Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 599 din 08 octombrie 2009, Tribunalul Cluj a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului C.F. și, pe acest temei, a respins acțiunea acestuia, a respins acțiunea reclamantei C.M.S., în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local Gilău și Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, a respins excepția inadmisibilității acțiunii, a admis acțiunea reclamantei împotriva pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. S.A, a dispus modificarea parțială a Hotărârii nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, tarla 19, parcela 12, număr cadastral x, teren în suprafață de 2.657,02 mp, la suma de 265 702 RON și a obligat pârâtul să achite, reclamantei, această sumă.
Instanța a reținut că prin Hotărârea nr. 42 din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul expropriat în litigiu.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză s-a stabilit că valoarea de circulație a terenului în litigiu este de 100 RON/mp (24 euro/mp); terenul este amplasat în partea de vest (extravilan) a localității Gilău, accesul fiind realizat pe un drum sătesc; zona constituie teren agricol și pe parcelă nu se găsesc construcții; unitățile de alimentație publică și stațiile de transport în comun sunt la foarte mare distanță, iar dotările din zonă (rețea de curent electric, apă, canalizare și gaz) sunt la distanțe de 10 - 500 m; terenul este în formă plană, are acces pietonal și auto, nu prezintă reziduuri și elemente poluante, nu are racorduri la rețele.
Experții au precizat că au efectuat estimarea prin 3 metode, pentru întreaga parcelă de 4500 mp: metoda comparațiilor de piață, rezultând o valoare minimă de 476.545 RON și una maximă de 689.589 RON; metoda costurilor, rezultând valoarea de 286.380 RON, conform metodei comparației prin bonitare și valoarea de 216.675 RON, conform metodei H.G.R. nr. 834/1991; metoda rentabilității, conform căreia valoarea terenului este de 387.474 RON.
În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv art. 27 alin. (2) din aceeași lege.
Prin Decizia civilă nr. 302/A din 11 noiembrie 2010, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului.
Instanța de apel a reținut că din raportul de expertiză întocmit de expropriator și care a stat la baza hotărârii contestate a rezultat că și acesta a folosit metoda comparației prin bonitare, precum și metoda comparației directe, utilizând, la rândul său informații de pe piața imobiliară locală apărute în presa scrisă locală, de la agenții imobiliare locale, nefiind, așadar, avute în vedere tranzacții efective din acea perioadă.
Mai mult, s-a reținut că expertiza a fost întocmită în noiembrie 2005, în timp ce hotărârea de stabilire a despăgubirilor a fost emisă în luna august 2006.
A rezultat așadar că evaluarea imobilului s-a făcut cu mai mult de un an înainte de comunicarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor, motiv pentru care instanța de apel a dispus completarea raportului de expertiză, cu obiectivul de a se stabili valoarea imobilului la data când expropriatul a luat la cunoștință de cuantumul despăgubirilor.
În raport cu actele depuse de părți, experții au efectuat o nouă evaluare, stabilind o valoare de 20 euro/mp, însă această evaluare se raportează la data de 12 octombrie 2010 și nu la data întocmirii expertizei în fața primei instanțe, necontrazicând, astfel, concluziile acesteia.
În apel, ambele părți au depus la dosar contracte autentice de vânzare-cumpărare, respectiv hotărâri judecătorești de stabilire a despăgubirilor pentru alte terenuri din zonă.
S-a reținut că pârâtul a depus mai multe contracte, care, însă, pe de o parte, sunt din anul 2010 (deci ulterioare raportului de expertiză), cunoscută fiind tendința de scădere a valorii terenurilor pe fondul crizei economice, iar, pe de altă parte, contractele din anii 2008 - 2009 sunt încheiate, majoritatea între persoane fizice, știut fiind, de asemenea, că valoarea declarată la notar în vederea stabilirii taxelor se raportează la valorile minimale stabilite de Uniunea Notarilor, de multe ori, nefiind identică cu prețul stabilit de părți de comun acord.
Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 10 ianuarie 2011, pârâta C.N.A.D.N.R. S.A., prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte:
Instanța de apel a pronunțat hotărârea cu aplicarea și interpretarea greșită a art. 9 și art. 10 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, a art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și art. 129 C. proc. civ.
Cu privire la cererea reclamantei de modificare parțială a Hotărârii nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Gilău, s-a arătat că hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii este un act juridic unilateral, iar potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (3) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004 "hotărârea comisiei poate fi revocată pentru motive temeinice. În acest caz titularul cererii va fi notificat".
Instanțele anterioare interpretând în mod eronat art. 9 și art. 10 din Legea nr. 198/2004 și fără să țină cont de aspectele mai sus-precizate, a admis cererea reclamantei și au dispus modificarea parțială a hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Instanța învestită cu stabilirea cuantumului despăgubirii poate interveni doar în sensul obligării statului la plata despăgubirii stabilite în temeiul probelor administrate, aceasta nu poate dispune modificarea actului juridic unilateral.
Referitor la dispoziția de obligare la plata despăgubirii majorate, s-a susținut că art. 26 din Legea nr. 33/1994 reglementează modalitatea determinării despăgubirilor pe cale judiciară. Potrivit normei sus-menționate, la stabilirea despăgubirii, atât experții tehnici, cât și instanța de judecată se vor raporta la "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Pârâta a solicitat prin cererea de apel încuviințarea unei noi expertize. Prin faptul neîncuviințării acestei probe, interesele pârâtei au fost grav prejudiciate, cu atât mai mult cu cât motivele care au stat la baza respingerii acestei probe sunt contradictorii și neîntemeiate.
Deși instanța de apel a reținut că raportul de expertiză a fost întocmit prin raportare la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la momentul întocmirii raportului de expertiză, a apreciat în mod nelegal ca fiind nerelevante contractele de vânzare-cumpărare depuse în probațiune de această parte.
Demersul instanței de apel privind "completarea raportului de expertiză în sensul de a se stabili valoarea imobilului la data când expropriatul a luat la cunoștință despre cuantumul despăgubirilor" este contrar dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 care impun raportarea la momentul întocmirii raportului de expertiză.
În plus, conținutul raportului de expertiză contrazice concluziile instanței de apel, întrucât experții judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii exclusiv prin raportare la oferte de vânzare și nu prin raportare la tranzacții autentice așa cum prevăd dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit voinței legiuitorului, atât comisia de experți, cât și instanța sunt obligate să țină cont de prețurile practicate pe piață, prețuri care exclud ofertele de vânzare, care sunt speculative, dacă nu chiar fictive și prin urmare nepertinente.
În acest sens este și jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a statuat în sensul că sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - Deciziile civile nr. 6680/2008, nr. 5721/2009, nr. 4865/2010 și nr. 5154/2010.
S-a depus în probațiune un număr de 9 contracte de vânzare-cumpărare autentice, dintre care 3 aferente anului 2010, momentul la care ar fi trebuit să se efectueze evaluarea în fața instanței de apel.
Pe lângă faptul că instanța a respins în mod neîntemeiat cererea de efectuare a unui nou raport, a respins ca fiind nerelevante toate înscrisurile depuse în probațiune, singurele probe conforme dispozițiilor legale în materie.
Motivația instanței de apel pentru înlăturarea tranzacțiilor autentice depuse la dosar nu are niciun fel de logică juridică, întrucât instanța de apel instituie, în mod inadmisibil și reprobabil, o prezumție absolută și irefragrabilă de nelegalitate, potrivit căreia toate persoanele fizice din România care vând terenuri, fac acest lucru cu eludarea legii prin declararea unui preț de vânzare mai mic decât cel convenit de părți.
Cât timp prețurile reale de tranzacționare ale imobilelor din com. Gilău, jud. Cluj sunt mai mici sau egale cu valoarea stabilită de expropriator, atunci se poate concluziona că despăgubirea stabilită de către expropriator - de 6,09 euro/mp - este una justă.
Instanța de apel a pronunțat decizia cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, preferând să dea prioritatea lucrării de expertiză întocmită la fondul cauzei de către experții judiciari care au stabilit valoarea de circulație a terenului în litigiu prin folosirea celor mai mari 3 oferte de vânzare postate pe internet.
Prin faptul neîncuviințării probei cu contraexpertiză, solicitată în condițiile art. 212 alin. (2), s-a încălcat și dreptul pârâtei la apărare, singura modalitate de a demonstra temeinicia aspectelor semnalate prin obiecțiunile la raportul de expertiză efectuat la fond, fiind aceea cu un nou raport, întocmit în cauză de către alte persoane decât cele desemnate să facă parte din comisia alcătuită conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Recursul este întemeiat pentru considerentele ce urmează:
Nu poate fi reținută critica referitoare la interpretarea eronată a art. 9 și art. 10 din Legea nr. 198/2004, dat fiind faptul că hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii este un act juridic unilateral, iar potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (3) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004, hotărârea comisiei poate fi doar revocată pentru motive temeinice, în nici un caz modificată, întrucât există o diferență de regim juridic între revocare, ca noțiune specifică actelor administrative, și soluțiile ce pot fi pronunțate în procedura efectivă de expropriere, prin intervenția instanței de judecată.
Cea de-a doua critică ce vizează încălcarea/aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică este întemeiată, pentru considerentele ce urmează:
Prin Hotărârea nr. 42 din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul expropriat în litigiu.
Prin Sentința civilă nr. 599 din 08 octombrie 2009 a Tribunalului Cluj s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru acest imobil la suma de 265.702 RON, sentință în baza căreia s-a configurat și obligația concretă a pârâtului de a achita această sumă, reclamantei.
Prima constatare ce se impune a fi făcută în cauză este aceea că între cele două valori stabilite pentru același imobil, cu aceleași caracteristici, chiar dacă în proceduri diferite - administrativă, respectiv judiciară - există o diferență substanțială, nejustificată pe criterii rezonabile.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Prin hotărârea atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept consecință, de neacceptat.
Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme - în sensul că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului; sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele, are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială - nu pot fi validate concluziile unui raport de expertiză care exced în mod vădit norma legală și jurisprudența constantă a instanțelor, inclusiv jurisprudența instanței supreme.
În operațiunea de valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul de urmărit în evaluarea imobilului, instanța fondului este obligată să-și motiveze opinia, pentru a demonstra că expertiza, prin concluziile sale și prin coroborarea sa cu înscrisurile ce o însoțesc, impune un raționament clar și pe deplin verificabil, nu simple aprecieri subiective ale expertului/experților.
Instanța de apel, în rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente, din această perspectivă solicitarea de relații de la oricare alte instituții ale statului - Camera Notarilor Publici, Cartea funciară, instituțiile fiscale etc. - cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.
Înalta Curte nu va accepta ca motivarea unei hotărâri judecătorești să se întemeieze pe considerente de natura celor inserate în cuprinsul deciziei atacate - motivația instanței de apel pentru înlăturarea tranzacțiilor autentice din anii 2008 - 2009 depuse la dosar, încheiate între persoane fizice - întrucât o astfel de abordare nesocotește însuși principiul legalității, al preeminenței dreptului într-un stat de drept.
Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul pârâtului, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 302/A din 11 noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 octombrie 2011.