Şedinţa publică din data de 19 septembrie 2023
I. Circumstanţele cauzei
I.1. Obiectul cauzei
Prin cererea înregistrată la data de 5 aprilie 2021, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, sub nr. x/2021, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pârâţii C. şi D., solicitând instanţei să pronunţe o sentinţă prin care să rezoluţioneze antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 22 iunie 2020, de către Notarul Public E., să oblige pârâţii, în solidar, la restituirea sumei pe care reclamanţii au plătit-o cu titlu de avans, la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.
La termenul de judecată din data de 5 noiembrie 2021, reclamanţii au arătat că înţeleg să modifice cererea de chemare în judecată, în sensul că solicită ca, prin sentinţa pe care o va pronunţa, instanţa să constate nulitatea relativă a antecontractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, pe temeiul dolului, cu consecinţa restituirii prestaţiilor efectuate în temeiul acestui act juridic.
La data de 9 noiembrie 2021, reclamanţii au depus, în scris, modificarea cererii de chemare în judecată, formulată în sensul celor arătate la termenul de judecată din data de 5 noiembrie 2021, în care au reluat argumentele de fapt arătate prin cererea introductivă de instanţă, precizându-se că în drept noile pretenţii sunt fundamentate pe dispoziţiile art. 1214 C. civ.
I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă
Prin sentinţa civilă nr. 281/S din data de 20 decembrie 2021 Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins, astfel cum a fost ulterior modificată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., obligând reclamanţii să achite, în solidar, pârâţilor suma de 5.000 de RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial.
I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă
Prin decizia civilă nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2021, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins cererea de apel formulată de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 281/S din data de 20 decembrie 2021 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, pe care a păstrat-o.
A obligat pe apelanţii-reclamanţi A. şi B. la plata către intimatul-pârât C. a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
I.4. Calea de atac exercitată în cauză
Împotriva deciziei civile nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunţate în dosarul nr. x/2021 de Curtea de Apel Alba Braşov, secţia civilă, au declarat recurs reclamanţii A. şi B..
I.5. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă
Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 8 februarie 2023, sub nr. x/2022, şi a fost repartizată aleatoriu spre soluţionare completului nr. 2.
I.6. Procedura desfăşurată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă
După efectuarea procedurilor de comunicare reglementate de art. 490 C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 6 aprilie 2023, în temeiul art. 4711 alin. (5) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la data de 19 septembrie 2023, când Înalta Curte a reţinut cauza în pronunţare, cu prioritate, asupra excepţiei nulităţii recursului, invocate de intimaţii-pârâţi, şi, în subsidiar, asupra recursului.
I.7. Motivele de recurs
Invocând incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate şi rejudecarea procesului pe fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi modificată, cu obligarea intimaţilor-pârâţi la plata cheltuielilor de judecată (fond, apel şi recurs).
Astfel, în esenţă, recurenţii-reclamanţi au susţinut că, în motivarea cuprinsă în paginile 8 şi 9 ale deciziei recurate, au fost menţionate aspecte vădit contradictorii, care nu corespund realităţii de fapt şi care au avut rolul de distorsiona în mod grav această realitate, determinând plecarea de la premisă total greşită, ce a influenţat în mod negativ atât înţelegerea speţei deduse judecăţii, cât şi pronunţarea soluţiei.
Astfel, au apreciat că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv a art. 1207 şi următoarele C. civ., care reglementează materia erorii, ca viciu de consimţământ.
Recurenţii-reclamanţi au arătat că esenţial pentru soluţionarea cauzei este faptul că decizia lor de cumpărare a imobilului din Săcele a avut mereu la bază suprafaţa utilă (adică suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor) şi nu a fost deloc influenţată de suprafaţa desfăşurată.
Au precizat că, ulterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 22 iunie 2020, releveul întocmit de către domnul inginer F. – document în posesia căruia au intrat la data de 1 iulie 2020 şi din care rezultă că suprafaţa utilă a imobilului pus în vânzare este de 128.20 m.p. – i-a determinat să realizeze eroarea esenţială în care s-au găsit ca urmare a faptul că promitenţii-vânzători nu le-au comunicat datele reale pe care le cunoşteau sau pe care, conform art. 1207 C. civ., trebuiau să le cunoască.
Au susţinut şi că instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1207 C. civ., prin prisma tezei finale a acestui articol, care prezuma necesitatea ca proprietarii vânzători să cunoască toate aspectele legate de situaţia propriului bun, fără a se putea ulterior prevala de o apărare contrară acestui raţionament.
În opinia recurenţilor-reclamanţi, este irelevant pentru soluţionarea cauzei faptul că, aşa cum greşit reţine instanţa de apel, nici în conţinutul antecontractului şi nici în cartea funciară a imobilului nu apare trecută suprafaţa utilă, în condiţiile în care, aşa cum au dovedit, intimaţii-pârâţi i-au indus în eroare, viciindu-le astfel consimţământul, prin prezentarea ca reală, cu ocazia vizionării din data de 1 iunie 2020, a schiţei imobilului, în care suprafaţa utilă este de 145,24 m.p., în timp ce, releveul întocmit ca urmare a măsurătorilor efectuate la data de 29 iunie 2020 indică o suprafaţă utilă 128,20 m.p., adică cu 17,04 m.p. mai puţin decât suprafaţa utilă ce rezultă din schiţa iniţială a imobilului.
Au mai arătat şi că schimbarea ofertei de vânzare după data semnării antecontractului atacat dovedeşte tocmai reaua-credinţă a promitenţilor-vânzători care, deşi şi-au însuşit în totalitate conţinutul măsurătorilor, nu au răspuns solicitării de a găsi o modalitate de rezolvare amiabilă a situaţiei generate de achitarea unui avans pentru un imobil în legătură cu a cărui suprafaţă utilă au fost induşi în eroare.
Totodată, au apreciat că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că ar fi putut stabili prin intermediul propriilor simţuri diferenţele de suprafaţă ale imobilului, precum şi că o altă premisă greşită a instanţei de apel, care a generat inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 1207 şi următoarele C. civ., a vizat raţionamentul conform căruia, prin semnarea clauzelor antecontractului, au acceptat promisiunea de vânzare făcută de promitenţii-vânzători la preţul şi în condiţiile menţionate în conţinutul acestuia.
Au susţinut că dispoziţiile art. 5.4 lit. d) din antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie interpretate prin raportare strict la informaţiile pe care le aveau la acea dată despre situaţia faptică a imobilului, respectiv suprafaţa utilă eronată a acestuia, aşa cum era menţionată în actele (schiţele) promitenţilor vânzători.
Recurenţii-reclamanţi au invocat şi faptul că instanţa de apel a omis să aibă în vedere că, prin art. 5.1. lit. g) din antecontractul de vânzare-cumpărare, inclusiv promitenţii-vânzători le-au garantat faptul că situaţia juridică şi faptică a imobilului este identică cu cea din teren şi reflectată în actele prezentate, chiar dacă suprafaţa utilă nu era menţionată în cartea funciară, acte din care au fost preluate caracteristicile tehnice ale imobilului.
Enunţând prevederile art. 1214 alin. (1) C. civ., recurenţii-reclamanţi au arătat că dolul este acel viciu de consimţământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene, pentru a o determina să încheie un anumit act juridic; este vorba despre o eroare provocată, iar nu despre o eroare spontană, precum eroarea propriu-zisă.
Ca atare, au solicitat să se constate că la perfectarea actului juridic în discuţie, pe care părţile l-au încheiat în formă autentică, consimţământul lor, în calitate de promitenţi-cumpărători, a fost grav viciat prin dol, ca urmare a manoperelor frauduloase a promitenţilor-vânzători, care i-au indus în eroare prin prezentarea ca reală a suprafeţei mărite a casei, în condiţiile în care, aşa cum s-a dovedit ulterior, existau inadvertenţe de natură să îi determine să refuze, dacă nu le-ar fi fost ascunse în mod premeditat şi le-ar fi cunoscut, încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi, implicit, achitarea avansului care a generat acest litigiu.
I.8. Apărările formulate în cauză
Prin întâmpinare, intimaţii-pârâţi C. şi D. au solicitat respingerea recursului şi obligarea recurenţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată.
Cu prioritate, au invocat excepţia nulităţii recursului, în raport de dispoziţiile art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (2) şi de cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., apreciind că susţinerile părţilor adverse nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., reprezentând, în realitate, critici de netemeinicie.
Pe fondul căii de atac, au apreciat că modul în care instanţa de apel a interpretat probele administrate şi a stabilit pe baza acestora o anumită situaţie de fapt nu constituie un motiv de recurs în actuala reglementare, astfel că atare susţineri nu pot face obiectul analizei în această fază procesuală.
Totodată, au susţinut că recurenţii-reclamanţi încearcă şi modificarea cererii de chemare în judecată direct în calea de atac a recursului, invocând pentru prima dată eroarea, ca viciu de consimţământ, deşi temeiul de drept al cererii de chemare în judecată şi criticile expuse prin intermediul motivelor de apel au avut în vedere doar dolul, ca viciu de consimţământ.
Combătând susţinerile părţilor adverse, intimaţii-pârâţi au arătat că recurenţii-reclamanţi nu au contractat în privinţa unui bun dintr-o ofertă postată pe internet cu caracter orientativ, ci în baza descrierii imobilului din antecontractul de vânzare-cumpărare, identificat prin date de carte funciară, în acord cu starea factuală observată prin propriile simţuri, prin vizionări repetate ale imobilului şi studiul documentelor tehnice puse la dispoziţia acestora.
Au apreciat că, în speţă, nu este indicată nicio manoperă frauduloasă pe care să o fi utilizat-o (elementul obiectiv al dolului), fiind, astfel, cu atât mai puţin dovedit elementul subiectiv al acestui viciu de consimţământ.
Intimaţii-pârâţi au menţionat că nu au transmis date inexacte recurenţilor-reclamanţi şi nu le-au prezentat imobilul în altă modalitate decât cea reală, observată de aceştia prin propriile simţuri, ci au apelat la o agenţie imobiliară, profesionişti în domeniu, care, urmare a datelor ce reies din documentele tehnice aferente imobilului, a întocmit anunţul de vânzare, stabilind detaliile tehnice orientative pentru potenţialii cumpărători; anunţul imobiliar a fost însoţit pe site-ul agenţiei de mesajul că agenţia imobiliară care promovează acest imobil încearcă să ofere detalii tehnice, în raport de situaţia reală a proprietăţii prezentate, cu amendamentul că acestea nu constituie sau nu fac parte dintr-o ofertă aferentă unui contract – toată documenţaţia va fi verificată, integral, la momentul în care se solicită actele proprietăţii, ca pas premergător contractului de vânzare-cumpărare.
Au precizat că obligaţiile pe care şi le-au asumat se rezumă exclusiv la cele stipulate contractual şi consemnate în antecontractul de vânzare-cumpărare, iar nu la elemente ale unui anunţ de vânzare postat pe internet de o agenţie imobiliară sau la elemente ale unor certificate de performanţă energetică întocmite fără măsurători prealabile.
Susţinând că recurenţii-reclamanţi nu prezintă în privinţa căror elemente ale antecontractului au fost induşi în eroare, raportat la obligaţiile părţilor în mod efectiv asumate prin actul încheiat în formă autentică, neputându-se stabili elementul obiectiv şi cel subiectiv al dolului pretins a fi fost înfăptuit, respectiv manoperele frauduloase pe care le-ar fi utilizat sau elementul intenţional, intimaţii-pârâţi au apreciat că nu se poate identifica niciun element care să atragă în cauză incidenţa prevederilor art. 1214 C. civ.
Prin răspunsul la întâmpinare, recurenţii-reclamanţi au solicitat respingerea excepţiei nulităţii recursului, precum şi a celorlalte apărări formulate de către părţile adverse.
Au subliniat că redactarea motivelor de recurs respectă exigenţele impuse de art. 488 C. proc. civ., criticile formulate permiţând exercitarea unui control de legalitate a hotărârii recurate, nefiind aduse critici legate de temeinicia soluţiei pronunţate în faza procesuală a apelului.
Totodată, au precizat că antamarea tangenţială a erori, ca viciu de consimţământ, nu are scopul înlăturării apărărilor susţinute anterior – în primă instanţă şi în faza apelului –, fundamentate pe dol, ci doar aceea de a contura diferenţa clară dintre eroarea provocată, specifică dolului, şi eroarea spontană, precum eroarea propriu-zisă, nefiind vorba despre schimbarea cererii de chemare în judecată în calea de atac a recursului.
Au menţionat că releveul a fost întocmit la solicitarea băncii, precum şi că, din acest document, în posesia căruia au intrat la data de 1 iulie 2020, rezultă clar că suprafaţa utilă a imobilului este de 128,20 m.p.; releveul a fost emis ulterior semnării la data de 26 iunie 2020, a antecontractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, au arătat că este neadevărată afirmaţia intimaţilor-pârâţi potrivit căreia banca le-a fi aprobat dosarul, negăsind nicio inadvertenţă, şi au subliniat că decizia lor a fost luată în baza studierii documentelor care indicau în schiţă suprafaţa utilă; în plus, există o contrazicere evidentă cu declaraţia martorului audiat în apel, care a declarat că nu au cerut şi studiat documentele care erau asupra sa la fiecare întâlnire, fapt ce conturează o reală îndoială asupra situaţiei de fapt descrise de intimaţii-pârâţi.
Au mai precizat şi că nu au afirmat niciodată că ar fi luat decizia finală în baza anunţului care, în acest caz, a constituit doar resortul care i-a determinat să meargă la vizionare, unde au fost confirmate, verbal şi de schiţe, suprafeţele imobilului în discuţie.
În plus, au susţinut că părţile adverse se contrazic, arătând, pe de o parte, că agenţia imobiliară a întocmit anunţul în baza informaţiilor din documentaţia tehnică, iar, pe de altă parte, că disclaimer-ul agenţiei precizează că datele au fost preluate verbal şi sunt orientative.
În opinia recurenţilor-reclamanţi, formularea art. 5.4 lit. d) din antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie interpretată strict prin raportare la informaţiile pe care le aveau la acea dată despre situaţia faptică a imobilului, respectiv suprafaţa utilă eronată a acestuia aşa cum era menţionată în actele promitenţilor-vânzători; prin art. 5.1. lit. g) din antecontract, promitenţii-vânzători le-au garantat faptul că situaţia juridică şi faptică a imobilului este cea identificată în teren şi reflectată în actele care le-au fost prezentate.
Reluând susţinerile formulate prin memoriul de recurs cu privire la reglementarea dolului prin art. 1214 C. civ., recurenţii-reclamanţi au subliniat că, în speţă, consimţământul lor la perfectarea antecontractului a fost viciat prin dol, ca urmare a manoperelor frauduloase ale părţilor adverse.
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă
Prioritar, analizând excepţia nulităţii recursului, invocată de intimaţii-pârâţi, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta intervine doar în situaţia în care niciuna dintre susţinerile părţii nu poate fi încadrată în motivele de casare reglementate de lege, împrejurare care nu se verifică în cauză.
Astfel, parte din criticile recurenţilor-reclamanţi, respectiv cele prin care aceştia au susţinut aplicarea şi interpretarea greşită de către instanţa de apel a normelor de drept material, prin raportare la art. 1214 C. civ., sunt apte de a fi analizate prin prisma ipotezei reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în care pot fi încadrate.
Ca atare, reţinând că nu sunt incidente dispoziţiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimaţii-pârâţi.
Analizând recursul declarat în cauză, prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestuia, pentru următoarele considerente.
Preliminar, se impune precizarea că recursul este o cale extraordinară de atac prin care se exercită exclusiv o cenzură de legalitate a hotărârii atacate, pentru motivele limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., nefiind permisă instanţei de recurs, în analizarea criticilor formulate de titularul cererii de recurs, verificări cu privire la situaţia de fapt sau reaprecierea probelor cauzei, astfel cum tind recurenţii-reclamanţi, prin mare parte dintre criticile concepute în cadrul memoriului de recurs.
Totodată, instanţa de recurs nu poate proceda la o analiză a argumentelor dezvoltate de către recurenţii-reclamanţi din perspectiva reglementării cuprinse în art. 1207 C. civ., întrucât, până în această fază procesuală, un atare temei de nulitate a contractului nu a fost invocat, existenţa sau nu a erorii (ca viciu de consimţământ) nefăcând obiect al analizei celor două instanţe anterioare.
Judecarea recursului are în vedere exclusiv elementele de nelegalitate ale deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor aspecte, nepropuse în apel, nu este permisă.
Aşadar, pot forma obiect al recursului numai acele probleme care au fost invocate drept critici în apel şi care au fost soluţionate în acea fază procesuală într-un mod nefavorabil părţii care declară recurs.
Or, aceste susţineri, formulate pentru prima dată prin motivele de recurs, pun în discuţie aspecte care nu au fost supuse dezbaterilor şi analizei în fazele procesuale anterioare şi care, chiar dacă nu ar tinde la modificarea cererii de chemare în judecată şi ar reprezenta doar chestiuni tangenţiale analizei ce urmează a fi realizată din perspectiva pretinsei nesocotiri a art. 1214 C. civ., aşa cum afirmă recurenţii-reclamanţi, nu pot fi primite, neputând fi valorificate ca motive de recurs, în raport de prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ.
Ca atare Înalta Curte va analiza doar acele critici prin care recurenţii-reclamanţi doresc să demonstreze nelegalitatea hotărârii recurate, ca efect a unei eronate aplicări a normelor de drept material ce reglementează dolul, respectiv a art. 1214 C. civ., şi care au fost deduse judecăţii instanţei de apel.
În speţă, potrivit situaţie de fapt reţinute de către instanţele de fond şi asupra căreia instanţa de recurs, aşa cum s-a mai arătat, nu poate formula aprecieri proprii, între părţi a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 22 iunie 2020 de către B.N.P. E., prin care intimaţii-pârâţi s-au obligat să vândă recurenţilor-reclamanţi un imobil, cu privire la care, aceştia din urmă, ulterior perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, au aflat că are o suprafaţă utilă mai mică decât cea prezentată în anunţul de vânzare.
Având în vedere această împrejurare, recurenţii-reclamanţi au adus la cunoştinţa intimaţilor-pârâţi că, dacă ar fi cunoscut acest lucru, nu ar fi semnat antecontractul de vânzare-cumpărare şi, întrucât promitenţii-vânzători nu au fost de acord să le restituie întreaga sumă de bani achitată cu titlu de avans, i-au chemat pe aceştia la notar pentru a rezoluţiona de comun acord antecontractul de vânzare-cumpărare, cu consecinţa restituirii în integralitate a sumei pe care au achitat-o cu titlul de avans.
Intimaţii-pârâţi nu au dat curs solicitării promitenţilor-cumpărători şi au solicitat acestora să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
În acest context, recurenţii-reclamanţi s-au adresat instanţei de judecată, solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare anterior menţionat, pentru neexecutarea culpabilă de către intimaţii-pârâţi a obligaţiilor asumate; ulterior, au modificat acţiunea, în sensul că au solicitat anularea actului juridic, întrucât acordul lor la încheierea acestuia a fost viciat prin dol.
În speţă, reţinând că, potrivit art. 1214 alin. (4) C. civ., dolul nu se prezumă, tribunalul a cercetat dacă, din probele administrate în cauză, rezultă că, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată, consimţământul recurenţilor-reclamanţi a fost viciat prin dol şi a concluzionat, în esenţă, că actul juridic pe care părţile în litigiu l-au perfectat este un act juridic sinalagmatic şi oneros, la încheierea căruia toţi contractanţii şi-au exprimat consimţământul în mod expres, neexistând niciun element obiectiv care să facă credibilă ipoteza că intimaţii-pârâţi au folosit manopere dolosive sau şiretenii pentru a-i determina pe recurenţii-reclamanţi să perfecteze antecontractul de vânzare-cumpărare pe baza unor informaţii neadevărate.
Curtea de apel, analizând sentinţa atacată, în limitele în care a fost învestită prin cererea de apel, faţă de criticile recurenţilor-reclamanţi prin care aceştia au susţinut aplicarea greşită a legii şi au pretins că prima instanţă a interpretat eronat starea de fapt şi probele administrate, a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1214 C. civ. şi, ca atare, a validat concluzia primei instanţe, potrivit căreia, în speţă, nu a fost dovedită vicierea prin dol a consimţământului recurenţilor-reclamanţi la perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, a reţinut că manopera frauduloasă invocată vizează prezentarea voit eronată a suprafeţei imobilului în oferta publică de a contracta, astfel cum s-a expus în modificarea de acţiune din faţa primei instanţe.
A apreciat că, aflându-se în posesia certificatelor energetice, dar şi a documentaţiei tehnice a imobilului construcţie, acte ce indică suprafeţe utile diferite pentru acesta, nu se poate reţine reaua-credinţă a promitenţilor-vânzători, cât timp aceştia s-au întemeiat, în mod just, atât pe menţiunile din memoriul de arhitectură întocmit cu ocazia edificării, cât şi pe suprafeţele indicate în schiţele întocmite de proiectant.
De asemenea, a constatat că în mod corect s-a reţinut de către prima instanţă că imobilul a fost vizionat de către promitenţii-cumpărători, care aveau posibilitatea să procedeze la efectuarea de măsurători proprii anterior încheierii antecontractului atacat, precum şi că depoziţia martorului audiat în apel a confirmat faptul că recurenţii-reclamanţi au vizionat imobilul, iar la momentul vizionării au avut la dispoziţie documentaţia tehnică, extrasul de carte funciară şi memoriul de arhitectură, fără a se purta discuţii între aceştia şi mandatar legate de suprafaţa utilă a construcţiei.
Instanţa de apel a mai considerat şi că anunţul afişat de agenţia imobiliară, chiar dacă a conţinut o eroare cu privire la suprafaţa utilă, nu poate fi considerat o manoperă dolosivă din partea intimaţilor-pârâţi, datele publicate de agenţie fiind orientative, în acest sens existând o notificare a agenţiei către potenţialii-cumpărători în sensul că datele tehnice nu sunt verificate în amănunt, documentaţia tehnică fiind analizată în momentul în care se solicită actele proprietăţii, ca pas premergător contractului de vânzare-cumpărare, în cazul care există un interes pentru imobil.
În plus, a constatat că suprafaţa utilă construită de 140 m.p. este apropiată şi inferioară celei de 145,24 m.p., indicată de arhitect în memoriul tehnic, şi include şi suprafaţa terasei, de 15,70 m.p., iar faptul că suprafaţa utilă nu ar include terasa, potrivit legislaţiei în materie, nu poate fi considerată o manoperă dolosivă din partea intimaţilor-pârâţi legată de vânzarea imobilului.
De asemenea, a arătat că, deşi este corectă susţinerea recurenţilor-reclamanţi, în sensul că prima instanţă a reţinut eronat că sub semnătură li s-au predat actele tehnice ale imobilului, cât timp nu s-a prezentat o dovadă în acest sens, iar martorul audiat în faza apelului a declarat că a avut asupra sa documentaţia tehnică cu ocazia vizionării, aceasta fiind la dispoziţia promitenţilor-cumpărători pentru consultare, acest aspect nu este de natură să schimbe soluţia pronunţată.
În ceea ce priveşte schimbarea ofertei de vânzare după data semnării antecontractului atacat, instanţa de apel a apreciat că această împrejurare nu dovedeşte reaua-credinţă a promitenţilor-vânzători, ci faptul că aceştia şi-au modificat oferta în funcţie de rezultatul măsurătorilor efectuate la cererea recurenţilor-reclamanţi, cu eliminarea din suprafaţa utilă a terasei de la parter şi a celorlalte diferenţe de suprafaţă.
Aspectele legate de cererea de obţinerea creditului imobiliar de către recurenţii-reclamanţi au fost considerate a nu avea relevanţă în cauză, curtea de apel constatând că această împrejurare nu constituie un argument pentru nefinalizarea vânzării imobilului.
Ca atare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a realizat propria analiză a situaţie de fapt şi a probelor administrate în cauză şi a constatat că, în speţă, raportat la prevederile ce reglementează dolul, condiţia celor două elemente – subiectiv şi obiectiv – nu este îndeplinită, neprobându-se manoperele dolosive invocate, respectiv prezentarea de către intimaţii-pârâţi cu intenţie (rea-credinţă), în anunţul de vânzare întocmit de către agenţia imobiliară, a unei suprafeţe utile a imobilului mai mare decât cea reală, pentru a determina încheierea actului a cărui anulare se solicită.
Dolul, ca viciu de consimţământ, îmbracă forma inducerii în eroare care este provocată părţii de o altă persoană şi reprezintă o falsă reprezentare a realităţii, însă una provocată, fiind necesară existenţa relei-credinţe a persoanei care induce în eroare.
Verificând legalitatea deciziei recurate, Înalta Curte reţine că aplicarea greşită dispoziţiilor art. 1214 C. civ., invocată de recurenţii-reclamanţi, trebuie analizată prin raportare la statuările de fapt ale instanţei de apel, prezentul control jurisdicţional nepermiţând reevaluarea situaţiei de fapt a cauzei din perspectiva acestor elemente.
Or, astfel cum s-a arătat anterior, s-a reţinut definitiv de către instanţa de apel, în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, că părţile au contractat cu privire la un imobil intabulat în regim de carte funciară, iar actul juridic a fost realizat în urma voinţei părţilor exprimate în mod expres, după ce recurenţii-reclamanţi au vizionat imobilul şi au avut acces la datele tehnice ale acestuia.
Prin urmare, cum, în cauză, în urma probelor administrate, nu s-a reţinut de către instanţele de fond că intimaţii-pârâţi ar fi acţionat cu intenţia de a produce recurenţilor-reclamanţi un prejudiciu, adică, aşa cum susţin aceştia, de a le vinde un imobil cu o suprafaţă mai mică decât cea menţionată în antecontractul de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că, în speţă, nu se verifică ipoteza vicierii prin dol a consimţământului recurenţilor-reclamanţi la încheiere antecontractului de vânzare-cumpărare, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 1214 C. civ.
Nu pot primi niciun fel de eficienţă în această fază procesuală argumentele recurenţilor-reclamanţi prin care aceştia tind, în urma unei analize proprii a probelor administrate de către instanţele de fond, să dea acestora o altă interpretare şi o altă valoare, cu scopul de demonstra existenţa manoperelor dolosive şi, implicit, a dolului.
Aceasta, întrucât atributul instanţei de recurs este acela de a verifica exclusiv legalitatea hotărârii contestate şi nu temeinicia acesteia, iar toate acele critici formulate de recurenţii-reclamanţi, orientate către reaprecierea situaţiei de fapt prin prisma probelor administrate cauzei, exced limitelor prezentului control jurisdicţional.
Ca atare, faţă de cele anterior reţinute, constatând legalitatea hotărârii recurate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.
Faţă de soluţia ce urmează a fi pronunţată în cauză (respingerea recursului), în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., apreciază întemeiată cererea intimaţilor-pârâţi şi îi va obliga pe recurenţii-reclamanţi A. şi B. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 5.000 RON, către intimatul-pârât C. (pe care acesta le-a dovedit prin înscrisurile aflate la dosarul de recurs), cuantum apreciat a fi justificat în raport de complexitatea cauzei şi de activitatea desfăşurată de avocatul intimaţilor-reclamanţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge excepţia nulităţii recursului.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.
Obligă pe recurenţii-reclamanţi A. şi B. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 5.000 RON, către intimatul-pârât C..
Definitivă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 septembrie 2023.