ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIILE UNITE
D E C I Z I A nr. XLVII (47) Dosar nr. 49/2006
Şedinţa de la 21 mai 2007
Sub preşedinţia domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie,
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, constituită în Secţii Unite în conformitate cu dispoziţiile art. 25 lit. a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-a întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Cluj, în legătură cu soluţionarea acţiunilor civile în justiţie exercitate de chiriaşi pentru obligarea proprietarului la încheierea contractelor de vânzare cumpărare având ca obiect spaţii locative situate în cămin de nefamilişti, divergenţa fiind determinată de interpretarea pe care instanţele o dau noţiunii de "locuinţă" în sensul dispoziţiilor art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990.
Secţiile Unite au fost constituite cu respectarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenţi 92 judecători din totalul de 115 aflaţi în funcţie.
SECŢIILE UNITE,
Deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:
Prin recursul în interesul legii, formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Cluj, se apreciază că instanţele judecătoreşti nu au un punct de vedere unitar, cu privire la soluţionarea acţiunilor civile exercitate de chiriaşi pentru obligarea proprietarului la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect spaţii locative situate într-un cămin de nefamilişti, divergenţa fiind determinată de interpretarea pe care instanţele au înţeles să o dea noţiunii de "locuinţă", în sensul dispoziţiilor art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990.
Astfel, se învederează că unele instanţe au admis astfel de acţiuni, considerând că noţiunea "locuinţă", în accepţiunea art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990, a fost redefinită prin actul normativ care reprezintă dreptul comun în materie, respectiv Legea nr. 114/1996.
Se relevă că, în motivarea acestui punct de vedere, s-a argumentat că, şi în situaţia în care spaţiul locuit, atribuit reclamantului, cu titlul de închiriere nu conţine în structura sa baie şi bucătărie, reprezintă totuşi o unitate locativă susceptibilă de a fi înstrăinată prin vânzare-cumpărare, de vreme ce părţile, prin contractul de închiriere perfectat, l-au calificat, ca atare, iar titularul contractului de închiriere a apreciat că spaţiul satisface nevoile proprii de locuit.
Făcându-se referire la motivarea acestui punct de vedere, s-a concluzionat că, sunt supuse obligaţiei de vânzare, către chiriaşi, în condiţiile Decretului Lege nr. 61/1990 şi ale art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, inclusiv spaţiile locative aflate în imobile cu destinaţia "Cămin pentru nefamilişti" constituite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, înainte de anul 1989 şi calificate ca fiind "locuinţe" prin contractele de închiriere perfectate.
În fine, s-a subliniat că alte instanţe au apreciat ca fiind neîntemeiate acţiunile civile în justiţie, exercitate de chiriaşi pentru obligarea proprietarului la încheierea contractului de vânzare–cumpărare, apreciind că obiectul locaţiunii îl formează, o cameră situată într-un cămin de nefamilişti, şi că toate dependinţele necesare au regimul juridic al folosinţei comune.
Din examinarea susţinerilor formulate prin recursul în interesul legii, în raport cu situaţiile rezultate din deciziile la care se face referire, se constată următoarele:
Este de observat mai întâi că, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, în forma iniţială, cât şi în forma republicată la 15 iulie 1998, "Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi".
În raport de această reglementare, se instituie posibilitatea chiriaşilor de a dobândi drept de proprietate asupra locuinţelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităţilor economice şi bugetare, care, potrivit legislaţiei din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate şi nicidecum vândute persoanelor fizice.
Obligaţia imperativă de a vinde, la cerere, instituită în sarcina persoanelor juridice deţinătoare ale unor astfel de locuinţe, corelativă cu dreptul de a le cumpăra, acordat titularilor contractelor de închiriere, s-au născut în momentul intrării legii în vigoare.
În ceea ce priveşte noţiunea de "locuinţă", aceasta a fost definită iniţial prin art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990, ca fiind "suprafaţa locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie şi alte dependinţe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată, ca atare prin construcţia sa", iar ulterior a fost redefinită, prin art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, precizându-se că:"locuinţa este construcţia alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările necesare care satisface cerinţele de locuit ale unei ale unei persoane sau familii"
Or, nici dispoziţiile art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 şi nici cele ale art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, nu menţionează, în mod expres, locul dependinţelor separate, pentru fiecare unitate locativă.
Dat fiind că, sub acest aspect, legea nu distinge, nu se poate considera că, în cazul în care dependinţele menţionate în definiţia legală există, dar sunt folosite în comun de mai mulţi locatari ai unităţilor locative situate în căminul de nefamilişti, acele unităţi locative nu s-ar încadra în categoria locuinţelor.
Sub acest aspect obligaţia instituită în sarcina unităţilor deţinătoare, prin dispoziţiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 vizează "categoria locuinţelor şi nu pe cea a locuinţelor convenabile, aşa încât este lipsit de relevanţă faptul că spaţiile situate în căminele de nefamilişti nu îndeplinesc toate criteriile prevăzute în anexa I a Legii nr. 114/1996.
În fine dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 85/1992 nu fac diferenţieri sub aspectul elementelor care compun locuinţa, ci se referă la locuinţele construite din fondurile statului, exceptând de la vânzare locuinţele de lux executate pe bază de proiect unicat, locuinţele de protocol şi de intervenţie.
Toate aceste probleme, de interpretare şi aplicare a legii sunt relevate însă, în cuprinsul sesizării, ca fiind ivite doar în activitatea instanţelor aflate în circumscripţia Curţii de Apel Cluj.
Aşa fiind, constatându-se că în legătură cu problema de drept examinată, practica neunitară există numai la nivelul instanţelor din raza curţii de apel menţionate şi cum, în raport cu prevederile art. 329 alin. 1 din Codul de procedură civilă, numai în cazul soluţionării diferite a unor chestiuni de drept de către instanţele judecătoreşti în ansamblul lor, se poate cere instanţei supreme să se pronunţe asupra acelor chestiuni pentru a se asigura interpretarea şi aplicarea unitară a legii pe întreg teritoriul României, urmează ca recursul în interesul legii să fie respins ca neîntrunind cerinţele legii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge sesizarea formulată prin recursul în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Cluj cu privire la aplicarea dispoziţiilor art. 2 din Decretul – Lege nr. 61/1990 referitor la soluţionarea cauzelor ce au ca obiect acţiunea chiriaşilor pentru obligarea proprietarului la încheierea contractelor de vânzare – cumpărare, a spaţiilor locative situate într-un cămin de nefamilişti, constatând că în practica instanţelor nu s-au ivit soluţionări diferite în această materie.
Pronunţată, în şedinţă publică, azi 21 mai 2007.
PREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,
Prof. univ. dr. Nicolae Popa
PRIM MAGISTRAT ASISTENT
Victoria Maftei