Expropriere pentru cauză de utilitate publică. Stabilirea cuantumului despăgubirii.
Cuprins pe materii. Drept civil. Drept de proprietate. Expropriere pentru cauză de utilitate publică. Stabilirea cuantumului despăgubirii.
Index alfabetic. Drept civil.
- expropriere
- despăgubiri
- cuantum.
Legea nr. 33/1994: art. 26
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Legea nr. 33/1994 definește preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acţionează prudent, în cunoștinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea acestui preţ de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.
Or, dacă respectarea criteriilor prevăzute de dispoziţiile legale menţionate poate face obiectul unei critici de nelegalitate, în sensul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, aprecierea judecătorilor de fond cu privire la valoarea efectivă a despăgubirii, stabilită în concordanţă cu criteriile prevăzute de textul de lege menţionat, constituie o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanţei de recurs.
Î.C.C.J, Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 9760 din 2 decembrie 2009
Prin cererea înregistrată la data de 7 septembrie 2007, reclamantul R.E.A.A. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi și Drumuri Naţionale din România (pe viitor, CNADNR) SA solicitând să fie obligat la plata sumei de 75 lei/mp, cu titlu de despăgubire pentru suprafaţa de 2450,21 mp, proprietatea sa în cotă de ½ părţi indivize.
În motivarea cererii reclamantul a susţinut că terenul a făcut obiectul unei măsuri de expropriere dispusă de stat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Construcţia autostrăzii București – Brașov, tronsonul București Ploiești” iar despăgubirea calculată de expropriator, la un preţ de numai 12 lei/mp nu este îndestulătoare.
Prin sentinţa civilă nr. 260 din 25 ianuarie 2008, Tribunalul Prahova, secţia civilă, a admis cererea și a obligat pe pârât să achite reclamantului suma de 154.270,72 lei, conform raportului de expertiză topo întocmit de expert A.F., reprezentând justa despăgubire pentru suprafaţa de 2450,21 mp teren, proprietatea reclamantului, situat în extravilanul comunei Râfav.
În motivarea sentinţei instanţa a reţinut că soluţia se impune în raport de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 pentru utilitate publică și de concluziile expertizei efectuate în cauză de expert, obiecţiunile formulate de pârât fiind înlăturate pentru considerentele expuse pe larg în cuprinsul sentinţei.
Prin decizia civilă nr. 97/7 mai 2009, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 12 mai 2009, Curtea de Apel Ploiești, secţia civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul și a schimbat, în parte, sentinţa, în sensul că a obligat pe pârât să plătească reclamantului cu titlu de despăgubire suma de 94.712,75 lei, stabilită prin raportul de expertiză întocmit în apel.
Prin aceeași decizie reclamantul a fost obligat să plătească pârâtului suma de 2500 lei, cheltuieli de judecată din apel.
În motivarea deciziei instanţa a reţinut că în apel s-a impus refacerea expertizei tehnice în conformitate cu prevederile art. 25 Legea nr. 33/1994, anume de trei experţi, desemnaţi câte unul de instanţă și de fiecare dintre părţile în litigiu, aceasta în scopul stabilirii despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru cota sa parte de ½ părţi indivize din terenul expropriat, funcţie de valoarea reală a acestuia și de prejudiciul cauzat reclamantului, în conformitate cu criteriile prevăzute de art. 26 din același act normativ.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin CNADNR SA București, invocând incidenţa motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului pârâtul susţine că hotărârea recurată a fost pronunţată de instanţa de apel cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În dezvoltarea criticii de nelegalitate, pârâtul susţine că preţul cu care se vând în mod obișnuit astfel de imobile, condiţie impusă de textul de lege menţionat a fi avută în vedere cu ocazia evaluării, nu se confundă preţul din ofertele de vânzare a unor astfel de terenuri, apărute pe internet și în presa prahoveană, astfel cum eronat a reţinut instanţa de apel, prin omologarea raportului întocmit de experţii D. și C., cu consecinţa stabilirii unui preţ care depășește cu mult intervalul obișnuit de preţuri practicate la vânzarea terenurilor extravilane din comuna Râfov.
Pârâtul susţine că această constatare nu poate fi infirmată de menţiunile contractului de vânzare - cumpărarea nr. 795 din 23 martie 2009 depus la dosar, fiind evident că a fost constituit pro cauza, întrucât a fost încheiat cu 2 zile mai înainte de depunerea raportului de expertiză.
În dezvoltarea motivelor pârâtul prezintă conţinutul mai multor înscrisuri, pe care le anexează, și din care, în opinia sa, rezultă tranzacţionarea unor terenuri de felul celui în litigiu la o valoarea mult redusă decât cea reţinută de instanţa de apel.
Prin întâmpinare, reclamantul a solicitat respingerea recursului, susţinând că experţii au avut în vedere la stabilirea valorii despăgubirii prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prin raportare la preţurile cu care se vând, în mod obișnuit, astfel de imobile, evidenţiate, de exemplu în contractul de vânzare - cumpărarea nr. 795 din 23 martie 2009, cu menţiunea că aspectele invocate de pârât prin recurs nu se încadrează în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Reclamantul susţine că nu pot fi avute în vedere înscrisurile invocate de pârât, anume: contractele nr. 7260 din 12 decembrie 2008 (intervenit între P.E. prin mandatar C.M., pe de o parte și C.M.), nr. 7261 din 12 decembrie 2008 (intervenit între A.N. și C.F. prin mandatar C.M., pe de o parte și C.N., mama mandatarului), nr. 782 din 20 februarie 2009 (intervenit între U.A. prin mandatar A.B.C., pe de o parte și A.B.C.), întrucât conţin menţiuni neclare referitoare la momentul plăţii preţului și sunt încheiate de aceleași persoane, personal sau prin mandatar sau între membrii aceleași familii, în calitate de vânzător și în calitate de cumpărător -, hotărârile de despăgubire nr. 180 și nr. 186 emise de CNADNR SA- Comisia locală Rafov de Stabilire a Despăgubirilor – al cărei președinte este C.M., întrucât nu sunt relevante sub aspectul analizat sau adresa nr.5359/2008 a Primăriei Rafov care indică preţuri practicate în alte perioade de timp decât cea în care s-a efectuat expertiza ori antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 306/2009, încheiat tot cu C.M., pentru care vânzarea se va perfecta în viitor, fapt care poate presupune existenţa unor eventuale probleme privind situaţia juridică a terenului de natură să împiedice perfectarea de îndată a înstrăinării.
Analizând recursul Înalta Curte constată că nu poate fi primit pentru următoarele considerente:
În drept, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Pentru a fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs încălcare expresă și reală a legii, anume soluţia pronunţată să fie în contradicţie cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicţii să nu fie cu putinţă, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de judecătorii fondului.
În analiza acestui motiv, instanţa de recurs nu poate verifica dacă instanţele de fond au făcut o apreciere eronată a probatoriului, adică dacă s-a comis o gravă greșeală de fapt, știut fiind că o astfel de verificare era permisă prin dispoziţiile art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă, care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.
Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale, în sensul că ele sunt prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (1) invocate de pârât și nerespectarea acestora pune în discuţie o problemă de încălcare a legii.
Astfel, potrivit art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum și instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acţionează prudent, în cunoștinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea acestui preţ de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.
Or, dacă respectarea criteriilor prevăzute de dispoziţiile legale menţionate poate face obiectul unei critici de nelegalitate, în sensul art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, aprecierea judecătorilor de fond cu privire la valoarea efectivă a despăgubirii, stabilită în concordanţă cu criteriile prevăzute de textul de lege menţionat, constituie o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanţei de recurs.
În speţa supusă analizei, sub motivul unei încălcări de către judecătorii fondului a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, se constată că pârâtul solicită, în principal, o reevaluare a probatoriului administrat în faţa instanţelor de fond, cu consecinţa stabilirii unui alt cuantum al despăgubirii, ceea ce nu este permis instanţei de recurs.
De altminteri, pârâtul a reiterat prin recurs aceleași critici pe care le-a formulat în apel sub forma unor obiecţiuni la raportul de expertiză, critici care au fost respinse de instanţă, pentru considerentele consemnate în încheierea de ședinţă din 7 mai 2009.
Susţinerea pârâtului potrivit căreia, în stabilirea valorii despăgubirii cuvenite reclamantului instanţele de fond ar fi avut în vedere, contrar prevederilor art. 26 din lege, doar preţurile indicate în diverse oferte imobiliare, care nu se confundă cu preţul de circulaţie, se constată că nu este fondată.
Aceasta,
întrucât instanţele de fond nu au analizat numai preţurile prevăzute în
ofertele de vânzare ci și preţul consemnat în contractul autentificat sub nr. 795 din 23 martie 1999 de
În acest context al analizei, este de observat că pârâtul nu a administrat, la judecata în fond, un probatoriu din care să rezulte diferenţe între preţul indicat în ofertele de vânzare existente pe piaţa imobiliară, anexă la raportul de expertiză, și preţul de piaţă tranzacţionat prin diverse contracte de vânzare – cumpărare încheiate cu privire la terenuri similare, contractele anexate nefiind de natură să îndeplinească, date fiind condiţiile în care au fost încheiate și care sunt evidenţiate în întâmpinarea formulată de reclamant, cerinţa referitoare la onestitatea unei astfel de convenţii, de vânzare- cumpărare, pe o piaţă concurenţială.
Așa fiind, pentru considerentele arătate, reţinând că nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Înalta Curte a respins recursul declarat de pârât, ca nefondat.