Decizia nr. 1841/2016
Asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrata, la data de 28 octombrie 2009, sub nr. x/86/2009, pe rolul Tribunalului Suceava, secția I civilă, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, anularea Hotărârii nr. 38 din 06 august 2009 a Comisiei de acordare a despăgubirilor comuna Moara, cât privește cuantumul despăgubirilor acordate, 189.900 lei, și obligarea pârâtei la piața, în favoarea reclamantei, a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat situat în comuna Moara, județul Suceava, identic cu parcela nr. x din CF nr. x, cu suprafața de 2352 mp, la valoarea reală a acestuia, 818.567,04 lei, respectiv, 10000 euro/ar, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentința nr. 635 din 2 aprilie 2013, Tribunalul Suceava, secția I civilă a admis acțiunea, a desființat, în parte, hotărârea contestată și a obligat pârâta să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 180.600 lei, diferențe de despăgubiri pentru suprafața de 2352 mp teren expropriat; a obligat pârâta sa plătească reclamantei suma de 18.488 lei cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței, au declarat apel reclamanta SC A. SRL Suceava și pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
Prin Decizia civilă nr. 176 din 30 octombrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă a respins, ca nefondate, ambele apeluri.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs ambele părți.
Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 1614 din 28 mai 2014, a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 76 din 30 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava , secția I civilă.
A admis recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva aceleiași decizii.
A casat în parte decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecarea apelului declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva Sentinței civile nr. 635 din 2 aprilie 2013 a Tribunalului Suceava, secția civilă.
A menținut celelalte dispoziții ale deciziei.
Pentru a se pronunța astfel, Înalta Curte a avut în vedere următoarele:
Niciuna din criticile reclamantei, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., nu pot fi primite, sens în care recursul declarat de această parte urmează a fi respins, ca nefondat.
Din expertizele efectuate în cauză, referitor la suprafața de 352 mp inclusă în cea de 3648 mp neexpropriată, s-a reținut că reprezintă zonă de protecție a noului drum de tranzit ocolitor care nu a fost avută în vedere de proiectantul drumului întrucât se află în terenul rămas în proprietatea reclamantei, față de acest teren impunându-se restricții de construire.
Prin suplimentul de expertiză întocmit de expert B. la data de 31 ianuarie 2012 s-a reținut că datorită restricțiilor impuse de prevederile O.G. nr. 43/1997 pentru zona de protecție a drumului, suprafața de 352 mp din suprafața de 3648 mp rămasă în proprietatea reclamantei va avea o pierdere de valoare, apreciată la 20% din valoarea sa de piață, iar prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit de aceiași expert la data de 24 aprilie 2012 s-a cuantificat această pierdere de valoare la 10.233 euro.
Referitor la suprafața de 1149 mp (despre care recurenta-reclamantă susține că "(...) a fost prevăzută cu o rigolă care a transformat calea noastră de acces într-o suprafață inabordabilă unei ieșiri în siguranță în șoseaua veche (...)"), suplimentul la raportul de expertiză de la dosar fond reține că reprezintă zonă de protecție a drumului național european E 85, care exista anterior exproprierii.
Raportat la cele statuate prin expertizele efectuate în cauză, instanța de apel a reținut în mod corect că nu se impune acordarea de despăgubiri pentru suprafața de teren de 1149 mp, întrucât, așa cum s-a arătat anterior, reprezintă zonă de protecție a drumului național european E 85, care exista anterior exproprierii, sens în care eventualele restricții de construire nu se datorează exproprierii.
De asemenea, în mod corect instanța de apel a reținut că, chiar dacă în limita celor 352 mp de teren din zona de protecție, există restricții de construire, aceasta nu înseamnă că a fost diminuată valoarea întregului teren de 3648 mp, având categoria de folosință parțial pășune, parțial curte, câtă vreme pe acesta este posibilă executarea oricărei construcții.
Contrar susținerilor reclamantei, considerentele instanței de apel anterior expuse nu contravin cu cele stabilite prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză ori prin suplimentele efectuate la aceste rapoarte. Dimpotrivă, reținând concluziile expertizelor de specialitate cu privire la suprafața de 352 mp, pe care le-a raportat la solicitarea reclamantei de a se stabili în ce măsură a fost sau nu diminuată, ca urmare a lucrărilor de expropriere, suprafața totală de 3648 mp, instanța de apel a constatat că, chiar și în ipoteza unei restricționări de construire pe o suprafață restrânsă de teren (cea de 352 mp), o atare situație nu afectează valoarea terenului în întregul său (cel de 3648 mp), nefiind justificată solicitarea de despăgubiri.
Pe de altă parte, "motivele contradictorii" în sensul art. 304 pot 7 C. proc. civ. nu sunt aplicabile în situația unei contradicții între soluția instanței și concluziile unui raport de expertiza, ce constituie doar unul din mijloacele de probă prin intermediul căruia aceasta își formează convingerea (activitate în cadrul căreia instanța își poate însuși doar parțial concluziile unui atare instrument probator), ci contrarietatea cu propriile considerente, situație care nu permite identificarea raționamentului juridic expus de instanță, ceea ce nu se regăsește în cauză.
Interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 alin. (1) al Legii nr. 33/1994 invocată de către reclamantă prin raportare la neacordarea despăgubirilor aferente presupusului prejudiciu rezultat ca urmare a diminuării valorii terenului neexpropriat, ca efect al lucrărilor de expropriere, nu poate fi reținută.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului".
Textul de lege se referă la daunele, respectiv prejudiciul creat prin diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat ca urmare a imposibilității utilizării sale, ulterior exproprierii, din cauze determinate strict de această operațiune.
Cum din expertizele efectuate în cauză a rezultat că valoarea terenului rămas neexpropriat, pe aspectul învederat de reclamantă, acela al imposibilității de a construi, nu a fost afectată urmare a realizării obiectivului pentru care s-a dispus exproprierea, rezultă că instanța de apel în mod judicios a aplicat, față de această parte, dispozițiile legale anterior menționate. Celelalte limitări enunțate de reclamantă prin motivele de apel, au fost corect înlăturate, constatându-se, pe de o parte că nu au fost învederate în fața instanței de fond, iar pe de altă parte că se datorează unor lucrări ulterioare exproprierii, pentru sistematizarea rețelei rutiere, astfel că nu se încadrează în categoria celor prevăzute de art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.
S-a reținut însă, ca fiind fondată, critica formulată de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA privind greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu referire la criteriile pe baza cărora a fost întocmit raportul de expertiză.
S-a constatat că în speța supusă analizei, instanța de apel nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", sens în care critica pârâtei este fondată.
Astfel, la stabilirea valorii terenului expropriat au fost avute în vedere comparabile situate pe raza altor unități administrativ-teritoriale decât cea în care se află imobilul expropriat, neadecvate din punct de vedere al amplasamentului, cu luarea în considerare a unor oferte de vânzare postate pe internet situate în timp la un alt moment decât cel al întocmirii raportului de expertiză astfel cum prevăd dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994.
Singura tranzacție efectivă la care s-a făcut referire este cea consemnată în contractul de vânzare-cumpărare din 09 mai 2007, dar care nu poate fi luată în considerare întrucât privește un teren dintr-o altă unitate administrativ-teritorială (extravilanul municipiului Suceava) decât cea în care se regăsește terenul expropriat (comuna Moara, județul Suceava) și privește o altă perioadă decât cea aferentă întocmirii raportului de expertiză, respectiv, la nivelul anului 2007, în timp ce expertiza a fost întocmită la 25 octombrie 2010.
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate, nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului.
Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
De asemenea, această noțiune are în vedere prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat m acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
Prețul de piață este considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea prețului de piață presupune ca la întocmirea raportului de expertiza tehnică de evaluare să fie avute în vedere prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. În speță, contrar prevederilor art 26 din Legea nr. 33/1994, au fost avute în vedere oferte de vânzare.
Pe de altă parte, textul de lege prevede în mod clar și fără echivoc care este momentul în raport cu care experții trebuie să calculeze, iar instanțele să stabilească cuantumul despăgubirii, și anume, acela al "întocmirii raportului de expertiză", fără a permite interpretului, în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, o abordare contrară.
Sintagma "data întocmirii raportului de expertiză" din cuprinsul art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994 presupune raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecății, care s-a realizat la 25 octombrie 2010, experții raportându-se la oferte de vânzare aferente anilor 2008, 2009 și la un contract de vânzare-cumpărare încheiat în 2007.
Instanța avea obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de același fel, din aceeași unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț.
În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul și a casat decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale anterior menționate.
Astfel, instanța de apel va urmări ca, la efectuarea expertizei de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, să se stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza", preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat sau în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul, cuantumului despăgubirilor acordate reclamantei.
În rejudecare, ulterior stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei potrivit considerentelor mai sus-menționate, instanța de apel va aprecia și asupra incidenței în cauză a dispozițiilor art. 274, respectiv, 276 C. proc. civ. privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava la data de 10 septembrie 2014.
Prin Decizia civilă nr. 230 din 29 februarie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a fost admis apelul pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București, a fost schimbată în parte sentința apelată în sensul că a fost dispusă piața către contestatoare a sumei de 62.185 lei, diferențe de despăgubiri pentru suprafața de 2352 m.p. teren expropriat (în loc de suma de 180,600 lei); au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare acestei decizii; a fost obligată contestatoarea la plata cheltuielilor de judecată de 3 060 lei efectuate în apel de către pârâtă.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele:
Prin Hotărârea nr. 38 din 06 august 2009 Comisia de acordare a despăgubirilor pentru comuna Moara, județul Suceava a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, plata sumei de 189.900 lei, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Moara, județul Suceava, identic cu parcela nr. x/CF x, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 2352 mp.
Aceasta este hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale, s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză'', cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită, atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba eu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14 septembrie 2011.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite [art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică].
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptățite [art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994].
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, precum și indicațiile instanței de trimitere, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apei a solicitat de la birourile notarilor publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Moara, din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Moara, la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua, prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentul întocmit, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată. S-au evidențiat două valori ale terenului expropriat: 52.479 euro (224.726 lei), conform primului obiectiv și 58.868 euro (252.085 lei), conform celui de-al doilea obiectiv.
Niciuna din părți nu a formulat obiecțiuni la suplimentul de expertiză întocmit în apel, în rejudecare, pârâta solicitând să se ia în considerare prima valoare iar, reclamanta arătând că a doua valoare este cea justă în cauză.
Examinând cele două variante de evaluare, corespunzătoare celor două obiective formulate, instanța de apel a apreciat că a doua variantă corespunde exigențelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Astfel, conform primei variante de evaluare, experții au avut în vedere, ca elemente de comparare, doar două tranzacții concrete, contemporane cu momentul exproprierii, aceștia raportându-se și la două oferte de vânzare de la agenții imobiliare. A doua variantă, în schimb, a raportat valoarea terenului expropriat doar la tranzacțiile efective obținute de la cabinetele notariale, experții găsind patru comparabile adecvate, corespunzătoare contractelor de vânzare-cumpărare din 31 august 2011, din 12 august 2011, din 26 august 2011 și din 18 iulie 2011.
Cum indicațiile Înaltei Curți de Casație și Justiție au fost explicite în a avea în vedere la evaluarea terenului expropriat doar tranzacțiile încheiate în zonă, și doar în lipsa acestora, și alte metode propuse de experți, instanța de apel a apreciat că a doua variantă, care s-a raportat tocmai la tranzacțiile efective, este cea legală.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, instanța de apel a reținut că nu este întemeiat, având în vedere următoarele:
Potrivit art. 274 alin C. proc. civ., "Partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată". Alin. (2) arată că "Judecătorii nu pot micșora (...) plata experților (...), precum și orice alte cheltuieli pe care partea care a câștigat va dovedi că le-a făcut".
Întrucât soluția pronunțată în cauză valorifică integral concluziile expertizei efectuate în cursul judecății, iar, art. 276 C. proc. civ. tace referire la "pretențiile fiecărei părți", situație care nu este incidență în cauză (întrucât pârâta nu a formulat nicio cerere reconvențională), instanța de apel a constatat că în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile art. 276 C. proc. civ. și a obligat pârâta la plata către reclamanta a tuturor cheltuielilor de judecată.
Având în vedere aceste considerente, în conformitate cu dispozițiile art. 296 C. proc. civ., instanța de apel a admis apelul declarat de către pârâtă și a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a obligat pârâta să plătească contestatoarei diferența de despăgubire în cuantum de 62.185 lei pentru terenul expropriat (în loc de 180.600 lei). S-a reținut faptul că reclamanta a solicitat doar diferența dintre valoarea totală a terenului și suma deja primită de la expropriator, de 189.900 lei.
Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare prezentei decizii.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., instanța de apel a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 3.060 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, reprezentând contravaloarea sumelor achitate de pârâtă, conform dovezilor existente la dosar, cu titlu de onorarii experți, pentru suplimentul efectuat în apel.
Împotriva Deciziei nr. nr. 230 din 29 februarie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a formulat recurs pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, fiind întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă a formulat următoarele critici:
Fiind reînvestită cu rejudecarea apelului declarat de pârâtă, instanța de apel a dispus completarea probatoriului administrat la instanța de fond în vederea evaluării despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat în raport de data transferului dreptului de proprietate, conform dezlegărilor din decizia Curții Constituționale, prin care au fost declarate neconstituționale dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportat la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" din cuprinsul art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, reținându-se că valoarea terenurilor expropriate se impune a fi stabilită în funcție de momentul contemporan transferului dreptului de proprietate, iar nu în funcție de momentul întocmirii raportului de expertiză.
Potrivit suplimentului sus-menționat, experții au apreciat că actele autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada de referință nu constituie comparabile adecvate pentru stabilirea valorii imobilului expropriat pe considerentul că prețurile de tranzacționare nu se circumscriu conceptului de valoare de piață definit de Standardele internaționale de evaluare, invocându-se faptul că două contracte au fost încheiate între rude, nereflectând un preț determinat în mod obiectiv, faptul că trei contracte reflectă tranzacții de altă natură decât vânzarea-cumpărarea, faptul că terenurile tranzacționale nu au o localizare adecvată față de terenul în litigiu (adică nu sunt situate în imediata apropriere a acestuia), faptul că nu există posibilitatea de a se verifica dacă valoarea cu care a fost ofertat imobilul pe piața liberă este identică cu cea tranzacțională și faptul că prețurile de tranzacționare nu reflectă deosebirile dintre imobile, fiind apropiate de prețul minim stabilit prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava.
Pe cale de consecință, apreciind că nu există tranzacții efective comparabile, experții au procedat la estimarea despăgubirilor cuvenite reclamanților prin raportare la patru oferte de vânzare publicate în mass-media în perioada anterioară transferului dreptului de proprietate și au stabilit o diferență de valoare a terenului expropriat de 62.185 lei pentru suprafața expropriată.
Interpretarea dată de instanța de apei sintagmei "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" - în sensul că această sintagmă vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu sintagmei sus-menționate sunt nelegale întrucât în cuprinsul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționale și achitate.
Câtă vreme textul de lege sus menționat se referă la "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", este evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, aceasta deoarece o ofertă de preț formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât în măsura în care acea ofertă de preț este acceptată de un cumpărător dispus să achite prețul solicitat de potențialul vânzător.
Din perspectiva interpretării sintagmei "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul pe care îl solicită sau speră să îl obțină un potențial vânzător este relevant numai în măsura în care există și cumpărători dispuși să accepte și să achite suma pretinsă de vânzător, în caz contrar prețul pretins de vânzător neputându-se materializa într-un preț de vânzare efectivă, el reflectând, în accepțiunea IVS 2011, "o piață imaginară și ipotetică, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată".
Pe de altă parte, atunci când a interpretat sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" și a reținut că aceasta semnifică prețul ce! mai bun, instanța de apel a ignorat faptul că noțiunea sus menționată ("prețul cel mai bun") are conotații diferite pentru vânzătorul care încearcă să obțină prețul cel mai mare și pentru cumpărătorul care încearcă să achite un preț cât mai mic.
Așa fiind, interpretarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate fi alta decât cea potrivit căreia sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" se referă la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzători, cât și de cumpărători și care sunt achitate efectiv în scopul transferului dreptului de proprietate.
În mod evident, ofertele de vânzare publicate în mass-media nu se circumscriu dispoziției legale sus-menționate, din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a existe vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate. în contextul în care în perioada de referință nu s-a materializat nicio tranzacție autentică la un preț măcar apropiat de cel pretins prin ofertele de vânzare la care s-au raportat experții, ofertele respective pot dovedi cel mult prețurile solicitate de potențialii vânzători (adică prețuri pretinse în mod unilateral), iar nu prețuri de vânzare practicate în mod obișnuit pe piață (adică prețuri convenite și acceptate atât de vânzător, cât și de cumpărător).
Susține recurenta-pârâtă că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și atunci când a reținut că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste pentru că, în marea lor majoritate, sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/mp), care ar reprezenta o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Concluzia instanței de apel este greșită, întrucât faptul că tranzacțiile efectiv materializate prin acte autentice de vânzare-cumpărare evidențiază un preț apropiat de cel estimat prin expertiza notarială este de natură să demonstreze realitatea și exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întemeiat la rândul ei pe o estimare globală a valorilor de piață de la data întocmirii ei, iar nu de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele autentice nu ar fi realiste. Reținând că similitudinea dintre prețul practicat în majoritatea tranzacțiilor și cel stabilit prin expertiza notarială ar dovedi nerealitatea prețurilor de tranzacționare efectivă, instanța de apel a creat un silogism judiciar artificial, deducând o concluzie universală cea a caracterului nereal al prețurilor de tranzacționare din contractele autentice) dintr-o premisă particulară (respectiv din faptul că unele tranzacții s-au realizat la prețuri egale cu cele din expertiza notarială).
Premisa pe care se întemeiază raționamentul sus-menționat este la rândul ei falsă în contextul în care din centralizarea tranzacțiilor autentice rezultă că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, ci există și prețuri mai mari, împrejurare de natură a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.
Eventualele diferențe de preț față de actele autentice de vânzare-cumpărare, rezultate din caracteristicile concrete ale imobilului expropriat, puteau fi cuantificate prin aplicarea metodei comparației directe și a coeficienților de individualizare specifici acestei metode.
Recurenta-pârâtă susține că, deși a solicitat să i se pună în vedere experților să evalueze despăgubirile prin raportare la prețurile din contractele autentice, cu aplicarea metodei comparației directe, instanța de apel a cenzurat în mod nelegal acest obiectiv, nesocotind dispozițiile art. 315 alin. (1) ) C. proc. civ. și reținând fără temei că nu poate impune experților o anumita metodă de evaluare.
Deosebit de aceasta, concluzia instanței de apel privind lipsa de relevanță a contractelor autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada de referință nesocotește dispozițiile art. 1173 C. civ. anterior (în vigoare la data încheierii contractelor respective), potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator, iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.
Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate de potențialii vânzători.
Se mai arată că, în aplicarea corectă a dispozițiilor art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impunea ca la estimarea despăgubirilor să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă criteriul consacrat de textul de lege sus menționat și că varianta de estimare a despăgubirilor prin raportare la prețuii solicitate de potențiali vânzători nu respectă exigențele singurului criteriu legal de evaluare aplicabil în cauză.
În concluzie, recurenta-pârâtă solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul menținerii dispoziției de admitere a apelului pârâtei, schimbarea în totalitate a hotărârii instanței de fond și respingerea acțiunii ca nefondată.
La termenul de judecată din 7 octombrie 2016, Înalta Curte, din oficiu, a invocat excepția nulității recursului și a reținut cauza spre soluționare pe acest aspect.
Analizând excepția nulității recursului invocată din oficiu, Înalta Curte constată că este întemeiată, pentru următoarele considerente:
Conform art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea ca motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.
Recursul se motivează, conform art. 303 alin. (1) C. proc. civ., prin însăși cererea de recurs sau înăuntrul termenului de recurs, motivele de recurs sunt prevăzute limitativ în art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar articolul 306 alin. (1) C. proc. civ. prevede că recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute la alin. (2), care se referă la motivele de ordine publică, precum și în situația în care criticile dezvoltate sunt susceptibile de încadrare în dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea motivului de recurs prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici privind judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea recurată, raportat la motivul de nelegalitate invocat.
Față de faptul că nu constituie motiv de recurs orice nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată, instanța de recurs poate examina numai criticile privitoare la decizia atacată care fac posibilă încadrarea în art. 304 C. proc. civ.
Din economia textelor legale anterior citate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus și motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar ca susținerile din cererea de recurs să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres și limitativ reglementate.
În consecință, în măsura în care recursul nu este motivat, când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ. ori când criticile formulate nu au legătură cu considerentele deciziei atacate, calea de atac va fi lovită de nulitate.
În speță, succesiunea de fapte și afirmații din cuprinsul cererii de recurs, deși încadrabilă în cazurile reglementate de art. 304 C. proc. civ. și făcând ample referiri la dispoziții legale interne și constituționale în materia exproprierii, nu vizează soluția adoptată prin decizia supusă controlului judiciar, ceea ce atrage nulitatea căii de atac astfel declarate.
Motivele de recurs pornesc de la premisa că instanța de apel ar fi interpretat sintagma "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" în sensul că aceasta vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, recurentul argumentând ca varianta de estimare a despăgubirilor prin raportare la prețuri solicitate de potențiali vânzători nu respectă exigențele prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Or, premisa menționată nu se regăsește în considerentele deciziei recurate, în condițiile în care instanța de apel a avut în vedere, la evaluarea despăgubirilor acordate reclamantei, nu oferte de vânzare, ci tocmai prețurile din contractele de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică și depuse la dosarul cauzei. În acest sens, a omologat varianta a doua din suplimentul la raportul de expertiză, reținând că această a doua varianta este cea legală, întrucât "a raportat valoarea terenului expropriat doar la tranzacțiile efective obținute de la cabinetele notariale, experții găsind patru comparabile adecvate, corespunzătoare contractelor de vânzare-cumpărare din 31 august 2011, din 12 august 2011, din 26 august 2011 și din 18 iulie 2011".
Prin urmare, toate criticile pârâtei referitoare la faptul că instanța de apel ar fi ajuns la concluzia că prețurile din contractele din vânzare-cumpărare nu se circumscriu sintagmei "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", iar experții, apreciind că nu există tranzacții efective comparabile, ar fi procedat la estimarea despăgubirilor cuvenite reclamanților prin raportare la patru oferte de vânzare-cumpărare publicate în mass-media în perioada anterioară transferului dreptului de proprietate sunt străine soluției adoptate de instanța de apel și motivării aferente acesteia.
Recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care se supune cenzurii judiciare a instanței competente controlul conformității hotărârii atacate cu regulile de drept, iar când criticile formulate nu se raportează punctual la conținutul deciziei supusă acestei căi extraordinare de atac, chiar încadrate sau încadrabile în drept, atrag nulitatea recursului, întrucât sunt străine problemelor rezolvate prin respectiva hotărâre.
Prin urmare, Înalta Curte constată că indicarea ca teniei al recursului a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este pur formală, întrucât, în cuprinsul memoriului de recurs, deși recurenta-pârâtă dezvoltă critici circumscrise acestei teze de nelegalitate, acestea nu au nicio legătură cu considerentele deciziei recurate.
Având în vedere cele arătate, Înalta Curte urmează a constata, în conformitate cu art. 306 alin. (1) C. proc. civ., că recursul dedus judecații este lovit de nulitate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Constată nul recursul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva Deciziei nr. 230 din 29 februarie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 7 octombrie 2016.
Procesat de GGC - NN