ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
- SECȚIILE UNITE -
DECIZIA Nr. 5 din 21 ianuarie 2008 Dosar nr. 59/2007
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 673 din 30/09/2008
Sub președinția domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, președintele Înaltei Curți de Casație și Justiție,
Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, cu privire la problema aplicabilității dispozițiilor Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
Secțiile Unite au fost constituite cu respectarea dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenți 88 de judecători din totalul de 114 aflați în funcție.
Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.
Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a susținut recursul în interesul legii, punând concluzii pentru a fi admis în sensul de a se stabili că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării sale în vigoare, în sensul că titularii unor asemenea contracte pot solicita obligarea unităților economice sau bugetare de stat la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a suprafețelor locative pe care le ocupă.
SECȚIILE UNITE,
deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:
În practica instanțelor judecătorești s-a ivit diversitate de soluții în aplicarea dispozițiilor Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, în situația în care contractele de închiriere au fost încheiate după data intrării în vigoare a legii.
Astfel, unele instanțe au considerat că titularii contractelor de închiriere a suprafețelor locative construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat încheiate după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 nu pot beneficia de prevederile acestui act normativ.
S-a motivat că acest punct de vedere se impune deoarece beneficiul facultății de a cumpăra, cu obligația imperativă corelativă de a vinde, instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe, este acordat doar titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
S-a apreciat că această obligație imperativă de a vinde nu este instituită decât în beneficiul celor care aveau calitatea de chiriaș la data de 29 iulie 1992, când au intrat în vigoare prevederile legii ce au reglementat acest beneficiu.
Alte instanțe, dimpotrivă, s-au pronunțat în sensul că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării legii în vigoare.
În susținerea acestui punct de vedere s-a apreciat că dispozițiile art. 7 din legea menționată impun drept condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare doar pe aceea ca locuințele să fi fost construite anterior intrării în vigoare a legii, nu și pe aceea a anteriorității contractului de închiriere.
Aceste din urmă instanțe au interpretat și aplicat corect dispozițiile legii.
În adevăr, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, se prevede că "locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi".
Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi", iar în conformitate cu alin. 2 al aceluiași articol "vor fi vândute la cerere, în condițiile prevederilor alin. 1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat", pentru ca, în fine, prin alin. 6 al acestui articol să se precizeze că "beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare".
Din conținutul acestor norme legale rezultă deci că, prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voință a părților, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia: "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante."
Ca urmare, sub acest aspect, consimțământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispozițiile Legii nr. 85/1992.
În adevăr, prin acest act normativ și prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele sau spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție.
De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute" ca atare, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Obligația de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Totodată, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".
Așadar, obligația de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuință construită din fondurile unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), și nu o obligație in personam, derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii.
De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, dar și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare.
Însăși evoluția reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996), reflectă opțiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitate tuturor chiriașilor să cumpere locuințele pe care le ocupă.
În cazul în care legiuitorul ar fi dorit ca de dispozițiile acestei legi să beneficieze doar o anumită categorie de chiriași, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe chiriașii ulteriori, ar fi prevăzut în mod expres aceasta.
Pe de altă parte, prin dispozițiile art. 2 alin. 2 și 3, art. 6 alin. 2 și ale art. 7 alin. 7 și 9 din Legea nr. 85/1992, se stabilesc în mod expres, imperativ și limitativ categoriile de locuințe care nu pot fi înstrăinate.
Așa fiind, față de scopul acestui act normativ, de principiile aplicării legii civile în timp, precum și de regulile de interpretare logică a normelor juridice, se impune ca, în lipsa unei prevederi legale exprese de interdicție, să beneficieze de dispozițiile Legii nr. 85/1992 toți titularii contractelor de închiriere a locuințelor, indiferent de momentul încheierii acestor contracte.
În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 25 lit. a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum și ale art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii și a se stabili că dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
În numele legii
D E C I D:
Admit recursul în interesul legii declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție și stabilesc că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
Obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 ianuarie 2008.
PREȘEDINTELE ÎNALTEI CURȚI DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE,
prof. univ. dr. NICOLAE POPA
Prim-magistrat-asistent,
Victoria Maftei