Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr. 13224/118/2012, reclamanta B.I.V. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să stabilească, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 şi 23 din Legea nr. 255/2010, coroborat cu art. 481 C. civ. o dreaptă şi prealabilă despăgubire pentru imobilul - teren, situat în localitatea M., judeţul Constanţa, indicator cadastral C1 cu suprafaţa de 8549 m.p. categoria de folosinţă arabil extravilan, imobil ce a făcut obiectul unei măsuri de expropriere pentru realizarea obiectivului de utilitate publică - Autostrada Bucureşti - Constanţa, tronsonul 6, Cernavodă - Constanţa, şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în luna septembrie 2011 a fost notificată asupra intenţiei de expropriere a terenului deţinut, afectat de realizarea lucrării de utilitate publică „Autostrada Bucureşti-Constanţa, tronsonul 6, Cernavodă-Constanţa” şi apoi invitată pentru depunerea documentelor care atestă dreptul de proprietate al terenului afectat, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri.
La 26 octombrie 2012 a primit hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 29 mai 2012 emisă de C.N.A.D.N.R.-Comisia de verificare a dreptului de proprietate de la nivelul localităţii Medgidia, prin care i s-a stabilit o despăgubire în sumă de 4.188 RON, pe care o contestă deoarece nu reprezintă o justă despăgubire .
Prin sentinţa civilă nr. 3139 din 13 august 2013, Tribunalul Constanţa a respins acţiunea reclamantei ca nefondată, reţinând, în esenţă, că despăgubirea în valoare de 4.188 RON acordată reclamantei în temeiul hotărârii nr. 39 din 29 mai 2012 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate Medgidia, judeţul Constanţa, pentru suprafaţa de teren de 8.549 m.p. din parcela - categoria de folosinţă arabil extravilan, dezmembrată din terenul înscris în CF nr. AA, având număr cadastral C1, înscris în CF nr. BB, corespunde valorii de circulaţie a terenurilor cu aceeaşi categorie de folosinţă, valorificate pe piaţa liberă din Medgidia, situaţie în care nu se impune majorarea acestei despăgubiri oferită de expropriator.
Instanţa a înlăturat expertiza judiciară - opinia majoritară a experţilor C.S. şi B.M. care a concluzionat că valoarea de circulaţie a terenului expropriat, stabilită prin metoda comparaţiei directe, este de 36.900 RON (8.293 euro, adică 0,97 euro/m.p.) motivat de faptul că această concluzie s-a bazat exclusiv pe analiza unor oferte imobiliare din publicaţii locale, ori de pe internet şi care nu au fost contemporane cu momentul exproprierii, ci ulterioare anului 2012 când a avut loc exproprierea.
În opinia minoritară expertul V.I. s-a raportat la contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2009 - 2010, tranzacţii pe care, de asemenea, instanţa de fond nu le-a putut valorifica întrucât erau încheiate într-o perioadă anterioară exproprierii şi nu erau relevante pentru stabilirea valorii terenului expropriat în anul 2012.
Statuând că expertiza judiciară nu este concludentă, instanţa de fond a înlăturat-o, apreciind că expropriatorul a făcut o evaluare corectă a despăgubirii acordate expropriatului, în raport de preţul de piaţă practicat în unitatea administrativ - teritorială - localitatea Medgidia, pentru terenuri cu categorie de folosinţă - agricol extravilan la momentul exproprierii - mai 2012.
În ceea ce priveşte prejudiciul cauzat reclamantei prin expropriere, evaluat în opinia majoritară la 5.000 RON, Tribunalul Constanţa a reţinut că pretenţiile de această natură, privite la pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile. Instanţa a înlăturat concluziile expertizei judiciare, sub acest aspect, reţinând că expertiza a avut ca punct de pornire o valoare a terenului mult mai mare, care nu poate fi reţinută în cauză; volumul lucrărilor de transport şi de tehnologie a grâului de consum a fost stabilit în condiţiile în care niciuna dintre părţi nu a susţinut că terenul a fost cultivat cu grâu şi nu rezultă nici de unde au stabilit experţii un preţ de transport cu autocamion de 2,10 RON/t/km.
Apelul declarat de reclamanta B.V. împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia civilă nr. 54 din 11 iunie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, care a schimbat în parte hotărârea primei instanţe, în sensul că a admis contestaţia, a anulat în parte hotărârea atacată, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, şi a obligat să plătească reclamantei despăgubiri în valoare totală de 36.400 RON, din care 32.100 RON valoarea terenului expropriat şi 4.300 RON prejudiciu cauzat prin secţionarea parcelei. A fost menţinut restul dispoziţiilor sentinţei, iar intimatul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2400 RON, către apelantă.
Pentru a decide în acest sens, s-a reţinut că, la solicitarea apelantei, a fost administrat un supliment la raportul de expertiză, realizat de aceeaşi comisie de experţi desemnată şi în primă instanţă, supliment ce a avut ca obiective stabilirea valorii de circulaţie a terenului expropriat şi, respectiv, a prejudiciului cauzat prin expropriere la data promovării acţiunii reclamantei în justiţie (anul 2012) şi, respectiv, la data realizării raportului de expertiză judiciară (anul 2013).
Pentru anul 2013 - data realizării expertizei judiciare la instanţa de fond - părţile nu au produs probe cu privire la valoarea de tranzacţionare pe piaţa liberă a unor astfel de terenuri, şi nici experţii nu au identificat astfel de contracte de vânzare-cumpărare, situaţie în care au procedat la evaluarea terenului expropriat la nivelul anului 2013, în raport cu comparabile de acelaşi fel ce au făcut obiectul unor anunţuri la mica publicitate sau pe internet şi faţă de care s-au aplicat corecţiile prevăzute de Standardele de evaluare în vigoare.
Pe baza probatoriului nou administrat în apel, Curtea de apel a stabilit că apelul este fondat.
Evocând conţinutul art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1999, text legal aplicabil în speţă având în vedere norma de trimitere din Legea nr. 255/2010, s-a reţinut că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului şi/sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
Referitor la momentul la care se stabileşte valoarea imobilului expropriat, atât în practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cât şi în jurisprudenţa Curţii Constituţionale s-a statuat că acesta este determinat de data la care se realizează expertiza judiciară de evaluare a bunului, conform dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în faţa instanţei de judecată, iar nu data evaluării bunului în procedura administrativă, când expropriatorul realizează o evaluare a tuturor imobilelor supuse exproprierii.
S-a mai reţinut şi că instanţa nu poate stabili, fără a prejudicia părţile, o altă valoare a despăgubirilor decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecăţii cauzei şi nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părţile însele nu l-au acceptat la acel moment.
S-a spus că şi în prezenta cauză se impunea ca instanţa de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie-noiembrie 2013.
Prin expertiza judiciară efectuată în apel - în opinia majoritară a experţilor B.S. şi B.M., s-a reţinut că valoarea de piaţă a terenului expropriat, la data efectuării expertizei este de 0,85 euro/m.p., valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafaţă de teren expropriată, de 8.549 m.p., fiind de 32.100 RON.
Experţii judiciari, în unanimitate au stabilit că cele trei contracte de vânzare-cumpărare invocate de apelanta reclamantă şi depuse la dosar ca şi comparabile în raport cu care să se evalueze terenul expropriat, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. AA din 27 martie 2012, contractul de vânzare-cumpărare nr. BB din 27 martie 2012 şi contractul de vânzare-cumpărare din 28 februarie 2011 nu pot fi valorificate întrucât preţurile din contracte sunt exagerat de mari, experţii opinând că aceste operaţiuni de vânzare-cumpărare, „chiar în ipoteza unor posibile utilizări alternative, exprimând motivaţii speciale pentru achiziţionarea acestora, care conduc la un alt tip de valoare (valoare specială - conform Standarde) nu pot constitui comparabile”.
Au mai arătat experţii că aceste terenuri nu pot fi utilizate în cadrul expertizei ca şi comparabile întrucât suprafeţele tranzacţionate sunt foarte mici (1016 m.p., 1238 m.p. şi 321 m.p.), iar din cuprinsul contractelor, sub aspectul vecinătăţilor, s-a constatat că aceste terenuri au rezultat din dezmembrarea unor parcele agricole, din care unele nici nu au acces la drumul de exploatare, preţul de tranzacţionare fiind exagerat de mare pentru caracteristicile acestor terenuri. Preţurile acestor contracte nu reflectă valoarea reală a unor terenuri agricole în România, nici chiar de cea mai bună calitate, sau cu un potenţial superior agricol, ci mai degrabă pot fi comparaţie cu preţurile unor terenuri construibile în zone intravilane din Medgidia, mediul urban cel mai apropiat acestor terenuri.
În plus, instanţa de apel a remarcat că respectivele contracte sunt anterioare anului 2013, dată la care se impune a fi stabilită valoarea terenului expropriat, întrucât aceasta este data la care s-a realizat evaluarea judiciară a terenului expropriat, soluţie în concordanţă cu jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a Curţii Constituţionale.
Pentru aceleaşi considerente s-a înlăturat din grila de comparaţie şi contractul de vânzare-cumpărare din 28 februarie 2011 prin care persoane fizice au vândut către L.C. SA o suprafaţă de 3,5 ha de teren situată în extravilanul localităţii Medgidia, tranzacţia fiind realizată cu doi ani înainte de data stabilită ca fiind cea a evaluării terenului din prezentul litigiu.
Pentru anul 2013, în lipsa unor tranzacţii reale, experţii judiciari - în opinie majoritară - Supliment 2 la raportul de expertiză s-au raportat la oferte de vânzări de terenuri publicate pe internet cu privire la terenuri cu destinaţie agricolă, poziţionate în extravilanul localităţii Medgidia şi având caracteristici similare cu terenul expropriat, dintr-un număr de şase oferte, cei doi experţi optând pentru trei comparabile situate în extravilanul localităţii Medgidia constând în oferte publicate în perioada aprilie 2013 - octombrie 2013, potrivit cărora preţul de vânzare varia între 2.900 şi 3.400 euro/ha.
Procedând la evaluarea terenului expropriat prin metoda comparaţiei directe în raport de ofertele din zonă prin aplicarea coeficienţilor de corecţie reglementaţi de Standardele de evaluare, expertiza - Supliment nr. 2, în opinia majoritară, a opinat că terenul expropriat, la nivelul anului 2013 (data evaluării judiciare conform art. 26 din Legea nr. 33/1994), are o valoare de circulaţie de 32.100 RON, reprezentând 0,85 euro/m.p. (7267 euro).
Instanţa de apel şi-a însuşit opinia majoritară, în detrimentul opiniei minoritare a expertului V.I. - expert propus de expropriator, avându-se în vedere că acest expert s-a raportat exclusiv la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2011 şi 2012 şi evidenţiate în adresa din 30 iulie 2013 a oraşului Medgidia, expertul optând pentru preţul de tranzacţionare de 0,60 euro/m.p. menţionat pentru parcela în suprafaţă de 5.000 m.p. tranzacţionată în anul 2012 şi fără a se avea în vedere preţul de tranzacţionare pe piaţa liberă a terenurilor agricole în anul 2013, la data evaluării.
Considerând că evaluarea realizată în opinia minoritară nu răspunde exigenţelor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sub aspectul datei la care se realizează evaluarea terenului expropriat, instanţa de apel a înlăturat concluziile expertului V.I. şi a stabilit că apelanta este îndreptăţită a fi despăgubită potrivit expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinie majoritară - realizată în apel de experţii B.S. şi B.M., această despăgubire fiind în cuantum de 32.100 RON pentru suprafaţa totală expropriată de 8.549 m.p. teren, determinată prin metoda comparaţiei directe cu terenuri similare ca poziţionare şi destinaţie, pe baza unor comparabile referitoare la terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia, constând în oferte de preţ, în condiţiile în care piaţa terenurilor în anul 2013 în zonă este practic inactivă, cu tranzacţii sporadice, deşi există o cerere în uşoară creştere.
Şi în jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a reţinut că pentru determinarea valorii de piaţă a imobilului expropriat atât experţii, cât şi instanţa de judecată trebuie să aibă în vedere tranzacţii, încheiate pe piaţa imobiliară într-un moment cât mai apropiat de data expertizării bunului expropriat, iar în lipsa unor asemenea tranzacţii pot fi valorificate şi anunţurile de la mica publicitate sau de pe internet.
Au fost apreciate ca fondate şi criticile reclamantei ce vizează neacordarea daunelor solicitate pentru repararea prejudiciului cauzat prin expropriere, în urma secţionării parcelei de teren rămasă în proprietatea reclamantei.
Prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat, se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi dovedite prin situaţii economico-financiare, fiscale concrete, anterioare, sens în care este şi jurisprudenţa C.E.D.O. Conform expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinia majoritară a experţilor B.M. şi B.S., prejudiciul cauzat prin secţionarea parcelei, a fost apreciat ca fiind determinat de scăderea potenţialului economic al parcelei şi de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată.
Întrucât accesul la parcela de teren rămasă în proprietatea reclamantei se poate face numai prin capătul de est al parcelei, pe drumul de exploatare D 1004/12 care ocoleşte cu circa 1,5 km până în satul V.D., s-a apreciat că această situaţie este în sine generatoare de cheltuieli suplimentare la volumul lucrărilor de transport şi tehnologie a grâului de consum (îngrăşăminte, sămânţă, recoltă).
Au concluzionat experţii că valoarea totală a prejudiciului, cauzat prin expropriere, şi raportat la cele două elemente mai sus menţionate este de 4.300 RON.
Constatând că valoarea prejudiciului suferit de reclamantă prin expropriere intră în componenţa despăgubirilor datorate de expropriator pentru terenul expropriat, conform dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, coroborat cu Legea nr. 255/2010, s-a apreciat că pârâtul este chemat să suporte şi cuantumul acestuia.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Constanţa.
În motivarea recursului declarat, recurentul-pârât a formulat următoarele critici de nelegalitate, subsumate normei art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
- În mod eronat instanţa de apel a reţinut că valoarea despăgubirii acordate trebuie să fie contemporană momentului transferului dreptului de proprietate, pentru ca, apoi să determine această valoare în raport de data întocmirii raportului de expertiză judiciară în faţa instanţei de judecată.
Recurentul a reamintit că imobilul în litigiu a fost expropriat în temeiul deciziei de expropriere nr. 1651 din 28 noiembrie 2011, regăsindu-se la anexa ce face parte integrantă din această decizie, iar sumele aferente despăgubirilor au fost consemnate. Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul măsurii exproprierii a operat de drept la data emiterii deciziei de expropriere, deci la data de 28 noiembrie 2011, decizia producându-şi efectele şi în situaţia în care nu se ajunge la o înţelegere privind valoarea despăgubirii.
Despăgubirea destinată reclamantei, deşi consemnată pe numele acesteia, nu i-a fost şi eliberată întrucât a înţeles să o conteste în instanţa, însă expropriatorul nu poate dispune de suma consemnată, aceasta fiind consecinţa firească a opţiunii reclamantei de a contesta hotărârea de stabilire a despăgubirilor. Contestarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor, sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării acesteia până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti, nu echivalează cu nerespectarea caracterului prealabil al despăgubirii. Despăgubirea, fiind consemnată, este prealabilă măsurii de expropriere, iar în privinţa cuantumului despăgubirii, expropriatul are la dispoziţie calea contestaţiei în justiţie, revenindu-i instanţei judecătoreşti sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una justă, prin raportare la dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Or, din moment ce transferul dreptului de proprietate a operat de drept la data de 28 noliembrie 2011, atunci valoarea despăgubirii acordate trebuia stabilită la această dată şi nu la data efectuării expertizei la instanţa de fond, respectiv septembrie - octombrie 2013, aşa cum s-a menţionat în considerentele hotărârii recurate.
Un alt aspect semnalat a vizat aprecierea instanţei de apel în sensul că „se impunea ca instanţa de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei, pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie - noiembrie 2013", aceasta în condiţiile în care expertiza la instanţa de fond a fost realizată în iunie 2013 şi trebuia să aibă în vedere tranzacţii din mai - decembrie 2012, hotărârea instanţei de fond fiind pronunţată la data de 13 august 2013, astfel încât, în mod evident, instanţa de fond se afla în imposibilitate de a se raporta în vederea stabilirii despăgubirii la momentul septembrie - noiembrie 2013.
Cât priveşte cuantumul despăgubirilor, instanţa de apel a criticat eronat instanţa de fond sub motivul că ar fi înlăturat greşit expertiza de evaluare realizată în litigiu pe considerentul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare - cumpărare şi şi-a însuşit concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa că nici în acest raport nu s-au valorificat tranzacţii reale.
Recurentul precizează că despăgubirea acordată potrivit hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39 din 29 mai 2012 a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010 şi ale H.G. nr. 53/2011 ce conţine Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.
Raportul de evaluare în etapa administrativă se întocmeşte avându-se în vedere dispoziţiile art. 11 alin. (7) şi alin. (8) din Legea nr. 255/2010, pe când raportul de expertiză efectuat în cursul judecării cauzei se face în temeiul dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 255/2010.
Concluzionând, recurentul afirmă că evaluarea imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat, astfel că experţii trebuie să se raporteze şi să valorifice informaţii obţinute din tranzacţii perfectate efectiv pe raza localităţii Medgidia în perioada exproprierii, respectiv iunie 2011, întrucât numai acestea pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
- Instanţa de apel a evaluat despăgubirea cuvenită reclamantei fără a respecta prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Conform dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, text de lege incident şi în cazul exproprierilor iniţiate în baza Legii nr. 255/2010, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate are doua componente, respectiv:
- valoarea reală a imobilului, care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea imobilului expropriat şi
- prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere, care vizează consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale şi viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Valoarea reală a imobilului este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preţ reprezintă valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele internaţionale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
În consecinţă, valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afecţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îi grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Valoare de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, apreciate doar în raport de momentul evaluării.
Instanţa de apel a respins această obiecţiune a pârâtului pe considerentul că este o chestiune de fond, iar în cauză s-au efectuat expertize de evaluare atât la momentul exproprierii în faţă primei instanţe, respectiv anul 2011, cât şi în apel, suplimentul vizând perioada 2013-2014.
Însă prima expertiza realizată în faţa instanţei de fond a avut ca dată de referinţă a evaluării 29 mai 2012, data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39, suplimentul nr. 1 la raportul de expertiză a avut ca dată de referinţă perioada mai - decembrie 2012, iar suplimentul nr. 2 la raportul de expertiză a avut ca dată de referinţa anul 2013, şi nu anii 2011 şi, respectiv 2013 - 2014, aşa cum susţine instanţa de apel la pag.2 din decizia recurată.
Obiectivul încuviinţat de instanţa de apel prin încheierea de şedinţa din 12 martie 2014, în sensul evaluării imobilului expropriat în raport de tranzacţiile încheiate în anul 2013, de anunţurile de la mica publicitate şi de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013, contravine dispoziţiilor deciziei civile nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, potrivit cu care „la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se ţină seama de criteriul „preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele", criteriu prevăzut de prevederile legale, iar sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv, preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mica publicitate sau de pe internet. Numai în măsura în care informaţiile alese în urma acestor verificări, indicau neîncheierea de contracte de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zona, experţii pot apela la alte elemente decât preţul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii", precum şi dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Deşi în Medgidia exista cinci birouri notariale (potrivit Listei cu notari publici membri ai Camerei Notarilor Publici Constanţa), instanţa de apel nu a emis nici o adresă pentru a comunica relaţii cu privire la tranzacţii asupra terenurilor din această localitate, după cum nu a solicitat acest tip de informaţii nici Primăriei Municipiului Medgidia, aşa cum a solicitat recurentul prin adresa din 30 aprilie 2014, anexată obiecţiunilor formulate (şi la care nu i s-a comunicat un răspuns).
Tot Primăria Municipiului Medgidia a mai furnizat recurentului astfel de relaţii şi cu privire la tranzacţiile vizând terenurile agricole situate în extravilanul loc. Medgidia efectuate în anii 2010 - 2012, tranzacţii înregistrate fiscal, conform adresei din 30 iulie 2013, adresă depusă la dosarul instanţei de apel împreună cu obiecţiunile formulate la suplimentul nr. 1 la raportul de expertiză.
Instanţa de apel s-a rezumat să afirme că pentru anul 2013 - data realizării expertizei judiciare la instanţa de fond - părţile nu au produs probe cu privire la valoarea de tranzacţionare pe piaţa liberă a unor astfel de terenuri, şi nici experţii nu au identificat astfel de contracte de vânzare - cumpărare, situaţie în care au procedat la evaluarea terenului expropriat, la nivelul anului 2013, în raport cu comparabile de acelaşi fel ce au făcut obiectul unor anunţuri la mica publicitate sau pe internet şi faţă de care s-au aplicat corecţiile prevăzute de standardele de evaluare în vigoare, la dosar neexistând însă niciun înscris din care sa reiasă rezultatul negativ primit de experţi ca urmare a demersurilor întreprinse de aceştia în vederea identificării unor astfel de tranzacţii.
Or, suplimentul nr. 2 la raportul de expertiza tehnică judiciară imobiliară întocmit şi însuşit de doi dintre experţi (B.S., expert numit de instanţa, şi B.M. expert nominalizat de reclamantă), realizează evaluarea în raport doar de oferte din anul 2013 identificate pe internet, care, în plus, se referă şi la terenuri din raza teritorială a altor localităţi decât cea a terenului expropriat (comparabila 1 - oferta nr. 3, este un teren situat în extravilanul loc. V.D., în suprafaţa de 25.000 m.p., cu destinaţia „posibil zonă industrială parc), iar celelalte două comparabile nu pot fi localizate ca fiind situate în Medgidia, aspect ce reiese din localizarea făcută de experţi la pct. 4 din Grila, respectiv: „extravilan la DJ Medgidia - Constanţa" şi „extravilan Valea Dacilor la CF Medgidia - Negru Vodă".
Experţii au pornit greşit evaluarea de la premisa ca terenul ar avea destinaţia de „extravilan arabil cu potenţial construibil fermă agricolă", deşi reclamanta nu a depus niciun document justificativ în acest sens, iar destinaţia acestuia este de teren agricol extravilan, fapt ce a condus la o supraevaluare a terenului expropriat, iar comparabilele utilizate prezintă caracteristici net superioare imobilului expropriat, în ceea ce priveşte suprafaţa (comparabila 3 -5 ha), utilităţile (comparabila 2 - teren irigabil), motiv pentru care nu puteau fi avute în vedere de experţi în momentul evaluării.
Coeficienţii de corecţie aplicaţi nu au nici o explicaţie şi nu se justifică în niciun fel care au fost criteriile care au determinat experţii să le utilizeze.
Experţii nu au făcut nicio dovadă în legătură cu demersurile în vederea obţinerii de informaţii cu privire la tranzacţii efectuate în zona, mulţumindu-se să se raporteze doar la trei oferte de pe internet şi să selecteze ca substituit comparabila 1 care vizează o tranzacţie din localitatea Valea Dacilor, astfel că, în cadrul metodei comparaţiei directe, cei doi experţi au utilizat comparabile care nu răspund exigentelor impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, ajungând la o valoare exorbitantă a terenului în litigiu, respectiv la suma de 32.100 RON. Instanţa de apel a respins obiecţiunea relativă la folosirea de comparabile din alte unităţi administrativ-teritoriale doar pe considerentul că expertul a precizat că a cules date cu privire la terenuri din extravilanul localităţii Medgidia.
Aparenta inactivitate a pieţei imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, ce rezultă din adresa B.N.P. C.P. nu exclude existenţa unor tranzacţii, atât experţii, cât şi instanţa având obligaţia de a face verificări la notariatele din Medgidia şi la Primăria Mun. Medgidia, mai ales că pârâtul efectuase demersuri, dar nu primise încă un răspuns, iar Primăria a mai oferit astfel de relaţii şi cu privire la tranzacţiile din anii 2010 - 2012, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experţii puteau apela la alte comparabile decât preţul de vânzare în determinarea despăgubirii aferente exproprierii. Or, în absenţa unor atare dovezi ataşate suplimentului nr. 2 la raportul de expertiză, nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare publicate pe internet.
Soluţia adoptată încalcă dispoziţiile imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la data la care trebuie stabilite despăgubirile şi modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "preţurile obişnuite de tranzacţionare", operaţiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe preţuri cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ - teritorială.
Recurentul a susţinut că, în realitate, piaţa imobiliară din zonă nu a fost inactivă, aşa cum se doreşte să pară, fapt dovedit cu adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului Medgidia, primită şi înregistrată la sediul D.R.D.P. Constanţa sub nr. 22583 din 21 mai 2014, în care sunt evidenţiate tranzacţiile, înregistrate fiscal, cu privire la terenurile agricole situate în extravilanul acestei localităţi efectuate în anii 2013 - 2014
- Nelegal a fost determinat de către aceiaşi experţi şi prejudiciul cauzat reclamantei, aspect semnalat instanţei de apel, experţii folosind o redevenţă medie de 150 euro/ha/an şi o rată de capitalizare optenabilă fără să detalieze în niciun fel valorile utilizate şi de unde sunt preluate, astfel că ajung la o valoare a terenului neexpropriat după secţionare de 0,20 euro/m.p. şi la o valoare totală de 290 euro.
Pentru determinarea valorii totale a suprafeţei neexpropriate foloseşte valoarea de 0,85 euro/m.p. obţinută prim metoda comparaţiei directe, rezultând o valoare totală de 1233 euro.
Făcând o diferenţă între cele două valori obţin suma de 943 euro, adică 4.200 RON, ca fiind prejudiciul cauzat prin secţionarea, fără a preciza unde este reglementată această metodă de determinare.
De asemenea, experţii au calculat şi un prejudiciu cauzat de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată, având în vedere volumul lucrărilor de transport şi de tehnologi a grâului pornind de la producţie de 3.500 kg de grâu/ha şi de 1.200 kg paie/ha, deşi reclamanta nu a depus niciun document care să ateste ca terenul era cultivat cu grâu.
Experţii au luat în calcul şi un tarif de transport de 2,10 RON/t/km fără să justifice în niciun fel modul în care a fost stabilit acest tarif şi să prezinte documente justificative în acest sens, rezultând astfel un prejudiciu de 4.300 RON.
Recurentul a ataşat recursului său copii certificate ale deciziei de expropriere nr. 1615 din 28 noiembrie 2011 şi anexei la aceasta, extrasul de cont din 26 septembrie 2011, adresa din 30 iulie 2013 emisă de Primăria Municipiului Medgidia, adresa C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Constanta din 30 aprilie 2014, adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului Medgidia.
Recurentul a solicitat şi judecarea cauzei în lipsă,conform dispoziţiilor art. 242 alin. (2) C. proc. civ.
Intimata-reclamantă a depus la dosar concluzii scrise, iar în recurs nu au fost administrate probe suplimentare.
Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că recursul declarat este fondat, în limitele ce se vor arăta în cele ce urmează.
Deşi a reţinut în mod corect aplicabilitatea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 la cazul dedus judecăţii, ca urmare a normei de trimitere regăsită în cuprinsul Legii nr. 255/2010 - art. 22 alin. (3) - sub imperiul căreia a avut loc exproprierea terenului proprietatea reclamantei, instanţa de apel nu a luat toate măsurile legale, care intrau în atribuţiile sale, pentru a face ca norma legală în cauză să fie respectată şi să se şi aplice în mod concret în speţă.
Astfel, în ceea ce priveşte momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, instanţa de apel a reţinut corect că acesta trebuie raportat la data realizării expertizei judiciare de evaluare a bunului, iar nu la data evaluării realizată de expropriator în procedura administrativă. În acest sens sunt chiar dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cu care „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.
Aşadar, sunt considerate nefondate acele critici ale recurentului-pârât prin care acesta a susţinut că evaluarea imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat.
Cu toate acestea, instanţa de recurs găseşte îndreptăţite criticile recurentului-pârât care a evidenţiat modul contradictoriu în care instanţa de apel a înţeles să facă aplicarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în partea privitoare la momentul de referinţă al evaluării.
Aceasta întrucât, deşi prin hotărârea pronunţată a evocat corect regula din textul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se constată că la trasarea obiectivelor suplimentului de expertiză ordonat în apel, instanţa de apel nu a făcut aplicare acestei dispoziţii legale, stabilind în sarcina comisiei de experţi obligaţia realizării evaluării despăgubirilor cuvenite reclamantei în raport de tranzacţii reale contemporane cu data evaluării bunului, respectiv mai - decembrie 2012, (potrivit încheierii de şedinţă din 4 decembrie 2013) deşi evaluarea judiciară avea să aibă loc la finele anului 2013 şi începutul anului 2014 (suplimentul expertizei din apel purtând data de 03 martie 2014).
Ulterior, la 12 martie 2014, instanţa de apel a trasat un nou obiectiv comisiei de experţi, respectiv determinarea valorii de circulaţie a imobilului în litigiu în raport de momentul efectuării primei expertize, respectiv anul 2013, urmând ca evaluarea să aibă loc în raport de tranzacţii încheiate în anul 2013, de anunţurile de la mica publicitate şi de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013.
Acest al doilea supliment al expertizei din apel a fost cel care a fundamentat şi soluţia instanţei de apel care a reproşat, printre altele, primei instanţe de judecată faptul de a nu se fi raportat, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data septembrie - noiembrie 2013, aceasta în condiţiile în care data expertizei depusă în faţa tribunalului este 11 iunie 2013.
Reţinând - în aplicarea art. 306 alin. (3) C. proc. civ. - incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. în legătură cu modalitatea în care instanţa de apel a determinat momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, Înalta Curte apreciază că aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub acest aspect presupune ca evaluarea să se raporteze chiar la perioada proximă a întocmirii raportului de expertiză, aşadar cu excluderea momentului evaluării imobilului expropriat în faza administrativă ori a momentului evaluării judiciare realizate în alte etape procesuale precedente ale litigiului.
Din acest punct de vedere, în mod nejustificat instanţa de apel a pretins ca evaluarea judiciară a imobilului să se raporteze la data expertizei întocmite în primă instanţă, în condiţiile în care aceasta a pretins că face aplicare dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (care nu utilizează un atare criteriu temporal).
Soluţia instanţei de apel este nelegală şi întrucât este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prin aceea că, în determinarea cuantumului despăgubirii sub pretextul unei pieţe imobiliare inactive şi a nefurnizării de tranzacţii de către părţi, comisia de experţi (opinia majoritară) a utilizat exclusiv comparabile constând în oferte din publicitatea imobiliară şi de pe internet, iar nu tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, aşa cum impuneau exigenţele acestei norme legale.
Înalta Curte apreciază deplin întemeiate criticile recurentului subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, prin care acesta a reclamat, practic, o evidentă lipsă de rol activ a instanţei de apel care, pe parcursul cercetării judecătoreşti s-a rezumat să indice părţilor autorităţile cărora urmau să se adreseze pentru a procura elemente comparabile necesare întocmirii expertizei şi să pretindă tot părţilor litigante punerea la dispoziţia experţilor de astfel de înscrisuri, deşi prin caracterul lor privat şi confidenţial era evidentă imposibilitatea procurării lor altfel decât prin mijlocirea instanţei de judecată.
Aceasta pentru ca, în final, instanţa de apel să valideze o expertiză a cărei realizare pe baza altor criterii decât cele regăsite în norma art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 a îngăduit-o încă dintru început - întrucât prin încheierea din 12 martie 2014 a dispus ca evaluarea imobilului din cel de-al doilea supliment al expertizei din apel să aibă loc în raport de tranzacţiile încheiate în anul 2013, de anunţurile de la mica publicitate şi de grila notarilor publici şi a cărei realizare pe bază de oferte de vânzări de terenuri a justificat-o prin lipsa unor tranzacţii reale în anul 2013, deşi comisia de experţi menţiona doar că „Părţile nu au pus la dispoziţia experţilor tranzacţii din anul 2013”.
De asemenea, instanţa de apel a justificat corectitudinea utilizării unor comparabile învecinate (şi nu doar a celor ce prezintă caracteristici similare ale imobilului expropriat) tot pe o pretinsă piaţă inactivă în zonă, deşi nu a întreprins niciun demers util pentru verificare acestui aspect şi, în condiţiile în care, o atare situaţie a fost infirmată prin probatoriile furnizate de către recurentul-pârât instanţei de recurs, constând în adresa Primăriei Medgidia nr. 7165 din 13 mai 2014 care evidenţiază existenţa de tranzacţii imobiliare cu privire la terenuri extravilane situate în raza acestei localităţi în perioada 01 ianuarie 2013 - 2014, înregistrate fiscal.
În virtutea obligaţiilor legale care îi incumbau, conform art. 129 alin. (5) C. proc. civ., revenea instanţei de apel sarcina de a se preocupa deplin pentru a asigura condiţiile aplicării dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin efectuarea de adrese către instituţiile deţinătoare de înscrisuri comparabile (tranzacţii), cum ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, Primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale (în măsura în care aceste entităţi au o existenţă autonomă), urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, instanţa putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preţ.
În lipsa verificării de către instanţă a existenţei sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de acelaşi fel, în mod greşit, aceasta şi-a însuşit valoarea stabilită prin suplimentul de expertiză efectuat în apel, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunţată cu încălcarea textului de lege menţionat.
Prin urmare, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul şi va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, urmează ca instanţa de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa are obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, dintre cele mai sus amintite, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei, în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de apel să se pronunţe asupra legalităţii sentinţei de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate părţii supuse măsurii exproprierii.
De asemenea, se vor determina, cu ocazia noii evaluări, şi eventualele prejudicii suferite de reclamantă în urma exproprierii, urmând a fi avute în vedere acele prejudicii care decurg în mod direct din această măsură, în raport de situaţia şi destinaţia concretă a bunului imobil, iar nu în raport de eventuale ori potenţiale destinaţii ce s-ar fi putut da bunului imobil, care însă nu au avut până la data exproprierii o aplicare concretă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Constanţa împotriva deciziei nr. 54/C din 11 iunie 2014 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 12 noiembrie 2014.