Expropriere. Raportul dintre legea generală în materie (Legea nr. 33/1994) și legea specială (Legea nr. 255/2010). Caracterul derogatoriu al normei speciale în privința evaluării despăgubirilor în faza administrativă și de complinire cu norma generală în faza jurisdicțională.
Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate.
Index alfabetic : expropriere
- despăgubiri
Legea nr. 255/2010, art. 5, art. 22
Legea nr. 33/1994, art. 21 - 27
Evaluarea estimativă a proprietăților imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și pentru procedura judiciară în cadrul căreia instanța are de analizat, cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului și acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere. În acest sens, dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, făcând trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor, nu pot fi înțelese, ca vizând doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri.
Față de mențiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 - vizând prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, precum și daunele aduse proprietarului - pentru că legiuitorul a înțeles ca în procedura jurisdicțională să nu deroge de la norma generală.
Secția I civilă, decizia nr.5360 din 20 noiembrie 2013
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, reclamanții C.D. și C.S. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, Comuna Șcheia prin primar să se verifice temeinicia hotărârii nr. 1 din 17.10.2011, cu privire la cuantumul despăgubirilor stabilite pentru expropriere, calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață; să se dispună exproprierea suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform destinației și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață. În subsidiar, în măsura în care instanța va stabili că nu se impune exproprierea totală a acestor suprafețe, au solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, prin hotărârea nr. 1 din 17.10.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 4.477 de m.p., identică cu parcela nr. 34146 din C.F. nr. 31892 a comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 31892 din C.F.31892.
Imobilele au fost expropriate conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.
Reclamanții au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Comunei Șcheia sub nr. 90 din 13.10.2011, prin care și-au arătat dezacordul cu suma stabilită drept despăgubire (5.526 de lei) și au solicitat ca despăgubire suma de 4000 de euro pe arul de teren expropriat.
S-a arătat că, potrivit rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 15 și maxim 45 de euro.
În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, ale Constituției României, Convenției Europene a Drepturilor Omului și art. 2 alin. (1) lit. f) C.proc.civ.
Prin sentința civilă nr. 203 din 29 ianuarie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația, a desființat în parte hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011 și a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor (reprezentat de CNADNR) la plata sumei de 50.142 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafețe de teren suplimentare.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, potrivit art. 22 al. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr.255/2010) face trimitere, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interesate și că la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, instanța urmând să compare rezultatul expertizei cu pretențiile formulate de părți (art. 27 din Legea nr. 33/1994).
În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 5.526 lei, expropriatul a pretins suma de 4.000 euro/ar, adică 179.080 euro, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți, s-a propus într-o variantă suma de 2.238,5 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 50.142 (11,20 euro/mp) cu referire la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare.
Tribunalul a reținut că, deși, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare pe care le-au avut la dispoziție, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară, 2008-2010. Pe de altă parte, puținele tranzacții efective au fost apreciate ca necredibile, așa încât, față de diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, folosirea ofertelor a fost apreciată ca singura rațională, bazându-se pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
S-a făcut referire, de asemenea, la constatările experților, potrivit cărora informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Tribunalul a înlăturat susținerile expropriatorului în sensul că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete întrucât, în realitate, aceștia nu le-au identificat ca surse credibile de informare, iar pârâtul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
S-a constatat totodată, că potrivit suplimentului la raportul de expertiză s-a răspuns obiecțiunii vizând corecția „prea mică” prin aceea că Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, iar corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.
În consecință, instanța de fond și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,20 euro/mp (respectiv, 50.142 euro în echivalent lei la data plății efective), valoare considerată rezonabilă cu referire la caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află relativ aproape de orașul Suceava, la o distanță de cca. 5 km, într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, a fost avută în vedere cea a întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafețe mai mari, acesta a fost respins ca neîntemeiat, întrucât Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 al. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010).
Împotriva hotărârii a formulat recurs (calificat de instanță ca fiind apel) pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin CNADNR S.A.
În dezvoltarea motivelor a arătat, în esență, că valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat reclamanților a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, în acord cu dispozițiile art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice de aplicare a acestei legi. Că, dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme cu caracter general în materia exproprierii în raport cu dispozițiile Legii nr. 33/1994, astfel că se aplică cu prioritate.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în condițiile în care la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară, la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor sale referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți.
Prin decizia civilă nr. 12 din 28 martie 2013 Curtea de Apel Suceava, Secția I civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că dispozițiile Legii nr. 255/2010 au într-adevăr caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”.
Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 „raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. 5 din Legea nr. 571/03 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare”.
Prin dispozițiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței judecătorești competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” (alin. 1), iar „acțiunea formulată (...) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” (alin. 3).
Instanța de apel a reținut, interpretând dispozițiile legale menționate, că acestea reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” neputând viza doar aspecte procedurale, astfel cum a susținut pârâtul.
Totodată, coroborând dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2), art. 27 din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010 s-a concluzionat că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” (art. 11 alin. 8) expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul „estimează” (art. 5 alin. 1) sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, așadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.
În ce privește cuantumul despăgubirilor reținut de prima instanță cu referire la concluziile raportului de expertiză, s-a constatat că a fost aplicată metoda comparației directe sau a vânzărilor, prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.
Totodată, s-a reținut că, potrivit suplimentului la raportul de expertiză efectuat în cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de informare aflate la dispoziția lor, posibile și credibile nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, ceea ce a confirmat caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară, 2008-2010, și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare. Așa fiind, cei trei experți au fost de acord că folosirea ofertelor este singura rațională.
Față de aceste elemente, instanța de apel a considerat că prețul de 11,20 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamanți, astfel că despăgubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei a declarat recurs Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. care a formulat critici sub următoarele aspecte:
Instanța de apel a înlăturat în mod greșit critica referitoare la procedura specială de stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 și Normele metodologice de aplicare a acesteia.
Astfel, deși a reținut corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială și că prevederile acesteia sunt aplicabile cu prioritate, potrivit principiului specialia generalibus derogant, totuși, instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință, ar fi incidente prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
În ce privește sintagma conținută de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 vizând sumele individuale aferente despăgubirilor „estimate de către expropriator”, aceasta nu poate conduce la concluzia că procedura specială menționată, de stabilire a despăgubirilor, ar avea un caracter orientativ.
Deși dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac referire la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere trebuie interpretată ca referindu-se la normele de drept procedural din actul normativ, iar nu la modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirilor. Aceasta, întrucât, potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirilor se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind deci reglementări aplicabile doar sub aspect procedural.
În acest context, trebuia apreciat că raportul de expertiză întocmit în procedura administrativă (care a evaluat despăgubirile la 0,3 euro/mp) este cel corespunzător din punct de vedere legal, respectând normele menționate anterior, așa încât cererea reclamanților de anulare a hotărârii expropriatorului este nejustificată.
Chiar și în ipoteza în care s-ar considera că este corectă statuarea instanței de apel în legătură cu incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, această prevedere legală a fost greșit interpretată și aplicată în speță.
Astfel, potrivit dispoziției legale arătate, la stabilirea cuantumului despăgubirii, experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuie să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai asemenea tranzacții pot reflecta în mod real prețurile imobilelor.
De aceea, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul de vânzare a imobilelor, câtă vreme experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții vizând imobile similare terenului expropriat.
Or, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective, care există pe piață, așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare anexate și care relevă o valoare a terenurilor situate pe raza comunei Șcheia de 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză. Aceasta înseamnă că metoda pentru care au optat experții - respectiv, comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective - nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și validarea raportului de expertiză întocmit în cauză.
În mod nelegal a fost înlăturată și critica referitoare la cuantumul cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina pârâtei, întrucât, deși instanța de apel a reținut că se justifică suportarea în totalitate a acestora de către pârâtă, cu motivarea că probele pentru administrarea cărora au fost efectuate au servit integral la pronunțarea soluției, dispozițiile art. 276 C.proc.civ. erau aplicabile deoarece pretențiile reclamanților au fost admise în parte, ceea ce justifica acordarea lor parțială.
În drept, criticile au fost încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Au fost atașate memoriul de recurs, în susținerea criticilor, contractele de vânzare-cumpărare la care s-a făcut referire în conținutul memoriului privind tranzacții încheiate pe raza localității Șcheia.
Prin întâmpinarea formulată, intimații-pârâți au solicitat respingerea recursului, arătând că instanțele de fond au valorificat în mod corect concluziile raportului de expertiză deoarece, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul de piață trebuie înțeles ca fiind prețul cel mai probabil la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o manieră rezonabilă, pe o piață concurențială. În plus, cele patru contracte de vânzare-cumpărare indicate de pârâtă sunt irelevante în cauză, deoarece ele au fost încheiate în perioada 2008-2009, cu referire la imobile având alte caracteristici față de imobilul expropriat și nici nu au fost prezentate experților pentru a fi avute în vedere.
Analizând aspectele deduse judecății pe calea recursului, Înalta Curte a constatat următoarele :
Critica vizând greșita apreciere asupra incidenței art. 26 din Legea nr. 33/1994 în legătură cu modalitatea în care, în astfel de spețe, se stabilește cuantumul despăgubirilor, în prezența unei legi speciale, este nefondată.
Sub acest aspect, instanța de apel nu a ignorat raportul dintre legea generală în materia exproprierii (Legea nr. 33/1994) și cea specială (Legea nr. 255/2010), ci a stabilit corect că aspectele derogatorii se regăsesc în actul normativ special în ce privește evaluarea despăgubirilor în faza administrativă.
La această concluzie nu conduce, cum eronat pretinde recurenta-pârâtă, o singură sintagmă regăsită în art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 (referitoare la sumele individuale aferente despăgubirilor „estimate de către expropriator”) și care, în sine, nu ar fi fost aptă de o asemenea soluție, ci interpretarea corelată și sistematică a legii din care rezultă procedura de urmat pentru fiecare din etapele exproprierii.
Astfel, în Capitolul III referitor la întocmirea documentațiilor cadastrale de către expropriator, este reglementată și modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate la un moment anterior chiar constituirii comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate.
În acest sens, prin dispozițiile art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010 se stabilește că „înainte de data începerii activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință”, raport care se va întocmi avându-se în vedere expertizele actualizate ale camerelor notarilor publici (alin. 8).
Rezultă că aceste dispoziții la care face referire pârâta-reclamantă au în vedere o evaluare estimativă, în termeni generali - și ținându-se seama de criterii mai largi, vizând unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate imobilele și categoria de folosință a bunului, iar nu de caracteristici concrete care sunt luate în considerare atunci când este vorba de exproprierea unei anume suprafețe de teren (când evaluarea se realizează, de exemplu, și în funcție de utilități, servituți, căi de acces, modalitatea de exploatare propriu-zisă). Raportat la cazul particular al speței, suprafața expropriată este „ocupată de taluz, săpătură, refugii, scurgeri și canale, acoperind toate zonele aferente funcționării variantei ocolitoare a municipiului Suceava, inclusiv zona de protecție”, aspecte ce nu puteau fi avute în vedere la o evaluare generală a imobilelor din raza unității administrativ-teritoriale.
De aceea, evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și pentru procedura judiciară în cadrul căreia instanța are de analizat, cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului și acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere.
În acest sens, dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, făcând trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor, nu pot fi înțelese, cum pretinde recurenta, ca vizând doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri.
Față de mențiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 - vizând prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, precum și daunele aduse proprietarului - pentru că legiuitorul a înțeles ca în procedura jurisdicțională să nu deroge de la norma generală.
De aceea, este corectă aprecierea instanței de apel conform căreia este incident art. 26 din Legea nr. 33/1994, în baza căruia trebuie evaluate despăgubirile, așa încât, sub acest aspect, criticile sunt nefondate.
De altfel, pârâta însăși a propus, formulând obiectivele raportului de expertiză administrat la prima instanță, ca valoarea terenului în litigiu să se stabilească în conformitate cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, așa încât criticile formulate ulterior, sub acest aspect, denotă inconsecvența procesuală a părții, fiind în plus, cum s-a arătat anterior, lipsite de fundament.
Sunt însă întemeiate criticile pârâtei-recurente referitoare la modalitatea în care instanțele fondului au făcut aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, validând concluziile unui raport de expertiză care nu s-a fundamentat pe tranzacții efective, ci pe oferte de vânzare.
Pentru a înlătura criteriul legal care vizează, în determinarea valorii de circulație, „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel”, experții au reținut că „nu ar exista tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile și că datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile”, motiv pentru care au folosit drept comparabile oferte de vânzare preluate de pe site-uri imobiliare.
Fără să cenzureze aceste aprecieri ale experților, instanțele de fond și-au însușit necritic concluziile expertizei.
Aceasta, în condițiile în care, pentru determinarea corectă a elementelor de fapt ale pricinii, trebuia să lămurească ce înseamnă inexistența unor tranzacții efective suficiente ( ceea ce ar însemna, a contrario, că asemenea tranzacții au avut totuși loc, dar au fost considerate insuficiente, deși dispoziția legală nu impune existența unui număr de tranzacții pentru a fi luate în considerare) și, de asemenea, pentru ce motiv „datele obținute din tranzacțiile efectuate nu ar fi credibile”.
Cu referire la acest din urmă aspect, se deduce, de asemenea, că astfel de tranzacții au avut loc, numai că au fost înlăturate din analiză de către experți, care le-au considerate nerelevante „date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare”, instanța de apel, ca și cea de fond, însușindu-și acest raționament.
Or, în această manieră de soluționare a cauzei a lipsit rolul activ al instanței, care era obligată să lămurească - în condițiile unor constatări incomplete și nedemonstrate ale experților - tranzacțiile întocmite efectiv la nivelul unității administrativ-teritoriale, în funcție de care, în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să se determine valoarea de circulație a imobilului expropriat.
Deși contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, atât în faza apelului cât și în recurs, vizează într-adevăr perioada 2008-2010, instanța avea posibilitatea să suplimenteze materialul probator, inclusiv solicitând informații de la primăria în raza căreia se află situat imobilul - și unde se face înregistrarea fiscală a proprietăților imobiliare - sau de la camera notarilor publici (având în vedere că, potrivit art. 162 din Legea nr. 36/1995, arhivele camerelor notariale sunt considerate de utilitate publică și pot furniza informații asupra documentelor pe care le arhivează vizând tranzacțiile imobiliare).
Neprocedând în această modalitate, instanța a înlăturat criteriul legal de evaluare a despăgubirilor - prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - validând concluzii ale unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective ale experților (vizând tranzacții nerelevante, în număr insuficient și care nu ar fi credibile).
Față de aceste considerente, văzând dispozițiile art. 314 C.proc.civ., împrejurarea că elementele de fapt ale pricinii au fost insuficient stabilite și că, în aceste condiții, concluzia privind piața imobiliară inactivă care ar fi permis evaluarea despăgubirilor, în funcție de oferte asupra cărora să se aplice diferiți coeficienți de corecție, este una lipsită de fundament probatoriu, Înalta Curte a admis recursul și a casat decizia, cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Reluarea judecății se va realiza în limitele în care criticile au fost găsite întemeiate și care au vizat, potrivit considerentelor expuse anterior, nu temeiul legal în baza căruia trebuie evaluate despăgubirile (art. 26, 27 din Legea nr. 33/1994), ci modalitatea în care s-a făcut aplicarea acestor dispoziții la speță.
Instanța de trimitere va ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în condițiile art. 129 alin.(5) C.proc.civ., pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care interesează în speță, în funcție de care să se întocmească raportul de expertiză și doar în ipoteza în care ar reieși într-adevăr, condiții de piață inactivă, vor fi folosite criterii subsidiare de evaluare.
Critica referitoare la cheltuielile de judecată și pretinsa aplicabilitate a dispozițiilor art. 276 C.proc.civ., față de soluția de casare cu trimitere adoptată, va fi avută în vedere, de asemenea, la momentul rejudecării.