Antecontract de vânzare-cumpărare. Acţiune în restituirea avansului. Neactivarea pactului comisoriu. Consecinţe asupra obligaţiei de plată a daunelor-interese
Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligaţii
Index alfabetic : acţiune în restituire avans
- antecontract de vânzare-cumpărare
- pact comisoriu
- mandat în formă autentică
C. civ. din 1864, art. 1020, art. 1021, art. 1536 alin. (2)
Legea nr. 36/1995, art. 58 alin. (2)
În cazul în care prin acțiunea introductivă promitentul-cumpărător a solicitat numai restituirea avansului achitat în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare şi dobânda legală aferentă, nesolicitând şi constatarea intervenirii pactului comisoriu expres stipulat de părţile contractante cu consecința repunerii părților în situația anterioară sau rezoluțiunea judiciară a convenției, în temeiul art. 1020-1021 C. civ., este lipsit de fundament juridic demersul său, astfel cum a fost formulat, deoarece numai în caz de desfiinţare a convenţiei se poate dispune obligarea părţii în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 3261 din 24 octombrie 2014
1. Obiectul cauzei şi hotărârea pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a civilă la 27.02.2013, ca primă instanţă.
Prin acţiunea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la 02.03.2011, reclamanta SC P.I. SRL a solicitat obligarea pârâtei SC D.94 SRL la plata sumei de 4.696.351,28 RON, reprezentând avans achitat în temeiul antecontractului autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I. şi a actelor adiţionale la acesta şi dobândă legală aferentă.
În motivare, reclamanta a arătat că pârâta nu şi-a respectat obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 şi actele adiţionale succesive în sensul de a prezenta la data de 4.03.2008 la notarul public desemnat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cotei de ½ din imobilul situat în Bucureşti, C.D. nr. 31-33, sector 1, astfel cum s-a convenit prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 1602 din 27.02.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a civilă, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut în fapt şi în drept următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I., SC I.C. SRL, antecesoarea reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător s-a obligat să cumpere de la SC D.94 SRL, promitentul-vânzător, cota indiviză de ½ din imobilul situat în Bucureşti, C.D. nr. 31-33, sector 1, compus din teren în suprafaţă de 2380,58 mp şi construcţii; la data autentificării antecontractului promitenta-cumpărătoare a achitat pârâtei în avans echivalentul în lei a 185.000 euro la cursul stabilit în antecontract, termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind amânat pentru data de 10.08.2007.
A reţinut prima instanţă că reclamanta a preluat prin cesiune, la 3.10.2007, toate drepturile şi obligaţiile promitentei-cumpărătoare SC I.C. SRL, achitând, în această calitate, societăţii pârâte echivalentul a 1.000.000 euro conform ordinului de plată din 2.10.2007.
Examinând actul adiţional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 încheiat între reclamantă, urmare preluării prin cesiune a drepturilor şi obligaţiilor promitentei-cumpărătoare iniţiale, şi pârâta SC D.94 SRL, tribunalul a reţinut că părţile au convenit ca în situaţia în care promitentul-cumpărător nu se va prezenta la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data stabilită, va pierde suma achitată cu titlu de avans, totodată părţile convenind ca Puz-ul să fie prezentat de promitenta vânzătoare în termen de 6 luni de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la 15.08.2008, în caz contrar, la cererea cumpărătoarei va avea loc rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Cu privire la termenul pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare tribunalul a constatat că părţile, prin acte adiţionale succesive, au stabilit data de 4.03.2008, dată la care reprezentanţii pârâtei s-au prezentat la biroul notarial, dar părţile nu s-au înţeles şi au părăsit biroul fără a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Tribunalul şi-a argumentat această statuare în fapt pe cele consemnate în încheierea de certificare fapte nr. 1725 întocmită de notarul public la 4.03.2008 care l-a legitimat pe dl. M.S.H., unicul asociat şi administrator al societăţii pârâte.
În ceea ce priveşte prezenţa d-nei D.L.E. în calitate de reprezentant al societăţii reclamante, prezenţa consemnată în aceeaşi încheiere de certificare fapte întocmite de notarul public, tribunalul a apreciat că această persoană nu ar fi putut semna contractul de vânzare-cumpărare deoarece nu avea o procură autentică în acest sens din partea societăţii reclamante, cerinţă impusă de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 şi art. 70 din Legea nr. 31/1990 în forma în vigoare la acea dată.
Concluzionând, tribunalul a reţinut din probele administrate că promitentul-vânzător a fost prezent prin reprezentantul său legal la 4.03.2008 la sediul notariatului şi că nu s-a dovedit refuzul său de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, sarcina probei pe acest aspect aparţinând reclamantei, care a dovedit numai faptul că părţile nu s-au înţeles, motivul real fiind lipsa fondurilor reclamantei necesare achitării diferenţei de preţ, astfel că nu se poate reţine în sarcina societăţii pârâte o încălcare a obligaţiilor contractuale.
1. Apelul. Decizia pronunţată de instanţa de prim control judiciar.
Prin decizia civilă nr. 55 din 23.01.2014, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei fondului.
Răspunzând motivelor de apel care au vizat atât stabilirea situaţiei de fapt cât şi aplicarea dispoziţiilor legale incidente, curtea de apel a apreciat că sunt neîntemeiate criticile formulate de reclamantă cu privire la prezenţa reprezentantului legal al pârâtei la data de 4.03.2008 la sediul notariatului public – prima instanţă reţinând în mod corect că M.S.H., în calitate de unic asociat şi administrator al societăţii pârâte a fost prezent la data de 4.03.2008 la sediul biroului notarial, a purtat discuţii cu reprezentanta reclamantei, după care au părăsit biroul notarial fără a se fi încheiat actul de vânzare-cumpărare.
Sub aspectul mandatului de reprezentare acordat de societatea reclamantă d-nei D.L.E., instanţa de apel a constatat că persoana împuternicită de societate prin hotărârea AGA din 1.02.2008, şi care s-a prezentat la biroul notarial la data de 4.03.2008, nu deţinea un mandat valabil pentru încheierea unui act translativ de proprietate, respectiv o procură specială autentică, formă cerută de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 şi art. 70 din Legea nr. 31/1990.
În sfârşit, instanţa a apreciat ca nefondate şi criticile reclamantei referitoare la culpa contractuală a pârâtei, având în vedere împrejurarea că reprezentantul reclamantei nu a deţinut un mandat valabil la data stabilită pentru încheierea actului de vânzare a pârâtei, şi, totodată, că nu a făcut dovada existenţei la aceeaşi dată a resurselor financiare necesare achitării diferenţei de preţ datorate, context în care nu se poate reţine în sarcina pârâtei o conduită contractuală imputabilă şi care să fi avut drept consecinţă împiedicarea încheierii actului de vânzare-cumpărare a imobilului la data de 4.03.2008.
3. Recursul. Motivele de recurs.
Împotriva deciziei pronunţate în cauză de Curtea de Apel Bucureşti a declarat recurs, în termen legal, reclamanta SC P.I. SRL, solicitând modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului promovat împotriva sentinţei fondului cu consecinţa schimbării în tot a acestei hotărâri şi admiterii acţiunii introductive astfel cum a fost formulată.
Recurenta şi-a întemeiat recursul pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizând aplicarea greşită a legii, sub următoarele aspecte:
Potrivit recurentei, cele două instanţe devolutive care au examinat cauza au fost în eroare atunci când au stabilit că intimata, prin reprezentantul său legal, a fost prezentă la biroul notarial în vederea semnării actului de vânzare-cumpărare.
În această concluzie recurenta a invocat încheierea de certificare de fapte din 4.03.2008 a BNP M.E. care atestă prezenţa la data susmenţionată, la ora 15, numai a reprezentantului societăţii P.I. SRL, doamna D.L.
În continuare, recurenta a arătat că menţiunile din aceeaşi încheiere referitoare la prezenţa unei persoane care s-a declarat administratorul unic al societăţii intimate, dar care nu a făcut dovada acestei calităţi, nu puteau fundamenta cele statuate în cauză în sensul că reprezentantul legal al intimatei a fost prezent la biroul notarial.
Sub un al doilea aspect, recurenta a arătat că sunt netemeinice argumentele celor două instanţe privitoare la lipsa calităţii de reprezentant a d-nei D.L., aceeaşi persoană care a semnat ca reprezentant legal al societăţii reclamante actele adiţionale la promisiunea de vânzare-cumpărare inclusiv actul adiţional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 în baza căruia intimata şi-a dat acordul asupra cesiunii drepturilor şi obligaţiilor promisiunii de vânzare-cumpărare.
În acelaşi sens, recurenta a arătat că administratorii societăţii prin declaraţiile nr. 1742125/2013 şi 1742123/2013 atestă faptul că erau reprezentaţi cu puteri depline de d-na D.L. care a devenit acţionar majoritar la data de 16.08.2012, iar prevederile art. 701 din Legea nr. 31/1990 prevăd expres că împuternicirea pentru perfectarea actelor de dispoziţie dată prin hotărârea adunării generale a asociaţilor nu impune şi o procură autentică.
Sub un al treilea aspect, recurenta a arătat că, referitor la inexistenţa fondurilor băneşti necesare încheierii tranzacţiei, concluzia instanţei ignoră probele cu înscrisuri administrate, respectiv existenţa unei linii de credit bancar la dispoziţia societăţii G.P.I. SRL şi a unei convenţii de credit încheiate între societatea P.I. SRL şi G.P.
Sub un ultim aspect, recurenta a pus în discuţie existenţa culpei intimatei în împiedicarea încheierii tranzacţiei, culpă circumscrisă neprezentării la notariat, fapt dovedit cu certitudine conform Încheierii de certificare nr. 1725/2008 emisă de notarul public.
La data de 15.10.2014 intimata SC D.94 SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.
În esenţă, intimata a arătat că motivele de critică invocate de recurenta vizează interpretarea materialului probator, fiind motive de netemeinicie care nu se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Referitor la faptele care au condus la neîncheierea actului de vânzare-cumpărare intimata a susţinut că recurenta-reclamantă este cea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile convenţionale şi legale în vederea încheierii actului în formă autentică, respectiv plata diferenţei de preţ în cuantum de 2.981.015 euro şi asigurarea reprezentării legale printr-o procură specială autentică dată d-nei D.L. conform dispoziţiilor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 şi art. 1536 alin. (2) C. civ. în vigoare la acea dată.
4. Înalta Curte verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de motivele invocate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
Motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat de recurentă în susținerea recursului, are în vedere ipoteza când hotărârea este lipsită de temei legal, atunci când din modul de redactare nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată sau când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a unei norme de drept substanțial sau procedural.
Înalta Curte constată că niciuna din cele două ipoteze avute în vedere de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu se circumscriu argumentelor recurentei în susținerea criticilor invocate, aspectele puse în discuție vizând în principal stabilirea situației de fapt, respectiv prezența reprezentantului intimatei la data de 4.03.2008 la biroul notarial, existența fondurilor bănești necesare încheierii tranzacției.
Aceste chestiuni de fapt sunt, însă, atributul exclusiv al instanței fondului și a apelului din perspectiva caracterului devolutiv al căii de atac, ele neputând forma obiectul controlului de legalitate pe calea recursului în măsura în care instanțele devolutive și-au motivat hotărârea pe situația de fapt reținută.
Or, sub acest aspect hotărârea atacată nu este susceptibilă de critică, instanța de apel, cu respectarea întocmai a dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., a verificat stabilirea situației de fapt, a motivat cu argumente pertinente concluzia desprinsă din analiza probelor administrate, în sensul că la data de 4.03.2008 reprezentantul intimatei a fost prezent la biroul notarial, împrejurare atestată și în cuprinsul încheierii de certificare de fapte întocmite de notarul public cu acea ocazie.
Așa fiind, aceste împrejurări de fapt nu mai pot fi repuse în discuție pe calea recursului în actuala sa reglementare.
În ceea ce privește lipsa calității de reprezentant a d-nei D.L. la încheierea actului autentic, în absența unui mandat în formă autentică, dispozițiile legale incidente respectiv art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 și ale art. 1536 alin. (2) C. civ. prevăd expres că părțile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică, astfel că dezlegarea dată pe acest aspect nu este susceptibilă de critică.
Prevederile art. 701 din Legea nr. 31/1990, invocate de recurentă în cuprinsul recursului, nu erau în vigoare la data de referință 4.03.2008, ele fiind introduse prin O.U.G. nr. 52/2003 la 30.04.2008, derogare care însă are în vedere numai reprezentanții legali ai societății, nu și persoane străine de societate, ipoteză în care se afla d-na D.L. la data respectivă.
Distinct de acestea, chestiunea inexistenței procurii în formă autentică pentru reprezentantul promitentei-cumpărătoare nu este esențială în dezlegarea pricinii dat fiind motivele acțiunii introductive care circumscriu obiectul cauzei și limitele investirii instanței, recurenta-reclamantă precizând explicit că solicită restituirea avansului pentru încălcarea obligației contractuale asumată de promitenta-vânzătoare de a se prezenta la notariat la termenul convenit în vederea încheierii actului autentic.
Altfel spus, inexistenţa procurii în formă autentică şi a fondurilor necesare plăţii diferenţei de preţ de către promitenta-cumpărătoare la data stabilită pentru încheierea contractului în forma autentică au constituit apărările intimatei-pârâte, evocate prin întâmpinare, în justificarea motivului neîncheierii actului autentic la 4 martie 2008, în condiţiile în care a fost prezentă la notariat.
Or, deşi reclamanta este în drept să îşi facă apărări în raport de poziţia exprimată de pârât, nu poate însă să-şi modifice cauza acţiunii invocând alte motive decât cele arătate iniţial, deoarece cele două ipoteze evidenţiate în art. 9 din contractul părţilor, neprezentarea la notariat sau refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia actul au în vedere conduite contractuale distincte, iar reclamanta a înţeles să-şi fundamenteze acţiunea, în baza principiului disponibilităţii, pe prima ipoteză din art. 9 din contract, pe care a susţinut-o şi prin prezentul recurs.
Cum instanțele devolutive au statuat incontestabil pe baza probelor administrate că promitentul-cumpărător a fost prezent la data de referință la biroul notarial, motivul invocat de recurenta-reclamantă în temeiul art. 9 din actul adițional autentificat sub nr. 2590 din 3 octombrie 2007 convenit de părți, apare ca vădit nefondat.
În sfârșit, Înalta Curte notează sub acest aspect că dispozițiile art. 9 din actul adițional susmenționat pe care recurenta-reclamantă și-a întemeiat acțiunea conțin un pact comisoriu expres potrivit căruia promitentul-cumpărător va putea rezoluționa promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare de plin drept, fără punere în întârziere, dacă promitentul-vânzător nu se prezintă la notariat pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare sau dacă refuză încheierea în formă autentică.
Cu toate acestea, reclamanta nu a solicitat prin acțiunea introductivă constatarea intervenirii pactului comisoriu cu consecința repunerii părților în situația anterioară sau rezoluțiunea judiciară a convenției, în temeiul art. 1020-1021 C. civ., solicitând numai restituirea avansului, ceea ce lipseşte de fundament juridic demersul său, astfel cum a fost formulat, deoarece numai în caz de desfiinţare a convenţiei se poate dispune obligarea părţii în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.
Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.