Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată la data de 6 mai 2009 pe rolul Tribunalului Arad, reclamanta SC S.T.S. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiului Arad, Municipiul Arad, prin primar, obligarea la plata despăgubirii conform valorii de piață, pentru terenul expropriat în extravilan înscris în C.F. Arad și obligarea expropriatorului la plata de despăgubiri la valoarea de piață, pentru diferența de 885 m.p. de teren rămas neexpropriat, din totalul de 5.000 m.p. cât reprezintă totalul suprafeței de teren.
În motivarea acțiunii, s-a arătat că reclamanta este proprietara tabulară a terenului de 5.000 m.p. teren arabil extravilan, înscris în C.F. Arad.
Prin Hotărârea nr. 126 din 06 aprilie 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, expropriatorul Consiliul Local al Municipiului Arad a dispus exproprierea a 4.115 m.p. din suprafața totală de 5.000 m.p. Societatea reclamantă intenționa să construiască o hală de specialitate pentru depozitarea și comercializarea florilor ori, urmare a exproprierii suprafeței de 4.115 m.p. din totalul de 5.000 mp, terenul rămas nu mai poate fi utilizat conform destinației.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Arad, pe cale de excepție, a invocat lipsa calității procesuale pasive, arătând că aceasta aparține expropriatorului, respectiv, statul reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R., care a stabilit și cuantumul despăgubirilor.
Prin înscrisul depus la data de 11 iunie 2009 reclamanta a solicitat chemarea în judecată și a Ministerului Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a depus la dosarul cauzei Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 126 din 6 aprilie 2009 a C.N.A.D.N.R., copia certificatului de înregistrare a societății și o schiță privind terenul din litigiu.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului Arad, prin întâmpinare, a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă, și a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive.
Prin Sentința civilă nr. 80 din 11 februarie 2010, Tribunalul Arad a admis acțiunea, a obligat pârâtul la plata de despăgubiri, către reclamant în cuantum total de 160,485 euro, sau contravaloarea în lei la data plății conform curs B.N.R., pentru terenul expropriat, în suprafață de 4.115 m.p. teren extravilan înscris în C.F. Arad, a luat act de renunțare la judecată privind capătul de cerere referitor la diferența de teren în suprafață de 885 m.p.; a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 1.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că experții au apreciat valoarea terenului în mod diferit, respectiv de la 19 euro/m.p. până la 120 euro/m.p., însă tribunalul a apreciat că expertiza efectuată de expertul C.D.L. este în conformitate cu prețul real al imobilului supus exproprierii, respectiv, 64 euro/m.p., deoarece a avut în vedere că suprafața totală va fi afectată de expropriere, suprafața rămasă neexpropriată va prezenta un lot de teren fără utilitate exclus oricărei dezvoltări viitoare și nepracticabil pentru activitățile agricole. Pentru determinarea prețului expertul a utilizat mai multe oferte de terenuri puse în vânzare, din care rezultă că prețul real este de 64 euro/m.p.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta SC S.T.S. SRL Arad și pârâta C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara.
Reclamanta SC S.T.S. SRL Arad a arătat că suma reținută de către Tribunalul Arad de 39 euro/m.p. este prea mică față de valoarea reală a terenului expropiat, această sumă trebuie să fie de 64 euro/m.p., după cum a reținut expertul C.D.L.
C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara a arătat că valoarea de circulație reală a terenului supus expropierii este chiar mai mică decât aceea reținută de Comisia de Stabilire a Despăgubirilor și a făcut trimitere la prețul de achiziție aferent unor terenuri similare, tranzacționate efectiv pe piață.
C.N.A.D.N.R. SA a depus întâmpinare la apelul declarat de către reclamantă, solicitând respingerea acestuia cu motivarea că terenul supus expropierii a fost achiziționat la data de 21 octombrie 2003 cu un preț de 3.000 RON, un preț aproape modic față de cel solicitat în prezent, în condițiile în care configurația terenului a rămas aproape identică, neefectuându-se niciun fel de amenajări.
De asemenea, cu ocazia desfășurării cercetării judecătorești în fața instanței de apel, s-a solicitat experților I.I. și U.I.R. depunerea unui supliment de expertiză în vederea clarificării criteriilor și sumelor care se cuvin, în mod cert, pentru terenul expropriat.
Aceste completări ale raportului de expertiză au fost depuse la dosar (expertiza ing.I.I. și expertiză ing.U.I.R.).
De asemenea, pârâta apelantă C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara a depus un set de acte care constau în contracte de vânzare-cumpărare a unor terenuri similare, prețul uzitat de notarii publici din zonă, precum și un listing cu evidențele fiscale de la primăria din localitate.
Prin Decizia civilă nr. 466/A din 2 decembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a respins apelul reclamantei SC S.T.S. SRL Arad; a admis apelul pârâtei C.N.A.D.N.R. SA și a schimbat în tot sentința primei instanțe în sensul că a respins acțiunea civilă introdusă de reclamanta SC S.T.S. Arad.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că reclamanta SC S.T.S. SRL Arad a solicitat obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri în valoare de 120 euro m.p. pentru o suprafață de teren extravilan de 4115 m.p., și, de asemenea, acordarea de despăgubiri pentru suprafața de 885 m.p., teren înscris în aceeași carte funciară, rămas neexpropriat.
În motivarea acțiunii sale, reclamanta a arătat că prin Hotărârea nr. 126 din 6 aprilie 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafeței de 4115 m.p., pentru care s-a acordat 20,49 euro/m.p.
Suma este necorespunzătoare și nu compensează prejudiciul suferit, deoarece reclamanta, susține în acțiune, intenționa să construiască o hală pentru depozitarea și comercializarea florilor.
Temeiul de drept al acțiunii cu care prima instanță a fost sesizată, în speță, nu poate fi decât cel impus de dispozițiile art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994.
În aplicarea acestor texte de lege,jurisprudența Î.C.C.J. a statuat că la stabilirea valorii reale a imobilului și a cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceleași fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma „preț cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, definește prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale Agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate.
În acest sens, instanța de apel a reținut că valoarea de circulație a terenului expropriat stabilită de tribunal ca urmare a expertizei întocmită de către expertul I.I., completat de către expert C.D.L., ca expert asistent al reclamantei, la suma de 39 de euro/m.p., nu este susținută de înscrisurile, respectiv contractele autentice de vânzare-cumpărare, ce vizează terenuri similare, acte juridice care atestă că valoarea de tranzacționare pe piață este sub aceste valori, chiar și sub valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.
De altfel, prima instanță nici nu a manifestat preocupare deosebită pentru a corela concluziile experților cu prețurile reale de vânzare-cumpărare, consemnate în contractele autentice de vânzare-cumpărare, mărginindu-se la adoptarea soluției, exclusiv, pe baza concluziilor raportului de expertiză.
Instanța de apel a constatat că cele trei rapoarte de expertiză trebuie obligatoriu raportate la prețurile reale de vânzare-cumpărare, astfel cum acestea rezultă din practica notarială, fiind știut că fiecare expert poate avea o viziune subiectivă asupra aprecierii valorii de circulație, în afara cadrului concret de tranzacționare al pieței imobiliare.
Contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri aflate în zona autostrăzii Arad - Timișoara, teritoriul administrativ al municipiului Arad, contracte încheiate în aceiași perioadă sau imediat următoare cu perioada emiterii hotărârii comisiei, relevă în mod cert prețurile reale practicate, achitate de către cumpărători, prețuri care sunt sub valoarea reținută de către prima instanță.
Aceste prețuri reale sunt confirmate și de listele deținute de către municipiul Arad cu privire la evaluarea imobilelor, dosar instanță de apel precum și de valorile de piață medii pentru terenuri intravilane deținute de către Birourile Notariale.
Cu toate acestea, față de dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 instanța nu va putea micșora prețul despăgubirii sub nivelul stabilit de către expropiator respectiv suma de 20,49 euro/m.p. ceea ce înseamnă cuantumul total de 84.316 euro, pentru suprafața de 4115 m.p. teren extravilan.
Diferența de teren de până la 5.000 metri pătrați invocată de către reclamantă, respectiv, suprafața de 885 m.p., rămâne în proprietatea acesteia și poate fi valorificată în condiții normale și potrivit destinației pe care proprietarul dorește să o atribuie, în acest sens pledând renunțarea la judecată pentru acest capăt de cerere.
În speță, reclamanta nu a făcut dovada vreunui prejudiciu real, determinat de actul exproprierii, mai mult chiar, față de prețul de cumpărare a acestui teren în anul 2003, care este un preț modic, recunoscut chiar de către reclamantă, suma acordată cu titlu de despăgubire poate reprezenta un beneficiu cert și o justă și dreaptă despăgubire.
Actul de expropiere pentru cauză de utilitate publică nu poate reprezenta o sursă de îmbogățire speculativă, valorificată pe piața imobiliară, pentru că acest act reprezintă o derogare de la mișcările specifice tranzacțiilor imobiliare, având în vedere tocmai interesul public general pentru care s-a dispus expropierea, construirea unei autostrăzi atât de necesare generațiilor prezente și viitoare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, arătând că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, reținând în mod nejustificat ca despăgubire pe metru pătrat suma de 20,49 euro stabilită de Comisia de Tranzacționare a Despăgubirilor, care nu acoperă nici prețul de piață al terenului și nici pierderea înregistrată de proprietar.
Recurenta-reclamantă mai arată că în mod greșit instanța de apel s-a raportat la contractele de vânzare-cumpărare depuse în probațiune de pârât, din al căror conținut nu rezultă că ar fi amplasate în zona în care este situat terenul în discuție, după cum nici nu reiese dacă au front stradal și reprezintă terenuri arabile, spre deosebire de terenul reclamantei care avea destinație comercială.
Concluziile rapoartelor de expertize tehnică din care au rezultat prețuri de 19 euro/m.p. sau de 39 euro/m.p. au folosit metode de calcul bazate pe elemente de comparație privind cultura de porumb și producția agricolă, în timp ce suprafața de 5.000 m.p. achiziționată de reclamantă era destinată investițiilor și activităților comerciale și nicidecum agriculturii.
Nu au fost luate în considerare concluziile raportului suplimentar de expertiză efectuat de expert I.I., ce au atestat că pentru terenuri similare supuse exproprierii s-au acordat prețuri mult mai mari, exemplificând în acest sens societatea A.B. SRL, ce a fost despăgubită cu suma de 134 euro/m.p.
Recurenta-reclamantă arată că s-ar fi impus o justă despăgubire conform nivelului stabilit prin raportul expertului C.D.L., respectiv, 64 euro/m.p.
Recursul urmează a fi respins, pentru considerentele ce succed:
Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 ce reglementează criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul creat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză”.
Stabilirea valorii imobilului expropriat presupune administrarea, de către părțile litigante, a unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei, întrucât prin dispozițiile legale menționate nu se instituie obligativitatea reținerii, de către instanță, în mod exclusiv, nici a raportului de expertiză întocmit de expropriator și nici a raportului de expertiză întocmit de comisia constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, deoarece, potrivit art. 27 alin. (1) din același act normativ „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”, iar potrivit art. 27 alin. (2) „despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată”.
În speță, prețul oferit de expropriator a fost de 20,49 euro/m.p., iar prețul solicitat de expropriat a fost de 120 euro/m.p.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia constituită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994 s-a stabilit un preț de 39 euro/m.p. al terenului expropriat, prin raportul întocmit de expert C.D.L. s-a stabilit un preț de 64 euro/m.p., prin raportul suplimentar efectuat de inginer I.I. s-a stabilit că sumele acordate cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii pentru terenuri similare în zonă variază între 20 și 120 euro/m.p., iar prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat de expert U.I.R. cu prilejul instrumentării cauzei în apel s-a stabilit că valoarea despăgubirii este de 15 euro/m.p.
Rezultă astfel că, din expertizele efectuate în cauză și din răspunsurile formulate de către experți, valoarea terenului în litigiu a fost apreciată în mod foarte diferit, astfel încât instanța de apel a fost obligată să se raporteze și la alte probatorii administrate în cauză, respectiv, la contractele autentice de vânzare-cumpărare ce au vizat terenuri similare, din care însă a reieșit că valoarea de tranzacționare pe piață a acestor bunuri se situează chiar și sub valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.
Cum însă dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilesc că valoarea despăgubirii nu poate fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, în mod corect instanța de apel a apreciat ca fiind conformă criteriilor legale în materie această variantă.
Astfel, în aplicarea dispozițiilor imperative ale art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, prin raportare la oferta făcută de expropriator (20,49 euro/m.p.), la pretențiile expropriatului (120 euro/m.p.), la rapoartele de expertiză efectuate în cauză (care au stabilit valori cuprinse între 15 și 120 euro/m.p.), precum și la prețurile reale de vânzare consemnate în actele autentice de înstrăinare a unor terenuri similare (ce au atestat valori cuprinse sub prețul de 20,49 euro/m.p. oferit de expropriator), în mod corect instanța de apel a stabilit că valoarea oferită de expropriator este varianta cea mai apropriată de realitatea imobiliară locală.
Împrejurarea că prețurile practicate în zonă sunt inferioare ofertei expropriatorului a fost confirmată și de listele deținute de municipiul Arad cu privire la evaluarea imobilelor, precum și de valorile de piață medii pentru terenuri intravilane deținute de către birourile notariale.
Nu pot fi primite criticile recurentei-reclamante potrivit cărora contractele de vânzare-cumpărare menționate s-ar referi la terenuri având un alt regim juridic decât acela al terenului în discuție, respectiv, teren arabil, în timp ce terenul expropriat ar avea „o destinație comercială”, întrucât din expertizele efectuate în cauză a rezultat că terenul în litigiu este situat în extravilan, pe acesta nu se pot și nu se puteau edifica construcții nici anterior și nici ulterior exproprierii, parcelele având „…aceeași destinație în prezent, ca și în trecut, de teren arabil în extravilanul municipiului Arad…”.
Deși recurenta-reclamantă susține că a achiziționat terenul în scopul efectuării de investiții și derulării de activități comerciale, susținerile sale sunt infirmate de concluziile rapoartelor de expertiză, din care rezultă că aceasta nu a întreprins niciun demers legal de schimbare a destinației terenului, astfel încât apărările prin care reclamanta tinde să arate că regimul juridic al terenului expropriat este altul decât teren arabil, sunt lipsite de suport probator și în mod corect au fost înlăturate de instanțele de fond.
Împrejurarea că prin procedura exproprierii societatea recurentă a fost împiedicată să-și dezvolte proiectul comercial nu poate fi avută în vedere la calculul despăgubirii, în condițiile în care, prin cererea de chemare în judecată nu s-au formulat pretenții cu privire la alte prejudicii create proprietarului, ci exclusiv pentru valoarea de piață a bunului expropriat, iar partea nu a formulat probatorii pe acest aspect.
De asemenea, faptul că din suprafața de 5.000 m.p. expropriată, a rămas o porțiune de 885 m.p, care nu mai poate fi utilizată conform destinației comerciale, este fără nicio relevanță, atâta vreme cât asupra capătului de cerere având ca obiect această suprafață, reclamanta a renunțat la judecată chiar cu prilejul soluționării cauzei în fond, prima instanță luând act de manifestarea de voință în acest sens.
Față de aceste considerente, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, împotriva Deciziei nr. 466/A din 2 decembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.