Decizia nr. 2197/2016
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu Statul român reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA următoarele:
1. desființarea parțială a hotărârilor nr. 122, 123 și 124 din data de 08 noiembrie 2011, emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor, com. Șcheia, jud. Suceava, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate pentru suprafețele de teren expropriate de 160 m.p. identică cu parcela X, 495 m.p. identică cu parcela Y și 1695 m.p, identică cu parcela Z, situate pe amplasamentul lucrării "Varianta de ocolire Suceava" și obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri de 92.690 euro, în echivalent în lei la cursul de schimb de la data introducerii acțiunii;
2. obligarea pârâtei la plata sumei de 182.199 euro, în echivalent în lei, cu titlu de despăgubiri pentru scăderea valorii economice a suprafeței de teren de 15.692 m.p. rămasă în urma dezmembrării parcelelor expropriate, sumă calculată la cursul de schimb valutar de la data introducerii acțiunii;
3. obligarea pârâtei la plata sumei egale cu 10% din valoarea despăgubirilor suprafețelor de teren expropriate reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziționării unui teren identic;
4. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința nr. 495 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis contestația, a modificat în parte hotărârile nr. 122, 123 și 1.24 din 8 noiembrie 2011, emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor comuna Șcheia, jud. Suceava și a dispus plata de către Statul român reprezentat prin C.N.A.D.R. în favoarea contestatoarei a sumei totale de 44.911 euro, echivalentul în lei la data plății, din care: 34.748 euro pentru suprafața de 1.695 m.p. - parcela nr. Z, 1600 euro pentru suprafața de 160 m.p. - parcela nr. X și 8563 euro pentru suprafața de 495 m.p.- parcela nr. Y, reprezentând valoarea terenurilor expropriate la data întocmirii raportului de expertiză. A respins ca neîntemeiată, cererea având ca obiect obligarea intimatei la plata unei sume egale cu 10% din valoarea despăgubirilor, respectiv suma de 4.491 euro cu titlu de prejudiciu cauzat reprezentând cheltuielile administrative necesare achiziționării unui teren în locul terenului expropriat și a obligat intimatul să plătească contestatoarei suma de 7180 RON cheltuieli de judecată.
În speță instanța a decis că sunt aplicabile prevederile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altei persoane îndreptățite.
Pentru stabilirea valorii despăgubirilor a fost încuviințată proba cu expertiză tehnică de specialitate efectuată de o comisie formată din 3 experți. Potrivit raportului de expertiză și a suplimentului la acesta, valoarea terenului expropriat este de 44.911 euro, din care 34.748 euro pentru suprafața de 1695 m.p., 1600 euro pentru 160 m.p. și 8563 euro pentru 495 m.p., și care reprezintă valoarea de la data întocmirii raportului de expertiză.
Prin decizia nr. 19 din 28 mai 2013 Curtea de Apel Suceava a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva sentinței nr. 495 din 12 martie 2013.
Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, prin decizia nr. 355 din 4 februarie 2014, a admis recursul pârâtei, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.
Instanța a reținut, din constatările raportului de expertiză, că pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu experții s-au raportat la ofertele imobiliare publicate pe internet, și nu la tranzacții încheiate pentru imobile similare la momentul efectuării expertizei, perioada august-septembrie 2012. Așadar, raportul de expertiză judiciară omologat de instanțe a nesocotit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, informațiile pe care acesta s-a fundamentat fiind în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege aplicabil.
Față de caracterul explicit al normei legale aplicabile și față de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestor dispoziții, nu poate fi avut în vedere decât prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii (amplasate în aceeași zonă și făcând parte din aceeași categorie de folosință), preț ce reiese din tranzacții încheiate la momentul efectuării expertizei (preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contracte autentice de vânzare-cumpărare).
În rejudecare, instanța a fost îndrumată să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile legii, pentru a respecta criteriile pe care doar legea le poate impune, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații concludente privind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, precum și orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente. Din acest punct de vedere, s-a reținut că pot fi obținute relații privind tranzacțiile efectuate cu imobile similare celor expropriate de la autoritățile ce dețin astfel de date: administrația financiară, camera notarilor publici, oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, primărie.
La data de 28 martie 2014, dosarul a fost reînregistrat sub nr. x/86/2012*.
În rejudecare, prin decizia nr. 381 din data de 7 aprilie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a admis apelul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva sentinței nr. 495 din 12 martie 2013. A schimbat, în parte, sentința nr. 495 în sensul că a obligat pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România să plătească contestatoarei A. suma totală de 32132 euro (în loc de 44.911 euro), echivalentul în lei la data plății, din care 23561 euro (în loc de 34.748 euro) pentru suprafața de 1.695 m.p. identică cu parcela nr. Z; 1888 euro (în loc de 1600 euro) pentru suprafața de 160 m.p. identică cu parcela nr. X și 6683 euro (în loc de 8563 euro) pentru suprafața de 495 m.p. identică cu parcela nr. Y, reprezentând valoarea terenurilor expropriate, A obligat intimata A. să plătească apelantului Statul român - reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România suma de 3130 RON cheltuieli de judecată.
În motivarea deciziei s-au reținut următoarele.
În fața instanței de control judiciar a fost administrată proba cu supliment Ia raportul de expertiză tehnică judiciară, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, prin raportare Ia un moment contemporan transferului dreptului de proprietate, așa cum s-a stabilit prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale, potrivit căreia prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma „Ia data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au fost declarate neconstituționale.
Chiar dacă prin decizia de casare cu trimitere s-a stabilit că valoarea despăgubirilor se stabilește la data întocmirii raportului de expertiză, instanța de apel a aplicat dispozițiile deciziei Curții Constituționale menționate mai sus.
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Alin. (2) al aceluiași articol stipulează că Ia stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate -14 septembrie 2011 și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011.
În sarcina comisiei de experți s-a stabilit ca întocmirea lucrării să fie făcută în două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei pentru imobilul expropriat având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Problema centrală care s-a pus în speță a fost aceea de a se stabili prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriată, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În acest sens, fața de norma incidentă în cauză și prin raportare la dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 481 C. civ. și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, trebuie determinată care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatorul.
Valoarea de piață a imobilului este definită în standardele internaționale de evaluare IVS ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu un preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
În acest sens, instanța de apel a apreciat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel" are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți. în plus, art. 26 alin. (2) nu are în vedere prețul cu care se vând imobile de același fel, ci prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel. Or, obișnuit înseamnă rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
După cum s-a reținut în cuprinsul raportului de expertiză, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționale chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, pe baza prețurilor stipulate în contracte, o comparație reală, transparentă și adecvată nu a fost posibilă.
Din punct de vedere statistic, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți au evidențiat un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau puțin peste această valoare. Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe m.p. care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței de 1695 m.p, este de 509 euro, a suprafeței de 160 m.p. este de 48 euro, iar a suprafeței de 495 m.p. este de 149 euro.
Or, chiar în calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 se menționează că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin de unicitatea fiecărui imobil.
În această situație nu se poate stabili că, în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să-l înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ-teritonale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal, etc. Dacă s-ar adopta această opinie, s-ar ajunge în situația în care în urma deposedării dreptului de proprietate expropriatorul nu ar primi despăgubirea corespunzătoare.
Prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel are în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare, care reprezintă o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri la o anumită dată în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
Această abordare prin piață a fost apreciată ca fiind cea mai directă și mai adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile așa cum a fost redată mai sus, s-a constatat că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „preț cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială" utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În speță, membrii comisiei de experți au stabilit o valoare de piață de 13,9 euro/m.p. - valoarea de 23561 euro pentru suprafața de 1695 m.p., 11,8 euro/m.p. - valoarea de 1888 euro pentru suprafața de 160 m.p. și valoarea de 13,5 euro/m.p. - 6683 euro pentru suprafața de 495 m.p., în total 32.132 euro, o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, care a stabilit o valoare totală de 44.911 euro.
Împotriva acestei decizii, pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia și modificarea parțială a hotărârii recurate în sensul menținerii dispoziției de admitere a apelului formulat și schimbării în totalitate a sentinței instanței de fond, cu consecința respingerii acțiunii ca nefondată.
În baza art. 274 C. proc. civ. a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în faza apelului și a recursului.
În motivarea recursului s-au arătat următoarele:
Instanța de apel a procedat la o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite contestatoarei A.
Potrivit acestui text de lege, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare din perioada de referință întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare-cumparare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Această interpretare este confirmată și de dezlegările date prin decizia de casare, obligatorii pentru instanța de apel în temeiul art. 315 alin. (1) C. proc. civ.
Prin urmare, în condițiile în care în speță a fost identificat un număr de 20 de tranzacții autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ-teritoriale, cum este terenul expropriat, se impunea a se reține ca despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau stabilite în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții.
Interpretarea dată de instanța de apel sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" în sensul că vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare nu se circumscriu sintagmei menționate sunt nelegale, întrucât în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește niciun criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Câtă vreme textul de lege aplicabil se referă la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele este evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau cumpărători. Oferta de preț formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât în măsura în care aceasta este acceptată de un cumpărător dispus să achite prețul solicitat.
Din perspectiva interpretării sintagmei în discuție, prețui pe care îl solicită sau speră să îl obțină un potențial vânzător este relevant numai în măsura în care există și cumpărători dispuși să accepte și să achite suma pretinsă de vânzător, în caz contrar prețul neputându-se materializa într-un preț de vânzare efectivă, acesta reflectând doar „o piață imaginară și ipotetică a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată.
Ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus-menționate din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat către potențialii vânzători fără a exista vreun indiciu sau argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate.
Instanța de apel a reținut în mod greșit că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste întrucât sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/m.p.) care ar reprezenta o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Tocmai acest fapt demonstrează realitatea și exactitatea estimării din expertiza efectuată care s-a întemeiat pe o estimare globală a valorilor de piață, nefiind de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele autentice nu ar fi realiste.
Se mai arată în cauza că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, existând prețuri mai mari, 2,49 euro/m.p., 2,82 euro/m.p., 7,77 euro/m.p., dar și mai mici, 0,09 euro/m.p., 0,15 euro/m.p., împrejurare de natura a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.
De asemenea, în speță au fost nesocotite dispozițiile art. 1173 C. civ., potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă față de orice persoană până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentat iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste prevederi consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, și anume dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.
Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată de oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate de potențialii vânzători.
În concluzie, în aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 se impunea ca la stabilirea despăgubirilor să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă criteriul consacrat de norma în discuție.
Cum în tranzacțiile încheiate în perioada de referință ponderea cea mai mare o au prețurile de 0,3 euro/m.p. care sunt egale cu prețul stabilit de expropriator în procedura administrativă prealabilă, cererea de anulare a hotărârii de acordare a despăgubirilor se impune a fi respinsă.
Intimata A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată conform dovezilor depuse la dosar.
Examinând decizia recurată din perspectiva motivelor de recurs invocate de pârâtă, Înalta Curte reține următoarele:
Conform art 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane, iar alin. (2) al aceleiași norme, astfel cum a fost interpretat prin Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale, stipulează că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la momentul exproprierii.
Așa cum rezultă din norma legală și s-a cristalizat în practica judiciară, sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" are în vedere prețul de piață, cel de tranzacționare stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care a intervenit exproprierea, neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Interpretarea în discuție a fost confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțată în primul ciclu procesual, sens în care, în rejudecare, instanța de trimitere a fost îndrumată să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză care să țină seama de toate înscrisurile care furnizează informații concludente privind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare.
Cu încălcarea și a art. 315 C. proc. civ., instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2), în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite contestatoarei A., reținând că prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel este dat de valoarea de piață definită conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu un preț determinat obiectiv." în acest sens, s-a reținut că valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi raportată la toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cei mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Drept urmare, Curtea de apel a validat cuantumul despăgubirii stabilit prin prima varianta din suplimentul la raportul de expertiză judiciară efectuat în etapa rejudecării, din care rezultă că experții au avut în vedere la determinarea prețului terenului expropriat valoarea de piața, materializată în oferte de vânzare pentru imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială a comunei Șcheia, la data exproprierii. Astfel, pentru suprafața de 1695 rn.p, s-a stabilit o valoare de piață de 13,9 euro/m.p., pentru suprafața de 160 rn.p. o valoare de 11,8 euro/m.p. și pentru suprafața de 495 m.p. o valoare de 13,5 euro/m.p.
Or, pentru determinarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei, instanța de apei trebuia să se raporteze la tranzacțiile autentice încheiate în perioada de referința, a exproprierii - septembrie 2011, pentru imobile similare, sens în care critica recurentei referitoare la acest aspect este fondată și urmează a fi admisă.
Numai în absența acestora, stabilită pe bază de probe, experții puteau apela la alte comparabile pentru despăgubirea reclamantei, lipsită de bun.
Pentru a se asigura eficiența cerinței ce rezultă din art. 26 alin. (2), incident în cauză, trebuia să se confirme a doua variantă din suplimentul la raportul de expertiză, în cadrul căreia experții au avut în vedere doar tranzacțiile autentificate, în care ponderea cea mai mare o au prețurile de 0,3 euro/m.p- (57% din totalul acestor tranzacții), aceasta reflectând criteriul legal, obiectiv de determinare a despăgubirilor pentru terenul expropriat-instanța de apel reținând șl că celelalte tranzacții consemnează prețul sub cel minim notarial (0,3 euro/m.p.) sau puțin peste această valoare. Așa fiind, valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei pentru suprafața de 1695 m.p. - parcela nr. Z este de 509 euro, pentru suprafața de 160 m.p. -parcela nr. X de 48 euro și pentru suprafața de 495 m.p. - parcela nr. Y de 149 euro, în total suma de 706 euro, echivalent în lei la data plății.
Prin prisma unei greșite aplicări a textului legal în discuție, este fondată și critica recurentei ce privește înlăturarea de către instanța de apel a tranzacțiilor autentificate pe motiv că prețurile conținute de acestea se identifică cu prețul minim notarial care ar reprezenta doar o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Sarcina stabilirii prețului obișnuit de vânzare revine instanței de judecată, obligație ce rezultă explicit din dispozițiile art. 26 și 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. Astfel, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.
În determinarea valorii despăgubirilor imobilului expropriat, instanța este îndrituită să verifice dacă există tranzacții autentificate la momentul exproprierii, în aplicarea normelor legale incidente, neavând căderea de a aprecia asupra cuantumului prețului din contracte.
Contractele de vânzare-cumpărare depuse în dosarul de recurs de intimata A. nu vor fi avute în vedere pentru susținerea deciziei, pe motiv că acestea nu au fost încheiate în perioada de referință, a exproprierii.
În ceea ce privește solicitarea din cererea de recurs referitoare la obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în ambele cicluri procesuale, se constată că prin decizie s-a dispus în acest sens, nefiind contestată decizia sub acest aspect.
Față de considerentele expuse, Înalta Curte apreciază că recursul pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA este fondat și, în baza art. 312 alin. (1) - (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., îl va admite și va dispune modificarea, în parte, a deciziei recurate, în sensul obligării aceleiași pârâte să plătească contestatoarei A. suma totală de 706 euro, echivalentul în lei la data plății, din care 509 euro pentru suprafața de 1695 m.p. - parcela nr. Z, 48 euro pentru suprafața de 160 mp - parcela nr. X și 149 euro pentru suprafața de 495 mp - parcela nr. Y. Se vor menține totodată celelalte dispoziții ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva deciziei nr. 381 din data de 7 aprilie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.
Modifică, în parte, decizia atacata, în sensul că:
Obligă pe pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.să plătească contestatoarei A. suma totală de 706 euro, echivalentul în lei la data plății, din care 509 euro pentru suprafața de 1695 m.p. - parcela nr. Z, 48 euro pentru suprafața de 160 mp - parcela nr. X și 149 euro pentru suprafața de 495 mp - parcela nr. Y.
Menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 noiembrie 2016.