5.      Teren expropriat pentru cauză de utilitate publică. Stabilirea cuantumului despăgubirilor acordate în raport de valoarea reală a terenului și de prejudiciul cauzat proprietarului

 

Cuprins pe materii : Drept  civil. Drepturi reale. Drept de proprietate

Index alfabetic : expropriere

-          despăgubiri

-          imobil

                                                                     Legea nr. 198/2004, art. 9

                                                                     Legea nr. 33/1994, art. 26

 

Despăgubirea cuvenită expropriatului se compune atât din valoarea reală a imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite prin măsura exproprierii, iar la calcularea acestei despăgubiri trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.

La stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, criteriu prevăzut de prevederile legale, iar sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări, indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții pot apela la alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.

 

 

ICCJ, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia civilă nr. 5881 din 8 iulie 2011

 

Prin contestația înregistrată pe rolul Tribunalului  Prahova, reclamanta SC I. SA Ploiești a chemat în judecată Statul Roman prin Ministerul Transporturilor, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA (CNADNR), Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Prahova și Consiliul Local Blejoi, solicitând modificarea hotărârii nr. 55/2007 și a procesului-verbal nr. 83/2007, în sensul acordării unei despăgubiri pentru terenul expropriat, proprietatea sa, de 452,94 mp, situat în comuna Blejoi, de 200 euro/mp, în total 90.588 euro, plătibili în lei la cursul oficial BNR din ziua plății.

            Pârâții Ministerul Transporturilor, CNADNR SA și Consiliul Local Blejoi au invocat excepțiile lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Transporturilor, Consiliului Local Blejoi și Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004.

            Instanța a admis excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâților Ministerul Transporturilor, Consiliul Local Blejoi și Comisia pentru aplicare Legii nr. 198/2004 Prahova, reținând că numai pârâta CNADNR are calitate procesuală pasivă în cauză.

            Prin sentința  civilă nr. 288/2010, Tribunalul Prahova a admis în parte contestația și a modificat, în parte, hotărârea de stabilire a despăgubirilor emisă de pârâta CNADNR SA, a stabilit în  favoarea reclamantei dreptul de a încasa cu titlu de despăgubiri, pentru terenul expropriat de 452,94 mp,  suma de 13.701 euro sau 58.483 lei echivalent,  sumă  ce urmează să fie achitată de pârâtă.

            Tribunalul a reținut că despăgubirea acordată reclamantei pentru terenul expropriat, în sumă de 13.711,99 lei, reprezentând echivalentul a 4.076,46 euro, nu reflectă valoarea de circulație a terenului determinată de amplasament, de prețul pieții, de fertilitatea solului, de pagubele produse în urma exproprierii, așa cum prevăd dispozițiile art. 5 și următoarele din Legea nr. 198/2004.

            Conform raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, valoarea totală a despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la data efectuării expertizei, este de 13.701 euro, adică 58.483 lei.

            Reclamanta a formulat cerere de rectificare a sentinței civile nr. 288/2010, solicitând să se dispună îndreptarea erorii materiale cu privire la adresa sediului social al pârâtei CNADNR SA. și cerere de completare a sentinței, solicitând instanței să se pronunțe și asupra capătului de cerere privind modificarea procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 83/2007, pretins ca fiind lăsat nesoluționat.

            Prin  încheierea pronunțată în Camera de Consiliu la data de 26 martie 2010, Tribunalul Prahova a respins cererea de  îndreptare eroare materială, ca neîntemeiată, reținând  că în sentința civilă nr. 288/2010 a fost trecută, în mod corect, adresa indicată de pârâtă pentru comunicarea actelor de procedură, în condițiile în care legea recunoaște părților dreptul de a alege un anumit domiciliu/sediu procesual în vederea comunicării actelor de procedură.      

            Prin sentința civilă nr. 586/2010, Tribunalul Prahova a respins cererea de completare a sentinței nr. 288/2010, ca neîntemeiată, reținând  că obiectul contestației deduse judecății l-a constituit hotărârea nr. 55/2007 de stabilire a cuantumului despăgubirilor emisă de expropriator, iar nu procesul-verbal nr. 83/2007, care este un act prealabil, cu caracter administrativ.

            Reclamanta a declarat apel împotriva hotărârii date asupra fondului, împotriva hotărârii date asupra cererii de completare și împotriva încheierii de rectificare, iar pârâtul Statul Român prin CNADNR SA împotriva hotărârii date asupra fondului.

            Prin decizia nr. 179/2010, Curtea de Apel Ploiești, Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelurile, ca nefondate.

            I. Pentru a respinge apelurile reclamantei, curtea de apel a reținut următoarele:

             Instanța de fond a stabilit corect cuantumul despăgubirilor datorate pentru expropriere, luând în considerare raportul de expertiză efectuat în cauză, întrucât la întocmirea acestuia s-au avut în vedere și au fost respectate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea  se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

            Deși din actele de proprietate prezentate rezultă că terenul este situat în intravilanul localității, iar raportul de expertiză îl situează în extravilanul localității Blejoi, trebuie observat că modalitatea de evaluare nu a avut ca și criteriu încadrarea terenului în extravilanul sau intravilanul localității, ci prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile situate în aceeași zonă.

            De altfel, potrivit planului cadastral avut în vedere de experți, terenul supus exproprierii, respectiv parcela rămasă după dezmembrarea bunului imobil, se află în extravilanul localității.

            În cadrul raportului de expertiză s-au stabilit atât amplasamentul și vecinătățile terenului, elemente avute în vedere la evaluare, cât și faptul că la limita proprietății există sursă de energie electrică, iar în zonă sunt utilități, cum ar fi apă și gaze, că este o zonă de interes imobiliar, în segmentul comercial prestări servicii.

            Contrar susținerilor reclamantei, despăgubirile acordate de instanță țin seama și de prejudiciul cauzat prin exproprierea terenului în litigiu.          

            În mod corect, prima instanță nu s-a pronunțat prin hotărârea asupra fondului asupra procesului-verbal nr. 83/2007 de stabilire a cuantumului despăgubirii, întrucât contestația privind cuantumul despăgubirii poate viza, conform art. 9 din Legea nr. 198/2004, doar hotărârea de stabilire a despăgubirilor, iar nu și procesul-verbal de stabilire a acestora, întocmit în mod prealabil de către comisia numită în baza acestei legi.

            Câtă vreme respectivul proces-verbal face parte integrantă din hotărârea atacată de către reclamantă, hotărâre ce a făcut obiectul controlului judiciar al Tribunalului Prahova, nu se poate susține că instanța anterioară nu s-a pronunțat asupra solicitării din acțiunea introductivă.

            Consemnarea în hotărârea de fond a adresei sediului indicat de pârâta CNADNR SA pentru comunicarea actelor de procedură și nu a adresei sediului social al acesteia nu constituie o eroare materială, pentru că în condițiile în care art. 93 C.proc.civ. permite alegerea domiciliului la care urmează a se face comunicarea actelor de procedură.

II. Pentru a respinge apelul pârâtului Statul Român prin CNADNR SA, care poartă exclusiv asupra cuantumului despăgubirii, curtea de apel a reținut că acest cuantum a fost stabilit corect de prima instanță, pe baza expertizei judiciare, care a fost întocmită cu respectarea criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

            Decizia curții de apel a fost atacată cu recurs de reclamantă și de pârâtul Statul Român prin CNADNR SA.

I. Reclamanta a formulat următoarele critici:

           În mod greșit, instanța de apel a considerat că la întocmirea raportului de expertiză, comisia de experți a respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Atât expertiza inițială, cât și cea refăcută demonstrează faptul că experții au nesocotit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, deoarece la stabilirea valorii terenului litigios nu s-a ținut seama de faptul că acesta este situat în intravilan, fiind folosite ca oferte comparabile prețuri aferente terenurilor extravilane, care sunt mult mai mici decât preturile practicate pentru terenuri intravilane; despăgubirile calculate nu țin seama și de prejudiciul creat expropriatei.

Deși s-a reținut corect faptul că terenul în litigiu se află într-o zonă de interes imobiliar și că la limita proprietății există sursă de energie electrică, iar în zonă sunt utilități, s-a omis să se ia în considerație împrejurarea că, prin cele 6 exproprieri, valoarea terenului rămas expropriatei a scăzut considerabil și că astfel expropriata nu-și va mai putea dezvolta unitatea de producție - Fabrica de oxigen.

În mod greșit, curtea de apel nu a reținut omisiunea primei instanțe de a se pronunța asupra cererii de modificare a procesului-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirilor.

În mod greșit, instanța de apel a considerat că pârâții Ministerul Transporturilor, Consiliul Local Blejoi și Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 nu au calitate procesuală pasivă, ignorând faptul că aceste entități, alături de CNADNR SA, au stabilit suma cu titlu de despăgubire.

Deși a reținut că Statul Român, în calitatea sa de expropriator, este reprezentat prin CNADNR SA în procesele având ca obiect despăgubiri la Legea nr. 198/2004, instanța de apel  a asimilat totuși cererea de a i se comunica actele de procedură și la adresa punctului de lucru - DRDP cu calitatea procesuală pasivă a DRDP.

Legea nr. 198/2004, HG nr. 941/2004 și HG nr. 686/2007 nu atribuie vreo calitate DRDP-ului în materia exproprierilor vizate de aceste acte normative.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și pct.9 C.proc.civ.

II. Pârâtul Statul Român prin CNADNR SA a invocat pronunțarea deciziei recurate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.).

În dezvoltarea acestui motiv, recurentul-pârât a arătat că, prin menținerea hotărârii de fond pe aspectul cuantumului despăgubirilor, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Din expertiza însușită de tribunal și curtea de apel nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, experții făcând trimitere la anunțurile din mica publicitate sau la ofertele postate pe internet, iar nu la înscrisuri care să ateste prețul de vânzare al terenurilor.

 Reclamanta a avut cunoștință de oferta  făcută de expropriator, care a fost afișată la sediul primăriei unității administrativ-teritoriale, iar în data de 21.08.2007 a înaintat comisiei de expropriere o cerere de acordare a despăgubirilor, însoțită de actele de proprietate, declarând că este de acord cu oferta și condițiile exproprierii, în temeiul art. 5 din Legea nr. 198/2004. Ca atare, în mod greșit, instanța de apel nu a primit apărările formulate pe acest aspect, menținând soluția fondului de majorare a cuantumului despăgubirilor.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în ordinea în care desfășurarea judecății o impune, Înalta Curte reține următoarele:

1. Criticile din recursul reclamantei privind pretinsa nepronunțare a instanței asupra cererii de modificare a procesului-verbal de stabilire a despăgubirilor nr. 88/2007 și privind situația în proces a DRDP nu sunt fondate, pe aceste aspecte nefiind întrunite cerințele cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., potrivit celor ce succed.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, instanța de apel a reținut, în mod corect, că întrucât contestația formulată în baza Legii nr. 198/2004 poate viza doar hotărârea de stabilire a despăgubirilor, iar nu și actul prealabil acesteia, respectiv procesul-verbal de stabilire a despăgubirilor, nu se poate imputa primei instanțe că nu s-a pronunțat în limitele în care a fost învestită prin faptul că nu a dispus modificarea procesului-verbal de stabilire a despăgubirilor odată cu modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor.

Conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicata hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.

Interpretarea gramaticală a textului conduce la concluzia că  actul ce poate fi atacat de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii este hotărârea de stabilire a despăgubirilor emisă de expropriator.

Prin urmare, chiar dacă reclamanta și-a îndreptat contestația formulată în baza Legii nr. 198/2004 atât împotriva procesului-verbal de stabilire a despăgubirilor, cât și a hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 55/2007, numai asupra acestui din urmă act trebuia să dispună instanța, conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 198/2004, după cum corect s-a procedat în cauză.

Pe de altă parte, conform art. 7 din hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 55/2007, această hotărâre are ca anexă procesul-verbal de stabilire a despăgubirilor nr. 83/2007, care face astfel parte integrantă din hotărâre, așa încât modificarea hotărârii semnifică, implicit, și modificarea procesului-verbal, nefiind necesară o mențiune expresă în acest sens.

Prin urmare, nu se poate reține că prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererii de modificare a procesului-verbal, cât timp a dispus modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 55/2007 din care acest proces-verbal face parte integrantă.

Recurenta-reclamantă susține fără temei că, în speță, s-ar fi recunoscut calitate procesuală pasivă DRDP.

Calitate procesuală pasivă s-a recunoscut doar Statului Român prin CNADNR SA.

În ceea ce privește DRDP, semnificația recunoscută acestei entități în proces a fost doar aceea de sediu procesul ales de pârâta CNADNR SA pentru comunicarea actelor de procedură.

Faptul că pârâta CNADNR SA figurează în proces cu adresa punctului său de lucru DRDP este urmarea alegerii sediului procesul la acest punct de lucru, în exercitarea dreptului recunoscut părților de art. 93 C.proc.civ. și nu este de natură să creeze confuzie între parte și punctul de lucru la care aceasta și-a ales sediul procesual, sens în care corect a apreciat și curtea de apel.

Critica din recursul pârâtului prin care se contestă dreptul reclamantei de a pretinde despăgubiri mai mari decât cele oferite de expropriator, în condițiile în care, conform art. 5 din Legea nr. 198/2004, a solicitat plata acestora, declarându-se de acord cu oferta făcută, nu este fondată.

  Faptul că reclamanta a uzat de procedura plății despăgubirilor, prevăzută de art. 5 din Legea nr. 198/2004, nu îi închide calea contestației împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor.

Aceasta deoarece, textul care reglementează calea contestației privind cuantumul despăgubirii prevede posibilitatea formulării unei asemenea contestații chiar în condițiile consemnării despăgubirii oferite de expropriator în procedura prevăzută de art. 5.

Astfel, art. 9 alin. 1 din Legea nr. 198/2004 prevede că „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicata hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii (…).”

Atât în recursul reclamantei, cât și în recursul pârâtului se regăsesc critici cu privire la cuantumul despăgubirii, ambele părți susținând că acesta nu a fost determinat cu respectarea criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Criticile pe acest aspect sunt, în parte, fondate, după cum urmează:

Potrivit art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, iar potrivit alin. 2 al aceluiași articol, „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”

Rezultă că, despăgubirea cuvenită expropriatului se compune atât din valoarea reală a imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite prin măsura exproprierii, iar la calcularea acestei despăgubiri trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.

În speță, reclamanta a pretins prin cererea de chemare în judecată că exproprierea la care a fost supusă a determinat o fărâmițare excesivă a proprietății sale și că prejudiciul astfel suferit ar consta în scăderea valorii terenului rămas în proprietate, ținând seama și de scopul folosirii acestuia, respectiv desfășurarea de activități specifice  profilului său economic.

Deși aceste apărări erau relevante în determinarea corectă a cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriatei, conform art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, ele nu au fost verificate în cauză.

Astfel, prima instanță a respins obiecțiunile formulate de reclamantă pe acest aspect la expertiza refăcută, iar instanța de apel nu a pus în discuție, în baza rolului activ conferit de art. 129 alin. 5 C.proc.civ., completarea expertizei cu acest obiectiv, deși la aceasta tindeau criticile din apelul reclamantei.

Critica recurentei-reclamante privind calcularea, prin expertiză, a valorii despăgubirii fără a se ține seama de amplasamentul real al terenului, care ar fi în intravilan, iar nu în extravilan cum au reținut experții, nu poate fi, însă, primită.

Aceasta deoarece, amplasamentul terenului expropriat a fost determinat de experți cu precizie, prin raportare la planurile cadastrale, astfel că indiferent dacă terenul este intravilan sau extravilan, cât timp evaluarea s-a raportat la prețuri ale unor terenuri amplasate în aceeași zonă de utilități ca și cel expropriat, nu se poate susține că aceasta s-a făcut cu nerespectarea criteriului prețului imobilelor din aceeași unitate administrativ-teritorială, la care se referă art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Este, însă, fondată critica recurentului-pârât privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, prevăzut de același text legal.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv , respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, expertiza însușită de instanță este cea refăcută.

Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

Scăderea pieții imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, la care fac referire experții în lucrare, nu exclude existența unor tranzacții, așa încât ei aveau obligația de a face verificări în acest sens, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.

Expertiza însușită de instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de nici un document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

În contextul arătat, se impuneau lămuri suplimentare din partea experților în justificarea comparabilelor folosite la evaluare, respectiv în privința prejudiciului pretins de reclamantă prin scăderea valorii economice a terenului rămas în proprietate după expropriere, ceea ce ar fi presupus ca instanța de apel să dispună completarea expertizei refăcute în faza fondului.

Neprocedând în acest mod, curtea de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. 1și alin.2 din Legea nr. 33/1994.

În consecință, în baza art. 312 alin. 1-3 și art. 314 C.proc.civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte a admis ambele recursuri, în raport de ultimul motiv de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, și pe cale de consecință a casat decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași curte de apel.