După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secţia civilă, la 26 iunie 2012, sub nr. x/2012, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, reprezentat prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Comuna Şcheia, prin primar, şi Comuna Şcheia, prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor Şcheia, următoarele:
1. verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 195 din 25 ianuarie 2012, emisă în Dosarul nr. x/2011 de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor a Comunei Şcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor şi să se dispună plata acestora prin raportare la preţul de piaţă al imobilului expropriat, respectiv 28 euro/mp, în sumă totală de 22.820 euro;
2. exproprierea suprafeţei afectate în fapt de expropriere şi a suprafeţei de aproximativ 1.000 mp, rămasă în urma exproprierii, care nu mai poate fi folosită conform destinaţiei sale, fiind un loc înfundat, fără cale de acces; obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeţe de teren, raportat la preţul de piaţă, de 28 euro/mp;
3. obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri, reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas neexpropriat;
4. acordarea cheltuielilor de judecată.
În motivare, a arătat că, prin Hotărârea nr. 195 din 25 ianuarie 2012 s-a dispus exproprierea suprafeţei de 815 mp, identică cu parcela nr. 34440, rezultată din dezmembrarea lotului nr. x din CF nr. x a Comunei Cadastrale Şcheia.
Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziţia nr. 286 din anexa la hotărâre) privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000 - Km 13+173". Prin Procesul-verbal nr. x din 25 ianuarie 2012 al Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor a Comunei Şcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât şi faptul că a solicitat plata sumei la 2.800 euro pe ar de teren expropriat, în sumă totală de 22.820 euro. Despăgubirea a fost stabilită la suma de 1.006 RON pentru suprafaţa de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile, iar nu preţul de piaţă al imobilului supus exproprierii.
Reclamantul a solicitat şi exproprierea suplimentară a suprafeţei de teren ocupate efectiv pentru viitoarea şosea de centură, care va fi deservită acesteia, precum şi a suprafeţei de aproximativ 1.000 mp, rămase de o parte a şoselei de centură, care nu are nicio cale de acces şi care nu mai poate fi folosită potrivit destinaţiei sale.
În situaţia în care instanţa de judecată va stabili că nu se impune exproprierea acestei suprafeţe, reclamantul a solicitat acordarea unei despăgubiri reprezentând diminuarea valorii terenului, atât pentru suprafaţa de 1000 mp, cât şi pentru cea rămasă, de 3.000 mp.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, Constituţiei României şi Convenţiei Europene a Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale.
La 4 septembrie 2012, pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
Prin cererea depusă la 4 octombrie 2013, reclamantul a precizat că suma solicitată cu titlu de diminuare a valorii terenului rămas în urma exproprierii este de 3.000 euro.
Prin Încheierea din 4 decembrie 2012, pronunţată în Dosarul nr. x/2012, Tribunalul Suceava, secţia civilă a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei Comuna Şcheia, prin primar, prin Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor, invocată din oficiu, şi a dispus scoaterea acesteia din cauză.
De asemenea, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Comuna Şcheia, prin primar, şi a dispus scoaterea acesteia din cauză.
La 10 februarie 2013, reclamantul A. a formulat precizări la acţiune prin care şi-a restrâns pretenţiile aferente primului capăt de cerere la suma de 20.375 euro (2.500 euro pe arul de teren expropriat).
Prin Sentinţa nr. 1873 din 25 octombrie 2013, Tribunalul Suceava, secţia civilă a admis în parte acţiunea, astfel cum a fost precizată, şi a dispus anularea în parte a Hotărârii nr. 195 din 25 ianuarie 2012, emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor Şcheia, obligând pârâtul să-i plătească reclamantului suma de 1.923 euro, echivalentă în RON, la cursul oficial al BNR din ziua plăţii efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând din suprafaţa de 815 mp teren arabil (nr. cadastral x), învecinat cu B. la nord, imobilul cu nr. cadastral x - proprietatea lui A. la Est, C. şi D. la Sud şi imobilul cu nr. cadastral x - proprietatea lui A. la Vest, imobil situat în extravilanul comunei Şcheia, jud. Suceava, astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză tehnică de la dosar; a respins celelalte capete de cerere, ca neîntemeiate; a dispus obligarea pârâtului să-i achite reclamantului suma de 103,22 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, admise în parte.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantul A. şi pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi. Cererile de apel au fost înregistrate pe rolul Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, 17 decembrie 2013, sub acelaşi număr de dosar.
Prin Decizia nr. 15 din 21 ianuarie 2014, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi. A admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat, în parte, Sentinţa nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Suceava, secţia civilă, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.371,586 euro, echivalentă în RON la cursul oficial al BNR din ziua plăţii efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 1.923 euro) şi suma de 534 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei care nu au fost contrare acestei decizii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA. Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la 7 aprilie 2014, sub acelaşi număr de dosar.
Prin Decizia nr. 2197 din 17 septembrie 2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel, cu recomandarea de a se completa raportul de expertiză sau de a se efectua o nouă expertiză prin care să se determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului, în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1194.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Suceava la 25 noiembrie 2014, sub nr. x/2012*.
Prin Decizia nr. 146 din 11 februarie 2016, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi. A admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat în parte Sentinţa nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Suceava, secţia civilă şi a dispus obligarea pârâtului să achite reclamantului suma de 11.371,586 euro, echivalentă în RON, la cursul oficial al BNR din ziua plăţii efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 1.923 euro), precum şi la suma de 534 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi Drumuri Naţionale din România SA. Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 24 martie 2016, sub nr. x/2012*.
Prin Decizia nr. 1020 din 12 mai 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., împotriva Deciziei nr. 146 din 11 februarie 2016, pronunţate de Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.
Pentru a dispune astfel, Înalta Curte a reţinut următoarele:
Faţă de dispoziţiile art. 44 din Constituţia României, a apreciat că valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, respectiv amplasament, destinaţie şi poziţionarea faţă de alte localităţi şi de căile de acces.
A constatat că instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece raportul de expertiză pe care şi-a fundamentat soluţia nu a fost întocmit cu respectarea condiţiei prevăzute de acest text de lege referitoare la stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială.
A reţinut că prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 527 din 15 iulie 2015, s-a statuat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză", cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituţionale. Astfel, a stabilit că, potrivit acestor din urmă dispoziţii legale, cele două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de instanţa de judecată, sunt preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă şi, eventual, din oferte de tranzacţionare, respectiv momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor, anume al exproprierii.
Conform interpretării Înaltei Curţi, sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" defineşte preţul de piaţă, respectiv preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste, în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Totodată, această sintagmă are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv de preţ de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, acesta neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
Faţă de această interpretare, Înalta Curte a reţinut că, în speţă, contrar dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi deciziei de casare pronunţate în primul ciclu procesual, instanţa de apel a interpretat sintagma "preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele", în sensul că aceasta vizează cel mai bun preţ pe care vânzătorul şi cumpărătorul încearcă să îl obţină, iar preţurile din contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme, întrucât în cuprinsul acestor norme nu se regăseşte vreun criteriu suplimentar care să justifice ignorarea preţurilor efectiv tranzacţionate şi achitate.
De asemenea, a constatat că această interpretare este greşită, întrucât, prin sintagma "preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele", legiuitorul a avut în vedere preţurile de tranzacţionare efectivă, iar nu preţurile care ar satisface, în cea mai bună măsură, interesele potenţialilor vânzători sau ale potenţialilor cumpărători, aşa cum a reţinut instanţa de apel.
A reţinut că, de altfel, aceasta a fost şi îndrumarea dată prin decizia de casare pronunţată în primul ciclu procesual, prin care s-a dispus că, pentru a determina situaţia tranzacţiilor imobiliare la momentul de referinţă, instanţa trebuie să manifeste rol activ, prin efectuarea unor adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, iar, pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice, la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, în condiţiile unei pieţe inactive, se vor avea în vedere, ca şi criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experţi.
Înalta Curte a apreciat că, potrivit dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., instanţa de apel avea obligaţia de a solicita experţilor să facă verificări cu privire la preţurile terenurilor ce rezultau din tranzacţiile încheiate în zonă, la agenţii imobiliare, notari, publicaţii de specialitate din zonă, urmând ca, pe baza informaţiilor primite, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
A constatat că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situaţia de fapt a cauzei pendinte, instanţa de apel nesocotind dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi pe cele ale deciziei de casare, pronunţate în primul ciclu procesual.
Reţinând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată, şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor legale menţionate, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea aceloraşi prevederi legale, prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se afla bunul în litigiu la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale.
La 23 iunie 2016, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Suceava, secţia 23 iunie 2016, sub nr. x/2016.
Prin Decizia nr. 1005 din 25 octombrie 2018, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA împotriva Sentinţei nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunţate de Tribunalul Suceava, secţia civilă în Dosarul nr. x 86 2012, ca nefondat. A admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva aceleiaşi sentinţe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a dispus obligarea pârâtului să îi plătească reclamantului suma de 8.768 euro, echivalentă în RON la cursul oficial al BNR din ziua plăţii efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de suma 1.923 euro), respectiv la suma de 1.539 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei care nu au fost contrare acestei decizii.
Pentru a dispune astfel, Curtea a reţinut următoarele:
În considerarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ. instanţa de trimitere nu este îndreptăţită să reexamineze o problemă de drept definitiv soluţionată prin decizia instanţei de recurs. În caz de casare cu trimitere, instanţa care urmează să rejudece trebuie să procedeze numai în sensul şi în limitele stabilite prin hotărârea instanţei superioare, pentru rest cauza intrând în puterea lucrului judecat.
Referitor la raportul dintre Legea nr. 33/1994 (cu caracter general, ce constituie dreptul comun în materia exproprierii) şi Legea nr. 255/2010 (cu caracter special, în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea reclamantului), a constatat că Înalta Curte a reţinut că instanţele de fond au dat o corectă dezlegare acestuia, în sensul că norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este aplicabilă, atât în ceea ce priveşte momentul verificării cuantumului despăgubirilor, cât şi criteriile aplicabile pentru determinarea lor - preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială.
Dat fiind că statuările referitoare la raportul dintre legea generală şi cea specială au intrat în puterea lucrului judecat şi, faţă de limitele deciziei de casare pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţa de apel a reţinut că nu poate reanaliza acest aspect.
Curtea a reţinut, însă, că prin decizia de casare s-a ordonat efectuarea, de către instanţa de apel, a unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea aceloraşi prevederi legale, prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale.
Procedând la rejudecarea cererii de apel, cu respectarea îndrumărilor obligatorii din considerentele deciziei de casare, conform prevederilor art. 315 C. proc. civ. şi cu observarea tuturor chestiunilor dezlegate în recurs, care au intrat în puterea lucrului judecat, instanţa de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, cu următoarele obiective: stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru imobilul expropriat, 815 mp, identică cu parcela x, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 32728 din CF nr. x a unităţii administrativ teritoriale Şcheia, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ţinând seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Şcheia, la data exproprierii, 14 septembrie 2011, rezultate din tranzacţii autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011, aflate la dosar şi înaintate în copie experţilor.
Examinând raportul de expertiză întocmit în cauză, Curtea a constatat că experţii nu au răspuns obiectivului fixat de instanţă, ci au făcut o analiză a tranzacţiilor autentice, prin raportare la terenul expropriat, concluzionând că niciuna dintre acestea nu are potenţial de comparabilă adecvată pentru terenul expropriat, care este situat în extravilanul comunei Şcheia, în locul "Dealul Vechi".
A reţinut că experţii au considerat că aproape toate contractele de vânzare-cumpărare comunicate şi centralizate în tabel au preţuri identice cu "preţul minim informativ pentru stabilirea pragului minim de preţ la transferul drepturilor de proprietate" din Calculatorul Notarial - Judeţul Suceava 2011, aspect ce denotă un comportament atipic al participanţilor pe o piaţă liberă în care vânzătorul este motivat să vândă în condiţiile pieţii, la cel mai bun preţ accesibil. În aceste condiţii, experţii au conchis că nu poate fi estimată o valoare de piaţă pertinentă a imobilului doar pe baza contractelor analizate.
Faţă de concluziile acestui raport, instanţa a revenit cu o cerere către experţi prin care le-a solicitat să aibă în vedere obiectivul fixat de instanţă, respectiv să se raporteze la preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, situate pe raza comunei Şcheia, nu neapărat la cele situate în aproprierea sau proximitatea terenului expropriat. Totodată, le-a solicitat să evalueze şi despăgubirile cuvenite pentru amenajarea unui drum de acces, pe o suprafaţă de 53,06 mp, care să deservească suprafaţa de teren rămasă neexpropriată.
Comisia de experţi a răspuns solicitărilor instanţei printr-un supliment la raportul de expertiză, în care au arătat că preţul terenului expropriat, rezultat din aplicarea preţului minim notarial este de 244 euro, iar preţul pentru suprafaţa necesară amenajării drumului de acces este de 16 euro. Constatând că aceste valori nu reprezintă valoarea de piaţă şi nu sunt conforme cu Standardele de Evaluare ANEVAR, au inclus în analiză oferte de terenuri pentru vânzare, rezultând pentru suprafaţa expropriată o valoare de piaţă de 10.921 euro, iar pentru suprafaţa necesară amenajării drumului de acces o valoare de 700 euro.
Constatând că la stabilirea valorii terenului expropriat nu au fost avute în vedere, conform celor dispuse de instanţa de casare, contractele autentice de vânzare-cumpărare, Curtea a solicitat experţilor refacerea calculelor, cu raportare strict la tranzacţiile autentice aflate la dosar.
Comisia de experţi a întocmit al doilea supliment la raportul de expertiză, în care a analizat ponderea preţurilor consemnate în contractele de vânzare-cumpărare autentice comunicate şi a arătat că preţul de 0,3 euro/mp are cea mai mare pondere, regăsindu-se în 14 din cele 18, acesta fiind preţul minim notarial.
Experţii au arătat că valoarea rezultată pentru terenul expropriat, calculată în raport de preţul minim notarial, este de 244 euro, iar valoarea pentru suprafaţa necesară amenajării drumului de acces este de 16 euro, şi că o comparaţie reală, transparentă şi adecvată nu este posibilă doar pe baza tranzacţiilor autentice aflate la dosar.
Având în vedere că la efectuarea raportului de expertiză şi a suplimentelor arătate anterior au fost înlăturate unele contracte autentice de vânzare-cumpărare privind terenuri aflate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială şi de aceeaşi categorie, s-a revenit cu adresă la experţi cu solicitarea de a proceda la completarea raportului de expertiză, în sensul stabilirii preţului imobilului expropriat, prin raportare la cinci contracte de vânzare-cumpărare identificate de instanţa de apel, respectiv Contractele nr. x din 14 iulie 2011, nr. 2733 din 1 septembrie 2011 şi nr. 2732 din 1 septembrie 2011, autentificate de Biroul Notarului Public E., nr. 1316 din 1 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public de Biroul Notarului Public F. şi nr. 2473 din 5 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public G..
Urmare acestei ultime adrese, a fost depus la dosar un nou supliment la raportul de expertiză, prin care experţii au stabilit un preţ unitar recomandat pentru terenul expropriat, în sumă de 6.332 euro (27.158 RON), iar pentru drumul de acces de 412 euro (1.768 RON). Experţii au analizat cele cinci contracte de vânzare-cumpărare şi au selectat Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., reţinând că terenul în discuţie şi cel din acest contract au în comun trei informaţii din menţiunile de identificare terenuri conform UNNPR.
Cu privire la acest supliment, instanţa a încuviinţat obiecţiunile pârâtului, solicitând comisiei de experţi să releve caracteristicile care diferenţiază cele două terenuri (terenul expropriat şi cel afectat drumului de acces) de cel care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare la preţul de 7,77 euro/mp şi să aplice coeficienţii de corecţie corespunzători, în situaţia în care există deosebire care să impună aplicarea acestora.
Comisia de experţi a aplicat un sistem de bonificaţii (bonus/malus) care relevau caracteristicile ce diferenţiază terenul expropriat de terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.. Astfel, au stabilit, ca prim reper de bonificaţie, restricţia legală de utilizare efectivă faţă de calea ferată, conchizând că terenul expropriat este superior, acordându-se un bonus, în condiţiile în care terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zona de siguranţă de 20 m şi în zona de protecţie de 100 m din axa căii ferate unde puteau fi executate doar lucrările reglementate de Ministerul Transporturilor. Reţinând că terenul expropriat este situat la distanţa de 363,73 m de calea ferată, au stabilit că acesta nu intră sub incidenţa reglementărilor O.U.G. nr. 12/1998, cap. IV, art. 29 "Siguranţa şi protecţia infrastructurii feroviare". Cu privire la al doilea reper de bonificaţie "restricţii legate de utilizarea efectivă faţă de DN 17" au arătat că terenul expropriat se află la o distanţă de 210 m, iar comparabila la 700 m, concluzia fiind că terenul expropriat nu intră sub incidenţa reglementărilor O.G. nr. 34/1997 privind regimul drumurilor, cap. II, art. 16 - 17 + anexa 1.
Reţinând că terenul comparabil prezintă asemănări şi deosebiri care impun aplicarea de bonificaţii, comisia de experţi a conchis că preţul terenului expropriat este de 10,10 euro pe mp, respectiv 8.232 euro, pentru terenul de 815 mp expropriat şi 536 euro, preţul terenului pentru drum.
Având în vedere că la calculul bonusului comisia de experţi s-a raportat la al doilea reper de bonificaţie, deşi din supliment rezulta că se impune acordarea unui bonus doar cu privire la primul reper, cel vizând distanţa faţă de calea ferată, instanţa de apel a cerut comisiei de experţi să detalieze al doilea argument de acordare a bonificaţiei, respectiv distanţa faţă de drumul naţional, deoarece, atât terenul expropriat, cât şi comparabila se situează în afara zonei de protecţie şi de siguranţă. În explicaţiile privind acordarea bonusului pentru terenul expropriat, comisia de experţi a arătat că terenul expropriat, fiind situat între calea ferată şi DN 17, la distanţa de 363,73 m de calea ferată şi la distanţa de 210 m de DN 17, acesta nu este afectat de restricţii legale de utilizare, generate de zona de protecţie a căii ferate, respectiv a drumului naţional DN 17.
S-a arătat, în privinţa calculului de estimare a bonusului, că acesta s-a efectuat direct proporţional cu acelaşi reper fizic, DN 17, deoarece distanţele faţă de reperul considerat au în vedere atât existenţa restricţiilor de utilizare cauzate de calea ferată pentru terenul comparabil, cât şi anularea restricţiilor de utilizare cauzate de calea ferată pentru terenul în discuţie şi cum terenul expropriat este mai aproape de drumul naţional DN 17 şi mai departe de calea ferată beneficiază de bonus de 30%.
Reclamantul a formulat obiecţiuni, arătând că se impune efectuarea unui nou raport de expertiză în care experţii să folosească alte metode de evaluare (comparaţia directă, alocarea, extracţia de pe piaţă etc.), recunoscute de Ghidul metodologic de evaluare GME, în vigoare de la 1 ianuarie 2012, motivat de faptul că în cuprinsul lucrărilor aceştia au arătat că o evaluare reală, în raport de tranzacţiile deja efectuate, nu este posibilă.
În ceea ce priveşte valoarea stabilită faţă de Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., a apreciat că este arbitrară, fiind reţinută chiar valoarea menţionată în acest contract, fără aplicarea indicilor de corecţie între terenul în discuţie şi cel din contract, în funcţie de caracteristicile suprafeţelor.
Curtea nu a reţinut aceste obiecţiuni, deoarece contractul mai sus menţionat a fost valorificat de experţi ca element comparabil, iar pentru selecţia acestuia s-au avut în vedere diferite elemente de comparaţie, cum ar fi categoria de folosinţă, de utilizare şi de amplasare (teren arabil, situat în extravilan şi în aproprierea terenului expropriat), acestea fiind comune atât suprafeţei în discuţie, cât şi celei comparabile. Astfel, valoarea terenului a fost stabilită prin raportare la singura tranzacţie realizată, având ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, la care au fost avute în vedere plusurile şi minusurile, în funcţie de particularităţile terenurilor, concluzia experţilor fiind că terenul expropriat are o valoare mai mare pe metru pătrat decât comparabila. Experţii au aplicat bonificaţii, apreciind că terenul comparabil prezintă asemănări şi deosebiri, folosind elemente de comparaţie, anume, "restricţii legale de utilizare". Curtea a constatat că, dintre elementele de comparaţie indicate de reclamant în obiecţiuni, au fost avute în vedere de experţi cele referitoare la localizare, calitate teren, utilizare.
Faţă de obiecţiunile pârâtului, referitoare la faptul că experţii au selectat artificial criteriile de comparaţie şi că nu au indicat date concrete din care să rezulte că terenul din contract s-ar afla în zona de siguranţă şi protecţie a căii ferate, Curtea a reţinut că metoda de lucru a experţilor, constând în aplicarea bonificaţiilor, este justificată de existenţa unui singur contract, care a fost selectat ca element de comparaţie, acest sistem de bonificaţii relevând caracteristicile care diferenţiază terenul expropriat de terenul care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.
În suplimentul la raportul de expertiză s-a conchis că terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zona de siguranţă de 20 m şi în zona de protecţie de 100 m din axa căii ferate, unde nu pot fi executate alte lucrări faţă de cele reglementate de Ministerul Transporturilor, în răspunsul la obiecţiuni precizându-se că terenul a fost identificat pe harta cadastrală, fiind poziţionat chiar lângă calea ferată, anexându-se, în acest sens, harta corespunzătoare poziţionării cadastrale a terenurilor. Concluzia a fost în sensul că terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zonele de siguranţă şi de protecţie, care au restricţii de construire, că revenirea la comisia de experţi în sensul solicitat de pârât nu se impunea, condiţii în care concluzia că terenul expropriat beneficiază de un bonus pentru acest element de comparaţie "restricţii legale de utilizare" este întemeiată.
Reţinând că membrii comisiei de experţi, în unanimitate au stabilit o valoare de 10,10 euro/mp pentru terenul expropriat, respectiv 8.232 euro pentru întreaga suprafaţă de 815 mp, valoarea fiind mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită la fond (1.923 euro), Curtea a reţinut că se impune admiterea apelului declarat de reclamant şi schimbarea cuantumului despăgubirilor acordate.
Totodată, instanţa de apel a considerat că este întemeiat şi motivul de apel invocat de reclamant privind acordarea daunelor pentru suprafaţa de 53,06 mp, necesară pentru crearea unui drum de acces pentru utilizarea lotului 3.
Astfel, a reţinut că, potrivit raportului de expertiză întocmit în primă instanţă, suprafaţa de 1.403 mp teren (lotul 3) a rămas fără cale de acces şi poate fi folosită în continuare conform destinaţiei actuale, de teren arabil, cu condiţia asigurării unui nou drum de acces. În acelaşi raport, membrii comisiei de experţi au stabilit că, pentru execuţia drumului de acces, este necesară o suprafaţă de 53,06 mp teren.
A stabilit că, raportat la prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în cuantumul despăgubirii ce se cuvine expropriatului intră, pe lângă valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului, conform principiului reparării integrale a pagubei produse unei persoane.
În condiţiile în care suprafaţa de 1.403 mp teren a rămas în proprietatea reclamantului-apelant, iar aceasta poate fi folosită conform destinaţiei prin amenajarea unui drum de acces, pentru care este necesară utilizarea unei suprafeţe de 53,06 mp teren din totalul de 1403 mp teren, Curtea a conchis că paguba produsă reclamantului, raportată la această suprafaţă de teren, este materializată în contravaloarea suprafeţei de 53,06 mp teren, care şi-a schimbat destinaţia în drum de exploatare.
Astfel, a apreciat că se impune includerea în valoarea despăgubirii a sumei de 536 euro, cu care s-a diminuat valoarea terenului de 1403 mp, urmare necesităţii execuţiei drumului de acces pe o suprafaţă de 53,06 mp teren, această diminuare reprezentând o pagubă certă pe care expropriatorul a creat-o reclamantului, astfel că pentru repararea efectivă a acesteia se impune a se plăti şi suma cu care s-a diminuat valoarea terenul în suprafaţă de 1.403 mp.
În ceea ce priveşte cuantumul sumei acordate reclamantului-apelant cu acest titlu, instanţa de apel a arătat că aceleaşi argumente privind stabilirea valorii terenului expropriat sunt valabile şi pentru stabilirea valorii suprafeţei de 53,06 mp.
Referitor la motivele de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanţa de fond, Curtea a reţinut că, în speţă, nu este aplicabil art. 276 C. proc. civ., astfel cum a susţinut pârâtul, întrucât, conform acestui text de lege, când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, instanţa apreciază în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere expresia folosită de legiuitor în această normă legală, problema compensării cheltuielilor de judecată se pune numai atunci când părţile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconvenţională ori au fost făcute cereri de intervenţie, iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în parte.
Având în vedere că, în cauză, nu s-a formulat cerere reconvenţională, Curtea a reţinut că, în mod corect prima instanţă nu a aplicat dispoziţiile art. 276 C. proc. civ., ci pe cele ale art. 274 din acest act normativ.
Constatând că prin acţiunea introductivă de primă instanţă s-a formulat contestaţie la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, care a fost admisă de instanţa de fond, a apreciat că cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate, iar nu în funcţie de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. A arătat că art. 23 alin. (2) şi art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, prevăd că valoarea despăgubirilor se stabileşte de instanţă, care numeşte în acest scop o comisie de experţi şi, prin urmare, nu are relevanţă evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.
A explicat că acest raţionament se impune, întrucât pretenţia concretă dedusă judecăţii vizează contestaţia împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestaţie care a fost admisă.
Mai mult, a arătat că spezele aferente întocmirii raportului de expertiză nu sunt condiţionate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare şi analiză desfăşurată de experţi raportându-se la alte criterii, cum ar fi numărul suprafeţelor de teren, amplasamentul, obiectivele fixate etc.
De asemenea, a menţionat că activitatea desfăşurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiţionată în vreun fel de această valoare.
Având în vedere principiul neagravării situaţiei în propria cale de atac, instanţa de apel a arătat că sumele cu titlu de cheltuieli de judecată, ce vor fi acordate reclamantului, vor fi compuse din suma de 534 RON, reţinută prin decizia nr. 15 din 22 ianuarie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Suceava, care a fost atacată cu recurs doar de pârât, şi din sumele care au fost avansate de reclamant pentru experţi, cu ocazia rejudecării apelului, în total 1.539 (în loc de 103,22 RON).
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul A. şi pârâta Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A.. Cererile de recurs au fost înregistrate pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la 11 ianuarie 2019, sub nr. x/2016.
Prin motivele de recurs subsumate dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamantul A. a susţinut că instanţa de apel a interpretat greşit îndrumările obligatorii date prin considerentele Deciziei de casare nr. 1012 din 12 mai 2016, pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, precum şi prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
A arătat că prin suplimentul 4 la raportul de expertiză, efectuat pentru termenul de judecată din 11 ianuarie 2018, valorificat de instanţa de apel în decizia recurată, comisia de experţi a stabilit preţul unitar recomandat pentru terenul expropriat, care nu reprezintă valoarea de piaţă şi nu este în conformitate cu prevederile standardelor de evaluare ANEVAR.
În situaţia în care prin acest supliment la raport experţii au identificat un singur Contract de vânzare-cumpărare, respectiv cel autentificat sub nr. x din 14 iulie 2011, care ar putea fi folosit ca şi comparabilă, nu s-a putut stabili valoarea de piaţă a imobilului expropriat printr-o metodă recunoscută de Standardele Internaţionale de Evaluare ANEVAR, fiind necesar, în realitate, un număr de cel puţin trei comparabile.
Or, în situaţia în care nu există tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile, recurentul-reclamant a susţinut că puteau fi valorificate preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau cele oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecţiilor comparabile, astfel cum s-a reţinut prin decizia de casare nr. 1020 din 12 mai 2016, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în care s-a menţionat această posibilitate.
Recurentul-reclamant a arătat că numai prin suplimentul la raportul de expertiză din 12 ianuarie 2017 s-a stabilit valoarea de piaţă a imobilului expropriat conform Standardelor Internaţionale de Evaluare ANEVAR, la data transferului dreptului de proprietate, 14 septembrie 2011, în conformitate cu art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, precum şi a prejudiciului suplimentar de 700 euro, contravaloarea terenului necesar asigurării drumului de acces.
A arătat că prin acest supliment au fost folosite, drept comparabile, imobilul tranzacţionat în Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E., terenul cuprins în oferta de pe piaţa imobiliară din ziarul Obiectiv, din 8 septembrie 2011, terenul din oferta imobiliară din ziarul Monitorul de Suceava, din 12 august 2011 şi imobilul ofertat prin publicitatea imobiliară din ziarul Monitorul de Suceava, de la aceeaşi dată.
Fiind nevoiţi să valorifice un singur teren, cuprins într-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în perioada de referinţă, experţii au folosit trei oferte de pe piaţa imobiliară, care răspundeau criteriilor de comparaţie, care să le permită să aplice Standardele Internaţionale de Evaluare ANEVAR în procesul de stabilire a valorii de piaţă a terenului expropriat.
Astfel, experţii au stabilit valoarea unitară a terenului expropriat în suprafaţă de 815 mp, conform standardelor de evaluare mai sus menţionate, la data transferului dreptului de proprietate, 14 septembrie 2011, la suma de 10.921 euro, iar valoarea suprafeţei de teren necesară drumului de acces, la suma de 700 euro, rezultând un total al despăgubirilor de 11.621 euro, valoare pe care recurentul-reclamant solicită a fi stabilită de instanţa de recurs, urmând ca intimatul-pârât să fie obligat la plata acesteia.
De asemenea, a solicitat să se aibă în vedere şi despăgubirile acordate în cauze similare, în care au fost valorificate, ca şi comparabile, cererile şi ofertele de pe piaţa imobiliară în perioada 2011 - 2017, iar nu preţurile din tranzacţiile efective încheiate la notar.
Recurentul-reclamant a criticat decizia instanţei de apel şi din perspectiva obligării recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată din ultimul apel, în cuantum de 1.539 RON, apreciind că se impune acordarea spezelor din toate ciclurile procesuale, având în vedere poziţia procesuală a acesteia, care a condus la suportarea exclusivă a cheltuielilor.
Cât priveşte recursul declarat de recurentul-pârât Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Înalta Curte constată că, prin criticile subsumate dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că soluţia instanţei de apel de validare a suplimentului la raportul de expertiză, prin care valoarea despăgubirilor a fost stabilită prin luarea în consideraţie a unei singure comparabile, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E., pe considerentul că aceasta este compusă din teren arabil extravilan, aflat la cea mai mică distanţă de terenul expropriat, a fost adoptată cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
A menţionat că excluderea din analiză, de către experţi, a unor imobile de acelaşi fel cu terenul expropriat doar pe considerentul că acestea sunt situate la o distanţă mai mare faţă de cel în discuţie, s-a realizat de instanţa de apel cu aplicarea greşită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care se referă la imobile de acelaşi fel, situate în unitatea administrativ teritorială.
În procesul de selectare a singurei comparabile la care s-au raportat experţii la evaluarea despăgubirilor, s-a ignorat sintagma "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" din cuprinsul normei legale mai sus menţionate, întrucât, din totalul tranzacţiilor selectate de instanţă ca fiind relevante, doar Contractul nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E. stipulează un preţ de 7,77/mp euro, o altă tranzacţie prevede un preţ de 2,49 euro/mp (Contractul nr. x/2011), iar toate celelalte tranzacţii stipulează preţuri situate în jurul valorii de 0,30 euro/mp.
Faptul că majoritatea tranzacţiilor consfinţite prin contracte de vânzare-cumpărare evidenţiază un preţ apropriat de cel estimat prin expertiza notarială demonstrează realitatea şi exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întocmit în baza unei analize globale a valorilor de piaţă de la data efectuării, nefiind de natură să ateste că preţurile prevăzute în contracte de vânzare-cumpărare nu ar fi realiste, cu atât mai mult cu cât există preţuri mai mari sau mai mici, care reflectă unicitatea fiecărui imobil.
Astfel, a susţinut că în mod nelegal experţii au reţinut că există o singură comparabilă relevantă şi au înlăturat din analiza lor toate celelalte tranzacţii, deşi acestea aveau ca obiect imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, fapt ce a denaturat procesul de evaluare şi a condus la stabilirea unei valori care nu se regăseşte decât într-un singur contract încheiat în perioada de referinţă şi care nu poate fi considerat că reprezintă "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială".
Având în vedere că din analiza statistică efectuată prin noul raport de expertiză rezultă că, în cadrul tranzacţiilor efective, ce satisfac criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ponderea o au contractele prin care imobile de acelaşi fel din extravilanul com. Şcheia au fost tranzacţionate la o valoare de 0,30 euro/mp şi, cum această valoare, care se circumscrie sintagmei "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele" este identică cu cea stabilită de expropriator în cadrul procedurii administrative, nu se justifică validarea suplimentului la raportul de expertiză şi acordarea unor despăgubiri mai mari faţă de cele deja oferite.
Recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerente:
I. Referitor la recursul declarat de recurentul-reclamant A., se constată următoarele:
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 527 din 15 iulie 2015, Curtea Constituţională a constatat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru utilitate publică, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză", cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sunt neconstituţionale.
În aceste condiţii, instanţa de contencios constituţional a statuat că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât şi prin jurisprudenţa Curţii Constituţionale.
Aşadar, stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă şi indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este determinant în raportul juridic ce se naşte între expropriat şi expropriator, iar nu de vreun alt moment stabilit aleatoriu.
În ceea ce priveşte îndrumările date de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă prin decizia de casare nr. 1020 din 12 mai 2016, se constată că acestea au fost în sensul ca instanţa de apel, în rejudecare, să dispună refacerea probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor legale, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea aceloraşi prevederi legale, prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se afla bunul în litigiu la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale.
Procedând în sensul acestor îndrumări, obligatorii conform dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ. şi respectând prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum şi Decizia Curţii Constituţionale nr. 380/2015, instanţa de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor aferente terenului expropriat, ţinându-se seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Şcheia, la data exproprierii, 14 septembrie 2011, rezultate din tranzacţii autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011, comunicate de Oficiul de Publicitate Imobiliară Suceava, Primăria Comunei Şcheia şi Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, din cadrul Primăriei Şcheia, obţinute prin diligenţa instanţei, în baza rolului activ şi înaintate, în copie, experţilor.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit la 12 ianuarie 2017, experţii, analizând tranzacţiile autentice comunicate de instanţă, au arătat că nu se poate estima o valoare de piaţă pertinentă doar pe baza acestora, întrucât, indiferent de localizare, data tranzacţiei, suprafaţă, servituţi etc. au aceeaşi valoare unitară egală cu "preţul minim informativ pentru stabilirea pragului minim de preţ la transferul drepturilor de proprietate" din Calculatorul Notarial - Judeţul Suceava 2011, acesta fiind un comportament atipic al participanţilor pe o piaţă liberă în care vânzătorul este motivat să vândă în condiţiile pieţii, la cel mai bun preţ accesibil pe piaţa liberă.
Totodată, au menţionat că, din punctul de vedere al criteriilor de comparaţie cu terenul expropriat, din contractele comunicate pentru analiză, au identificat un singur contract cu terenuri cu potenţial de comparabilă adecvată, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.
Faţă de aceste concluzii, prin Încheierea din 23 februarie 2017, pronunţată în Dosarul nr. x/2016, instanţa de apel, încuviinţând în parte obiecţiunile formulate de părţi, în sensul că experţii nu au răspuns obiectivului fixat de instanţă, a revenit cu adresă la experţi în vederea efectuării un supliment la raportul de expertiză pentru a stabili valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru imobilul expropriat, în suprafaţă de 815 mp, ţinând seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, situate pe raza comunei Şcheia, la data exproprierii. A pus în vedere experţilor, ca în vederea respectării îndrumărilor deciziei de casare şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să se raporteze la imobilele de acelaşi fel, situate pe raza comunei Şcheia şi nu neapărat la terenurile situate în aproprierea sau proximitatea terenului expropriat, iar preţurile să rezulte din contracte de vânzare-cumpărare. Totodată le-a cerut să evalueze şi despăgubirile cuvenite pentru amenajarea unui drum de acces pe o suprafaţă de 53,06 mp, care să deservească suprafaţa de teren rămasă neexpropriată.
Din dispoziţia Curţii, în cauză, a fost întocmit un supliment la raportul de expertiză din 12 ianuarie 2017, prin care experţii au arătat că din 23 de parcele care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare ataşate, 19 au preţul de aproximativ de 0,30 euro/mp şi doar trei parcele au preţuri mai mari, una de 7,77 euro/mp, iar două de 2,5 euro/mp, analiză care confirmă faptul că toate contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu preţurile recomandate în "Calculatorul notarial", lucrare întocmită de un expert evaluator pentru uzul notarilor publici, în scopul stabilirii pragului minim de preţ la transferul drepturilor reale imobiliare.
În ceea ce priveşte valoarea rezultată pentru terenul expropriat, calculată în raport de preţul minim notarial, au menţionat că acesta este de 244 euro, valoarea pentru suprafaţa necesară amenajării drumului de acces fiind de 16 euro, o comparaţie reală, transparentă şi adecvată nefiind posibilă doar pe baza tranzacţiilor autentice aflate la dosarul cauzei.
Urmare acestor concluzii, prin încheierea din 27 aprilie 2017, pronunţată în Dosarul nr. x/2016, Curtea a încuviinţat obiecţiunile formulate de pârât şi a revenit cu adresă către experţi, în sensul de a se raporta la preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel pe raza unităţii administrativ-teritoriale, preţuri rezultând din contracte autentice de vânzare-cumpărare, precum şi să răspundă la cel de-al doilea obiectiv, anume să evalueze despăgubirile cuvenite pentru amenajarea unui drum de acces pe o suprafaţă de 53,06 mp, care să deservească suprafaţa de teren rămasă neexpropriată.
Constatând că experţii nu s-au conformat acestor obiective, prin încheierea din 7 decembrie 2017, pronunţată în dosarul nr. x/2016, Curtea, având în vedere îndrumările deciziei de casare, a revenit cu adresă la experţi, prin care le-a solicitat să completeze raportul de expertiză, în sensul de a stabili preţul imobilului expropriat, prin raportare la Contractele de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, nr. 2733 din 1 septembrie 2011 şi nr. 2732 din 1 septembrie 2011, autentificate de Biroul Notarului Public E., nr. 1316 din 1 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public F. şi nr. 2473 din 5 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public G..
Astfel, la 10 ianuarie 2018, la dosar a fost depus un nou supliment la raportul de expertiză prin care comisia de experţi a stabilit un preţ unitar recomandat pentru terenul expropriat de 6.332 euro (27.158 RON), iar pentru drumul de acces de 412 euro (1.768 RON), în raport de contractele de vânzare-cumpărare menţionate. Experţii au selectat contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., întrucât au constatat că terenul care a făcut obiectul acestui contract şi cel în litigiu au în comun trei informaţii din menţiunile de identificare terenuri conform UNNPR.
Instanţa a încuviinţat obiecţiunile apelantului-pârât şi a solicitat comisiei de experţi să releve caracteristicile care diferenţiază cele două imobile, la preţul de 7,77 euro/mp, urmând să aplice coeficienţii de corecţie corespunzători, dacă vor constata că există o deosebire care să impună aplicarea acestora.
Pentru a dispune astfel, a reţinut că experţii au stabilit ca prim reper de bonificaţie restricţia legală de utilizare efectivă faţă de calea ferată, concluzionând că terenul expropriat este superior celui care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, aflându-se în zona de siguranţă de 20 m şi în zona de protecţie de 100 m din axa căii ferate unde nu se pot executa alte lucrări decât cele aprobate de Ministerul Transporturilor, iar terenul expropriat, fiind situat la distanţa de 363,73 m de calea ferată, nu intră sub incidenţa reglementărilor art. 29, cap. IV din O.U.G. nr. 12/1998. Cu privire la al doilea reper de bonificaţie "restricţii legate de utilizarea efectivă faţă de DN 17", experţii au arătat că terenul expropriat se află la o distanţă de 210 m, iar comparabila la 700 m, concluzionând că terenul expropriat nu intră sub incidenţa reglementărilor art. 16 - 17 + anexa 1, cap. II din O.G. nr. 34/1997. Reţinând că terenul comparabil prezintă asemănări şi deosebiri care impun aplicarea de bonificaţii, comisia de experţi a stabilit că preţul terenului expropriat este de 10,10 euro pe mp, respectiv 8.232 euro pentru terenul de 815 mp expropriat şi 536 euro pentru terenul destinat drumului.
Argumentând acordarea bonusului pentru terenul expropriat, la solicitarea instanţei, comisia de experţi a arătat că terenul expropriat, care este situat între calea ferată şi DN 17, la o distanţă de 363,73 m de calea ferată şi la o distanţă de 210 m de DN 17, nu este afectat de restricţii legale de utilizare, generate de zona de protecţie a căii ferate, respectiv a drumului naţional DN 17. În ceea ce priveşte calculul de estimare a bonusului au arătat că acesta s-a efectuat direct proporţional cu acelaşi reper fizic, DN 17, deoarece distanţele faţă de reper vizează atât existenţa restricţiilor de utilizare, cauzate de calea ferată pentru terenul comparabil, cât şi anularea restricţiilor de utilizare cauzate de calea ferată pentru terenul în litigiu. Cum terenul expropriat este mai aproape de drumul naţional DN 17 şi mai departe de calea ferată, au apreciat că beneficiază de bonus de 30%.
Curtea a respins obiecţiunile formulate de apelanţi cu privire la constatările experţilor, reţinând că Actul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 a fost valorificat de experţi ca şi comparabilă, iar pentru selecţia acestuia au fost avute în vedere categoria de folosinţă, de utilizare şi de amplasare (teren arabil, situat în extravilan şi în aproprierea terenului expropriat), aceste caracteristici fiind comune atât suprafeţei expropriate, cât şi celei din contract. A reţinut că valoarea terenului a fost stabilită în funcţie de singura tranzacţie care a avut ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ţinându-se cont de particularităţile terenurilor, concluzia fiind că imobilul expropriat are o valoare mai mare pe metru pătrat faţă de celălalt teren. De asemenea, a reţinut că bonificaţiile au fost stabilite de experţi prin raportare la restricţiile legale de utilizare, constatând că aceştia au avut în vedere elementele de comparaţie indicate de reclamant în obiecţiuni, referitoare la localizare, calitate teren, utilizare.
Astfel, din perspectiva aspectelor anterior redate, Înalta Curte reţine că instanţa de apel, contrar susţinerilor recurentului-reclamant, a stabilit cuantumul despăgubirilor aferente terenului expropriat cu respectarea îndrumărilor date prin decizia de casare, care au fost în sensul de a dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, conform criteriilor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acestor prevederi legale, prin care să poată fi determinat preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se afla bunul la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, prin raportare la Decizia Curţii Constituţionale nr. 380/2015.
Or, astfel cum s-a arătat, singura tranzacţie cu potenţial de comparabilă adecvată identificată de experţi a fost cea care a făcut obiectul Contractului nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., întrucât data identificată a tranzacţiei se încadra în intervalul de referinţă din obiectiv, terenul fiind situat în extravilanul comunei Şcheia, în zona "Dealul Vechi", iar preţul consemnat în cuprinsul său a fost considerat credibil.
Prin urmare, susţinerea recurentului-reclamant potrivit căreia la stabilirea despăgubirilor puteau fi valorificate preţurile cerute prin oferte de vânzare sau cele oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile nu poate fi primită, în contextul în care, Înalta Curte, prin Decizia de casare nr. 1020 din 12 mai 2016, a stabilit ca evaluarea despăgubirilor să se facă, exclusiv, prin raportare la preţul rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar numai în măsura în care nu sunt identificate asemenea contracte, experţii să se raporteze la alte criterii.
De asemenea, nu poate fi primită nici susţinerea recurentului-reclamant conform căreia despăgubirile ar fi trebuit acordate în raport de cererile şi ofertele de pe piaţa imobiliară din perioada 2011 - 2017, iar nu preţurile rezultate din tranzacţiile efective încheiate la notar, întrucât, prin aceeaşi decizie de casare s-a stabilit determinarea acestora cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi a deciziei nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale, adică prin raportare la preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială în care se află bunul în litigiu, la data exproprierii,în speţă, 14 septembrie 2011.
De altfel, solicitarea de extindere a perioadei de referinţă formulată în apel, în rejudecare, de reprezentantul convenţional al reclamantului, a fost respinsă de instanţa de apel prin încheierea din 7 decembrie 2017, pronunţată în Dosarul nr. x/2016, reţinându-se că dezlegările Înaltei Curţi, din decizia de casare şi ale Curţii Constituţionale, din Decizia nr. 380/2015, au fost în sensul stabilirii despăgubirilor prin raportare la o dată cât mai apropiată de cea a transferului dreptului de proprietate.
În ceea ce priveşte susţinerea recurentului-reclamant, în sensul că numai prin suplimentul la raportul de expertiză din 12 ianuarie 2017 s-a stabilit valoarea de piaţă a imobilului expropriat, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare ANEVAR, Înalta Curte reţine că acest supliment a fost invalidat în mod judicios de instanţa de apel, întrucât a constatat că despăgubirile nu au fost stabilite prin raportare la preţurile ce rezultă din tranzacţii autentice de vânzare-cumpărare, conform indicaţiilor deciziei de casare, obligatorii conform art. 315 C. proc. civ.
Faptul că instanţa de apel a omologat suplimentul 4 la raportul de expertiză nu atrage nelegalitatea deciziei recurate, întrucât aprecierea şi administrarea probatoriului sunt atribute ale instanţei de judecată, care se circumscriu principiului adevărului şi rolului activ al acesteia, iar, în cauză, prin exercitarea prerogativelor conferite de art. 129 C. proc. civ., instanţa de apel a stăruit, prin toate mijloacele legale, să stabilească, în mod corect, situaţia de fapt dedusă judecăţii, precum şi situaţia juridică a terenului expropriat, pentru ca, prin raportare la acestea, să poată determina, în mod real, valoarea terenului care a făcut obiectul exproprierii.
De altfel, prin art. 27 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul a conferit instanţei de judecată dreptul de a decide asupra cuantumului despăgubirilor, caz în care modalitatea de interpretare a concluziilor raportului de expertiză în apel era apanajul acesteia, în aplicarea normei invocate.
Critica recurentului-reclamant cu privire la nelegalitatea deciziei pronunţate de instanţa de apel, din perspectiva faptului că a dispus obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată aferente ultimului apel, în cuantum de 1.539 RON, iar nu a tuturor spezelor din toate ciclurile procesuale, este nefondată.
Potrivit dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., "Partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată".
Prin urmare, pentru acordarea cheltuielilor de judecată este necesar ca partea, conform principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, să formuleze o astfel de cerere.
Din examinarea înscrisurilor aflate la dosarului cauzei, Înalta Curte constată că recurentul-reclamant nu a criticat, în căile de atac anterioare, faptul că instanţele nu au dispus obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamant în ciclurile procesuale anterioare.
Or, potrivit dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi. Art. 316 din acelaşi act normativ prevede că dispoziţiile de procedură privind judecata în apel se aplică şi în instanţa de recurs, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în acest capitol.
Nefiind obiect de analiză în căile de atac anterioare, această critică nu poate fi supusă analizei în recursul pendinte, întrucât judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor motive, nepropuse în apel, nu este permisă, în raport de normele legale mai sus menţionate.
Prin urmare, Înalta Curte constată că nu sunt îndeplinite dispoziţiile art. 340 pct. 9 C. proc. civ., astfel cum greşit a susţinut recurentul-pârât.
II. Referitor la recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, se constată următoarele:
Astfel cum s-a arătat în precedent, dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 condiţionează stabilirea despăgubirilor provenite din expropriere de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Totodată, trebuie amintit că prin decizia de casare s-a stabilit că despăgubirile trebuie determinate în raport de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul în litigiu la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale.
În ceea ce priveşte faptul că instanţa de apel a omologat un supliment la raportul de expertiză în care a fost reţinută o singură comparabilă, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E., în considerentele deciziei recurate a fost explicitat motivul pentru care a procedat în acest fel, arătând că a considerat că este corectă abordarea experţilor, în sensul că imobilul în litigiu şi cel din tranzacţia imobiliară au caracteristici similare, respectiv data tranzacţiei, din perioada de referinţă stabilită prin obiectivul la raportul de expertiză, faptul că ambele imobile sunt situate în intravilanul comunei Şcheia, în zona "Dealul Vechi", preţul vânzării consemnate în contract fiind considerat credibil.
Curtea a reţinut că tranzacţia care a făcut obiectul contractului mai sus menţionat a fost valorificată de experţi, avându-se în vedere diferite elemente de comparaţie, cum ar fi categoria de folosinţă, de utilizare şi de amplasare (teren arabil, situat în extravilan şi în aproprierea terenului expropriat), acestea fiind comune atât suprafeţei în discuţie, cât şi celei comparabile.
Astfel, valoarea terenului a fost stabilită prin raportare la singura tranzacţie realizată, având ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, la care au fost avute în vedere plusurile şi minusurile, în funcţie de particularităţile terenurilor, concluzia experţilor fiind că terenul expropriat are o valoare mai mare pe metrul pătrat decât comparabila.
Curtea a reţinut, de asemenea, motivarea experţilor, care au explicat de ce au înlăturat de la analiză Contractele de vânzare-cumpărare nr. x din 1 septembrie 2011 şi nr. 2732 din 1 septembrie 2011, autentificate de Biroul Notarului Public E., nr. 1316 din 1 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public de Biroul Notarului Public F. şi nr. 2473 din 5 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public G., în sensul că preţurile unitare, în marea lor majoritate, erau la nivelul preţului minim stabilit în Grila Notarilor Publici, iar prin punctul de vedere publicat de ANEVAR s-a stabilit că aceste valori nu pot constitui reper pentru comparaţii la proprietăţi individuale.
Faţă de această împrejurare, nu se poate reproşa instanţei că a pronunţat o hotărâre prin care a omologat un raport de expertiză ce s-a întemeiat pe un singur contract de vânzare-cumpărare, deoarece, în urma demersurilor întreprinse de instanţă, în virtutea rolului activ consacrat de dispoziţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., la dosar a fost depus un singur contract care a putut fi reţinut, ca şi comparabilă, în sensul respectării cerinţelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi Deciziei Curţii Constituţionale nr. 380/2015.
Astfel, prin omologarea de către instanţa de apel a unui raport de expertiză ce întruneşte condiţiile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte constată că nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat de recurentul-pârât în susţinerea cererii de recurs.
Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, împotriva Deciziei nr. 1005 din 25 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, împotriva Deciziei nr. 1005 din 25 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 10 aprilie 2019.
Procesat de GGC - LM