despăgubirilor, comparând oferta de despăgubire, menționată în hotărârea atacată, cu pretențiile expropriatului, cuantificate prin rapoarte de expertiză întocmite la solicitarea sa.

În speță, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, întrucât a procedat la compararea ofertei propuse de stat cu valoarea solicitată de reclamantă în funcție de valorile rezultate din probele administrate în dosar, reținând că expertul D. a stabilit valoarea terenului prin raportare la un număr de 2 contracte de vânzare-cumpărare a unor terenuri similare, cu înlăturarea comparabilei C pentru aceleași argumente avute în vedere și de instanța de apel. Numai procedând astfel instanța de apel a ajuns la corectarea valorilor regăsite în contractele de vânzare-cumpărare propuse spre comparare și la aducerea acestor valori la un numitor comun care reflectă prețul de vânzare a unui imobil similar la momentul exproprierii.

Ca atare, această interpretare dată dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 constituie apanajul instanței de apel raportat la caracterul devolutiv al căii de atac exercitate și nu poate fi considerată, din acest punct de vedere, în recurs, ca fiind contrară interpretării jurisprudențiale date sintagmei ce face subiectul analizei - prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.

În acest context, în opinia Înaltei Curți nici referirea la prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. (când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii) nu subzistă.

Cât privește greșita înlăturare a corecției pentru starea tehnică relativă la comparabila B, precum și reținerea eronată a valorii finisajelor pentru imobilul în litigiu, Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă a arătat că aspectele consemnate de către instanța de apel sunt contradictorii în raport de probatoriul administrat și de concluziile raportului de expertiză întocmit în apel ori raportul de expertiză extrajudiciară redactat de doctor în artă E.

Din această perspectivă, Înalta Curte apreciază că în această fază procesuală, față de structura recursului în limitele art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., nu poate fi primită vreo critică care să vizeze reaprecierea probelor administrate în cauză dintr-o altă perspectivă, propusă de partea care o reclamă.

Pe de altă parte, Înalta Curte reține că modalitatea de interpretare a concluziilor expertizei efectuate în apel este (cum s-a constatat și anterior) atributul instanței de judecată în aplicarea prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, astfel că orice critică formulată sub acest aspect excede atribuțiilor instanței de control judiciar în recurs, unde analiza se limitează la cercetarea legalității soluției (iar nu a temeiniciei hotărârii recurate) în condițiile expres reglementate prin dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

În speță, recurenta-reclamantă a invocat și faptul că în mod greșit instanța de apel a stabilit pentru comparabila B un preț corectat de 825,5 euro raportat la suprafața de 1.061,33 mp (total teren și construcții), când, în realitate, trebuia avută în vedere suprafața de 1.264,12 mp (respectiv suprafața desfășurată a construcției și nu doar suprafața construită la sol).

Înalta Curte constată că, prin expertiza întocmită la fond, suprafața imobilului expropriat a fost identificată ca fiind de 1.061,33 mp, reprezentând teren și construcții - 404 mp+657,33 mp, față de care s-a stabilit o valoare a despăgubirilor de 1.931.738 euro.

Recurenta-reclamantă nu a criticat suprafața astfel determinată prin motivele de apel și nici ulterior întocmirii noului raport de expertiză în apel, prin obiecțiunile formulate la data de 21 martie 2016. Aceeași poziție procesuală a avut-o și recurentul-pârât. Or, în acest context, instanța de apel a apreciat că părțile au achiesat la suprafața de referință în raport de care s-au calculat despăgubirile aferente pentru imobilul expropriat.

În situația expusă, cum recurenta-reclamantă nu a solicitat întregirea/refacerea raportului de expertiză în apel și cu acest obiectiv - determinarea valorii reale a suprafeței imobilului expropriat, cerere ce ar fi trebuit supusă dezbaterilor contradictorii, și cum instanța de apel nu s-a pronunțat asupra necesității administrării de dovezi în acest sens, în condițiile art. 167 coroborat cu art. 268 alin. (4) C. proc. civ., Înalta Curte nu identifică vreo neregularitate în privința legalității deciziei recurate, de natură a face aplicarea dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. Așadar, în cauză nu a avut loc o nesocotire a dreptului la un proces echitabil în contextul în care s-a realizat o examinare efectivă a mijloacelor de probă, au fost primite apărările părților, concretizate în obiecțiunile formulate, încuviințarea lor, întocmirea răspunsului din partea experților și, în final, analiza lor pe baza textelor de lege incidente, în limitele învestirii instanței de apel.

Cât privește critica legată de neacordarea despăgubirilor solicitate de către recurenta-reclamantă pentru lipsa de folosință a imobilului expropriat, Înalta Curte reține că doar acest capăt de cerere a făcut obiectul apelului, partea în cauză susținând și prin cererea de recurs că instanța de apel a constatat în mod greșit că nu s-a făcut dovada prejudiciului.

În speță, recurenta-reclamantă a învederat că eronat a fost stabilită situația de fapt la care s-a aplicat norma de drept incidentă în cauză, în sensul că instanța de apel a reținut că imobilul în litigiu a rămas în posesia și folosința părții reclamante până la momentul transferului dreptului de proprietate, că s-a procedat la rezilierea intempestivă a contractului de închiriere aflat în derulare la momentul exproprierii, că imobilul expropriat se afla într-o stare avansată de degradare ori că nu s-a analizat raportul de expertiză întocmit de recurentul-pârât înainte de demolare.

Or, în raport de aceste critici ce vizează stabilirea situației de fapt, Înalta Curte apreciază că aspectele sesizate nu țin de nelegalitatea hotărârii atacate din perspectiva normei de drept invocate - art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., ci exced controlului instanței de recurs în această fază procesuală. Critica vizând greșita stabilire a situației de fapt ca urmare a interpretării eronate a probelor administrate nu mai poate fi valorificată pe calea recursului, nemaiconstituind motiv de recurs în actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ., după abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000.

Recurenta-reclamantă a susținut și faptul că, în cauză, instanța de apel a redus cheltuielile de judecată acordate de tribunal de la 11.000 lei la suma de 5.007,11 lei, în acest sens invocând aplicarea greșită a dispozițiilor art. 274 și art. 276 C. proc. civ.

Înalta Curte reține că, prin sentința civilă nr. 102 din 4 februarie 2014, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 11.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii de expert (9.500 lei) și onorariu de avocat (1.500 lei).

Ulterior, prin decizia recurată, instanța de apel a redus acest cuantum al cheltuielilor stabilite de instanța de fond, conform art. 274 și art. 276 C. proc. civ., la suma de 5.007,11 lei, sumă rezultată prin reducerea proporțională a sumei de 11.000 lei cu procentul de diminuare în apel a despăgubirilor, fără a se proceda la compensarea cheltuielilor de judecată.

Dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994sunt în sensul că „Toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”.

Art. 10 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 prevede că „Cheltuielile necesare pentru realizarea expertizelor de evaluare a cuantumului despăgubirilor cuvenite ca urmare a exproprierii în cadrul litigiilor prevăzute la alin. 1 vor fi avansate în conformitate cu procedura de drept comun”.

Așadar, 10 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 conține dispoziții derogatorii de la norma de drept comun cuprinsă în art. 38 din Legea nr. 33/1994, caz în care prevederile speciale trebuie coroborate cu cele ale art. 274 și următoarele C. proc. civ. În acest caz, obligația de plată a cheltuielilor de judecată se fundamentează pe ideea de culpă procesuală, în sensul reglementat de norma de procedură civilă de drept comun.

Conform art. 274 C. proc. civ., „(1) Partea care cade în pretențiuni va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. (2) Judecătorii nu pot micșora cheltuielile de timbru, taxe de procedură și impozit proporțional, plata experților, despăgubirea martorilor, precum și orice alte cheltuieli pe care partea care a câștigat va dovedi că le-a făcut. (3) Judecătorii au însă dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților, potrivit cu cele prevăzute în tabloul onorariilor minimale, ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivite de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat”.

Potrivit art. 276 C. proc. civ., „când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor”.

În raport de aceste dispoziții legale, Înalta Curte constată că, în privința cheltuielilor de judecată datorate de partea care cade în pretenții, onorariile cuvenite experților nu pot fi micșorate de judecători, aceștia având însă dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților. În speță, instanța de apel în mod greșit a reținut incidența art. 276 C. proc. civ. în condițiile în care nu a procedat la o compensare a cheltuielilor de judecată suportate de părțile în litigiu.

În acest context, Înalta Curte, în aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cu referire la art. 274 alin. (2) și 3 C. proc. civ., va admite recursul formulat de recurenta-reclamantă împotriva Deciziei nr. 698/A din 26 octombrie 2016, va modifica, în parte, decizia recurată, în sensul că va stabili cuantumul cheltuielilor de judecată acordate reclamantei la judecata în fond la suma de 10.250 lei, constituită din 9.500 lei onorarii de expert și 750 lei onorariu de avocat, aceasta din urmă sumă de bani redusă proporțional cu procentul de diminuare în apel a despăgubirilor (procent ce nu a fost contestat prin motivele de recurs formulate).

Înalta Curte constată, de asemenea, potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., că recursul declarat de Municipiul București prin Primarul General este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare, urmând a fi respins.

În speță, recurentul-pârât a învederat că instanța de apel, deși s-a raliat opiniei expertului D., a stabilit o valoare mai mare decât cea indicată de acest expert, în acest fel înțelegând să se substituie comisiei de experți și să procedeze la aplicarea unor coeficienți de corecție a valorii în mod greșit.

Înalta Curte reține că, susținând nelegalitatea decizie prin prisma încălcării art. 25-27 din Legea nr. 33/1994, recurentul-pârât a invocat faptul că despăgubirea a fost incorect stabilită în condițiile în care nu pot fi cenzurate opiniile diferite exprimate de experți. Pentru stabilirea despăgubirilor, instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Or, în realitate, acest considerent este greșit, o asemenea verificare și analiză putând fi realizate de instanța de judecată atunci când se validează, chiar și parțial, opinia exprimată de experți (majoritară ori separată).În cauză, confirmând valoarea de piață a imobilului propusă de expert D., cu aplicarea unor indici de corecție în sensul menționat în considerentele hotărârii recurate, instanța de apel a avut în vedere criteriile legale din art. 26 din Legea nr. 33/1994. În acest sens, au fost analizate tranzacții cu imobile, iar, în urma verificării informațiilor din contractele atașate la dosarul cauzei, au fost selectate (chiar de către experți - opinia separată) comparabile adecvate privind imobile similare.

Prin urmare, considerentul conform căruia curtea nu avea abilitatea de a aprecia asupra opiniilor experților este lipsit de substanță și contrazis chiar de analiza ulterioară pe care o face instanța și care vizează tocmai exercitarea rolului jurisdicțional al acesteia, de evaluare a mijloacelor de probă administrate în cauză.

În acest context, este lipsită de temei și critica potrivit căreia instanța ar fi nesocotit dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”.

Tocmai pentru că a procedat la o asemenea operațiune, instanța de apel a constatat că valoarea despăgubirilor oferite de expropriator este inferioară celei rezultate în urma readministrării probatoriului în apel, ceea ce a determinat soluția de admitere a căii de atac a reclamantei.

Referitor la critica legată de modalitatea de stabilire a valorii acordate cu titlu de despăgubire prin adunarea suprafeței de teren expropriate cu suprafața construcției și aplicarea coeficientului de 825,5 euro/mp, Înalta Curte constată că această chestiune a fost analizată și cu prilejul cenzurării motivelor de recurs formulate de recurenta-reclamantă.

Ca atare, pentru aceleași considerente se impune respingerea acestor argumente invocate în susținerea dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Cât privește obligarea recurentului-pârât la suportarea dobânzii legale aferente sumei stabilite de către instanța de apel, Înalta Curte observă că această parte, deși a susținut că în decizia civilă atacată nu se regăsesc argumentele avute în vedere de curte atunci când a fost stabilit momentul de la care se datorează dobândă în cauză, în realitate a criticat, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., chiar plata acestei sume, considerând-o nedatorată până la determinarea despăgubirilor printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

De asemenea, Înalta Curte constată că, la fond, tribunalul a apreciat că plata dobânzii legale aferentă despăgubirilor acordate pentru imobilul datorat urmează a se face de la 26 iulie 2010, (data când s-a decis exproprierea), pe când instanța de apel a considerat obligația scadentă începând cu data de 1 octombrie 2010 (când exproprierea a devenit efectivă).

Astfel cum corect au reținut instanțele de fond, izvorul obligației de plată a dobânzii pentru despăgubirile cauzate prin expropriere este Legea nr. 33/1994, care se completează cu dispozițiile de drept comun în materia executării cu întârziere a obligațiilor de a da o sumă de bani - art. 1088 C. civ.

În speță, pentru suma datorată de recurentul-pârât cu titlu de diferență despăgubiri constând în valoarea de circulație a imobilului expropriat, dobânda se calculează de la data consemnării despăgubirilor, moment de la care se datora echivalentul corect pentru imobilul expropriat, caz în care Înalta Curte apreciază că nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În privința cheltuielilor de judecată acordate recurentei-reclamante, Înalta Curte reține că partea care a căzut în pretenții, în speță recurentul-pârât, așadar partea care este în culpă procesuală, este cea obligată să plătească, la cerere, cheltuielile de judecată suportate de partea căreia i-au fost soluționate favorabil cererile formulate.

În speță, nu are relevanță, relativ la dispozițiile art. 274 alin. (2) C. proc. civ., sumele plătite pentru onorariile experților pentru expertizele nevalorificate, întrucât acestea sunt datorate indiferent dacă proba în cauză a condus prin ea însăși la soluționarea pe fond a pricinii. În toate cazurile, suportarea cheltuielilor de judecată revine părții care a pierdut procesul, în lipsa unor dispoziții contrare exprese, care, în speță, nu se regăsesc,.

În consecință, nici din această perspectivă prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu sunt aplicabile.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de recurenta - reclamantă SC A. SA împotriva Deciziei nr. 698/A din 26 octombrie 2016, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Modifică, în parte, decizia recurată, în sensul că stabilește cuantumul cheltuielilor de judecată acordate reclamantei la judecata în fond la suma de 10.250 lei.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Respinge recursul formulat de recurentul - pârât Municipiul București, prin primarul general, împotriva Deciziei nr. 698/A din 26 octombrie 2016, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, ca nefondat.

Obligă pe recurentul - pârât Municipiul București prin primarul general la plata sumei de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către recurenta - reclamantă SC A. SA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 9 iunie 2017.