Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la 7 aprilie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamanta SC F.L. SRL a chemat în judecată pe pârâții Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, și Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 de pe lângă Consiliul local Sector 1 București, contestând hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 25 februarie 2008 emisă de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, și Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 de pe lângă Consiliul Local Sector 1 București, solicitând ca despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului sector 1 București să fie în cuantum de 430.000 ron și nu 113.489,52 lei, așa cum a fost acordată prin hotărârea contestată.
În motivarea cererii, s-a arătat că, prin actul de vânzare-cumpărare din 19 aprilie 2004, reclamanta a dobândit suprafața totală de 4.000 m.p., iar prin H.G. nr. 872 din 20 decembrie 2007 s-a decis exproprierea unor imobile, printre acestea aflându-se și suprafața de 309 m.p. din totalul de 4.000 m.p., pe care îi deține reclamanta.
La 1 februarie 2008, reprezentanții reclamantei au declarat că nu sunt de acord cu valoarea totală a despăgubirilor stabilite de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 de pe lângă Consiliul local Sector 1 București, apreciind că suma oferită nu este în concordanță cu valoarea de piață a terenului.
Consiliul local al Sectorului 1 București a formulat întâmpinare, invocând excepția lipsei calității procesuale de folosință, excepția lipsei calității procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
C.N.A.D.N.R. SA a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată.
La termenul din 21 mai 2008, reclamanta a precizat acțiunea arătând că înțelege să se judece cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA și nu cu Ministerul Transporturilor.
La termenul din 18 iunie 2008, s-a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 de pe lângă Consiliul local Sector 1 București.
Reclamanta a mai formulat o precizare a acțiunii, după administrarea de probatorii, prin care a solicitat ca plata despăgubirilor să fie stabilită în euro/m.p. și să fie plătită la cursul B.N.R. de la data plății, respectiv 273 euro/m.p., pentru suprafața expropriată de 309 m.p.
Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 367 din 13 martie 2009, a admis în parte contestația; a anulat parțial hotărârea nr. 8/2008, numai în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor și a stabilit despăgubirile datorate de expropriator reclamantei ca fiind în cuantum de 67.362 euro, în echivalent lei la cursul B.N.R. de la data plății efective.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin hotărârea contestată, s-a dispus exproprierea și s-a acordat, prin consemnarea plății, despăgubiri în cuantum de 113.489, 52 lei ron, echivalentul a 30.900 euro, pentru terenul situat în București, Sector 1, având nr. cadastral și aparținând reclamantei, în suprafață de 309 m.p.
Din raportul de expertiză tehnică imobiliară a rezultat că valoarea de circulație a imobilului expropriat la data consemnării despăgubirilor era de 237.114 lei, contravaloarea a 67.362 euro, având în vedere o valoare de 218 Euro/m.p., față de 100 Euro/m.p. la cât evaluase inițial comisia.
Tribunalul a făcut aplicarea dispozițiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, modificată, și a avut în vedere valorile indicate în raportul de expertiză tehnică.
Prin decizia civilă nr. 584 A din 16 noiembrie 2009, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA și a respins cererea formulată de intimată, reținând, în esență, că, prin întâmpinarea formulată de apelantă la 21 mai 2008, s-a arătat că pentru terenul expropriat experții evaluatori au constatat că lucrarea de expropriere nu afectează construcții sau investiții, iar despăgubirea aferentă suprafeței de teren este de 30.900 euro. La stabilirea prețului despăgubirii, experții au avut în vedere prețul de pe piața liberă la data întocmirii raportului de evaluare, obținând în acest sens informații de la birouri notariale (privind prețurile de tranzacționare), de la agențiile imobiliare din zonă și de pe internet.
S-a mai reținut, că apelul nu este fondat, întrucât din raportul de expertiză efectuat în cauză a rezultat că valoarea despăgubirilor, la momentul emiterii hotărârii de expropriere, este de 237.114 lei reprezentând 67.362 euro, având în vedere o valoare de 218 euro/m.p., aceasta reprezentând media valorilor între anunțurile telefonice de vânzare și prețurile practicate de agențiile imobiliare, valoare redusă cu o marjă de negociere de 10%.
În aceste condiții, experții au avut în vedere o valoare medie a metrului pătrat de teren în zona în care se află terenul expropriat, tocmai pentru a realiza o despăgubire justă și la valoarea reală a terenului.
Valoarea de 100 euro/m.p., susținută de altfel și prin obiecțiunile la raportul de expertiză, nu reprezintă o valoare reală a terenului expropriat, apelanta neputând dovedi în mod concret, prin înscrisurile atașate obiecțiunilor, că aceasta este valoarea reală.
Instanța de apel a respins și cererea formulată de intimata reclamantă, având în vedere că atât plata dobânzii, cât și reactualizarea sumei acordate pot fi solicitate, potrivit dispozițiilor art. 3712 C. proc. civ., organului de executare, cu atât mai mult cu cât cel care a investit instanța în prezenta cale de atac este Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru următoarele considerente:
Temeiul cererii de chemare în judecată formulată de intimata-reclamantă a fost art. 9 din Legea nr. 198/2004, care face trimitere la legea generală în materia exproprierii, Legea nr. 33/1994 și potrivit căruia „acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
S-a arătat, că dispozițiile generale, art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilesc criteriile de evaluare pe care comisia de experți numită de instanța de judecată trebuia să le aibă în vedere, însă aceasta nu a avut în vedere criteriile legale prevăzute de acest text de lege pentru stabilirea despăgubirii, respectiv prețul cu care se vând terenurile în zonă, ci s-a raportat la prețurile cu care diverși particulari au lansat oferta pe piața imobiliară.
S-a conchis că, dacă s-ar fi aplicat corect metoda de evaluare, valoarea rezultată ar fi fost mult mai mică.
Examinând decizia recurată, în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată următoarele:
Recurentul susține că instanțele de fond și apel au soluționat cauza cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele autentice și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de anunțuri de mică publicitate privind imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială.
În speță, prin raportul de expertiză întocmit în primă instanță, experții au stabilit valoarea despăgubirii având în vedere „atât informațiile puse la dispoziție de părți, cât și informațiile din buletinele informative ale Comisiei Naționale de Statistică, A.N.E.V.A.R., C.E.T.- R., literatura de specialitate, informații din bazele de date on-line privind tranzacțiile cu terenuri”, dosar fond, iar intimatul-pârât a formulat obiecțiuni la acest raport de expertiză, printre acestea enumerându-se și faptul că experții nu au respectat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul cuantumului despăgubirii, obiecțiuni ce au fost respinse, ca neîntemeiate, de către instanță prin încheierea de la termenul din 14 ianuarie 2009.
În analiza apelului declarat de pârât, potrivit art. 292 alin. (2) C. proc. civ., instanța trebuia să se pronunțe pe fondul acestuia numai pe baza celor invocate la prima instanță, inclusiv asupra apărării privind greșita aplicare în speță a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pentru stabilirea cuantumului despăgubirii.
Însă, instanța de apel s-a mărginit a reține că valoarea despăgubirii reprezintă „ media valorilor între anunțurile telefonice, de vânzare și prețurile practicate de agențiile imobiliare, valoare redusă cu marja de negociere de 10%”, ceea ce reprezintă o greșită aplicare a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, privind stabilirea valorii despăgubirii, față de considerentele mai sus expuse.
Cum stabilirea despăgubirii la care este îndreptățită intimata-reclamantă se face, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin expertiza care are în vedere prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, și nu în raport de ofertele de vânzare din anunțurile de mica publicitate, iar pentru stabilirea acestora se impune efectuarea unei expertize de specialitate, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte, potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cu ocazia rejudecării, se va administra probatoriul în sensul celor mai sus expuse și vor fi avute în vedere și celelalte mijloace de apărare invocate de părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, împotriva deciziei 584A din 16 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.
Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 noiembrie 2010.