Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr. 5545/105/2007 reclamanții R.E.A.A., C.G.R.A. și C.S. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N. au solicitat stabilirea despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 834,75 mp, urmând ca pârâta să fie obligată să achite o justa despăgubire în cuantum de 75 lei/mp.
In motivarea acțiunii reclamanții au arătat că evaluarea finală în baza căreia a fost făcută oferta de despăgubire de către expertul desemnat de expropriator a avut in vedere prețurile din primul trimestru al anului 2006, ori de atunci și până în prezent prețurile terenurilor au crescut în special la nivelul județelor limitrofe capitalei, trendul acestora fiind ascendent.
Investiția într-un teren arabil aduce un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului, ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară aflată și în prezent în continuare creștere.
Reclamanții au precizat că există o diferență inexplicabilă de preț dintre doua terenuri situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, respectiv comuna Râfov, având aceeași categorie de folosință, teren arabil și chiar în aceeași parcelă la 50-100 metri, diferență pentru care s-au oferit inițial 36 lei/mp față de cei 11 lei /mp cât au oferit pentru acest teren.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare, dar prin concluziile scrise a solicitat respingerea acțiunii pe considerentul că susținerile reclamanților, în sensul că, suma oferită drept justă despăgubire ar fi mult mai mică față de valoarea reală a imobilului sunt vădit neîntemeiate, reclamanții încercând doar să se îmbogățească fără justă cauză pe seama Statului Român, față de împrejurarea că nici unul dintre experții desemnați în această cauză nu a stabilit că valoarea terenului supus exproprierii ar fi de 75 mp, așa cum au pretins reclamanții prin cererea de chemare în judecată.
Tribunalul Prahova prin sentința civilă nr. 1694 din 21 decembrie 2007 a admis acțiunea precizata formulata de reclamanții R.E.A.A., C.G.R.A. și C.S. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N. cu sediul în București, sector 1.
A obligat pârâtul să plătească reclamanților o despăgubire în cuantum de 18 Euro/mp la cursul BNR, în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a sentinței, pentru terenul ce urmează a fi expropriat în suprafață de 834,747 mp, menționat in H.G. nr. 1546/2006, anexa nr. 2 poziția nr. 1100.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin H.G. nr. 1546/2006, modificată prin H.G. nr. 812/2007 reclamanții au fost menționați în Anexa 2 la poziția nr.1100 cu o suprafață de teren de 834,747 mp, ce urma a fi expropriată în vederea construirii Autostrăzii București-Brașov, segmentul București-Ploiești.
Pentru această suprafață de teren extravilan, cu numărul cadastral 302/1 reclamanții urmau să primească o despăgubire de 30.055,90 RON, sumă cu care aceștia nu au fost de acord, considerând că valoarea terenului supus exproprierii ar fi mult mai mare. In urma dezacordului, reclamanții au formulat prezenta cerere de chemare în judecată prin care au solicitat obligarea Statului Român la plata sumei de 75 lei/mp, precizând ulterior cuantumul pretențiilor, în sensul că, au solicitat ca justa despăgubire să fie cuprinsă între 18 Euro/mp și 23 Euro/mp, înmulțită cu suprafața expropriată, la cursul BNP și să se fixeze un termen pentru plata acestor despăgubiri.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite....".
Tot cu privire la despăgubiri art. 27 din același act normativ stipulează că „Despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Cât privește suma oferită de expropriator, instanța a constatat că expertul D.M. nu a ținut cont de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 atunci când a anexat exemple de prețuri întrucât acestea se referă la terenuri de altă categorie, respectiv la terenuri - pădure, putându-se observa că de la data întocmirii raportului inițial de către același expert la data de 31 mai 2006 și până în prezent în opinia sa prețul terenurilor a scăzut, deși este de notorietate că piața imobiliară este în continuă ascensiune, cu atât mai mult în ceea ce privește terenurile din zona autostrăzii.
La rândul său, expertul propus de reclamanți a concluzionat că din anunțurile de pe internet și din ziarele Ploieștii și Raid referitoare la anunțurile de vânzări terenuri pentru localitatea Râfov rezultă un preț mediu pentru despăgubire de 21 Euro/mp.
Analizând prețurile solicitate potrivit cererii și ofertei pieței libere, prin compararea acestora cu prețul stabilit de expertul desemnat de pârât, în funcție de anunțurile existente în publicațiile imobiliare de referință și pe internet, expertul desemnat de instanță A.F. a stabilit că valoarea apropiată de realitatea pieței este de 18 Euro pentru un mp de teren, punct de vedere ce a fost acceptat și de către instanță, care a apreciat că este în concordanță cu dispozițiile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994.
De altfel, această valoare a fost însușită și de către reclamanți, care au solicitat prin precizarea acțiunii ca despăgubirea să fie cuprinsă între valoarea minimă de 18 Euro/mp (valoare stabilita de expertul instanței) și 23 Euro/mp(cea stabilită de expertul desemnat de reclamanți).
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N., care a considerat că hotărârea este nelegală și netemeinică față de faptul că instanța de fond, prin omologarea raportului de expertiză întocmit de expert A.F. și prin admiterea cererii de chemare în judecată, a confirmat îmbogățirea fără justă cauză a intimaților pe seama Statului Român.
Instanța de fond în mod nelegal și neîntemeiat a omologat raportul de expertiză al expertului A.F., deși la stabilirea valorii reale a terenului expropriat, expertul nu a ținut cont și de lipsa daunelor aduse proprietarilor intimați, de situația imobilului în extravilanul localității, de suprafața mică expropriată și nici de categoria de folosință a terenului expropriat.
La stabilirea valorii reale a terenului expropriat instanța a luat în considerare doar prețurile de ofertare "publicate pe internet, prezentate de experți și nicidecum prețurile de tranzacționare" la care s-au vândut efectiv proprietăți similare în localitatea Râfov.
Suprafața de 834,747 mp supusă exproprierii, face parte dintr-un lot de 7.788 mp pe care reclamanții l-au cumpărat cu suma derizorie de doar 2.500 lei, așa cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8176 din 23 februarie 2003 de BNP I.C. din Ploiești, rezultând un preț de 3,11 lei/mp, în timp ce doar pentru suprafața de 834,747 mp Statul Român le-a oferit reclamanților în toamna anului 2007 suma de 30.055,90 lei adică un preț de 35,87 lei/mp.
In mod nelegal și neîntemeiat, instanța de fond a reținut că expertul desemnat de către C.N.A.D.N.R. nu ar fi respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și ar fi anexat la raportul de expertiză exemple de prețuri referitoare la terenuri de altă categorie decât cel supus exproprierii, insinuându-se astfel că prin acest procedeu acest expert ar fi alterat valoarea reală de piață a imobilului expropriat.
Astfel, prin sentința instanței de fond, s-a reținut neîntemeiat, ca premisă pentru admiterea acțiunii reclamanților, că expertul M.D. ar fi anexat raportului de expertiză numai exemple de prețuri referitoare la terenuri de altă categorie, respectiv prețuri referitoare la „terenuri - pădure„.
Din exemplele de prețuri atașate raportului de expertiză, întocmit de către expertul parte al C.N.A.D.N.R., se poate observa cu ușurință că acesta a avut în vedere exemple de prețuri referitoare la terenuri similare cu cel expropriat și nicidecum referitoare la „terenuri - pădure„ așa cum neîntemeiat și nelegal a reținut instanța de fond.
Așa cum rezultă din Fișa Tehnică și de Evaluare a terenului bazată pe metoda comparației directe, aflată în raportul de expertiză, la un lot mediu statistic de 69.036,43 mp a rezultat o ofertă medie locală statistică de 3,99 Euro/mp.
La prețul astfel rezultat expertul a procedat în mod justificat la aplicarea unor corecții determinate de mărimea suprafeței expropriate, de influența autostrăzii care se va construi asupra prețurilor terenurilor din zona localității Râfov precum și de negociere, respectiv de faptul că, în general, după orice negociere de prețuri vânzare se încheie la un preț inferior celui cerut de vânzător.
Astfel după aplicarea celor trei corecții, sus-menționate, se ajunge la concluzia întemeiată ca valoarea reală de piață a imobilului supus exproprierii este în sumă de 3,00 Euro/mp.
In ceea ce privește diferența existentă între valoarea contestată de intimați reclamanți de 30.055,90 RON și cea stabilită de expertul parte pe parcursul judecat la instanța de fond, de 8.784 RON, se explică prin metodele diferite abordate de către expert.
Astfel, dacă în raportul inițial de evaluare, expertul a stabilit valoarea terenul expropriat apelând la 2 metode de calcul, respectiv la metoda pe baza de profit bonitare a terenului și la metoda bazată pe renta, ale căror rezultate le-a reconciliat, în fața instanței expertul a folosit exact aceeași metodă adoptată și de către ceilalți experți - respectiv metoda stabilirii prețului prin comparație directă.
In dovedirea susținerilor, apelantul a depus în copie xerox înscrisuri, respectiv contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8176 din 23 decembrie 2003 BNP I.C., sentința civilă nr. 183 din 21 ianuarie 2008 pronunțată la Tribunalul Prahova.
Intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului și pe cale de consecință menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond, care este legală și temeinică.
Instanța de apel în conformitate cu dispozițiile art. 295 alin. (2) C proc. civ. a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea topografie, de stabilire a despăgubirilor de către o comisie de experți compusă, potrivit dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de către expropriator și al treilea de către expropriat.
Curtea de apel Ploiești, secția civilă pentru cauze cu minori și familie, prin decizia nr. 236 din 17 februarie 2009 a admis apelul pârâtului, a schimbat în parte sentința civilă nr. 1694 din 21 februarie 2007 a Tribunalului Prahova și 1-a obligat pe pârât la plata sumei de 33.465 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat către reclamanți.
Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Deși Tribunalul Prahova a apreciat în mod corect că potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 este necesară efectuarea unei expertize de către o comisie de experți, această instanță nu a observat că raportul de expertiză depus la dosarul cauzei nu îndeplinește această cerință, el nefiind semnat de către toți experții, ci aceștia au depus în mod separat concluziile lor.
În acest fel au fost încălcate nu numai dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 ci și dispozițiile art. 210 C proc. civ., aspect de nelegalitate care însă a fost înlăturat de către instanța de apel care a dispus, în temeiul dispozițiilor art. 295 C proc. civ. completarea probatoriilor și efectuarea unei noi expertize de către o nouă comisie de experți, care să corespundă exigențelor impuse de textele de lege menționate.
Raportat la concluziile finale ale acestei noi expertize se constată că au fost respectate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora la calcularea despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seamă de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului.
Totodată, legiuitorul a precizat în dispozițiile art. 27 din același act normativ mai sus arătat că despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Curtea a reținut că, în speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat o despăgubire calculată la un preț de 36,00 lei/mp, corespunzător pentru terenul în suprafață de 834,75 mp situat în comuna Râfov tarlaua 60 parcela 391/12 județul Prahova, în timp ce pretențiile reclamanților au fost inițial prin cererea de chemare în judecată de 75,00 lei/mp.
Ulterior, reclamanții, au solicitat prin concluziile scrise formulate la instanța de fond o despăgubire cuprinsă între 18 Euro și 21 Euro pe mp.
Prin urmare, raportat la aceste date și în concordanță cu dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, citate în paragraful precedent, instanța de apel a apreciat că își va exercita controlul între limitele minime și maxime ale despăgubirilor stabilite de textul de lege invocat.
Plecând de la această premisă, Curtea a constatat, în urma examinării raportului de expertiză întocmit în apel, că valoarea stabilită în sumă de 33.465 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat reprezintă o greșită despăgubire a proprietarilor terenului pentru lipsirea acestora de prerogativele dreptului de proprietate pe calea exproprierii.
Totodată a apreciat că, în speță, nu se poate discuta despre o pretinsă îmbogățire fără justă cauză așa cum susțin apelanții deoarece legiuitorul a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă la data întocmirii raportului de expertiză în apel.
De asemenea, valoarea despăgubirilor nu putea fi cea de la data consemnării sumei de bani în contul expropriaților, și nici nu se putea dispune obligarea pârâtului doar la plata diferenței dintre suma consemnată și valoarea reală apreciată de către instanță, câtă vreme dispozițiile legii speciale statuează în mod clar că instanța investită cu cererea de stabilire a despăgubirilor în caz de neînțelegere între părți asupra valorii acestora va stabili cuantumul despăgubirilor cât și termenul în care ele vor fi consemnate.
Curtea a apreciat că valoarea reală a despăgubirilor este cea stabilită de către experții din apel.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA susținând că instanța de apel, prin omologarea punctului de vedere al dlui expert E.G., a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora "la calcularea despăgubirilor experții, precum și instanța vor tine seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel in unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiza", motiv de recurs prevăzut de art. 304, pct. 9 C proc. civ.
In dezvoltarea acestei critici pârâtul a susținut că pot fi luate in considerare doar prețurile de tranzacționare obișnuite, adică cele care se încadrează in plaja firească de prețuri și nu cele care depășesc cu mult acest interval, operațiune pentru îndeplinirea căreia este necesar a se lua in calcul mai multe prețuri de tranzacționare; imobilele la care se face raportarea trebuie sa fie din aceeași categorie de folosință cu terenul expropriat - adică sa fie terenuri arabile situate in extravilanul comunei Râfov si cu suprafețe aproximativ egale cu suprafața imobilului expropriat; stabilirea despăgubirilor trebuie sa se efectueze prin raportare la prețurile de tranzacționare obișnuite de la momentul efectuării expertizei (raportul inițial s-a efectuat in februarie 2009, iar suplimentul in octombrie 2009).
In ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 795 din 23 martie 2009 de BNP M. din Ploiești, care constată un preț de vânzare de 18 EURO/mp, aceasta valoare nu poate fi luată în considerare întrucât nu este nici din luna întocmirii raportului inițial (februarie 2009) si nici din perioada întocmirii suplimentului la raport (octombrie 2009); reprezintă un exemplu singular, care se află cu mult în afara plajei obișnuite de prețuri și care în orice altă expertiză nu s-ar lua în calcul; tranzacția în speța nu este o tranzacție reala, vânzătorul achiziționând terenul în septembrie 2008, ca ulterior oferit la vânzare în martie 2009, deci „cumpărare în scop de revânzare"; prețul indicat in contract nu poate indica valoarea „obișnuită" de tranzacționare a terenurilor agricole extravilane din Râfov, în condițiile crizei economice care a afectat întreaga tară și care a condus la scăderea considerabila a prețurilor la imobiliare cu cel puțin 40-45%.
Pornind de la interpretarea data de instanța suprema sintagmei "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele", singurul punct de vedere exprimat în raportul de expertiza care corespunde exigentelor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel al dlui expert M.I., care a concluzionat ca despăgubirea oferita de stat (36 RON/mp) este îndestulătoare, în condițiile în care prețurile "obișnuite" de tranzacționare sunt de câteva ori mai mici decât despăgubirea oferita de stat.
Din analiza contractelor de vânzare-cumpărare depuse la dosar rezultă că în cursul anului 2009 plaja „obișnuită" de prețuri pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane din Râfov s-a situat in intervalul 0.4 RON/mp - 3 RON/mp si nicidecum in intervalul 4,5 RON -73,8 RON/mp, așa cum a stabilit expertul G.E., al cărui punct de vedere a fost omologat de instanța de apel.
Prin concluziile scrise depuse intimații-reclamanți au solicitat respingerea recursului, arătând că sub motivul încălcări dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se solicită o reevaluare a probatoriului administrat în fața instanțelor de fond, în vederea stabilirii unui alt cuantum al despăgubirii, reapreciere care nu mai este posibilă în recurs.
Se susține și că instanța de apel a acordat o valoare a despăgubirii foarte apropriată de cea oferită de expropriatorul C.N.A.D.N.R.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Dreptul de proprietate privată este garantat de stat astfel cum dispune art. 44 alin. (3) din Constituția României, revizuită, care prevăd că: „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire".
Această dispoziție a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care statuează în art. 1 ca „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească", reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere.
Astfel, în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile, stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
Cu privire la modalitatea de acordare a despăgubirilor, criteriile în raport de care se stabilește cuantumul acestora sunt cele prevăzute de textul de lege anterior menționat, care dispune că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că la calcularea cuantumului, experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativă teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.
Pentru stabilirea despăgubirii instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize, dar expertul E.G. a folosit la stabilirea despăgubirilor două valori, respectiv de 73,8 RON-18 EU /mp și de 4,5 RON/mp, valori care nu au ținut seama de toate criteriile de evaluare menționate în art. 26 din Legea nr. 33/1994 și care nu pot determina plaja obișnuită de prețuri de tranzacționare.
Se reține că respectarea criteriilor prevăzute de dispozițiile legale menționate poate face obiect al unei critici de nelegalitate, în sensul art. 304 pct. 9 C proc. civ.
In acest context al analizei, așa cum rezultă din materialul probator administrat, respectiv contractul de vânzare autentificat sub nr. 7261 din 12 februarie 2008 de BNP I.C., din care reiese un preț de vânzare de doar 1.2 RON/mp, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 306 din 20 ianuarie 2009 de BNP I.C., din care reiese ca prețul integral de vânzare este de 1.67 RON/mp, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 782 din 20 februarie 2009 de BNP I.C., din care reiese ca prețul de vânzare este de 0,60 RON/mp, adresa nr. 251 din 03 noiembrie 2009 emisa de BNP "E.", din care reiese ca prețul de vânzare este al imobilelor arabile situate în extravilanul corn. Râfov este de 0,46 RON/mp: adresa nr. 706 din 10 noiembrie 2009 emisa de BNP "I.C.", potrivit căreia în perioada 01 ianuarie 2009 - 23 iulie 2009 prețurile de vânzare ale terenurilor arabile extravilane din comuna Râfov s-au situat intre 0,4 RON/mp-3 RON/mp, în cursul anului 2009 plaja „obișnuita" de prețuri pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane din Râfov s-a situat in intervalul 0.4 RON/mp - 3 RON/mp si nicidecum in intervalul 4,5 RON -73,8 RON/mp, așa cum a stabilit expertul G.E., având ca bază informațională anunțurile imobiliare din ziare și internet, al cărui punct de vedere a fost omologat de instanța de apel.
Întrucât instanța de apel a stabilit despăgubirea cuvenită reclamanților prin raportare la alte criterii decât cele prevăzute de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, critica recurentului este fondată.
Din această perspectivă critica este fondată și în ceea ce privește hotărârea primei instanțe, care la rândul său s-a raportat la alte criterii decât cele prevăzute de norma legală enunțată.
In speța supusă analizei, se constată că judecătorii fondului în stabilirea valorii despăgubirii cuvenite reclamanților nu au avut în vedere prevederile art. 26 din lege, ci doar prețurile indicate în diverse oferte imobiliare, care nu se confundă cu prețul de circulație.
Așa fiind, se constată că sunt fondate criticile recurentului pârât Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA astfel încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va admite recursul și va modifica decizia recurată, în sensul că, va schimba în totalitate sentința civilă nr. 1694 din 21 decembrie 2007 a Tribunalului Prahova, secția civilă și va respinge contestația reclamanților, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N. din România SA împotriva deciziei civile nr. 236 din 17 decembrie 2009 a Curții de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie.
Modifică decizia recurată, în sensul că, schimbă în totalitate sentința civilă nr. 1694 din 21 decembrie 2007 a Tribunalului Prahova, secția civilă și pe fond respinge contestația reclamanților, ca neîntemeiată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 octombrie 2010.