Şedinţa publică din data de 8 iunie 2023
După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
1. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Iaşi la 6 noiembrie 2018, sub nr. x/2018, şi apoi pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă la 2 octombrie 2019, sub nr. x/2019, în urma declinării competenţei prin sentinţa nr. 9733 din 2019 a primei instanţe învestite, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., au solicitat să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului compus din teren în suprafaţă de 501 mp, situat în intravilanul sat/com. Holboca; cota parte indiviză de 1/17 reprezentând 58,53 mp din terenul în suprafaţă totală de 995 mp amplasat în tarlaua x parcela nr. IA cu destinaţie de cale de acces; cota parte indiviză de 1/28 reprezentând 30,35 mp din terenul în suprafaţă totală de 850 mp, amplasat în tarlaua x parcela nr. 1 (966/1) cu destinaţie de cale de acces şi construcţia - casă de locuit, situată pe terenul în suprafaţă de 501 mp, menţionat anterior.
Reclamanţii au solicitat şi intabularea dreptului de proprietate, obligarea pârâţilor la plata daunelor materiale de 200 euro/lunar până la momentul predării efective a bunului şi a daunelor morale de 10.000 RON, precum şi a sumei de 13.366,22 RON, reprezentând cheltuieli suplimentare cu achiziţia de materiale aferente casei. Au solicitat şi compensarea acestei sume prin scădere din diferenţa rest preţ de achitat de 40.000 euro pe care ar trebui să o plătească pârâţilor.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 alin. (1) şi (2), art. 1279 alin. (3), art. 1179 şi art. 1244 C. civ.
2. Hotărârea Tribunalului Iaşi
Prin sentinţa nr. 1627 din 5 iulie 2021, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D.. I-a obligat pe pârâţi la plata în contul expertului E. a sumei de 800 RON, cu titlu de diferenţă onorariu. I-a obligat pe reclamanţi la plata către pârâţi a sumei de 7.120 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat şi onorariu de expert).
3. Hotărârea Curţii de Apel Iaşi
Prin decizia nr. 139 din 17 martie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 1627 din 5 iulie 2021, pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă. I-a obligat pe apelanţii-reclamanţi să plătească intimaţilor suma de 5.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
4. Recursul
Împotriva deciziei nr. 139 din 17 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă au declarat recurs reclamanţii A. şi B., în temeiul dispoziţiilor art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.
Invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că decizia recurată conţine motive contradictorii, întrucât în prima parte a paginii 13 s-a reţinut existenţa unei clauze de dezicere (fără a fi identificată în conţinutul antecontractului), iar apoi în motivarea soluţiei de respingere s-a făcut vorbire despre lipsa îndeplinirii unor condiţii necesare suplinirii consimţământului (cum ar fi lipsa achitării diferenţei de preţ de către cumpărător). Aceste două motivări se exclud.
Dezvoltând motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au invocat greşita interpretare, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., care acordă posibilitatea instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, iar natura contractului o permite şi cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite, ale art. 1179 C. civ., care reglementează condiţiile esenţiale de validitate ale contractului (de fond şi de formă), precum şi ale art. 1244 C. civ., care prevăd că, în afara altor cazuri menţionate de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Analizând coroborat dispoziţiile legale enunţate, recurenţii au considerat că instanţa de judecată avea posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, faţă de existenţa în cauză a promisiunii bilaterale de vânzare, autentificate sub nr. x/10.03.2018 de BNP F., modificată ulterior prin actul adiţional autentificat sub nr. x/20.07.2018 de BNP G., de refuzul unei părţi de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea actului juridic, de îndeplinirea de către promitentul-cumpărător a obligaţiei de a plăti preţul convenit de părţi prin antecontract şi de existenţa dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul promitentului-vânzător.
Cu privire la preţul stabilit prin contract, recurenţii au arătat că diferenţa de preţ s-a convenit a fi achitată prin intermediul unui credit, aspect ce a fost cunoscut de pârâţi încă de la debutul relaţiei contractuale şi semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Au arătat că, la pag. 13 a deciziei recurate se face referire la neîndeplinirea de către cumpărători a acestei obligaţii, prin procedura ofertei reale urmate de consemnaţiune. Această operaţiune este imposibil de realizat, deoarece modul în care recurenţii pot dispune de bani este condiţionat de bancă, iar aceasta nu acceptă decât procedura pe care ea însăşi o impune.
Banca virează banii împrumutaţi direct în contul vânzătorilor, dacă aceştia îşi îndeplinesc obligaţiile aferente contractării (punerea la dispoziţie a documentelor de proprietate, a actelor administrative etc.). Instanţa a analizat superficial acest aspect, reţinând că această condiţie nu este îndeplinită, fără să analizeze modalitatea aprobării creditului de către bancă.
Au susţinut că nu este relevantă încheierea unor certificări de fapte de către notar, cât timp pârâţii au recunoscut că nu s-au prezentat la notar la solicitarea recurenţilor.
Au arătat că, în cuprinsul întâmpinării nu s-a invocat vreun motiv concret pentru care pârâţii nu s-au prezentat la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Instanţa nu a motivat această conduită a pârâţilor, din perspectiva aplicării art. 1279 C. civ., iar notificarea transmisă recurenţilor cu privire la prezentarea la notariat nu cuprindea date concrete referitoare la locul şi ora înfăţişării. De altfel, notificarea le-a fost transmisă recurenţilor ulterior datei propuse pentru întâlnirea la notariat.
Au susţinut că afirmaţiile pârâţilor din întâmpinare sunt în contradicţie cu dispoziţiile art. 1270 C. civ., raportat la efectele contractelor, iar susţinerea acestora cum că există clauze în antecontract prin care orice parte se putea răzgândi oricând în mod unilateral asupra obligaţiilor instituite este ilegală.
Recurenţii au susţinut că, în luna august 2018 s-au finalizat documentele de evaluare a imobilului, întrucât vânzătorii nu şi-au respectat obligaţia de a termina lucrările de construcţie a casei în termenul legal. Ca atare, şi termenul de evaluare şi emitere a împrumutului a fost devansat de H., la sfârşitul lunii septembrie, însă în termenul prevăzut în actul adiţional la contract. Deşi ştiau că recurenţii vor fi proprietarii bunului, în baza antecontractului încheiat, pârâţii au publicat pe internet, în mod nelegal, anunţuri de vânzare a imobilului, la un preţ superior faţă de cel stabilit cu recurenţii.
Au afirmat că diferenţa de preţ solicitată de pârâţi este nejustificată, cu atât mai mult cu cât recurenţii au realizat şi multe alte obligaţii care nu erau în sarcina lor.
Precizeaza că celelalte capete de cerere sunt în strânsă legătură cu primul capăt de cerere, deoarece, dacă tranzacţia ar fi fost încheiată la timp, atunci recurenţii nu ar fi solicitat despăgubiri pentru imposibilitatea de folosire a imobilului pentru perioada cuprinsă între sfârşitul anului 2018 şi până în prezent.
Recurenţii au solicitat să fie analizată notificarea depusă de pârâţi la dosar, prin care aceştia le-au cerut să se prezinte la notar la 08.10.2018 (notificarea transmisă la 05.10.2018, comunicată recurenţilor la 10.10.2018, ulterior datei la care li s-a solicitat prezenţa). Au arătat că, în acea perioadă, recurenţii au revenit cu o notificare, prin care au stabilit alte date concrete cu privire la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Au menţionat că procesul-verbal de recepţie a fost încheiat la 24.07.2017. Din înscrisurile depuse de pârâţi rezultă că imobilul a fost racordat la utilităţi la 24.07.2018, 28.08.2018 şi 14.09.2018, ulterior încheierii procesului-verbal de recepţie. La 19.07.2018, a fost obţinut certificatul de performanţă energetică, iar la 30.07.2018, casa de locuit edificată a fost intabulată.
Recurenţii au precizat că au respectat obligaţiile impuse, pârâţii fiind cei în culpă pentru neefectuarea demersurilor premergătoare încheierii contractului.
Au mai afirmat că, în mod greşit instanţa a reţinut că, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare, diferenţa de preţ de 40.000 euro trebuia achitată urmare contractării unui credit de către reclamanţi până la 15.08.2018. Deşi a constatat că imobilul a fost racordat integral la utilităţi în luna septembrie 2018, instanţa de apel nu a cercetat că, pentru a se putea încheia tranzacţia, bunul imobil trebuia evaluat, iar accesul la imobil era în sarcina pârâţilor, ca de altfel şi depunerea adeverinţei de rol şi a certificatului fiscal ulterior, anterior datei stabilite pentru încheierea contractului.
Recurenţii au susţinut că există inadvertenţe şi cu privire la preţul imobilului, astfel cum reiese din procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor raportat la valoarea construcţiei indicate de pârâţi în faţa reprezentantului primăriei (organului fiscal).
5. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare
Intimaţii nu au depus întâmpinare.
6. Procedura de filtru
Raportul întocmit în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 15 decembrie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţa publică din 11 mai 2023.
7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Cu titlu prealabil, se constată că reclamanţii, în calitate de promitenţi cumpărători, au solicitat în contradictoriu cu pârâţii, în calitate de promitenţi vânzatori, a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare, încheiate la data de 10.03.2018 şi al actului adiţional, încheiat la data de 20.07.2018.
Părţile şi-au imputat reciproc culpa în neexecutarea obligaţiilor contractuale.
Prima instanţă a respins acţiunea, reţinând, în esenţă, că părţile au prelungit, de comun acord, termenul iniţial pentru încheierea formalităţilor necesare încheierii contractului pentru data de 1.09.2018 cu posibilitatea de prelungire în continuare în funcţie de răspunsul autorităţilor abilitate a emite avizele necesare sau funcţie de răspunsul băncii creditoare. Pârâţii au finalizat intabularea imobilului la 30.07.2018, prin urmare, au respectat termenul contractual. La data de 5.10.2018 pârâţii au notificat reclamanţii în vederea prezentării la notar pentru încheierea actului, la data de 8.10.2018 iar reclamanţii au notificat pârâţii în vederea prezentării la notar la data de 10.10.2018. A apreciat că reclamanţii nu au dovedit culpa pârâţilor constând în faptul că aceştia le-ar fi solicitat un preţ mult mai mare, respectiv 67000 euro sau 74000 euro şi că anunţurile de pe internet, la care se referă în acţiune, sunt din perioada 15.10-15.11.2018, ulterior notificării privind prezentarea la notar.
Pe de altă parte, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii nu au dovedit că ar fi plătit preţul stabilit prin antecontract deşi au obţinut aprobarea creditului la 3.10.2018, aspect necontestat. De asemenea, că pârâţii au restituit sumele de bani plătite de reclamanţi prin intermediul ofertei reale.
Apelul reclamanţilor a fost respins pe considerentul că, din interpretarea clauzelor din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare şi a actelor adiţionale, rezultă că părţile au prevăzut că oricare dintre ele se putea răzgândi, născându-se în sarcina vânzătorului promitent obligaţia de restituire a avansului, această posibilitate fiind justificată de faptul că vânzătorii urmăreau stabilirea unor relaţii de bună vecinătate cu cumpărătorii. Apreciază instanţa de apel că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprindea o clauză de dezicere, de răzgândire, prevăzută în favoarea ambelor părţi, din cuprinsul contractului rezultând că părţile nu au dorit să prevadă vreo sancţiune pentru partea din culpa căreia nu se mai încheie contractul de vânzare cumpărare, ci doar că va trebui restituit avansul încasat.
Instanţa de apel a constatat că data stabilită pentru încheierea contractului a fost 1.10.2018, dată la care vânzătorii îşi îndepliniseră toate obligaţiile şi că la data de 3.10.2018 a fost emis acordul băncii pentru punerea la dispoziţie a creditului necesar plăţii diferenţei de preţ. Întrucât până la data de 1.10.2018 nu s-a încheiat contractul în formă autentică, vânzătorii s-au prevalat de clauza de dezicere, restituind suma încasată până la data de 15.12.2018, prin intermediul ofertei reale urmate de consemnaţiune, astfel că nu se poate reţine un refuz nejustificat de încheiere a contractului.
De asemenea, s-a reţinut în apel că, în cauză, nu s-a făcut dovada îndeplinirii de către cumpărător a propriilor obligaţii, respectiv de plată a preţului, şi nici dovada culpei vânzătorilor în legătură cu perfectarea actelor, respectiv că vânzătorii intimaţi au fost convocaţi cu respectarea condiţiilor şi termenelor legale pentru a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, şi că aceştia nu ar fi dat curs acestor invitaţii, prin întocmirea unor încheieri de certificare de către notar. S-a avut în vedere în acest caz, împrejurarea că promitenţii cumpărători au trimis o notificare în data de 8.10.2018, pentru data de 10.10.2018, ora 10:00, care a fost recepţionată de promitenţii vânzătorii pe 10.10.2018, după amiaza, şi fără a se întocmi o încheiere în acest sens de notarul public.
Recurenţii critică decizia, într-un prim aspect, din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susţinând că aceasta conţine considerente contradictorii întrucât, pe de o parte, instanţa menţionează existenţa unei clauze de dezicere care ar fi stat la baza desfiinţării convenţiei iar, pe de altă parte, reţine neexecutarea culpabilă a obligaţiei cumpărătorilor de plată a preţului.
Critica este nefondată.
Dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. sunt incidente atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, ipoteză neîntrunită în cauză.
Astfel, decizia atacată nu conţine considerente contradictorii, ci unele aflate într-un raport de subsidiaritate. În acest sens, se constată că instanţa de apel a interpretat, prioritar, conţinutul convenţiei încheiate între părţi, apreciind că părţile au inserat clauze de dezicere pentru ipoteza în care acestea nu îşi îndeplinesc obligaţiile contractuale, fără a opta pentru sancţiuni aferente răspunderii contractuale.
Ca atare, a considerat că, în situaţia în care contractul de vânzare nu a fost încheiat la termenul convenit, 1.10.2018, din culpa cumpărătorilor, vânzătorii s-au prevalat de clauza de dezicere şi au pus capăt convenţiei, restituind avansul.
Cu toate acestea, a apreciat instanţa de apel, că, şi dacă nu există o clauză de dezicere, adică dacă respectiva clauză nu ar avea efectul pe care i l-a dat prin interpretarea convenţiei, acţiunea nu poate fi admisă întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile în care poate fi pronunţată o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare, pe motiv că promitenţii cumpărători nu au făcut dovada plăţii preţului şi nici a culpei vânzătorilor în ceea ce priveşte neîncheierea contractului.
Prin urmare, nu se poate constata că motivarea este contradictorie, ci doar că instanţa de apel a considerat că acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare este neîntemeiată din perspectiva a două circumstanţe distincte, pe care le-a redat în ordinea logică a eficacităţii lor în analiza raportului juridic dedus judecăţii.
În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1270, 1279 şi 1669 C. civ., sub aspectul efectelor pe cale le produce promisiunea de vânzare-cumpărare.
Astfel, potrivit art. 1279 alin. (3) C. civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. În acelaşi sens, particularizat la promisiunea bilaterală de vânzare, art. 1669 alin. (1) C. civ. dispune că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Sub un prim aspect, recurenţii contestă calificarea obligaţiei de restituire a prestaţiilor conţinute în antecontract drept o clauză de dezicere, activată de depăşirea termenului convenit pentru perfectarea actului.
Critica este fondată. Astfel, clauza de dezicere este clauza prin care părţile îşi rezervă dreptul de a se răzgândi şi de a desfiinţa unilateral convenţia, indiferent de voinţa celeilalte părţi. O astfel de clauză, care conferă un caracter discreţionar voinţei unei singure părţi, cu efect potestativ, trebuie să fie clară şi neechivocă, pentru că activarea ei duce la desfiinţarea de drept a convenţiei, similar cu efectul unui pact comisoriu de ultim grad, indiferent de atitudinea subiectivă a celeilalte părţi.
Or, în cauză nu se poate vorbi de o clauză de dezicere, câtă vreme părţile au stipulat în conţinutul ei doar asupra consecinţelor pecuniare pe care se obligă să le suporte în cazul neîncheierii convenţiei din culpa uneia sau a celeilalte, clauzele urmând a fi interpretate în favoarea celui care se obligă.
Astfel, cumpărătorii au fost de acord să primească înapoi avansul dacă nu obţin aprobarea creditului, iar vânzătorii au fost de acord să restituie avansul dacă cumpărătorii nu vor obţine creditul, restituirea acestuia urmând să fie executată până la data de 15.12.2018.
De asemenea, părţile au convenit ca, în situaţia în care contractul nu poate fi autentificat din culpa vânzătorilor, aceştia să restituie avansul, iar dacă nu se va încheia din culpa cumpărătorilor, aceştia să primească înapoi avansul, fiind fixat acelaşi termen de 15.12.2018 de plata a acestei obligaţii.
Prin urmare, obligaţia scadentă la data de 15.12.2018 este cea de restituire a avansului în situaţia în care, fie din fapta contractanţilor, fie din fapta terţului, respectiv conduita băncii, părţile nu reuşesc să încheie actul autentic, dar aceste clauze nu presupun o manifestare de voinţă discreţionară a părţii în acest sens, ci existenţa unor situaţii în care, din motive ce necesită justificare, părţile nu mai pot încheia contractul. Doar în aceste situaţii, părţile au convenit să nu activeze o clauză penală prin care să îşi evalueze anticipat prejudiciul pe care fiecare dintre ele l-ar suporta, limitându-se doar la restituirea sumelor încasate deja.
Aceasta nu exclude, însă, aplicabilitatea clauzei contractuale inserate anterior, potrivit căreia, în cazul în care oricare dintre părţile contractante nu îşi respectă obligaţiile, cealaltă parte se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în vederea rezilierii promisiunii de vânzare sau, după caz, obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, în funcţie de partea în culpă.
În privinţa datei limită de încheiere a contractului, clauzele antecontractului încheiat în martie 2018 şi ale actului adiţional din iulie 2018 se completează, rezultând că părţile au convenit ca termenul de finalizare de către promitentul vănzător a formalităţilor pentru încheierea actului autentic să fie 1.09.2018, cu posibilitatea de prelungire în funcţie de răspunsul instituţiilor competente în emiterea avizelor, urmând ca, din acel moment, în 30 de zile, promitentul cumpărător să încheie formalităţile necesare obţinerii creditului, cu posibilitatea de prelungire a acestui ultim termen în funcţie de răspunsul băncii creditoare. În cauză, conform situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel, avizul de aprobare a creditului a fost emis de bancă la data de 3.10.2018, dată de la care se putea demara procedurile de încheiere a actului de vânzare.
Prin urmare, concluzia instanţei de apel în sensul că, după data de 1.10.2018, când a devenit scadentă obligaţia de încheiere a actului autentic, părţile se puteau prevala de clauza de dezicere potrivit convenţiei, este eronată, de vreme ce, astfel cum s-a arătat, clauza analizată nu are efectul unei desfiinţări de drept a convenţiei, ci, exclusiv de limitare a răspunderii contractuale, iar la data de 1.10.2018 procedura de preaprobare a creditului nu fusese finalizată.
În strânsă legătură cu această constatare, urmează a fi analizată şi ce-a de doua critică a recurenţilor privind dezlegările instanţei de apel ce vizează neîndeplinirea condiţiilor de aplicare a dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., respectiv ca promitenţii cumpărători să facă dovada plăţii preţului şi a refuzului vânzătorilor de a încheia actul autentic.
Astfel recurenţii susţin că au îndeplinit toate condiţiile asumate, inclusiv pe aceea de plată a preţului, în modalitatea specifică împrejurării că diferenţa de preţ convenită după scăderea avansului urma a fi achitată prin contractarea unui credit bancar.
Instanţele devolutive s-au rezumat să constate că reclamanţii nu au făcut dovada consemnării preţului, însă în situaţia lor nici nu putea fi administrată o astfel de dovadă, câtă vreme nu dispuneau de suma lichidă convenită, situaţie acceptată de promitenţii vânzători încă de la încheierea antecontractului. Ceea ce au putut dovedi cumpărătorii, şi potrivit celor constatate de instanţele devolutive au şi făcut-o, este să prezinte dovada aprobării creditului bancar, prin adresa emisă de bancă din 3.10.2018, dată de la care, conform convenţiei, se poate aprecia că şi-au îndeplinit, la rândul lor obligaţiile asumate şi la care devine scadentă, pentru ambele părţi, obligaţia de a încheia actul în formă autentică.
Prin urmare, este greşită constatarea instanţei de apel referitoare la neîndeplinirea acestei condiţii impuse de dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ. de către recurenţii reclamanţi.
În ceea ce priveşte condiţia referitoare la partea aflată în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei de a încheia contractul, instanţa de apel a reţinut că reclamanţii nu au dovedit culpa pârâţilor, întrucât convocarea de prezentare în faţa notarului, trimisă de aceştia a fost viciată sub aspectul efectivităţii demersului, întrucât a fost primită de promitenţii vânzători ulterior orei propuse pentru întâlnire.
În legătură cu această condiţie, este de reţinut faptul că ambele părţi s-au pretins gata să execute obligaţiile şi au acţionat la data de 5 octombrie 2018, trimiţând notificări în vederea prezentării la notar. Reclamanţii au expediat, prin avocat, o notificare la data de 5.10.2018, prin care li se solicita pârâţilor ca în termen de 15 zile să îşi îndeplinească obligaţiile, cu invitaţia de a se prezenta la data de 10.10.2018, ora 10, în vederea stabilirii unui moment concret al încheierii contractului, dacă vănzătorii apreciau că nu îl pot încheia la acea dată. De asemenea, tot la data de 5.10.2018, pârâţii au trimis, prin avocat, o notificare reclamanţilor prin care îi somau să se prezinte pe 8.10.2018 până la ora 16 la un notar pe care aceştia din urmă trebuia să îl aleagă şi să comunice notarul ales pârâţilor.
În aceste condiţii, nu se poate reţine că o parte a acţionat cu diligenţă în raport de cealaltă parte pentru a constata, exclusiv în baza demersurilor referitoare la notificare, culpa contractuală a vreuneia dintre ele. Aceasta întrucât, din perspectiva atitudinii subiective faţă de executarea contractului, faţă de împrejurarea că notificările au fost expediate în aceeaşi zi în scopul somării celeilalte părţi de a acţiona în vederea încheierii actului autentic, fiecare dintre părţi a apreciat că şi-a îndeplinit propriile obligaţii.
Pentru aceste considerente, reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., în baza art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre soluţionare aceleiaşi instanţe de apel, reţinând că, în lipsa unei clauze de dezicere, sunt aplicabile în cauză dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ. şi ale art. 1966 alin. (1) C. civ.
Cu ocazia rejudecării, instanţa de apel urmează a reanaliza îndeplinirea condiţiei privind refuzul promitenţilor vânzători şi cumpărători de a încheia actul autentic şi actualitatea îndeplinirii condiţiei referitoare la plata preţului.
În acest sens, se impune reevaluarea, de către instanţa de apel, a îndeplinirii acestei condiţii de exercitare a acţiunii, verificând dacă au fost invocate de către părţi şi alte circumstanţe, ce nu au constituit obiect al analizei judiciare urmare a reţinerii culpei în privinţa procedurii de notificare, înlăturate în recurs. În măsura în care se constată, din evaluarea circumstanţelor factuale deduse judecăţii, că nu există o culpă a promitenţilor cumpărători, se impune a se verifica subzistenţa îndeplinirii condiţiei de plată a preţului, în sensul convenit de părţi, şi anume prin prezentarea disponibilităţii băncii de a acorda împrumutul la momentul perfectării convenţiei de vânzare.
Instanţa de recurs reţine şi faptul că nu au fost formulate critici de nelegalitate referitoare la respingerea, de către instanţele devolutive, a cererilor privind lipsa de folosinţă şi de acordare a daunelor morale formulate în temeiul dispoziţiilor legale privind antrenarea răspunderii civile delictuale, iar celelalte susţineri din memoriul de recurs referitoare la valoarea construcţiei şi a lucrărilor suplimentare sunt aspecte de netemeinicie ce excedează controlului de legalitate ce constituie obiect al judecăţii în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 139 din 17 martie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.
Definitivă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 iunie 2023.