Decizia nr. 2264/2016
Prin cererea înregistrată sub nr. x/86/2011, la data de 3 noiembrie 2011, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia prin primar și Comuna Șcheia prin Primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, au solicitat să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 1 din 17 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. x/2011, de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu care nu sunt de acord, acesta fiind calculat la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de reclamanți; exproprierea suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi folosite conform destinației; obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață. În subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea totală a acestor suprafețe, reclamanții au solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au arătat că, prin Hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011, s-a dispus exproprierea suprafeței de 4.477 m.p., identică cu parcela nr. A din C.F. nr. X comuna Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. B din C.F. nr. X.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.
Reclamanții au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Șcheia din 13 octombrie 2011, prin care și-au arătat dezacordul cu suma stabilită drept despăgubire (5.526 RON) și au solicitat drept despăgubire suma de 4.000 euro/arul de teren expropriat.
Prin procesul verbal încheiat cu Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât și faptul că reclamanții au solicitat plata prejudiciului rezultat din diminuarea prețului terenului rămas în urma exproprierii.
În cauză, despăgubirea a fost stabilită la suma de 5.526 RON pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile, iar nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Reclamanții au precizat și faptul că prezenta contestație vizează și solicitarea de expropriere suplimentară a suprafeței de circa 6 ari rămase și care nu mai poate fi folosită. Au susținut că expropriatorul nu a realizat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să rezulte exact situația terenului rămas neexpropriat. La o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafața acoperită de asfalt constituie suprafața expropriată, nu și suprafața care deservește șoseaua, și anume: refugiul, scurgerea și canalele existente, care ocupă circa 5-6 ari, suprafață pe care reclamanții nu o mai pot folosi. Prin urmare, au solicitat exproprierea acestei suprafețe de teren și a celei rămase, care nu mai poate fi folosită conform destinației economice, și plata despăgubirilor pentru acest imobil. Au învederat că, potrivit rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 euro și maxim 45 euro.
În drept, au invocat dispozițiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, art. 44 din Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, în calitate de reprezentantă a Statului Român, a formulat întâmpinare, prin care a arătat că, prin hotărârea contestată, s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform H.G. nr. 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin H.G. nr. 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții figurând înscriși, cu suprafața de 4.477 m.p. teren, identic cu parcela nr. A din C.F. nr. X, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 5.526 RON.
A precizat că este neîntemeiată pretenția reclamanților privind exproprierea unei suprafețe mai mari decât cea care formează obiectul hotărârii contestate, pretenție motivată prin prisma faptului că suprafața care deservește șoseaua de centură ar mai ocupa încă 500-600 m.p. din terenul proprietatea lor. Astfel, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere numai sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar, conform art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează în condițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Având în vedere faptul că Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială în materia exproprierii și reglementează o procedură derogatorie de la procedura de drept comun prevăzută de Legea nr. 33/1994, dispozițiile acestui din urmă act normativ sunt aplicabile în prezenta cauză numai în măsura în care legea specială nu cuprinde prevederi derogatorii. Cum însă dispozițiile art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii, rezultă că, în conformitate cu principiul priorități legii speciale, reglementarea din art. 24 alin. (4) al Legii nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului total sau parțial al exproprierii nu își găsește aplicarea.
A menționat, în acest context, că, spre deosebire de procedura comună reglementată de Legea nr. 33/1994, în care instanța este chemată să se pronunțe atât asupra exproprierii, cât și asupra despăgubirii, în procedura specială prevăzută de Legea nr. 255/2010 decizia privind stabilirea întinderii imobilului expropriat este de competența exclusivă a expropriatorului, instanța de judecată având posibilitatea de a verifica legalitatea și temeinicia hotărârii de expropriere numai sub aspectul despăgubirii, așa cum rezultă din cuprinsul art. 22 alin. (1) și (3) din acest act normativ.
Pârâta a învederat că nici pe fond nu este întemeiată pretenția reclamanților privind exproprierea unei suprafețe mai mari, dat fiind faptul că numai suprafața de 4.477 m.p. teren identică cu C.F. nr. Y se află pe coridorul de expropriere, iar suprafața rămasă neexpropriată poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit potrivit cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi (art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din lege, art. 8 alin. (1) din norme). Prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/m.p., corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Pârâta a mai arătat că nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata unei despăgubiri în sumă de 40 euro/m.p., dat fiind faptul că terenul în cauză este situat în extravilanul comunei Șcheia, are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nicio utilitate (rețea electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune), iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. De asemenea, este neîntemeiată pretenția privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul reclamanțiilor după expropriere, deoarece parcela care nu a format obiectul exproprierii nu este afectată sub aspectul posibilităților de utilizare, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci, dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata sa vecinătate.
La data de 3 aprilie 2012, reclamanții au formulat precizări la acțiune, prin care au solicitat, în conformitate cu dispozițiile art. 18 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 raportat la art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ca instanța de judecată să constate netemeinicia Hotărârii nr. 1 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, să stabilească despăgubirea la suma de 4.000 euro/arul de teren expropriat (total 179.080 euro), cu consecința anulării parțiale a hotărârii contestate în ce privește despăgubirea stabilită și, eventual, suprafața expropriată și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor solicitate, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994. De asemenea, au solicitat exproprierea totală a suprafețelor de teren care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață solicitat, de 4.000 euro/arul de teren, și, în subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea totală, obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
Celelalte pârâte, deși legal citate, nu au formulat întâmpinare.
Prin sentința civilă nr. 203 din 29 ianuarie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația formulată și precizată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia prin primar și Comuna Șcheia prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor; a desființat, în parte, hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011 emisă în Dosarul nr. x/2011; a obligat pârâtul Statul Român la plata către reclamanți a sumei de 50.142 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafețe de teren suplimentare și a obligat același pârât la plata către reclamanți a sumei de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin hotărârea emisă de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, s-a dispus plata sumei de 5.526 RON în favoarea reclamanților, cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava, identic cu parcela nr. A din C.F. nr. X, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 4.477 m.p.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar, conform art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează prin raportare la prevederile art. 21- 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere), la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care, de asemenea, se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 5.526 RON, expropriatul a pretins suma de 4.000 euro/ar, adică 179.080 euro, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit de către comisia de experți compusă din expert D., E. și F. s-a propus, într-o variantă, suma de 2.238,5 euro (0,5 euro/m.p.), prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar, într-o altă variantă, suma de 50.142 euro (11,20 euro/m.p.), conform valorii de piață după Standardele Internaționale de Evaluare.
Pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă, în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect, și-au argumentat „alegerea” arătând că sursele de informare aflate la dispoziția lor, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, respectiv că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile. Or, informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători, ar însemna ignorarea realității pieței.
Ca atare, tribunalul nu a reținut că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, ci că nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile prezentate, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală, iar, expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
În cauză, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că aprecierea privind corecția „prea mică” este nerezonabilă și nerealist formulată, deoarece Standardele Internaționale de Evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
Ca atare, instanța de fond și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,20 euro/mp, valoare rezonabilă dacă se au în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află relativ aproape de orașul Suceava, la o distanță de cca 5 km, într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Tribunalul a mai reținut că expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța de judecată nu a fost de acord. Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 5.526 RON, a fost stabilită prin raportul de evaluare teren întocmit de către expert C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici. Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative. Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or, în cauză interesează valoarea de piață. Cât privește suma de 4.000 euro/ar pretinsă de către expropriat, a apreciat că este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă infirmată prin raportul comisiei de experți.
În concluzie, tribunalul a reținut că expropriatorul datorează expropriaților cu titlu de despăgubiri civile suma de 50.142 euro în echivalent lei la data plății efective, fără a scădea despăgubirea stabilită prin hotărârea contestată, câtă vreme nu s-a făcut dovada plății ei.
Instanța de fond a mai constatat că, în urma exproprierii, în patrimoniul reclamanților au mai rămas 2 parcele, suprafața de 9.105 m.p. teren și suprafața de 2.768 m.p. teren, ce nu sunt afectate de expropriere.
Referitor la cererea vizând exproprierea unei suprafețe mai mari, aceasta a fost respinsă, ca neîntemeiată, întrucât Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010). În speță, art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului parțial sau total al exproprierii nu are aplicabilitate, întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun prevăzută de Legea nr. 33/1994, or, litigiul de față este fundamentat pe Legea nr. 255/2010, lege specială, care cuprinde dispoziții derogatorii pe acest aspect.
Tribunalul a mai statuat că, fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 C. proc. civ., expropriatorul datorează expropriaților cheltuieli de judecată în sumă de 2.500 RON, sumă compusă din onorariul aferent expertizei, achitat în contul experților E. (1.000 RON) și D. (1.200 RON), imputat în integralitate expropriatorului, dat fiind că a servit în întregime la darea soluției, precum și din onorariul perceput de avocat G. (300 RON), care, de asemenea, a fost imputat în întregime expropriatorului, avându-se în vedere complexitatea cauzei și munca depusă (formulare acțiune, răspuns la întâmpinare, obiective expertiză, prezență la multiplele termene de judecată), neimpunându-se, prin urmare, aplicarea art. 276 C. proc. civ.
Prin decizia civilă nr. 12 din 28 martie 2014, Curtea de Apel Suceava a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
În considerentele hotărîrii, instanța de apel a reținut că, în interpretarea art. 11 alin. (8) și art. 22 din Legea nr. 255/2010, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” - alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor” - alin. (3), nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul.
Din coroborarea art. 26 alin. (1) și (2) și art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior menționate, rezultă că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel, raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” - art. 11 alin. (8) expertizele întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, iar, pe baza acestuia, expropriatorul „estimează” - art. 5 alin. (1) sumele individuale aferente despăgubirilor. Există, așadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează” potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO. Această interpretare este în acord și cu jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție cu referire la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit căreia principiul consacrat de legiuitor prin aceste prevederi legale este acela al despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, ceea ce presupune ca despăgubirea să cuprindă valoarea reală a imobilului și daunele provocate proprietarului, adică prejudiciul efectiv și beneficiul nerealizat.
În speță, prin memoriul de apel a fost exprimată nemulțumirea pârâtului față de cuantumul despăgubirilor reținut de prima instanță din concluziile raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 33/1994 și, deci, față de conținutul acestei lucrări ce a fundamentat soluția tribunalului.
În expertiza efectuată în cauză, la prima instanță, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor, prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
S-a susținut de către pârât că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a se depune însă la dosarul de fond înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții sau, eventual, fără indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților înscrisurile necesare.
Or, valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de informare aflate la dispoziția lor, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară, 2008-2010, și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare. Au argumentat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
În raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și de conținutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experți evaluatori, s-a constatat că suma de 0,3 euro/m.p. propusă de expropriator pentru terenul în suprafață de 4.477 m.p. ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică nu reflectă valoarea de circulație a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii. Elementele de comparație ale proprietății comparabile (deschiderea la drum, utilitățile, mărimea) fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile în sensul reducerii acestuia cu diferite procente (-5%, -4%, -10%), respectiv al creșterii (cu 25%), apreciere corectă în condițiile în care prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestor corecții, iar pârâtul nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.
Așa fiind, Curtea a apreciat că prețul de 11,20 euro/m.p. determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamanți, astfel că despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
În ce privește critica formulată în subsidiar de pârât, privind cuantumul cheltuielilor de judecată stabilit în sarcina sa, instanța de apel a reținut că și aceasta este neîntemeiată.
În cauză pârâtul, ca parte căzută în pretenții, a fost obligat, în considerarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., să plătească reclamanților suma de 2.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Această sumă se compune din onorariul aferent expertizei achitat de reclamanți în contul experților E. (1.000 RON) și D. (1.200 RON) și onorariul perceput de avocatul reclamanților (300 RON). Având în vedere că proba a servit integral la darea soluției, în considerarea complexității cauzei și a muncii depuse de avocat, rezultă că prima instanță a făcut o corectă aplicare în cauză a art. 274 C. proc. civ., dispozițiile art. 276 din Cod neimpunându-se a fi aplicate.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, arătând, în esență, că în mod greșit instanța de apel a înlăturat critica referitoare la procedura specială de stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 și Normele metodologice de aplicare a acestora, precum și pe cea privind cuantumul cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina sa.
Prin decizia nr. 5360 din 20 noiembrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a casat decizia civilă nr. 12 din 28 martie 2013 a Curții de Apel Suceava și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Cu ocazia rejudecării, Înalta Curte a recomandat ca instanța de apel să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și să administreze, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză. Înalta Curte a statuat că urmează a fi avută în vedere situația tranzacțiilor imobilelor la momentul de referință care interesează în speță și, doar în cazul în care ar reieși condiții de piață inactivă, să fie folosite criterii subsidiare de evaluare.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava la data de 17 februarie 2013, sub nr. 14263/86/2012*.
Prin decizia nr. 573 din 7 iunie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, împotriva sentinței nr. 203 din 29 ianuarie 2013, pronunțată de Tribunalul Suceava, secția civilă, în Dosarul nr. x/86/2011, intimați fiind reclamanții A. și B. și pârâții Comuna Șcheia prin primar și Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat prim-pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 43.875 euro, în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 50.142 euro); a menținut celelalte dispoziții ale sentinței, care nu contravin prezentei decizii și a obligat intimații-reclamanți să plătească apelantului-pârât suma de 4.158 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea a constatat următoarele:
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii. Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010).
Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sunt neconstituționale. A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional. Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional și având în vedere indicațiile deciziei de casare, în fața instanței de apel s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate - 14 septembrie 2011.
Instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare -cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011. Înscrisurile înaintate de birourile notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, la întocmirea lucrării de specialitate, să propună două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin raportare și la tranzacțiile notariale înaintate, și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorilor pentru imobilul expropriat, avându-se în vedere strict tranzacțiile comunicate. Prin suplimentele întocmite, comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Curtea a concluzionat, astfel, că problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat. Or, în legătură cu acest aspect, trebuie să se țină seama de prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 481 C. civ., art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Făcându-se aplicarea considerentelor enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă, de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Prin urmare, instanța de apel a apreciat că valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător. De asemenea, a statuat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudent și diligent. Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel. Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc, iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
În cauză, așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă niciun fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor între imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă. Un procent de 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Comisia de experți a stabilit, raportat strict la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro/m.p., care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate este de 1.343 euro. Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. se menționează, la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative”, că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale, care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Ca atare, nu se poate stabili că, în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie, s-ar ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare. Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Metoda abordării prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv”, instanța a constatat că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Instanța de apel a considerat că sunt nefondate obiecțiunile apelantului, potrivit cu care pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Or, în speță, în urma acestei activități complexe, membrii comisiei de experți, în unanimitate, au stabilit o valoare de piață de 9,80 euro/m.p., respectiv valoarea de 43.875 euro pentru terenul expropriat în suprafață de 4.477 m.p., o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața primei instanțe, unde s-a stabilit o valoare de 50.142 euro.
Au fost apreciate ca nefondate și obiecțiunile intimaților reclamanți, referitoare la aplicarea corecțiilor la criteriile „localizare”, „utilități” și „suprafață”, raportat la expertiza efectuată la data de 15 august 2012. Cum s-a arătat în răspunsul întocmit de experți la obiecțiunile reclamanților, condițiile de piață și ofertele identificate care au format baza de comparabile sunt total diferite la cele două date de referință, nefiind corect a se face comparație cu condițiile aplicate în primul raport de expertiză. S-a avut în vedere că zona RAR, învecinată cu Vama Veche, este intens construită încă din anul 2000, în timp ce terenul subiect este în afara perimetrului construibil al comunei Șcheia, astfel încât criteriile „localizare” și „utilități” trebuie raportate la realitatea aleasă. Coeficientul corespunzător criteriului „suprafață” a fost explicat de experți prin aceea că, în lipsa comparabilelor care să aibă mai multe elemente comune cu terenul subiect, s-au analizat cele la care o corecție de suprafață nu implică un calcul deosebit.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea a arătat că nu este întemeiat. Contrar susținerii apelantului, prima instanță nu a reținut în motivare incidența art. 274 alin. (2) C. proc. civ., ci a dezvoltat motivele pentru care nu se poate aplica art. 276 C. proc. civ. Având în vedere că soluția pronunțată în cauză valorifică integral concluziile expertizei efectuate în cursul judecății, iar art. 276 C. proc. civ. face referire la „pretențiile fiecărei părți”, situație care nu este incidentă în cauză (întrucât pârâtul apelant nu a formulat nicio cerere reconvențională), Curtea a constatat că în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile art. 276 C. proc. civ. și a obligat pârâtul apelant la plata către reclamanții intimați a tuturor cheltuielilor de judecată.
Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare prezentei decizii.
În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., instanța de apel a obligat pe intimați-reclamanții să plătească apelantului-pârât cheltuielile de judecată din apel, în cuantum de 4.158 RON, constând în onorariile de experți achitate de acesta din urmă.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs recurenții-reclamanți A. și B. și recurentul-pârât Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
1. Recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel pentru efectuarea unui nou supliment, prin care experții să stabilească valoarea de piață a terenului expropriat, având în vedere, în mod strict, suprafața de teren efectiv expropriată, de 4.477 m.p. și comparabile din perioada de referință, cu caracteristici asemănătoare.
Au arătat că în mod greșit Curtea de Apel Suceava a respins obiecțiunile formulate la raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de comisia de experți la data de 08 mai 2016. Prin acestea, reclamanții au cerut efectuarea unui nou raport de expertiză, prin care experții să stabilească valoarea de piață a terenului expropriat având în vedere, în mod strict, suprafața de teren efectiv expropriată, de 4.477 m.p., și comparabile din perioada de referință, cu caracteristici asemănătoare, în concordantă cu dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. În cauză, prin acest raport experții nu au răspuns obiectivelor stabilite pentru suplimentul la expertiză la data de 06 februarie 2016, situație care impunea ca instanța de apel să dispună refacerea probei administrate.
În conformitate cu dispozițiile menționate, instanța de judecată avea obligația să solicite experților să stabilească despăgubirile pentru suprafața expropriată, nu pentru suprafața din care provine acest teren. În opinia recurenților-reclamanți, este injust să se calculeze pentru același scop - stabilirea despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat - o valoare pentru terenul de 4.477 m.p. și o valoare pentru terenul de 16.350 m.p., la un interval de timp foarte scurt, ceea ce a condus la o diferență nejustificată de preț. În loc ca valoarea terenului expropriat să fie în scădere după data de 14 septembrie 2011, avându-se în vedere criza imobiliară, această valoare suferă o creștere, de la 9,80 euro la data de 11 septembrie 2011 la 11,20 euro la data de 15 august 2012. Or, o suprafața mai mică va avea o valoare mai mare raportat la metrul pătrat față de o suprafață mai mare, care va avea o valoare mai mică raportat la metrul pătrat. Pe de altă parte, în speță, prin raportul efectuat la fond s-a aplicat o corecție pozitivă de 5% cu privire la mărimea terenului între terenul expropriat de 4.477 m.p. și comparabila nr. 4, în suprafață de 64.000 m.p., de 14 ori mai mare decât terenul expropriat. În schimb, în suplimentul efectuat în apel s-a aplicat o corecție negativă de 16% raportat la suprafața de 16.350 m.p. față de comparabilele în suprafață de 1.000, 500 și 600 m.p. Or, corecția este excesivă și infirmată de prima expertiză.
2. Recurentul-pârât Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a criticat decizia recurată prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
A solicitat admiterea recursului și modificarea parțială a deciziei recurate, în sensul că, menținându-se dispoziția de admitere a apelului, să se schimbe în totalitate hotărârea instanței de fond și să se respingă acțiunea, ca nefondată.
În motivarea recursului, recurentul-pârât a arătat că, prin decizia recurată, instanța de apel și-a însușit opinia experților în ceea ce privește modul de calcul al despăgubirilor, reținând că sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 se impune a fi interpretată în sensul în care un preț „obișnuit” este, în mod firesc și rezonabil, prețul cel mai bun pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină. Raportat la această interpretare, instanța de apel a apreciat că tranzacțiile autentice depuse la dosarul cauzei nu se circumscriu criteriului prevăzut de dispoziția legală menționată pe considerentul că prețurile tranzacționate sunt egale sau apropiate cu prețul minim stabilit prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava și că ele nu reflectă în mod real deosebirile dintre imobilele tranzacționate, context în care s-a concluzionat că acordarea despăgubirilor la nivelul prețurilor din contractele autentice ar echivala, în final, cu o privare de proprietate incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Astel, soluția instanței de apel materializează o greșită interpretare și aplicare a dispoziției legale incidente în cauză - art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate.
Potrivit acestei norme, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare din perioada de referință, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
Interpretarea de mai sus este confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțate în cauză, decizie ale cărei dezlegări au caracter obligatoriu, care statuează că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină seama numai de tranzacțiile concrete care au ca obiect imobile de pe raza unității administrativ teritoriale și că metoda de evaluare a despăgubirilor prin raportare la oferte de vânzare nu respectă exigențele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prin urmare, în condițiile în care, în speță, a fost identificat un număr de 20 tranzacții autentice încheiate în perioada de referință pentru imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, se impunea a se reține că despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții.
Recurentul-pârât a mai arătat că interpretarea dată de instanța de apel sintagmei „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme sunt nelegale, întrucât, în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește niciun criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.
Or, câtă vreme textul de lege indicat se referă la „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, este evident că legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători sau cumpărători, aceasta deoarece o ofertă de preț formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât în măsura în care acea ofertă de preț este acceptată de un cumpărător dispus să achite prețul solicitat de potențialul vânzător.
În sprijinul aceleiași concluzii pledează și dispozițiile art. 30 din IVS 2011 - Cadru general, potrivit cărora valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Potrivit art. 31 lit. d), e), sintagma „între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere, care nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț și care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. În egală măsură, prin această sintagma nu se înțelege un vânzător nerăbdător, niciun vânzător gata să vândă la orice preț, niciunul pregătit pentru a rezista la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț.
Așa fiind, interpretarea corectă a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate fi alta decât cea potrivit căreia sintagma în cauză se referă la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzător, cât și de cumpărător și care sunt achitate efectiv în scopul transferului dreptului de proprietate.
În mod evident, ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus menționate din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a exista vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate. În contextul în care în perioada de referință nu s-a materializat nicio tranzacție autentică la un preț măcar apropiat de cel pretins prin ofertele de vânzare la care s-au raportat experții (cel mai mare preț efectiv fiind cel de 7,27 euro/m.p., menționat într-un singur contract autentic, față de cel de 9,80 euro/m.p. estimat de experți), ofertele respective pot dovedi cel mult prețurile solicitate de potențialii vânzători (adică prețuri pretinse în mod unilateral), iar unele prețuri de vânzare practicate în mod obișnuit pe piață (prețuri convenite și acceptate de vânzător și de cumpărător).
Recurentul-pârât a învederat că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și atunci când a reținut că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste pentru că, în marea lor majoritate, sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/m.p.), care ar reprezenta o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.
Or, contrar acestei interpretări, faptul că tranzacțiile efectiv materializate prin acte autentice de vânzare cumpărare evidențiază un preț apropiat de cel estimat prin expertiza notarială este de natură să demonstreze realitatea și exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întemeiat la rândul ei pe o estimare globală a valorilor de piață de la data întocmirii ei, iar nu de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele autentice nu ar fi realiste.
Reținând că similitudinea dintre prețul practicat în majoritatea tranzacțiilor și cel stabilit prin expertiza notarială ar dovedi nerealitatea prețurilor de tranzacționare efectivă, instanța de apel a creat un silogism judiciar artificial, deducând o concluzie universală (cea a caracterului nereal al prețurilor de tranzacționare din contractele autentice) dintr-o premisă particulară (din faptul că unele tranzacții s-au realizat la prețuri egale cu cele din expertiza notarială).
Însă, premisa pe care se întemeiază raționamentul sus menționat este la rândul ei falsă, în contextul în care din tabelul centralizator inserat în suplimentul raportului de expertiză efectuat în apel rezultă că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, ci există și prețuri mai mari (2,49 euro/m.p., 2,82 euro/m.p., 7,77 euro/m.p.), dar și prețuri mai mici (0,09 euro/m.p., 0,15 euro/m.p., etc), împrejurare de natură a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.
În plus, eventualele diferențe de preț față de actele autentice de vânzare cumpărare, rezultate din caracteristicile concrete ale imobilului expropriat, puteau fi cuantificate prin aplicarea metodei comparației directe și a coeficienților de individualizare specifici acestei metode, așa cum de altfel s-a reținut și prin decizia de casare pronunțată în cauză, or, deși a solicitat să li se pună în vedere experților să evalueze despăgubirile prin raportare la prețurile din contractele autentice, cu aplicarea metodei comparației directe, instanța de apel a cenzurat în mod nelegal acest obiectiv, nesocotind dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., reținând fără temei că nu poate impune experților o anumită metodă de evaluare.
Deosebit de aceasta, în cauză, concluzia instanței de apel privind lipsa de relevanță a contractelor autentice de vânzare cumpărare încheiate în perioada de referință nesocotește și prevederile art. 1173 C. civ., potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator, iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat. Câtă vreme împotriva mențiunilor din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate de potențialii vânzători.
Prin întâmpinare, recurenții-reclamanți au solicitat respingerea recursului declarat de recurentul-pârât. Au arătat că lipsa tranzacțiilor concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, pe piața imobiliară în perioada transferului dreptului de proprietate, nu poate cauza amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că recursurile declarate sunt fondate, în limitele ce se vor arăta în cele ce urmează.
Înalta Curte reține, în ce privește raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii și legea specială - Legea nr. 255/2010, în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea reclamanților, că instanțele de fond au dat o corectă dezlegare acestuia, observând în mod pertinent dispozițiile art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 fiind norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător și în cazul acțiunii în justiție formulate de expropriat, prin care se contestă cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii speciale. Așadar, norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este pe deplin aplicabilă atât relativ la momentul verificării cuantumului despăgubirilor, cât și în legătură cu criteriile aplicabile pentru determinarea lor - prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.
În speță, s-a invocat faptul că prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost greșit interpretate și aplicate de instanța de apel. Astfel, s-a arătat că expertiza întocmită în cauză a avut în vedere oferte de vânzare pentru terenuri asemănătoare, iar nu tranzacții efective concretizate în cuprinsul unor contracte de vânzare cumpărare, acesta fiind sensul criteriului legal reglementat de norma arătată. Totodată, s-a contestat, de către reclamanții, modalitatea concretă în care s-a efectuat expertiza, respectiv cu încălcarea obiectivelor încuviințate de instanța de apel la data de 06 mai 2016, prin raportare la suprafața de teren evaluată de experți și care a determinat valoarea despăgubirilor astfel stabilite de curte.
Deși a reținut în mod corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 la cazul dedus judecății, ca urmare a normei de trimitere regăsită în cuprinsul Legii nr. 255/2010 - art. 22 alin. (3) - sub imperiul căreia a avut loc exproprierea terenului proprietatea reclamanților, instanța de apel nu a luat toate măsurile legale, care intrau în atribuțiile sale, pentru a face ca norma legală în cauză să fie respectată și să se și aplice în mod concret în speță.
Astfel, Înalta Curte apreciază că soluția instanței de apel este nelegală, întrucât este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prin aceea că, în determinarea cuantumului despăgubirii sub pretextul unei piețe imobiliare inactive și a nefurnizării de tranzacții adecvate de către părți, comisia de experți a utilizat exclusiv comparabile constând în oferte din publicitatea imobiliară și de pe internet, iar nu tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, așa cum impuneau exigențele acestei norme legale.
Înalta Curte constată, din cuprinsul suplimentului la raportul de expertiză dispus în cauză, în rejudecare, cu referire la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate (cerință impusă de decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale), că experții au apreciat ca profesională și sustenabilă abordarea prin piață din raportul inițial întocmit, considerând că prin aceasta respectă Codul deontologic al profesiei de evaluator autorizat Anevar, precum și Standardele Internaționale de Evaluare IVS 2011. Anterior, aceștia au valorificat cu titlu de comparabile oferte de vânzare de pe internet, justificând în cuprinsul lucrării această metodă de lucru prin referirea la analiza pieții imobiliare.
Deși experții au avut la dispoziție contracte de vânzare cumpărare din care reiese prețul de tranzacționare a unor terenuri situate în aceeași unitatea administrativ teritorială, încheiate la un moment apropiat exproprierii, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 (septembrie 2011), aceștia s-au raportat la ofertele de vânzare cumpărare la care au avut acces, cu aplicarea unor corecții adecvate, apreciind că „prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă niciun fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă există”, iar „caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nu permite o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate”, astfel că o comparație reală, transparentă și adecvată pe baza prețurilor stipulate în contracte nu este posibilă. Experții au prezentat doar o statistică privind frecvența consemnării anumitor prețuri în aceste contracte, fără a concluziona care este valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru imobilul expropriat ținându-se cont de prețul cu care se vând imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială la data exproprierii, 14 septembrie 2011, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, avându-se în vedere și tranzacțiile efective înaintate.
În cauză, instanța de control judiciar a recomandat, cu ocazia rejudecării, ca instanța de apel să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și să administreze, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză. Înalta Curte a statuat anterior, prin decizia de casare, că urmează a fi avută în vedere situația tranzacțiilor imobilelor la momentul de referință care interesează în speță și, doar în cazul în care ar reieși condiții de piață inactivă, să fie folosite criterii subsidiare de evaluare.
În aceste condiții, Înalta Curte reține că, în speță, fără a încuviința obiecțiunile la raportul de expertiză astfel întocmit, formulate de apelantul-pârât, care vizau lipsa răspunsului experților la obiectivele încuviințate de instanța de apel la data de 16 mai 2015 pentru expertiza dispusă în rejudecare, și cu încălcarea dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., instanța de apel în mod greșit nu a dispus efectuarea unei noi lucrări de specialitate cu același obiectiv, privind valorificarea comparabilelor depuse la dosar.
Înalta Curte constată că numai atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile, cu aplicarea anumitor corecții.
Or, în speță, o astfel de dovadă nu a fost produsă, evaluarea făcută de experți neavând în vedere o analiză în concret a tranzacțiilor înfățișate, ci doar o apreciere strict subiectivă în ceea ce privește modalitatea de determinare a valorii de piață a imobilului expropriat, prin raportare, în opinia experților, la Standardele Internaționale de Evaluare IVS 2011. Experții au concluzionat în sensul că tranzacțiile efectiv materializate prin acte autentice de vânzare cumpărare au evidențiat un preț apropiat de cel estimat prin expertiza dispusă în faza administrativă, ceea ce ar conduce în mod eronat la respingerea cererii de chemare în judecată.
În cauză, așa cum s-a arătat anterior, instanța de apel a justificat corectitudinea utilizării unor oferte de vânzare pe o pretinsă piață inactivă în zonă, deși nu a întreprins niciun demers util pentru verificare acestui aspect și, în condițiile în care, o atare situație a fost infirmată prin probatoriile furnizate de instituțiile cărora chiar instanța de judecată s-a adresat pentru a obține relații, care evidențiază existența de tranzacții imobiliare cu privire la terenuri extravilane situate în raza localității Șcheia, încheiate în perioada exproprierii.
În virtutea obligațiilor legale care îi incumbau, conform art. 129 alin. (5) C. proc. civ., revenea instanței de apel sarcina de a se preocupa pentru a asigura condițiile aplicării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să se procedeze la evaluare, cu luarea în considerare a prețurilor din aceste tranzacții.
Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv art. 315 C. proc. civ. în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor menționate.
Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, iar experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii”, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la efectuarea unei noi expertize care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate părții supuse măsurii exproprierii.
De asemenea, se vor analiza, cu ocazia noii evaluări, și criticile formulate de reclamanții prin prezentul recurs, care vizează stabilirea valorii de piață a terenului expropriat avându-se în vedere, în mod strict, suprafața de teren efectiv expropriată, de 4.477 m.p., și comparabile din perioada de referință, cu caracteristici asemănătoare, în concordantă cu dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile formulate de recurenții-reclamanți A. și B. și de recurentul-pârât Statul Român reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva deciziei civile nr. 573 din 7 iunie 2016, pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția I civilă.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18 noiembrie 2016.