Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la data de 02.02.2011, astfel cum a fost precizată la 10.10.2011, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în principal, anularea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 35 bis/27.07.2010 şi a procesului-verbal nr. x//22.07.2010, emise de către Municipiul Bucureşti - Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, iar în subsidiar, au contestat actele menţionate, solicitând să se stabilească o sumă a despăgubirilor dreaptă, justă, în raport cu efectele produse de expropriere, pe care înţeleg să o evalueze astfel: valoarea terenului expropriat în suprafaţă de 717 mp la suma de 3.000 euro/mp, pentru cei 717 mp total teren 2.151.000 euro echivalentul a 8.604.000 RON; valoarea împrejmuire-gard în suprafaţă de 135 ml - la suma de 1.000 euro/ml, pentru cei 135 ml construcţie (împrejmuire) - gard - total 135.000 euro echivalentul în RON 540.000 RON; construcţia în suprafaţă de 70 mp în sumă de 20.000 euro, echivalentul a 80.000 RON; amplasamentul de pomi fructiferi, livadă şi salcâmi în sumă de 15.000 euro - 60.000 RON; prejudiciul cauzat în sumă de 50.000 euro (200.000 RON).
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat, în esenţă, că despăgubirea oferită de expropriator nu reprezintă o dreaptă despăgubire, în sensul dispoziţiilor art. 44 alin. (3) din Constituţie, fiind derizorie, în condiţiile în care, în cauză, nu s-a efectuat o expertiză şi nu s-a comunicat modalitatea de calcul a despăgubirilor. Astfel, pentru toate persoanele expropriate conform Legii nr. 198/2004, din zonă, expropriatorul a stabilit aceeaşi sumă pentru despăgubiri, respectiv 300 euro/mp, fără a se ţine seama de locul unde se află amplasat imobilul supus exproprierii, precum şi de prejudiciul care se produce prin expropriere, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994.
S-a invocat practica judiciară a Curţii Europene a Drepturilor Omului, ca şi a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în privinţa păstrării unui echilibru just între exigenţele interesului general al comunităţii şi drepturile fundamentale ale individului, referitoare la reţinerea valorii despăgubirilor de la momentul exproprierii.
S-a mai arătat că, pentru terenul supus exproprierii, reclamanţii au obţinut o hotărâre judecătorească prin care s-a respins cererea de expropriere, hotărâre ce cade sub incidenţa autorităţii de lucru judecat.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 14, 15, 16, 17 şi 26 din Legea nr. 33/1994, art. 481 C. civ., art. 41 alin. (3) şi art. 44 alin. (3) din Constituţie, Legea nr. 7/1996, Legea nr. 198/2004, practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Învestit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Sentinţa nr. 1685 din 24 septembrie 2013, a respins ca neîntemeiată cererea, astfel cum a fost precizată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 35 bis/27.07.2010, emisă de Municipiul Bucureşti - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 977.137 RON, stabilită conform dispoziţiilor art. 4 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 198/2004, completată şi modificată, pe numele reclamanţilor A. şi B., precum şi pe numele celorlalte persoane îndreptăţite, respectiv C., D., E., F., G. şi H., pentru exproprierea imobilului situat în Bucureşti, str. x (fosta str. x bis), transferul dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat operând de drept la data consemnării despăgubirii, potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004.
Prin raportul de expertiză întocmit de comisia formată din experţii I., J. şi K. s-a stabilit că valoarea terenului în suprafaţă de 717 mp, la data adoptării Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 35 bis/27.07.2010, este de 621.688 RON (204 euro/mp), iar la data efectuării expertizei (06.08.2012) este de 586.041 RON (179 euro/mp), experţii considerând că nu s-a înregistrat un prejudiciu prin expropriere, deoarece reclamanţii au folosit în continuare terenul, acesta nefiind expropriat în fapt şi nu aveau posibilitatea de a înstrăina restul de teren, întrucât reclamanţii sunt persoane aparent îndreptăţite la despăgubire, aflându-se în litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului afectat de expropriere, pe rolul Tribunalului Bucureşti aflându-se Dosarul nr. x/2005, iar pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti Dosarul nr. x/2007.
În plus, potrivit Deciziei civile nr. 243A/30.03.2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în Dosarul nr. x/2008, s-a reţinut inexistenţa dreptului de proprietate exclusivă şi certă a pârâţilor (A. şi B.) asupra imobilului menţionat.
Experţii au mai menţionat că micşorarea terenului cu suprafaţa de 717 mp (o fâşie în lungul terenului propriu-zis) nu afectează valoarea de circulaţie/mp a terenului rămas în proprietatea reclamanţilor.
De asemenea, comisia de experţi a arătat că la faţa locului s-a constatat că garajul care se va demola într-o etapă viitoare este numai alipit casei de locuit, nefiind edificat o dată cu aceasta, iar în aceste condiţii, la momentul la care se va demola garajul, nu există posibilitatea de a fi afectată casa de locuit, în condiţiile în care lucrările se vor efectua în mod corespunzător.
Faţă de răspunsul la obiecţiunile formulate prin încheierea de şedinţă din data de 13.05.2013, tribunalul a constatat că experţii s-au conformat indicaţiilor instanţei formulate şi au avut în vedere atât tranzacţiile depuse la dosar de reclamanţi, cât şi alte tranzacţii la care comisia de experţi a avut acces, indicând, pentru fiecare moment (2008, 2010 şi 2012), tranzacţiile avute în vedere.
Prin urmare, Tribunalul a respins noile obiecţiuni formulate de reclamanţi la răspunsul experţilor, precum şi cererea reclamanţilor de refacere a expertizei, din moment ce experţii au stabilit valorile menţionate în funcţie de tranzacţiile efective care le-au fost puse la dispoziţie de părţi.
În ceea ce priveşte dispoziţiile legale aplicabile cauzei de faţă, tribunalul a constatat că la data de 23.12.2010, a intrat în vigoare Legea nr. 255/2010, prin care a fost abrogată Legea nr. 198/2004, ce reprezintă temeiul de drept al cererii deduse judecăţii, act normativ ce era în vigoare la data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 35 bis/27.07.2010, a cărei anulare parţială se solicită de către reclamanţi.
Cu referire la momentul care trebuie avut în vedere pentru nivelul preţurilor de tranzacţionare a imobilelor similare celor expropriate, Tribunalul a apreciat că acesta este reprezentat de data exproprierii şi nu de data efectuării raportului de expertiză dispus de instanţa de judecată.
În acest sens, tribunalul a considerat că trimiterea pe care o fac dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 la prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 se referă strict la modalitatea de soluţionare a cererii de chemare în judecată, respectiv la normele procedurale pentru soluţionarea cererilor în materia exproprierii, reglementând instanţa competentă, persoanele care se citează, participarea obligatorie a procurorului, modalitatea în care se ia act de învoiala părţilor, efectuarea expertizei, componenţa comisiei care întocmeşte raportul de expertiză, precum şi stabilirea de către tribunal a despăgubirii.
Privitor la acest ultim aspect, respectiv stabilirea cuantumului justei despăgubiri ce se cuvine proprietarului terenului expropriat, tribunalul a avut în vedere, în primul rând, dispoziţiile art. 44 alin. (3) din Constituţia României, potrivit cărora "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire." De asemenea, conform prevederilor art. 15 din Legea nr. 198/2004, cu modificările şi completările ulterioare "Transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plăţii despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condiţiile prezentei legi."
Aşadar, pentru respectarea principiului constituţional al justei şi prealabilei despăgubiri, în condiţiile în care transferul dreptului de proprietate a operat la data consemnării la L. a despăgubirilor, se impune stabilirea preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel la data la care s-a realizat transferul dreptului de proprietate din patrimoniul expropriatului în proprietatea publică a statului şi s-a consemnat despăgubirea la dispoziţia expropriatului.
A stabili despăgubirea în funcţie de data efectuării raportului de expertiză presupune, în cazul cererilor formulate de persoana expropriată în temeiul dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, stabilirea valorii de piaţă a imobilului la un moment ulterior celui la care a operat transferul dreptului de proprietate. Aceasta deoarece, dreptul de proprietate a intrat în patrimoniul statului la momentul consemnării despăgubirii [expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii neavând decât posibilitatea de a contesta suma stabilită, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004], în timp ce suma stabilită în funcţie de data efectuării raportului de expertiză nu ar reprezenta valoarea reală a imobilului la momentul transferului dreptului de proprietate, ci la o dată ulterioară, când se întocmeşte raportul de expertiză dispus de instanţa de judecată.
Or, raţiunea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 a fost aceea ca Tribunalul să stabilească despăgubirea odată cu pronunţarea asupra cererii de a se dispune exproprierea, în situaţia cererii formulate de expropriator conform art. 21 din Legea nr. 33/1994. În acest caz, prin hotărârea pronunţată de instanţa de judecată, se dispune atât trecerea imobilului din proprietatea expropriatului în proprietatea statului cât şi obligarea expropriatorului la plata către expropriat a despăgubirii, în dispozitiv menţionându-se că transferul dreptului de proprietate în patrimoniul expropriatorului are loc după îndeplinirea de către acesta a obligaţiilor impuse prin hotărâre, de a achita către expropriat suma stabilită cu titlu de despăgubire, în termenul fixat de instanţă.
Aşadar, în procedura reglementată de Legea nr. 33/1994 se dă eficienţă principiului constituţional al justei şi prealabilei despăgubiri, în sensul că, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 28, "transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite."
Tribunalul a considerat că stabilirea despăgubirii în funcţie de data efectuării raportului de expertiză, conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, presupune, în cazul cererilor formulate de persoana expropriată în temeiul dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, o încălcare a principiului justei şi prealabilei despăgubiri, întrucât întotdeauna se va stabili o despăgubire ce reprezintă valoarea imobilului la un moment ulterior datei la care dreptul de proprietate a ieşit din patrimoniul expropriatului, efectuarea raportului de expertiză având loc ca urmare a contestării de către expropriat a despăgubirii deja consemnate la dispoziţia sa.
Tribunalul a mai constatat că toţi cei 3 experţi, inclusiv expertul desemnat de către reclamanţi, au căzut de acord asupra valorii de piaţă a imobilelor expropriate de la reclamanţi, iar tranzacţiile atestate de contractele depuse la dosar nu sunt de natură să conducă instanţa la formarea credinţei ferme că preţul mediu de vânzare ar fi în mod semnificativ diferit de cel indicat de experţi. Pentru aceleaşi considerente ca şi cele expuse de comisia de experţi, prima instanţă a reţinut faptul că în mod corect au fost avute în vedere preţurile menţionate în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar.
În acest sens, s-a constatat că valorile menţionate de experţi pentru terenul în suprafaţă de 717 mp (204 euro/mp la nivelul anului 2010, respectiv 179 euro/mp la nivelul anului 2012) corespund criteriilor legale şi reflectă justa valoare de tranzacţionare a terenurilor, fiind inferioare valorii de aproximativ 340 euro/mp, prin raportare la care a fost stabilit cuantumul despăgubirilor, prin Hotărârea nr. 35 bis/2010, ce face obiectul contestaţiei de faţă.
Astfel, faţă de materialul probator administrat, tribunalul a considerat că valorile reţinute în rapoartele de expertiză (204 euro/mp, respectiv 179 euro/mp) reprezintă preţurile cu care se vindeau în mod obişnuit imobile de acelaşi fel cu cel expropriat în zona respectivă la nivelul anilor 2010, respectiv 2012.
Pe de altă parte, tribunalul a apreciat că nu se mai impune evaluarea amplasamentului de pomi fructiferi de pe terenul supus exproprierii, din moment ce reclamanţii folosesc în continuare terenul, beneficiind aşadar inclusiv de pomii fructiferi respectivi. Astfel, nu se poate calcula un prejudiciu eventual, viitor şi incert, reprezentat de valoarea culturii de pomi fructiferi la momentul la care terenul va fi efectiv expropriat şi nu se va mai afla în posesia reclamanţilor, neputându-se cunoaşte, în prezent, dacă pomii respectivi vor mai exista la acea dată şi care va fi valoarea acestora.
Având în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, tribunalul a reţinut că, prin exproprierea suprafeţei de 717 mp din terenul proprietatea reclamanţilor, acestora nu li s-a produs un prejudiciu, valoarea restului proprietăţii nefiind diminuată. În plus, reclamanţii nu au posibilitatea legală de a înstrăina terenul, pe rolul instanţelor de judecată aflându-se mai multe litigii care privesc însuşi dreptul de proprietate al acestora asupra terenului menţionat. Astfel cum s-a arătat şi în cuprinsul Hotărârii nr. 35 bis/2010, la momentul de faţă, reclamanţii nu sunt singurele persoane îndreptăţite la acordarea despăgubirii, hotărârea pronunţată în favoarea lor, care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului (Sentinţa civilă nr. 6716/21.09.1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti), nefiind definitivă, dosarul aflându-se în calea de atac a apelului. În plus, pe rolul instanţelor se află în curs de soluţionare litigiul având ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.08.2002, prin care A. şi B. s-au obligat să cumpere cotele de câte 1/6 ale promitenţilor - vânzători D. şi C.
Soluţia a fost menţinută de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 971/A din 2.11.2017, în esenţă cu aceeaşi motivare, a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanţi împotriva sentinţei.
În cauză, au declarat recurs în termen legal, reclamanţii A. şi B. care, invocând temeiurile prevăzute de art. 304 pct. 5, 7, 8 şi 9 din C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, critică decizia dată în apel, după cum urmează:
- în mod greşit instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra criticii vizând prejudiciul produs prin expropriere, la nivelul anului 2008, determinat de contravaloarea pomilor fructiferi şi a gardului;
- raportul de expertiză nu poate reprezenta o probă utilă, pertinentă şi concludentă soluţionării cauzei, în funcţie de criticile formulate prin cererea de apel, mai mult, acesta fiind unul nul, întrucât în anexa sa nu se regăseşte dovada convocării reclamanţilor.
- contractele la care s-au raportat experţii reprezintă acte încheiate în aceeaşi zi şi între aceleaşi părţi pentru o suprafaţă de teren dezmembrată în 3 loturi distincte, în legătură cu acestea chiar instanţa de apel reţinând că exprimă o singură tranzacţie.
Tot astfel, celelalte două contracte sunt îndepărtate faţă de momentul exproprierii, fiind din anul 2009.
Ca atare, conchid reclamanţii, expertiza efectuată la dispoziţia instanţei de apel este identică cu cea efectuată la instanţa de fond, ceea ce nu poate fi admis, în condiţiile în care, prin încheiere, instanţa de control judiciar a dispus refacerea expertizei, faţă de lipsa comparabilelor suficiente din prima expertiză evaluatorie efectuată în cauză.
Ca urmare, se arată, în calea de atac s-a realizat o expertiză ce nu poate folosi ca probă în cercetarea apelului, inclusiv răspunsul la obiecţiuni fiind unul pur formal.
- se impune, mai susţin reclamanţii, casarea cu trimitere pentru efectuarea unui raport de expertiză care, după convocarea părţilor conform legii, să evalueze terenul supus exproprierii precum şi prejudiciile produse prin expropriere, respectiv contravaloarea gardului, garajului şi pomilor fructiferi.
- în subsidiar, se solicită modificarea deciziei atacate şi pe fond, admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, pe considerentul că instanţele s-au raportat greşit la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, efectuând raportul de expertiză într-un mod "pur formal" strict pentru respectarea "scriptică" a cerinţelor legale, fără însă a urmări şi îndeplinirea acestora în substanţa lor, aplicând rigid şi formal textele de lege incidente în cauză, fără a ţine seama de finalitatea acestora şi de scopul urmărit de legiuitor prin edictarea acestor norme.
- s-a încălcat, concluzionează recurenţii şi principiul puterii/autorităţii de lucru judecat, întrucât nu s-a ţinut seama de existenţa dosarului civil nr. x/2008, fapt ce conduce la anularea formelor de expropriere.
Recursul se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.
Imobilul în litigiu (teren, în suprafaţă de 717 mp, construcţii, în suprafaţă de 70 mp şi 135 ml gard) a fost expropriat în scopul executării lucrării de utilitate publică "Supralărgire str. x - Bd. x de la Brad", prin hotărârea atacată (nr. 35 bis din 27 iulie 2010, emisă de Municipiul Bucureşti - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004) despăgubirea aferentă exproprierii fiind stabilit la suma de 977.137 RON care, s-a dispus a fi consemnată pe numele celor îndreptăţiţi, după completarea documentaţiei şi depunerea tuturor actelor care să ateste clarificarea situaţiei juridice a imobilului, transferul dreptului de proprietate asupra nemişcătorului urmând să opereze de drept, la data consemnării despăgubirii, în acord cu prevederile art. 15 din Legea nr. 198/2004.
Ulterior, urmare efectuării în primă instanţă a expertizei tehnice imobiliare de evaluare a imobilului, tribunalul a stabilit că valoarea de tranzacţionare reţinută de experţi, este chiar inferioară celei stabilite de expropriator, prin hotărârea atacată în prezenta cauză, menţinerea acestei hotărâri şi de către instanţa de control judiciar fiind criticată de reclamanţi în principal, sub aspectul încălcării dispoziţiilor art. 26 al Legii nr. 33/1994.
Potrivit alin. (1) al textului mai sus citat, în cazul exproprierii, despăgubirea se compune din valoarea reală, a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Corelativ, alin. (2) al textului dispunea că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză şi atunci când este cazul, de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Urmare declarării neconstituţionale a sintagmei "la data întocmirii raportului de expertiză" prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015 a Curţii Constituţionale a României, s-a stabilit că momentul relevant al evaluării imobilului este cel de la data efectuării exproprierii, în speţă 27.07.2010, data la care a fost emisă hotărârea atacată.
În consecinţă, în mod corect, nu a fost avută în vederea valoarea imobilului de la nivelul anului 2008, din moment ce transferul dreptului de proprietate a operat, la o dată ulterioară, respectiv cea a emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor care, a şi dispus consemnarea sumei de 977.137 RON, pe numele persoanelor îndreptăţite.
Nu în ultimul rând, este de menţionat că toate probele administrate în cauză confirmă reţinerea instanţelor, în sensul că terenul nu a fost expropriat în fapt, acesta fiind în continuare folosit de către reclamanţi, inclusiv amplasamentul de pomi fructiferi, cu privire la aceştia reţinându-se corect - în acest context - că nu se poate calcula un prejudiciu viitor (eventual şi incert) decât la momentul la care terenul va fi efectiv expropriat şi nu se va mai afla în posesia reclamanţilor, dată viitoare la care nu se poate cunoaşte dacă arborii vor mai exista şi care va fi valoarea acestora.
Corelativ, alin. (2) al textului dispunerea, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză şi, atunci când este cazul, de daunele aduse proprietarului
Cât priveşte evaluarea, Înalta Curte reaminteşte că indiferent de categoria de folosinţă a nemişcătorului - intravilan sau extravilan - aceasta trebuie să se raporteze la terenuri amplasate în aceeaşi zonă de utilităţi ca cel expropriat şi la preţul de tranzacţionare al imobilului, astfel cum acesta a fost consemnat în contracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică.
În legătură cu modalitatea de calcul a despăgubirilor, prin mai multe decizii de speţă - amintite, de altfel, în motivele de recurs - instanţa supremă a statuat că "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv, el neputând fi raportat la ofertele agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
S-a admis că, experţii pot apela "la alte elemente" decât preţul de vânzare, doar în ipoteza în care nu s-au identificat contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile situate în aceeaşi zonă, cu cel expropriat.
Se constată că prin ultima expertiză tehnică judiciară efectuată în apel, pe concluziile căreia instanţa de control judiciar şi-a fundamentat soluţia, evaluarea proprietăţii imobiliare supusă exproprierii, a fost făcută corect, în raport cu exigenţele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite) fiind avută în vedere şi evoluţia pieţei imobiliare, în stagnare sau chiar în scădere, faţă de perioada la care se raportează reclamanţii.
Înalta Curte, din examinarea actelor dosarului, observă că deşi nu au putut fi identificate alte comparabile la nivelul anilor 2009 şi 2010, situate cel mai aproape de momentul exproprierii, şi nici părţile nu au putut prezenta tranzacţii similare pentru imobile situate în aceeaşi zonă cu terenul expropriat, nu se poate susţine critica vizând caracterul "formal" al expertizei din apel care, prezintă argumente noi şi concluzionează asupra unui cuantum diferit al despăgubirilor, faţă de cel reţinut de expertiza efectuată în primă instanţă.
Este de reţinut şi răspunsul la obiecţiunile încuviinţate apelanţilor reclamanţi în care este prezentată metoda aplicată în vederea evaluării imobilului, respectiv metoda comparaţiei directe, cât şi corecţiile operate în vederea cuantificării diferenţelor dintre preţurile cerute/plătite per unitate de suprafaţă, cauzate de diferenţele dintre caracteristicile specifice ale terenurilor şi tranzacţiilor efectuate cu acestea.
În consecinţă, se apreciază că, valorificând concluziile experţilor, instanţa a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor "valoarea reală a imobilului" şi "imobile de acelaşi fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ţinând seama de toate asemănările şi diferenţele cuantificabile din punctul de vedere al tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară, reflectate în indicii de corecţie aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea preţului.
Cât priveşte evaluarea nemişcătorului, concluziile experţilor au fost clare în a stabili că valoarea estimată, prin comparaţie, se încadrează în limitele a 230 - 253 euro/mp în funcţie de corecţia netă cea mai mică, rezultând prima comparabilă. (T1).
Tot astfel, s-a reţinut corect că reclamanţii nu au administrat nicio probă care să ateste eventualitatea producerii unui prejudiciu, acesta neputând, de altfel, a fi calculat fără a se fi demonstrat un beneficiu actual, previzibil a se produce şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii obţinerii, în condiţii de rentabilitate, de foloase, legat de administrarea nemişcătorului, (a se vedea cauzele Buzescu contra României şi Isar contra României).
Se mai constată că experţii, în calcularea valorii de piaţă a imobilului, nu s-au abătut de la "Standardul Internaţional de evaluare IVS - Cadrul General", reglementare potrivit căreia, valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care, un activ, ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere (...)".
Or, aşa cum s-a arătat, expertiza pe concluziile căreia instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacţii imobiliare cu locuinţe situate în zone similare cu cea în care se găseşte imobilul evaluat şi a căror dată de înstrăinare este cât mai apropiată de data exproprierii imobilului în litigiu
Nu poate fi reţinută nici critica vizând efectuarea expertizei din apel, cu încălcarea prevederilor art. 208 din C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei.
Astfel, în cauză, s-a făcut dovada convocării părţilor prin recomandate PTTR cu confirmare de primire (a se vedea Anexa 1) în vederea efectuării expertizei, la data şi ora stabilită neprezentându-se însă la terenul în litigiu decât cei trei experţi desemnaţi.
Tot astfel, cu prilejul efectuării expertizei vizând marcarea terenului expropriat, prin delimitarea pe schiţa de plan şi stabilirea coordonatelor suprafeţei expropriate, părţile au fost de asemenea convocate prin scrisori recomandate cu confirmare de primire pentru datele de 11.06.2015, 27.08.2015 şi 8.12.2016, cu respectarea exigenţelor legii.
În consecinţă, în mod corect a apreciat curtea de apel că, faţă de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi concluziile expertizelor efectuate în cauză care, au indicat o valoare mai mică a despăgubirilor pentru suprafaţa terenului expropriat decât cea stabilită prin hotărârea de expropriere contestată, se impune menţinerea dispoziţiei primei instanţe de respingere a contestaţiei, fără a se reţine producerea vreunui prejudiciu, în dauna reclamanţilor.
Cât priveşte Decizia civilă nr. 243/A din 30 martie 2010 dată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în Dosar nr. x/2009, prin care s-a respins irevocabil cererea de expropriere pentru cauză de utilitate publică formulată de Municipiul Bucureşti prin Direcţia de Transporturi Drumuri şi Sistematizarea Circulaţiei, se constată că această hotărâre nu poate opera cu putere de lucru judecat în speţă, întrucât are un alt obiect şi o altă cauză, invocarea acesteia neputând profita reclamanţilor, în condiţiile în care, respingând acţiunea, instanţa a reţinut inexistenţa unui drept de proprietate certă şi exclusivă a celor în cauză asupra imobilului în legătură cu care s-a formulat cererea de expropriere.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva Deciziei nr. 971A din 02 noiembrie 2017 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 06 noiembrie 2018.
Procesat de GGC - GV