Decizia nr. 2111/2016
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 29.09.2010, sub nr. x/3/2010, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 99 din 5 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 și acordarea unei despăgubiri reprezentând valoarea în lei la data plații a sumei de 140.000 euro, sumă ce reprezintă valoarea imobilului situat în București, sectorul 1, etajul 1, apartamentul nr. 2, proprietatea reclamantei, imobil supus exproprierii și prejudiciul cauzat, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, în cuantum de 20.000 euro.
În motivarea cererii, reclamanta A. a arătat că este proprietara imobilului constând în apartament compus din 3 camere de locuit și dependințe, plus o cameră de serviciu la mansardă, în suprafață utilă totală de 70,26 m.p., situat în București, sector 1, etajul 1, apartament nr. 2.
Titlul reclamantei îl constituie contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 622 în data de 21 iunie 2004 de B.N.P. B., prin care autorul acesteia, numitul C. (căsătorit) a vândut acesteia apartamentul nr. 2, situat în București, sector 1, împreună cu anexa (mansardă), în suprafață utilă de 70,26 m.p., și cu dreptul de proprietate indiviză asupra părților comune din imobil, precum și dreptul de folosință asupra cotei indivize de teren în suprafață de 24,23 m.p. (curte interioară) în suprafață de 24,23 m.p., pe durata de existență a clădirii.
Reclamanta are calitate de persoană îndreptățită la acordarea de despăgubiri, fiind proprietară a imobilului afectat de expropriere, potrivit H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010 (M. Of. nr. 428/25.06.2010).
În data de 12 iulie 2010, pe pagina de internet a Primăriei Municipiului București a fost publicată o notă de informare (nr. 107 din 12 iulie 2010), privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, notă aparținând Direcției Generale Infrastructură și Servicii Publice din cadrul Primăriei Municipiului București.
Totodată, pe aceeași pagina, a fost publicată și adresa nr. 1207 din 12 iulie 2010 a D. SRL, adresă ce cuprindea lista imobilelor propuse spre expropriere.
Verificând această listă, reclamanta a constatat că imobilul aparținând acesteia figurează printre cele propuse spre expropriere.
Întrucât, în aceeași dată, pe aceeași pagină de internet, a fost publicată și adresa nr. 11107 din 12 iulie 2010 a Primăriei Municipiului București, prin care se aducea la cunoștință faptul că, în conformitate cu art. 4 alin. (11) lit. c) din H.G. nr. 434/2009 proprietarii imobilelor afectate de expropriere „au dreptul ca, în termen de 10 zile de la data afișării tabelelor cu imobilele proprietate privată supusă exproprierii, anume 12.07.2010, să depună cererea prevăzută de art. 5 din Legea nr. 198/2004, completată și modificată, precum și documentele ce fac dovada dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale”, reclamanta nu a dat curs acestei adrese.
Pe adresa de internet în cauză figura și contravaloarea despăgubirii propuse pentru reclamantă, aflând din sursa respectivă că aceasta ar fi urmat să fie despăgubită cu suma de 104.511 lei, respectiv cu mai puțin de 25.000 euro.
Pentru aceasta, având în vedere termenul de 10 zile reglementat de art. 4 alin. (11) lit. c) din H.G. nr. 434/2009, reclamanta a notificat în termen, prin executor judecătoresc, în data de 19.07.2010, Primăria Municipiului București și Direcția Generală Infrastructură și Servicii Publice cu privire la faptul că: declină oferta de despăgubire în cuantum de 104.511 lei, pe care o consideră nelegală, prematură și în contradicție totală cu valoarea reală a imobilului, întrucât apartamentul în cauză nu fusese expertizat (evaluat) până la acel moment; formulează cerere de despăgubire la contravaloarea sumei de 120.000 euro, reprezentând valoarea reală de piață a apartamentului în cauză, având în vedere locația, suprafața și îmbunătățirile (interioare) aduse acestuia; atașează titlul de proprietate al reclamantei, conform dispozițiilor legale.
În data de 05.08.2010 s-a întocmit, în prezența reprezentanților convenționali ai reclamantei, la sediul pârâtei, procesul-verbal nr. 104 din 05.08.2010, în care s-au consemnat următoarele: faptul că s-a depus cererea de despăgubire, în termenul legal de 10 zile, prin notificarea 023/2010 a B.E.J. E., împreună cu actele aferente; faptul că reclamanta nu este de acord cu valoarea despăgubirii propuse de expropriator pentru imobilul expropriat.
Nici cu această ocazie, deși a solicitat în mod expres, reclamantei nu i s-a comunicat vreun raport de evaluare pentru imobilul în cauză.
În data de 30 august 2010, reclamantei i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 99 din 05 august 2010 care a stabilit un cuantum al despăgubirii de 104.511 lei.
S-a susținut că suma menționată în cuprinsul Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 99 din 05 august 2010, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 ca reprezentând „valoarea despăgubirilor propuse pentru exproprierea imobilului” este una care nu a fost determinată potrivit dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 198/2004 și art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În speță, contravaloarea imobilului expropriat excede cu mult cuantumului sumei oferite de expropriator, respectiv cea de cea 25.000 euro.
Fără îndoială că expropriatorul a procedat în mod nelegal și abuziv, pentru că legea vorbește de noțiunea de „valoare reală a imobilului”, pe fondul faptului că reclamanta nu a fost convocată pentru expertizare, nu s-a expertizat și nu i-a fost comunicat niciodată vreun raport de expertiză, stabilindu-se o despăgubire care nu acoperă nici costul unui garaj în zonă.
Apartamentul în cauză a fost cumpărat de reclamantă prin obținerea unui credit bancar, aceasta având de achitat rate pentru el până la jumătatea anului 2014, în realitate costul total de achiziție fiind considerabil superior.
Situația creată, prin specificul ei de „punere în fața unui fapt împlinit”, prin incertitudinea creată vis-a-vis de imposibilitatea achiziționării unui apartament similar, prin aceea că reclamanta și-a îndeplinit în totalitate prerogativele care-i reveneau potrivit acestei proceduri, în condițiile în care pârâta și-a exercitat drepturile vis-a-vis de această procedură în mod absolut netransparent, toate acestea pe fondul subiectiv al stresului creat de situație (practic, în acest moment, mobila din apartament este strânsă într-un singur loc, așteptându-se în orice clipă la demolare), este de natură să conducă la ideea existenței prejudiciului de care face vorbire textul art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Pentru aceasta, reclamanta a susținut că este îndreptățită solicitarea sa privind plata contravalorii sumei de 140.000 euro, sumă compusă din valoarea reală de piață a apartamentului în cauză, în cuantum de 120.000 euro și prejudiciul suferit de reclamantă, în cuantum de 20.000 euro.
Prejudiciul este motivat prin prisma lipsirii de o proprietate pe care reclamanta o folosește ca domiciliu, având în vedere că pentru această proprietate încă mai achită rate la bancă, prin prisma faptului că suma oferită este evident neserioasă și nelegală.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 198/2004 rap. la art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Prin sentința civilă nr. 1837 din 25 octombrie 2013 Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis, în parte, cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București prin Primarul General, a modificat, în parte, Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 99 din 05 august 2010 emisă de pârâtul Municipiul București, în sensul acordării de despăgubiri în cuantum de 55.360 euro, în echivalent în lei la data plății, pentru imobilul expropriat, situat în București, et. 1, ap. 2, sectorul 1, a menținut celelalte dispoziții ale hotărârii atacate și a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 5.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 622 din 21 iunie 2004 de B.N.P. C., reclamanta A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, et. 1, ap. 2, sector 1, compus din 3 camere de locuit și dependințe, o cameră de serviciu la mansardă, în suprafață utilă de 70,26 mp, precum și dreptul de proprietate indiviză asupra părților din imobil, care prin natura lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor, precum și dreptul de folosință asupra cotei indivize de teren în suprafață de 24,23 mp.
Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publică a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de interes public local „Dublarea diametralei N-S pe tronsonul Buzești-Berzei-Vasile Pârvan-B.P.Hașdeu-Uranus-Calea Rahovei”, declarată de utilitate publică potrivit art. 2 din Legea nr. 198/2004, expropriator fiind Municipiul București.
În anexa hotărârii - Lista imobilelor supuse exproprierii pentru cauză de utilitate publică a fost menționat imobilul situat în București, în care reclamanta avea în proprietate un apartament.
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 99 din 05 august 2010 emisă de Primăria Municipiului București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 104.511 lei stabilită pentru imobilul situat în București, sector 1, proprietatea reclamantei A.
Împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor mai sus menționată, reclamanta A. a formulat contestația ce formează obiectul cauzei, solicitând anularea hotărârii și acordarea unei despăgubiri în cuantum de 160.000 euro, reprezentând valoarea imobilului supus exproprierii și prejudiciul cauzat.
În cauză a fost efectuat un raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, de comisia de experți formată din experții F., G. și H. Experții făcând parte din comisia de experți au exprimat opinii diferite cu privire la valoarea imobilului situat în București, sector 1, la data efectuării raportului de expertiză, după cum urmează: expertul F. a opinat în sensul că valoarea imobilului este de 88.724 lei; expertul G. a opinat în sensul că valoarea imobilului este de 79.300 euro (360.815 lei), iar expertul H. a concluzionat că valoarea imobilului este de 55.360 euro (246.000 lei).
Tribunalul a avut în vedere valoarea imobilului expropriat stabilită de expertul H., apreciind că aceasta reprezintă valoarea reală a imobilului, reflectând prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ teritorială. Din raportul de expertiză rezultă că expertul a stabilit valoarea de circulație a imobilului luând în considerare prețul imobilelor similare obținut prin conspectarea datelor pieții imobiliare, la care s-au aplicat corecții privind numărul de camere, poziția apartamentului în bloc, suprafața utilă a apartamentului, anul construcției și gradul de finisaj/confort. Totodată, expertul a ținut seama de gradul de interes al proprietății pentru un eventual cumpărător ori investitor, bazat pe potențialitatea și capacitatea proprietății de a genera venituri prin exploatarea ei în timp, valoarea finală la care s-a ajuns fiind rezultatul mediei aritmetice a valorilor obținute prin cele două metode aplicate (metoda comparației de piață și metoda de randament).
S-a apreciat de tribunal că nu pot fi luate în considerare punctele de vedere exprimate de experții F. și G.
În ceea ce privește daunele aduse proprietarului, tribunalul a constatat că reclamanta nu a probat faptul că prin expropriere i s-ar fi produs vreun prejudiciu.
Împotriva sentinței civile nr. 1837 din 25 octombrie 2013 au declarat apeluri reclamanta A. și pârâtul Municipiul București, prin Primarul General.
În motivarea apelului, reclamanta A. a susținut următoarele critici:
Tribunalul a achiesat la concluziile raportului de expertiză întocmit de expertul H., apreciind că metoda de evaluare folosita de acesta a avut în vedere criteriile legale, raportându-se la prețul imobilelor similare, preturi la care s-au aplicat corecții funcție de numărul de camere, poziția apartamentului în bloc, suprafața utilă, finisaje etc., precum și de gradul de interes al proprietății pentru un eventual cumpărător și capacitatea imobilului de a genera venituri prin exploatare, valoarea finală fiind rezultatul mediei aritmetice a valorilor obținute prin cele două metode.
Celelalte două expertize efectuate în cauză au fost înlăturate: cea a expertului Barbu Ana Maria prin care s-a stabilit o valoare mai mică decât cea din oferta de despăgubire înaintată de pârâtă nu putea fi reținută, întrucât s-ar fi încălcat dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, iar cea a expertului G. în care s-a folosit metoda comparației de piață și au fost avute în vedere aceleași anunțuri imobiliare și aceleași corecții ca și în cazul expertizei H., este înlăturată de instanță, motivat de faptul că diferența de 24.000 euro în plus, este urmarea faptului că în mod greșit expertul a avut în vedere comparabila nr. 2 cu o corecție de - 39%, în loc de comparabila 3 care avea cea mai mică corecție, de - 13%, concluzionând că, dacă s-ar fi avut în vedere această comparabilă s-ar fi ajuns la suma de 55,680 euro, valoare foarte apropiată de cea stabilită de expertul H.
Argumentarea instanței de fond în ceea ce privește opțiunea între cele două opinii ale experților G. și H. este netemeinică.
Astfel, un prim argument al instanței în reținerea expertizei H. este acela că expertul a utilizat două metode de evaluare, cea a comparației directe și cea a randamentului economic, valoarea finală stabilită fiind o medie aritmetică între valorile obținute prin cele două metode de evaluare.
Faptul că acest expert a folosit două metode de evaluare a imobilului nu are nici o relevanță în ceea ce privește stabilirea valorii reale a imobilului în sensul dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În legătură cu alegerea metodelor de evaluare în situația exproprierii, a arătat că legea folosește sintagma valoarea reală a imobilului și nu valoarea de piață, ceea ce trebuie interpretat în sensul că despăgubirile acordate nu trebuie să reflecte în mod obligatoriu valoarea de piața a bunului expropriat, ci o valoare reală ce urmează a fi stabilită și funcție de o serie de criterii ce țin de persoana expropriată și de destinația pe care o avea imobilul expropriat. Această interpretare a noțiunii de valoare reală (care în prezenta materie este diferită de noțiunea de valoare în sensul de preț probabil) rezidă din principiul constituțional conform căruia proprietatea privată este protejată prin lege și din caracterul excepțional al exproprierii, care impun expropriatorului acoperirea integrală a prejudiciului cauzat.
Apelanta reclamantă consideră că instanța trebuia să observe că, în prezenta cauză, metoda randamentului economic nu are nicio relevanță, întrucât persoana expropriată nu este o societate comercială care să urmărească obținerea de venituri, astfel încât randamentul economic al proprietății nu are nicio importanță, întrucât o persoană fizică folosea imobilul expropriat ca locuință (a se vedea expertiza H., de care a ținut cont instanța).
Cu privire la aceste aspecte, a mai arătat apelanta, expertul desemnat, G., în opinia proprie (raport de expertiză) a arătat pe larg (reclamanta însușindu-și acest punct de vedere) de ce în expertiza H. nu s-a aplicat în mod corect tehnica de calcul a celor două evaluări, precum și cu privire la valorile coeficienților de corecție și cu interpretarea rezultatelor și selectarea valorii de piață din expertiza H.
Instanța de fond nu a făcut nici o apreciere cu privire la cele arătate.
În opinia apelantei reclamante, metodele adecvate de evaluare pentru stabilirea valorii reale a imobilului expropriat în înțelesul dat acestei noțiuni de Legea nr. 33/1994, sunt cea a comparației directe și cea a stabilirii valorii de înlocuire a bunului.
În concluzie, apelanta a solicitat să se constate că valoarea reală - în înțelesul dat acestei noțiuni de Legea nr. 33/1994 - este cea stabilită de expertiza G., expertiză ce folosește metoda comparației, singura metodă ce are relevanță în situația din speță întrucât reflectă (parțial) valoarea despăgubirilor ce ar fi trebuit acordate reclamantei pentru a i se acorda o posibilitate reală de a achiziționa un alt imobil similar cu destinația locuință.
Cu privire la prejudiciu, apelanta a precizat că instanța de fond a reținut că nu a probat faptul că prin expropriere i s-ar fi produs vreun prejudiciu.
Or, prejudiciul există și este pe deplin dovedit. Și expertul G. a calculat „lipsa de folosință echivalentă cu contravaloarea chiriei ce se putea obține de pe un imobil asemănător”, imobilul expropriat fiind doar un criteriu obiectiv de calcul, în niciun caz chiria pe care ar fi primit-o reclamanta pentru imobil după expropriere, așa cum consideră instanța de fond. Să pornim de la situația de fapt, pe care urmează s-o analizăm prin prisma principiilor legale aferente materiei exproprierii:
Paguba suferită de reclamanta expropriată A. nu este o pagubă eventuală, ipotetică, ci una efectivă, determinată, aceasta fiind lipsită de proprietatea sa prin expropriere, în condiții total neechitabile și nelegale.
Apelanta a susținut că la formularea petitului a evaluat acest prejudiciu la cuantumul de 20.000 euro. În opinia apelantei, familiarizați cu durata foarte mare a unei cauze de judecată, acest prejudiciu, unul material, urma a fi stabilit și alcătuit din costul unei chirii pentru un apartament similar.
Prejudiciul este legat de această procedură și suferit ca urmare a cuantumului vădit neserios pe care l-a oferit intimatul, care (așa cum însăși expertul H., cel de care a ținut cont instanța de fond, arată în răspunsul la obiecțiuni) nici măcar procedura prealabilă de evaluare n-a ținut s-o efectueze în mod corect și legal: (a se observa răspunsul la obiecțiunile intimatului Municipiul București, răspuns formulat de expertul H.)
Textul de lege aferent trimise (art. 26) la „daunele aduse proprietarului” trimițând instanța să țină cont și de „dovezile prezentate” de acesta, alături de cele consemnate în expertiză.
Apelanta-reclamantă a arătat că nu a solicitat eventuală contravaloare a ratelor pe care a rămas a le achita A. după ce a pierdut proprietatea (și pe care le-a achitat, până la capăt), pentru ca, tot din echitate, a considerat că acestea reprezintă preț al proprietății dobândite de reclamantă de la un terț, o societate bancară.
În motivarea apelului, pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, a susținut următoarele critici:
Instanța de fond a validat în mod greșit opinia expertului H., apreciind că valoarea calculată de acesta reprezintă valoarea reală a imobilului expropriat.
Apelantul pârât a mai arătat că în realitate, opinia expertului nu reflectă prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, acesta încălcând dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, atât prin prisma faptului că a stabilit valoarea imobilului prin raportare la oferte, cât și ținând cont că a utilizat și alte metode decât cele reglementate de norma anterior menționată.
Instanța de fond a apreciat în mod eronat că „din raportul de expertiză rezultă că expertul a stabilit valoarea de circulație a imobilului luând în considerare prețul imobilelor similare obținut prin conspectarea datelor pieții imobiliare, la care s-au aplicat corecții (...)”.
Instanța a reținut faptul că expertul H. a calculat despăgubirea pentru imobilul expropriat, valoarea finală a acesteia fiind „rezultatul mediei aritmetice a valorilor obținute prin cele două metode aplicate (metoda comparației de piață și metoda de randament)”, fiind o apreciere în totală contradicție cu dispozițiile Legii nr. 33/1994.
Apelantul pârât a apreciat că expertul H. nu a realizat expertiza în conformitate cu obiectivul stabilit de instanță prin încheierea de ședință din data de 28.10.2011, prin care s-a dispus „stabilirea valorii de piață a imobilului la data întocmirii raportului de expertiză, având în vedere prețurile cu care se vând imobilele de același tip din aceeași unitate administrativ teritorială; să se stabilească dacă prin expropriere s-a produs reclamantei vreun prejudiciu, în caz afirmativ să se precizeze în ce constă acest prejudiciu și evaluarea acestuia”
Expertul nu a avut în vedere pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, tranzacții efectiv realizate, nerespectând astfel criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, citat anterior.
Expertul a făcut trimitere la ofertele de imobile, ceea ce nu determină în mod corect valoarea reală a acestuia, realizându-se astfel numai o evaluare ipotetică a imobilului expropriat.
Expertul a utilizat metode care nu sunt prevăzute de legea cadru în materie de expropriere.
Astfel, în raportul de expertiză expertul H. a opinat că „trebuie făcută o reconciliere a rezultatelor metodelor de evaluare care pot genera rezultate adecvate situației reale a proprietății imobiliare expertizate și care să conducă la o valoare de piață cât mai corect estimată, respectiv abordarea economică a comparației ofertelor de vânzare-cumpărare, precum și abordarea economică de randament.
Metoda abordării economice de randament nu este prevăzută de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, de asemenea nici reconcilierea valorilor obținute prin comparația ofertelor de vânzare-cumpărare cu valorile obținute prin abordarea economică de randament.
Această ambiguitate în evaluare nu doar încalcă dispozițiile Legii nr. 33/1994, ci chiar Standardele Internaționale de Evaluare, întrucât amintim că acestea definesc valoarea de piață a unui imobil ca reprezentând „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată”.
Pentru acest motiv, instanța de fond a omologat în mod greșit opinia expertului H., întrucât încalcă dispozițiile obligatorii ale Legii nr. 33/1994.
Expertul nu a avut în vedere oferte de imobile similare cu cel expropriat.
Astfel cum rezultă din anexa nr. 2, conținând ofertele de imobile utilizate drept comparabile de expertul H., nu este cunoscut dacă proprietarii respectivelor apartamente dețin în proprietate cota parte indiviză din terenul aflat sub construcție.
Apelantul pârât a precizat că reclamanta din prezenta cauză deținea un drept de proprietate asupra construcției, însă numai dreptul de folosință asupra cotei indivize de teren în suprafață de 24,23 m.p, ceea ce atrage o valoare de piață mai mică a imobilului-construcție.
Se menționează că expertul H. a făcut o confuzie în ceea ce privește dreptul reclamantei asupra cotei părți din teren.
Deși din actul de proprietate rezultă că aceasta este titulara dreptului de folosință asupra terenului, aspect necontestat de niciuna din părțile prezentei cauze, expertul H. a reținut în raportul său că reclamanta deținea terenul în proprietate, ceea ce este fundamental eronat.
Instanța nu avea posibilitatea de a verifica dacă proprietarii construcțiilor - ce fac obiectul ofertelor utilizate de expertul H. - dețin în proprietate și terenul pe care sunt construite acestea, în acest caz fiind obligatorie aplicarea unor corecții corespunzătoare.
Pe cale de consecință, instanța de fond a validat un raport de expertiză prin care despăgubirea aferentă exproprierii a fost calculată prin includerea valorii terenului, în condițiile în care reclamanta nu deținea un drept de proprietate asupra terenului.
Din acest motiv, apelantul pârât a apreciat că nu pot constitui imobile similare cu imobilul expropriat imobilele folosite drept comparabile, în al căror preț este inclusă și valoarea terenului, terenul în proprietate aducând un plus de valoare, spre deosebire de imobilul, obiect al litigiului, care are o valoare de circulație mai mică, determinată de lipsa dreptului de proprietate asupra terenului aferent.
Expertul H. a efectuat raportul în baza expertizei extrajudiciare întocmită anterior de expertul judiciar G.
Deși expertul H. afirmă în raportul său că a solicitat instanței încuviințarea ca acesta să aibă la bază expertiza extrajudiciară întocmită anterior de expertul judiciar G., la termenul din data de 18.05.2012, precum și la următoarele termene, instanța de judecată a pus în vedere comisiei de experți „să efectueze raportul de expertiză cu obiectivele stabilite, cu mențiunea de a face o evaluare ipotetică, urmând a se avea în vedere tranzacțiile cu privire la imobile asemănătoare din aceeași zonă”.
Pe de o parte, instanța de judecată nu a încuviințat comisiei de experți posibilitatea de a utiliza un raport de expertiză extrajudiciar.
Pe de altă parte, expertul H. nu menționează care sunt datele pe care le-a utilizat din expertiza extrajudiciară a expertului G., acesta nefiind anexat pentru a verifica aceste aspecte.
Mai mult, nici datele privind imobilul (an de construire, materiale utilizate, îmbunătățiri) nu sunt susținute cu niciun document, neexistând nicio probă privind veridicitatea acestora, expertul H. neindicând că ar fi văzut vreun înscris în acest sens.
Apelantul pârât a afirmat că, dacă aceste date privind imobilul (an de construire, materiale utilizate, îmbunătățiri) au fost preluate din raportul extrajudiciar al expertului G., acesta nu a fost depus la dosarul cauzei, corectitudinea sau realitatea informațiilor astfel preluate neputând fi verificată prin înscrisurile de la dosarul cauzei.
Prin decizia nr. 319/A din 4 mai 2016, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelurile formulate de reclamanta A. și de apelantul pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, și a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru exproprierea imobilului la suma de 53.419 euro, în echivalent lei. A fost obligat pârâtul Municipiul București prin Primarul General să plătească reclamantei A. suma de 14.750 euro în echivalent lei cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin stabilirea unei despăgubiri necorespunzătoare valorii reale a imobilului expropriat.
S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței și s-au compensat cheltuielile de judecată efectuate în apel.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut, în esență, că sunt întemeiate criticile formulate prin ambele apeluri, referitoare la greșita aplicare de către prima instanță a criteriilor legale de evaluare a despăgubirii pentru expropriere, conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004.
S-a constatat că niciuna dintre metodele de calcul folosite de expertul H. al cărui punct de vedere a fost omologat de prima instanță nu este prevăzută de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au susținut ambii apelanți. S-au apreciat, astfel, ca fiind întemeiate criticile apelanților potrivit cărora expertiza trebuia să aibă în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile de același fel din unitatea administrativ teritorială, acesta fiind criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, iar nu ofertele publicate pe internet.
Totodată, după publicarea în M. Of. a Deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale, prin care a fost admisă excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și după punerea în dezbaterea părților, prin încheierea din 15.04.2015, curtea de apel a dispus efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea despăgubirii pentru imobilul expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate (11.10.2010) și în raport de comparabile constând în contracte de vânzare-cumpărare din care să reiasă prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.
La data de 22.06.2015 au fost depuse la dosar raportul de expertiză efectuat de expert tehnic judiciar I., opinia separată a expertului G. și opinia separată a expertului F.
Admițând obiecțiunile ambelor părți, prin încheierea din 2.09.2015, curtea de apel a dispus refacerea raportului de expertiză, constatând incidența dispozițiilor art. 210 C. proc. civ., potrivit cărora lucrarea efectuată de mai mulți experți trebuie să cuprindă opinia motivată a fiecăruia dintre experți, dacă este cazul.
S-a reținut că, în noua expertiză, expertul desemnat de instanță a avut în vedere caracteristicile specifice ale proprietății expropriate, constând în: tipul proprietății (apartament cu destinație rezidențială), anul construirii imobilului (perioada interbelică, anii 1930-1935); tipul construcției (bloc P-2E) și localizarea (zona centrală a municipiului București) și, în mod corect a calculat ajustări de valoare la imobilele comparabile întrucât apelanta-reclamanta deține dreptul de folosință asupra terenului din componența proprietății evaluate, în suprafață de 24,23 m.p.
De asemenea, expertul desemnat de instanță a pornit de la valoarea medie a finisajelor, față de cele stabilite de instanță la termenul din data de 2.09.2015, iar în ceea ce privește corecția referitoare la data tranzacției, s-a constatat că, în mod corect, acesta s-a raportat la indicele de preț al proprietăților imobiliare, publicat de Institutul Național de Statistică (anexa nr. 2 la raportul de expertiză refăcut), aplicând indicele pentru proprietăți imobiliare rezidențiale amplasate în București, operațiuni din care a rezultat un indice de 2,5, în funcție de datele de tranzacționare ale comparabilelor.
Curtea de apel a admis obiecțiunea de fond ridicată de apelanta-reclamantă la raportul de expertiză, cu privire la suprafața utilă la care s-a raportat expertul tehnic judiciar I., întrucât din actul de proprietate al apelantei-reclamante rezultă că suprafața utilă a apartamentului expropriat a fost de 70,26 m.p., situație de fapt ce nu a fost contestată de apelanta-pârâtă. În opinia instanței, expertul tehnic judiciar desemnat de instanță a înlăturat în mod greșit, din calculul suprafeței utile, suprafața camerei de serviciu de la mansardă, ajungând la o suprafață utilă de 58,66 m.p., deoarece ajustările referitoare la dependințe prevăzute în Metodologia ANEVAR se referă doar la existența unor dependințe cu altă destinație decât cea de locuință.
Instanța de apel a mai reținut că opiniile separate ale experților G. și F., cu privire la valoarea despăgubirii pentru expropriere nu reflectă, prin corecțiile calculate, situația de fapt a apartamentului expropriat, edificat în anul 1935 și încadrat în clasa III de risc seismic, spre deosebire de imobilele comparate, construite după 1970 și neavând structura de rezistență afectată.
Curtea de Apel București a constatat, astfel, că valoarea reală a imobilului expropriat este cea calculată de expertul desemnat de instanță, I., corectat în raport de suprafața utilă de 70,26 m.p., respectiv aceea de 53.419 euro.
Totodată, s-a constatat că sunt întemeiate criticile apelantei-reclamante potrivit cărora prejudiciul se încadrează în ipoteza reglementată de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/994, daunele aduse proprietarului constând, în situația din speță, în acordarea unei despăgubiri necorespunzătoare valorii reale a imobilului expropriat. S-a reținut că, din probele administrate, a rezultat faptul că, la data exproprierii, valoarea reală a imobilului expropriat, calculată conform criteriului legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/994 raportat la art. 9 din Legea nr. 198/2004, era de 53.419 euro. La data 11.10.2010 cursul B.N.R. pentru 1 euro era de 4,2 lei, astfel încât valoarea reală a imobilului expropriat era de 224.359 lei, adică mai mult decât dublul sumei consemnate pe seama apelantei-reclamante cu titlu de despăgubire pentru expropriere.
Prin urmare, s-a considerat că reclamanta a suferit un prejudiciu material ca urmare a consemnării unei despăgubiri necorespunzătore valorii reale a apartamentului expropriat, fapt care a condus la imposibilitatea achiziționării unui imobil similar; prejudiciu material ce este cert atât ca existență, cât și ca întindere, fiind evaluat prin raportare la valoarea medie a chiriei pentru un imobil similar celui expropriat, în perioada dintre data evacuării apelantei-reclamante și data raportului de expertiză.
Împotriva deciziei menționate au declarat recurs, în termenul legal, pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, și Ministerul Public-Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București.
Dezvoltând motivele sale de recurs, pârâtul a criticat decizia atacată pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., invocând încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prin faptul că s-a validat expertiza tehnică imobiliară I., care a calculat prețul terenului aferent construcției și a aplicat indicii de corecție prin raportare la Ghidul pentru valori orientative ale proprietăților imobiliare, corespunzător anului 2010, încălcând și Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015.
S-a susținut că, în vederea stabilirii despăgubirii pentru imobilul expropriat, s-au selectat cinci comparabile, dintre care numai una are ca obiect teren în folosință, celelalte privind terenuri în proprietate, deci nefiind similare.
S-a mai învederat că instanța de apel nu a analizat critica formulată în apel cu privire la suprafața utilă a imobilului expropriat, considerând în mod eronat că în aceasta trebuie inclusă și camera de serviciu de la mansardă.
De asemenea, s-a invocat înlăturarea nejustificată a opiniei separate a expertului Barbu, singura care a utilizat un număr îndestulător de comparabile având ca obiect teren în folosință.
Cea de a doua critică formulată de pârât prin motivele de recurs a vizat greșita aplicare a art. 4 alin. (8) și alin. (9) din Legea nr. 198/2004 și ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 cu privire la prejudiciul acordat de instanța de apel.
În acest context, s-a susținut că instanța de apel nu a ținut cont de faptul că art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004, reprezintă norme speciale, care derogă de la norma generală prevăzută de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, motiv pentru care în etapa administrativă sunt aplicabile exclusiv normele speciale.
S-a concluzionat că nu poate fi reținută culpa expropriatorului pentru consemnarea unei despăgubiri necorespunzătoare, întrucât însuși legiuitorul a prevăzut un mod de calcul a despăgubirii în etapa administrativă a exproprierii (prin raportare la expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici) și un alt mod de calcul în faza judiciară (unde sunt aplicabile dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care fac referire la tranzacții efectiv realizate și valoarea reală a imobilului), însă acest fapt nu poate fi imputat expropriatorului, care a respectat dispozițiile legale.
S-a menționat că, potrivit dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 198/2004, transferul dreptului de proprietate în patrimoniul expropriatorului este afectat de o condiție suspensivă, care se împlinește în momentul consemnării de către expropriator pe numele persoanelor expropriate, a sumelor stabilite cu titlu de despăgubire.
Recurentul-pârât a precizat că a consemnat despăgubirea în cuantum de 104.511 lei pe numele reclamantei la 11.10.2010, dată la care s-a produs transferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat în patrimoniul expropriatorului, potrivit ordinului de plată nr. 4808, depus la dosar.
Având în vedere că persoana expropriată a fost somată să părăsească un imobil în care locuia fără a mai avea titlu, nu s-a putut produce un prejudiciu în persoana acesteia.
S-a susținut că reclamanta s-a mutat din apartamentul expropriat cu 8 luni înainte de transferul dreptului de proprietate în patrimoniul public, închiriind un apartament în Bruxelles, astfel încât costurile generate de încheierea unei alte locuințe nu sunt consecința exproprierii, ci a carierei acesteia, iar, în plus, la dosar nu există dovada plății chiriei.
Prin recursul său, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a criticat decizia recurată pentru motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ceea ce privește suma acordată cu titlu de prejudiciu cauzat urmare a exproprierii.
S-a susținut că în mod eronat s-a acordat cu titlu de prejudiciu material suma de 14.750 euro, prin raportare la valoarea mediei chiriei pentru un imobil similar în perioada dintre data evacuării reclamantei și data raportului de expertiză, deși apelanta nu a făcut dovada plății vreunei sume de bani cu acest titlu, în cuantumul precizat sau pe perioada de timp la care se face referire în considerente, astfel cum impun exigențele dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
S-a arătat că, deși încă la termenul din data de 10.12.2014 s-a pus în vedere reclamantei să administreze dovezi cu privire la prejudiciul constând în plata chiriei, instanța de apel a dispus acordarea acestuia, fără ca partea să facă vreo dovadă în acest sens. În consecință, s-a concluzionat că, în lipsa unui prejudiciu cert, în mod greșit instanța a procedat la acordarea și calcularea acestuia.
Intimata A. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursurilor ca nefondate.
Examinând criticile invocate de recurentul Municipiul București prin primul motiv de recurs, raportat la motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., Curtea va constata că acestea sunt nefondate.
Invocând greșita aplicare a dispozițiilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispozițiile Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2016, recurentul Municipiul București a reiterat, în realitate, obiecțiunile formulate în fața instanței de apel la raportul de expertiză.
Expertul a cărui opinie a fost validată s-a raportat la Ghidul pentru valori orientative și nu la prețul din contractele de vânzare-cumpărare, având în vedere că în contractele de vânzare-cumpărare nu se prevedea în mod distinct valoarea terenului aferent construcției, nici în cazul imobilelor cu teren în proprietate și, nici în cazul celor cu teren în folosință. Prin urmare, expertul s-a raportat la un preț orientativ, pe care l-a redus cu 50%, aplicând corecții prin raportare la suprafețe.
Comparabilele avute în vedere de expert rezultă tot din tranzacții efective, comparația fiind făcută între imobilul subiect și imobilele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare depuse la dosar. Prin urmare, nu se poate reține că prin validarea opiniei expertului s-ar fi încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun calcularea despăgubirii prin raportare la tranzacții efective,.
Alegerea unor comparabile în defavoarea altora nu constituie o chestiune de nelegalitate, ci eventual de netemeinicie a deciziei recurate, încă o asemenea critică nu mai poate face obiect al căii extraordinare de atac a recursului, în actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ.
De altfel, în răspunsul la obiecțiuni, expertul a subliniat că, în cazul comparabilei nr. 3 nu a aplicat corecții la valoarea terenului întrucât regimul juridic al acestuia era identic, în timp ce în cazul imobilelor cu teren în proprietate s-au aplicat corecții semnificative.
Critica referitoare la greșita admitere a obiecțiunii reclamantei referitoare la modul de stabilire a suprafeței utile a apartamentului expropriat nu poate fi primită.
Instanța de apel nu s-a referit prin considerentele deciziei recurate la metodologia ANEVAR, invocată de experți în cuprinsul raportului de expertiză, ci și-a motivat soluția arătând că din actul de proprietate al reclamantei rezultă că suprafața utilă a apartamentului a fost de 70,26 m.p., această împrejurare nefiind contestată de către pârât.
Nici critica vizând nemotivarea hotărârii, critică întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., nu poate fi primită. Instanța de apel a expus prin considerentele deciziei atacate argumentele pentru care a reținut că valoarea reală este cea stabilită de expertul Azamfirei precum și pe cele pentru care a înlăturat opiniile celorlalți experți.
De asemenea, instanța de apel a motivat soluția în ceea ce privește suprafața utilă a apartamentului, cu includerea camerei de serviciu de la mansardă, hotărârea fiind legală sub acest aspect.
Curtea va constata, însă, ca fiind fondate recursurile declarate de Municipiul București prin primarul General și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București cu privire la obligarea pârâtului la plata sumei de 14.750 euro cu titlu de despăgubiri cauzate reclamantei ca urmare a stabilirii unei valori necorespunzătoare a proprietății expropriate.
Cei doi recurenți au invocat argumente similare, în sensul încălcării dispozițiilor art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004 și ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Curtea va constata că recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente:
Instanța de apel a reținut că reclamanta a suferit un prejudiciu material ca urmare a consemnării unei despăgubiri necorespunzătoare față de valoarea reală a apartamentului expropriat, fapt ce ar fi condus, în opinia sa, la imposibilitatea achiziționării unui imobil similar. Prejudiciul acordat de 14.750 euro a fost calculat prin raportare la valoarea medie a chiriei (pentru un imobil similar) în perioada dintre data evacuării reclamantei și data raportului de expertiză.
Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calculul cuantumului despăgubirii, experții vor avea în vedere și eventualele daune aduse proprietarului prin măsura exproprierii, luând în considerare dovezile produse de aceștia.
Instanța de apel nu putea sancționa expropriatorul prin reținerea unei culpe constând în consemnarea unei despăgubiri necorespunzătoare, întrucât însuși legiuitorul a prevăzut modul de calcul al despăgubirii în etapa administrativă a exproprierii (prin raportare la expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici) și un alt mod de calcul în faza judiciară a exproprierii, declanșată ca urmare a contestării cuantumului despăgubirii de către persoana expropriată (unde sunt aplicabile dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 care fac referire la tranzacții efective).
Eventualele diferențe de cuantum rezultate din stabilirea despăgubirii în modalitățile menționate nu pot fi imputate expropriatorului, prin obligarea la repararea pretinsului prejudiciu material calculat prin raportare la chiria pentru un apartament similar celui expropriat, în perioada situată între momentul evacuării reclamantei și data efectuării raportului de expertiză.
Prin urmare, nu se poate susține că dispozițiile ar fi fost stabilite în mod arbitrar în faza administrativă a exproprierii, câtă vreme au fost respectate dispozițiile legale incidente respectiv art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004.
Potrivit dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 198/2004, „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora”.
În speță, Municipiul București a consemnat despăgubirea în cuantum de 104.511 lei stabilită prin Hotărârea nr. 99 din 5 august 2010 la data de 11.10.2010, dată la care s-a produs transferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat în patrimoniul expropriatorului, conform Ordinului de plată nr. 4808, depus la dosar.
Reclamanta intimată nu poate invoca producerea unui prejudiciu prin privarea de folosința imobilului expropriat, pe care a fost somată să-l elibereze în luna octombrie 2010, întrucât ulterior transferului dreptului de proprietate către expropriator la data consemnării despăgubirii, 11.10.2010, nu mai deținea vreun titlu asupra imobilului.
De altfel, apelanta-reclamantă s-a mutat din apartamentul expropriat cu 8 luni înainte de transferul dreptului de proprietate în patrimoniul public, costurile generate de închirierea unei alte locuințe, în Bruxelles nefiind consecința exproprierii, ci a carierei acesteia.
În plus, se va reține că prejudiciul constând în plata chiriei nu a fost dovedit, instanța de apel dispunând acordarea acestuia fără ca partea să fi produs probe în acest sens.
În consecință, se va constata că recursurile sunt fondate din perspectiva aspectelor examinate și, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., urmează a fi admise. În consecință, se va modifica în parte decizia recurată, în sensul înlăturării obligării pârâtului Municipiul București, prin Primarul General, de a achita suma de 14.750 euro, în echivalent lei, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin stabilirea unei despăgubiri necorespunzătoare față de valoarea reală a imobilului expropriat.
Se vor menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile declarate de pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva deciziei nr. 319/A din 4 mai 2016 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Modifică, în parte, decizia recurată, în sensul înlăturării obligării pârâtului Municipiul București, prin Primarul General, de a achita suma de 14.750 euro, în echivalent lei, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin stabilirea unei despăgubiri necorespunzătoare față de valoarea reală a imobilului expropriat.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 noiembrie 2016.